6 C 32/2022

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudcem Mgr. Filipem Bartošem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení nemovitosti

I. Žalovaná je povinna vyklidit a předat žalobci bytovou jednotku č. 101/3 o dispozici 4+1 s příslušenstvím o ploše 82,39 m², umístěnou ve třetím podlaží budovy č. p. 101, část [územní celek], postavené na pozemku parc. č. st. 251, zapsáno v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha - východ pro k. ú. [obec] [anonymizováno] [obec], [územní celek], a to do 15 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobci náklady řízení v částce 17 160,50 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou podanou zdejšímu soudu dne 11. 2. 2022 domáhal po žalované vyklizení nemovité věci specifikované ve výrokové části tohoto rozhodnutí. Dle tvrzení žalobce je tento vlastníkem bytové jednotky č. 101/3 o dispozici 4+1 s příslušenstvím o ploše 82,39 m², umístěné ve třetím podlaží budovy č. p. 101, část [územní celek], postavené na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], zapsané v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha - východ pro k. ú. [obec] u [obec], [územní celek] (dále jen„ bytová jednotka“), kterou žalovaná užívá bez právního důvodu. Mezi žalobcem jakožto nájemcem a žalovanou jako podnájemkyní byla dne 11. 2. 2013 uzavřena podnájemní smlouva, jejímž předmětem byl podnájem bytové jednotky. V době uzavření podnájemní smlouvy byla bytová jednotka ve vlastnictví Bytového družstva [anonymizována tři slova] (dále jen„ bytové družstvo“) a žalobci tak svědčilo k bytové jednotce nájemní právo. Dne 8. 10. 2019 došlo k převedení vlastnického práva k bytové jednotce z bytového družstva na žalobce a tím i k zániku podnájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovanou. Po zániku podnájemní smlouvy probíhala jednání o uzavření nové smlouvy, na základě které by žalovaná nadále měla právo užívat bytovou jednotku, avšak nakonec žádná taková smlouva uzavřena nebyla. S ohledem na shora uvedené a skutečnost, že žalovaná nadále užívá bytovou jednotku bez právního důvodu, navrhl žalobce, aby byla žalované uložena povinnost bytovou jednotku vyklidit a žalobci předat.

2. Žalovaná nárok uplatněný žalobcem neuznala s tvrzením, že jí náleží právo bytovou jednotku užívat na základě konkludentně uzavřené nájemní smlouvy. Poté, kdy bylo převedeno vlastnické právo k jednotce z bytového družstva na žalobce, žalovaná nadále žalobci řádně hradila (v podnájemní smlouvě) sjednané nájemné, které žalobce bez výhrad přijímal. Žalovaná měla snahu s žalobcem uzavřít smlouvu nájemní (i za podmínky zvýšení plateb za užívání), a za tímto účelem také mezi nimi probíhala jednání. K písemnému uzavření nájemní smlouvy nedošlo, což však nemělo vliv na platnost konkludentně uzavřené nájemní smlouvy, neboť její neplatnost (pro absenci písemné formy) mohla namítnout pouze žalovaná, která tak neučinila. Žalobce měl zájem uzavřít smlouvu podnájemní, což podle žalované není přípustné a nechtěla na to přistoupit. O vzniku nájemní smlouvy svědčí dle žalované i fakt, že žalobce vyzval žalovanou k vyklizení bytové jednotky až po více než dvou letech od převodu vlastnického práva. Žalovaná je tak s ohledem na výše uvedené přesvědčena, že k uzavření nájemní smlouvy (konkludentně) došlo, a to na dobu neurčitou, neboť nebyla výslovně sjednána doba nájmu, a navrhla žalobu v plném rozsahu zamítnout.

3. V replice žalobce doplnil, že k uzavření konkludentní nájemní smlouvy nedošlo, neboť k tomu je zapotřebí aktivní jednání obou smluvních stran. To však (nepravidelným) hrazením plateb za užívání na straně žalované a pouhým inkasováním plateb žalobcem nebylo naplněno. Žalobce přijaté platby považoval za bezdůvodné obohacení žalované vzniklé užíváním bytové jednotky bez právního důvodu. K uzavření konkludentní nájemní smlouvy nemohlo s ohledem na jednání stran o uzavření smlouvy nové dojít. Sama žalovaná poprvé namítala uzavření konkludentní nájemní smlouvy až při jednání ve věci, byť k vyklizení a opuštění bytové jednotky byla ze strany žalobce vyzývána již dříve.

4. Ze smlouvy o převodu družstevní bytové jednotky do vlastnictví členů družstva uzavřené mezi Bytovým družstvem [anonymizována tři slova] a žalobcem ze dne 18. 7. 2019, z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. zn. V -14132/2019-209 a z internetového výpisu z KN - informace o jednotce k 11. 2. 2022 k [list vlastnictví] k. ú. [obec] [anonymizováno] [obec], bylo soudem zjištěno, že žalobce je od 8. 10. 2019 vlastníkem bytové jednotky č. 101/3 o dispozici 4+1 s příslušenstvím o ploše 82,39 m², umístěné ve třetím podlaží budovy [adresa], část [územní celek], postavené na pozemku parc. č. st. 251, zapsané v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha – východ, pro k. ú. [obec] [anonymizováno] [obec], [územní celek].

5. Ze smlouvy o podnájmu bytu ze dne 11. 2. 2013 uzavřené mezi žalobcem a žalovanou soud zjistil, že žalobce jakožto nájemce bytové jednotky (z titulu smlouvy o nájmu družstevního bytu uzavřené s Bytovým družstvem [anonymizována tři slova]) a žalovaná jakožto podnájemce uzavřeli podnájemní smlouvu k bytové jednotce na dobu určitou od 11. 2. 2013 do 28. 2. 2018 s automatickou prolongací, na základě které se žalobce zavázal přenechat žalované bytovou jednotku do užívání výhradně za účelem bydlení a žalovaná se zavázala hradit sjednané podnájemné.

6. Z výzvy k předání bytu ze dne 1. 2. 2022 se podává, že žalobce vyzval žalovanou k vyklizení a předání bytové jednotky do 7 dnů od obdržení výzvy, neboť s ohledem na zánik podnájmu v důsledku nabytí vlastnického práva k jednotce ze strany žalobce, nemá žalovaná k jejímu užívání právní titul.

7. Z emailové korespondence uskutečněné mezi žalobcem a žalovanou v období od 18. 1. 2022 do 27. 1. 2022 zjistil soud, že žalobce zaslal žalované celkem dva emaily, jejichž předmětem bylo zaslání příloh – smlouva [anonymizováno], Dohoda o ukončení podnajmu bytu, Předávací protokol BYT Podnájem Zpět, Předávací protokol BYT Podnájem a Smlouva o podnájmu, které se týkají změny v podnájemní smlouvě k jednotce; v reakci na žalobcem zaslané emaily žalovaná uvedla, že by ráda před případným sjednáním nového smluvního vztahu narovnala nedoplatky, případně přeplatky za služby; žalobci dále sdělila, že je toho názoru, že podnájemní smlouva, která je předmětem jejich jednání, je neplatná a jejím uzavřením by došlo k obcházení zákona, neboť by mezi žalobcem (jakožto vlastníkem jednotky) a žalovanou užívající jednotku měla být uzavřena smlouva nájemní; žalovaná žalobci dále sdělila, že jednotku neužívá bez právního důvodu, když okamžikem změny vlastnického práva k jednotce z bytového družstva na žalobce se smlouva podnájemní změnila na smlouvu nájemní s automatickou prolongací; přes to, je však žalovaná ochotna (o uzavření nové smlouvy) jednat, žalobce žalovanou v emailové komunikaci upozornil, že je třeba novou smlouvu o podnájmu uzavřít, neboť původní podnájemní smlouva zanikla převedením jednotky do jeho vlastnictví, a není zde žádný jiný právní důvod, na základě kterého by žalovaná jednotku užívala. Dále žalované přílohou zaslal další návrh podnájemní smlouvy označené jako Smlouva o podnájmu [anonymizována dvě slova] a žádal žalovanou o brzkou reakci, aby došlo k narovnání, že užívá jednotku bez právního důvodu.

8. Ostatní účastníky předložené důkazy (vyúčtování služeb, přehled plateb) soud neprovedl, neboť se nevztahují k prokázání právně významných skutečností pro rozhodnutí projednávané věci.

9. Po právní stránce byla věc posouzena podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ o. z.“), když k rozhodným skutečnostem (změny vlastnictví k bytové jednotce) došlo za účinnosti tohoto zákona.

10. Podle ustanovení § 3074 odst. 1 o.z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

11. Podle ustanovení § 2278 o.z. podnájem skončí nejpozději s nájmem.

12. Podle ustanovení § 1993 odst. 1 o.z. splyne-li jakýmkoli způsobem právo s povinností v jedné osobě, zaniknou právo i povinnost, nestanoví-li zákon jinak.

13. Podle ustanovení § 546 o. z. právně lze jednat konáním nebo opomenutím; může se tak stát výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnost o tom, co jednající osoba chtěla projevit.

14. Podle ustanovení § 555 odst. 1 o. z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

15. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána důvodně.

16. V řízení bylo prokázáno, že žalobce je vlastníkem bytové jednotky, kterou žalovaná užívá bez právního důvodu. Žalované zpočátku (uzavřením smlouvy o podnájmu) svědčilo právo jednotku užívat. To však zaniklo převodem vlastnického práva k bytové jednotce z bytového družstva na žalobce. V tento okamžik došlo ke splynutí osoby vlastníka jednotky a nájemce bytové jednotky, čímž došlo k zániku nájemního poměru mezi bytovým družstvem a žalobcem. V důsledku zániku nájmu zanikl i podnájemní poměr mezi žalobcem a žalovanou.

17. Soud nepřisvědčil námitce žalované, že změnou vlastnického práva k bytové jednotce z bytového družstva na žalobce (jakožto člena družstva) došlo k přeměně podnájemní smlouvy na smlouvu nájemní. Takový postup nemá oporu v zákoně, který ohledně této situace naopak předvídá a stanoví, že v případě skončení nájmu končí i podnájem (§ 2278 o. z.).

18. Soud nemohl souhlasit ani s námitkou žalované, že mezi žalobcem a žalovanou došlo ke konkludentnímu uzavření nájemní smlouvy tím, že žalovaná poukazovala žalobci nájemné a žalobce platby mlčky inkasoval.

19. Dle konstantní judikatury i soudní praxe je ke vzniku konkludentní nájemní smlouvy zapotřebí aktivní chování obou stran poměru. Za aktivitu ze strany pronajímatele však nelze považovat jeho pouhé strpění užívání předmětu nájmu, mlčení a přijímání plateb (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1277/2005, shodně také sp. zn. 26 Cdo 551/2000, 26 Cdo 1160/2002, 26 Cdo 1158/2003).

20. V rozsudku sp. zn. 29 Odo 740/2004, Nejvyšší soud ohledně konkludentních úkonů dovodil, že úkony kontrahentů vyjadřující jejich vůli uzavřít smlouvu musí být dostatečně určité a srozumitelné, aby z nich bylo seznatelné, jaký návrh na uzavření smlouvy se nabízí a zda je zde vůle tento návrh akceptovat. Podstatná pro posouzení vzniku smlouvy tímto způsobem je rovněž časová návaznost konkludentního úkonu (nyní jednání) vůči návrhu na uzavření smlouvy z hlediska včasnosti akceptace.

21. Z hlediska občanskoprávního platilo, že konkludentní právní úkon (projev vůle učiněný jinak než výslovně) je takový projev, který nemá znaky výslovného projevu, ale vyjadřuje vůli jednajícího takovým způsobem, že se zřetelem ke všem okolnostem případu nezanechává pochybnosti o tom, že jde o projev vůle jednajícího a jaký je obsah jeho vůle (srov. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 936/2017).

22. Uvedené závěry týkající se konkludentních právních úkonů lze použít i pro konkludentní právní jednání. Ve smyslu § 555 odst. 1 o. z. se pak právní jednání posuzuje podle svého obsahu. Každý projev vůle (výslovný nebo konkludentní) se vykládá podle úmyslu (záměru) jednajícího, jestliže druhá strana takový úmysl (záměr) poznala nebo o něm musela vědět (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 5281/2016).

23. O absenci platně uzavřené nájemní smlouvy svědčí v projednávané věci skutečnost, že žalobce i žalovaná aktivně jednali o uzavření smlouvy nové, na základě které by žalovaná mohla jednotku užívat. Žalobce sám výslovně v emailové komunikaci žalovanou upozorňoval, že není právního důvodu, na základě kterého by mohla jednotku užívat.

24. Pokud žalovaná namítá, že nájemní smlouva byla uzavřena, neboť žalobce vyzval žalovanou k vyklizení jednotky až po dlouhé době, pak je soud toho názoru, že takový postup žalobce, který byl zjevně zvolen v reakci na skutečnost, že se po trvajících jednáních se nepodařilo smlouvu uzavřít, není protiprávní, a bez dalšího nesvědčí o konkludentním způsobu uzavření nájemní smlouvy. Nadto námitku konkludentně uzavřené nájemní smlouvy žalovaná uplatnila až v průběhu soudního řízení.

25. Na základě shora uvedených skutečností tedy soud dospěl k závěru, že mezi žalobcem a žalovanou nebyla uzavřena žádná smlouva (právní titul), na základě které by žalovaná jednotku mohla užívat, v důsledku čehož bytovou jednotku užívá bez právního důvodu.

26. Vzhledem k tomu, že se žalobci podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě, rozhodl soud s odkazem na citovaná zákonná ustanovení tak, je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

27. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, právo na náhradu nákladů řízení v částce 17 160,50 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí, žaloba, účast na jednání konaném dne 20. 5. 2022, písemné vyjádření ve věci, účast na jednání konaném dne 22. 6. 2022) a z částky 750 Kč za jeden úkon uvedený v § 11 odst. 2 a. t. (výzva k plnění) včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 10 050 Kč ve výši 2 110,50 Kč O povinnosti zaplatit náhradu nákladů k rukám zástupce žalobce soud rozhodl podle § 149 odst. 1 o.s.ř.

28. Povinnost k plnění (vyklizení) byla stanovena v obecné pariční lhůtě patnácti dnů, v obecné pariční lhůtě tří dnů byla stanovena povinnost k plnění k náhradě nákladů řízení (§ 160 odst. 1 o.s.ř.).