3 C 359/2019

Plný text

Okresní soud Praha - východ rozhodl samosoudkyní Mgr. Magdalenou Fifkovou v právní věci žalobkyně: ; právnická osoba , IČO sídlem adresa žalobkyně zastoupená JUDr. jméno příjmení , advokátem se sídlem adresa žalobkyně proti žalované: ; celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalované zastoupená JUDr. jméno příjmení , advokátem se sídlem adresa o zaplacení částky 15.000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 15.000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 6. 10. 2019 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 18.331,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 1. 11. 2019 domáhala po žalované zaplacení částky 15.000 Kč s příslušenstvím jakožto dlužného nájemného. Žalobu odůvodnila tím, že žalovaná byla od 1. 6. 2019 nájemcem bytu [číslo] v domě na adrese [ulice a číslo] v [obec a číslo], který je ve vlastnictví žalobkyně. Žalobkyně žalované vypověděla nájem bytu písemnou výpovědí ze dne 21. 6. 2019, kterou si žalovaná převzala dne 11. 7. 2019, a nájemní vztah tak skončil uplynutím tříměsíční lhůty ke dni 31. 10. 2019. Dle nájemní smlouvy žalovaná složila při podpisu smlouvy k rukám žalobkyně kauci ve výši 15.000 Kč. Žalovaná však řádně nezaplatila žalobkyni nájemné za říjen 2019 ve výši 15.000 Kč, které bylo splatné dne 5. 10. 2019, a to ani na následnou výzvu k zaplacení dlužné částky.

2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila a ve svém vyjádření uvedla, že je pravdou, že žalobkyně a žalovaná uzavřely dne 31. 5. 2019 nájemní smlouvu, na základě které žalovaná užívala bytovou jednotku [číslo] v domě na adrese [ulice a číslo] v [obec a číslo] a nájemní vztah byl ukončen výpovědí žalobkyně ke dni 31. 10. 2019. Nájemné za říjen 2019 však bylo řádně uhrazeno, když bylo částečně uspokojeno právě z jistoty, kterou žalovaná žalobkyni složila na začátku nájemního vztahu, což vyplývá i ze zprávy k platbě ze dne 1. 10. 2019. Žalovaná navíc o uvedeném informovala žalobkyni i v reakci na předžalobní výzvu. Žalovaná proto navrhla, aby soud žalobu zamítl.

3. Žalobkyně v reakci na toto vyjádření žalované doplnila, že složenou kauci využila na úhradu škody, která žalobkyni jednáním žalované vznikla v souvislosti s předmětným nájemním vztahem, a nemohla být tedy využita na úhradu nájemného. Poukázala na to, že žalobkyně při uzavírání smlouvy informovala žalovanou, že si nepřeje, aby v předmětném bytě byla chována zvířata, žalobkyně však v bytě v rozporu se smluvním ujednání chovala kočky, které předmětný byt zásadním způsobem poškodily. Po předání bytu žalobkyně zjistila, že jsou zde poškozené zdi (poškrábané od drápků) a rovněž nesnesitelný zápach po kočkách. Dále žalovaná ponechala ve zdech hmoždinky, které pouze zamaskovala přetřením barvou. V důsledku toho musela žalobkyně po ukončení nájmu bytu žalovanou přistoupit k dezinfekci bytu, oškrábání staré omítky, broušení nové omítky a vymalování bytu. V souvislosti s tím jí vznikly náklady ve výši 19.410 Kč, konkrétně 4.000 Kč za dezinfekci bytu v důsledku zápachu, 5.750 Kč za oškrábání staré omítky v rozsahu 230 m2, 3.910 Kč za broušení nové omítky a 5.750 Kč za vymalování bytu v rozsahu 230 m2. Na vzniklou škodu pak žalobkyně započetla právě složenou jistotu ve výši 15.000 Kč, o čemž informovala žalovanou dopisem ze dne 6. 10. 2019.

4. Žalovaná sporovala, že by skutečně na předmětném bytě vznikla žalobkyní tvrzená škoda jednáním žalované, a uvedla, že předmětný byt předala žalobkyni nepoškozený, resp. ve stejném stavu, jako jej přebírala, jak vyplývá i z předávacího protokolu a žalobkyní předložené fotodokumentace.

5. Mezi účastníky tedy nebylo sporné, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 31. 5. 2019 uzavřena smlouva o nájmu bytu, na základě které žalovaná od 1. 6. 2019 užívala bytovou jednotku [číslo] v domě na adrese [ulice a číslo] v [obec a číslo], která je ve vlastnictví žalobkyně, a nájemní vztah byl ukončen výpovědí žalobkyně ke dni 31. 10. 2019. Rovněž nebylo sporné, že žalobkyně na počátku nájemního vztahu uhradila žalobkyni částku 15.000 Kč jako vratnou kauci (jistotu). Sporná však byla otázka žalobkyní tvrzené škody vzniklé v souvislosti s nájemním vztahem a možnost zápočtu zaplacené jistoty na úhradu této škody.

6. Soud ve věci provedl dokazování a dospěl na tomto základě k následujícím skutkovým zjištěním.

7. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] soud zjistil, že ve smlouvě uzavřené mezi účastníky bylo sjednáno nájemné ve výši 15.000 Kč a zálohy na služby ve výši 4.000 Kč měsíčně, splatné vždy do 5. dne daného měsíce. Bylo sjednáno, že nájemce zaplatí částku 15.000 Kč, která bude použita jako jistota pro případ neuhrazení služeb za některý běžný měsíc v době trvání nájmu, eventuálně na úhradu jiných pohledávek pronajímatele plynoucích z této smlouvy (např. úhradu případných škod, které by úmyslným nebo neúmyslným jednáním nájemce vznikly a které nejsou běžným opotřebením). Ve smlouvě je dále ujednáno, že nájemce souhlasí s tím, že v bytě ani domě není povoleno chovat jakékoli domácí zvíře vzhledem k přítomnosti alergií některých nájemníků v domě.

8. Z výpisu z běžného účtu žalované soud zjistil, že žalovaná dne 1. 10. 2019 zaslala žalobkyni na účet částku 4.000 Kč jako doplatek na nájemné ke složené kauci, jak vyplývá z popisu platby.

9. Z výpovědi svědka [příjmení] [příjmení], partnera žalované, soud zjistil, že s žalovanou od června do konce října bydlel v předmětném bytě, kde měli rovněž tři kočky bez srsti. V době, kdy v předmětném bytě bydleli, si nikdo nestěžoval, žádné problémy, které by museli řešit, nebyly. S žalovanou v bytě neprováděli žádné úpravy, pouze pověsili dva regály do kuchyně. Svědek byl přítomen i při předání bytu zpět pronajímateli po skončení nájmu, byt se žalovanou vraceli tak, jak ho převzali, žádné problémy při předání nebyly, nebyly ani poškrábané stěny od koček. Ze strany žalobkyně nebyli nijak kontaktováni ohledně problému s chovem koček v bytě, pouze jednou byt bez ohlášení navštívil pan [příjmení], který tehdy neřekl nic, ale následně telefonicky kontaktoval žalovanou a začal jí nadávat kvůli kočkám, že na ně má alergii, nicméně tyto kočky jsou bez srsti. Když byt přebírali na počátku nájemního vztahu, byl byt špinavý, nebyl ani rekonstruovaný ani vymalovaný, svědek byt uklízel. Naopak byt předávali čistý.

10. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], která je zaměstnancem žalobkyně, soud zjistil, že svědkyně byla přítomna, když byt přebírala žalovaná, neboť tehdy zastupovala pana [příjmení]. Žalovaná tehdy na stěhování hodně spěchala a začala si stěhovat věci už 31. 5. 2019. Tehdy tam ještě měl věci předchozí nájemník, ale žalovaná s tím byla srozuměna, při předání byl byt v pořádku. Podle svědkyně si nájemníci stěžovali na zápach na chodbě, žalovaná na to byla upozorňována, ale svědkyně si nepamatovala, jakou formou se tak stalo. Na zápach si stěžovalo mnoho nájemníků, ústně svědkyni, na konkrétní jména si ale svědkyně nevzpomněla. Svědkyně dále potvrdila, že za pronajímatele podepisovala protokol o předání bytu ze dne 31. 5. 2019, poznámky ke stěnám a stropu psal nicméně makléř. Podle svědkyně se při předání bytu žalované ve stěnách nenacházely žádné hmoždinky ani vruty. Při předání bytu zpět žalobkyni svědkyně přítomna nebyla, byla byt zkontrolovat po předání, kdy v bytě byl obrovský zápach, který byl přestříkaný nějakým sprejem, poškrábané stěny a v kuchyni hmoždinky, které byly něčím přetřené.

11. Z výpovědi [jméno] [příjmení], jednatele žalobkyně, soud zjistil, že žalobkyně byty pronajímá prostřednictvím realitní kanceláře, která tehdy žalobkyni kontaktovala, že by měli nájemnici, která se potřebuje urgentně přestěhovat. V předmětném bytě byl předtím jiný nájemník, asi půl nebo tři čtvrtě roku, předtím byl ten byt zrekonstruovaný. Žalovaná se do bytu stěhovala v době, kdy tam měl ještě předchozí nájemník věci. Krátce po nastěhování jednatel žalobkyně při prohlídce domu vstoupil do bytu žalované a po otevření dveří do pokoje vyběhlo asi šest koček a bylo vidět, jak jsou zdi v pokoji rozvrtány a byly tam nařezané desky na vinglech, to samé i v kuchyni. Žalovanou vyzýval k odstranění tohoto stavu, neboť majitelé si nepřejí v domě zvířata, žalovaná ale nebrala telefon. Někdy v létě si vyžádal možnost kontroly bytu žalované a zjistil, že stav je stále stejný, proto si nechal nacenit vymalování a dezinfekci, pak už to řešil právní zástupce. Jednatel žalobkyně byl rovněž přítomen předání bytu po skončení nájmu spolu s realitním makléřem, ve své výpovědi uvedl, že v protokolu o předání uváděl, že byl v bytě zápach. Při předání v bytě kromě zápachu byly ve zdech ponechány hmoždinky a hluboké drápance, které bylo potřeba seškrábnout a zasádrovat. Tyto práce byly provedeny a uhrazeny žalobkyní.

12. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], realitního makléře, který zprostředkovával pronájem předmětného bytu žalované, soud zjistil, že svědek byl přítomen jak při převzetí bytu žalovanou, tak při předání bytu zpět žalobkyni, konkrétní okolnosti předání si ale nevybavil, a to ani po předložení předávacího protokolu, pořizoval však fotografie, z nichž je možné stav bytu zjistit. Nevybavil si žádná konkrétní poškození a nevybavil si ani, zda byl v bytě nějaký zápach, vybavil si pouze, že tam byly nějaké stížnosti ze strany pronajímatele ohledně toho, že tam byla zvířata, to se dozvěděl od pana [příjmení]. V bytě žalované byl rovněž na prohlídkách s dalšími zájemci o tento byt, v době, kdy tam ještě bydlela žalovaná.

13. Z předávacího protokolu ze dne 31. 5. 2019 bylo zjištěno, že při předání bytu žalované byly poškrábané stěny v předsíni, pošpiněné stěny v kuchyni, špinavá trouba a kuchyňská linka, poničené / nevyčištěné (bez bližšího upřesnění) podlaha, stěny a strop v pokoji č. 1 a stěny a strop a vana v koupelně. V pokoji č. 2 bylo vše v pořádku a čisté.

14. Z předávacího protokolu ze dne 31. 10. 2019 pak vyplývá, že při předání bytu žalobkyni byly stěny a strop v předsíni v pořádku a čisté, ve stěně v kuchyni byly tmelené díry, jinak bylo vše v pořádku a čisté, v pokoji č. 1 byla zvlněná podlaha a tmelené díry ve stěně, v pokoji č. 2 vše v pořádku a čisté, v koupelně poničené / nevyčištěné (bez bližšího upřesnění) stěny a strop a vana. V předávacím protokole není žádná poznámka o zápachu.

15. Z předložených fotografií pak má soud za prokázaný stav předmětného bytu v době předání bytu žalované dne 31. 5. 2019 a při předání bytu zpět žalobkyni dne 31. 10. 2019. Z fotografií v první složce s názvem„ první odkaz - [ulice a číslo]“ je zřejmé, že s ohledem na totožné údaje stavu měřičů s předávacím protokolem ze dne 31. 15. 2019 se jedná o fotografie pořízené při předání bytu žalované dne 31. 5. 2019. Na těchto fotografiích jsou vidět drobná poškození stěn a stropu, na několika stěnách bytu jsou patrné škrábance a na zdi v jednom z pokojů zatmelené díry s hmoždinkami. Z fotografií ve druhé složce s názvem„ druhý odkaz - DH 21 - Přebírka“, které byly podle údajů o stavu měřičů pořízeny při předání bytu zpět žalobkyni, pak na stěnách žádné škrábance patrné nejsou, jsou zde však vidět tytéž zatmelené díry v jednom z pokojů, jako na předchozí sadě fotografií, a navíc zatmelené díry těsně nad kuchyňskou linkou.

16. Dopisem ze dne 16. 9. 2019 informovala žalobkyně žalovanou, že kontrolou předmětného bytu žalobkyně zjistila, že žalovaná byt poškodila způsobem vysoce převyšujícím obvyklé opotřebení, a to zejména tím, že v bytě chovala domácí zvířata, ačkoli žalobkyně na začátku nájemního vztahu deklarovala, že nedává přednost nájemcům s domácími zvířaty. Žalobkyně tak bude nucena v předmětném bytě provést dezinfekci za 4.000 Kč. Dále žalobkyně zjistila, že jsou v bytě poškozené omítky a bude nutné provést jejich oškrábání v rozsahu 230 m2 za 5.750 Kč, broušení nové omítky při rozměrech 230 m2 za 3.910 Kč a po provedení oprav omítek vymalování v rozsahu 230 m2 za 5.750 Kč, celkem tedy bude žalobkyně nucena vynaložit na opravu poškozeného bytu 19.410 Kč. Současně žalobkyně sdělila žalované, že na tuto škodu bude částečně použita složená jistota ve výši 15.000 Kč.

17. Dopisem ze dne 6. 10. 2019 žalobkyně vyzvala žalovanou k doplacení částky 4.410 Kč a zároveň k úhradě nájemného za říjen 2019.

18. Předžalobní výzvou ze dne 8. 10. 2019 vyzvala žalobkyně žalovanou k zaplacení částky 15.000 Kč z titulu nezaplaceného nájemného za měsíc říjen 2019.

19. Z příjmových pokladních dokladů ze dne 7. 11. 2019 má soud za prokázané, že žalobkyně uhradila společnosti [právnická osoba] částku 4.000 Kč za dezinfekci předmětného bytu, částku 5.750 Kč za škrábání poškozené omítky v rozsahu 230 m2, částku 3.910 Kč za broušení omítky v rozsahu 230 m2 a částku 5.750 Kč za výmalbu stěn v rozsahu 230 m2, vše v předmětném bytě.

20. Z ostatních provedených důkazů soud nezjistil žádné další skutečnosti relevantní pro rozhodnutí ve věci.

21. Po právní stránce soud vycházel ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.). Podle ustanovení § 2201 o. z. platí, že nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle ustanovení § 2235 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. Podle ustanovení § 2254 o. z. platí, že ujednají-li si strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Podle ustanovení § 2258 o. z. má nájemce právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli. Podle ustanovení § 2293 nájemce po skončení nájmu odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Podle ustanovení § 2267 o. z. neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel.

22. V projednávané věci má soud za prokázané, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 31. 5. 2019 uzavřena nájemní smlouva, na základě které žalovaná od 1. 6. 2019 užívala byt [číslo] ve [anonymizováno] patře domu na adrese [ulice a číslo] v [obec a číslo], který je ve vlastnictví žalobkyně. Nájemné bylo sjednáno na částku 15.000 Kč a dále byly sjednány zálohy na služby a energie ve výši 4.000 Kč, na počátku nájemního vztahu pak zároveň složila žalovaná kauci ve výši 15.000 Kč. Nájemní vztah mezi účastníky skončil ke dni 31. 10. 2019 z důvodu výpovědi nájemní smlouvy ze strany žalobkyně. V nájemní smlouvě bylo sjednáno, že žalovanou složená jistota ve výši 15.000 Kč bude použita pro případ neuhrazení služeb za některý běžný měsíc v době trvání nájmu, eventuálně na úhradu jiných pohledávek pronajímatele plynoucích z této smlouvy (např. úhradu případných škod, které by úmyslným nebo neúmyslným jednáním nájemce vznikly a které nejsou běžným opotřebením). Žalovaná dne 1. 10. 2019 uhradila žalobkyni převodem částku 4.000 Kč jako doplatek nájmu za říjen 2019 s tím, že zbytek nájemného má být započten z částky složené jako jistota. Žalobkyně po skončení nájemního vztahu uhradila za dezinfekci předmětného bytu částku 4.000 Kč, za oškrábání omítek v tomto bytě v rozsahu 230 m2 částku 5.750 Kč, za broušení nové omítky v rozsahu 230 m2 částku 3.910 Kč a za vymalování bytu v rozsahu 230 m2 částku 5.750 Kč.

23. Žalobkyně se v tomto řízení domáhala po žalované úhrady nedoplatku na nájemném za měsíc říjen 2019 s tím, že složenou kauci v souladu s nájemní smlouvou v plné výši využila na úhradu škod způsobených žalovanou v předmětném bytě, a to na nutné náklady na opravu předmětného bytu po skončení nájmu žalované. Dle názoru soudu však žalobkyně neprokázala, že tvrzená poškození a vady v předmětném bytě po ukončení nájmu žalovanou skutečně byly, resp. že tvrzená poškození bytu byla způsobena žalovanou, a tyto náklady byly tedy vynaloženy v příčinné souvislosti s jednáním žalované.

24. Pokud jde o náhradu nákladů na dezinfekci bytu, žalobkyně jednoznačně neprokázala, že by tvrzený zápach dosahoval takové intenzity, že bylo nutné byt dezinfikovat na náklady žalované, ani že by takové náklady vyžadovala jiná okolnost, a pouze skutečnost, že žalovaná v bytě chovala kočky, přestože tak činila bez souhlasu žalobkyně, nemůže být důvodem pro přiznání náhrady takto vynaložených nákladů, když toto právo plyne žalované přímo ze zákona. Zejména je třeba poukázat na to, že v předávacím protokolu ze dne 31. 10. 2019, kdy byl byt předáván zpět žalobkyni, není ani žádný zápach výslovně uveden, přestože jednatel žalobkyně byl tomuto předání přítomen a protokol podepisoval, a nutnost provedení dezinfekce bytu nevyplynula ani z jiných skutečností zjištěných provedeným dokazováním.

25. Pokud se pak jedná o náhradu nákladů za oškrábání staré omítky, broušení nové omítky a vymalování bytu v rozsahu 230 m2, žalobkyně v tomto případě neprokázala, že by poškození v tvrzeném rozsahu vznikla jednáním žalované jako nájemce. Naopak z fotografií, pořízených při předání bytu žalované dne 31. 5. 2019, je zjevné, že již v době, kdy byl byt předáván žalované k užívání, byly na stěnách patrné jak škrábance, tak místa, kde byly ve stěně jednoho z pokojů ponechány hmoždinky (zřejmě od předchozího nájemce). To koresponduje i s předávacím protokolem ze dne 31. 5. 2019, kde je výslovně uvedeno poškrábání stěn a blíže neurčené poškození podlahy, stěn a stropu v jednom z pokojů. Ze srovnání předávacích protokolů ze dne 31. 5. 2019 a 31. 10. 2019 pak plyne, že žalovaná předávala byt žalobkyni v lepším stavu, než jej přebírala, s výjimkou ponechání hmoždinek ve stěně v kuchyni, které však neodůvodňuje opravu omítek a vymalování stěn v rozsahu 230 m2, které žalobkyně po žalované žádala uhradit.

26. S ohledem na výše uvedené soud žalobu v celém rozsahu zamítl jako nedůvodnou, neboť žalobkyně neprokázala nutnost vynaložených nákladů na poškození bytu v souvislosti s jednáním žalované, a dluh na nájemném za říjen 2019 tedy nevznikl, neboť nájemné bylo částečně uhrazeno z jistoty složené žalovanou ve výši 15.000 Kč.

27. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že ve věci zcela úspěšné žalované přiznal právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 18.331,50 Kč Náklady řízení jsou v tomto případě tvořeny odměnou právního zástupce žalované ve výši 12.750 Kč za sedm a půl úkonu právní služby (převzetí a příprava zastoupení, písemné vyjádření ze dne 24. 1. 2020 a ze dne 7. 7. 2020, účast při jednání soudu dne 5. 6. 2020, 14. 8. 2020, 6. 10. 2020 a 18. 6. 2021 a účast na vyhlášení rozsudku dne 22. 6. 2021) po 1.700 Kč podle § 7 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, dále paušální náhradou hotových výdajů advokáta ve výši 2.400 Kč, tj. po 300 Kč ke každému z uvedených úkonů právní služby podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, a DPH v sazbě 21% ve výši 3.181,50 Kč dle § 137 odst. 3 o. s. ř. Lhůta k zaplacení nákladů řízení byla určena třídenní (§ 160 odst. l o. s. ř.) s povinností plnit k rukám advokáta (§ 149 odst. l o. s. ř.).