36 C 458/2021

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní JUDr. Terezou Dobešovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně a žalobce oba zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou JUDr. PhDr. jméno příjmení , Ph.D. sídlem anonymizováno číslo , PSČ obec a číslo - obec o neplatnost výpovědi smlouvy o nájmu

I. Určuje se, že výpověď ze dne 24. 5. 2021 daná a) žalobci a výpověď ze dne 10. 9. 2019 dána b) žalobkyni, kterou byl vypovězen nájem rodinného domu [adresa], jež je součástí pozemku parcelní číslo stavební [anonymizováno] a pozemku parcelní [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku k rukám zástupce žalobců do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Podanou žalobou se žalobci domáhali přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu domu [adresa], jenž je součástí pozemku parcelní [číslo] pozemku parcelní [číslo] [katastrální uzemí], [územní celek] (dále jen„ předmětný dům“) podle § 2290 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Žalobu odůvodnili tím, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu domu ze dne 1. 5. 2019 na dobu neurčitou, předmětem které byl nájem předmětného domu za nájemné ve výši 20 000 Kč s tím, že první nájemné měli žalobci žalované uhradit dne 1. 1. 2025, do té doby měli dle vzájemného ujednání poskytovat plnění investicemi za účelem stavebních úprav předmětného domu včetně terénních úprav. Užívací právo k předmětnému domu žalobcům plyne i z prohlášení žalované z 23. 4. 2019, podle kterého byl předmět nájmu zakoupen pro užívání žalobkyně b) a žalovaná se zavázala zajistit nerušené užívání po dobu jejího života a života jejího nezletilého syna [jméno] [celé jméno žalobce] a z prohlášení žalované z 10. 12. 2019, sepsaného formou notářského zápisu NZ [číslo], kterým se žalovaná zavázala nerušit b) žalobkyni a jejího syna v užívání předmětu nájmu a zřídit ve prospěch žalobců a jejich nezletilého syna doživotní věcné břemeno nebo po splacení hypotečního úvěru převést předmět nájmu do jejich vlastnictví. Dne 20. 9. 2021 byla b) žalobkyni doručena výpověď žalované z nájmu domu ze dne 10. 9. 2021. Ačkoliv žalobci předpokládají, že výpověď byla poslána i a) žalobci, nebyla mu doručena. Ve výpovědi žalovaná odkazuje na nájemní smlouvu z 23. 4. 2019, na základě které měli žalobci hradit nájemné 26 000 Kč, výpověď byla podána z důvodu opakovaného prodlení s úhradou nájemného a žalobci byli současně vyzváni k jeho úhradě. Žalobci považují výpověď za neoprávněnou a neplatnou, neboť se odvolává na neúčinnou nájemní smlouvu z 23. 4. 2019, když právní vztah účastníků se řídil nájemní smlouvou z 1. 5. 2019. Výpověď neobsahuje poučení o právu vznést námitky (§ 2286 odst. 2 o. z.), pronajímatelka nevyzvala nájemce k odstranění protiprávního stavu – dodatečné úhradě dlužného nájemného a nestanovila jim k tomu přiměřenou dobu § 2291 odst. 2 o. z. Žalovaná navíc údajnou pohledávku z dlužného nájemného postoupila na 3. osobu, která ji vymáhá v řízení vedeném u Okresního soudu Praha – východ pod sp. zn. [spisová značka].

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Popřela pravost nájemní smlouvy z 1. 5. 2019 a jako jedinou platnou nájemní smlouvu, uzavřenou účastníky, označila nájemní smlouvu z 23. 4. 2019. Podle uvedené smlouvy žalobci hradili nájemné až do 30. 9. 2020, je zřejmé, že neměli plnit jiným způsobem, jak tvrdí v současné době. Z komunikace účastníků je zřejmé, že nájemné mělo sloužit k úhradě hypotéky, která byla žalovanou vzata za účelem pořízení domu. Žalovaná urgovala žalobce o zaplacení, vždy reagovali tak, že dluh uhradí. Ani v prohlášení z 23. 4. 2019 ani v prohlášení NZ [číslo] není nic o tom, že by měli žalobci nárok na bezplatné užívání domu. Obě prohlášení žalovaná následně odvolala. Výpověď žalovaná odeslala a) žalobci dne 24. 5. 2021 na adresu jeho trvalého pobytu i na adresu v [obec], zásilky si nevyzvedl, s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32 Cdo 3391/2015 však výpověď byla a) žalobci doručena, neboť měl objektivní možnost se s výpovědí seznámit. Žalovaná sice nepoučila žalobce ve výpovědi o jejich právu vznést proti ní námitky, ale výpověď obsahovala poučení o možnosti podat žalobu, do které mohli žalobci případné námitky vtělit, za této situace s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2199/2018 nečiní absence poučení o námitkách výpověď neplatnou. Pokud žalobci namítají, že je nevyzvala k odstranění závadného stavu před podáním výpovědi, tak žalobce vyzvala k úhradě dlužného nájemného postupnická společnost, která se domáhá jeho zaplacení samostatnou žalobou. Až poté žalovaná podala výpověď z nájmu.

3. Výpisem z katastru nemovitostí, list vlastnictví [číslo] bylo prokázáno vlastnické právo žalované k předmětnému domu. Podle listiny nazvané smlouva o nájmu domu, datované dne 1. 5. 2019, byl předmětem nájmu předmětný dům včetně pozemků, na straně pronajímatele vystupovala žalovaná a na straně nájemců žalobci, žalobci měli hradit nájemné 20 000 Kč měsíčně počínaje 1. 1. 2025, do té doby se nájemci zavázali hradit náklady stavebních úprav nemovitosti včetně oplocení a terénních úprav pozemku. Podle listiny označené jako smlouva o nájmu nemovitosti, datované 23. 4. 2019, byl jejím předmětem nájem předmětného domu, smluvní strany byly stejné jako v případě výše označené listiny, žalobci měli hradit měsíční nájemné v částce 26 000 Kč. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobci jsou manželé. Výpovědí ze smlouvy o nájmu nemovitosti [adresa], [obec] ze dne 10. 9. 2021 žalovaná adresovala výpověď b) žalobkyni, podle obsahu vypověděla smlouvu o nájmu předmětného domu, uzavřenou dne 23. 4. 2019 bez výpovědní doby, z důvodu neplacení nájemného za měsíce říjen 2020 až srpen 2021 (v částce 286 000 Kč). Listina obsahovala poučení o právu podat návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a současně v ní vyzývala b) žalobkyni k zaplacení dlužného nájemného. Zásilka byla podána na poštu 10. 9. 2021, žalovaná potvrdila převzetí výpovědi dne 20. 9. 2021. Dle výpovědi ze smlouvy o nájmu nemovitosti [adresa], [obec], adresované a) žalobci, datované dne 24. 5. 2021, byl jejím obsahem stejný text jako v případě výpovědi b) žalobkyni, dlužné nájemné se týkalo kratšího období - měsíců říjen 2020 až květen 2021 (v částce 208 000 Kč), a výzva k úhradě obsahovala jinou lhůtu k plnění, dle podacích lístků byla zasílaná a) žalobci na adresy [adresa], [obec], ani na jedné adrese nebyla zásilka vyzvednuta.

4. Dopisem ze dne 8. 6. 2021 oznámila žalovaná a) žalobci postoupení pohledávky 208 000 Kč z titulu dlužného nájemného na [právnická osoba] & [právnická osoba], dle podacího lístku byl dopis posílán a) žalobci 9. 6. 2021 na adresu [adresa]. Výzvou k zaplacení částky 208 000 Kč s příslušenstvím ze dne 30. června 2021 zástupce [právnická osoba] & [právnická osoba] vyzval a) žalobce k úhradě částky 208 000 Kč jako dlužného nájemného s poukazem na uzavřenou smlouvu o postoupení pohledávky mezi žalovanou a onačenou společností. Dopisem nazvaným„ odpověď na výzvu k zaplacení částky 208 000 Kč s příslušenstvím“ ze dne 28. 7. 2021 odmítl zástupce a) žalobce vznik nároku na úhradu nájemného žalované s odkazem na nájemní smlouvu z 1. 5. 2019. WhatsApp komunikací žalovaná dokládala komunikaci o úhradě úvěru mezi a) žalobcem a žalovanou.

5. Další důkazy nebyly pro nadbytečnost provedeny.

6. Podle § 2201 o. z., nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2236 odst. 3 o. z. je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.

7. Podle § 2286 odst. 1 o. z., výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle odst. 2, vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

8. Podle § 2291 odst. 1 o. z., poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Podle odst. 2, nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Podle odst. 3 neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

9. Podle § 2290 o. z., nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

10. Výpověď z nájmu představuje jeden ze způsobu zániku nájemního vztahu. Aby výpověď mohla tento zákonem předvídaný právní následek způsobit, musí být dodrženy její formální předpoklady (bezvadnost, adresnost, forma výpovědi) a musí být naplněn důvod výpovědi (oprávněnost výpovědi). Občanský zákoník stanoví kogentně písemnou formu výpovědi z nájmu bytu (§ 2286 o. z.), přičemž projev vůle vtělený do výpovědi lze vykládat jen s přihlédnutím k jejímu písemnému textu (srov. již citovaný rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3809/2009). Vypovídá-li nájem pronajímatel, musí výpověď obsahovat pod sankcí neplatnosti výpovědní důvod, poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (§ 2286 odst. 2 o. z.). Oproti předchozí úpravě již výpověď pronajímatele nemusí obsahovat výpovědní dobu. Výpovědní důvod musí být ve výpovědi vymezen skutkově, naopak nemusí být vymezen s odkazem na konkrétní paragraf občanského zákoníku a chybný odkaz nezpůsobuje neplatnost výpovědi (viz. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 6. 2006 sp. zn. 26 Cdo 2014/2005). Ve výpovědi však musí být uvedeny konkrétní skutečnosti, ze kterých lze usuzovat na naplnění výpovědního důvodu. Žalobcům jako manželům vznikl navíc společný nájem (§ 2270 a 745 a násl. o. z.) a pro účinnou výpověď bylo nutno dále dodržet specifika z tohoto vztahu plynoucí.

11. Žalobci podali v souladu s § 2290 o. z. včas návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi dne 15. 11. 2021, tedy do dvou měsíců po doručení výpovědi druhému z manželů (viz. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 11. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1454/2016).

12. Právo společného nájmu bytu manžely je zvláštním případem společného nájmu bytu. Jeho podstata spočívá v tom, že svědčí oběma manželům společně a nedílně; to se projevuje jak, pokud jde o výkon tohoto práva, tak pokud jde o jeho zánik. V řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu mají manželé - společní nájemci bytu ve smyslu § 703 a násl. obč. zák. (teď § 745 a násl. a § 2270 o. z.) postavení nerozlučných společníků (§ 91 odst. 2 o.s.ř.). V hmotněprávní oblasti se tato nedílnost projevuje tím, že výpověď musí směřovat vůči oběma manželům a oběma musí být také doručena. Výpověď z nájmu bytu adresovaná a doručená jen jednomu z manželů - společných nájemců bytu - není způsobilá vyvolat zánik nájemního vztahu a soud musí žalobu o přivolení k takové výpovědi zamítnout. Z uvedeného též vyplývá, že za účinnou v tom smyslu, že jsou splněny předpoklady, za nichž se soud tímto projevem vůle pronajímatele může zabývat po obsahové stránce, lze výpověď z nájmu považovat až okamžikem, kdy je doručena druhému z manželů. K témuž okamžiku je nutno posuzovat i existenci výpovědního důvodu v této výpovědi obsaženého (srov. rozsudek NS ČR sp. zn. 2 Cdon 37/97 ze dne 27. 6. 1997). Z postavení manželů jako společných nájemců (nájem svědčí manželům společně a nerozdílně) a nerozlučných společníků plyne, že i výpověď z nájmu bytu musí být dána adresně každému z manželů a musí představovat jedno právní jednání (totožné vůči oběma manželům). V souzené věci již tato podmínka není splněna. Žalovaná sice výpověď adresovala každému ze žalobců (splnila tak požadavek na adresnost tohoto úkonu viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 11. 2010, sp. zn. 26 Cdo 3809/2009), kterým svědčí společný nájem (výpovědi datovala a posílala v rozmezí čtyř měsíců dne 24. 5. 2021 a) žalobci a 10. 9. 2021 b) žalobkyni), výpovědní důvod ale nebyl po skutkové stránce zcela totožný (v případě b) žalobkyně byla ve výpovědi zohledněna delší doba tvrzeného neplacení nájemného a zmíněn vyšší dluh za období po podání výpovědi a) žalobce. Je zřejmé, že nemohlo jít o zcela totožné právní jednání, směřující vůči žalobcům, kterým trval společný nájem, vyžadované u nerozlučných společníků. Ani z dalších důvodů však výpověď nebyla oprávněná.

13. V usnesení ze dne 6. 5. 2020 sp. zn. 26 Cdo 941/2020 Nejvyšší soud uzavřel, že již v rozsudku ze dne 18. ledna 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněném pod č. 75/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek a pod č. 109/2018 časopisu Soudní judikatura, Nejvyšší soud dovodil, že pronajímatel může vypovědět nájem bytu výpovědí bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení povinností podle § 2291 o. z. jen tehdy, vyzval-li předtím nájemce k odstranění závadného chování (protiprávního stavu) a ten přes výzvu od svého jednání neupustil. Výzva je hmotněprávní podmínkou k podání výpovědi podle § 2291 o. z., nemusí být písemná, musí však obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu), a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Napraví-li nájemce své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době, výpovědní důvod pomine. V rozsudku ze dne 18. prosince 2018, sp. zn. 26 Cdo 4713/2017, Nejvyšší soud dále rovněž vyložil, že z obsahu výzvy musí být zřejmé, že jde o výzvu ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z. před tím, než bude nájemci dána výpověď z nájmu bytu, a že dotčená výzva by měla mít obsahovou (totožnost vytýkaného jednání a skutkové vymezení výpovědního důvodu) i časovou souvislost s následnou výpovědí. Uvedený právní názor dovolacího soudu je plně aplikovatelný i v souzené věci. Žalovaná výslovně na ústním jednání konaném dne 7. 4. 2022 potvrdila, že žádná výzva k odstranění závadného stavu ve smyslu § 2291 o. z. nebyla žalobcům dána, pouze postupnická společnost vyzvala k úhradě dlužného nájemného (navíc pouze a) žalobce a v rozsahu jí postoupené pohledávky), čímž nesplnila požadavek citovaného paragrafu. S ohledem na uvedené bylo na místě žalobě vyhovět, neboť taková výpověď nemohla mít za následek ukončení nájemního vztahu. Soud se proto z důvodu hospodárnosti nezabýval dalšími argumenty účastníků a k těmto tvrzením ani neprováděl další dokazování (např. podle které nájemní smlouvy se nájemní vztah účastníků řídil).

14. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalobcům, kteří byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 17 609 Kč Tyto náklady se sestávají ze soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému dle § 6, § 7 a § 9 odst. 3 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), náleží odměna za každého jím zastupovaného žalobce v rozsahu 80% (§ 12 odst. 4 advokátního tarifu) odměny 2 500 Kč, vypočtené z tarifní hodnoty 35 000 Kč (§ 9 odst. 3 písm. a) advokátního tarifu), tedy ve výši 2 000 Kč za každého žalobce za tři úkony právní služby dle § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) advokátního tarifu (za převzetí a přípravu zastoupení, za žalobu a za účast na jednání před soudem dne 7. 4. 2022), náhrada hotových výdajů podle § 13 advokátního tarifu ve výši 300 Kč za každý z uvedených úkonů právní služby a daň z přidaného hodnoty ve výši 21% z odměny a náhrad ve výši 2 709 Kč.

15. O povinnosti zaplatit náhradu nákladů k rukám zástupce žalované soud rozhodl podle ustanovení § 149 odst. 1 o.s.ř. Lhůta k plnění byla stanovena v obecné třídenní délce (§ 160 odst. 1 o.s.ř).