35 C 125/2020

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudcem Mgr. Ing. Viktorem Smolíkem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného oba zastoupeni advokátem Mgr. et Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 166 980 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaní jsou povinni žalobci zaplatit částku 166 980 Kč spolu s úrokem z prodlení 10 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 65 340,80 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce se předmětné částky domáhal s tím, že s žalovanými uzavřel smlouvu o zprostředkování ze dne [datum], na základě které měl žalovaným obstarat příležitost uzavřít s třetí osobou kupní smlouvu, případně smlouvu o smlouvě budoucí nebo rezervační smlouvu na prodej bytu [číslo] na adrese [ulice a číslo] [obec] (dále jen„ byt“), přičemž sjednaná provize činila 3 % z kupní ceny navýšená o DPH. Žalobce sehnal žalovaným kupce [jméno] [příjmení] (dále jen„ kupující“), který podepsal s žalovanými rezervační smlouvu na koupi bytu za cenu 4 600 000 Kč. Žalobce požadoval uhrazení sjednané provize z kupní ceny včetně DPH, a to spolu se zákonným úrokem z prodlení.

2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. Jako důvod zamítnutí uvedli, že žalobce jako podnikatel se dopustil vážných profesních pochybení, když původně sjednaná kupní cena byla postupně podstatně snižována z částky 5 500 000 Kč až na 4 300 000 Kč. Žalobce dále ve smluvní dokumentaci k prodeji věci opomněl zahrnout jejich podíl o velikosti 1/8 na nebytové jednotce [číslo] v budově [adresa] na parcele č. [číslo] k. ú. [obec] (dále jen„ nebytový prostor“), přičemž se nebyl schopen vypořádat s vyřešením zákonného předkupního práva na podílu na nebytovém prostoru, které ani v rezervační smlouvě nereflektoval. Ze všech těchto pochybení žalovaní dospěli k závěru, že s žalobcem nechtějí nadále spolupracovat a dne [datum] se dovolali neplatnosti a odstoupení od rezervační smlouvy pro absenci podpisu 1. žalované, přičemž s ohledem na tento dokument dle jejich názoru odstoupili též od zprostředkovatelské smlouvy bez udání důvodu, když ta byla uzavřena mimo žalobcovy obchodní prostory a žalobce je o právu odstoupit od smlouvy řádně nepoučil. Navíc všechny tyto modifikace považovali žalovaní za nepřiměřená ujednání dle § [číslo], ke kterým se nepřihlíží. I kdyby však od zprostředkovatelské smlouvy neodstoupili, tak ta zanikla již dne [datum], když uplynula doba její platnosti.

3. Mezi stranami nebyl spor, že účastníci (žalobce a žalovaní jako manželé) uzavřeli smlouvu o zprostředkování, na základě které se žalobce zavázal žalovaným zprostředkovat prodej bytu. Žalobce tuto činnost fakticky dělal nejméně do podpisu dokumentu označeného jako rezervační smlouva, kterou podepsal žalobce, 2. žalovaný a kupující. Mezi stranami nebyl dále spor, že žalovaní prodali předmětný byt za cenu 4 600 000 Kč právě kupujícímu.

4. Soud po provedeném dokazování má za prokázané, že dne [datum] strany uzavřely smlouvu o zprostředkování prodeje bytu za cenu 5 500 000 Kč, přičemž tuto cenu bylo možné po vzájemné dohodě stran snížit nebo zvýšit. Smlouva byla sjednána na dobu určitou do [datum], přičemž tato doba mohla být po předchozí dohodě stran prodloužena. Strany si dále ujednaly, že změny smlouvy mohou být činěny písemnými dodatky (prokázáno předmětnou smlouvou). Ve smlouvě pak byl dán telefonický kontakt na oba žalované a e-mailový kontakt na 2. žalovaného. Žalobce pak byt nabízel na internetu (prokázáno inzerátem), prováděl prohlídky bytu, a to i po době sjednané ve smlouvě s plným vědomím žalovaných (prokázáno e-mailovou komunikací např. e-mailem ze září 2019). V průběhu nabízení bytu se začal řešit i prodej podílu na nebytovém prostoru (prokázáno e-mailovou komunikací).

5. Dne [datum] podepsal žalobce, 2. žalovaný a kupující dokument označený jako smlouva o rezervaci. Dle něj se ve prospěch kupujícího rezervuje byt a podíl na nebytovém prostoru za částku 4 600 000 Kč po dobu 60 dní, přičemž žalovaní a kupující se zavázali za podmínek smlouvy spolu uzavřít kupní smlouvu k těmto nemovitostem. Smlouva obsahuje prohlášení, že kupující byl sehnán na základě zprostředkovatelské činnosti (prokázáno smlouvou o rezervaci).

6. Dne [datum] zaslali žalovaní žalobci a kupujícímu dovolání se neplatnosti smlouvy o rezervaci z důvodu absence souhlasu 1. žalované a z důvodu neurčitosti. Zároveň z těchto důvodů od smlouvy o rezervaci též odstupují (prokázáno tímto dovoláním).

7. Soud posoudil věc tak, že účastníci uzavřeli smlouvu o zprostředkování dle § 2445 a násl. o. z., jejímž předmětem bylo zajištění příležitosti k prodeji bytu za předběžnou cenu 5 500 000 Kč. Tato smlouva byla uzavřena na dobu určitou do dne [datum] s tím, že dohodou stran může být prodloužena. Soud se v prvé řadě zabýval otázkou, zda tato smlouva byla dohodou stran prodloužena.

8. Z nesporných tvrzení účastníků a jejich e-mailové komunikace je zřejmé, že žalobce se souhlasem nejméně 2. žalovaného vykonával činnost odpovídající obsahu zprostředkovatelské smlouvy.

9. Podle § 714 odst. 1 věta 1., v záležitostech týkajících se společného jmění a jeho součástí, které nelze považovat za běžné, právně jednají manželé společně, nebo jedná jeden manžel se souhlasem druhého.

10. Soud se zaobíral otázkou, zda prodloužení smlouvy o zprostředkování konkludentním souhlasem může učit toliko jediný manžel, tedy zda jde o běžnou správu jmění manželů. Běžnou správou jmění lze vnímat takové jednání, které je mezi manželi obvyklé, které lze běžně ze strany druhého manžela očekávat a nevymyká se okolnostem jednání a samo o sobě nezatěžuje společné jmění nad míru obvyklou. V situaci, kdy oba manželé shodně uzavřeli smlouvu, jejímž předmětem je vykonávání zprostředkovatelské činnosti po určitou dobu na prodej nemovitosti, lze za běžnou správu považovat i její prodloužení, pokud obsahem tohoto prodloužení není jiná změna obsahu smlouvy. V posuzovaném případě se pak obsah smlouvy prováděním v nemovitosti a inzerováním nemovitosti na internetu nezměnil a rozhodně se nejednalo o neobvyklý zásah do společného jmění.

11. I kdyby se však nejednalo o běžnou správu jmění, tak z provedeného dokazování a z tvrzení žalovaných a jejich dalšího jednání je zřejmé, že žalovaní měli zájem o prodej bytu a nebytového prostoru za účelem nákupu nové nemovitosti. Své konání jednoznačně směřovali k prodeji bytu, prohlídky v bytě akceptovali a toto sdělovali žalobci. Nelze tak než vyložit, že s prodloužením zprostředkovatelské smlouvy souhlasili oba manželé.

12. Žalovaní však dále namítli nedostatek formy tohoto prodloužení dle čl. 7 citované smlouvy 13. Podle § 582 odst. 2 o. z., není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona.

14. Pokud žalovaní namítají, že k prodloužení smlouvy bylo třeba písemného dodatku ke smlouvě, tak tato námitka není namístě. Soud konstatuje, že v prvé řadě ze smlouvy nevyplývá, že by prodloužení smlouvy a změna ceny musely být formou písemného dodatku. I když si strany výslovně v čl. 7 smlouvy ujednaly, že smlouvu je možné měnit nebo doplňovat jen formou písemných dodatků, tak toto ustanovení smlouvy je třeba vnímat jako obecné pravidlo, které je možno v jiných částech smlouvy pro konkrétní ujednání upravit. V čl. 7 si strany ujednaly, že doba, na kterou je smlouva uzavřena, může být dohodou stran prodloužena. Ze smlouvy je zřejmé, že vůlí stran bylo nechat termín ukončení smlouvy ve volnějším režimu než její zbytek, protože jinak by bylo ujednání stran o prodloužení zcela nadbytečné. Za této situace nelze než uzavřít, že ustanovení čl. 7 smlouvy se nedotýká ujednání o termínu ukončení smlouvy.

15. Je také třeba připomenout, že žalobce poskytoval na základě smlouvy plnění i po původním termínu ukončení smlouvy, a to s vědomím 2. žalovaného (a s faktickým souhlasem 1. žalované, jak jej soud dovodil shora), když ten například dne [datum] poděkoval žalobci za provedení prohlídky dne [datum]. Občanský zákoník při tom stojí na neformálnosti vztahů mezi účastníky a na jednání stran je třeba spíše hledět jako na platná než neplatná (viz § 574 o. z.). Doktrína k tomuto uvádí, že mezi stranami nemusí být vždy zachována smluvně sjednaná forma změny smlouvy, když je zřejmé, že strany chtějí být změnou smlouvy vázány a písemnou formu opustí. Z dikce ustanovení § 582 odst. 2 o. z. je pak zřejmé, že nedostatek formy nemůže být namítán, pokud již bylo plněno tak, jak se to stalo v předmětném případě. I z tohoto ustanovení je pak zcela zřejmé vůle zákonodárce chránit i jednání, která nedodržují smluvní formu.

16. Ze všech těchto důvodů soud uzavřel, že k platnému prodloužení smlouvy nejméně do podpisu smlouvy rezervační došlo.

17. Pokud žalovaní namítají, že takovéto ujednání je nepřiměřené podle § 1815 o. z., tak soudu není zřejmé, proč by takové ujednání mělo být nepřiměřené. Jako nepřiměřené ujednání lze vnímat pouze takové ujednání, které bez přiměřeného protiplnění vychyluje smlouvu ve prospěch podnikatele. Takovýmto ujednáním z povahy věci nemůže být prodloužení smlouvy na základě projevu vůle spotřebitele, když se spotřebitel sice zavazuje k plnění po delší dobu, ale stejným způsobem se zavazuje též podnikatel. Za této situace tak byla námitka vznesena nedůvodně.

18. Žalovaní namítali, že od zprostředkovatelské smlouvy odstoupili dovoláním se neplatnosti smlouvy o rezervaci ze dne [datum], a to s odkazem na ustanovení § 1820 a násl. o. z. Soud však uzavírá, že tento dokument nijak nehovoří o odstoupení o smlouvy o zprostředkování, ale místo toho ukončuje smlouvu o rezervaci. Ani po obsahové stránce pak nelze dokument hodnotit tak, že by ukončoval spolupráci žalobce a žalovaných. Soud tak posoudil dokument ve vztahu ke smlouvě zprostředkovatelské jako irelevantní a žalovaní prostřednictvím tohoto dokumentu neprojevili vůli od smlouvy odstoupit.

19. Pokud tedy žalovaní namítají, že odstoupili od zprostředkovatelské smlouvy prostřednictvím dovolání se neplatnosti smlouvy o rezervaci dle § 1829 o. z., tak tomu tak není. Poprvé žalovaní o odstoupení od smlouvy hovořili až v podání ze dne [datum], které se k žalobci dostalo až [datum], tedy až poté, co uplynula lhůta daná § 1829 odst. 2 o. z. Soud se proto již nezabýval tím, zda byly splněny předpoklady tohoto odstoupení, žalované nikterak nepoučoval a žádné dokazování k tomu pro nadbytečnost neprováděl.

20. Na základě shora uvedeného soud uzavřel, že zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena a trvala nejméně do podpisu rezervační smlouvy. Na základě své činnosti žalobce pro žalované zajistil kupujícího na předmětný byt.

21. Žalovaní dále žalobci vytýkají vadné plnění při prodeji jejich nemovitostí, když žalobce řádně neřešil prodej jejich podílu na nebytovém prostoru a snižování ceny bytu.

22. Pokud jde o prodej podílu na nebytovém prostoru, tak soud v prvé řadě uzavřel, že prodej nebytového prostoru nebyl vůbec mezi stranami sjednán, respektive nebyl součástí zprostředkovatelské smlouvy, která je předmětem této žaloby, když ta o něm nikterak nehovořila. Žalobci tak ze zprostředkování prodeje nebytového prostoru nevznikal nárok na zaplacení provize podle jím předložené smlouvy. Je při tom třeba připomenout, že zahrnutí prodeje tohoto podílu (včetně ujednání o případné změně ceny) do zprostředkovatelské smlouvy by ve smyslu čl. 7 vyžadovalo písemnou změnu smlouvy, když ze smlouvy je zřejmé, že předmět prodeje je uveden uzavřeným okruhem nemovitostí. Pokud tak žalovaní namítají vadné plnění ze strany žalobce ve vztahu k prodeji podílu na nebytovém prostoru, tak se nejedná o vadné plnění dle § 1916 a násl. o. z. Za této situace bylo irelevantní tvrzení, že žalovaný uznal nedostatky při přípravě převodu podílu, jakož i jejich existence. Soud s ohledem na tento závěr pak k těmto otázkám neprováděl dokazování, když to by bylo zcela nadbytečné, a důkazní návrhy učiněné v tomto směru zamítl. Jen pro úplnost žalobce ani nepožadoval provizi za zajištění prodej podílu na nebytovém prostoru.

23. Dále žalovaní namítali vadné plnění v podobě snižování kupní ceny. K tomu je třeba odkázat na ustanovení čl. 2 zprostředkovatelské smlouvy, které jasně uvádí, že kupní cenu je možno po dohodě snižovat. V dané věci je třeba připomenout, že žalovaní s kupujícím uzavřeli kupní smlouvu na byt za cenu 4 600 000 Kč, čímž toto snížení ceny akceptovali. Tuto cenu akceptoval též žalobce, když podepsal rezervační smlouvu. Ze skutečnosti, že došlo ke snížení původně ujednané ceny nelze samostatně dovozovat, že by žalobce poskytl službu vadně, když žalovaní v souladu s čl. 2 zprostředkovatelské smlouvy toto snížení akceptovali. Pokud žalovaní namítají, že toto ujednání bylo v jejich prospěch nepřiměřené, tak soud musí odkázat na to, co bylo uvedeno shora, že nepřiměřené ujednání je toliko takové, které poskytuje podnikateli bez adekvátního důvodu výhodu proti spotřebiteli. Pokud žalovaní snížili kupní cenu za byt, tak se tím snížila i provize, která byla od kupní ceny odvozena procentní sazbou. Soud tak uzavřel, že i tato námitka byla neopodstatněná.

24. Žalovaní dále namítají neplatnost smlouvy o rezervaci, když tuto neplatnost akceptoval i kupující (viz jeho prohlášení, respektive dohoda o narovnání).

25. Soud konstatuje, že po obsahové stránce smlouva obsahuje závazek žalovaných a závazek kupujícího uzavřít kupní smlouvu ve lhůtě ve smlouvě stanovené o obsahu, který také smlouva vymezuje. Jedná se tak smlouvu o smlouvě budoucí dle § 1785 a násl. o. z., která je však uzavírána jen jedním z manželů. Vzhledem k tomu, že na základě této smlouvy vzniká povinnost manželů prodat předmětnou nemovitost třetí osobě, nejedná se o běžnou správu společného jmění. Takové jednání je tedy dle § 714 odst. 1 o. z. relativně neplatné pro absenci souhlasu 1. žalované s jednáním zatěžujícím společné jmění, které nepředstavuje běžnou správu majetku. Ta se neplatnosti tohoto jednání dovolala podle § 714 odst. 2 o. z. jak ve vztahu ke zprostředkovateli, tak ve vztahu ke kupujícímu.

26. Pokud žalobce namítá, že ze strany 1. žalované jde toliko o zneužívání práva, tak tato námitka je lichá. Žalobce ve vztahu vystupoval jako podnikatel, který obdobné smlouvy uzavírá pravidelně. Je jeho povinností postupovat s odbornou péčí danou § 5 o. z. Pokud se 1. žalovaná dovolala neplatnosti jednání, tak nelze na její dovolání se pohlížet jako na zneužívání práva zvlášť, pokud v rezervační smlouvě byl předmětem koupě nejen byt, ale také podíl na nebytovém prostoru, avšak poté žalovaní za stejnou cenu prodali toliko byt. Soud tak uzavírá, že smlouva o rezervaci je neplatná a strany proto nezavazuje. Nelze ji proto samotnou považovat za naplnění příležitosti uzavřít zprostředkovávanou smlouvu.

27. Za této situace se soud již nezabýval dalšími námitkami ve vztahu k smlouvě o rezervaci.

28. Mezi stranami však není spor, že žalovaní předmětný byt kupujícímu z rezervační smlouvy skutečně prodali za cenu 4 600 000 Kč.

29. Podle § 2445 odst. 1 o. z., smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

30. Podle § 2447 odst. 1 o. z., provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky. Podle odst. 2 o. z., bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

31. Podle § 2454 o. z., právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy.

32. Soud uzavřel, že žalobce a žalovaní uzavřeli zprostředkovatelskou smlouvu, jejímž obsahem bylo zajištění příležitosti k prodeji bytu za provizi ve výši 3 % kupní ceny. Žalobce pro žalované tuto činnost prováděl, a propojil žalované s kupujícím, který předmětný byt odkoupil v částce 4 600 000 Kč. Okamžikem uzavření kupní smlouvy k bytu se žalovaným naplnila příležitost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu, a to díky žalobcově činnosti. Žalobci tak vznikl nárok na uhrazení žalované částky jako provize za zprostředkování, a to včetně DPH.

33. Soud za této situace již neprováděl další dokazování pro nadbytečnost a veškeré důkazní návrhy zamítl. Jen pro úplnost soud dodává, že z dalších provedených důkazů již soud nezjistil další relevantní skutečnosti.

34. Vzhledem k tomu, že žalovaní se dostali do prodlení se splněním této povinnosti, uložil jim soud uhradit dlužnou provizi včetně úroků z prodlení dle § 1970 o. z. ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

35. Soud však pro úplnost konstatuje, že námitky žalovaných ohledně odstoupení od smlouvy a neprodloužení smlouvy na dobu určitou, byly pro posouzení nároku irelevantní, když důvodem tohoto ukončení nebyla výše sjednané provize.

36. Podle § 2991 odst. 1 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odst. 2 bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

37. Podle § 2993 o. z., plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.

38. Podle § 2999 odst. 2 o. z., plnil-li ochuzený za úplatu, poskytne se náhrada ve výši této úplaty; to neplatí, zakládá-li výše úplaty důvod neplatnosti smlouvy nebo důvod pro zrušení závazku, anebo byla-li výše úplaty takovým důvodem podstatně ovlivněna.

39. Soud uzavřel, že strany si platně sjednaly zprostředkování příležitosti prodeje bytu za provizi ve výši 3 % kupní ceny nemovitosti. Tato skutečnost nebyla nikým zpochybňována stejně, jako způsob sjednané provize. Žalobce žalovaným příležitost uzavřít kupní smlouvu získal a žalovaní ji využili. Kdyby smlouva nebyla prodloužena, případně od ní bylo odstoupeno, žalovaní by se na úkor žalobce bezdůvodně obohatili a byli by povinni mu uhradit výši bezdůvodného obohacení, které by se dle § 2999 odst. 2 o. z. stanovilo podle sjednané ceny původního plnění, tedy ve výši 3 % z částky 4 600 000 Kč plus DPH. Žalobci by tak nárok na předmětné plnění vznikl i z titulu bezdůvodného obohacení.

40. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 65 340,80 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 6 680 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 166 980 Kč sestávající z částky 7 780 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 7 780 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 7 780 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 7 780 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 7 780 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum] a z částky 7 780 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 48 480 Kč ve výši 10 180,80 Kč.