3 C 388/2020

Plný text

Okresní soud Praha - východ rozhodl samosoudkyní Mgr. Magdalenou Fifkovou v právní věci žalobkyně: ; celé jméno žalobkyně , narozená dne datum trvale bytem adresa žalobkyně zastoupená Mgr. jméno příjmení , advokátem se sídlem adresa proti žalovanému: ; celé jméno žalovaného , narozený dne datum trvale bytem adresa žalovaného zastoupený Mgr. jméno příjmení , advokátkou se sídlem adresa o vyklizení nemovitosti

I. Žalovaný je povinen vyklidit dům [adresa] v obci [obec], stojící na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Úvaly u Prahy a obci [obec], zapsaný na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-východ, a vyklizenou nemovitost předat žalobkyni, a to do třiceti dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] domáhala po žalovaném vyklizení domu [adresa] v [obec]. V došlé žalobě uvedla, že žalovaný užíval předmětnou nemovitost na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě, ale s ohledem na to, že nesplnil podmínky touto smlouvou stanovené a neuhradil včas sjednanou kupní cenu, ztratil právní nárok předmětný dům užívat a nadále užívá nemovitost bez právního důvodu, a to aniž by za užívání domu cokoli hradil. Vzhledem k tomu, že žalovaný nereagoval na ústní výzvy k vyklizení nemovitosti, odstoupila žalobkyně i se spoluvlastníky pozemku, na kterém dům stojí, dne [datum] od smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Žalovaný však ani na výzvu předmětný dům nevyklidil a žalobkyni nepředal.

2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil a ve svém vyjádření uvedl, že odstoupení žalobkyně od smlouvy odmítá jako nedůvodné, neboť žalovaný žádnou z podmínek smlouvy neporušil. Kupní cenu v měsíčních splátkách [částka] hradil v hotovosti, jak žalobkyně požadovala, a to bez jakýchkoli prodlení mimo situaci, kdy byl mimo území ČR a nemohl hradit splátky v hotovosti, proto nabídl žalobkyni, že provede platbu splátky na účet bankovním převodem, žalobkyně však odmítla žalovanému sdělit číslo účtu a platbu přijmout. Několik plateb bylo proto zaplaceno později, nikoli však chybou žalovaného. Žalovaný byl připraven uzavřít ke dni [datum] kupní smlouvu a složit zbytek celkové kupní ceny, nebylo mu však sděleno číslo účtu žalobkyně, a žalovaný nebyl žádným způsobem vyzván k uzavření kupní smlouvy. Navíc ze strany žalobkyně byly žalovanému sděleny další podmínky, zejména zvýšení kupní ceny. Není tedy na místě tvrdit, že žalovaný porušil podmínky smlouvy, když se tak nestalo. Tvrdí-li žalobkyně, že žalovaný užívá nemovitost, aniž by cokoli plnil, je toto tvrzení nepravdivé, neboť žalovaný hradil každý měsíc žalobkyni částku [částka] v hotovosti, a to v dobré víře, že nemovitost nabude do svého výlučného vlastnictví. Od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí uhradil žalovaný žalobkyni částku ve výši [částka] jako první část kupní ceny, domnívá se tedy, že jednání žalobkyně je v rozporu s dobrými mravy. Smyslem smlouvy o smlouvě budoucí je pak uzavření budoucí smlouvy v dané době, nikoli doplatit celou kupní cenu. Navrhl proto žalobu jako nedůvodnou zamítnout.

3. Soud ve věci provedl dokazování a dospěl na jeho základě k následujícím skutkovým zjištěním.

4. Z náhledu do katastru nemovitostí má soud za prokázané, že žalobkyně je vlastníkem rodinného domu [adresa] v obci [obec] a k.ú. [obec] u [obec], stojícím na pozemku parc. [číslo] zapsaného na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha - východ. Vlastníky pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec], zapsaného na listi vlastnictví [číslo] na němž stavba stojí, jsou se stejnými spoluvlastnickými podíly žalobkyně, [jméno] [celé jméno žalobkyně] a [jméno] [jméno].

5. Ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne [datum] soud zjistil, že tuto smlouvu uzavřela žalobkyně jako budoucí prodávající (zastupující rovněž oba zbývající spoluvlastníky pozemku parc. [číslo]) a žalovaný jako budoucí kupující. Žalobkyně se touto smlouvou zavázala uzavřít se žalovaným kupní smlouvu na pozemek parc. [číslo] stavbu [adresa] v obci [obec] a k.ú. [obec] u [obec] s tím, že kupní cena byla sjednána na částku [částka]. Účastníci si sjednali, že kupní cenu začne žalovaný splácet žalobkyni od [datum] v pravidelných měsíčních platbách v nepravidelné výši, přičemž minimální měsíční platba bude činit [částka], a žalovaný se zavázal celou kupní cenu splatit nejpozději do [datum]. Po složení poslední částky se žalobkyně zavázala uzavřít s žalovaným kupní smlouvu neprodleně. Dále bylo výslovně sjednáno, že pokud celá kupní cena nebude splacena do [datum], má žalobkyně právo od této smlouvy odstoupit. Rovněž má právo žalobkyně od smlouvy odstoupit v případě, že žalovaný bude s minimální měsíční platbou v prodlení více než 30 dní. Odstoupení dá žalobkyně na vědomí žalovanému doporučeným dopisem zaslaným na adresu předmětné nemovitosti. Ve smlouvě bylo dále sjednáno, že pokud dojde k odstoupení od smlouvy o budoucí kupní smlouvě z důvodů uvedených výše, potom žalobkyni náleží již splacená částka ve výši [částka] krát počet měsíců, a to ode dne [datum], která v tomto případě bude kompenzovat nájemné (tedy bude považována za nájemné), neboť žalovaný měl od [datum] právo předmětné nemovitosti zcela volně užívat. Odstoupením od této smlouvy ze strany žalobkyně pak žalovaný právo předmětné nemovitosti užívat ztrácí. Částku, která bude převyšovat výpočet [částka] krát počet měsíců, a to od [datum], je žalobkyně případně povinna vrátit žalovanému do čtrnácti dnů ode dne odstoupení od této smlouvy.

6. Z výpisu transakční historie z bankovního účtu žalobkyně za období od [datum] do [datum] má soud za prokázané, že žalobkyni v tomto období opakovaně přicházely od žalovaného platby v různých částkách v minimální výši [částka].

7. Z elektronické komunikace mezi žalobkyní a žalovaným má soud za prokázané, že žalovaný opakovaně hradil sjednané platby opožděně, a to i v řádu několika měsíců, a žalobkyně jej o úhrady opakovaně upomínala.

8. Z dopisu ze dne [datum], adresovaného žalovanému, označeného jako„ Věc:

1. Odstoupení od smlouvy o budoucí kupní smlouvě pro podstatné porušení smlouvy, 2. Výzva k okamžitému vyklizení nemovitosti“ bylo zjištěno, že tímto dopisem žalobkyně prostřednictvím svého zástupce sdělila žalovanému, že k tomuto dni odstupuje od uzavřené smlouvy o budoucí kupní smlouvě, a to pro podstatné porušení smlouvy, neboť žalovaný nejen neplnil v průběhu platnosti smlouvy sjednané podmínky, ale do tohoto dne nesplnil základní podmínku uvedenou v čl. III odst. 3 smlouvy (tj. splatit celou kupní cenu nejpozději do [datum]). Žalovaný byl zároveň informován, že dle názoru žalobkyně nadále užívá nemovitosti bez právního důvodu, a vyzván k okamžitému vyklizení předmětného domu [adresa]. Dopis byl žalovanému doručen prostřednictvím datové schránky dne [datum] (prokázáno potvrzením o odeslané datové zprávě z datové schránky zástupce žalobkyně).

9. Žalovaný byl před podáním žaloby znovu vyzván k vyklizení a předání předmětného domu dopisem ze dne [datum], který mu byl téhož dne doručen (prokázáno předžalobní výzvou ze dne [datum] a potvrzením o odeslané datové zprávě z datové schránky zástupce žalobkyně).

10. Z ostatních provedených důkazů soud nezjistil žádné další skutečnosti relevantní pro hmotněprávní posouzení a rozhodnutí ve věci.

11. Po provedeném dokazování tak soud učinil na základě výše uvedených skutkových zjištění ten závěr o skutkovém stavu věci, že mezi žalobkyní (jako vlastníkem předmětného domu a zároveň spoluvlastníkem předmětného pozemku a zástupcem ostatních spoluvlastníků) a žalovaným byla dne [datum] uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě, na základě které se žalobkyně zavázala uzavřít se žalovaným kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod pozemku parc. [číslo] domu [adresa] v obci [obec] a k.ú. [obec] u [obec], za kupní cenu [částka], kterou se žalovaný zavázal uhradit žalobkyni předem v měsíčních splátkách v minimální výši [částka] do [datum] s tím, že po složení poslední částky (tj. celé kupní ceny) se žalobkyně zavázala uzavřít kupní smlouvu neprodleně. Dále bylo mezi účastníky ve smlouvě ujednáno, že pokud celá kupní cena nebude žalovaným splacena do [datum] nebo bude žalovaný v prodlení s měsíční splátkou více než 30 dní, má žalobkyně právo od této smlouvy odstoupit. V tom případě žalobkyni náleží již realizované platby odpovídající částce [částka] za počet měsíců, kdy žalovaný dům užíval, jako náhrada nájemného. Žalovaný podmínky smlouvy dlouhodobě neplnil a do [datum] žalobkyni sjednanou kupní cenu neuhradil. Žalobkyně proto dopisem ze dne [datum] od smlouvy odstoupila. Mezi účastníky nebylo sporné, že žalovaný dosud předmětnou nemovitost užívá (má zde své věci).

12. Po právní stránce soud vycházel ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.). Podle ustanovení § 1785 o. z. platí, že smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je stanoven alespoň obecným způsobem. Podle ustanovení § 1786 o. z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí. Podle ustanovení § 2001 o. z. lze od smlouvy odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon. Podle ustanovení § 2004 o. z. se odstoupením od smlouvy závazek zrušuje od počátku.

13. V předmětné věci má soud za prokázané, že žalovaný nesplnil povinnost, k níž se ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě ze dne [datum] zavázal, tj. hradit žalobkyni pravidelné měsíční splátky kupní ceny v minimální výši [částka] a uhradit celou kupní cenu ve výši [částka] do [datum], a žalobkyně proto využila svého práva odstoupit od smlouvy, přičemž možnost odstoupení od smlouvy za těchto podmínek byla ve smlouvě výslovně sjednána. V současné době tak žalovaný užívá předmětný dům ve vlastnictví žalobkyně bez právního důvodu. Tvrdil-li žalovaný, že neznal číslo účtu žalobkyně, aby mohl kupní cenu včas uhradit, toto tvrzení bylo provedeným dokazováním vyvráceno. Soud pak v jednání žalobkyně, která využila svého práva sjednaného ve smlouvě poté, co žalovaný svou smluvní povinnost nesplnil, neshledává žádné jednání, které by bylo v rozporu s dobrými mravy.

14. S ohledem na výše uvedené soud žalobě v plném rozsahu vyhověl s tím, že lhůta pro vyklizení nemovitosti byla s ohledem na žádost žalovaného a doložení dočasné pracovní neschopnosti stanovena v délce třiceti dnů.

15. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že ve věci zcela úspěšné žalobkyni přiznal právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši [částka] Náklady řízení jsou v tomto případě tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši [částka], odměnou právního zástupce žalobce ve výši [částka] za pět úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, podání žaloby, vyjádření ze dne [datum] a účast na jednání soudu dne [datum]) po [částka] podle § 7 a § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, dále paušální náhradou hotových výdajů advokáta ve výši [částka], tj. po [částka] ke každému z uvedených úkonů právní služby podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a DPH v sazbě 21% ve výši [částka] dle § 137 odst. 3 o. s. ř. Lhůta k zaplacení nákladů řízení byla určena třídenní (§ 160 odst. l o. s. ř.) s povinností plnit k rukám advokáta (§ 149 odst. l o. s. ř.).