6 C 148/2023

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudcem Mgr. Filipem Bartošem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČ IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o určení vlastnického práva

I. Žaloba o určení, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, , orná půda, zapsaného na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , katastrální území , adresa, , obec , adresa, , se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady řízení ve výši 20 570 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované. 1 Žalobkyně se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne , datum, domáhala určení, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, zapsaného v katastru nemovitostí pro katastrální území , adresa, na listu vlastnictví č. , hodnota, (dále jen „Pozemek“). Svůj návrh zdůvodnila tvrzením, že se žalovanou uzavřela dne , datum, kupní smlouvu o převodu vlastnictví k Pozemku za kupní cenu ve výši 1 375 000 Kč (dále jen „Kupní smlouva“). První část kupní ceny ve výši 75 000 Kč byla uhrazena před uzavřením Kupní smlouvy realitnímu zprostředkovateli, druhá část kupní ceny ve výši 1 300 000 Kč byla složena do advokátní úschovy. Žalobkyni byla z advokátní úschovy vyplacena částka 520 000 Kč. Částka 55 000 Kč měla být z úschovy uhrazena přímo na účet příslušného finančního úřadu na úhradu daně z nabytí nemovitých věcí. Zbývající část deponované kupní ceny ve vši 725 000 Kč byla po uplynutí 6 měsíců vrácena zpět žalované, protože žalobkyně nesplnila podmínky sjednané pro její vyplacení. Žalobkyně nedokončila inženýrské sítě s příjezdovou cestou, jak se k tomu vůči žalované zavázala. Žalobkyně tvrdila, že předložení podepsaného předávacího protokolu o předání sítí a komunikace bylo podmínkou, která upravovala pouze termín vyplacení zbývající části kupní ceny z advokátní úschovy, nikoli právo žalobkyně na doplacení zbývající části kupní ceny. A jelikož mezi stranami nebyl dohodnut náhradní způsob zaplacení zbývající části kupní ceny pro případ jejího vrácení z úschovy zpět žalované, je žalobkyně toho názoru, že splatnost této části dosud neuhrazené kupní ceny nastala až ve lhůtě určené výzvou, kterou žalované doručila dne , datum, , a která marně uplynula dne , datum, . Žalobkyně dále uvedla, že zaplacení kupní ceny je podstatnou náležitostí kupní smlouvy ve smyslu § 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Pokud žalovaná sjednanou kupní cenu v plné výši neuhradila, porušila tím podstatným způsobem podmínky Kupní smlouvy. Žalobkyně proto žalované zaslala předžalobní výzvu, ve které ji upozornila, že pokud nedojde k zaplacení, odstoupí od smlouvy. Od smlouvy odstoupila oznámením o odstoupení od Kupní smlouvy datovaným , datum, , čímž smlouva od počátku zanikla. Jelikož právní důvod převodu vlastnického práva k Pozemku na žalovanou odpadl, žalobkyně nikdy nepřestala být jeho vlastníkem a současný zápis v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti. Žalobkyně tvrdila, že právo odstoupit od Kupní smlouvy jí vzniklo až ve chvíli, kdy žalovaná nesplnila svou povinnost zaplatit zbývající část kupní ceny, tj. , datum, , a proto toto právo nemůže být promlčené.2 Žalobkyně dále doplnila své vyjádření o tvrzení, že smluvní strany nedodržely ujednání Smlouvy o úschově, když v důsledku jejich jednání o podmínkách vyplacení doplatku kupní ceny a dostavění inženýrských sítí, došlo k jejich žádosti o prodloužení deponace zbylých peněžních prostředků, a tyto byly vráceny žalované až dne , datum, .3 Žalovaná nárok žalobkyně neuznala. Ve svém písemném vyjádření k žalobě potvrdila, že se žalobkyní uzavřela Kupní smlouvu. Sjednanou kupní cenu uhradila ve výši 75 000 Kč před podpisem Kupní smlouvy realitnímu zprostředkovateli a ve zbývající výši kupní ceny uhradila prostřednictvím advokátní úschovy, čímž splnila své závazky z Kupní smlouvy. Žalovaná dále uvedla, že odstoupení žalobkyně považuje za nicotné, protože sjednaný způsob úhrady kupní ceny takové odstoupení neumožňoval. A navíc by právo odstoupit již bylo promlčeno. Dle žalované byly podmínky vyplacení kupní ceny sjednány samostatnou smlouvou o advokátní úschově. Žalobkyně se úhrady doplatku kupní ceny po žalované domáhala až dopisem ze dne , datum, , aniž by specifikovala podle jakých ustanovení Kupní smlouvy tak činí. Žalovaná tvrzený nárok považuje za promlčený. Na následující písemné odstoupení od Kupní smlouvy žalovaná zareagovala opět odmítavě a zopakovala námitku promlčení. Ze všech těchto důvodů žalovaná navrhla, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítnul.4 Soud při svém rozhodování vyšel z následujících provedených listinných důkazů.5 Z Kupní smlouvy soud zjistil, že žalobkyně jako prodávající a žalovaná jako kupující uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu, kterou žalobkyně prodala žalované Pozemek a žalovaná se zavázala uhradit dohodnutou kupní cenu ve výši 1 375 000 Kč (čl. I. a

II. Kupní smlouvy). Kupní cena měla být uhrazena ve dvou platbách. První část ve výši 75 000 Kč žalovaná uhradila ještě před uzavřením Kupní smlouvy zprostředkovateli , jméno FO, (čl. III. odst.

1. Kupní smlouvy). Druhou část kupní ceny ve výši 1 300 000 Kč se žalovaná zavázala uhradit do 14 dnů od podpisu Kupní smlouvy prostřednictvím úvěru od , právnická osoba, , na účet advokátní úschovy (čl. III. odst.

2. Kupní smlouvy). Součástí ujednání bylo právo prodávajícího od Kupní smlouvy odstoupit, pokud by nedošlo k uhrazení druhé části kupní ceny uvedeným způsobem, tj. složením do 14 dnů od podpisu Kupní smlouvy na účet advokátní úschovy. Částka ve výši 1 300 000 Kč měla být z úschovy vyplacena ve třech platbách, způsobem sjednaným v čl. III. odst.

3. Kupní smlouvy. První část kupní ceny ve výši 520 000 Kč měla být po předložení sjednaných litin převedena ve prospěch účtu žalobkyně do 10 pracovních dnů po předložení originálu Kupní smlouvy s ověřenými podpisy stran a originálu návrhu na vklad vlastnického práva podle Kupní smlouvy do katastru nemovitostí opatřeného číslem jednacím a podacím razítkem příslušného katastrálního úřadu. Druhá část kupní ceny ve výši 725 000 Kč měla být převedena ve prospěch bankovního účtu určeného žalobkyní do 10 pracovních dnů po předložení originálu výpisu příslušného listu vlastnictví (s odpovídajícími sjednanými zápisy), souhlasu příslušného správního orgánu s užíváním inženýrských sítí (kolaudace) specifikovaných v příloze Kupní smlouvy a dále originálu předávacího protokolu o předání inženýrské sítě dle souhlasu příslušného správního orgánu a příjezdové cesty podepsaného oběma stranami, případně originálu zápisu, ze kterého bude vyplývat, že kupující (žalovaná) neposkytla k předání součinnost. Třetí část kupní ceny ve výši 55 000 Kč měla být z úschovy převedena přímo na účet příslušného finančního úřadu k úhradě daně z nabytí nemovitosti. Pro případ, že strany nepředloží dohodnuté dokumenty pro výplatu jednotlivých částí kupní ceny nejpozději do šesti měsíců od uzavření Kupní smlouvy, bylo ujednáno, že advokát vrátí deponovanou částku, popřípadě její zbývající část, do deseti pracovních dnů po marném uplynutí této lhůty zpět na účet strany kupující (žalované), který advokátovi písemně označí (čl. III. odst.

4. Kupní smlouvy).6 Ze smlouvy o úschově finančních prostředků a listin ze dne , datum, (dále jen „Smlouva o úschově“) soud zjistil, že se jedná o čtyřstrannou smlouvu uzavřenou mezi žalobkyní jako oprávněnou, žalovanou jako složitelem, advokátkou , tituly před jménem, , jméno FO, jako schovatelem a , jméno FO, jako zprostředkovatelem. Podmínky uzavřené Smlouvy o úschově odpovídají podmínkám uhrazení a vyplacení kupní ceny prostřednictvím úschovy, jak byly tyto sjednány v Kupní smlouvě. Dále strany v čl. III. odst. 2 Smlouvy o úschově (stejně jako v čl. III. odst.

4. Kupní smlouvy) sjednaly „Pokud nedojde k předložení dokumentů požadovaných dle odst. 1. tohoto článku nejpozději do šesti měsíců od uzavření Kupní smlouvy, vrátí Advokát deponovanou částku, popř. její část, která se bude v důsledku předložení pouze některých z požadovaných dokumentů na shora uvedeném účtu … k uvedenému dni nacházet, do deseti pracovních dnů včetně po marném uplynutí této lhůty zpět Straně složitele…“.7 Ze sdělení ze dne , datum, advokátky , jméno FO, soud zjistil, že jde o sdělení advokátky, která se žalobkyní a žalovanou uzavřela Smlouvu o úschově ke Kupní smlouvě a na jejím základě do úschovy přijala dne , datum, částku ve výši 1 300 000 Kč. Z této po splnění sjednaných podmínek vyplatila část peněz ve prospěch účtu žalobkyně a ve prospěch účtu příslušného finančního úřadu. Zbývající částku ve výši , částka, podle čl. III. odst. 2. smlouvy o úschově vrátila straně kupující (žalované), protože nedošlo k předložení sjednaných dokumentů pro výplatu této částky prodávající (žalobkyni). Dle sdělení advokátky byla tato částka na žádost kupující (žalované) vyplacena na jí označený bankovní účet až dne , datum, .8 Ze žádosti žalované o vrácení platby ze dne , datum, soud zjistil, že požádala o vrácení částky 725 000 Kč z advokátní úschovy pro nesplnění sjednaných pro její vyplacení žalobkyni.9 Soud dále provedl jako důkaz listinu nazvanou žádost o součinnost ze dne , datum, (včetně podacího lístku), ze které zjistil, že žalobkyně informovala žalovanou, že dokončila příjezdovou cestu a zaslala žalované kolaudační souhlasy s užíváním a současně žalovanou vyzvala k převzetí inženýrských sítí a podepsání předávacího protokolu, a dále k doplacení kupní ceny dle Kupní smlouvy.10 Z dopisu žalované ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná odmítla požadovanou součinnost poskytnout s odůvodněním, že žalobkyně kolaudační rozhodnutí předkládá téměř 7 let poté, co podle uzavřené Kupní smlouvy mělo být předloženo. Žalovaná současně žalobkyni informovala o tom, že inženýrské sítě a příjezdová komunikace byly zbudovány svépomocí „společenstva vlastníků“ a jejich výstavba financována z vlastních zdrojů.11 Z předžalobní výzvy ze dne , datum, (včetně potvrzení o odeslání) adresované zástupcem žalobkyně žalované se podává rekapitulace právního vztahu optikou žalobkyně s výzvou k doplacení sporné části kupní ceny a s upozorněním na možnost odstoupení od Kupní smlouvy žalobkyní, pokud k zaplacení ve stanovené lhůtě nedojde.12 Žalovaná na předžalobní výzvu reagovala prostřednictvím svého právního zástupce odpovědí datovanou dne , datum, , kterou odmítá tvrzení žalobkyně o tom, že splnila své závazky dle Kupní smlouvy a vznesla námitku promlčení nároku na doplacení zbylé části kupní ceny.13 Z odstoupení od smlouvy ze dne , datum, (včetně dodejky) soud zjistil, že žalobkyně odstoupila od Kupní smlouvy s odůvodněním, že došlo k podstatnému porušení podmínek Kupní smlouvy, když žalovaná neuhradila sjednanou kupní cenu v plné výši. Žalobkyně žalované oznamuje, že „odstupuje od Kupní smlouvy ze dne , datum, ve smyslu ustanovení § 2002 odst. 1 občanského zákoníku pro podstatné porušení smlouvy“ žalovanou.14 Z odpovědi na odstoupení od smlouvy datované dne , datum, soud zjistil, že žalovaná žalobkyni informovala o tom, že odstoupení považuje za nicotné a neplatné, neboť právo odstoupit od kupní smlouvy ve smyslu § 2002 odst. 1 o. z. svědčí oprávněné straně, pokud tak učiní bez zbytečného odkladu, nikoli po sedmi letech poté, co k tvrzenému porušení Kupní smlouvy došlo. Žalovaná opět vznesla námitku promlčení práva odstoupit od smlouvy.15 Z elektronického výpisu z dálkového přístupu do katastru nemovitostí, konktrétně z listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , soud zjistil, že jako vlastník Pozemku je v katastru nemovitostí zapsána žalovaná.16 Z kolaudačních souhlasů vystavených Městským úřadem , adresa, , odbor dopravy, dne , datum, a dne , datum, soud zjistil, že příslušný úřad vydal dílčí kolaudační souhlas s pozemní komunikací (větev , právnická osoba, ) na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, vše v k.ú. , adresa, , a dílčí kolaudační souhlas s pozemní komunikací (větev A) na pozemcích parc. č. , hodnota, , , Anonymizováno, vše v k.ú. , adresa, .17 Podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.”), určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem. Žalující strana je vždy povinna osvědčit existenci naléhavého právního zájmu na požadovaném určení (ledaže není naléhavý právní zájem zákonem požadován, popř. je naopak automaticky dovozován), a pokud tak neučiní, soud žalobu zamítne, aniž by se zabýval meritem věci. Podle konstantní judikatury Nejvyššího soudu ČR (např. rozhodnutí sp. zn. , spisová značka, ) platí, že naléhavý právní zájem na určení vlastnictví k nemovitosti je dán, pokud žalobce, který o sobě tvrdí, že je vlastníkem nemovitosti evidované v katastru nemovitostí, není v katastru zapsán jako její vlastník.18 Podle § 2002 odst. 1) o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.19 Podle § 610 odst. 1 o. z. soud k promlčení přihlédne, jen namítne-li dlužník, že je právo promlčeno.20 Podle § 611 o. z. se promlčují všechna majetková práva s výjimkou případů stanovených zákonem. Jiná práva se promlčují, pokud to zákon stanoví.21 Podle § 619 odst. 1, 2 o. z. jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. Právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla.22 Podle § 629 odst. 1 o. z. obecná promlčecí lhůta trvá tři roky.23 Podle § 1906 o. z. ujednání o změně závazku nebo o jeho narovnání vyžaduje písemnou formu, byl-li i původní závazek zřízen v písemné formě, nebo činí-li se o právu již promlčeném.24 V rozhodovací praxi soudů je dlouhodobě a konstantně přijímán závěr, že právo účastníka odstoupit od smlouvy, je právem majetkovým, které se promlčuje v obecné tříleté promlčecí době (např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2733/2014). Obecná promlčecí lhůta počíná plynout dnem, kdy právo mohlo být objektivně prvně vykonáno, tedy dnem, kdy se oprávněná osoba mohla poprvé s úspěchem (nikoli předčasně) domáhat ochrany svých práv u soudu.25 Obecně platí, že pro běh promlčecí doby u práva na odstoupení od smlouvy je rozhodný okamžik, kdy bylo lze poprvé od smlouvy odstoupit. Bylo-li však důvodem odstoupení od smlouvy porušení závazku, pak se jedná o situaci, kdy je odstoupení od smlouvy právem vzniklým z porušení povinnosti, tedy o případ, na který pamatuje speciální ustanovení § 393 odst. 1 obch. zák. Bylo-li proto důvodem odstoupení od smlouvy porušení závazku, uplatní se při určení počátku běhu promlčecí doby ustanovení § 393 odst. 1 obch. zák. a nikoliv ustanovení § 391 odst. 2 obch. zák. Správný není právní názor odvolacího soudu, podle něhož promlčecí doba pro odstoupení od smlouvy z důvodu porušování takové povinnosti, jež měla být plněna po určitou dobu, počíná běžet vždy dnem, ve kterém trvalo porušení takové povinnosti. Ustanovení § 393 odst. 1 obch. zák. je třeba v souladu s účelem promlčení vyložit tak, že dnem, kdy byla povinnost porušena, je v případě, že se jedná o povinnost k nepřetržitému (soustavnému) výkonu určité činnosti, den, kdy bylo s porušováním povinnosti započato (kdy byla porušena poprvé). Právo na odstoupení od smlouvy z důvodu porušení povinnosti vznikne, není-li ujednáno jinak, jakmile je povinnost porušena, případně uplynutím dodatečné přiměřené lhůty k jejímu splnění (§ 346 odst. 1 obch. zák.), a vznikne takto jednorázově. Nevzniká znovu a znovu, každým dalším dnem trvání protiprávního stavu (podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32 Cdo 2640/2011).26 V projednávaném případě strany v čl. III. odst.

2. Smlouvy o úschově sjednaly povinnost schovatele vrátit zbývající peněžní prostředky z úschovy zpět žalované, nedojde-li ke splnění podmínek pro jejich vyplacení žalobkyni nejpozději do šesti měsíců od uzavření Kupní smlouvy, tj. nejpozději do , datum, . Splnění této podmínky pro výplatu zbývající části kupní ceny žalobkyni, tedy předložení kolaudačních souhlasů a předávacího protokolu k sítím a komunikaci, pak bylo zcela v dispozici žalobkyně. Žalobkyně tedy od samého počátku smluvního vztahu se žalovanou věděla, do kdy musí splnit své závazky z Kupní smlouvy, aby jí byla vyplacena kupní cena složená do úschovy. Současně si musela být velmi dobře vědoma následků, které nastanou v případě nesplnění jejího závazku ve sjednané lhůtě, tedy toho, že schovatel bude povinen vrátit složenou kupní cenu (případně její zbývající část) žalované, a že tím pádem nebude mít kupní cenu v celé dohodnuté výši uhrazenou. První den, kdy žalobkyně mohla po žalované uplatnit právo na doplacení kupní ceny tak nastal již , datum, . Ke stejnému datu žalobkyně mohla dle § 2002 odst. 1) o. z. poprvé uplatnit právo odstoupit od Kupní smlouvy pro podstatné porušení smluvních podmínek (soud nemá žádné pochybnosti o tom, že neuhrazení více než ½ sjednané kupní ceny je podstatným porušením smlouvy), přičemž tak byla povinna učinit ve lhůtě bez zbytečného odkladu. Obecná tříletá promlčení lhůta k uplatnění práva odstoupit od Kupní smlouvy pak žalobkyni marně uplynula již , datum, .27 Na uvedeném závěru soudu nic nemění ani tvrzení žalobkyně, že po marném uplynutí lhůty pro splnění jejího závazku, následně ještě jednali se žalovanou o způsobu vzájemného vypořádání (zbudování sítí s komunikací oproti doplacení kupní ceny). Pokud žalobkyně se žalovanou neuzavřeli tomu odpovídající písemný dodatek ke Smlouvě o úschově, jejich případná jednání nemohla bez dalšího zhojit skutečnost, že žalovaná byla od , datum, v prodlení se splněním svého závazku zaplatit žalobkyni zbývající část dlužné kupní ceny. Soud proto neprováděl žalobkyní navržené důkazy k důvodům, proč k uzavření dodatku nakonec nedošlo.28 Stejně tak je bez právního významu, že žalovaná požádala schovatele o pozdržení výplaty uschovaných peněžních prostředků, neboť stále platilo, že žalovaná mohla své rozhodnutí kdykoli změnit (např. v důsledku obdržení výzvy k doplacení kupní ceny ze strany žalobkyně, která musela vědět, že podle uzavřené Smlouvy o úschově a Kupní smlouvy byla sjednána povinnost schovatele vrátit zpět složiteli kupní cenu v dohodnuté lhůtě). Předmětná žádost žalované nikterak neměnila obsah závazků vzniklých na základě písemně uzavřených smluv (včetně termínu k vrácení složené kupní ceny schovatelem) a schovatele tak nepochybně stále tížila povinnost vrátit kdykoli po , datum, k žádosti žalované deponovanou částku. Jinými slovy žalovaná měla od uvedeného data vůči schovateli splatnou pohledávku, kterou mohla kdykoli uplatnit.29 Konečně soud neshledává postup žalované rozporný s dobrými mravy, neboť tato byla nepochybně oprávněna postavit rodinný dům na pozemku, který vlastnila, pročež nelze přehlédnout, že k prvotnímu porušení povinnosti došlo na straně žalobkyně, která nepředložila řádně a včas schovateli potřebné doklady, čímž zavinila stav, kdy deponovaná kupní cena musela být z části dle smluvních ujednání vrácena složiteli. Nadto ani tak nebránila žalobkyni žádná překážka domáhat se následně po uvolnění finančních prostředků doplacení kupní ceny přímo na žalované.30 Soud na základě výše uvedených skutkových zjištění a relevantní právní úpravy dospěl k závěru, že žalobkyně podáním ze dne , datum, , adresovaným žalované, nemohla účinně odstoupit od Kupní smlouvy, neboť toto její právo se promlčelo marným uplynutím posledního dne promlčecí lhůty, tj. , datum, . K zániku Kupní smlouvy tímto způsobem (odstoupením) nedošlo, a proto soud zamítnul žalobu na určení, že vlastníkem Pozemku je žalobkyně.31 O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, která byla v řízení zcela úspěšná, právo na náhradu nákladů řízení v částce 20 570 Kč. Tato částka sestává z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží jednak odměna ve výši 15 500 Kč stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty určené dle § 9 odst. 3 písm. a) ve spojení s § 9 odst. 4 písm. b) a. t., tj. z částky 50 000 Kč, ve výši 3 100 Kč za každý úkon právní služby dle § 11 a. t. (tj. příprava a převzetí zastoupení, vyjádření ve věci samé, účast při jednání dne , datum, , vyjádření ze dne , datum, , účast při jednání dne , datum, ), dále paušální náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a. t. ve výši 300 Kč za každý z 5 úkonů právní služby a dále daň z přidané hodnoty ve výši 21 % ve výši 3 570 Kč.32 O splatnosti náhrady nákladů řízení k rukám advokáta úspěšného účastníka soud rozhodl podle § 149 odst. 1 o.s.ř.