3 C 181/2020

Plný text

Okresní soud Praha - východ rozhodl samosoudkyní Mgr. Magdalenou Fifkovou v právní věci žalobce: ; celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa zastoupený anonymizováno jméno příjmení , advokátem se sídlem adresa proti žalovanému: ; celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného zastoupený anonymizováno jméno příjmení , advokátkou se sídlem adresa o zaplacení částky částka s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku [částka] spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši [anonymizováno] ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

III. Žalovaný je povinen zaplatit České republice - Okresnímu soudu Praha - východ na náhradě nákladů řízení placených státem částku [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] domáhal po žalovaném zaplacení částky [částka] s příslušenstvím jakožto slevy z kupní ceny nemovitosti nárokované žalobcem v důsledku zjištěných skrytých vad nemovitosti. Svou žalobu odůvodnil tím, že žalobce a žalovaný uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba č.e. [anonymizováno] (stavba pro rodinnou rekreaci), a pozemku parc. [číslo] (zahrada), zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro k.ú. [obec] u [obec] a [územní celek] u [stát. instituce], [stát. instituce], z žalovaného na žalobce. Vklad vlastnického práva žalobce k nemovitosti do katastru nemovitostí byl proveden dne [datum] s právními účinky zápisu ke dni [datum]. Na nemovitosti se po její koupi projevily vady, spočívající podle znaleckého posudku, který si nechal žalobce vypracovat, v 1) nevyhovujícím stavu střešní krytiny, která je s ohledem na její špatnou instalaci (ukončení krytiny u hřebene) zdrojem průsaků vody do stavby a horní prkna z důvodu průsaku vody prohnívají, 2) nevyhovujícím stavu stěny ve sklepě, kde bylo zjištěno, že zeď se tzv. vyvaluje a nemůže zajistit stabilitu nosných stěn, a 3) nevyhovujícím stavu podlahové konstrukce, kdy byly v okolí středové zdi domu ve sklepních prostorách nalezena místa utržené podlahy a jako příčina svažování podlahových krytin směrem ke středu stavby bylo odhaleno narušení zdi a špatná statika. S ohledem na to uplatnil žalobce u žalovaného dopisem ze dne [datum] nárok na poskytnutí slevy z kupní ceny, která byla znaleckým posudkem vyčíslena na částku [částka]. Žalovaný však žalobci ani na výzvu ničeho neuhradil.

2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil a ve svém vyjádření uvedl, že žaloba je podle něj ze strany žalobce čistě účelová, což dokládá i to, že byla podána těsně před uplynutím pěti let od koupi nemovitosti žalobcem. Žalobce uvádí, že se na nemovitosti objevily po její koupi vady, ale nemovitost koupil od žalovaného v roce [rok]. Pokud žalobce tvrdí, že se na nemovitosti projevily vady spočívající v nevyhovujícím stavu střešní krytiny, stěny ve sklepě nebo podlahové konstrukce, pak tyto vady měl uplatnit bez zbytečného odkladu. Žalobce však uvádí, že nárok na slevu z kupní ceny uplatnil dopisem ze dne [datum] na základě znaleckého posudku ze dne [datum]. Žalobce tedy uplatnil vady až po téměř pěti letech. Navíc pokud nemovitost tyto vady má, jsou viditelné a těžko lze souhlasit s tím, že je objevil až nyní. Uvedené vady, které žalobce popisuje, nemovitost v době prodeje nevykazovala, a rovněž v kupní smlouvě je uvedeno, že žalobce nemovitosti přijímá bez výhrad. Žalovanému je známo, že žalobce v nemovitosti prováděl rekonstrukci, je tedy evidentní, že pokud nemovitost vykazuje vady, jedná se o vady, které vznikly působením žalobce. Následně žalovaný doplnil, že na předmětné nemovitosti po koupi byly prováděny stavební práce, které dle jeho názoru mohly mít vliv na stav nemovitosti. Navrhl, aby byl dále vypracován znalecký posudek z oboru statika pro posouzení stáří a původu praskliny ve zdi a dále vyžádán znalecký posudek, kterým byla nemovitost při prodeji oceněna. Dále je třeba podle žalovaného vzít v úvahu, že se nejednalo o převod např. rodinného domu, ale převáděla se chatka, která navíc ani nebyla zkolaudovaná a nebyla v dobrém stavu, a právě stav nemovitosti byl již promítnut do sjednané kupní ceny, navíc nároky na statiku a komfortnost chat jsou úplně jiné, než u rodinných domů.

3. Žalobce v následném vyjádření k námitkám žalovaného uvedl, že situace byla ovlivněna mimo jiné tím, že žalobce po dobu cca jednoho roku od koupě nemohl nemovitost řádně užívat v důsledku sporu předchozího odběratele elektrické energie v nemovitosti s dodavatelem, kvůli kterému byla přerušena dodávka energií do objektu. Nadto vytknuté vady jsou vadami skrytými, které žalobce nebyl schopen zjistit při prohlídce nemovitosti, která proběhla v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy, a popsané vady se projevily až během užívání nemovitosti po několika letech. Další skutečností, která bránila vytknutí vad dříve, bylo i to, že některé vady byly v době prohlídky nemovitosti zakryty, když narušení nosné stěny bylo překryto perlinkou a lepidlem. Žalobce zjistil tuto vadu až po uplynutí dlouhé doby, kdy si všiml vychýlení předmětné stěny a byl nucen vrstvu lepidla a perlinky odstranit. Dle názoru žalobce neobstojí ani námitka žalovaného ohledně obsahu kupní smlouvy, neboť přijetí nemovitosti bez výhrad se pojí s přijetím vad, které jsou zjevné, nikoli s vadami skrytými. Vady pak byly u žalovaného uplatněny včas v zákonné lhůtě pěti let. K výzvě soudu dále žalobce doplnil skutková tvrzení, týkající se stavebních a jiných prací, prováděných na nemovitosti po její koupi, a doplnil, že na nemovitosti prováděl udržovací a rekonstrukční práce, nejednalo se však podle něj o zásadní zásahy do nemovitosti, jednalo se zejména o opravy vad zmíněných ve znaleckém posudku, které nebyly znalcem posouzeny jako vady, které se mohly projevit až po předání nemovitosti, konkrétně žalobce na nemovitosti prováděl opravu nefunkčního odpadu (zahrnující vykopání odpadu v koupelně), opravu svodu dešťové vody, nahrazení původní vodárny, opravu nevyhovující elektroinstalace, nahrazení původního elektrokotle a dozateplení objektu (stropní konstrukce) a dále přistoupil k zabezpečení vadné stěny ve sklepě proti zřícení železnými vzpěrami a opravě garáže a odstranění dřevěného altánku, následně ještě doplnil, že byly prováděny též výkopové práce při odhalení stávající odpadní roury z důvodu špatného odtoku vody, které nicméně byly prováděny ve vzdálenosti 10 až 15 m od středové stěny.

4. Soud ve věci provedl dokazování a dospěl na jeho základě k následujícím skutkovým zjištěním.

5. Z kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že tato smlouva byla uzavřena mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobcem jako kupujícím a jejím předmětem je převod vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba č.e. [anonymizováno] (stavba pro rodinnou rekreaci), a pozemku parc. [číslo] (zahrada), zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro k.ú. [obec] u [obec] a [územní celek] u [stát. instituce], [stát. instituce], za kupní cenu ve výši [částka]. V čl. V. odst. 4 předmětné smlouvy kupující prohlásil, že je mu stav předmětných nemovitostí ke dni uzavření smlouvy dostatečně znám a bez výhrad, připomínek či námitek je přejímá tak jak stojí a leží do svého vlastnictví.

6. Z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. zn. V [číslo] [rok] [číslo] ze dne [datum] má soud za prokázané, že vlastnické právo žalobce k předmětným nemovitostem, které nabyl na základě kupní smlouvy ze dne [datum], bylo do katastru nemovitostí zapsáno dne [datum] s právními účinky zápisu ke dni [datum].

7. Ze znaleckého posudku znalce [příjmení] [celé jméno znalce] [číslo] [rok] ze dne [datum] bylo zjištěno, že předmětem posudku je posouzení skrytých vad na stavbě č.e. [anonymizováno] v obci [obec] a případné slevy z kupní ceny. Úkolem znalce bylo posoudit následující vady - 1) nefunkční odpad (v odpadní rouře pod vanou bylo nalezeno motorové pero na čištění odpadu, v důsledku čehož neodtékal odpad), 2) svod dešťové vody (svod dešťové vody na jedné straně domu byl shledán příčinou opakovaného zaplavování sklepních prostor), 3) vodárna (z důvodu nedostatečného objemu byla shledána nezpůsobilou pro zajištění vody pro objekt), 4) elektroinstalace (na půdě byla při revizi zjištěna nevyhovující elektroinstalace), 5) elektrokotel (zjištěna nefunkčnost vyhořelého elektro stykače jako zdroje k elektrokotli, 6) chybějící zateplení stropních konstrukcí, 7) stav střešní krytiny (střešní krytina je s ohledem na sklon střechy budovy a její špatné instalace zdrojem průsaků vody do stavby, 8) stěny ve sklepě (zjištěn nevyhovující stav sklepní stěny, zeď se vyvaluje a je narušena její statika), 9) podlahová konstrukce (v okolí středové zdi domu ve sklepních prostorách byla nalezena místa utržené podlahy, příčinou svažování podlahových krytin ke středu stavby bylo odhaleno narušení zdi a špatná statika stavby), 10) rozhodnutí o odstranění stavby (klient obdržel rozhodnutí o odstranění stavby, které bylo nařízeno již proti předchozímu vlastníkovi, aniž by o tom byl klient informován). O skryté vady, tedy vady, které existovaly již v době převzetí stavby kupujícím, ale vyšly najevo dodatečně, tedy nebyly při prodeji nemovitosti zřejmé a projevili se až později při užívání stavby, se může podle znalce jednat pouze v případě tří uplatněných vad - stavu střešní krytiny, stěny ve sklepě a podlahových konstrukcí, které splňují všechny výše uvedené podmínky, ostatní vady mohly být zjištěny již při koupi. Pokud jde o stav střešní krytiny, podle znalce je hřeben střechy v současné době viditelně prohnutý, hřebenem do střešní konstrukce zatéká a prkna, kterými je střecha pobitá, jsou prohnilá a prověšují se. Problém je v ukončení střešní krytiny u hřebene, který umožňuje zatékání do konstrukce, speciálně při určitých povětrnostních podmínkách, kdy je voda zaháněna nesprávně položenou krytinou do konstrukce střechy. Tato vada existovala již při provádění pokládky střešní krytiny, nemusela být v době koupě viditelná a objevila se až po delším působení vody na dřevěná prkna použitá na pobití krovu. Pokud jde o stěnu ve sklepě, tato vada je ze všech uplatněných nejzávažnější, přímo ohrožuje statiku domu, a pokud nebude odstraněna, může vést až k destrukci nosných konstrukcí. Jedna ze stěn sklepa, konkrétně ta, která je umístěna pod středovou zdí a na které jsou uloženy ocelové nosníky tvořící stropní konstrukci, resp. tvořící podlahu prvního nadzemního podlaží, se vychýlila směrem do volného prostoru a vychýlení je poměrně velké. Základy jsou provedeny pouze z cihel na šířku 15 cm, konstrukci podlahy prvního nadzemního podlaží tvoří pouze tenká vrstva betonu položená na stavební suti. Konstrukce základu a podlahy tak v žádném případě nemůže zajistit stabilitu nosných stěn v prvním nadzemním podlaží. Tato vada existovala již při stavbě, nemusela být v době koupě viditelná (stěna byla překryta perlinkou a lepidlem) a objevila se až později a postupně se zvětšovala. Pokud jde o podlahovou konstrukci, tato vada souvisí s vadou stěny ve sklepě, neboť vedle podsklepené části dochází k poklesu a popraskání konstrukce betonové podlahy. Důsledkem poklesu konstrukce podlahy je vznik trhlin ve středové nosné zdi. Tato vada, resp. její příčina, existovala již při stavbě, nemusela být v době koupě viditelná a objevila se až později a postupně se zvětšovala tím, jak klesalo podlaží podlahy. Všechny popsané vady jsou doplněny fotografiemi pořízenými znalcem při místním šetření. Jde-li o posouzení případné slevy z kupní ceny, cena oprav těchto vad závisí na způsobu opravy. Způsob opravy hřebene střechy je poměrně jasný (rozebrání části střešní krytiny, výměna pobití střechy a opětovné položení šindelů) a náklady na opravu střechy znalec odhadl na částku [částka], oprava základu středové zdi může být provedena různým způsobem. Jedním z nich je postupné odbourání základové zdi v šíři 15 cm a její nahrazení betonovým základem a nosnou základovou stěnou, teprve po vyřešení opravy základové zdi může být provedena oprava podlahy vybouráním poškozené části, vybetonováním nové podlahy a následně vyštěrkováním celé podlahy. Náklady na opravu základové zdi a podlahy znalec odhadl na částku [částka] při použití jednoduššího a lokálního postupu, který nevede ke zvyšování užitných vlastností jednotlivých konstrukcí.

8. Z výpovědi žalobce soud zjistil, že pokud jde o to, jaké stavební práce probíhaly na nemovitosti po její koupi žalobcem, tak tam byl problém s odpadem, neodtékal, takže došlo k odstranění hlíny na odpadní rouře k jímce. Nejprve zkoušeli odpad pročistit, ale to nepomáhalo, takže se pokračovalo opačnou cestou od jímky a kopalo se směrem k nemovitosti. Toto bylo prováděno ručně v určité vzdálenosti od nemovitosti. Odpadní roura byla tehdy žalobcem pouze odhalena, už tam byla dříve, podle žalobce tam musela být někdy od roku [rok] nebo [rok], kdy tam byla položena a kdy tam byly prováděny výkopové práce. Následně zjistili, že závada nebyla v rouře, ale vevnitř nemovitosti, když pod vanou došlo k proražení odpadní roury motorovým pérem, které tam zůstalo zapomenuto. Motorové péro bylo v trubce od WC až směrem pod vanu. Péro zjevně nešlo vytáhnout, takže ho tam ponechali, a proto nedocházelo k odtoku odpadních vod jak z WC, tak z vany, protože se to celé ucpalo. Bylo tedy třeba odhalit odpadní rouru od toalety k vaně, odpadní roury jsou zde položeny v menší hloubce, zhruba do výše kolene, cca půl metru. Nejednalo se tedy o žádný hluboký výkop. Tyto práce byly prováděny někdy v období roku [rok] či [rok]. Ještě v návaznosti na práce, které byly prováděny venku, tak na jedné z fotografií je vidět i trasa, kterou byl veden výkop, nebylo to podél nemovitosti. Přímo u nemovitosti byla zámková dlažba, byla tam položena teráska. Kolem té původní čtvercové části nemovitosti byl udělán svod dešťové vody, byly tedy provedeny výkopy zhruba do hloubky 50 až 70 cm, byly zde položeny drenážní roury a svod dešťové vody, aby dešťová voda nezatékala. Opět to bylo prováděno ručně, vzhledem k tomu, že to bylo přímo u nemovitosti. Dále se dělalo nové oplocení, původní oplocení bylo odstraněno a dělaly se výkopové práce kolem objektu pro nové oplocení. Dále byla vyzděna odstraněná část zadní stěny garáže. Dále došlo k odstranění dřevěného altánu, to bylo někdy v roce [rok], jednalo se pouze o sešroubovanou dřevěnou konstrukci a na jedné fotografii je vidět, v jaké vzdálenosti od objektu stál. Dále se musel opravit rozvod elektřiny, doplnit chybějící zateplení na půdě, zateplení v garáži, nová podlaha v koupelně, proběhla výměna kuchyňské linky a položení nových obkladů. Dále byla provedena oprava nevyhovující elektroinstalace, byly vyměněny některé zásuvky a umístění drátů a poškozených míst a zbroušení podlahy v ložnici, kde zůstala původní podlaha. Polystyrenové desky na stropě v celé nemovitosti byly nahrazeny palubkami. Byla nahrazena původní vodárna pro čerpání vody ze studny za větší a funkční a též došlo k nahrazení nefunkční části elektrokotle. V souvislosti s dodatečným povolením studny jako vodního díla v roce [rok] či [rok] žádné stavební práce neprobíhaly, studna i její přívod byly původní a nebyly v této době ani odhalovány, měnilo se pouze víko studny. Žalobce nemá informaci o tom, v jakém roce studna vznikla, nicméně už tam byla delší dobu, ale nebyla zkolaudována, proto bylo třeba získat dodatečné povolení. Výkop v souvislosti s odhalením jímky byl prováděn dále, než 5 metrů od stavby. Žalobce byl na stavebním úřadě před uzavřením kupní smlouvy, ale nesdělili mu tam žádné informace, vzhledem k tomu, že nebyl vlastníkem stavby. Informace tak měl od realitní makléřky pana žalovaného, která mu sdělila, že objekt není zkolaudován, že tam je nějaká lhůta dva roky, kterou ale jako nový vlastník přeruší a bude moci nemovitost zkolaudovat dříve, což z jeho pohledu nebyla pravda, vzhledem k tomu, že už tam bylo vydáno rozhodnutí o odstranění stavby, o kterém ho nikdo neinformoval. Žalobce se proto následně, když mu byla doručena výzva k odstranění stavby, informoval na stavebním úřadě, a od té doby se snažil situaci vyřešit, bylo třeba zpracovat kompletní novou projektovou dokumentaci a uvést nemovitost do takového stavu, který kolaudaci umožňoval.

9. Z předložených fotografií předmětné nemovitosti a videa ze dne [datum] soud zjistil stav nemovitosti zhruba v době převzetí nemovitosti žalobcem a dále průběh některých prací prováděných žalobcem na nemovitosti, který odpovídá jeho popisu v účastnické výpovědi.

10. Z doplnění znaleckého posudku znalce [příjmení] [celé jméno znalce] ze dne [datum] bylo zjištěno, že na základě skutečností zjištěných z výpovědi žalobce a předložené fotodokumentace a informací z původního místního šetření znalec zodpověděl otázku položenou soudem, zda některé stavební práce provedené žalobcem na předmětné stavbě a okolním pozemku v období od [datum] do doby zpracování původního znaleckého posudku mohly mít vliv na vznik skrytých vad, popsaných znaleckým posudkem, případně jakým způsobem a v jakém rozsahu, a shrnul, že žádná z popisovaných stavebních prací žalobce s vysokou pravděpodobností neměla vliv na poškození základové zdi ve sklepě nemovitosti. Důvodem je charakter prováděných prací a vzdálenost, ve které byly prováděny, když předmětná zeď se nachází přibližně ve středu původní chaty pod nosnou zdí (jak vyplývá z plánku). Zejména pak problém poškození zdi pod původní částí nemovitosti nesouvisí s jakýmikoli pracemi kolem nebo uvnitř nemovitosti, ale se zdí samotnou. Zeď přenášející svislé zatížení nadzemních konstrukcí do základové spáry je příliš slabá (15 cm) a tlak působící z boku ji vyboulil směrem do sklepa. Vyboulení a možná i malý pokles pak způsobily odtržení podlahy od svislých konstrukcí a praskliny ve svislých konstrukcích. Dále znalec v doplnění upřesnil závěry týkající se stanovení nákladů na odstranění zjištěných vad a doplnil položkový rozpočet v rozpočtové soustavě RTS v cenové úrovni roku [rok], který potvrdil původní hrubý odhad, kdy vyčíslil náklady na opravu základové zdi v částce [částka] (bez opravy střechy).

11. Dopisem ze dne [datum] označeným jako„ Výzva k zaplacení slevy z kupní ceny“ uplatnil žalobce u žalovaného právo na slevu z kupní ceny ve výši [částka] z titulu zde popsaných vad nemovitosti s tím, že sleva z kupní ceny je požadována ve vztahu ke skrytým vadám nemovitosti zjištěným znaleckým posudkem [anonymizováno] [celé jméno znalce] ze dne [datum], spočívajícím v nevyhovujícím stavu střešní krytiny, stěn ve sklepě a podlahové konstrukce. Žalobce vyzval žalovaného k úhradě této částky do [datum].

12. Žalobce před podáním žaloby vyzval žalovaného k úhradě slevy z kupní ceny v žalované výši (předžalobní upomínka ze dne [datum] a podací lístek ze dne [datum]).

13. Z ostatních provedených důkazů soud nezjistil žádné další skutečnosti relevantní pro hmotněprávní posouzení a rozhodnutí ve věci a výše uvedená skutková zjištění má soud zároveň za dostačující pro rozhodnutí v této věci, další dokazování proto neprováděl.

14. Po provedeném dokazování tak soud učinil na základě výše uvedených skutkových zjištění takový závěr o skutkovém stavu věci, že mezi žalobcem jako kupujícím a žalovaným jako prodávajícím byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba č.e. [anonymizováno] (stavba pro rodinnou rekreaci), a pozemku parc. [číslo] (zahrada), zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro k.ú. [obec] u [obec] a [územní celek] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Vklad vlastnického práva žalobce k nemovitosti do katastru nemovitostí byl proveden s účinky ke dni [datum]. Na nemovitosti se po její koupi projevily vady, z nichž některé znalec posoudil jako vady, které byly přítomny již při stavbě a které nebylo možné zjistit běžnou prohlídkou nemovitosti a projevily se až později, tedy tzv. skryté vady. Jedná se o nevyhovující stav střešní krytiny, která je s ohledem na její špatnou instalaci (ukončení krytiny u hřebene) zdrojem průsaků vody do stavby a horní prkna z důvodu průsaku vody prohnívají, nevyhovující stav stěny ve sklepě, kde bylo zjištěno, že zeď není dostatečně pevná a nemůže zajistit stabilitu nosných stěn, a nevyhovující stav podlahové konstrukce a vznik trhlin ve středové nosné zdi v důsledku vadné zdi ve sklepě, náklady na opravu vad znalec vyčíslil na částku [částka]. Žalobce u žalovaného dopisem ze dne [datum] uplatnil nárok na poskytnutí slevy z kupní ceny, která byla znaleckým posudkem vyčíslena na částku [částka]. Žalovaný však žalobci ani na výzvu ničeho neuhradil.

15. Po právní stránce soud vycházel ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.). Podle ustanovení § 2100 odst. 1 ve spojení s § 2131 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Podle ustanovení § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Podle ustanovení § 2107 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Podle ustanovení § 2112 odst. 1 neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Podle ustanovení § 2129 odst. 2 o. z. platí, že neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. Podle ustanovení § 1970 o. z. může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

16. V předmětné věci má soud za prokázané, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl převod vlastnictví k předmětným nemovitostem ze žalovaného na žalobce, a následně se na nemovitosti, resp. stavbě chaty, která stojí na pozemku, projevily vady, které zde prokazatelně musely být již v době prodeje a které žalobce neměl možnou zjistit běžnou prohlídkou nemovitosti, což vyplývá z vypracovaného znaleckého posudku. Žalobce pak tyto vady řádně uplatnil v zákonem stanovené lhůtě pěti let, tedy včasně. S ohledem na to, že žalobce není odborníkem z oboru stavebnictví, se dle názoru soudu může o relevantním zjištění vad hovořit teprve v návaznosti na znalecký posudek, který si nechal žalobce vypracovat, neboť teprve z tohoto znaleckého posudku mu mohlo být zřejmé, v jakém případě (když předmětem znaleckého posudku bylo posouzení více vytýkaných vad stavby) se jedná o vady skryté, a žalobce následně svůj nárok u žalovaného uplatnil neprodleně; u nemovitostí je však rozhodné především to, že byl nárok uplatněn ve stanovené pětileté lhůtě. Pokud jde o procesní obranu žalovaného, pak tvrzení žalovaného, že některé práce, které následně žalobce na nemovitostech prováděl, mohly vznik vad zapříčinit, bylo vyvráceno doplněním znaleckého posudku. Soud má za to, že závěry v této věci vypracovaného znaleckého posudku jsou pro posouzení věci dostačující a znalec má potřebnou kvalifikaci a specializaci pro toto posouzení, neboť je znalcem z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, a pro posouzení zjištěných vad není nezbytné zadávat znalecký posudek z oboru statiky, jak navrhoval žalovaný, a takový postup by byl dle názoru soudu nadbytečný, když ze znaleckého posudku znalce z oboru stavebnictví zcela jasně vyplývá, že příčinou dvou zjištěných vad je od počátku vadně postavená základová zeď. Stejně tak považuje soud za nadbytečné vyžádání znaleckého posudku na ocenění nemovitosti, neboť obvyklá cena nemovitosti nemá pro posouzení věci žádný význam a vytknuté vady se zjevně projevily až později. Pokud jde o argumentaci žalovaného ohledně rozdílů v požadavcích na stav rodinného domu a rekreačního objektu a týkající se kupní ceny, má soud za to, že s ohledem na charakter vytýkaných vad není tato argumentace relevantní, neboť zhroucení zdi, popraskání podlah či zatékání do domu jsou vady tak zásadního charakteru, že nemohou odpovídat ani požadavkům na stav rekreační nemovitosti. S přihlédnutí k charakteru vad se tak požadovaná sleva z kupní ceny ve výši [částka] nejeví dle názoru soudu v poměru se sjednanou kupní cenou ve výši [částka] nijak nepřiměřeně vysokou.

17. S ohledem na výše uvedené soud dospěl k závěru, že žaloba byla podána důvodně, a vyhověl žalobě v plném rozsahu včetně požadovaného úroku z prodlení, na nějž žalobci vznikl nárok v souladu s ustanovením § 1970 o. z.

18. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že ve věci úspěšnému žalobci přiznal právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši [částka] Náklady řízení jsou v tomto případě tvořeny uhrazeným soudním poplatkem ve výši [částka], odměnou právního zástupce žalobce ve výši [částka] za devět úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, podání žaloby, písemné vyjádření ze dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum], písemné vyjádření ze dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum], [datum] a [datum]) po [částka] podle § 7 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, dále paušální náhradou hotových výdajů advokáta ve výši [částka], tj. po [částka] ke každému z uvedených úkonů právní služby podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, hotovými náklady vynaloženými na vypracování znaleckého posudku ve výši [částka] a DPH v sazbě 21% ve výši [částka] dle § 137 odst. 3 o. s. ř. Soud nepřiznal žalobci náhradu za účtovaný úkon právního zástupce spočívající v písemné výzvě k úhradě slevy z kupní ceny opakovaně, neboť v tomto případě se dle názoru soudu nejedná o účelně vynaložené náklady, když nic nebránilo žalobci učinit výzvu v jednom podání. Lhůta k zaplacení nákladů řízení byla určena třídenní (§ 160 odst. l o. s. ř.) s povinností plnit k rukám advokáta (§ 149 odst. l o. s. ř.).

19. O náhradě nákladů vynaložených státem rozhodl soud podle ustanovení § 148 odst. 1 o. s. ř. tak, že žalovanému, který byl v řízení procesně neúspěšný, stanovil povinnost nahradit státu vynaložené náklady na znalečné znalci [příjmení] [celé jméno znalce] ve výši [částka].