36 C 135/2020

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní JUDr. Terezou Dobešovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem titul . jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 402 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby byla žalovaná povinna zaplatit žalobci částku 402 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 402 000 Kč od 3. 2. 2020 do zaplacení a náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 105 500 Kč k rukám zástupce žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal zaplacení žalované částky. Uvedl, že dne 24. 6. 2019 uzavřela žalovaná s právní předchůdkyní žalobce [celé jméno svědkyně] – [právnická osoba], [IČO], místem podnikání [adresa], zprostředkovatelskou smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb při zprostředkování prodeje nemovitostí žalované, konkrétně pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa] a pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec] (dále jen„ předmětné nemovitosti“) za kupní cenu 6 700 000 Kč. Podle zprostředkovatelské smlouvy (čl. III odst. 1 písm. a) smlouvy) měla žalovaná povinnost uzavřít se zájemcem kupní smlouvu do třiceti dnů od složení blokovacího depozita zájemcem. Pro případ porušení kterékoliv povinnosti sjednané v čl. III odst. 1 písm. a) smlouvy si smluvní strany sjednaly závazek žalované zaplatit [celé jméno svědkyně] smluvní pokutu ve výši 6% z kupní ceny (tedy ve výši 402 000 Kč). V souladu se zprostředkovatelskou smlouvou [celé jméno svědkyně] v zastoupení advokáta [titul] [celé jméno svědka] zprostředkovala žalované zájemce o koupi předmětných nemovitostí, společnost [anonymizováno] [právnická osoba], [IČO], která složila dne 29. 11. 2019 blokovací depozitum v částce 200 000 Kč. Žalovaná byla v souladu se zprostředkovatelskou smlouvou vyzvána dne 29. 11. 2019 k uzavření kupní smlouvy. Žalovaná kupní smlouvu ve lhůtě do 29. 12. 2019 (v sjednané v délce 30 dnů od složení blokovacího depozita) neuzavřela, a zájemce po 30 dnech neměl nadále zájem o koupi předmětných nemovitostí. [celé jméno svědkyně] uplatnila nárok na smluvní pokutu z důvodu porušení povinnosti žalované kupní smlouvu na předmětné nemovitosti v sjednané lhůtě uzavřít, žalovaná ji však přes výzvu k úhradě nezaplatila, proto je nárokován i úrok z prodlení od 3. 2. 2020, tj. od druhého dne po zaslání výzvy k úhradě. Smlouvou o postoupení pohledávky ze dne 17. 2. 2020 postoupila [celé jméno svědkyně] pohledávku na žalobce, postoupení bylo žalované oznámeno.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Potvrdila uzavření zprostředkovatelské smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb se [celé jméno svědkyně], zároveň uvedla, že s činností [celé jméno svědkyně] byla nespokojena, neboť jmenovaná nebyla schopna zprostředkovat žádného zájemce o koupi předmětných nemovitostí. Podle názoru žalované bylo záměrem jmenované využít krátkodobé finanční tísně žalované a získat její nemovitost. Žalovaná dne [anonymizováno] [číslo] při osobním setkání jmenované sdělila, že nemá zájem na dalším pokračování smlouvy. [celé jméno svědkyně] poté zavolala Policii ČR a obvinila manžela žalované [celé jméno svědka] z vydírání, v důsledku čeho je proti němu vedeno trestní stíhání. Přes tuto skutečnost měla podle žalobních tvrzení dál pro žalovanou vyvíjet zprostředkovatelskou činnost. V době získání údajného zájemce a složení blokovacího depozita byl smluvní vztah žalované a [celé jméno svědkyně] ukončen, [celé jméno svědkyně] nevyvíjela pro žalovanou zprostředkovatelskou činnost, v té době se dlouhodobě nacházela na [země]. Plněním závazků ze zprostředkovatelské smlouvy měla pověřit [titul]. [celé jméno svědka], který obstaral zájemce, společnost [anonymizováno] [právnická osoba], jejímž jediným společníkem a jednatelem je advokát [anonymizováno] [celé jméno svědka] [titul]. [celé jméno svědka] dopisem ze dne 24. 10. 2019 oznámil žalované existenci zájemce o koupi a dopisem ze dne 29. 11. 2019 ji vyzval k uzavření kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově s advokátem [titul]. [jméno] [příjmení] s odvoláním se na úhradu blokovacího depozita zájemcem. Text návrhu kupní smlouvy byl pro žalovanou nepřijatelný. V případě akceptace naformulovaných povinností v textu kupní smlouvy, které byly navíc zajištěny smluvní pokutou, by se žalovaná zavázala k plnění povinností, jejichž splnění nebylo pro ni bez součinnosti a vůle třetích osob možné (zajistit vyčíslení závazků od věřitelů, výmaz zástavního práva věřitelů z katastru nemovitostí). Text smlouvy byl koncipován ve prospěch kupující společnosti [anonymizováno] [právnická osoba] a věřitele žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], s nímž se v této souvislosti žalovaná prostřednictvím své zástupkyně [titul]. [celé jméno svědkyně] snažila taktéž komunikovat, ten však nebyl ochoten svou pohledávku za žalovanou k požadovanému datu vyčíslit. Na snahu žalované o jednání o obsahu smlouvy a sdělení připomínek ke smlouvě [titul]. [celé jméno svědka] nereagoval. Následně byla žalovaná dne 30. 1. 2020 vyzvána k zaplacení smluvní pokuty a pohledávka byla postoupena na žalobce. Podle názoru žalované byla vytvořena vykonstruovaná pohledávka cíleným jednáním propojených osob (žalobce, jeho zástupce [titul]. [jméno] [příjmení], [titul]. [celé jméno svědka], [anonymizováno] [celé jméno svědka], propojených přes různé obchodní korporace), uzavření rezervační smlouvy bylo pouze simulovaným úkonem, blokovací depozitum nebylo ve skutečnosti zájemcem složeno. Zprostředkovatelka [celé jméno svědkyně] v rámci trestního řízení proti manželu žalované [příjmení] [celé jméno svědka] vypověděla, že o žádné rezervační smlouvě o složení blokovacího depozita se společností [anonymizováno] [právnická osoba] nevěděla, pouze před odjezdem na [příjmení] [příjmení] udělila generální plnou moc [titul]. [celé jméno svědka]. Společnost [anonymizováno] [právnická osoba] se nikdy neúčastnila prohlídky předmětných nemovitostí. Uvedená společnost nezakládá do sbírky listin účetní závěrky, její základní kapitál činí 1 000 Kč, žalovaná měla pochybnost o její solventnosti. [titul]. [celé jméno svědka] v rozporu se zprostředkovatelskou smlouvou nezorganizoval žádné společné jednání žalované se zájemcem. V žalobě popsaná situace vznikla pouze jako důsledek porušení povinností zprostředkovatele. Z tohoto důvodu žalovaná uplatnila námitku započtení své pohledávky na náhradu škody v částce 402 000 Kč. V neposlední řadě pak zdůraznila své postavení spotřebitele, přičemž zprostředkovatelská smlouva obsahovala ujednání o smluvní pokutě v neprospěch žalované, které zakládalo nerovnováhu práv a povinností smluvních stran.

3. V reakci na vyjádření žalované žalobce namítl, že [celé jméno svědkyně] dlouhodobě spolupracovala s [titul] [celé jméno svědka], ten uzavíral se zájemcem o předmětné nemovitosti rezervační smlouvu a přebíral v hotovosti blokovací depozitum. [celé jméno svědkyně] byla v té době (cca půl roku) na [země]. Návrh kupní smlouvy a smlouvy o úschově neobsahoval žádná překvapivá ustanovení, ale jednalo se v obchodní praxi o zcela běžný postup a běžná smluvní ujednání.

4. Výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví] platným k 28. 11. 2019 bylo prokázáno vlastnické právo žalované k nemovitostem – pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům a pozemku parc. [číslo] [katastrální uzemí]. Z výpisu dále vyplývá věcné břemeno zřízení a provozování distribuční soustavy pro společnost [právnická osoba], zástavní právo smluvní ve prospěch [právnická osoba] na zajištění závazku ze smlouvy o úvěru reg. [číslo] ze dne 27. 3. 2014 do celkové výše 6 000 000 Kč, zástavní právo smluvní ve prospěch [anonymizováno] [jméno] [příjmení] pro pohledávku z bezdůvodného obohacení ve výši 484 000 Kč.

5. Ze zprostředkovatelské smlouvy uzavřené dne 24. 6. 2019 mezi [celé jméno svědkyně] – [právnická osoba], [IČO] jako zprostředkovatelem a žalovanou jako zájemcem bylo zjištěno, že zájemce deklaroval, že je jediným vlastníkem předmětných nemovitostí, na nemovitostech vázlo zástavní právo ve prospěch věřitelů [právnická osoba] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Zprostředkovatel se v čl. II odst. 1 smlouvy zavázal obstarat příležitost k uzavření kupní smlouvy o převodu předmětných nemovitostí za kupní cenu minimálně 6 700 000 Kč a žalovaná se zavázala uhradit zprostředkovateli odměnu ve výši 3% z kupní ceny předmětných nemovitostí, přičemž nárok na odměnu vznikl okamžikem uzavření kupní smlouvy. V čl. III odst. 1 písm. a) se žalovaná zavázala do 30 dnů od složení blokovacího depozita kupujícím s ním uzavřít smlouvu kupní nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě dle čl. II odst. 1 smlouvy. V čl. IV byla sjednána smluvní pokuta v případě porušení povinností vymezených v čl. III odst. 1 smlouvy, ve výši 6% z kupní ceny, přičemž smluvní pokuta je splatná do 5 dnů od sdělení výzvy k zaplacení. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 1. 12. 2019 s automatickou prolongací vždy o dva měsíce v případě, že ze strany některého z účastníků smlouvy nedojde pět dní před jejím skončením k doručení písemného oznámení nesouhlasu s prodloužením smlouvy. V případě složení blokovacího depozita zájemcem došlo automaticky k prodloužení smlouvy o dva měsíce. Podle údajů z veřejné části živnostenského rejstříku [celé jméno svědkyně] podniká mimo jiné v oboru zprostředkování obchodu a služeb.

6. Dopisem ze dne 24. 10. 2019 [titul] [celé jméno svědka] jako zástupce [celé jméno svědkyně] oznámil žalované existenci zájemce o koupi předmětných nemovitostí (společnost [anonymizováno] [právnická osoba]) a jeho připravenost složit blokovací depozitum a žádal ji o kontaktování. Potvrzením ze dne 23. 10. 2019 potvrdila společnost [anonymizováno] [právnická osoba] svůj zájem o předmětné nemovitosti a připravenost složit blokovací depozitum. Emailem ze dne 20. 11. 2019 se pak žalovaná dotazovala [titul] [celé jméno svědka] na aktuálnost nabídky.

7. Dopisem ze dne 29. 11. 2019 informoval [titul]. [celé jméno svědka] v zastoupení [celé jméno svědkyně] žalovanou o složení blokovacího depozita zájemcem a vyzval ji k uzavření kupní smlouvy do třiceti dní s tím, že současně jí byl přílohou zaslán návrh kupní smlouvy a smlouvy o advokátním depozitu, rezervační smlouva o složení blokovacího depozita a potvrzení o úhradě blokovacího depozita. Dopis byl odeslán dle podacího lístku 2. 12. 2019 Rezervační smlouvou o složení blokovacího depozita ze dne 29. 11. 2019 uzavřenou mezi [celé jméno svědkyně] zastoupenou [titul]. [celé jméno svědka] jako zprostředkovatelem a [anonymizováno] [právnická osoba] jako zájemcem deklaroval zájemce zájem o koupi předmětných nemovitostí za kupní cenu 6 700 000 Kč, bylo potvrzeno převzetí blokovacího depozita v částce 200 000 Kč (zaplacení blokovacího depozita žalobce dokládal i příjmovým pokladním dokladem z téhož dne). Dle textu nepodepsané kupní smlouvy (jako prodávající měla vystupovat žalovaná a jako kupující společnost [anonymizováno] [právnická osoba]) byly předmětem prodeje předmětné nemovitosti za kupní cenu 6 700 000 Kč. Kupní cena měla být uhrazena tak, že část kupní ceny ve výši 200 000 Kč, složená jako blokovací depozitum, měla připadnout jako odměna zprostředkovateli a část kupní ceny ve výši 6 500 000 Kč měla být složena do úschovy [titul]. [jméno] [příjmení]. Prodávající mohla disponovat složenou částkou podle podmínek určených ve smlouvě o advokátním depozitu, s tím, že schovatel z kupní ceny vyplatí částku ve výši aktuálního vyčíslení závazků prodávající včetně příslušenství věřiteli [právnická osoba] sídlem [adresa], přičemž přesná částka měla být vyplacena dle vyčíslení věřitele, které se prodávající zavázala předat schovateli do 30 dnů od uzavření kupní smlouvy, schovatel by pak vyplatil částku dle vyčíslení na účet věřitele do 10 dnů od okamžiku předání originálu vyčíslení závazku, ne dřív než bude splněna podmínka pod písmenem c) (viz. čl. II odst. 3 písm. a) smlouvy), obdobným způsobem bylo koncipováno vyplacení pohledávky věřitele [anonymizováno] [jméno] [příjmení], bytem [adresa] (vyplacena měla být opět částka vyčíslená věřitelem, přičemž žalovaná byla povinna toto vyčíslení zajistit ve stejných lhůtách a za stejných podmínek jako v případě [právnická osoba] (čl. II odst. 3 písm. b) smlouvy). Zbývající část kupní ceny ve výši po úhradě závazků podle písm. a) a b) měla být prodávající vyplacena do deseti dnů po předložení originálu vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu vlastnického práva kupující, kterým bude osvědčeno, že předmětné nemovitosti nejsou zatíženy právními vadami a právy třetích osob, vyjma zástavních práv věřitelů v písm. a) a b) (čl. II odst. 3 písm. c) smlouvy). Prodávající prohlásila, že na nemovitosti neváznou žádné závady ani práva třetích osob (vyjma shora uvedených a věcného břemena ve prospěch společnosti [právnická osoba]). Dále byl v textu smlouvy závazek prodávající zajistit výmazy zástavních práv obou věřitelů do 60 dnů od vyplacení peněžních prostředků věřitelům (čl. III smlouvy). Při porušení povinností dle čl. III nebo sdělení nepravdivých, neúplných informací se prodávající měla zavázat bez ohledu na zavinění k úhradě smluvní pokuty ve výši 650 000 Kč do 15 dnů od výzvy k úhradě a kupující by byl oprávněn si smluvní pokutu započíst oproti kupní ceně, k čemu současně prodávající udělila souhlas. Nepodepsaný text smlouvy o advokátním depozitu mezi [anonymizováno] [právnická osoba] (složitel), [titul]. [jméno] [příjmení] (schovatelem) a žalovanou (oprávněnou), pak ve věci složení a výplaty částek odkazoval na znění kupní smlouvy, která měla být jeho přílohou.

8. V e-mailové komunikaci mezi [titul] [celé jméno svědkyně] a [celé jméno svědka] z prosince 2019 svědkyně [titul] [celé jméno svědkyně] v zastoupení žalované žádala o zaslání návrhu kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově s tím, že deklarovala zájem žalované o prodej předmětných nemovitostí za částku 6 700 000 Kč (email z 9. 12. 2019), [titul] [celé jméno svědka] jí požadované texty poslal (email z 11. 12. 2019), v návaznosti na to [titul] [celé jméno svědkyně] opětovně deklarovala zájem žalované, současně sdělila, že sdělí připomínky ke smlouvě, které se budou týkat vyčíslení závazků obou věřitelů a minimálně od [anonymizováno] [příjmení] bude žádat kapitalizaci pohledávky a vyčíslení přímo do smlouvy. Zároveň vznesla požadavek, aby potvrzení o zániku zástavního práva nezajišťovala žalovaná s obavou z dalšího postupu (zejména sankce smluvní pokuty), pokud věřitelé neposkytnou žalované součinnost s výmazem zástavního práva. Žádala, aby tyto listiny byly vloženy do depozita advokáta samotnými věřiteli a advokátem byly poslány na katastr. V emailu ze dne 6. 1. 2020 [titul] [celé jméno svědkyně] opět oslovila [titul] [celé jméno svědka], kdy mu připomněla obdržení textu kupní smlouvy a sdělené výhrady k ní a přeposlala mu komunikaci s věřitelem žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], kterého žádala o vyčíslení pohledávky a domlouvala podmínky vzdání se zástavního práva a opětovně zdůraznila problém s úpravou povinností žalované zajistit si potvrzení o zániku zástavního práva a s tím související sankcí.

9. Dopisem ze dne 30. 1. 2020, odeslaným dle podacího lístku 1. 2. 2020 vyzval [titul] [celé jméno svědka] žalovanou k úhradě smluvní pokuty v částce 402 000 Kč podle IV. zprostředkovatelské smlouvy z důvodu neuzavření kupní smlouvy ve lhůtě 30 dnů od složení blokovacího depozita zájemcem. Předžalobní výzvou ze dne 17. 2. 2020 byla žalovaná opětovně vyzvána k úhradě smluvní pokuty, žalované bylo současně oznámeno postoupení pohledávky na žalobce. Smlouvou o postoupení pohledávky z 17. 2. 2020 byla pohledávka ze smluvní pokuty postoupena [celé jméno svědkyně] na žalobce.

10. Rozsudkem Okresního soudu Praha – východ, č. j. [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] byl [anonymizována dvě slova] odsouzen za přečin vydírání, kdy (ve stručnosti) dne [anonymizováno] [číslo] po [celé jméno svědkyně] žádal ukončení smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb se žalovanou a po odmítnutí ji vzal osobní věci, vyhrožoval ji a omezoval ji v možnosti odejít s tím, že jmenovaná po tomto nátlaku souhlasila s ukončením smlouvy, za to byl odsouzen k trestu odnětí svobody s podmíněným odkladem. U hlavního líčení konaného dne 10. 9. 2020 [celé jméno svědkyně] popisovala incident, sdělovala, že nemá poznatky o uzavření rezervační smlouvy o složení blokovacího depozita se společností [anonymizováno] [právnická osoba], pouze udělila plnou moc [titul] [celé jméno svědka].

11. Dle prohlášení o schválení právních úkonů [celé jméno svědkyně] ze dne 23. 9. 2020 jmenovaná dodatečně schválila veškeré právní úkony, které provedl její zástupce [titul] [celé jméno svědka], v souvislosti s jednáním o prodeji předmětných nemovitostí dle zprostředkovatelské smlouvy.

12. Svědkyně [celé jméno svědkyně] vypověděla, že s žalovanou uzavřela smlouvu na zprostředkování prodeje předmětných nemovitostí v [obec]. Podniká samostatně, pouze v červnu 2019 pobývala několik týdnů na [země], kdy ji zastupoval [jméno] [příjmení] a následně po incidentu [anonymizováno] [číslo], kdy ji manžel žalované napadl, ukončila inzerci předmětných nemovitostí a opětovně odjela na půl roku na [příjmení] [příjmení]. V říjnu 2019 udělila plnou moc [titul] [celé jméno svědka] pro tento případ, který chtěla uzavřít (smlouva byla časově omezena do 1. 12. 2019), jiné obchody ještě před odjezdem ukončila. S [titul] [celé jméno svědka] spolupracovala dlouhou dobu, důvěřovala mu. Žádné pokyny mu neudělila. V listopadu 2019 ji [titul] [celé jméno svědka] rámcově informoval o nalezení kupce na předmětné nemovitosti, byla podepsána rezervační smlouva, bylo složeno blokovací depozitum a začal komunikovat se žalovanou. Dne 23. 9. 2020 se sešla s [titul] [celé jméno svědka] a podepisovala prohlášení, kterým schvalovala jeho úkony (získání zájemce, převzetí blokovacího depozita, jednání s žalovanou o uzavření smlouvy, vrácení blokovacího depozita, uplatnění smluvní pokuty a postoupení pohledávky). Až na této schůzce se pak dozvěděla podrobnosti postupu [titul] [celé jméno svědka] v této věci. Za postoupení pohledávky neobdržela žádnou částku, dohodli se, že to bude vyřešeno až po ukončení řízení. 13. [titul] [celé jméno svědka] vypověděl, že dlouhodobě úzce spolupracuje se [celé jméno svědkyně], i sám se zabývá realitní činností skrz své korporace. Věděl o snaze žalované předmětné nemovitosti prodat. Před odjezdem na [příjmení] [příjmení] ho [celé jméno svědkyně] zmocnila k zastupování ve věci prodeje předmětných nemovitostí žalované. Poté, co nevyšli zájemci o předmětné nemovitosti od [celé jméno svědkyně], nemovitosti nabízel svým obchodním partnerům včetně [anonymizováno] [celé jméno svědka], s kterým spolupracoval již v minulosti. Prohlídka nemovitosti se nekonala. Ještě v říjnu 2019 vyzval svědek žalovanou i k podpisu rezervační smlouvy, žalovaná na to reagovala telefonicky, nakonec se nesetkali a rezervační smlouva byla sjednána pouze se zájemcem, který složil blokovací depozitum v hotovosti. Žalovaná neměla k prodeji žádné výhrady. V listopadu 2019 vyzval dopisem žalovanou, aby do třiceti dnů od složení blokovacího depozita uzavřela kupní smlouvu a poslal jí text kupní smlouvy, smlouvy o advokátním depozitu a i podepsanou rezervační smlouvu a kopii pokladního dokladu o složení depozita. Žalovaná reagovala telefonickými dotazy, které podle svého názoru dostatečně žalované zodpověděl, a žalovaná se vším souhlasila. Následoval e-mail od [titul] [celé jméno svědkyně], která chtěla zaslat texty smluv, následně emailem avizovala, že bude mít připomínky, které rozvede, což neučinila, měl tudíž za to, že se smlouvou souhlasí. Email [titul] [celé jméno svědkyně] ze dne 17. 12. 2019 svědek vykládal tak, že akceptovala svou povinnost žalované zajistit kapitalizaci pohledávek svých věřitelů a požádá o kapitalizaci [anonymizováno] [příjmení]. Podle názoru svědka si žalovaná mohla v případě neposkytnutí součinnosti věřiteli výši závazků vyčíslit sama. V lednu 2020 mu [titul] [celé jméno svědkyně] poslala email, v kterém mu přeposlala komunikaci s věřitelem žalované [příjmení] [jméno] [příjmení]. Tento email se ho netýkal, navíc přišel až po uplynutí lhůty k uzavření kupní smlouvy, proto na něj nereagoval. Po uplynutí lhůty pro uzavření kupní smlouvy neměl už zájemce zájem o koupi předmětných nemovitostí, bylo mu vráceno blokovací depozitum. Způsob vyplacení kupní ceny zakotvený v návrhu smlouvy byl z pohledu svědka zcela standartní, zohledňoval závazky prodávající, jinak by kupující smlouvu z důvodu rizika neuzavřel. Byla zohledněna existence závazku vůči [právnická osoba] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. V kupní smlouvě nebyly závazky vyčísleny, bylo nutno je vyčíslit k určitému datu, to měla být povinnost prodávající. Vyčíslení by pak bylo přílohou smlouvy o úschově a došlo by k vyplacení konkrétních částek. Jedná se o běžný transparentní postup, neboť kupující musí mít jistotu, že nad rámec závazků uvedených ve smlouvě tam jiné závazky nejsou. V případě úvěrující banky sama banka vydává potvrzení o zániku zástavního práva po úhradě pohledávky. Smlouva nebyla pro žalovanou nevýhodná, smluvní pokuty byly sjednány za účelem zajištění splnění povinností obou smluvních stran. Za postoupení pohledávky byla sjednána úplata. [celé jméno svědkyně] o detailech obchodu informoval až po jejím návratu ze Srí Lanky.

14. Z výslechu svědkyně [titul] [celé jméno svědkyně] bylo zjištěno, že ji žalovaná na konci roku 2019 oslovila za účelem kontroly kupní smlouvy a smlouvy o úschově z důvodu plánovaného prodeje jejich nemovitostí v [obec]. Žalovaná měla zájem o prodej předmětných nemovitostí, neboť tímto způsobem řešila své závazky. Svědkyně požádala [titul] [celé jméno svědka] o zaslání návrhu smluv, poslané smlouvy nebyly pro žalovanou akceptovatelné, nebyly v nich vůbec vyčísleny závazky věřitelů žalované. Ze svých zkušeností je jí přitom známo, že se běžně vyčíslení závazku provádí. Další problém shledala v závazku prodávající platit vysokou smluvní pokutu, kterou měla být zajištěna povinnost žalované zajistit výmaz zástavních práv váznoucích na předmětných nemovitostech z katastru nemovitostí, přičemž se jednalo o skutečnost, jež nebyla závislá pouze na její vůli. Žalované nedoporučila smlouvy v této podobě uzavřít. Své připomínky a výhrady sdělila e-mailem ze dne 17. 12. 2019 [titul] [celé jméno svědka], zároveň požádala [anonymizováno] [jméno] [příjmení] (věřitele žalované) o vyčíslení pohledávky a kvitanci pro výmaz zástavního práva, ten ale součinnost neposkytl. [titul] [celé jméno svědka] na email nereagoval, v lednu 2020 ho proto oslovila znovu a přeposlala mu i komunikaci s [anonymizováno] [jméno] [příjmení], měla zájem urychlit celý obchod, jmenovaný ale opětovně nereagoval. U všech osob, které nějakým způsobem figurovaly v kauze prodeje předmětných nemovitostí, vnímala vzájemnou propojenost přes různé společnosti nebo přes stejné sídlo kanceláře, i z tohoto důvodu sdělovala žalované obavy z této transakce.

15. Svědek [příjmení] [celé jméno svědka], že se zabývá realitní činností, kdy většinou nakupuje nemovitosti jeho společnost, pak celou společnost i s nemovitostí prodá. Měl zájem o předmětné nemovitosti, které považoval za cenově zajímavé. Nemovitost neprohlížel zevnitř, považoval za dostatečný znalecký posudek o ceně předmětných nemovitostí z dřívějšího období. O nabídce se dozvěděl od [titul] [celé jméno svědka], s kterým v oblasti realit spolupracuje. V této souvislosti skládal zálohu, následně nedošlo k realizaci obchodu z důvodu na straně žalované. Záloha mu byla vrácena. Kupní cena měla být financována z úvěru, nebo prostřednictvím spoluinvestora, případně z vlastních prostředků.

16. Úplnými výpisy z obchodního rejstříku společností [anonymizováno] [právnická osoba], [anonymizováno] [právnická osoba], [právnická osoba], [právnická osoba], Advokátní kanceláře [příjmení], [celé jméno svědka] [anonymizováno] [role v řízení], [anonymizováno] a [právnická osoba], [právnická osoba], žalovaná dokládala propojenost žalobce, jeho zástupce, [titul] [celé jméno svědka] a [anonymizováno] [celé jméno svědka] přes uvedené obchodní společnosti.

17. Pro řízení nebyly důležité důkazy vyrozumění o provedení vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. zn. V [číslo] 2019 [číslo] a V [číslo] 2019 [číslo] (vklad a výmaz smluvního zástavního práva k předmětným nemovitostem ve prospěch společnosti [právnická osoba]), výpověď svědka [celé jméno svědka], trestním spisem vtahujícím se k svědku [příjmení] [celé jméno svědka], notářským zápisem se svolením k vykonatelnosti ze dne 17. 6. 2019, kupní smlouvou mezi žalovanou a [anonymizováno] [příjmení], účastnický výslech žalované a její odpověď na předžalobní výzvu pro nadbytečnost 18. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že žalovaná uzavřela se svědkyní [celé jméno svědkyně] dne 24. 6. 2019 zprostředkovatelskou smlouvu, kterou se jmenovaná zavázala obstarat žalované příležitost uzavřít kupní smlouvu na předmětné nemovitosti za částku 6 700 000 Kč a žalovaná se zavázala v případě uzavření kupní smlouvy zaplatit zprostředkovateli odměnu ve výši 3% z kupní ceny. Ve smlouvě se žalovaná jako vlastník předmětných nemovitostí dále zavázala uzavřít se zájemcem o koupi kupní smlouvu na předmětné nemovitosti za kupní cenu 6 700 000 Kč do 30 dnů od složení blokovacího depozita zájemcem. Uvedená povinnost žalované byla utvrzena smluvní pokutou ve výši 6% z kupní ceny. Dopisem ze dne 29. 11. 2019 byla žalovaná informována [titul] [celé jméno svědka] v zastoupení [celé jméno svědkyně] o složení blokovacího depozita zájemcem a byla současně vyzvána k uzavření kupní smlouvy a smlouvy o advokátním depozitu do třiceti dnů od složení blokovacího depozita v částce 200 000 Kč zájemcem – společností [anonymizováno] [právnická osoba] Současně jí byl zaslán návrh kupní smlouvy a smlouvy o advokátním depozitu, jež detailně upravovaly povinnosti žalované a podmínky a způsob výplaty kupní ceny. Žalovaná prostřednictvím svědkyně [titul] [celé jméno svědkyně] sdělovala připomínky a námitky k návrhu kupní smlouvy, na co nebylo jmenovaným reagováno. Následně byla žalovaná vyzvána o zaplacení smluvní pokuty a pohledávka byla postoupena na žalobce, o čemž byla žalovaná vyrozuměna. [celé jméno svědkyně] byla o postupu a úkonech [titul] [celé jméno svědka] informována dodatečně a s velkým časovým odstupem jeho úkony schválila.

19. Hmotněprávní posouzení věci bylo s ohledem na datum uzavření zprostředkovatelské smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb při zprostředkování prodeje nemovitostí žalované založeno na právní úpravě zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném a účinném znění, (dále jen„ o. z.“).

20. Podle § 2445 odst. 1 o. z. smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

21. Podle § 2048 o. z., ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

22. Podle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

23. Podle § 580 odst. 1 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

24. Žalobce odvozoval vznik svého práva na zaplacení smluvní pokuty v částce 402 000 Kč (6 % z kupní ceny) z čl. III odst. 1 písm. a) a čl. IV zprostředkovatelské smlouvy ze dne 17. 2. 2019, uzavřené mezi [celé jméno svědkyně] jako zprostředkovatelem a žalovanou, kterým bylo sankcionováno porušení povinnosti žalované uzavřít se zájemcem do třiceti dnů od složení blokovacího depozita kupní smlouvu na předmětné nemovitosti za kupní cenu 6 700 000 Kč.

25. Předpokladem vzniku nároku na smluvní pokutu je porušení povinnosti z existujícího hlavního závazkového právního vztahu, který má smluvní pokuta (coby akcesorický (vedlejší) závazek) zajišťovat. Má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí z ujednání o smluvní pokutě jednoznačně vyplývat, splnění jaké konkrétní povinnosti je tímto institutem zajištěno, to znamená, při porušení které konkrétní povinnosti vzniká nárok na zaplacení smluvní pokuty, a tato zajištěná povinnost musí platně vzniknout, aby mohla být smluvní pokutou zajištěna. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena a nemůže tudíž vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty. Nejvyšší soud ČR v rámci své ustálené judikatury (srov. např. rozsudek ze dne 31. května 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002, ze dne 15. 8. 2012, sp. zn. 33 Cdo 694/2011, usnesení ze dne 10. 6. 2015, sp. zn. 33 Cdo 5143/2014) uzavřel, že závazek uzavřít do určité doby kupní smlouvu, je závazek typově spadající pod smlouvu o smlouvě budoucí. Zavázat se k uzavření budoucí smlouvy mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy. Nerespektování uvedeného pravidla (tedy uzavření smlouvy o smlouvě budoucí mezi osobami, které nejsou účastníci budoucí kupní smlouvy) je absolutně neplatné (§ 580 o. z.), odporuje totiž účelu zákona, jímž je v případě smlouvy o uzavření budoucí smlouvy podle § 1785 o. z., založení smluvní povinnosti (přímusu) jednoho či obou jejích účastníků. Pokud se totiž subjekt zaváže k uzavření smlouvy (jako dvoustranného právního úkonu), lze tuto jeho povinnost vymáhat pouze žalobou na nahrazení projevu vůle (§ 161 odst. 3 o.s.ř.); taková žaloba však logicky vzato nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků rezervační (zprostředkovatelské) smlouvy (srov. opětovně shrnutí závěrů z tohoto bodu rozsudku zejména v již zmiňovaném usnesení NS ČR ze dne 10. 6. 2015, sp. zn. 33 Cdo 5143/2014). V projednávané věci vznikla obdobná situace, neboť závazek obsažený v čl. III odst. 1 písm. a) smlouvy na sebe měla žalovaná převzít vůči zprostředkovateli [celé jméno svědkyně], jež neměla být účastnicí budoucí smlouvy a nikoliv vůči konkrétnímu budoucímu kupujícímu (logicky, neboť účelem smlouvy o zprostředkování bylo zprostředkovat uzavření kupní smlouvy s vybraným zájemcem z předem neurčeného okruhu osob). Z tohoto důvodu je tento závazek absolutně neplatný (580 o. z.) pro rozpor s účelem zákona. Žalované povinnost uzavřít kupní smlouvu podle citovaného ustanovení tudíž platně nevznikla. Nevznikl-li platně závazek, jehož splnění má být smluvní pokutou zajištěno, je ujednání o smluvní pokutě neplatné, a nezakládá ani nárok žalobce jako postupníka na její zaplacení.

26. Nad rámec argumentace v bodě 25 rozsudku je nutno poukázat i na skutečnost, že smlouva o zprostředkování ze dne 24. 6. 2019 spadala do kategorie spotřebitelských smluv, neboť splňovala předpoklady předvídané v § 1810 ve spojení s § 419 a § 420 o. z. V případě, že zprostředkovatel jako podnikatel poskytuje služby realitní kanceláře a v jejich rámci při uzavření a plnění smlouvy jedná, zatímco zájemce, fyzická osoba, v právním vztahu se zprostředkovatelem jako podnikatel nevystupuje, je zprostředkovatelská smlouva současně i smlouvou spotřebitelskou ve smyslu ustanovení § 52 obč. zák. (§ 1810 o. z.). Pro spotřebitelské smlouvy platí zákaz nepřiměřených ujednání, zakládající významnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran v neprospěch spotřebitele a výklad smlouvy pro spotřebitele nejpříznivější (§ 1912, 1813 o. z.) (srov. také rozsudek NS ČR ze dne 21. 7. 2012 sp. zn. 33 Cdo 2552/2012). Při posuzování přiměřenosti ujednání v spotřebitelské smlouvě je nutno přihlédnout k důsledkům, které mají ujednání ve svém souhrnu. V projednávaném případě ačkoliv odměna za zprostředkování byla smlouvou o zprostředkování stanovena ve výši 3 % z kupní ceny (v částce 201 000 Kč), smluvní pokuta, která měla sankcionovat porušení povinnosti žalované uzavřít kupní smlouvu se zájemcem, byla sjednána na částku dvojnásobnou, přičemž lhůta k uzavření kupní smlouvy byla velmi krátká (30 dní) a počínala běžet od složení blokovacího depozita zájemcem o koupi, nikoliv např. od vědomosti žalované o splnění povinností zájemcem, v důsledku čeho se skutečná lhůta reálně ještě víc zkrátila. Takto koncipovaným ujednáním nebyl zprostředkovatel vůbec motivován k tomu, aby byla kupní smlouva uzavřena (a to ani přes zjevný zájem prodávající), neboť by v případě neuzavření smlouvy v sjednané lhůtě paradoxně obdržel plnění v dvojnásobné výši. To je nakonec patrné i z chování svědka [titul] [celé jméno svědka] v dané věci, který v zastoupení svědkyně [celé jméno svědkyně] odeslal výzvu k uzavření kupní smlouvy žalované (byť datovanou dne 29. 11. 2019 – v den složení blokovacího depozita) až tři dny po složení blokovacího depozita (2. 2. 2019), nereagoval na žádné připomínky a snahu o vyřešení pro žalovanou důležitých ustanovení kupní smlouvy, ačkoliv se jednalo o ustanovení, která byla pro žalovanou překvapivá, na jejich včlenění do textu kupní smlouvy nebyla žalovaná předem upozorněna a významným způsobem znejišťovala její postavení v smluvním vztahu (nevěděla, jaká část kupní ceny jí nakonec bude po úhradě závazků věřitelů vyplacena, neboť výše této částky byla závislá na vyčíslení věřitelů, kteří nebyli účastníci smlouvy a vyčíslení nemělo být v době uzavření smlouvy známo), porušení závazku žalované zajistit výmaz zástavního práva pak bylo zajištěno vysokou smluvní pokutou. [ulice] lhůta pro splnění povinnosti žalované uzavřít kupní smlouvu umožňovala zprostředkovateli zcela jednoduše zablokovat její uzavření v smluvené lhůtě. Za situace, kdy společnost [anonymizováno] [právnická osoba] (která měla projevit vážný zájem o koupi předmětných nemovitostí) hned po uplynutí třicetidenní lhůty odmítla nadále jednat o koupi předmětných nemovitostí, aniž by v rámci lhůty projevila snahu jednat s žalovanou o sporných bodech kupní smlouvy (nemovitosti byly zatíženy zástavním právem, kupující musel předpokládat komplikovanější jednání o obsahu smlouvy a potřebu větší míry komunikace a součinnosti smluvních stran) a [titul] [celé jméno svědka] přes svou vlastní pasivitu k připomínkám žalované jí hned v lednu 2020 vyzval k úhradě smluvní pokuty, vzbuzuje tento postup zúčastněných osob minimálně pochybnost o solidnosti jejich jednání a vážnosti jejich vůle docílit uzavření kupní smlouvy. Lze tak uzavřít, že v zprostředkovatelské smlouvě vymezená povinnost, sankcionovaná vysokou smluvní pokutou, byla pro žalovanou velmi obtížně (v sjednané lhůtě) splnitelná i v případě poskytnutí maximální součinnosti zprostředkovatelem a zájemcem o koupi a činila žalovanou závislou na libovůli zprostředkovatele. Znamenala tak ve svém důsledku významnou nerovnováhu v právech žalované k její újmě a rozpor s výše zmíněným požadavkem kladeným na spotřebitelské smlouvy s důsledkem uvedeným v § 1812 o. z.

27. Závěrem je konečně nutno zmínit fakt, že žalovaná vlastně neporušila žádnou povinnost ze smlouvy o zprostředkování, neboť ta ji ukládala maximálně povinnost uzavřít kupní smlouvu na předmětné nemovitosti za kupní cenu v částce 6 700 000 Kč, žádné další podmínky nebyly sjednány. Pokud návrh textu kupní smlouvy obsahoval jakékoliv další ujednání, jež nebylo předvídáno v smlouvě o zprostředkování ani nevyplývalo z občanského zákoníku, jednalo se o ujednání mimo rámec povinnosti v čl. III odst. 1 písm. a smlouvy o zprostředkování, sankcionované b dle čl. IV. smluvní pokutou.

28. Ze všech uvedených důvodů soud žalobu zamítl.

29. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že plně úspěšné žalované byla přiznána náhrada nákladů řízení ve výši 105 500 Kč Náklady řízení žalované tvoří odměna za zastupování advokátem podle § 1 odst. 2, § 2, § 6 odst. 1, § 7 bod 5, § 8 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), za osm a půl úkonů právní služby po 9 940 Kč, vypočtené z tarifní hodnoty 402 000 Kč (příprava a převzetí zastoupení, vyjádření ze dne 25. 5. 2020, závěrečný návrh ze dne 14. 6. 2021, účast při jednání soudu dne 19. 11. 2020, dne 26. 4. 2020, 10. 6. 2021 a 17. 6. 2021, přičemž jednání konané dne 19. 11. 2020 bylo počítáno za dva úkony právní pomoci, neboť délka jednání přesahovala dvě hodiny podle § 11 odst. 1 písm. a), d), g) advokátního tarifu. Za účast na jednání soudu dne 31. 5. 2021 byla přiznána polovina odměny (dle § 11 odst. 2 písm. f) odst. 3 advokátního tarifu), neboť jednání bylo hned po svém zahájení odročeno z důvodu, že svědek [titul]. [celé jméno svědka] nebyl zbaven svědkyní [celé jméno svědkyně] k tomuto datu povinnosti mlčenlivosti advokáta. Nebyla přiznána odměna za vyjádření žalované ze dne 19. 11. 2020, neboť vyjádření bylo žalovanou předloženo až na soudním jednání konaném stejného dne, jeho obsah byl podrobně přednesen a i z tohoto důvodu přesáhla délka jednání dvě hodiny. V případě současného přiznání odměny za vyjádření z 19. 11. 2020, by tak byla ze stejného důvodu de facto přiznána odměna dvakrát. Dále náklady řízení tvoří náhrada hotových výdajů za 9 úkonů právní služby po 300 Kč/úkon podle § 13 odst. 1 a 4 advokátní tarifu. Odměna a náhrada hotových výdajů byla dále zvýšena o 21% daň z přidané hodnoty podle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve spojení s 14a odst. 1 advokátního tarifu, jelikož zástupce žalované je jejím plátcem.

30. Povinnost k náhradě nákladů řízení byla stanovena v obecné pariční lhůtě tří dnů (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).