46 C 381/2022

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Martincovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o zaplacení 316 290 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni 316 290 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 203 500 Kč od [datum] do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 112 790 Kč od [datum] do zaplacení, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 118 681,40 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně.

1. Žalobkyně se domáhala po žalované zaplacení 316 290 Kč s příslušenstvím uvedeným ve výroku I. tohoto rozsudku z titulu bezdůvodného obohacení, které mělo vzniknout na straně žalované tím, že žalovaná od [datum] do [datum] neoprávněně užívala pozemek [anonymizována dvě slova] a rodinný dům [adresa], který je součástí uvedeného pozemku, a pozemek parc. [číslo] nacházejících se v obci [obec] a v [katastrální uzemí], vše vedené na listu vlastnictví [číslo] u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ nemovitost“). Žalobu odůvodnila zejména tím, že je od [datum] výlučným vlastníkem nemovitosti a že o vyklizení žalované z nemovitosti bylo pravomocně ke dni [datum] rozhodnuto rozsudkem [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací]. Navzdory obstrukčnímu jednání žalované se nemovitost podařilo vyklidit až v rámci nařízené exekuce vedené pod sp. zn. [spisová značka] dne [datum rozhodnutí]. Výše bezdůvodného obohacení odpovídá obvyklému tržnímu nájemnému za jeden měsíc ve výši 18 500 Kč stanovenému na základě posouzení realitní kanceláře při zohlednění faktického stavu nemovitosti, které žalobkyně požaduje za období od [datum] do [datum], tj. v celkové výši 316 290 Kč. Žalovaná byla k úhradě bezdůvodného obohacení ve výši 203 500 Kč vyzvána předžalobní upomínkou doručenou žalované dne [datum] a ve výši 112 790 Kč předžalobní upomínkou doručenou žalované dne [datum], přesto však ničeho neuhradila.

2. Žalovaná nárok uplatněný žalobou neuznala. Namítala, že v rámci zahájeného insolvenčního řízení vedeného u [název soudu] pod sp. zn. [spisová značka] došlo k pochybení insolvenčního správce, který při prodeji nemovitosti žalobkyni nebral na vědomí předkupní právo [jméno] [příjmení], stejně tak žalované způsobil škodu, pokud nemovitost prodal za zvlášť nízkou cenu. Žalovaná se proto domáhá určení neplatnosti kupní smlouvy a určení vlastnického práva žalobou podanou v rámci insolvenčního řízení. Pokud jde o výši bezdůvodného obohacení, žalovaná vyloučila, že by nemovitost byla připojena na inženýrské sítě, zejména na plyn, zatímco na elektřinu připojena byla, topilo se však pouze tuhými palivy v kuchyni; dále vyloučila, že by nemovitost byla připojena na vodní řad, neboť voda byla zajišťována z vlastní studny na pozemku. Posouzení obvyklého tržního nájemného tudíž nevycházelo ze skutečného stavu nemovitosti.

3. O věci bylo při druhém jednání soudu rozhodnuto bez přítomnosti žalované, neboť její žádost o odročení jednání zaslanou soudu e-mailem dne [datum], ve stejném znění též poštou dne [datum], s odůvodněním plánované dovolené žalované v termínu nařízeného jednání neshledal soud (rovněž při zohlednění předchozích žádostí žalované o odročení jednání) jako důležitý důvod o odročení jednání ve smyslu § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“). Žalovaná byla totiž o termínu jednání předem vyrozuměna a jí doložená pojistná smlouva společně s žádostí o odročení jednání svědčila pouze o tom, že žalovaná při vědomí termínu nařízeného jednání sjednala cestovní pojištění ve dnech od [datum] do [datum], nikoliv o její předem plánované dovolené.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí ve vztahu k listu vlastnictví [číslo] [katastrální uzemí] prokazující stav k datu [datum] a k datu [datum] bylo zjištěno, že nemovitost byla ve vlastnictví žalobkyně na základě kupní smlouvy ze dne [datum] (s právními účinky k okamžiku [datum]) a ze dne [datum] (s právními účinky k okamžiku [datum]). Ve vztahu k podílu o velikosti 2/3 byla pro žalovanou s právními účinky od [datum] vedena poznámka spornosti.

5. Z rozsudku pro zmeškání [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací] bylo zjištěno, že bylo rozhodnuto o povinnosti žalované vyklidit nemovitost ve lhůtě 15 dnů od právní moci rozsudku, kterou nabyl dne [datum].

6. Z předávacího protokolu o vyklizení nemovitosti bylo zjištěno, že dne [datum] došlo za přítomnosti zástupce žalobkyně a vykonavatele soudního exekutora k vyklizení nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí]. U stavu vodoměru, plynoměru a topení byla v protokolu uvedena poznámka„ není“, u stavu elektroměru byla uvedena poznámka„ [anonymizováno] [číslo]“.

7. Ze sdělení [stát. instituce] ze dne [datum] bylo zjištěno, že obecní úřad nedisponuje záznamy o připojení nemovitosti na vodovodní a kanalizační řad, neboť vodovodní a kanalizační přípojky jsou ukončeny na hranici pozemku parc. [číslo] s tím, že stejně tomu tak bylo v období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok].

8. Z tržního posouzení nájemní hodnoty rodinného domu (zastavěná plocha 111 m2, užitná plocha 166 m2) realitní kanceláře [anonymizována dvě slova] ze dne [datum] bylo zjištěno, že cenové rozpětí, v němž se pohybuje tržní hodnota nájemného rodinných domů na adrese [adresa], avšak s přihlédnutím k aktuálním cenám nájemného u obdobných rodinných domů a stavu nemovitosti (zachovalý funkční stav před rekonstrukcí) je jeho reálná nájemní hodnota v rozpětí od 18 500 Kč do 19 500 Kč. Podle tržního posouzení je nemovitost napojena na veřejné sítě mimo plyn, který není v obci zaveden.

9. Z dodatku k tržnímu posouzení nájemní hodnoty realitní kanceláře [anonymizována dvě slova] ze dne [datum] bylo zjištěno, že ani nově sdělená vstupní data (nepřipojení nemovitosti na vodní řad) nemají pro určenou reálnou nájemní hodnotu ze dne [datum] vliv, neboť byla stanovena vzhledem k celkovému tehdejšímu stavu rodinného domu [adresa] a nadprůměrné výměře zahrady (1 830 m2). Otázka, zda je stavba připojena na inženýrské sítě, je důležitá pro stanovení měsíčních poplatků za služby (vodné, stočné, elektřina), nikoliv pro výši nájemného.

10. Z inzerátu [webová adresa] (ID [anonymizováno]) ohledně pronájmu rodinného domu (zastavěná plocha 68 m2, užitná plocha 102 m2) a pozemku (688 m2) v obci [obec] bylo zjištěno, že zrekonstruovaný rodinný dům o dispozici 3+1 se sklepem a garáží, zahradou o rozloze 620 m2, který je napojen na dálkový vodovod, plyn i elektřinu, byl k datu [datum] nabízen k pronájmu za 20 000 Kč měsíčně s tím, že tato částka neobsahuje cenu za zálohy na vodu, plyn a elektřinu.

11. Z inzerátu [webová adresa] (ID [číslo]) ohledně pronájmu rodinného domu (zastavěná plocha 96 m2, užitná plocha 147 m2) a pozemku (899 m2) v obci [obec] bylo zjištěno, že podsklepený rodinný dům o dvou nadzemních podlaží a zahradou o rozloze 803 m2, který je napojen na místní zdroj vody a plyn, byl k datu [datum] nabízen k pronájmu za 25 000 Kč měsíčně s tím, že tato částka neobsahuje cenu za poplatky.

12. Z rozsudku [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací] bylo zjištěno, že žaloba na určení neplatnosti kupní smlouvy podaná žalovanou byla jako nedůvodná zamítnuta s odůvodněním, že prodej nemovitosti byl insolvenčním správcem realizován zcela v souladu se zákonem č. 182/2006 Sb., insolvenčního zákona.

13. Z předžalobní upomínky ze dne [datum] včetně potvrzení o odeslání a výpisu ze sledování zásilek bylo zjištěno, že žalovaná byla před podáním žaloby vyzvána k úhradě 203 500 Kč, předžalobní upomínka se do její dispoziční sféry dostala dne [datum].

14. Z předžalobní upomínky ze dne [datum] včetně potvrzení o odeslání a výpisu ze sledování zásilek bylo zjištěno, že žalovaná byla před rozšířením žaloby vyzvána k úhradě 112 790 Kč, předžalobní upomínka se do její dispoziční sféry dostala dne [datum].

15. Další důkazní návrhy nebyly soudem pro nadbytečnost provedeny, neboť na základě doposud provedených důkazů bylo možno zjistit skutkový stav dostačující pro rozhodnutí o věci samé.

16. Na základě provedeného dokazování proto dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci: Žalobkyně je výlučným vlastníkem nemovitosti. Žalovaná užívala nemovitost bez náležitého právního titulu v období nejméně od [datum] do [datum], kdy byla z nemovitosti vyklizena na základě exekučního titulu, kterým byl rozsudek [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací]. V rámci insolvenčního řízení vedeného s žalovanou jakožto dlužnicí byla rozsudkem [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí] č. j. [číslo jednací] zamítnuta její žaloba na určení neplatnosti kupní smlouvy, na základě které se žalobkyně stala výlučným vlastníkem nemovitosti. Výše měsíčního nájemného nemovitosti se k datu [datum] pohybovala v rozpětí 18 500 Kč až 19 500 Kč. V obci [obec] byl k datu [datum] k pronájmu inzerován zrekonstruovaný rodinný dům se zahradou o téměř polovinu menší výměře, než byla výměra nemovitosti, za 20 000 Kč měsíčně, a k datu [datum] v obci [obec] za 25 000 Kč rodinný dům po částečné rekonstrukci se zahradou o něco menší výměře, než byla výměra nemovitosti.

17. Po právní stránce byla věc posouzena podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o.z.“). Podle § 2991 odst. 1 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odst. 2 bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

18. Podle § 2999 odst. 1 o.z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání. Podle odst. 2 plnil-li ochuzený za úplatu, poskytne se náhrada ve výši této úplaty; to neplatí, zakládá-li výše úplaty důvod neplatnosti smlouvy nebo důvod pro zrušení závazku, anebo byla-li výše úplaty takovým důvodem podstatně ovlivněna. Podle odst. 3 nelze-li předmět bezdůvodného obohacení vydat proto, že došlo k jeho zkáze, ztrátě nebo zhoršení z příčin, které jdou k tíži ochuzeného, nahradí obohacený nanejvýš tolik, co ušetřil na vlastním majetku.

19. Podle § 513 o.z. příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním.

20. Podle § 1968 o.z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

21. Podle § 1970 o.z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

22. V daném případě bylo prokázáno a žalovaná to ostatně ani nesporovala, že v období nejméně od [datum] do [datum] užívala nemovitost k bydlení a odmítala se z ní odstěhovat, a to jednak z toho důvodu, že považovala právní jednání, na základě kterého byla nemovitost v rámci insolvenčního řízení převedena na žalobkyni, za neplatné, jednak z toho důvodu, že neměla žádné jiné místo k bydlení.

23. Ve smyslu § 135 odst. 2 o.s.ř., podle kterého jinak otázky, o nichž přísluší rozhodnout jinému orgánu, může soud posoudit sám; bylo-li však o takové otázce vydáno příslušným orgánem rozhodnutí, soud z něho vychází, vycházel soud při posouzení otázky platnosti kupní smlouvy, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k nemovitosti na žalobkyni, z rozhodnutí insolvenčního soudu č. j. [číslo jednací], kterým byla žaloba (zde) žalované o určení neplatnosti kupní smlouvy jako nedůvodná zamítnuta, aniž by ji k námitce žalované sám v tomto řízení posuzoval jako otázku předběžnou, mj. též s ohledem na výlučnou příslušnost insolvenčního soudu pro řešení otázky neplatnosti právního jednání, které se týká majetku náležejícího do majetkové podstaty nebo závazků dlužníka (srov. § 231 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenčního zákona).

24. S ohledem na uvedené proto soud dospěl k závěru, že žalovaná se na úkor žalobkyně jako výlučného vlastníka nemovitosti bezdůvodně obohatila tím, že ve shora uvedeném období bez náležitého právního důvodu (tedy bezesmluvně) vykonávala postavení detentora (držitele) nemovitosti s tím, že ji užívala a učinila přístupnou jen pro sebe a odmítala nemovitost opustit (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 3. 2018 sp. zn. 28 Cdo 651/2017), a to i poté, co ji byla na základě rozhodnutí soudu pravomocně uložena povinnost nemovitost vyklidit.

25. Žalovaná je tak povinna vydat žalobkyni, oč se obohatila, a to v podobě peněžité náhrady, neboť vydání předmětu bezdůvodného obohacení není v daném případě dobře možné. Peněžitou náhradu je pak třeba poskytnout ve výši obvyklé ceny předmětu bezdůvodného obohacení, tedy toho, co žalobkyně jako ochuzená plnila ve prospěch žalované jako obohacené a o co se tak majetek žalované jako obohacené nesnížil, ač by se tak jinak stalo; v případě bezdůvodného obohacení získaného bezesmluvním užíváním věci tedy ve výši obvyklého nájemného vynakládaného za užívání stejné nebo obdobné věci v daném místě, čase a za obdobných podmínek (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 10. 2013 sp. zn. 28 Cdo 946/2013 nebo ze dne 23. 4. 2018 sp. zn. 28 Cdo 138/2018).

26. Žalobkyně přitom po žalované požadovala za každý měsíc v období od [datum] do [datum] částku ve výši 18 500 Kč a za období od [datum] do [datum] její poměrnou část ve výši 1 790 Kč. Při stanovení měsíční výše bezdůvodného obohacení vycházela žalobkyně z tržního posouzení nájemní hodnoty nemovitosti zpracovaného dne [datum] realitní kanceláří [anonymizována dvě slova] a takto stanovenou výši následně požadovala na samé spodní hranici v posouzení uvedeného rozpětí.

27. Pro účely určení výše bezdůvodného obohacení soud postupem podle § 120 odst. 2 o.s.ř. k důkazu dále provedl dva inzeráty zveřejněné na webových stránkách [webová adresa], tedy i jiné než účastníky navržené důkazy, neboť byly potřeba pro zjištění skutkového stavu a vyplývaly z obsahu spisu, a svůj úsudek o v místě a čase obvyklém nájemném soud založil na ceně užívacího práva srovnatelných nemovitostí, aniž by pro zodpovězení této otázky zadával znalecký posudek (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 4. 2021 sp. zn. 28 Cdo 865/2021). V případě prvního inzerátu byl k datu [datum] k pronájmu nabízen rodinný dům po rekonstrukci v obci [obec], která je od [obec] vzdálena cca 8 km, tedy dům v lepším stavu než nemovitost, a to rovněž s ohledem na napojení na inženýrské sítě, a v lepší lokalitě s ohledem na její dostupnost vlakovým spojením; současně však šlo o dům s přilehlou zahradou o menší výměře než nemovitost, a to menší téměř o jednu polovinu. V případě druhého inzerátu byl k datu [datum] nabízen rodinný dům v obci [obec], která je taktéž dobře dostupná vlakem a je od [obec] vzdálena cca 17 km. Stejně tak jako u prvního inzerátu byl k pronájmu nabízen dům a přilehlá zahrada o menší výměře, než je výměra nemovitosti, a stejně tak byl nabízen dům s připojením na inženýrské sítě a prošel částečnou rekonstrukcí (výměna oken). V obou případech pak cena inzerovaného nájemného činila vyšší částku než cena měsíčního nájemného požadovaného žalobkyní za užívání nemovitosti s tím, že v obou případech takto inzerovaná částka nezahrnovala zálohy na služby.

28. Navzdory skutečnosti, že výše nájemného nemovitosti byla stanovena s téměř dvouletým odstupem před zveřejnění inzerátů, lze ke stejnému závěru o vyšší výši ceny nájemného alespoň v případě rodinného domu v [obec] oproti ceně nájemného za nemovitost dospět rovněž po zohlednění všeobecně známého nárůstu cen nájemného na území České republiky v rozmezí od 5 % do 20 % (v závislosti na lokalitě či rozloze bytu/domu), k němuž došlo v průběhu roku 2022. Pokud jde o rodinný dům v [obec], činila by výše nájemného po odečtení zmíněného procentuálního nárůstu ve výši nájemného sice částku nižší, než je částka požadovaná žalobkyní za užívání nemovitosti, avšak by poměrně odpovídala vzájemným rozdílům nemovitosti a inzerovaného objektu, zejména pak v ohledu jejich výměry.

29. Námitku žalované ohledně nesprávné výše stanoveného nájemného na základě tržního posouzení z důvodu nezohlednění skutečného stavu nemovitosti, především pak její nepřipojení na inženýrské sítě, shledal soud nedůvodnou navzdory jejímu prokázanému tvrzení ohledně absence připojení nemovitosti na řad. Oddělitelnost položky nájemného od položky záloh za služby a jejich vzájemnou nezávislost totiž podporuje obsah dodatku k tržnímu posouzení nájemní hodnoty ze dne [datum] zpracovaný realitní kanceláří [anonymizována dvě slova], který se k otázce promítnutí připojení na inženýrské sítě do ceny záloh za služby a nájmu srozumitelně vyjádřil.

30. Jelikož žalovaná bezdůvodné obohacení neuhradila ani na výzvu žalobkyně, dostala se tím do prodlení ve smyslu § 1968 a § 1970 o.z. Žalobkyni tak vedle nároku na bezdůvodné obohacení náleží rovněž nárok na úrok z prodlení, přičemž úrok požadovaný žalobkyní nepřesahuje výši úroku z prodlení stanovenou nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Soud tak žalobkyni přiznal úrok z prodlení ve výši a od data požadovaného žalobkyní, tj. ode dne následujícího po výzvě žalobkyně ve smyslu § 1958 odst. 2 o.z., neboť splatnost pohledávky z bezdůvodného obohacení není zákonem stanovena a není-li určena ani dohodou účastníků, považuje se za den splatnosti den následující po dni, kdy byl dlužník věřitelem vyzván k plnění (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 6. 2019 sp. zn. 29 Cdo 577/2019). S ohledem na uvedené soud žalobě v plném rozsahu vyhověl.

31. Nad rámec uvedeného soud podotýká, že nařízená předběžná opatření usnesením ze dne [datum rozhodnutí] č. j. 46 381/2022-268 a usnesením ze dne [datum rozhodnutí] č. j. 46 C 381/2022-315 zaniknou ze zákona uplynutím 15 dnů od vykonatelnosti tohoto rozsudku (viz § 77 odst. 1 písm. c) o.s.ř.).

32. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že žalobkyni, která byla ve věci plně úspěšná, přiznal náhradu nákladů řízení v celkové výši 118 681,40 Kč Náklady žalobkyně představují náklady za úhradu soudního poplatku ve výši 14 815 Kč (8 140 Kč za žalobu a 6 675 Kč za rozšíření žaloby) a náklady za zastupování advokátem, kterému náleží odměna podle § 8 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 bodu 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a.t.”), z tarifní hodnoty ve výši 203 500 Kč sestávající z částky 9 140 Kč za každý ze sedmi úkonů právní služby (učiněných do rozšíření žaloby) podle § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) a.t. (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní upomínka ze dne [datum], podání žaloby, podání návrhu na nařízení předběžného opatření ze dne [datum], podání návrhu na nařízení předběžného opatření ze dne [datum], předžalobní upomínka ze dne [datum], účastní na jednání soudu dne [datum]) a z tarifní hodnoty 316 290 Kč sestávající z částky 9 580 Kč za každý ze dvou úkonů právní služby (učiněných po rozšíření žaloby) podle § 11 odst. 1 písm. d) a g) a.t. (vyjádření ze dne [datum] k výzvě soudu, účast na jednání soudu dne [datum]) včetně devíti náhrad hotových výdajů podle § 13 odst. 1 a 4 a.t. po 300 Kč za jeden úkon právní služby. Odměna a hotové výdaje byly dále podle § 14a odst. 1 a.t. ve spojení s § 137 odst. 3 o.s.ř. zvýšeny o 21% daň z přidané hodnoty, tj. ve výši 18 026,40 Kč, jelikož zástupkyně žalobkyně doložila, že je jejím plátcem.

33. Náhrada nákladů řízení nebyla přiznána za úkony právní služby spočívající v návrzích na nařízení předběžného opatření ze dne [datum] a ze dne [datum], kterým nebylo soudem vyhověno, neboť nebyly ve smyslu § 142 odst. 1 o.s.ř. shledány jako náklady potřebné k účelnému uplatňování práva, stejně tak nebyla náhrada nákladů řízení přiznána za žádost o nařízení jednání ze dne [datum] a za doložení dodatku k tržnímu posouzení ze dne [datum], neboť nešlo o úkony právní služby.

34. Povinnost k plnění byla stanovena v obecné pariční lhůtě tří dnů (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o.s.ř.), náhrada nákladů řízení pak na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).