7 C 215/2023

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudcem Mgr. Filipem Jankem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČ: IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o vyklizení pozemku a odstranění stavby

I. Vzájemná žaloba, již se žalovaný domáhal, aby žalobkyni byla uložena povinnost vyklidit a vyklizený předat pozemek parc. č. , adresa, , v obci , adresa, a z tohoto pozemku odstranit stavbu samoobslužné myčky – jednopodlažní objekt, nepodsklepený o 4 boxech o jedné samoobslužné místnosti s technologií myčky, a to včetně přípojek nacházejících se pod povrchem tohoto pozemku – vodovodní, kanalizační, elektrovodní a plynovodní přípojky, se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

III. Žalovaný je povinen zaplatit státu České republice na účet Okresního soudu Praha – východ doplatek soudního poplatku ve výši 2 000 Kč, do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.pokračování - 2 - , spisová značka 1. Žalobkyně se žalobou doručenou ke zdejšímu soudu dne 19.1.2022, ve znění jejího doplnění a opravy ze dne 10.10.2022, domáhala v řízení vedeném pod sp.zn. , spisová značka, určení, že výpověď daná jí žalovaným ze smlouvy o nájmu pozemku parc.č. 215/2, v kat. úz. a obci , adresa, ze dne 19.5.2017, datovaná dnem 7.12.2021, je neplatná.

2. Žalobkyně tvrdila, že dne 19.5.2017 uzavřeli s žalovaným nájemní smlouvu o nájmu nemovitostí – pozemku parc.č. , adresa, . Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou – dvaceti let. Žalovaný jako pronajímatel dal žalobkyni jako nájemci souhlas s vybudováním a provozem dočasné stavby čtyř samoobslužných bezkontaktních mycích boxů pro motorová vozidla a technického zázemí. Nájemní smlouvou bylo sjednáno nájemné ve výši 500 Kč měsíčně od vydání stavebního povolení, které od právní moci kolaudace smlouvy bylo zvýšeno na částku 30 000 Kč měsíčně. Dne 5.6.2020 byl smluvními stranami sepsán Dodatek č. , hodnota, nájemní smlouvy, v němž strany dohodly, že bez ohledu na fakt, že dosud nedošlo ke kolaudaci stavby, bude nájemné zvýšeno počínaje měsícem červnem 2020 na částku 30 000 Kč. V měsíci prosinci 2021 obdržela žalobkyně od žalovaného písemnost nazvanou jako výpověď nájemní smlouvy, v níž žalovaný nájemní smlouvu vypovídá s odvoláním na výpovědní důvod uvedený v čl. 6.2 nájemní smlouvy s odůvodněním, že stavební povolení na stavbu samoobslužné myčky bylo vydáno až dne 15.1.2020, tedy po uplynutí lhůty 1 roku ode dne uzavření nájemní smlouvy. Současně s touto výpovědí zaslal žalobkyni návrh na uzavření nové nájemní smlouvy s jinými, pro žalobkyni nevýhodnými podmínkami, oproti smlouvě původní. Podle žalobkyně však právo výpovědi dle čl. 6.2 nájemní smlouvy svědčí ( navzdory vloženému slovu pronajímatel ) výhradně jí jako nájemci a žalovaný jako pronajímatel nemůže podle tohoto ustanovení nájem vypovědět. To dle žalobkyně vyplývá ze skutečnosti, že a) celý zbývající text je v jednotném čísle, pokud by mělo toto právo svědčit oběma stranám, byl by v množném čísle, za b) právo nerealizovat stavbu může náležet pouze nájemci jako stavebníku, za c) vydání ( resp. nevydání ) pravomocného stavebního povolení je úkonem stavebního úřadu směřující výhradně k nájemci, za c) dle textu je vázán běh výpovědní lhůty výhradně na doručení pronajímateli, tedy odesílatelem může být toliko nájemce a za e) ruší-li poslední věta čl. 6.2 povinnost úhrady nájemného, je rovněž z kontextu zřejmé, že smluvní ujednání čl. 6.2 se vztahuje výhradně k nájemci. Podle žalobkyně se navíc, i kdyby mu právo výpovědi svědčilo, žalovaný tohoto práva vzdal okamžikem podpisu Dodatku č. , hodnota, nájemní smlouvy, kdy byl sjednán závazek nájemce hradit nájemné v plné výši již před kolaudací a případná újma vzniklá z opoždění kolaudace tak byla kompenzována. Rovněž ze skutečnosti, že současně s touto výpovědí předložil žalovaný žalobkyni smlouvu zcela novou, vyplývá, že úmyslem žalovaného není nájemní vztah ukončit, ale za použití neexistujícího výpovědního důvodu přimět žalobkyni ( která již stavbu řádně zkolaudovala a hradí úvěr na pořízení této stavby ), aby v tísni podepsala jinou, méně výhodnou smlouvu. Postup žalovaného shledávala též rozporný s dobrými mravy a nepoctivý a domáhala se určení, že výpověď ze smlouvy o nájmu je neplatná.

3. Žalovaný se k podané žalobě vyjádřil tak, že uplatněný nárok neuznává a požaduje zamítnutí žaloby. Podle něho čl. 6.2 nájemní smlouvy jednoznačně uvádí, že nájemce i pronajímatel je oprávněn tuto smlouvu vypovědět za daných podmínek. Výklad tohoto ustanovení použitý žalobkyní, je zcela zjevně v rozporu s jasně slovně vyjádřeným ujednáním, dávajícím právo smlouvu vypovědět „ i pronajímateli „. Nedává také smysl, aby pouze nájemce měl možnostpokračování - 3 - , spisová značkasmlouvu vypovědět, zatímco pronajímatel nikoli a musel by tak být smlouvou vázán, i když by si nájemce vyřizoval stavební povolení donekonečna. Uzavřená smlouva je pro něj extrémně nevýhodná, když byla uzavřena na dobu 20 let bez jakékoli možnosti navýšení nájemného. Snažil se spor vyřešit dohodou, proto zaslal žalobkyni návrh na uzavření smlouvy nové s vyšším nájemným a možností jej s ohledem na inflaci zvyšovat, na což však žalobkyně nepřistoupila. Žalovaný také upozorňoval na ustanovení § 1812 odst. 1 o.z. s tím, že zatímco žalobkyně je právnickou osobou, tedy podnikatelem, on je fyzickou osobou – spotřebitelem. Výklad smlouvy je tak nutno přijmout ten, který je pro něj nejvýhodnější. Zmínil se rovněž o kontraktačním procesu, kdy do čl. 6.2 návrhu smlouvy ze straně žalobkyně, kde původně byl uveden pouze nájemce, doplnil sebe jako pronajímatele, což žalobkyně akceptovala a takto byla smlouva uzavřena. Není také pravdou, že by se podpisem Dodatku č. , hodnota, ke smlouvě práva podat výpověď vzdal, nic takového není v dodatku uvedeno. Doplnil dále, pro případ, že by žalobkyně vznesla takovou námitku, že právo dát výpověď se dle judikatury nepromlčuje.

4. Spolu s vyjádřením uplatnil ( a podáním ze dne 9.12.2022 upřesnil ) vzájemný návrh vůči žalobkyni, kterým žádal, aby soudem byla žalobkyni uložena povinnost vyklidit a vyklizení žalovanému předat pozemek parc. č. 215/2 v kat.úz. , adresa, , v obci , adresa, a z tohoto pozemku odstranit stavbu samoobslužné myčky – jednopodlažní objekt, nepodsklepený o 4 boxech o jedné samoobslužné místnosti s technologií myčky, a to včetně přípojek nacházejících se pod povrchem tohoto pozemku – vodovodní, kanalizační, elektrovodní a plynovodní přípojky.

5. Ke vzájemné žalobě se žalovaný vyjádřil v podání ze dne 14.12.2022. K tvrzení žalovaného, že smlouvu uzavíral jako spotřebitel, podotkl, že označení žalovaného ve smlouvě datem narození neznamená, že je spotřebitelem a slabší stranou. Konstatoval, že žalovaný vlastní vícero nemovitostí, které soustavně pronajímá za účelem dosažení zisku, tedy nemůže být spotřebitelem, když činnost, které se smlouva týká, provozuje podnikatelsky. Působí také jako prokurista ve společnosti , právnická osoba, ., jejímž předmětem podnikání je výstavba a prodej rodinných domů a prodej pozemků, 18 let působil jako jednatel ve společnosti , Anonymizováno, s.r.o., jejímž předmětem podnikání je výstavba a prodej rodinných domů a prodej pozemků, 8 let působí jako člen představenstva , právnická osoba, a.s. a dále jako jednatel společnosti , právnická osoba, se stejným předmětem podnikání. Paradoxně je to žalobkyně, která by mohla být považována za slabší stranu smlouvy, když její předmět podnikání nikterak nesouvisí s realitní činností, zatímco žalovaný je v oblasti nakládání s nemovitostmi dlouholetým profesionálem. Ke článku 6.2 uzavřené smlouvy doplnila, že pokud by skutečně svědčilo oběma stranám, pak je nutno je vykládat dle jeho skutečného obsahu, kdy se nejedná ve skutečnosti svou povahou o právo k výpovědi smlouvy, ale o právo na odstoupení od smlouvy. Je nutno vzít také v potaz, že dle čl. 6.3 smlouvy, pronajímatel není oprávněn ( s výjimkou, kdy mu není placeno nájemné ) vypovědět smlouvu před uplynutím doby nájmu sjednané v článku 2.

1. Úkon dle článku 6.2 učiněný žalovaným tak není výpovědí, nýbrž projev práva odstoupit od smlouvy. Takové právo je právem majetkovým a uplynutím tří let se promlčuje. Pokud by žalovanému toto právo vzniklo, stalo se tak 19.5.2018 a v okamžiku, kdy toto domnělé právo uplatnil, již bylo promlčeno. Nepromlčitelnost práva dát výpověď, jíž se dovolává žalovaný, se vztahuje toliko k výpovědi z nájmu bytu a nelze je aplikovat na pozemek k podnikání. Tvrzení žalovaného stran nevýhodnosti smlouvy je liché, smlouvu uzavřel na základě vlastního svobodného uvážení, její obsah mohl ( a také tak učinil ), libovolně moderovat. Bylo na něm, jaké si stanoví podmínky. Dle žalobkyně mělo sporné ustanovení čl. 6.2 nájemní smlouvy postihnout toliko situaci, kdy se rozhodne nájemce stavbu nerealizovat, nebo nebude do jednoho roku po podpisu smlouvy vydáno stavební povolení.pokračování - 4 - , spisová značkaV obou případech se jedná o situaci, kdy není stavba realizována. Využít takového ujednání za situace, kdy od uzavření smlouvy uplynulo 4,5 roku, stavební povolení je vydáno, nájemce investoval významné finanční prostředky do pozemkových úprav, uzavřel úvěrovou smlouvu, nainstaloval vybavení myčky, přečkal obtížné období rozběhu projektu a získávání klientely… je zcela flagrantním zneužitím nejasného ujednání nájemní smlouvy a postrádá jakoukoli oporu v dobrých mravech. Sám žalovaný uzavřením Dodatku č. , hodnota, předmětné nájemní smlouvy stávající stav při výstavbě myčky aproboval. S ohledem na úpravu návrhu smlouvy, kde žalovaný doplnil v jednom případě slovo pronajímatel a v dalších případech pouze nahrazoval znění „ pronajimatel „ slovem „ pronajímatel „ kteréžto všechny úpravy se při srovnání zbarvily červeně, dovozovala žalobkyně, že se žalovaný snažil jí znesnadnit rozpoznat, co je v návrhu upravováno, tedy, že nejde o pouhou opravu, ale vložení nového slova. Dle ní tak šlo o připravovaný podvod ze strany žalovaného.

6. K námitkám žalobkyně uplatněným proti jeho vzájemnému návrhu žalovaný setrval na svém pohledu, že smlouva s velmi nízkým nájemným bez možnosti navýšení na dobu mnoha let byla pro něj naprosto nevýhodná. Pokud ji v souladu s jejím zněním ukončil výpovědí, nemůže se jednat o postup v rozporu s dobrými mravy. Předpoklad byl, že mu žalobkyně bude hradit nájemné daleko dříve. Trval též na tom, že s ohledem na kontraktační proces je zřejmé, že strany měly v úmyslu zajistit právo smlouvu dle čl. 6.2 vypovědět rovněž pro pronajímatele, pokud nájemce nezajistí pravomocné stavební povolení ve sjednané lhůtě. Potvrdil, že je pravdou, že pronajímá objekt ve , adresa, za účelem provozu restaurace a kanceláří. To však není důvodem, aby se na něj hledělo jako na podnikatele. Rovněž jeho účast ve společnostech neznamená, že předmětnou smlouvu uzavíral jako podnikatel. Nemá žádnou předešlou zkušenost s pronajímáním pozemků. Nicméně i kdyby smlouvu uzavíral jako podnikatel, byl by ji dle čl. 6.2 oprávněn vypovědět. Žalovaný nesouhlasil s výkladem žalobkyně, že by článek 6.2 uzavřené smlouvy byl ujednáním o právu od smlouvy odstoupit, neboť je to zcela v rozporu s textem smlouvy. Toto ustanovení hovoří jasně o výpovědi, nikoli o odstoupení. Navíc byla v článku 6.2 sjednána výpovědní lhůta, zatímco u odstoupení od smlouvy žádná lhůta není. A článek 6.2 je jednoznačně ve vztahu k žalobkyní zmiňovanému článku 6.3, omezující možnost výpovědi smlouvy, článkem speciálním. Z žádné části textu smlouvy nelze dle žalovaného dovodit úmysl stran zakotvit právo vypovědět smlouvu pouze do doby, kdy ještě nedošlo k realizaci předmětné myčky. Navíc právo smlouvu vypovědět zapracovala do smlouvy žalobkyně a v případě nejasného výkladu tohoto ustanovení je třeba postupovat dle § 557 o.z. Opakoval, že jeho jedinou připomínkou ke smlouvě bylo doplnění osoby pronajímatele do článku 6.

2. Bylo pouze jeho nedůsledností, že článek neupravil celý v tom smyslu, že „ nájemce rozhodne nerealizovat stavbu „, že nevypustil ze spojení „ po obdržení výpovědi pronajímatelem „ slovo pronajímatel a že také neupravil článek 6.3 smlouvy. Dle Ústavního soudu je při výkladu právního jednán dát přednost skutečné vůli účastníků smlouvy nad formálním projevem této vůle. Je třeba smlouvu vykládat dle § 556 odst. 1 a 2 o.z. a vůlí stran bylo, aby byl žalovaný oprávněn smlouvu vypovědět dle čl. 6.2, nikoli, aby byl oprávněn od smlouvy odstoupit.

7. V řízení o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi, byl dne 17.2.2023 vyhlášen rozsudek, kterým byla žaloba zamítnuta, neboť na požadovaném určení neshledal soud naléhavý právní zájem. Usnesením z téhož dne bylo řízení o vzájemné žalobě žalovaného, kterou se domáhal vyklizení pozemku a odstranění stavby, vyloučeno k samostatnému projednání a je nyní vedeno v tomto sporu pod sp. zn. , spisová značka, .pokračování - 5 - , spisová značka8. Smírné řešení sporu, poté, co o něm strany jednaly, žalovaný vyloučil s tím, že již nemá zájem na tom, aby byla smlouva obnovena, či uzavřena jiná smlouva za jiných podmínek. U jednání dne 5.9.2023, předtím než byl vyhlášen rozsudek, zástupce žalovaného uvedl, že měl mandát k tomu navrhnout novou nájemní smlouvu s nájemným ve výši 50 000 Kč měsíčně a s inflační doložkou. K jednání se žalobkyně nedostavila, neboť si její zástupce, jak později soudu s omluvou sdělil, poznamenal jiný termín. K uzavření dohody stran tedy nedošlo.

9. Ve věci byl z provedeného dokazování zjištěn následující skutkový stav:

10. Žalobkyně je právnickou osobou mající zapsaný jako předmět podnikání výrobu, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 a 3 živnostenského zákona ( výpis z OR žalobkyně ). Jako zájemkyně o postavení myčky na pozemku žalovaného uzavřela s žalovaným dne 19.5.2017 nájemní smlouvu. Podle této smlouvy žalovaný jako pronajímatel a výhradní vlastník pozemku parc. č. , adresa, přenechal žalované jako nájemci tento pozemek do nájmu za podmínek smlouvou uvedených ( informace o pozemku z nahlížení do KN nájemní smlouvy ze dne 19. 5. 2017, nájemní smlouva ze dne 19.5.2017 ).

11. Jak je uvedeno v nájemní smlouvě, byl nájem sjednán na dobu 20 let od jejího podpisu ( čl. 2.1. ). Pozemek byl pronajat za účelem vybudování a provozu dočasné stavby čtyř samoobslužných bezkontaktních mycích boxů pro motorová vozidla a technického zázemí ( čl. 2.2. ). Nájemné bylo sjednáno tak, že v době od vydání stavebního povolení pro stavbu myčky měla žalobkyně platit žalovanému 500 Kč měsíčně a po právní moci kolaudace stavby bylo nájemné zvýšeno na částku 30 000 Kč měsíčně ( čl. 3.1. ). Stavba myčky, jako stavba dočasná, měla být ve vlastnictví žalobkyně ( čl. 4.2. ), která ji také měla financovat ( čl. 4.6. ). Že stavba včetně infrastruktury byla vybudována na náklady žalobkyně bylo mezi účastníky nesporné. Strany si také pro účely zápisu do katastru nemovitostí potvrdily, že vlastníkem myčky je žalobkyně. Strany si v čl. 5.5. smluvně sjednaly, že je žalovaný jako pronajímatel oprávněn požadovat odstranění stavby pouze po uplynutí doby nájmu sjednané v čl. 2.1. smlouvy na dobu 20 let. Pokud by žalobkyně jako nájemce ukončila smlouvu předčasně, tedy dříve než po 20 letech, zavázala se doplatit zbývající nájemné jednorázově ke dni ukončení smlouvy s tím, že pokud by tak neučinila, propadlo by celé zařízení žalovanému, který by se ke dni ukončení smlouvy stal jeho vlastníkem ( čl. 5.8. ). Pokud jde o ukončení smlouvy, sjednali účastníci v ustanoveních smlouvy pod bodem VI. a názvem ukončení smlouvy, že smlouva může být před uplynutím doby nájmu prodloužena nebo ukončena písemnou dohodou stran ( čl. 6.1. ). Podle čl. 6.2 nájemce i pronajímatel je oprávněn tuto smlouvu vypovědět s měsíční výpovědní lhůtou, pokud se rozhodne nerealizovat Stavbu nebo mu nebude do jednoho roku od podpisu této smlouvy vydáno na Stavbu pravomocné stavební povolení. Výpověď počíná první den měsíce následujícího po obdržení výpovědi pronajímatelem. V tomto případě neplatní článek 5.8. této smlouvy. Podle čl. 6.3. pronajímatel není oprávněn tuto smlouvu vypovědět před uplynutím doby nájmu sjednané v čl. 2.1. této smlouvy s výjimkou případu, kdy mu nájemce dluží nájem za dobu alespoň jednoho měsíce. V takovém případě je oprávněn nájemci dát výpověď s tím, že výpovědní lhůta činí jeden měsíc a počíná běžet první den měsíce následujícího po nezaplacení nájemného nájemcem. Podle čl. 6.6. v případě, že některé ustanovení této Smlouvy je nebo se stane neplatným a/nebo neúčinným, zůstávají ostatní ustanovení Smlouvy platná a účinná. Smluvní strany se zavazují nahradit neplatné a/nebo neúčinné ustanovení této Smlouvy ustanovením jiným, platným a účinným, které svým obsahem a smyslem nejlépe odpovídá obsahu a smyslu ustanovení původního, neplatného a/nebo neúčinného. V čl. 6.8. strany prohlásily, že smlouva byla uzavřena po vzájemném projednání podle jejich pravé a svobodnépokračování - 6 - , spisová značkavůle, nikoli v tísni nebo za nápadně nevýhodných podmínek, což potvrdily svými podpisy ( nájemní smlouva ze dne 19.5.2017, společné prohlášení vlastníka stroje a vlastníka pozemku pro zápis poznámky o výhradě do katastru ze dne 28. 6. 2019 ).

12. Jak bylo zjištěno z průběhu uzavírání smlouvy o nájmu, strany spolu nejprve jednaly o možném umístění myčky na pozemek žalovaného a jednatel žalobkyně poté zaslal žalovanému na jeho e-mailovou adresu ve firmě , právnická osoba, . standardní smlouvu k prostudování. Žalovaný ji poté upravil a s poznámkou, že v upraveném znění je připraven ji podepsat, ji poslal jednateli žalobkyně zpět. Úprava spočívala v tom, že do článku 4.4. a 4.5. bylo doplněno, že souhlas pronajímatele s podnájmem pozemku a s převodem vlastnického práva ke stavbě musí být písemný. Doplněn byl rovněž článek 5.8. ukládající žalobkyni jako nájemci povinnost pro případ předčasného ukončení smlouvy doplatit zbývající nájemné s tím, že pokud by tak neučinila, propadne celé zařízení myčky pronajímateli. Zejména však, co do posouzení tohoto sporu, článek 6.2. v původním navrženém znění „ nájemce je oprávněn tuto smlouvu vypovědět s měsíční výpovědní lhůtou, pokud se rozhodne nerealizovat Stavbu nebo mu nebude do jednoho roku od podpisu této smlouvy vydáno na Stavbu pravomocné stavební povolení. Výpovědní počíná první den měsíce následujícího po obdržení výpovědi pronajímatelem „ byl upraven na znění „ nájemce i pronajímatel je oprávněn tuto smlouvu vypovědět s měsíční výpovědní lhůtou, pokud se rozhodne nerealizovat Stavbu nebo mu nebude do jednoho roku od podpisu této smlouvy vydáno na Stavbu pravomocné stavební povolení. Výpověď počíná první den měsíce následujícího po obdržení výpovědi pronajímatelem „. Později bylo ještě, zřejmě žalobkyní, doplněno „ V tomto případě neplatí článek 5.8. této smlouvy „. Článek 6.3., podle něhož není pronajímatel oprávněn smlouvu vypovědět před uplynutím sjednané doby nájmu z jiného důvodu, než z důvodu dlužného nájmu, zůstalo, co do nemožnosti výpovědi pronajímatele beze změny. Žalovaný pouze zkrátil navrženou dobu dlužného nájemného ze tří měsíců na jeden a stejně tak zkrátil i výpovědní lhůtu. Doplnil též vznik zástavního práva ke Stavbě. Dle tohoto článku tedy ( v tom se smlouva v článku 6.3. neměnila ) neměl žalovaný možnost vypovědět smlouvu před uplynutím sjednané 20 leté doby nájmu z jiného důvodu, než pro případ, kdy by žalobkyně byla dlužna na nájemném. Žalovaný také opravoval ve smlouvě znění slova pronajimatel na pronajímatel ( emailová korespondence ze dne 28. 3. 2017, ze dne 3. 4. 2017, 4. 4. 2017, 5. 4. 2017 a 6. 4. 2017, dále 10. 5. 2017 a 12. 5. 2017, návrh nájemní smlouvy žalobkyní, návrh nájemní smlouvy s úpravami žalovaného – porovnání verzí, uzavřená nájemní smlouva ze dne 19.5.2017 ).

13. Vydání stavebního povolení se vleklo a platba za pronájem nebyla zprvu žádná, později ( od ledna 2020, kdy došlo ke stavebnímu povolení ) ve výši 500 Kč. To vedlo k uzavření dodatku č. , hodnota, nájemní smlouvy dne 5.6.2020, podle něhož se žalobkyně, přestože ještě nedošlo ke kolaudaci stavby, zavázala platit žalovanému nájemné ve výši 30 000 Kč měsíčně. Přičemž toto nájemné mělo být dle původní smlouvy placeno až po právní moci rozhodnutí o kolaudaci. Jako důvod uzavření dodatku jsou uváděny průtahy s výstavbou a to, že pronajímatel k 1.9.2019 na základě pokynů žalobkyně zrušil původní pronájem místa na bazar, aby mohla být zahájena výstavba mycího zařízení, což se v důsledku nevydání stavebního povolení oddálilo o 6 měsíců. Ostatní ujednání zůstala beze změny ( dodatek č. , hodnota, nájemní smlouvy ze dne 5.6.2020, rozhodnutí , právnická osoba, ze dne 15. 1. 2020 s poznámkami žalovaného o platbách ).

14. Později seznal žalovaný, že smlouva má být pro něho nevýhodná a dne 7.12.2021 zaslal žalobkyni s odkazem na ustanovení čl. 6.2. smlouvy, výpověď této nájemní smlouvy. Poukazoval tedy na to, že nedošlo ve lhůtě 1 roku od uzavření nájemní smlouvy k vydánípokračování - 7 - , spisová značkapravomocného stavebního povolení. Poslal také žalobkyni návrh na uzavření smlouvy nové, pro něj výhodnější, s inflační doložkou, kratší dobou nájmu, snazší vypověditelností, neuvedenou výší nájmu atd. Na uzavření nové smlouvy se účastníci nedohodli ( výpověď nájemní smlouvy ze dne 7.12.2021, nepodepsaný a nedatovaný návrh nájemní smlouvy ).

15. Pokud jde o tvrzení žalobkyně na týkající se působení žalovaného v obchodních společnostech, bylo nesporné, že žalovaný byl členem představenstva společnosti , Anonymizováno, s.r.o., že je členem představenstva společnosti , právnická osoba, ., a že je jednatelem společnosti , právnická osoba, ., nespornou byl také předmět činnosti těchto společností, jak byl žalobkyní zmíněn, tedy výstavba a prodej rodinných domů a prodej pozemků. Předmětný pozemek, který byl pronajat žalobkyni, již dříve žalovaný pronajímal pro účely bazaru a činil tak až do 1.9.2019, tedy i po uzavření nájemní smlouvy s žalobkyní ( dodatek č. , hodnota, nájemní smlouvy ze dne 5.6.2020 ).

16. Návrh na doplnění dokazování blíže neuvedenými svědky k prokázání nekalého záměru žalovaného při uzavírání smlouvy soud zamítl. Jednak nebyli svědci řádně označeni, především však je nebylo třeba ve věci slyšet, když zjištěný skutkový stav byl pro rozhodnutí ve věci postačující.

17. Podle § 419 zák.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ( dále jen o.z. ) spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.

18. Podle § 1812 odst. 1 o.z. lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější.

19. Podle § 555 odst. 1 o.z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

20. Podle § 609 věta prvá o.z. nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit.

21. Podle § 610 odst. 1 o.z. k promlčení soud přihlédne, jen namítne-li dlužník, že je právo promlčeno. Vzdá-li se někdo předem práva uplatnit námitku promlčení, nepřihlíží se k tomu.

22. Podle § 611 o.z. promlčují se všechna majetková práva s výjimkou případů stanovených zákonem. Jiná práva se promlčují, pokud to zákon stanoví.

23. Podle § 629 odst. 1 o.z. promlčecí lhůta trvá tři roky.

24. Podle § 1040 odst. 1o.z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

25. Podle § 2201 o.z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

26. Za použití shora uvedených ustanovení posoudil po právní stránce soud spor účastníků následovně:

27. Co se týče výkladu nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky poukazuje soud na nález Ústavního soudu ze dne 19.7.2022, sp.zn. I. ÚS 2337/21, podle něhož při výkladu právníhopokračování - 8 - , spisová značkajednání je nepsaným pravidlem právní předpoklad, podle něhož žádný normotvůrce (tedy ani smluvní strany) nezamýšlí dát jím tvořenému aktu absurdní nebo nerozumné důsledky. Při výkladu právního jednání je třeba dát přednost skutečné vůli účastníků smlouvy nad formálním projevem této vůle. Formalismus spočívající toliko ve výkladu smluvního textu z něj samotného bez ohledu na vůli účastníků smluvního vztahu představuje protiústavní zásah do základních práv jednotlivce, neboť právě vůle účastníků hraje při vytváření smlouvy a její interpretaci zásadní roli. Text smlouvy je totiž toliko prvotním přiblížením se k významu smlouvy, který si chtěli její účastníci svým jednáním stanovit. Doslovný výklad textu smlouvy může, ale nemusí být v souladu s vůlí jednajících stran. Směřuje-li vůle smluvních stran k jinému významu a podaří-li se vůli účastníků procesem hodnocení skutkových a právních otázek ozřejmit, má shodná vůle účastníků smlouvy přednost před doslovným významem textu jimi formulované smlouvy. Výklad, který uvedená pravidla nerespektuje, je ve svém důsledku považován za porušení čl. 2 odst. 4 Ústavy a čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv.

28. Předně by soud uvedl k tvrzení žalovaného, že zatímco žalobkyně je právnickou osobou, tedy podnikatelem, on smlouvu uzavíral jako fyzická osoba spotřebitel, čemuž je také nutno uzpůsobit výklad smlouvy a přijmout ten, který je pro něj nejvýhodnější, že takový pohled nesdílí. Jak se podává z judikatury, ze zákonné definice spotřebitele jako fyzické osoby, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti nebo v rámci samostatného výkonu svého povolání, lze dovodit, že jeho charakteristickým znakem je především neprofesionalita vzhledem k předmětu činnosti dodavatele. Oproti tomu dodavatelem je osoba, která jedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti. Úkolem právních norem zabývajících se ochranou spotřebitele je posílení postavení spotřebitele v závazkových vztazích, neboť spotřebitel má vůči dodavateli postavení slabší strany. V dané věci však soud žalovaného jako slabší stranu jednající vůči žalobkyni jako profesionálu v oboru pronájmu nemovitostí v žádném případě nepovažuje. Jak bylo učiněno nesporným, žalovaný je ( případně v některých případech byl ) statutárem, či členem statutárního orgánu, resp. prokuristou ve více obchodních společnostech zabývajících se nemovitostmi, konkrétně výstavbou a prodejem rodinných domů a prodejem pozemků. Také, byť ve smlouvě figuruje jako osoba fyzická. identifikovaná svým datem narození, smluvní podmínky byly sjednávány prostřednictvím jeho firemního e-mailu ve společnosti , právnická osoba, . Navíc bylo zjištěno, že žalovaný předmětný pozemek již dříve pronajímal, poslední nájem pro účely provozu bazaru byl ukončen právě v souvislosti s jeho novým využitím pro stavbu myčky. Předmětem činnosti žalobkyně pronájem nemovitostí není. Soud tedy nepovažuje žalovaného za osobu, která by neměla žádné zvláštní znalosti týkající se nemovitostí a která by nebyla vybavena mentálně stejně jako podnikatel, za osobu, která by jako slabší strana kontraktu měla požívat ochrany spotřebitele. V žádném případě se tak žalovaný nemůže dovolávat své ochrany z pohledu spotřebitelského práva s poukazem na ustanovení § 1812 odst. 1 o.z., jak činí.

29. Mezi účastníky byl spor o to, zda pronajímateli svědčilo právo vypovědět smlouvu dle čl. 6.

2. či nikoli a zda by bylo možné, pokud by skutečně mělo právo ukončit smlouvu za podmínek tohoto článku svědčit oběma stranám, zda by mělo být vykládáno jako právo na odstoupení od smlouvy ( nikoli za právo smlouvu vypovědět ). Žalovaný poukazoval na to, že v původním návrhu smlouvy v článku 6.2. nebyl vedle nájemce uveden také pronajímatel, on jej tam doplnil a žalobkyně změnu akceptovala. Bylo by dle něho nelogické, aby pouze žalobkyně měla možnost smlouvu vypovědět, zatímco on jako pronajímatel nikoli, a žalobkyně by si mohla stavební povolení vyřizovat donekonečna nebo vůbec, přičemž by on jako pronajímatel nebyl nijak chráněn. Soud souhlasí s tím, že žalobkyně akceptovalapokračování - 9 - , spisová značkažalovaným učiněnou změnu a také pro něho byla dána možnost smlouvu za určitých podmínek ( směřujících právě k prodlužujícímu se stavebnímu řízení ) ukončit. Vzhledem ke konstrukci celé smlouvy a níže uvedeným důvodům však toto ustanovení vykládá jako sjednanou možnost odstoupení od smlouvy, nikoli jako její výpověď.

30. Z celé smlouvy je patrný zájem žalobkyně zajistit si, aby v případě, že bude investovat prostředky do svého majetku na cizím pozemku, že bude mít jistotu, aby tento majetek mohla po dostatečně dlouhou dobu užívat ( a tedy splatit úvěr na jeho pořízení a posléze vydělávat ). Smlouva byla uzavřena na dobu 20 let a pronajímateli bylo také v článku 5.5. smlouvy dáno oprávnění požadovat odstranění stavby myčky pouze po uplynutí této doby nájmu. Už zde lze shledat první nesoulad s výkladem smlouvy směřujícím k možnosti žalovaného smlouvu dle článku 6.2. vypovědět. Ještě podstatnější je zcela jasný rozpor článku 6.2. jako možnosti výpovědi dané pronajímateli s článkem 6.3. smlouvy, ve kterém je uvedeno, že pronajímatel není oprávněn tuto smlouvu vypovědět před uplynutím doby nájmu sjednané v čl. 2.1. této smlouvy ( tedy před uplynutím 20 let ) s výjimkou případu, kdy mu nájemce dluží nájem za dobu alespoň jednoho měsíce. Přestože žalovaný doplnil do článku 6.2. sebe jako pronajímatele a změny učinil i v článku 6.3., kdy zkrátil uvedené lhůty, nezasáhl do tohoto článku tak, aby jej uvedl v soulad s novým zněním článku 6.

2. Článek 6.3. tak zůstal a možnost žalovaného vypovědět nájemní smlouvu z jiného důvodu, než pro dlužný nájem, zapovídá. Žalovaný to vysvětloval svojí nedůsledností, což soud nepovažuje za věrohodné, když byl při úpravě smlouvy tak důsledný, že v ní opravoval i krátké „ i „ ve slově pronajímatel. Podle názoru soudu a takto smlouvu vykládá, bylo úmyslem a vůlí stran, dát žalovanému časově omezenou možnost ( stejně tak jako byla omezena pro žalobkyni ) ukončit smlouvu předtím, než dojde ke stavbě myčky a tedy k vynaložení větších nákladů ze strany žalobkyně. Žalobkyně, která návrh smlouvy předkládala, měla tímto ustanovením ( článek 6.2. ) dánu možnost ve sjednaném nájmu dále nepokračovat, pakliže si to ještě před stavbou rozmyslí, případně jí nebude do jednoho roku od podpisu smlouvy o nájmu vydáno stavební povolení. S tím, aby bylo umožněno také žalovanému, pro případ, že do jednoho roku od podpisu smlouvy nebude vydáno stavební povolení ( druhá možnost rozhodnutí stavbu nerealizovat z povahy věci nepřijde pro žalovaného v úvahu ), mohla žalobkyně souhlasit a smlouvu s touto úpravou podepsat. Pokud by nebylo vydáno stavební povolení, nehrozilo, že by touto možností danou žalovanému byla její investice ohrožena. Žalovanému tak byla pouze dána ta možnost, kterou do té doby dle smluvních podmínek neměl, ukončit nájemní vztah pro průtahy se stavbou, když platba nájemného a její výše byla právě na stavební řízení a posléze kolaudaci vázána. Podle soudu ustanovení článku 6.2 a možnost ukončení smlouvy se vztahuje na období, které vlastně předchází době, kdy by mělo dojít k naplnění účelu smlouvy. Článek 2.2. totiž stanoví, že pozemek se pronajímá za účelem vybudování a provozu dočasné stavby myčky. Také nájemné bylo stanoveno až od okamžiku vydání stavebního povolení. Soud na to upozorňuje z toho pohledu, že je zjevné, že strany rozlišovaly při uzavírání smlouvy různý režim ( stav ) pronajatého pozemku a od něho odvíjely svá práva a povinnosti. Tímto pohledem nelze přijmout výklad, že by vůlí žalobkyně bylo a souhlasila by s tím, že umožní žalovanému, aby mohl smlouvu vypovědět bez omezení i poté, co již bude stavba myčky postavena a funkční, jak se snaží vyložit smlouvu žalovaný, když tvrdí, že jí mohl dle čl. 6.2. vypovědět. Neboť výpověď by nebyla časově omezena, na rozdíl od odstoupení od smlouvy. Výklad žalovaného je v rozporu s dalšími ustanoveními smlouvy ( článek 6.3. a 5.5. ) a vedl by právě k absurdnímu výsledku, kterému se snažila žalobkyně, jak je zjevné z ostatních ustanovení smlouvy, vyhnout. Tedy k tomu, že vynaloží prostředky do majetku, který posléze nebude moci využít k předpokládanému účelu a o takové prostředky víceméně přijde. Zde se dle soudu uplatní Ústavním soudem ČR výšepokračování - 10 - , spisová značkazmiňovaný právní předpoklad pro výklad vůle, podle něhož žádný normotvůrce (tedy ani smluvní strany) nezamýšlí dát jím tvořenému aktu absurdní nebo nerozumné důsledky. , právnická osoba, , že formalismus spočívající toliko ve výkladu smluvního textu z něj samotného bez ohledu na vůli účastníků smluvního vztahu představuje protiústavní zásah do základních práv jednotlivce, neboť právě vůle účastníků hraje při vytváření smlouvy a její interpretaci zásadní roli. Text smlouvy je totiž toliko prvotním přiblížením se k významu smlouvy, který si chtěli její účastníci svým jednáním stanovit. Opětovně by soud upozornil na konstrukci smlouvy, kde lze jasně shledat oddělení doby, kdy smlouva vlastně ještě není naplňována a doby, kdy již bude stavba na základě pravomocného stavebního povolení postavena, přičemž tyto mezníky oddělují i práva a povinnosti stran smlouvy. Byť tedy článek 6.2. hovoří o výpovědi smlouvy, obsahově se dle soudu jedná o časově omezené odstoupení od smlouvy. A to pro případ, že nebude možno smlouvu v dohledné době nebo vůbec naplnit. Tím, že jak bude níže ještě uvedeno, uplatnil žalovaný toto právo opožděně a žalobkyně promlčení namítla, soud se již více a podrobněji nevěnoval otázce, zda vůbec nebylo možno ( resp. nebylo vůlí stran ) dle článku 6.2. možnost ukončení smlouvy z důvodů v něm uvedených časově omezit právě do okamžiku, než dojde k vlastní stavbě, resp. uplynutím jednoho roku od podpisu smlouvy o nájmu bez vydání stavebního povolení.

31. Žalovaný jako vlastník pozemku, na němž měla být postavena myčka žalobkyně, byl účastníkem stavebního řízení. Jako takovému mu byly doručovány písemnosti ze stavebního řízení. Jestliže mu nebylo do jednoho roku od podepsání nájemní smlouvy, tedy do 19.5.2018, doručeno stavební povolení, musel vědět, že nastala možnost smlouvu dle čl. 6.2. ukončit. Neboť v takovém případě nebylo možno, aby stavební povolení do jednoho roku mohlo nabýt právní moci. Navíc v místě uvažované stavby myčky má své bydliště, sídlo svých firem a stav na pozemku ( to, že se nic nestaví ), mu musel být znám. Od 20.5.2018 počala běžet lhůta pro odstoupení od smlouvy sjednaného v článku 6.2. a uplynula po třech letech dne 20.5.2021. Žalovaný však až dne 7.12.2021, tedy více než tři a půl roku poté, kdy věděl, že nedošlo včas k vydání stavebního povolení, zaslal žalobkyni „ výpověď nájemní smlouvy „ s odkazem na ustanovení čl. 6.2. této smlouvy. Učinil tak po uplynutí promlčecí lhůty pro odstoupení od smlouvy ( § 609, 610 a 629 odst. 1 o.z. ) a žalobkyně promlčení v řízení namítla. K ukončení či zrušení uzavřené nájemní smlouvy tak platně nedošlo. Žalovaný se nemůže domáhat po žalobkyni vyklizení svého pozemku a stavby na něm postavené, neboť doposud existuje právní titul, uzavřená nájemní smlouva ( § 2201 a násl. o.z. ), na jejímž základě může žalobkyně tento pozemek za účelem provozu myčky užívat.

32. Soud je přesvědčen, že jiný, než soudem přijatý výklad by nedostál ústavněprávnímu pohledu, podle něhož je nutno mít vždy na zřeteli, že úkolem soudu je nejen respektovat právo jako takové, ale též jeho výklad a aplikace musí vždy směřovat ke spravedlivému výsledku a spravedlivému uspořádání vztahů mezi účastníky. Jednání žalovaného, kterým by přes jasně dohodnutá smluvní ustanovení dosáhl ke škodě žalobkyně ukončení smluvního vztahu za situace výše popsané, by soud nepovažoval za poctivé, odpovídající korektivu dobrých mravů. Pokud žalovaný nebyl spokojen s tím, že v důsledku prodlení s vydáním stavebního povolení, a tedy i prodlužujícím se stavebním řízením, nedostává předpokládané nájemné, měl od smlouvy odstoupit a nikoli uzavírat s žalobkyní dodatek smlouvy podle něhož počala platit vyšší nájemné dříve. Tím ji utvrdil, a to ještě před kolaudací myčky ( a poté, co již došlo k naplnění předpokladů článku 6.2. ), že smlouva dle ostatních sjednaných podmínek bude platit dále. Potvrdil tak rovněž takový výklad smlouvy, že její ukončení pro prodlení s vydáním pravomocného stavebního povolení má být užit v té fázi smlouvy, kdy ještě nedochází k vlastní stavbě.pokračování - 11 - , spisová značka33. S ohledem na shora uvedené soud žalobu zamítl.

34. Podle § 151 odst. 1 o.s.ř. rozhodoval soud o náhradě nákladů řízení za situace, kdy žalovaný byl ve sporu neúspěšný, nemá tak právo na náhradu nákladů řízení, a žalobkyni, která byla ve věci úspěšná, náklady řízení, které by požadovala přiznat, nevznikly. Rozhodl tedy tak, že žádnému z účastníků právo na náhradu nákladů řízení nepřiznal.

35. Výrok III. je odůvodněn tím, že žalovaný předmětem své vzájemné žaloby učinil dva nároky, jednak na vyklizení pozemku a jednak na odstranění stavby. Zaplacen byl na výzvu soudu pouze poplatek odpovídající vyklizení nemovitosti. Za použití § 2 odst. 1, písm. c) zák. č. 549/1991 Sb. , o soudních poplatcích a Sazebníku soudních poplatků Položka 4. bod, 1 písm. c), bod 2 Sazebníku, byla proto žalovanému uložena povinnost soudní poplatek za tu část řízení, která se týká odstranění stavby, v odpovídající výši doplatit.