7 C 260/2021

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudcem Mgr. Filipem Jankem ve věci žalobců: ad a) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně ad b) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované o zaplacení 50 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku ve výši 50 000 Kč, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně jdoucím z této částky od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradu nákladů řízení částku ve výši 18 456 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobců.

1. Žalobci se po žalované domáhali uhrazení částky 50 000 s příslušenstvím uvedeným shora ve výroku I. tohoto rozsudku z titulu nevrácené zálohy na kupní cenu. Žalobu odůvodnili zejména tím, že s žalovanou uzavřeli dne 16. 2. 2021 smlouvu o smlouvě budoucí o převodu vlastnictví bytové jednotky. Součástí smlouvy bylo ujednání, že žalobci zaplatí žalované zálohu na kupní cenu v hotovosti ve výši 50 000 Kč, což také při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí učinili. Po uhrazení zálohy se účastníci vzájemně vyzvali k uzavření kupní smlouvy, žalobci tak učinili, mimojiné, prostřednictvím e-mailu ze dne 22. 3. 2021. Žalovaná však e-mailem ze dne 23.3.2021 sdělila žalobcům, že obchod považuje za ukončený. Jelikož kupní smlouva nebyla uzavřena, vyzvali žalobci žalovanou k vrácení složené zálohy. Protože na jejich výzvy nereagovala žalovaná zaplacením požadované částky, požadují žalobci vrácení složené zálohy prostřednictvím žaloby podané u soudu.

2. Žalovaná namítala, že z její strany nedošlo k žádnému pochybení a učinila dohodnuté kroky k prodeji nemovitosti (vymazání zápisů o zástavě z katastru nemovitostí, příprava dokumentů k bytu, dokumentu o bezdlužnosti, příprava smluv aj.). Byli to naopak žalobci, kteří sami nedodrželi vymíněný požadavek, že ji vyzvou k uzavření kupní smlouvy písemně do 15.3.2021. Také výše zálohy byla snížena z původních 150 000 Kč za 50 000 Kč na žádost žalobců. Žalobci však po podepsání smlouvy o smlouvě budoucí neměli žádný zájem o komunikaci, opakovaně uváděli, že nemají dostatek finančních prostředků. Prodlužováním období bez uzavřené kupní smlouvy se žalovaná dostala do vážné životní situace vedoucí až k nutnosti vyhledat lékařskou pomoc. Přípravou dokumentů měly žalované vzniknout velké finanční náklady, které vyčíslila na částku 25 000 Kč. Tu bere jako minimum, co by jí měli žalobci uhradit. V tomto smyslu také navrhovala smírné řešení spočívající v návrhu, že žalobcům vrátí ze složené zálohy částku 25 000 Kč. Její návrh žalobci nepřijali. Podle žalované kalkulovali žalobci se snížením cen nemovitostí, což mělo vést ke snížení kupní ceny. Ceny naopak rostly a je pravdou, že ona byt prodala jinému zájemci za částku o 160 000 Kč vyšší, než byla kupní cena dojednaná s žalobci. Stalo se tak až po vypršení rezervační smlouvy s žalobci.

3. Soud z provedeného dokazování učinil následující skutková zjištění: Žalobci uzavřeli s žalovanou dne 16. 2. 2021 Smlouvu o smlouvě budoucí o převodu vlastnictví bytové jednoty [číslo] zapsaných na [list vlastnictví], vymezené v budově: [obec], [adresa], bytový dům, která stojí na pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří a dále spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku ve výši id. [číslo] včetně jejich součástí a příslušenství, zapsaný na [list vlastnictví], Katastrální úřad pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-východ, obec Říčany, kat. území [obec] u [obec]. Žalobci se v uvedené smlouvě zavázali uhradit žalované při podpisu smlouvy zálohu na kupní cenu ve výši 50 000 Kč (bod. 2.3. smlouvy). Dále se strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu nejpozději do 31. 3. 2021, žalobci byli oprávněni a povinni odeslat žalované na e-mail uvedený v záhlaví smlouvy výzvu k uzavření kupní smlouvy nejpozději do 15. 3. 2021 s uvedením termínu podpisu (bod 4.2. smlouvy). Dle bodu 4.4. smlouvy mají žalobci právo od smlouvy odstoupit do 15. 3. 2021, v takovém případě jsou žalobci povinni uhradit žalované škodu ve výši 50 000 Kč započitatelnou na složenou zálohu. Dle bodu 4.5. smlouvy jsou žalobci povinni zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč, nebude-li kupní smlouva uzavřena v termínu do 31. 3. 2021 z důvodů stojících na straně žalobců a v případě, že žalobci neodstoupí od smlouvy dle bodu 4.4. smlouvy. Také zde je žalovaní oprávněna si započíst složenou zálohu na smluvní pokutu. A dle bodu 4.6. smlouvy se žalovaná zavazuje uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč v případě, že kupní smlouva nebude uzavřena z důvodu stojících na straně žalované a dále vrátit složenou zálohu ve výši 50 000 Kč (smlouva o smlouvě budoucí o převodu vlastnictví bytové jednotky ze dne 16. 2. 2021).

4. Dne 19. 3. 2021 vyzvala žalovaná žalobce k potvrzení schůzky k podpisu kupní smlouvy (z emailové zprávy ze dne 19. 3. 2021). Dne 21. 3. 2021 žalovaná odstoupila od smlouvy s odůvodněním, že žalovaní nestanovili termín podpisu kupní smlouvy (z emailové zprávy ze dne 21. 3. 2022). Žalobci vyzvali žalovanou k uzavření kupní smlouvy emailem ze dne 22. 3. 2021. Jako termín pro uzavření smlouvy navrhli 31. 3. 2021 od 10:00 hodin a zdůraznili, že jsou připraveni k uzavření smlouvy a finanční prostředky mají k dispozici (z emailové zprávy ze dne 22. 3. 2021 v 19: 14:14 hodin a z emailové zprávy ze dne 22. 3. 2021 v 16:3 4:32 hodin, potvrzení banky zasílané žalobci ze dne 24. 3. 2021). Žalovaná byla vyzvána k vrácení složené zálohy ve výši 50 000 Kč (z emailové komunikace ze dne 24. 3. 2021, 7. 4. 2021, předžalobní výzvy ze dne 5. 4. 2021, 7. 4. 2021 a 19. 4. 2021).

5. Soud dále v řízení provedl další důkazy, a to e-mailem ze dne 20. 3. 2021, 28. 3. 2021, 25. 3. 2021, 6. 4. 2021, 7. 4. 2021 a 19. 4. 2021. Dále listem 4 upravované smlouvy o smlouvě budoucí, seznamem e-mailové komunikace s písemným soupisem komunikace, výpis e-mailové komunikace za období od 12. 1. 2021 až 12. 5. 2021. Vzhledem k důkazní situaci a (ne) uplatněným námitkám, kdy nebylo třeba posuzovat, z čí viny nedošlo k uzavření kupní smlouvy, soud z těchto listin žádné podstatné závěry pro rozhodnutí neučinil.

6. Provedením shora uvedených důkazů má soud skutkový stav za dostatečně prokázaný, a proto další návrhy na doplnění dokazování zamítl. Jednalo se o smlouvu uzavřenou mezi žalovanou a panem [jméno] [příjmení] ze dne [datum] a výpisem z živnostenského rejstříku, soud také zamítl návrh žalované na doplnění dokazování výslechem svědkyně paní [příjmení], neboť skutečnosti, které měly být těmito důkazy prokázány, byly zčásti mezi účastníky sporné, především však s ohledem na přijatý právní závěr soudu, nebylo pro posouzení věci jejich provedení třeba. <i>7. Podle § 1785 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.</i> <i>8. Podle § 1807 o.z. má se za to, že co dala jedna strana druhé před uzavřením smlouvy, je záloha.</i> <i>9. Podle § 2991 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.</i> <i>10. Podle § 2997 odst. 1 o.z. dlužník, který plnil dluh nežalovatelný nebo promlčený nebo takový, který je neplatný pro nedostatek formy, nemá právo na vrácení toho, co plnil. Právo na vrácení nemá ani ten, kdo jiného obohatil s vědomím, že k tomu není povinen, ledaže plnil z právního důvodu, který později nenastal nebo odpadl.</i> 11. V projednávané věci žalobci uzavřeli s žalovanou dne 16. 2. 2021 smlouvu o smlouvě budoucí o převodu vlastnictví výše uvedené bytové jednotky. V uvedené smlouvě si smluvní strany sjednaly, že kupní smlouva bude zavřena nejdéle do 31. 3. 2021, kdy termín uzavření smlouvy měl být stanoven do 15. 3. 2021 Kupní smlouva však nebyla ve smlouvě stanoveném termínu a ani později uzavřena.

12. Ze smlouvy samotné vyplývají určité následky spojené s neuzavřením kupní smlouvy či odstoupením od smlouvy o smlouvě budoucí. Bod 4.4. smlouvy, podle něhož by byli žalobci povinni zaplatit žalované škodu ve výši 50 000 Kč, dopadá na případ, kdy by došlo do 15.3.2021 k odstoupení od smlouvy, to se však nestalo. Navíc je zde uveden předpoklad započtení žalovanou, k čemuž rovněž nedošlo. Podle bodu 4.5. smlouvy nebude-li kupní smlouva uzavřena ve stanoveném termínu z důvodů stojících na straně žalobců (a nedojde-li k odstoupení od smlouvy dle bodu 4.4.), jsou žalobci povinni zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč. Žalovaná je oprávněna započíst si složenou zálohu na tuto smluvní pokutu. Bod 4.6. smlouvy upravuje smluvní pokutu pro případ neuzavření smlouvy z důvodů stojících na straně žalované a povinnost vrátit v takovém případě složenou zálohu.

13. Obecně k režimu složené zálohy pro případ, že nedojde k uzavření smlouvy, z konstantní judikatury vyplývá, že v případě poskytnutí předsmluvního plnění, aniž je poté předpokládaná smlouva uzavřena, stává se plnění bezdůvodným obohacením, plněním bez právního důvodu (§ 2991 o.z.). V občanském zákoníku s takovou situací výslovně počítá § 2997 o.z. zakládající právo na vrácení plnění z důvodu, který„ později nenastal“. Z tohoto pohledu je povinnost žalované vrátit zálohu dána.

14. Strany si pro režim zálohy mohly sjednat i jiné vypořádání. Ve smlouvě o smlouvě budoucí uzavřené účastníky se na režim zálohy jako přímo bez dalšího použitelný vztahuje bod 4.6., pro případ neuzavření předpokládané kupní smlouvy, kdy k neuzavření smlouvy došlo z důvodů stojících na straně žalované. Ten stanoví žalované povinnost vrátit v takovém případě složenou zálohu. Pokud by k neuzavření smlouvy došlo z důvodů stojících na straně žalobců, byli by podle ustanovení bodu 4.5. povinni platit žalované smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč. Budoucí prodávající (žalovaná) by byla oprávněna započíst si složenou zálohu na smluvní pokutu. Tedy její obecně daná povinnost zálohu vrátit nastupuje, může však dojít k započtení vzájemných nároků, čímž by zanikly.

15. O důvody odstoupení od smlouvy, tedy, zda stojí na straně žalobců nebo na straně žalované, byl mezi účastníky spor. Ten však pro účely rozhodnutí ve věci nebylo třeba řešit, neboť žalovaná v řízení, neučinila předpokládaný úkon započtení svého případného nároku na zaplacení smluvní pokuty na nárok žalobců na vrácení složené zálohy. Netvrdila ani, že by tak učinila před zahájením řízení, ani z listin se žádný úkon započtení nepodává. Povinnost žalované vrátit složenou zálohu tedy trvá, když nárok žalobců na její vrácení nezanikl v důsledku započtení oproti potenciálně existujícímu nároku žalované na zaplacení smluvní pokuty.

16. Z výše uvedeného plyne, že nárok žalobců na vrácení poskytnuté zálohy ve výši 50 000 Kč je po právu a soud proto žalobě vyhověl.

17. Vzhledem k tomu, že žalovaná nezaplatila nárok žalobců dobrovolně, soud žalobcům nárok přiznal, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku, a to včetně úroku z prodlení dle § 1970 o. z. ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Vychází přitom z výzvy k plnění, kterou žalobci žalované zaslali a v níž požadovali vrácení žalované částky do dne 15.4.2021.

18. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 18 456 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 50 000 Kč sestávající z částky 3 100 Kč za každý ze čtyř úkonů právní služby (příprava a převzetí, předžalobní výzva, podání žaloby a účast na jednání dne [datum]) dle § 11 odst. 1, písm. a), d) a g) včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4. a. t. a náhrady za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % ve výši 2 856 Kč.

19. Povinnost k plnění byla stanovena v obecné pariční lhůtě tří dnů (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.); náhrada nákladů řízení pak na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).