34 C 62/2019

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní Mgr. Gabrielou Kadlecovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená obecnou údaje o zástupci proti žalovaným: 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného 3. právnická osoba , IČO sídlem adresa žalované oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o neoprávněnost výpovědi z nájmu

I. Výpověď z nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] na adrese [adresa žalobkyně], ze dne [datum], je neoprávněná.

II. Žaloba, jíž se žalovaní domáhali uložení povinnosti žalované vyklidit byt [číslo] který se nachází v 1. nadzemním podlaží budovy [adresa], jež je součástí pozemku parcelní číslo stavební [anonymizováno] v obci a [katastrální uzemí], se zamítá.

III. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 5 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi ze dne 11. 12. 2018 (dále jen„ výpověď“, kterou jí dali žalovaní z nájmu bytu [číslo] v dome [adresa] na adrese [adresa žalobkyně] (dále jen„ předmětný byt“). Žalovaní, kteří s žalobou nesouhlasili, uplatnili vzájemným návrhem požadavek, aby žalobkyni byla uložena povinnost předmětný byt vyklidit. Okresní soud Praha- východ rozsudkem ze dne 22. 10. 2019, č.j. 34 C 62/2019-5 žalobě vyhověl a určil, že výpověď je neoprávněná (výrok I.), vzájemný návrh žalovaných na vyklizení bytu zamítl (výrok II.) a rozhodl o nákladech řízení účastníků. Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 8. 6. 2020 rozsudek Okresního soudu Praha-východ potvrdil (výrok I.) a rozhodl o nákladech řízení (výrok II.). Nejvyšší soud České republiky rozsudkem ze dne 16. 3. 2021 rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 8. 6. 2020, č.j. 26 Co 53/2020-71, a rozsudek Okresního soudu Praha-východ ze dne 22. 10. 2019, č.j. 34 C 62/2019 – 53zrušil a věc vrátil zdejšímu soudu k dalšímu řízení.

2. Žalobkyně v žalobě uvedla, že na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 30. 1. 2012 užívá shora předmětný byt, který se sestává z kuchyně, tří pokojů, příslušenství a nebytových prostor náležejících k domu. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, nájemné za užívání bytu činilo 1 392 Kč. Takto stanovené nájemné a doba neurčitá byly sjednány s ohledem na neutěšený stav bytu a s ohledem na to, že všechny nezbytné náklady na opravy bytu si zajistila žalobkyně na své náklady. Financovala nové rozvody vytápění, radiátory, nové rozvody elektrické energie, nové rozvody vody, podlahové krytiny, kuchyňskou linku apod. V červenci 2017 žalobkyně obdržela oznámení Ministerstva financí v souvislosti s prodejem ½ domu [adresa] v [obec], kdy jí bylo oznámeno, že Ministerstvo financí prodalo svůj podíl žalované 2) a dům je tedy ve spoluvlastnictví žalovaných. Dopisem ze 14. 9. 2017 byla žalobkyni oznámena představa žalovaného 2) o výši nájemného za uvedený byt, a to ve výši 8 000 Kč, s tím, že by nájemní smlouva měla být uzavřena na dobu určitou jednoho roku. S tím žalobkyně nesouhlasila. V lednu 2018 obdržela dopis JUDr. [příjmení], zástupkyně žalovaných, kterým jí byla předložena nová nájemní smlouva se lhůtou 15 dnů na podpis, žalobkyně však sdělila, že na uvedené navýšení nájemného a smlouvu na dobu jednoho roku nemůže přistoupit. V květnu 2018 jí byla JUDr. [příjmení] sděleno, že by byt mohla užívat dál, pokud by výnos z bytu postačoval k tomu, aby žalovaný 1) zajistil srovnatelné bydlení matce v jiném bytě v dané lokalitě. Žalobkyně navrhla svou verzi navyšování nájemného i dobu, na kterou by smlouva mohla být uzavřena, na její návrh však nikdo nereagoval. Dne 28. 12. 2018 převzala žalobkyně výpověď z nájmu bytu odůvodněnou tím, že žalovaný 1) nemá kde bydlet po dobu rekonstrukce objektu, který dosud obýval (tedy domu [adresa] na adrese [adresa žalovaného]) a nemá možnost pronajmout si jiný byt za stejné nájemné, které je žalobkyní za užívání předmětného bytu hrazeno. Žalobkyně zaslala oběma žalovaným námitky proti výpovědi a s výpovědí nesouhlasila. Podanou výpověď považuje za neoprávněnou, neboť jediným důvodem je podle ní to, že nesouhlasila s navýšením nájmu o 474% (na měsíční nájemné 8 000 Kč) a s uzavřením nové nájemní smlouvy na jeden rok. Má za to, že není naplněn důvod výpovědi dle § 2288 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku, neboť vlastníkem domu (a tedy i bytu) jsou oba žalovaní, přičemž důvodem výpovědi je jen užívání žalovaným 1), který si nemůže nárokovat užívání celého bytu. Dále uvedla, že žalovaný 1) chce byt údajně používat pro sebe, nikoliv však pro bydlení, ale jen pro přechodné ubytování na několik dnů nebo týdnů. Má za to, že žalovaný 1) se žádnou rekonstrukci domu [adresa] v [obec] dělat nechystá, což jí bylo ústně sděleno na příslušném stavebním úřadu, kde do konce ledna 2019 nebyla podána žádost o stavební povolení či podáno oznámení o provádění stavebních úprav. Nakonec konstatovala, že i kdyby žalovaný 1) hodlal po dobu údajné rekonstrukce v bytě bydlet, byla by výpověď neplatná pro rozpor s dobrými mravy, neboť takové jednání je zjevným zneužitím práva a nemůže požívat právní ochrany; žalobkyně jako nájemce vždy řádně plnila a plní své povinnosti z nájemní smlouvy, sama navrhla nadstandardní zvyšování nájemného za účelem pokusu o smírné řešení věci, na což žalovaní jako pronajímatelé vůbec nereagovali.

3. Žalovaní uvedli, že žalobu odmítají. Žalovaný 1) potvrdil, že skutečně nejprve zamýšlel zajistit bydlení v obci [obec] pro svou matku, jak uvedl v dopisu ze dne 9. 5. 2018, adresovaném žalobkyni. Matka žalovaného 1) je v pokročilém věku, její zdravotní stav vyžaduje určitou péči. V současné době matka žalovaného 1) žije v [země], s žalovaným 1) se však dohodla, že se přestěhuje zpět do České republiky, aby bylo možné jí poskytovat účinnějším způsobem potřebnou péči. S ohledem na uvedené žalovaný 1) potřebuje pro svou matku zajistit odpovídající bydlení v České republice, a to ideálně v místě, ke kterému má matka žalovaného 1) citový vztah a ve kterém má určité zázemí. Matka žalovaného 1) se narodila v [obec], dlouho zde žila, má zde příbuzné a známé, má k tomuto místu citový vztah. Z těchto důvodů se žalovaní obrátili na žalobkyni a sdělili jí, že by se rádi domluvili na konsensu, kdy by žalobkyně mohla dál byt užívat za předpokladu, že bude platit nájemné, odpovídající obvyklému nájemnému v daném čase a lokalitě, aby žalovaný 1) mohl z takových prostředků zajistit jeho matce odpovídající jiné bydlení v dané lokalitě. Žalobkyně však na požadavky žalovaných nepřistoupila. V druhé polovině roku 2018 se zdravotní stav matky žalovaného 1) zhoršil, musela podstoupit operační zákrok, s ohledem na to žalovaný 1) zvažuje, že matku ubytuje ve svém domě v [obec], [anonymizována dvě slova]. Tento dům však není v dobrém stavebnětechnickém stavu, vykazuje četné poruchy a vady, způsobené především vzlínáním vlhkosti v cihlovém zdivu, jak vyplývá z posouzení stavu objektu ze dne 23. 11. 2018. Z tohoto posouzení vyplynulo, že objekt nemá izolaci proti vzlínání zemní vlhkosti, korková podlaha v kuchyni se mírně vzdouvá, došlo k narušení kompaktnosti omítek, dřevěné rámy oken a vstupní dveře do objektu jsou prosté ochranného nátěru, vytápění objektu je řešeno pouze kamny na tuhá paliva. Z prohlášení autorizovaného technika pro pozemní stavby vyplývá, že bez provedení stavebních úprav není dům způsobilý k bydlení. S ohledem na uvedené žalovaný 1) nezbytně potřebuje provést stavební úpravy a opravy domu a zlepšit tak komfort svého bydlení a případně bydlení své matky. S plánovaným návratem matky žalovaný 1) potřebuje provést opravy vnitřních prostor domu, zejména koupelny a kuchyně, aby tyto prostory mohla bez obtíží užívat i zdravotně indisponovaná matka žalovaného 1), není možné, aby po dobu realizace stavebních úprav a oprav celého domu žalovaný 1) předmětný dům užíval. Plánovaná rekonstrukce domu dle harmonogramu prací potrvá přibližně šest měsíců. K provedení předmětných stavebních prací není zapotřebí stavebního povolení ani ohlášení. Žalovaný 1) se tak ocitl v situaci, kdy nezbytně potřebuje zajistit pro sebe jiné bydlení, aby mohl provést rekonstrukci svého domu, který je ve stavu nezpůsobilém k bydlení. Žalovaný nevlastní žádnou jinou nemovitost, která by byla právně volná a kterou by mohl užívat k bydlení, proto musel přistoupit k podání výpovědi z nájmu. Výpověď z nájmu byla řádně žalobkyni doručena, byla jí poskytnuta tříměsíční výpovědní doba, výpověď obsahovala poučení o tom, že má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout do dvou měsíců od jejího doručení, aby soud přezkoumal její oprávněnost. Žalovaný 1) tak má za to, že žalovaní postupovali v souladu se zákonnými ustanoveními. Žalovaný 1) má zároveň za to, že ač je vlastníkem pouze ideálního podílu výši ½ na předmětném domu, kde se byt nachází, může mít podle konstantní judikatury zájem na vylepšení svých bytových potřeb, a to v souvislosti s realizací svého spoluvlastnického práva. Tvrzení žalobkyně, že vždy řádně plnila své povinnosti nájemce žalovaný 1) nepopřel, odmítl však, že by podaná výpověď měla být v rozporu s dobrými mravy.

4. Žalovaná 2) uvedla, že koncem roku 2018 se na něj obrátil žalovaný 1) se žádostí o možnou součinnost se zajištěním bydlení pro žalovaného 1) po dobu plánované rekonstrukce obydlí žalovaného 1), které v současné době užívá. Žalovaný 1) nevlastní jinou nemovitost, kterou by mohl užívat k bydlení. Žalovaná 2) se rozhodla žádosti žalovaného 1) vyhovět a v návaznosti na to byla žalobkyni dána výpověď z nájmu bytu užívaného žalobkyní z důvodu, že byt má být užíván pronajímatelem. Nad to uvedl, že nájemné, náležející žalovanému 1) plynoucí z pronajímaného bytu, placené žalobkyní, nepostačuje k tomu, aby si z něho žalovaný 1) uhradil nájemné a související plnění poskytovaná s užíváním jiného bytu, pokud by se rozhodl řešit situaci pronajmutím jiného bytu. Zvolené řešení tedy bylo v daných poměrech čistě praktickým a ekonomickým řešením situace.

5. Vzájemným návrhem ze dne 15. 7. 2019 pak žalovaní navrhli, aby soud uložil žalobkyni vyklidit předmětný byt, neboť jej užívá bez právního titulu. Uvedli, že žalobkyni podáním ze dne 11. 12. 2018 zaslali výpověď z nájmu bytu. Žalobkyni byla poskytnuta tříměsíční výpovědní doba a výpověď obsahovala poučení o právu vznést proti výpovědi námitky, případně navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Výpověď byla žalobkyni doručena dne 28. 12. 2018, nájemní vztah mezi oběma stranami tak zanikl k 31. 3. 2019. V rozporu s tím žalobkyně ke dni skončení nájemního vztahu byt nevyklidila a žalovaným ho nepředala. Proto žalovaní vyzvali žalobkyni dopisem z 26. 6. 2019 k vyklizení bytu, což neučinila. Proto se domáhají vyklizení soudní cestou.

6. S tímto návrhem žalobkyně nesouhlasila, trvala na tom, že výpověď je neoprávněná, nadále ji považovala na účelovou a uvedla, že z tohoto důvodu nemohlo dojít k zániku nájmu bytu.

7. Z informací o pozemku parc.č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], v obci a [katastrální uzemí], soud zjistil, že jeho spoluvlastníky jsou žalovaní, každý s podílem o velikosti ½.

8. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 30.1.2012 soud zjistil, že Česká republika, za kterou jednalo Ministerstvo financí, jako spoluvlastník domu [adresa] v [obec], uzavřela s žalobkyní smlouvu o nájmu bytu [číslo] II. kategorie, který se nachází ve shora uvedeném domě, sestávajícího z kuchyně, tří pokojů a příslušenství a nebytových prostor náležejících k domu, s tím, že přesný rozsah vybavení a stav bytu je uveden v evidenčním listu, který je součástí smlouvy. Pronajímatel a nájemce se dohodli, že nájemné za užívání bytu bude činit 1 393 Kč měsíčně s tím, že polovina nájemného bude splatná na účet správce předmětné nemovitosti, zastupujícího Ministerstvo financí České republiky, druhá polovina nájemného na účet žalovaného 1) jako druhého spoluvlastníka. Pokud jde o zálohy na služby spojené s užíváním bytu, tyto nájemce hradil přímo dodavatelům těchto služeb. Součástí smlouvy bylo i konstatování, že žalovaný 1) jako druhý spoluvlastník se o dům nestará, nepečuje o něj a neplní povinnosti spoluvlastníka, proto tuto smlouvu uzavřelo Ministerstvo financí jako jeden ze spoluvlastníků domu. Dále se strany smlouvy dohodly, že dnem nabytí platnosti této smlouvy se zrušuje nájemní smlouva, kterou dne 31. 1. 1994 uzavřela žalobkyně jako nájemce s předchozím pronajímatelem bytu, paní [jméno] [příjmení] (tato získala podíl ve výši ideální ½ na předmětné nemovitosti na základě zákona č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích s tím, že následně soudy prohlásily její nárok za neoprávněný a polovina domu se vrátila zpět do vlastnictví České republiky).

9. Z oznámení ze dne 10. 7. 2017 soud zjistil, že Ministerstvo financí sdělilo žalobkyni, že ke dni 3. 7. 2017 přestala být Česká republika vlastníkem ideální poloviny bytového domu [adresa] v [obec], novým vlastníkem se stala společnost [právnická osoba] Dále žalobkyni vyzvalo, aby polovinu nájemného začala hradit na účet shora uvedené společnosti. Ujistilo rovněž žalobkyni, že nájemní smlouva je nadále platná a že nájemní vztah přechází na nového spoluvlastníka.

10. Z dopisu ze dne 14. 9. 2017 soud zjistil, že žalovaná 2) sdělila žalobkyni představu, za jakých podmínek by mohla pokračovat její nájemní smlouva; nabídla uzavření nájemní smlouvy na jeden rok, která by se automaticky prodlužovala vždy na období jednoho roku za předpokladu, že by nájemné a poplatky za služby spojené s nájmem bytu byly řádně hrazeny, a to za měsíční nájemné ve výši 8 000 Kč měsíčně od 1. 11. 2017.

11. Z dopisu ze dne 5. 1. 2018 soud zjistil, že žalovaní žalobkyni informovali o svém přesvědčení, že nájemní smlouva ze dne 30. 1. 2012 je neplatná, požádali ji o podepsání nové nájemní smlouvy ve lhůtě 15 dnů a upozornili ji, že pokud se tak nestane, budou situaci řešit žalobou na vyklizení nemovitosti a budou zvažovat podání žaloby na vydání bezdůvodného obohacení ve výši rozdílu mezi nájemným, které žalobkyně platí na základě smlouvy a nájemným obvyklým v daném místě a čase, a to za poslední tři roky.

12. Z dopisů ze dne 25. 1. 2018 soud zjistil, že žalobkyně požádala žalované o předložení plné moci zástupce žalovaných a uvedla, že na dopis s přiloženou nájemní smlouvou nebude reagovat, neboť nájemní smlouva je opět s uvedením jediného spoluvlastníka, byť uzavření smlouvy jedním ze spoluvlastníků žalovaní sami zpochybňují. Z druhého dopisu ze dne 25.1.2018 soud zjistil, že žalovaná oslovila Ministerstvo financí se žádostí o vyjádření, zda byla společnost [právnická osoba] byla dostatečně srozuměna s obsahem nájemní smlouvy z roku 2012, zda dobrovolně vstoupila do práv a povinností z ní vyplývajících a o zaslání příslušné listiny.

13. Z dopisu ze dne 31. 1. 2018 soud zjistil, že žalovaní předložili žalobkyni novou verzi nájemní smlouvy připravenou pro oba spoluvlastníky domu a opět požádali o její podpis do 15 dnů od doručení a opět upozornili na možnost podání žaloby na vyklizení a vydání bezdůvodného obohacení.

14. Z dopisu ze dne 19. 2. 2018 soud zjistil, že žalobkyně sdělila žalovaným, že bydlí v bytě na základě řádně uzavřené nájemní smlouvy, případně na základě předchozího užívacího práva k bytu, který jí byl přidělen v roce 1979. Dále uvedla, že nesouhlasí s uzavřením smlouvy na dobu určitou, neboť její dosavadní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou, že nesouhlasí s jednorázovým navýšením nájemného o 474%, neboť výše nájemného byla stanovena s ohledem na zanedbaný stav užívaného bytu a domu, v bytě financovala nové rozvody topení, elektrické energie, vody, podlahové krytiny, kuchyňskou linku.

15. Z dopisu ze dne 27. 2. 2018 soud zjistil, že Ministerstvo financí sdělilo žalobkyni své stanovisko k uzavřené nájemní smlouvě ze dne 30. 1. 2012, v němž ji mimo jiné ujistilo, že z jednání žalovaného 1) vždy vyplývalo, že s uvedenou nájemní smlouvou souhlasil a svůj souhlas vyjádřil konkludentně přijímáním nájemného. Dále se vyjádřilo k otázce změny vlastníka a zvyšování nájemného.

16. Z dopisu ze dne 9. 5. 2018 soud zjistil, že žalovaní nabídli žalobkyni smírné vyřešení věci z důvodu, že matka žalovaného 1) se vrátila do České republiky, aniž by pro ni měl žalovaný 1) zajištěno bydlení v dané lokalitě. Žalovaný 1) uvedl, že je ochoten přistoupit na to, že žalobkyně bude nadále užívat předmětný byt, žalovaný 1) se pokusí své matce zajistit jiný byt v dané lokalitě, avšak je nutné upravit platby za užívání bytu žalobkyní, proto ji požádali o sdělení, jak vysoko částku nájemného bude platit.

17. Z dopisu ze dne 4. 6. 2018 soud zjistil, že žalobkyně žalovaným sdělila, že je ochotna uzavřít dodatek k nájemní smlouvě, který jí zajistí nájem bytu na dobu neurčitou, nájemné po dobu jednoho roku zvýšené o 50% a další roky o 100% vyšší než je stávající nájemné.

18. Z výpovědi ze dne 11. 12. 2018 soud zjistil, že žalovaní vypověděli nájem bytu [číslo] v domě [adresa] v [obec], na adrese [adresa] nadzemním podlaží domu, sestávajícího z kuchyně, tří pokojů, příslušenství a nebytových prostor náležejících k domu (dvůr, kolna, garáž), který užívala na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 30.1.2012. Důvodem výpovědi byla skutečnost, že byt bude užívat žalovaný 1), neboť nemá k dispozici žádné jiné vlastní prostory ke svému bydlení po dobu plánované rekonstrukce objektu, který je nyní k bydlení z jeho strany užíván. Byla upozorněna, že výpovědní doba je tříměsíční, počíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, kdy jí bude výpověď doručena, že má žalobkyně právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi, aby soud přezkoumal její oprávněnost.

19. Z námitek proti výpovědi ze dne 1. 2. 2019 soud zjistil, že žalobkyně nesouhlasila s výpovědí, považovala ji za neoprávněnou a neplatnou. Uvedla, že jediným důvodem pro podání výpovědi je podle ní to, že vyjádřila nesouhlas s navýšením nájmu o 474% a s uzavřením smlouvy na dobu jednoho roku. Výpovědní důvod považovala za účelový, když nepodlehla tlaku na uzavření nové nájemní smlouvy.

20. Ze stavebního záměru a posouzení objektu ze dne 23. 11. 2018, který vypracoval [jméno] [příjmení], autorizovaný technik pro pozemní stavby, soud zjistil, že byl posouzen stav rodinného domu [adresa], v ulici [ulice] v [obec]. Dle posouzení byl objekt v relativně udržovaném stavu, vykazující dílčí poruchy, způsobené především vzlínáním vlhkosti v cihlovém zdivu. Jako vady objektu bylo označeno, že objekt nemá izolaci proti vzlínání zemní vlhkosti, zdivo u podlah je vlhké, na stěnách je výskyt sanitru a lokálně se vyskytují plísně; korková podlaha v kuchyni se mírně vzdouvá, ve styku s cihelným zdivem je patrná degradace omítek a zdiva; vlivem vyšších teplot v letních obdobích došlo k narušení kompaktnosti omítek, zejména ve fabionech; dřevěné rámy oken a vstupní dveře do objektu jsou funkční, ale prosté ochranného nátěru; vytápění objektu je řešeno kamny na tuhá paliva, popř. pomocí přímotopů. Současně bylo konstatováno, že klempířské výrobky jako žlaby a střešní svody není třeba nahradit, střešní krytina je plně funkční, do objektu nezatéká. V posouzení bylo uvedeny doporučené úpravy k řešení popsaných vad.

21. Z prohlášení autorizované osoby pro nezpůsobilost objektu k bydlení z května 2019, které vypracoval [jméno] [příjmení], autorizovaný technik pro pozemní stavby, soud zjistil, že technik konstatoval, že bez dalších stavebních úprav jako je odizolování zdiva u terénu od prolínání zemní vlhkosti, přetěsnění a nátěru oken a dveří, dispoziční úpravy sanity v koupelně vč. sociálního zařízení, opravy podlah včetně přidání hydroizolace, případně zateplení objektu, úpravě zdravotechnické a elektrické instalace a vytápění, vyplnění prasklin ve zdivu, výmalbě všech vnitřních povrchů, je objekt nezpůsobilý pro bydlení. Důvodem je výskyt sanitru v obytných místnostech. Zároveň technik vytyčil harmonogram prací v předpokládaném rozsahu [číslo] týdnů.

22. Z dohody [číslo] o odevzdání, převzetí a osobním užívání podnikového – služebního bytu ze dne 24.9.1979 soud zjistil, že [anonymizována tři slova], uzavřely dohodu s [jméno] [příjmení], pracovníkem závodu, o užívání bytu [číslo] v domě [číslo] v [obec], a to počínaje dnem 1.10.1979.

23. Z předžalobní výzvy ze dne 24.6.2019 soud zjistil, že žalovaní vyzvali žalobkyni k vyklizení bytu, neboť již uplynula výpovědní doba dle podané výpovědi, a to do 14 dnů od doručení této výzvy.

24. Účastníci učinili v řízení nesporným, že výpověď byla žalované doručena dne 28.12.2018. Z obsahu spisu soud zjistil, že žaloba byla podána dne 20.2.2019.

25. Soud se věcí zabýval již podruhé a s již dříve zjištěným skutkovým stavem se ztotožnil, i když připustil důkaz fotografiemi domu, které prokázaly stav domu [adresa] v ulici [adresa žalovaného] ke dni 29. 7. 2021 ve vlastnictví žalovaného 1) a prohlášení matky žalovaného 1), ve kterém uvádí, že vzhledem ke svému vysokému věku a zhoršujícímu se zdravotnímu stavu a tím souvisejícími problémy s mobilitou je rozhodnuta a zároveň nucena se v následujících měsících přestěhovat zpět do České republiky a bydlet u žalovaného 1 v jeho domě v [obec]. V tomto případě je však rozhodný stav v době podání výpovědi, který musí vykazovat po skutkové stránce to, na čem je výpověď založena.

26. Podle § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Podle odst. 3 téhož ustanovení není-li dále stanoveno jinak, řídí se právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

27. Podle ustanovení § 3074 odst. 1 o.z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

28. Podle ustanovení § 2290 o.z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

29. V řízení podle ustanovení § 2290 o.z. soud rozhoduje o oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, tedy zejména o tom, zda byl naplněn uplatněný výpovědní důvod; neoprávněná je i výpověď, která je neplatná či zdánlivá. V rámci úvahy o neplatnosti (§ 580 o.z.) výpovědi z nájmu bytu soud posuzuje i otázku rozporu výpovědi s dobrými mravy a přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání (výpovědi), které se zjevně příčí dobrým mravům (§ 588 o.z.). Při posuzování otázky neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 588 o.z. pro rozpor s dobrými mravy budou právně významné pouze skutečnosti, které byly objektivně dány v době, kdy pronajímatel uvedené právní jednání (výpověď z nájmu bytu) doručil nájemci; okolnosti nastalé po tomto okamžiku nelze při tomto právním posouzení zohledňovat (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 21.9.2017, sp.zn. 26 Cdo 5679/2016, ze dne 12.12.2018, sp.zn. 26 Cdo 1727/2018).

30. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí ze dne 7.3.2019, sp.zn. 26 Cdo 3301/2018, uvedl, že „ k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2290 o.z. může být aktivně legitimován jen nájemce bytu. Byla-li výpověď doručena osobě, která nájemcem bytu není, nemohla nijak zasáhnout do jejích práv (výpověď není způsobilá ukončit„ neexistující vztah“). Není přitom významné, co pronajímatele vedlo k podání takové výpovědi.“.

31. V rozhodnutí ze dne 15.11.2018, sp.zn. 26 Cdo 3328/2017, Nejvyšší soud uzavřel, že„ pokud pronajímatel vypoví nájem bytu z jiných než zákonem stanovených důvodů, jde o výpověď neoprávněnou, nikoliv neplatnou, její neoprávněnost proto musí nájemce uplatnit žalobou podle § 2290 o.z.“.

32. Podle ustanovení § 137 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31.12.2013 (dále jen„ obč. zák.“), podíl vyjadřuje míru, jako se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci.

33. Podle ustanovení § 139 odst. 1 obč. zák. z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. Podle § 139 odst. 2 obč. zák. o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.

34. Podle ustanovení § 39 obč. zák. je neplatný právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům. Z těchto ustanovení vyplývá, že náleží-li věc více subjektům, mají jako spoluvlastníci právo podílet se na hospodaření se společnou věcí podle výše svých podílů. Pod pojem hospodaření se společnou věcí, o kterém mají spoluvlastníci podle § 139 odst. 2 obč. zák. rozhodovat, lze podřadit i rozhodnutí o tom, jak bude společná věc hospodářsky využita, např. komu a za jakých podmínek bude pronajata; rozhodnutí spoluvlastníků podle § 139 odst. 2 obč. zák. je přitom právním úkonem.

35. Pod pojem hospodaření se společnou věcí ve smyslu § 139 odst. 2 obč.zák. spadá také určení, kdo bude nájemcem bytu v domě ve spoluvlastnictví více osob. O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti spoluvlastnických podílů; o uzavření smlouvy o nájmu bytu v domě v podílovém spoluvlastnictví tedy rozhodují spoluvlastníci v režimu podle § 139 odst. 2 obč. zák. Uzavřel-li tedy nájemní smlouvu s nájemcem např. pouze podílový spoluvlastník jedné ideální poloviny domu, a druhý spoluvlastník k tomu nedal souhlas, pak tato smlouva byla uzavřena v rozporu s ustanovením § 139 odst. 2 obč.zák. a je tudíž absolutně neplatná (§ 39 obč. zák.) (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 15.10.2009, sp.zn. 26 Cdo 4278/2007).

36. V daném případě dospěl soud k závěru, že nájemní smlouvu ze dne 30.1.2012, by bylo možné s ohledem na skutečnost, že byla uzavřena pouze jedním ze spoluvlastníků, ačkoliv zde nebyl souhlas druhého spoluvlastníka (což podle soudu vyplývá z obsahu samotné smlouvy, v níž je uvedeno, že žalovaný 1) jako spoluvlastník podílu o velikosti ½ na předmětné nemovitosti se o tuto nestará, nepečuje o ni a neplní povinnosti spoluvlastníka, proto Ministerstvo financí uzavřelo tuto nájemní smlouvu pouze jako jeden ze spoluvlastníků domu dle ustanovení § 139 odst. 1 obč. zák.), a pro hospodaření se společnou věcí (tedy i pro uzavření nájemní smlouvy se žalobkyní), bylo zapotřebí dohody spoluvlastníků (případně rozhodnutí soudu), hodnotit jako neplatnou. Pokud by nájemní smlouva ze dne 30.1.2012 byla neplatná, neuplatnilo by se ani ustanovení článku VIII této smlouvy, podle nějž nájemní smlouva ze dne 30.1.2012 nahrazuje nájemní smlouvu, kterou žalobkyně uzavřela dne 31.1.1994 s předchozím pronajímatelem bytu, paní [jméno] [příjmení]. Tuto smlouvu neměla žalobkyně v řízení k dispozici, soud však s ohledem na ekonomii a hospodárnost řízení dospěl k závěru, že není prokázání obsahu této smlouvy zapotřebí, neboť v řízení rovněž vyšlo najevo, že žalobkyně užívala byt kontinuálně již od roku 1979, a to původně na základě dohody o odevzdání, převzetí a osobním užívání podnikového bytu ze dne 24.9.1979, a že existenci nájemního vztahu lze dovodit s ohledem na novou úpravu obsaženou v občanském zákoníku.

37. Podle ustanovení § 2238 o.z. užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

38. Jedná se o případ, kdy strany neuzavřely platnou nájemní smlouvu, přesto nájemce byt užívá v dobré víře, že nájemní smlouva byla platně uzavřena. Jde o stav, kdy nájemce nevěděl o důvodech neplatnosti smlouvy a ani o nich vědět nemohl (§ 4 odst. 2 o.z.). Nejde o subjektivní pocity nájemce, který o určitých skutečnostech neví; dobrou víru nájemce ztrácí v okamžiku, kdy se dozvěděl o skutečnostech, které u něj objektivně musely vyvolat pochybnosti o platnosti smlouvy. [obec] víra se obecně předpokládá, je však přípustný důkaz opaku; její absenci u nájemce prokazuje pronajímatel.

39. Ve svém rozhodnutí ze dne 20.9.2016, sp.zn. 26 Cdo 1236/2015, Nejvyšší soud konstatoval, že„ faktický uživatel bytu může být považován za řádného nájemce jen tehdy, jestliže byt užíval před 1.1.2014 alespoň tři roky v dobré víře, že je jeho nájemcem a zároveň jeho dobrá víra trvala k uvedenému datu“. Uvedl, že podle přechodných ustanovení o.z. se úpravou o.z. řídí i nájemní vztahy vzniklé před jeho účinností (nepravá retroaktivita). Ustanovení § 2238 o.z. tedy lze použít i na nájemní vztah, který měl vzniknout před 1.1.2014. S ohledem na principy nepravé retroaktivity může být toto ustanovení aplikováno až po účinnosti o.z., což znamená, že podmínky v něm stanovené pro ochranu„ poctivého nájemce“ musí být splněny po 1.1.2014. K tomu, aby se nájemní smlouva považovala za platně uzavřenou (i když se tak ve skutečnosti nestalo – smlouva je neplatná, popř. nebyla vůbec uzavřena), je podle § 2238 o.z. třeba, aby„ nájemce“ byt užíval a zároveň aby byl v dobré víře, že je nájemcem. Přihlédnuto přitom nepochybně může být i k chování„ nájemce“ před účinností o.z. Nestačí však, aby před účinností o.z.„ nájemce“ byt užíval (byť po dobu značně delší než tři roky) v dobré víře, že je nájemcem, skončila-li tato jeho dobrá víra dříve než o.z. nabyl účinnosti. V takovém případě by totiž nároky plynoucí z § 2238 o.z. vznikly ještě před jeho účinností, což by vedlo k pravé retroaktivitě, která je nepřípustná.

40. Z provedených důkazů vyšlo najevo, že žalobkyně byt užívala po dobu delší než tři roky a zároveň byla po celou dobu v dobré víře, že byt užívá na základě řádné smlouvy. Absence dobré víry nebyla v řízení žalovanými namítána ani nevyšlo z provedených důkazů najevo, že by žalovaná mohla v rozhodném období svou dobrou víru ztratit (na možnost, že by nájemní smlouva mohla být neplatná, byla upozorněna žalovanými až v roce 2018). Pro úplnost však soud uvádí, že i poté byla o tom, že je poslední nájemní smlouva obsahově perfektní, ujišťována i předchozím pronajímatelem, Ministerstvem financí, soud se tak domnívá, že jako laik jednala v důvěru ve stanovisko ústředního orgánu státní správy a jeho odborných pracovníků. S ohledem na uvedené tak lze uzavřít, že žalobkyně byt užívala po dobu delší než tři roky, do této doby lze započítat i dobu před 1. 1. 2014, a byla v dobré víře, že byt užívá na základě smlouvy. Smlouvu ze dne 30. 1. 2012 tak lze považovat za řádně uzavřenou.

41. Následně se soud zabýval samotnými důvody uvedenými ve výpovědi.

42. Podle ustanovení § 2288 odst. 2 písm. a) o.z. může pronajímatel vypovědět nájem bytu i v případě, že má být byt užíván pronajímatelem nebo jeho manželem, který hodná opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství nebo manželství bylo již rozvedeno; podle písm. b) uvedeného ustanovení tedy, pokud potřebuje byt pro svého příbuzného nebo pro svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii ve druhém stupni.

43. Ve výpovědi dané nájemci z důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. a) o.z. stačí uvést, že byt, jehož nájem je vypovídán, chce využít k bydlení pro sebe pronajímatel. Je pak na nájemci, který s výpovědí nájmu bytu nesouhlasí, aby v řízení o žalobě na neoprávněnost výpovědi podle § 2290 o.z. tvrdil a prokázal okolnosti, jimiž existenci uplatněného výpovědního důvodu vyvrátil. Půjde o takové konkrétní okolnosti, z nichž bude možné usoudit, že prohlášení pronajímatele o záměru (vůli) využít byt pro sebe (k vlastnímu bydlení) není pravdivé.

44. V tomto případě žalovaní uvedli, že důvodem výpovědi je skutečnost, že byt bude užívat žalovaný 1), neboť nemá k dispozici žádné jiné vlastní prostory ke svému bydlení po dobu plánované rekonstrukce objektu, který je nyní k bydlení z jeho strany užíván. Soud na základě výše uvedených skutečností dospěl, že ve výpovědi uvedený výpovědní důvod neobstojí.

45. Podle § 8 o.z. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

46. Za zjevné zneužití práva se považuje situace, kdy je vykonáno právo, ačkoliv nositel tohoto práva nemá žádný skutečný nebo jen nepatrný zájem na jeho výkonu; výkon práva se pak jeví spíše jako záminka k dosažení účelu právem nepředpokládaného nebo nekalého. Žalovaní před podáním výpovědi z nájmu opakovaně žalobkyni vyzývali k podpisu nové nájemní smlouvy za podmínek, které by výrazně zhoršovaly podmínky užívání bytu žalobkyní (smlouva na dobu určitou, na dobu jednoho roku namísto smlouvy na dobu neurčitou, nájemné ve výši, která několika násobně přesahuje dosud žalobkyní placené nájemné), teprve když na tyto změny žalobkyně odmítla přistoupit, případně sama navrhla jiné řešení, při kterém by došlo k úpravě výše nájemného i doby, na kterou bude smlouva uzavřena, žalovaní uvedli, že byt bude užívat matka žalovaného 1) a následně jako důvod výpovědi uvedli, že byt bude potřebovat sám žalovaný 1). Vše výše uvedené vedlo soud k úvaze, že posledně uvedený důvod pro ukončení nájemního vztahu nemusí být důvodem pravým a nasvědčuje přesvědčení žalobkyně, že skutečným důvodem je její odmítnutí nových podmínek nájemního vztahu. Zákaz zneužití práva je institutem ztělesňující funkci principu poctivosti. Je jednou ze základních zásad občanského práva a slouží k tomu, aby pomocí něj byla odepřena právní ochrana takovému výkonu práva, který sice formálně odpovídá zákonu či smlouvě, avšak jenž je vzhledem k okolnostem konkrétního případu nepřijatelná. Ve výpovědi byl sice uveden důvod, který formálně odpovídal zákonnému ustanovení, soud však při zvážení všech okolností, které podání výpovědi předcházeli, dospěl k závěru, že jednání žalovaných je ve vztahu pronajímatele a nájemce nepřijatelné.

47. Vzhledem k výše uvedenému shledal soud podanou žalobu za důvodnou a vyhověl jí.

48. Soud se dále zabýval vzájemným návrhem žalovaných na vyklizení předmětného bytu žalobkyní.

49. Žalovaní uvedli, že žalobkyni zaslali výpověď z nájmu bytu, žalobkyni byla poskytnuta tříměsíční výpovědní doba. Žalobkyně podala žalobu o neoprávněnosti výpovědi z nájmu. Výpověď byla žalobkyni doručena dne 28. 12. 2018, nájemní vztah zanikl uplynutím výpovědní doby ke dni 31. 3. 2019. Žalobkyně ke dni skončení nájemního vztahu předmětný byt nevyklidila a žalovaným ho nepředala. V současné době tak užívá byt bez právního titulu. Podle žalovaných podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi nebrání vyklizení pronajatého bytu, pronajímatel může podat u soudu vzájemný návrh na vyklizení pronajatého bytu.

50. Podle ustanovení § 1040 o.z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

51. Jestliže soud dospěl k závěru, že výpověď z nájmu bytu nebyla po právu, nedošlo ke skončení nájemního vztahu, nebylo na místě vyhovět vzájemnému návrhu žalovaných, jímž se dožadovali vyklizení předmětného bytu žalobkyní s odůvodněním, že žalobkyně užívá byt bez právního titulu. Z tohoto důvodu soud vzájemný návrh žalovaných zamítl.

52. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 151 odst. 3 o.s.ř. a § 1 odst. 3 písm. a) vyhlášky č. 254/2015 Sb. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 5 000 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč a paušální náhrady hotových výdajů ve výši 1 500 Kč sestávající z pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč (žaloba, vyjádření k vzájemné žalobě, účast na jednání před soudem prvního stupně dne 8. 8. 2019, 29. 8. 2019, 22. 10. 2019 a 3. 8. 2021, 4 x příprava účasti na jednání) dle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. Náklady řízení za přípravu na jednání a účast na jednání před odvolacím soudem dne 8. 6. 2020 soud nepřiznal, jelikož se žalobkyně těchto nákladů výslovně vzdala.

53. Lhůta k plnění byla stanovena v obecné třídenní délce (§ 160 odst. 1 o.s.ř.).