36 C 224/2022

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Martincovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou anonymizováno jméno příjmení , anonymizováno . sídlem anonymizováno číslo , PSČ obec a číslo o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu

I. Žaloba, kterou se žalobci domáhali, aby bylo určeno, že výpověď ze dne [datum] daná žalobci a) a žalobkyni b), kterou byl vypovězen nájem domu [adresa], rodinný dům, stojící na pozemku [anonymizována dvě slova] a pozemku parc. [číslo] to vše zapsáno na [list vlastnictví] v [katastrální uzemí], [územní celek], vedené [stát. instituce], [stát. instituce], je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalované společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 15 246 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalované.

III. České republice – Okresnímu soudu Praha-východ se náhrada nákladů nepřiznává.

1. Žalobci se domáhali určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu domu na adrese [adresa] v [obec] (dále jen„ nemovitost“). Žalobu odůvodnili zejména tím, že mezi účastníky byly uzavřeny celkem dvě nájemní smlouvy, z toho jedna datovaná [datum], ve které jako jediné byla vyjádřena práva vůle účastníků ohledně užívání domu, na rozdíl od nájemní smlouvy datované [datum], která byla uzavřena až následně s časovým odstupem ryze pro účely žalované v souvislosti se sporným řízením vedeným mezi žalovanou a panem [příjmení]. Neoprávněnost výpovědi z nájmu domu spatřují žalobci mj. v neplatnosti samotné výpovědi, neboť výpověď ze dne [datum] dána žalobcům odkazuje na právní titul (nájemní smlouvu datovanou [datum]), ke kterému se jako zdánlivému právnímu jednání nepřihlíží. Pokud jde o jednotlivé výpovědní důvody, nebyl naplněn ani jeden z celkem čtyř důvodů uvedených ve výpovědi. Výpovědní důvod (i) spočívající v nezaplacení nájemného za dobu 19 měsíců jakožto hrubé porušení povinností nájemce vyplývající z nájmu nebyl dán, jelikož podle nájemní smlouvy datované [datum] bylo nájemné sjednáno ve výši 20 000 Kč měsíčně a mělo být hrazeno až počínaje [datum]. Peněžní prostředky hrazené žalobci ve prospěch žalované tak představovaly nikoliv úhradu nájemného, nýbrž splátek hypotéky. Výpovědní důvod (ii) spočívající v neumožnění kontroly stavu nemovitosti pověřenou osobou jakožto hrubé porušení povinností nájemce vyplývající z nájmu nebyl dán, neboť v nájemní smlouvě datované [datum] nebylo ujednáno právo žalované jakožto pronajímatele vstupovat do domu nad rámec důvodů uvedených v § 2219 odst. 1 či § 2233 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“). Nebyl dán ani výpovědí důvod (iii) spočívající v dlouhodobém pořizování skrytých nahrávek žalované a ve vyhotovení lživého prohlášení ze dne [datum] jakožto důvodu obdobného závažnému důvodu pro vypovězení nájmu, neboť i výpovědní důvod uvedený v § 2288 odst. 1 písm. d) o.z. se musí vztahovat k nájemnímu vztahu a výpověď z nájmu nemůže být vyřizováním osobních účtů s nájemníkem. Navzdory uvedenému žalobci odmítají, že by jakékoliv nahrávky použili v neprospěch žalované v úmyslu ublížit jí či jakkoliv jí dehonestovat, činili tak z důvodu obavy o vlastní zdraví a život. V neposlední řadě nebyl dán ani výpovědní důvod (iv) spočívající v potřebě domu pro syna žalované jakožto osobu blízkou pro pronajímatele, neboť v době podání výpovědi tento důvod ještě nenastal, pokud žalovaná ve výpovědi uvedla, že syn v [anonymizováno] [rok] ukončuje studium na vysoké školy a stěhuje se do [obec]. Žalobci přitom opětovně zdůraznili, že předmětný dům neužívají na základě vztahu nájemního, nýbrž na základě práva užívacího, které bylo zřízeno jednak prohlášením žalované ze dne [datum], jednak notářským zápisem [anonymizována dvě slova] [rok]. Z uvedených listin vyplývá, že žalovaná zakoupila dům pro b) žalobkyni a zavázala se po dobu života b) žalobkyně a jejího nezletilého syna zajistit nerušené užívání, případně užívání nemovitosti ukončit pouze po vzájemné dohodě a dokonce zřídit ve prospěch žalobců a jejich nezletilého syna doživotní věcné břemeno užívání. Žalobci přitom i v současné době počítají s tím, že se nemovitost jednou stane jejich vlastnictvím, o čemž svědčí rovněž smlouva o uzavření budoucí darovací smlouvě ze dne [datum].

2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Popřela, že by z jejího jednostranného prohlášení či z notářského zápisu plynulo, že by žalobci měli mít nárok na bezplatné užívání domu. Jednostranná prohlášení, která žalovaná učinila na žádost b) žalobkyně a která primárně sloužila k jinému účelu, ostatně žalovaná odvolala poté, co se dozvěděla o jednání žalobců vůči ní, které mohlo naplňovat znaky skutkové podstaty trestného činu (zejména skryté nahrávání žalované), o čemž žalobce rovněž informovala. Žalovaná dále popřela, že by kdy projevila vůli zřídit žalobcům věcné břemeno, neboť žádná smlouva o jeho zřízení nebyla nikdy mezi účastníky uzavřena s tím, že jednostranným prohlášením věcné břemeno podle zákona ani vzniknout nemůže. Žalobci tak užívají dům na základě nájemní smlouvy datované [datum], nikoliv na základě nájemní smlouvy datované [datum], neboť v souladu s v pořadí první uvedenou smlouvou rovněž postupovali a hradili sjednané nájemné. Uvedené potvrzuje skutečnost, že v den uzavření smlouvy, tj. dne [datum] žalobci uhradili část dohodnutého nájemného ve výši 14 000 Kč a následně hradili měsíční nájemné ve výši 26 000 Kč, nejprve pravidelně, poté s prodlením a až po opakovaných výzvách žalované. Od [datum] doposud jsou žalovaní s hrazením nájemného v prodlení. Nájemné přitom sloužilo k úhradě hypotéky, což bylo žalobcům dobře známo. Žalovaná si naopak není vědoma, jak vznikla listina nazvaná nájemní smlouva datovaná [datum] předložená ze strany žalobců; vyloučila, že by kdy projevila vůli být takovou smlouvou vázána. Podle žalované nastalá situace žalobcům vyhovuje, mj. rovněž z důvodu zadluženosti b) žalobkyně, jakož i celkové nemajetnosti žalobců, a proto ji účelově prodlužují. Argumentaci žalobců ohledně platnosti obou zmíněných nájemních smluv, stejně tak ohledně jednotlivých výpovědních důvodů tak žalovaná považuje za zcela účelovou až irelevantní.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí ve vztahu k listu vlastnictví [číslo] bylo zjištěno, že k datu [datum] byla žalovaná vedena jako vlastník pozemku [anonymizována dvě slova], jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], a pozemku parc. [číslo] nacházejících se v obci [obec] a v [katastrální uzemí], a to na základě kupní smlouvy ze dne [datum] s tím, že zápis do katastru nemovitostí byl proveden dne [datum]. Uvedené pozemky byly zatíženy zástavním právem smluvním ve prospěch [právnická osoba], a nařízeným předběžným opatřením na základě usnesení [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací].

4. Z prohlášení ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná prohlásila, že nemovitost v obci [obec] zakoupila pro b) žalobkyni a zavázala se po dobu života b) žalobkyně a jejího syna zajistit jejich nerušené užívání a současně, že nebude požadovat jejich vystěhování, pokud se k tomu nedojde vzájemnou dohodou.

5. Ze smlouvy o nájmu nemovitosti datované [datum] bylo zjištěno, že předmětem smlouvy bylo užívání rodinného domu [adresa], postaveného na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] a pozemku parc. [číslo] v obci [obec] a v [katastrální uzemí] nacházejících se ve vlastnictví žalované, která byla ve smlouvě uvedena jako pronajímatel. Žalobci pak byli ve smlouvě uvedeni jako nájemci s tím, že měsíční nájemné bylo sjednáno ve výši 26 000 Kč a mělo být hrazeno od účinnosti smlouvy, tj. od [datum], vždy k 20. dni příslušného měsíce. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a na poslední straně byla opatřena podpisem žalobců i žalované s tím, že datum [datum] bylo předtištěno.

6. Ze smlouvy o nájmu nemovitosti datované [datum] bylo zjištěno, že předmět smlouvy byl totožný s předmětem nájemní smlouvy datované [datum]. Žalobci byli stejně tak ve smlouvě uvedeni jako nájemci a žalovaná jako pronajímatel. Měsíční nájemné bylo sjednáno ve výši 20 000 Kč a mělo být hrazeno počínaje dnem [datum], vždy k 15. dni příslušného měsíce. Namísto hrazení nájemného za dobu, po kterou byli nájemci od nájemného osvobozeni, se nájemci zavázali na vlastní náklady dokončit stavební úpravy nemovitostí dle dohody stran, včetně oplocení a terénních úprav pozemku parc. [číslo] Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s účinnosti od podpisu smlouvy a na poslední straně byla opatřena podpisem žalobců i žalované s tím, že datum [datum] bylo dopsáno ručně.

7. Z print screenu e-mailu ze dne [datum] a návrhu smlouvy o nájmu bylo zjištěno, že žalovaná poslala žalobcům e-mail, jehož přílohou byla nájemní smlouva na [obec], a to nedatovaná a nepodepsaná nájemní smlouva ve znění, jak je uvedeno u zjištění učiněných ze smlouvy o nájmu nemovitost datované [datum].

8. Z notářského zápisu [anonymizována dvě slova] [rok] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná prohlásila, že jako výlučný vlastník rodinného domu [adresa] postaveného na pozemku [anonymizována dvě slova] a pozemku parc. [číslo] v obci [obec] přenechala nemovitost na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] do užívání žalobcům a zavázala se je nerušit v jejím užívání po dobu, po kterou ji budou užívat, a že po stejnou dobu je nezcizí. Dále se žalovaná zavázala ke zřízení věcného břemene žalobcům spočívajícího v doživotním užívání nemovitosti, a to po splacení úvěru, pokud jeho zřízení budou žalobci požadovat, popřípadě nemovitost na žalobce nebo osoby jimi určené bezplatně převést do jejich vlastnictví.

9. Z výpovědi z nájmu domu ze dne [datum] včetně detailu odeslané zprávy z datové schránky [datum], podacího lístku a sledování zásilek k zásilce č. [anonymizováno] bylo zjištěno, že žalovaná vypověděla nájemní smlouvu ze dne [datum] s tříměsíční výpovědní dobou ze čtyř následujících důvodu: (i) hrubé porušení povinnosti nájemce vyplývající z nájmu – nezaplacení nájemného po dobu 19 měsíců, (ii) hrubé porušení povinnosti nájemce vyplývající z nájmu – neumožnění kontroly stavu domu pověřené osoby, (iii) jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu – dlouhodobé pořizování skrytých nahrávek žalované, vyhotovení„ čestného prohlášení“ ze dne [datum] se lživými údaji a (iv) potřeba domu pro syna. Výpověď byla a) žalobci doručena dne [datum] a b) žalobkyni dne [datum].

10. Z odvolání ze dne [datum rozhodnutí] ve věci sp. zn. [spisová značka] adresované [název soudu] prostřednictvím [název soudu] bylo zjištěno, že v uvedené věci žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení], [příjmení], a žalované [příjmení] [jméno] [příjmení] označila žalovaná ve svém odvolání ve věci k důkazu nájemní smlouvu ze dne [datum] a notářský zápis ze dne [datum] na podporu tvrzení, že v nemovitosti na adrese [ulice a číslo] v [obec] bydlí na základě nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou nájemci a měsíčně na nájemném hradí 26 000 Kč odpovídající měsíční splátce hypotéky s předpokladem, že nájemci budou nemovitost užívat doživotně a že z důvodu zástavního práva smluvního váznoucího na nemovitosti a nemožnosti zřídit služebnost bytu učinila žalovaná prohlášení obsažené v notářském zápise.

11. Ze smlouvy o uzavření budoucí darovací smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná jako budoucí dárce a b) žalobkyně jako budoucí obdarovaný uzavřely smlouvu, kterou se žalovaná jako výlučný vlastník nemovitosti zavázala uzavřít s b) žalobkyní darovací smlouvu o bezúplatném převodu vlastnictví k nemovitosti, kterou budoucí obdarovaná přijme do společného jmění manželů, a to do pěti pracovních dnů ode dne, kdy budoucí obdarovaná vyzve budoucího dárce. Pro případ nesplnění povinnosti uzavřít darovací smlouvu budoucím dárcem byla ve prospěch budoucí obdarované ujednána smluvní pokuta ve výši 15 000 000 Kč.

12. Ze sdělení Ministerstva vnitra ČR ze dne [datum] včetně nájemní smlouvy datované [datum] bylo zjištěno, že nájemní smlouva podepsána účastníky s datem [datum] byla jmenovanému ministerstvu, Odboru azylové a migrační politiky předložena ze strany b) žalobkyně k doložení změny adresy, a sice dne [datum].

13. Z odvolání prohlášení ze dne [datum] adresovaného a) žalobci včetně podacích lístků a vrácených zásilek a z odvolání prohlášení ze dne [datum] adresovaného b) žalobkyni včetně podacího lístku bylo zjištěno, že žalovaná odvolala své prohlášení učiněné v notářském zápisu [anonymizována dvě slova] [rok] v důsledku zjištění, že žalobci skrytě bez souhlasu žalované pořizovali záznamy rozhovorů.

14. Ze smlouvy o poskytnutí hypotéčního úvěru ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalované a [jméno] [příjmení] byl společností [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa], poskytnut spotřebitelský úvěr na bydlení ve výši 6 265 000 Kč, který byl určen výhradně ve vztahu k budově [adresa], jež je součástí pozemku [anonymizována dvě slova], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] spoluvlastnického podílu o velikosti 1/9 na pozemku [anonymizována dvě slova], spoluvlastnického podílu o velikosti 1/9 na pozemku parc. [číslo] spoluvlastnického podílu o velikosti 1/9 na pozemku parc. [číslo] nacházejících se v obci [obec], v [katastrální uzemí]. Splácení úvěru bylo sjednáno vždy k 20. dni každého měsíce při výši splátky 25 988 Kč s tím, že úvěr měl být splacen nejpozději do 29 let 6 měsíců od první splátky po dočerpání úvěru.

15. Z výpisu z účtu č. [bankovní účet] ze dne [datum] bylo zjištěno, že dne [datum] bylo z účtu č. [bankovní účet] ([celé jméno žalobce] [anonymizováno]) zaplaceno 14 000 Kč, za období od [datum] do [datum] pak ze stejného účtu bylo pravidelně měsíčně placeno 26 000 Kč a za období od [datum] do [datum] bylo nepravidelně placeno buď 13 000 Kč, nebo 26 000 Kč s tím, že v některých měsících bylo uskutečněno více plateb.

16. Z SMS komunikace ze dne [datum] a WhatsApp komunikace z [datum] mezi a) žalobcem a žalovanou bylo zjištěno, že žalovaná upomínala a) žalobce s platbami s odůvodněním, že není zaplacena hypotéka a že částka musí být přesně ve výši 26 000 Kč, jelikož výpis z účtu žalovaná dokládá soudu.

17. Z úředního záznamu Policie České republiky [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] bylo zjištěno, že a) žalobce u policejního orgánu podával vysvětlení ve věci obviněného [příjmení] [jméno] [příjmení] a spol. a vyjadřoval se k souvislostem ohledně pořizování nahrávek rozhovorů s žalovanou.

18. Z výslechu žalované byly jednak zjištěny okolnosti, za kterých se účastníci poznali, jednak dohoda účastníků ohledně užívání nemovitosti, kterou žalovaná zakoupila poté, co ji o to žalovaní požádali. Na její pořízení si žalovaná spolu se svým bratrem sjednala úvěr, neboť sama by na něj nedosáhla. Žalovaná nebyla schopna vyjádřit se k okolnostem, za kterých byla podepsána nájemní smlouva datována [datum], poukázala však na platbu ve výši 14 000 Kč, kterou žalobci téhož dne jako poměrnou část nájemného uhradili, jelikož od tohoto data začali v nemovitosti bydlet navzdory tomu, že úvěr byl splácen již o několik měsíců dříve, stejně tak na další platby odpovídající částce sjednaného nájemného, které žalobci nejprve pravidelně a následně nepravidelně hradili. Nájemní smlouvu žalovaná rovněž předkládala v rámci řízení vedeného u [název soudu] k prokázání svých majetkových poměrů. Prohlášení ze dne [datum] mělo být činěno společně s nájemní smlouvou na žádost b) žalobkyně, která chtěla mít jistotu pro případ, že by se s a) žalobcem rozvedli. O existenci nájemní smlouvy datované [datum] se žalovaná dozvěděla až v souvislosti s řízením u soudu, nevyloučila však, že by shodné znění nájemní smlouvy žalobcům zasílala přílohou e-mailové zprávy, nikdy však nájemní smlouvy takového znění nepodepsala a neprojevila vůli se jí řídit, byť se skutečně jednalo o její podpis na poslední straně smlouvy. Podle žalované muselo být s tímto dokumentem ze strany žalobců manipulováno. Notářský zápis byl sepsán na žádost žalobců, žalovaná zpětně uvedená prohlášení hodnotila jako jakousi pojistku, kterou po ní žalobci vyžadovali. Žalovaná popsala období, ve kterém byl notářský zápis vyhotoven, tj. období, kdy řešila problémy s a) žalobcem ohledně jeho počínání si v ubytovně v [obec], kterou žalovaná vlastnila a provozovala. Pokud byla v notářském zápisu uvedena nájemní smlouva datovaná [datum], žalovaná vyloučila, že by taková smlouva existovala, pravděpodobně se jednalo o omyl při sepisu notářského zápisu. Budoucí darovací smlouva byla podle žalované antidatována a byla sepsána někdy v roce [rok] poté, co se vrátila z [příjmení] a zjistila, že si žalobci tajně pořizovali nahrávky jejich rozhovorů a poskytovali je jejímu bývalému klientovi. Její podpis nebyl myšlen vážně, chtěla pouze vědět, kam až jsou žalobci schopni zajít. Smlouvu jí k podpisu předložila b) žalobkyně. Dohoda ohledně užívání nemovitosti tak měla být podle žalované uvedena v podstatě v těch několika již zmiňovaných prohlášeních. Žalovaná však vyloučila, že by záměr žalobců směřoval k nabytí nemovitosti do vlastnictví a že by jejím záměrem bylo nemovitost na žalobce převést, sama žalovaná nepřemýšlela, co s nemovitostí bude do budoucna po splacení úvěru, který byl sjednán na 30 let. Žalobci měli užívat nemovitost a za její užívání hradit nájemné, které svojí výší odpovídalo výši splátky hypotéky.

19. Při svém výslechu a) žalobce potvrdil okolnosti, za jakých se s žalovanou poznali, a dále popsal okolnosti, které předcházely nastěhování se do nemovitosti, a jak se žalovaná v roce [rok] nabídla, že jim pomůže s realizací její koupě, pokud žalobci vhodný dům naleznou. Vyřizování koupě trvalo asi do [anonymizováno] [rok], kdy bylo rovněž sepsáno prohlášení žalovanou, neboť žalobci potřebovali právní titul, na základě kterého budou nemovitost užívat. Částku 14 000 Kč pak zaplatili téhož dne, neboť ten den bylo vlastnické právo v katastru nemovitostí přepsáno na žalovanou. Do nemovitosti se však žalobci nastěhovali až v červnu či červenci. Dohoda zněla tak, že žalobci budou hradit nájemné ve výši odpovídající splátkám hypotéky a že v roce [rok] bude hypotéka na nemovitost převedena na staršího syna a) žalobce, který žije v Německu a sám splácí hypotéku. Pro případ, že by k převedení hypotéky nedošlo, byly by hypoteční splátky sníženy na 20 000 Kč. Znění nájemní smlouvy datované [datum] zaslala žalovaná žalobcům e-mailem, bylo jí třeba z administrativních důvodů k doložení právního titulu, na základě kterého žalobci nemovitost užívali, a sice pro ČEZ, Ministerstvo vnitra, Odbor azylové a migrační politiky i [stát. instituce]. Notářský zápis byl sepsán na žádost žalobců, neboť dřívější prohlášení nepovažovali za dostačující, podle a) žalobce v něm žalovaná úmyslně uvedla nesprávné datum nájemní smlouvy. Nejprve požadoval a) žalobce zřídit věcné břemeno, avšak jako neodborník důvěřoval žalované, že tento postup není možný, a proto byl sepsán notářský zápis. Nájemní smlouva datovaná [datum] byla uzavřena až následně s časovým odstupem, a sice v restauraci, kterou žalobci provozovali, na žádost žalované, která potřebovala doložit příjem z důvodu nařízeného předběžného opatření. Žalobci smlouvu podepsali rovněž z toho důvodu, aby nepřišli o střechu nad hlavou. Jak znění nájemní smlouvy datované [datum], tak i [datum] připravovala žalovaná. Mimo splátek hypotéky žalobci žalované rovně zaplatili částku 110 000 euro, což odpovídalo akontaci hypotečního úvěru, tato částka byla žalované uhrazena osobně a) žalobcem v několik splátkách v průběhu let [rok] a [rok]. Stejně tak byla jako pojistka pro žalobce vyhotovena budoucí darovací smlouva, kdy sama žalovaná uváděla, že nemovitost má hodnotu 15 000 000 Kč, této částce pak odpovídala i dohodnutá smluvní pokuta. Znění budoucí darovací smlouvy připravoval a) žalobce. Prohlášení i budoucí darovací smlouva byla sepsána pouze ve vztahu k b) žalobkyni, nikoliv též ve vztahu k a) žalobci, neboť měl a) žalobce pocit, že žalovaná mu dostatečně nedůvěřovala. Poté, co došlo ke zhoršení vztahů mezi účastníky v [anonymizováno] [rok], kdy a) žalobce vykonával funkci správce v ubytovně v [obec], začal si a) žalobce pro svoji jistotu žalovanou nahrávat. Splátky hypotéky přestali žalobci hradit v době, kdy pochopili, že žalovaná má něco za lubem, a z důvodu, že do nemovitosti již investovali nemalé částky. V současné době hodlají žalobci nemovitost i nadále užívat podle uzavřené nájemní smlouvy datované [datum]. Splátky hypotéky by opětovně začali splácet, pokud by s žalovanou dospěli k dohodě, která je však v současné době bezpředmětná z důvodu nařízeného předběžného opatření.

20. Z výslechu b) žalobkyně byly shodně zjištěny okolnosti vzájemného seznámení se žalobců s žalovanou, a shodně s výpovědí a) žalobce i skutečnost, že se žalovaná sama nabídla, že žalobcům pomůže obstarat proces koupi nemovitosti. Sami žalobci totiž nedosáhli na získání úvěru. Ještě před nastěhováním do domu někdy v roce [rok] přivezla sama žalovaná do [část obce], kde žalobci bydleli, jakési prohlášení na stvrzení důvěry mezi účastníky. Do nemovitosti se pak žalobci stěhovali někdy v [anonymizováno] nebo [anonymizováno] [rok]. Sama b) žalobkyně neovládá zcela český jazyk, s žalovanou se dorozumívala lámanou češtinou, proto i zařizování ohledně nemovitosti bylo věcí, kterou se žalovanou řešil a) žalobce, b) žalobkyně spoléhala na to, co jí bylo a) žalobcem řečeno a předloženo k podpisu. S tímto odůvodněním nebyla b) žalobkyně schopna vyjádřit se k výši částky ujednané za užívání nemovitosti, ani ke splácení hypotečního úvěru. Nicméně věděla, že mezi účastníky byla v souvislosti s užíváním nemovitostí dne [datum] podepsána pouze jako nájemní smlouva, a to především pro administrativní účely, jelikož b) žalobkyně ji dokládala na různé úřady, jakož i v souvislosti s hrazením energiemi. Její znění připravila žalovaná. Dohoda však byla taková, že žalobci budou splácet úvěr, nikoliv nájemné a v roce [rok] na ně bude dům převeden. Zároveň bylo mezi účastníky dohodnuto, že žalované bude uhrazeno 110 000 euro, část z těchto peněz ve výši 20 000 euro byla žalované b) žalobkyní předána při podpisu něčeho jako darovací smlouvy, kterou připravil a) žalobce ve dvou výtiscích, z toho jeden zůstal žalobcům a jeden dostala žalovaná. Smlouva však byla podepsána pouze mezi žalovanou a b) žalobkyní, jelikož mezi žalovanou a a) žalobcem panovaly jisté rozepře. Další nájemní smlouva datovaná [datum] byla podepsána až v roce [rok], kterou žalovaná dala žalobcům k podpisu v souvislosti s [příjmení] a zástavním právem na nemovitost, a aby žalobci neskončili na ulici.

21. Z ostatních provedených důkazů, především z diplomu [příjmení] univerzity, vyrozumění a výzvy Finančního úřadu pro [územní celek] nebyly zjištěny žádné relevantní skutečnosti pro rozhodnutí ve věci. Zjištění učiněná z těchto důkazy se týkala jednotlivých důvodů uvedených ve výpovědi, avšak s ohledem na níže vyjádřený právní názor soudu nebylo nutné se těmito zabývat.

22. Další důkazní návrhy byly pro nadbytečnost zamítnuty, neboť skutková zjištění učiněná z doposud provedeného dokazování postačovala k rozhodnutí ve věci.

23. Po právní stránce byla věc posouzena podle o.z., neboť všechny rozhodné skutečnosti nastaly za jeho účinnosti. Žalobci v souladu s § 2290 o.z. podali včas žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu dne [datum], tedy do dvou měsíců po doručení výpovědi b) žalobkyni (tj. druhému z manželů), přičemž tuto otázku soud posuzoval v souladu § 745 věty druhé o.z.

24. Pro rozhodnutí ve věci bylo stěžejním vyřešit otázku právního titulu, na základě kterého žalobci nemovitost užívají. Mezi účastníky přitom bylo sporné, která ze dvou nájemních smluv vyjadřovala jejich skutečnou vůli. Obě dvě smlouvy se od sebe lišily v podstatě pouze v otázce výše sjednaného nájemného a okamžiku, od kterého mělo být nájemné hrazeno. Podle nájemní smlouvy datované [datum] bylo sjednáno nájemné ve výši 20 000 Kč, které mělo být hrazeno počínaje dnem [datum], vždy k 15. dni příslušného měsíce; do té doby bylo namísto hrazení nájemného sjednáno, že žalobci na vlastní náklady dokončí stavební úpravy nemovitosti dle dohody stran, včetně oplocení a terénních úprav pozemku parc. [číslo]. Naproti tomu podle nájemní smlouvy datované [datum] bylo nájemné sjednáno ve výši 26 000 Kč, které mělo být hrazeno od účinnosti smlouvy, tj. ode dne [datum], vždy k 20. dni příslušného měsíce.

25. Podle žalované to byla právě nájemní smlouva datovaná [datum], která byla mezi účastníky uzavřena platně a účinně, neboť žalobci od jejího podpisu žalované pravidelně hradili částky odpovídající sjednané výši nájemného, což žalovaná dokládala výpisem z účtu; naopak podle žalobců to byla nájemní smlouva datovaná [datum]. Ujednání o výši nájemného a jeho odloženou splatnost vysvětlili žalobci tak, že jejich záměrem do budoucna bylo převedení nemovitosti do jejich vlastnictví, a sice v roce [rok], kdy měl být doplacen hypoteční úvěr za pomoci syna a) žalobce, a pro případ jeho nedoplacení měly být splátky hypotečního úvěru sjednaného žalovanou sníženy z 26 000 Kč na 20 000 Kč. Do této doby měli žalobci žalované měsíčně hradit částku odpovídající výši splátky hypotečního úvěru, tj. 26 000 Kč, což také činili.

26. Mimo dvou zmíněných nájemních smluv však byly předloženy další listiny, které se dotýkaly otázky užívání nemovitosti ze strany žalobců. Mezi účastníky přitom prakticky nebylo sporu o tom, že tyto listiny byly vyhotovovány na žádost žalobců. Navzdory tomu, že žalovaná při svém výslechu vyloučila, že by jejím záměrem bylo v budoucnu převést vlastnické právo k nemovitosti na žalobce, zároveň uvedla, že dohoda o jejím užívání byla obsažena ve všech zmíněných prohlášeních a že tato jednostranná prohlášení činila s plnou důvěrou v žalobce. Přitom podle prohlášení ze dne [datum] žalovaná zakoupila nemovitost pro b) žalobkyni a zavázala se po dobu života b) žalobkyně a jejího syna zajistit jejich nerušené užívání a nepožadovat jejich vystěhování, pokud nebude dohodnuto jinak. Podle notářského zápisu ze dne [datum] se dokonce žalovaná zavázala zřídit žalobcům po doplacení hypotečního úvěru věcné břemeno doživotního užívání nebo jim na jejich žádost nemovitost bezplatně převést do jejich vlastnictví. V neposlední řadě se smlouvou o uzavření budoucí darovací smlouvy ze dne [datum] zavázala nemovitost bezplatně převést na b) žalobkyni k její výzvě.

27. Z uvedených jednostranných prohlášení, jakož i z budoucí darovací smlouvy jasně vyplývá záměr žalobců doživotně v nemovitosti bydlet a závazek žalované jejich nerušené užívání umožnit a na žádost žalobců nemovitost převést do jejich vlastnictví. Tvrzení žalované, že doba 30 let, na kterou byl hypoteční úvěr sjednán, je dobou dlouhou a žalovaná nepřemýšlela nad tím, co se bude dít po jeho splacení, shledal soud ve vzájemné souvislosti se zjištěními učiněnými z ostatních provedených důkazů jako účelové.

28. Lze uvěřit tomu, že obě nájemní smlouvy byly účastníky vyhotoveny pouze naoko pro jejich vlastní potřebu, neboť žalobci potřebovali především před správními orgány dokládat právní titul, na základě kterého nemovitost užívají. Tuto skutečnost podporují již samotná vnitřně rozporná tvrzení žalobců obsažená v žalobě, ve kterých žalobci na jednu stranu opakovaně zdůrazňují, že nemovitost nikdy neužívali na základě nájemního vztahu, na druhou stranu však zřejmě pouze pro účely žaloby o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu zvolili jako právní titul, na základě kterého nemovitost užívají, právě nájemní smlouvu datovanou [datum], jelikož tato alespoň v podstatných rysech zohledňovala vzájemnou dohodu účastníků. Ostatně sama b) žalobkyně při svém výslechu vypověděla, že nemovitost byla zakoupena pro žalobce, avšak byla zakoupena žalovanou právě z toho důvodu, že b) žalobkyně jako nikoliv státní příslušník České republiky a a) žalobce s ohledem na svůj vyšší věk nedosáhnou na poskytnutí úvěru, a že nájemní smlouva byla vyhotovena jen zdánlivě. Pokud pak a) žalobce při svém výslechu uvedl, že právě na základě nájemní smlouvy datované [datum], kterou považuje za platnou a účinnou, žalobci nemovitost užívají i v současné době, uvedl tak až ke konci svého výslechu k dotazu zástupkyně žalované, zda i nadále žalobci hodlají užívat nemovitost bezplatně, kdy již naznal, že právní titul, na základě kterého v nemovitost bydlí, je nejistý, navzdory tomu, že na počátku svého výslechu uváděl, že předmětná nájemní smlouva byla vyhotovena pro jiné účely.

29. Lze rovněž uvěřit tomu, že žalovaná naproti tomu potřebovala v řízení vedeném u [název soudu] prokázat své majetkové poměry a odůvodnit původ částek, které jí měsíčně ve výši 26 000 Kč přicházely na účet od a) žalobce, avšak nájemní smlouva datovaná [datum] svým obsahem těmto platbám neodpovídala právě s ohledem na odloženou splatnost nájemného, na rozdíl od znění nájemní smlouvy datované [datum]. Tento skutkový průběh podporuje rovněž obsah WhatsApp komunikace mezi žalovanou a a) žalobcem ze dne [datum], ve které žalovaná upomíná úhrady hypotéky mj. z důvodu, že výpis z účtu bude zasílat soudu, a následně podané odvolání žalovanou u [název soudu] ze dne [datum]. Žalovaná přitom nebyla při svém výslechu schopna popsat, za jakých okolností měla být nájemní smlouva datovaná [datum] podepsána, naopak neopomenula zmínit platbu žalobců ve výši 14 000 Kč učiněnou právě dne, který se shodoval s datací nájemní smlouvy. Tvrzení žalované, že platba ve výši 14 000 Kč měla být ze strany žalobců uhrazena jako poměrná část nájemného za měsíc [anonymizováno] [rok], však soud shledal účelovým, neboť ani znění nájemní smlouvy datované právě [datum] ničeho takového neobsahuje, naopak podle této smlouvy mělo být nájemné hrazeno až od její účinnosti, která byla stanovena na [datum].

30. Zjištění učiněná z provedeného dokazování pak nasvědčují tomu, že mezi účastníky skutečně vznikl přátelský vztah, v rámci kterého se žalovaná nabídla, že žalobcům pomůže s realizací koupě nemovitosti mj. zavázáním se hypotečním úvěrem, neboť žalobci na jeho poskytnutí nedosáhli, avšak namísto žalované hypoteční úvěr spláceli. Jejich přátelský vztah byl však následně narušen zjištěním žalované ohledně pořizování skrytých nahrávek jejich rozhovorů ze strany žalobců, v důsledku čehož žalovaná odvolala svá předchozí jednostranná prohlášení ve vztahu k nemovitosti. Skutečnost, že nahrávky byly po jistou dobu opravdu pořizovány, ostatně sám a) žalobce potvrdil při svém výslechu. Důvod, pro který se a) žalobce k takovému jednání uchýlil, však soud blíže nezjišťoval, neboť pro rozhodnutí ve věci s ohledem na níže uvedený právní závěr soudu to nebylo relevantní. Tomuto průběhu událostí pak odpovídá rovněž prodlení žalobců s platbami jednotlivých splátek hypotéky. Přičemž i k důvodu, pro který žalobci přestali splátky hradit, se a) žalobce při svém výslechu vyjádřil.

31. Vyhotovování jednostranných prohlášení by koneckonců postrádalo jakékoliv logické vysvětlení, pokud by nemovitost byla žalobci skutečně užívána na základě nájemního vztahu, tato prohlášení naopak svědčí o tom, že žalobci se ve svém právním postavení ve vztahu k nemovitosti do budoucna potřebovali opakovaně utvrzovat.

32. Podle § 2290 o.z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

33. K podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu podle § 2290 o.z. může být přitom aktivně legitimován jen nájemce (srov. s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 17. 4. 2018 sp. zn. 26 Cdo 4342/2017). Vycházeje z uvedených skutkových zjištění dospěl soud k závěru, že žalobcům nesvědčí aktivní legitimace k podání žaloby, neboť ať už nájemní smlouva datovaná [datum], tak nájemní smlouva datovaná [datum] jsou zdánlivým právním jednáním z důvodu absence vážné vůle účastníků při jejich uzavření ve smyslu § 552 o.z., podle kterého o právní jednání nejde, nebyla-li zjevně projevena vážná vůle. K takovému právnímu jednání se pak podle § 554 o.z. nepřihlíží, z tohoto důvodu pak ani podaná výpověď není způsobilá ukončit„ neexistující vztah“, a žaloba musí být zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace.

34. Na druhou stranu je třeba zmínit, že § 2290 o.z. brání tomu, aby naplněnost výpovědního důvodu uplatněného ve výpovědi z nájmu byla posuzována v jiném řízení, a to ani jako otázka předběžná, jelikož jde o specifickou žalobu, definovanou v hmotněprávním předpise, ve které žalobce nemusí v řízení prokazovat naléhavý právní zájem (srov. s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2018 sp. zn. 26 Cdo 3328/2017). Z uvedeného tak vyplývá, že žalobci byli nuceni žalobu podat, pokud svá práva hodlali bděle střežit.

35. Nad rámec uvedeného soud dodává, že žaloba by musela být zamítnuta rovněž za situace, kdy by se soud zabýval právním vztahem, který mezi účastníky skutečně vznikl, neboť tento vztah by byl hodnocen jako tzv. nepojmenovaná smlouva ve smyslu § 1746 odst. 2 o.z. s prvky nájmu bytu a domu podle § 2235 a násl. o.z. a prvky koupě podle § 2128 a násl. o.z. (podobající se leasingové smlouvě).

36. Podle § 10 odst. 1 o.z. nelze-li právní případ rozhodnout na základě výslovného ustanovení, posoudí se podle ustanovení, které se týká právního případu co do obsahu a účelu posuzovanému právnímu případu nejbližšího.

37. V daném případě přitom bylo prokázáno a a) žalobce ani nezpochybňoval, že žalobci jsou nejméně od [anonymizováno] [rok] s úhradami za užívání nemovitosti v prodlení s tím, že do té doby žalované měsíčně hradili částku ve výši 26 000 Kč odpovídající hypoteční splátce. Tímto jednáním žalobců tak byl naplněn výpovědní důvod (i) uvedený ve výpovědi ze dne [datum] jako hrubé porušení povinnosti vyplývající nájemci z nájmu podle § 2228 odst. 1 písm. a) o.z. Výpověď by tak byla shledána oprávněnou bez nutnosti zkoumání naplněnosti zbylých uplatněných výpovědních důvodů.

38. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“), tak, že přiznal žalované, která byla v řízení plně úspěšná, náhradu nákladů řízení ve výši 15 246 Kč Náklady žalované představují náklady na zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif, dále jen„ a.t.“), ve výši 1 500 Kč, a to za sedm úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření ze dne [datum], účast na jednán soudu dne [datum], dne [datum] přesahující dvě hodiny a dne [datum] a vyjádření ze dne [datum]) podle § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) a.t.) a podle § 13 odst. 1, 4 a.t. náhrada hotových výdajů ve výši 300 Kč za každý z uvedených úkonů právní služby. Odměna a hotové výdaje byly dále zvýšeny podle § 14a odst. 1 a.t. ve spojení s § 137 odst. 3 o.s.ř. o daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % ve výši 2 646 Kč, neboť zástupkyně žalované doložila, že je jejím plátcem.

39. Ke stanovení tarifní hodnoty odkazuje soud na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 4. 2021 sp. zn. 26 Cdo 345/2021, ve kterém Nejvyšší soud dospěl k závěru, že„ (v ) řízení o neoprávněnost výpovědi totiž nejde o určení její neplatnosti jako právního jednání, ale o přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy ‘zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi‘, kdy se soud zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu.“ 40. Povinnost k plnění náhrady nákladů řízení byla stanovena v obecné pariční lhůtě tří dnů (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o.s.ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o.s.ř.). Jelikož v řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu mají manželé (kterými žalobci jsou) - společní nájemci bytu ve smyslu § 703 a násl. obč. zák. (teď § 745 a násl. a § 2270 o.z.) postavení nerozlučných společníků (§ 91 odst. 2 o.s.ř.), uložil soud žalobcům povinnost k plnění společně a nerozdílně (srov. s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne ze dne 23. 6. 2005 sp. zn. 26 Cdo 2512/2004).

41. Soud dále rozhodl o nákladech, které mu vznikly v souvislosti s právem b) žalobkyně jednat před soudem ve své mateřštině ve smyslu § 18 o.s.ř. s tím, že na jejich náhradu nemá podle § 141 odst. 1 o.s.ř. právo, neboť tyto náklady hradí stát.