7 C 318/2023

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudcem Mgr. Filipem Jankem ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce adresa zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovanému: Město adresa , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno adresa zastoupené advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o přezkoumání oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy

I. Určuje se, že výpověď ze dne 7. června 2023 z nájmu bytu č. , hodnota, ve druhém patře bytového domu na adrese , adresa, , adresa, , daná žalobci, je neoprávněná.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradu nákladů řízení částku ve výši 12 890 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobce.pokračování - 2 - 7 C 318/2023 1. Žalobce se žalobou podanou soudu dne 7.8.2023 domáhal určení, že výpověď ze dne 7. června 2023 z nájmu bytu č. , hodnota, ve druhém patře bytového domu na adrese , adresa, , adresa, , daná mu žalovaným je neoprávněná. Tvrdil, že dne 6.11.1995 byla mezi ním jako nájemcem a žalovaným jakožto pronajímatelem uzavřena nájemní smlouva ( dále také jen „ Nájemní smlouva „ ) o nájmu shora uvedeného bytu na adrese , adresa, v , adresa, ( dále také jen „ Byt „ ). Žalovaný výpovědí datovanou dne 7.6.2023 nájemní smlouvu vypověděl podle § 228 odst. 1, písm. a) ve spojení s § 2255 odst. 1 o.z. s výpovědní lhůtou tří měsíců ( dále také jen „ Výpověď „ ). Žalobce měl za to, že Výpověď je neoprávněná a ve lhůtě stanovené § 2290 o.z. podal žalobu na její přezkoumání.

2. Podle žalobce je ve Výpovědi uvedeno, že z jeho strany došlo k porušení čl. III. odst. 2 Nájemní smlouvy a k porušení § 2255 odst. 1 o.z. Uvedené porušení má spočívat v tom, že žalobce údajně předmětný Byt neužívá k bydlení, přičemž toto porušení bylo žalobcem klasifikováno jako hrubé porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu a důvod pro výpověď podle § 2288 odst. 1, písm. a) o.z. Dle žalobce k hrubému porušení vyplývajících z nájmu z jeho strany nedošlo a okolnosti popsané žalovaným ve Výpovědi nejsou pravdivé. Žalobce do Bytu pravidelně dochází a užívá jej. To, jaké části Bytu jsou zařízeny a jaké věci žalobce se v Bytě nacházejí, není samo o sobě dostatečným důkazem o tom, že by žalobce Byt vůbec neužíval, jak dovozuje žalovaný ve Výpovědi. Žalovaný ve Výpovědi odkazuje na ustanovení čl. III. odst. 2 Nájemní smlouvy, podle kterého má mít žalobce povinnost užívat Byt pouze k bydlení. Nájemní smlouva však takové ustanovení vůbec neobsahuje. Článek III. obsahuje pouze jediný odstavec, který povinnost užívat Byt pouze k bydlení neobsahuje. Ze strany žalobce tak nemohlo dojít k porušení Nájemní smlouvy. Zároveň je žalobce přesvědčen o tom, že i pokud by Byt neužíval k nepřetržitému bydlení, nepředstavovala by tato skutečnost porušení Nájemní smlouvy, § 2255 odst. 1 o.z., ani jakéhokoli jiného zákonného ustanovení. Zmíněný § 2255 odst. 1 o.z. nestanovuje, že nájemce je povinen nájemní byt osobně nepřetržitě užívat k bydlení. Stanovuje pouze, že je povinen byt užívat řádně, tj. plnit své povinnosti uložené právními přepisy a nájemní smlouvou, tedy například hradit řádně a včas nájemné a dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě. Užívání bytu k bydlení představuje především právo nájemce, přičemž tomuto právu odpovídá povinnost nájemce platit pronajímateli nájemné, nikoli povinnost nájemce byt nepřetržitě osobně obývat. Ze strany žalobce tak k žádnému hrubému porušení povinnosti nedošlo a nebyl žádný zákonný důvod k Výpovědi. Výpověď je proto neoprávněná.

3. Žalovaný byl přesvědčen o tom, že Výpověď z Nájemní smlouvy daná žalobci je oprávněná a v souladu s právními předpisy a judikaturou. Ve vyjádření k žalobce ( č.l. 19 – 23 ) odkazoval na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp.zn. 26 Cdo 761/2021, podle kterého sice neužívání bytu nájemcem není samo o sobě porušením jeho povinností, a proto neužíváním bytu nemůže být naplněn výpovědní důvod podle 2288 odst. 1, písm. a) o.z. a § 2291 o.z., avšak zároveň soud konstatoval, že „ jen v mimořádných případech, kdy by předmětem nájmu byl např. sociální či jiný obdobný byt pronajímaný za nestandardně zvýhodněných podmínek určených jen pro určité skupiny obyvatel a pronajímatel by nebyl schopen uspokojit všechny zájemce splňující podmínky pro nájem takovéhoto bytu a současně by nájemce byt neužíval, mohlo by být neužívání bytu ve spojení s těmito mimořádnými okolnostmi důvodem pro vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. „ Dle žalovaného výše uvedený mimořádný případ odpovídá aktuálně řešené situaci, kdy v případě splnění určitých podmínek lze i neužívání bytu nájemcem považovat za důvod podání výpovědi z nájmu. Předmětný Bytpokračování - 3 - 7 C 318/2023je ve vlastnictví žalovaného , adresa, , adresa, , a jedná se tedy o byt ve vlastnictví územní samosprávy. Přitom žalovaný je ze zákona o obcích povinen jednat s péčí řádného hospodáře, a především je dle § 2 odst. 2 zákona o obcích pečovat „ o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů, při plnění svých úkolů chrání též veřejný zájem. „ V posledních letech se žalovaný v souladu se svojí zákonnou povinností při uvolnění některého z bytů snažil přidělit takové byty osobám, které byly v takové sociální a ekonomické situaci, která odůvodňovala menší šanci na zisk bytu s běžným režimem a nájmem ( např. matkám samoživitelkám s dětmi navštěvujícími ZŠ , adresa, ). Ačkoli Byt a další byty v domě nejsou formálně vedeny jako byty sociální, mají obdobný charakter. Žalovaný skrze ně řeší bytovou politiku města a zajišťuje bytové potřeby určitých skupin obyvatel, které si je nemohou vyřešit samy. Důvodem je i skutečnost, že žalovaný může v těchto městských bytech zajistit lepší nájemní podmínky, především nižší cenu, která je pro spoustu osob zcela klíčová. Počet těchto bytů ve vlastnictví žalovaného je velmi omezený. Jakákoli byt, který se uvolní, je ihned přidělen osobám, které ho nutně potřebují a žalovaný aktuálně eviduje hned několik žádostí o přidělení městského bytu. Vzhledem k omezenému počtu není možno byty přidělit všem osobám, u kterých se žalovaný domnívá, že by byt měly dostat s ohledem na jejich životní situaci. Tyto městské byty, i s ohledem na jejich technický stav a uspořádání, mají při porovnání s obvyklou tržní cenou velmi nízkou výši nájemného ( od 2 000 Kč do 3 000 Kč měsíčně ). Žalovaný zmínil, že dne 13.3.2023 byla provedena prohlídka Bytu za účasti žalobce a bylo zjištěno, že v bytě chybí kuchyňská linka včetně spotřebičů, chybí zde postel, jiný běžný nábytek a nenachází se zde ani žádné osobní věci. Ze stavu elektroměru a vodoměru, je též možno konstatovat, že Byt žalobce není běžným způsobem využíván k bydlení. Žalobce tedy Byt neužívá k bydlení a za situaci, kdy je Byt žalovaným pronajímán osobě, která Byt neužívá a nebydlí v něm, je s ohledem na uvedenou judikaturu možné toto nevyužívání posoudit jako výpovědní důvod. Jedná se totiž o sociální či jiný obdobný byt pronajímaný za nestandardně zvýhodněných podmínek určený pro sociálně slabé a zranitelné skupiny obyvatel a žalovaný není schopen uspokojit všechny zájemce splňující podmínky pro nájem takového bytu a současně nájemce byt neužívá. Dle žalovaného by tak mělo být neužívání bytu ve spojení s těmito mimořádnými okolnostmi důvodem pro vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1, písm. d) o.z. K výzvě soudu žalovaný doplnil, že měsíční nájemné v Bytě hrazené žalobcem v období 1.1.2021 do 31.12.2023 činilo 1 441 Kč.

4. Žalobce na vyjádření žalovaného reagoval replikou ( č.l. 100 – 102 ), ve které uvedl, že i kdyby měl být dán výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1, písm. d) o.z. bylo by nutno považovat Výpověď danou žalovaný za neplatnou podle § 228 odst. 3 o.z. Setrval na tom, že bez ohledu na to, zda a v jaké míře Byt užívá, nebyl naplněn výpovědní důvod ani dle § 2288 odst. 1, písm. a) o.z., ani dle § 2288 odst. 1, písm. d) o.z. Nájemci není zákonem stanovena povinnost užívat byt osobně k nepřetržitému bydlení. Zákonodárce se při přijetí nového občanského zákoníku zcela zjevně rozhodl odchýlit od dřívější úpravy, podle které bylo možno vypovědět nájem v případě, měl-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt ( § 711 odst. 2, písm. c) obč. zák. ). Závěr, že neužívání bytu nebo pouze jeho občasné užívání není výpovědním důvodem, byl opakovaně potvrzen soudy, mimo judikát uváděný žalovaným, například v rozsudku Nejvyššího soudu ČR, sp.zn. 26 Cdo 4134/2018. Přičemž ve zmíněném rozhodnutí byla pronajímatelem obec a soud výslovně uvedl, že „ není-li v poměrech právní úpravy účinné od 1. ledna 2014 neužívání bytu samo o sobě výpovědním důvodem, jen stěží lze nájemci, jenž (údajně) byt neužívá k uspokojení své bytové potřeby (a současně neporušuje své povinnosti z nájmu vyplývající), přiznanou zákonnou ochranu odepřít, a to ani v situaci, kdypokračování - 4 - 7 C 318/2023pronajímatelem je obec; neužívání bytu nájemcem nelze v současných právních poměrech podřadit ani pod výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. d/ o. z., neboť v něm použitou obecnou klauzuli je třeba vykládat restriktivně. „ Nutnost vykládat restriktivně jiný obdobný důvod pro vypovězení nájmu je výslovně uvedena i v důvodové zprávě k novému občanskému zákoníku. Skutečnost, že pronajímatelem Bytu je obec, není tedy dle Nejvyššího soudu ČR nijak relevantní pro možnost výpovědi bytu z důvodu jeho neužívání, jak na své postavení poukazoval žalovaný ve vyjádření k žalobě. Žalobci není známo, že by jím užívaný Byt byl označen jak sociální byt, ze strany žalovaného mu byl Byt pronajat jako zcela standardní byt bez žádného zvláštního určení nebo se zkoumáním sociální a ekonomické situace žalobce. Žalobce nezpochybňuje, že zájem na zajištění možností dostupného bydlení pro sociálně a ekonomicky slabší osoby je společensky významný a užitečný, nicméně samotná existence takového veřejného zájmu neznamená, že by bylo možné nerespektovat a porušovat práva žalobce daná mu právními předpisy a platně uzavřenou nájemní smlouvou, kterou žalobce řádně plní. Skutečnost, že žalovaný je samosprávným celkem a zajišťuje tedy i plnění úkolů ve veřejném zájmu neznamená, že je v rámci nájemního, tedy soukromoprávního vztahu, v nadřazeném postavení vůči žalobci a není povinen dodržovat platně uzavřenou smlouvu. I pokud by za určitých mimořádných okolností mohla být výpověď z nájmu přípustná, takovou možnost je nutné vykládat velmi restriktivně s ohledem na ochranu práva nájemce. Existence takových mimořádných okolností nebyla ze strany žalovaného prokázána, žalovaný ani neprokázal, že by žalobce Byt neužíval. Není pravdou, že by žalobce v Bytě nikdo dlouhodobě neviděl nebo, že by jej žalobce dlouhodobě neužíval. Za poslední období od 27.6.2022 do 25.7.2023 byla žalobcem v Bytě odebrána elektřina v celkové spotřebě 389 kWh, Byt je tedy užíván.

5. Při jednání soudu dne 17.5.2024 uvedl žalobce, že on ten byt zrekonstruoval, on se stal nájemcem v době, kdy to byl vybydlený byt se studenou vodou, jedním kohoutkem a záchodem na chodbě. Celý ho zrekonstruoval, udělal tam koupelnu, záchod, vrazil do toho spoustu peněz a ten byt si připravoval s tím, že v důchodu v něm dožije.

6. Žalovaný při jednání soudu doplnil, že se domnívá, že žalobce v bytě trvale nebydlí, dne 15.5.2024 proběhla další kontrola Bytu, kdy bylo zjištěno, že je uzavřena voda, žalobce nebyl prohlídce přítomen a na výzvy nereagoval. Odběr elektrického proudu neodpovídá tomu, že by žalobce v Bytě žil, k čemuž dokládala tabulku s odběry elektrické energie u ostatních nájemníků. Tomu, že by v Bytě žil, neodpovídá ani jeho vybavení. Naopak tomu odpovídá vyjádření sousedky ze dne 3.5.2024. Přítomná místostarostka žalovaného potvrdila, že je pravdou, že ten Byt je po rekonstrukci a je nesporné, že ho zrekonstruoval žalobce, ale ta koupelna není použitá, není napojena, pokud byla zapojena voda, tak koupelna byla vytopena. Měla za to, že není fér, aby ten Byt nebyl obýván a byl obýván až někdy v budoucnosti, ta cena, kterou žalobce platí, je symbolická a bydlení v tomto Bytě by umožnilo jiným osobám fungovat bez příspěvku státu. Město by rádo dalo přednost tomu, aby ten Byt byl užíván lidmi, kteří bydlení potřebují.

7. Z provedeného dokazováním soud učinil následující závěr o skutkovém stavu:

8. Žalobce je na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 6.11.1995 s žalovaným nájemcem bytu č. , hodnota, , třetí kategorie, ve 2. patře domu č.p. , Anonymizováno, , v , Anonymizováno, ulici v , adresa, , sestávajícího se z kuchyně, jednoho pokoje, koupelny a společné chodby. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. V článku 3 je stanoveno, že nájemce a příslušníci jeho domácnosti jsou oprávněni užívat byt a společné prostory domu a požívat plnění ( služby ), jejichž poskytování jepokračování - 5 - 7 C 318/2023s užíváním bytu spojeno, a to řádně, za úhradu a v rozsahu a za podmínek stanovených obecně závaznými právními předpisy ( zejména § 687 a násl. občanského zákoníku ve znění vyhlášeném pod č. 47/1992 Sb. ) jinak se vystavují nebezpečí výpovědi ( nájemní smlouva ).

9. Dne 7.6.2023 byla datována výpověď z nájemní smlouvy doručená žalovaným žalobci. Žalovaný v ní uváděl, že s žalobcem uzavřel dne 30.6.1997 smlouvu o nájmu shora uvedeného bytu. Dle § 2255 odst. 1 o.z. má žalobce povinnost užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou a dle čl. III. odst. 2 nájemní smlouvy má žalobce povinnost užívat byt pouze k bydlení. Ze spotřeby vody, která za poslední čtyři roky vykazuje nulu, je patrné, že uvedený byt není užíván trvale k bydlení. V bytě žalobce dlouhodobě nikdo neviděl. Na schůzce se zástupci města dne 13.3.2023, kteří kontrolovali technický stav městských bytů a soulad užívání s nájemní smlouvou bylo zjištěno, že byt žalobce je dlouhodobě neobývaný, není zařízena kuchyň, koupelna, ani prostor pro spaní. V bytě nebyly viděny ani žádné osobní věci. Byla pořízena fotodokumentace. Vzhledem k tomu, že byt nebyl dle žalovaného užíván žalobcem ke smlouvou a zákonem danému účelu, že žalobce porušuje zmíněný čl. III. odst. 2 nájemní smlouvy a povinnost § 2255 odst. 1 o.z. užívat byt podle nájemní smlouvy, spatřoval v tom žalovaný hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu a podle § 2288 odst. 1, písm. a) o.z. nájem žalobci vypověděl s tříměsíční výpovědní lhůtou běžící od 1.7.2023 do 30.9.2023. Vyzval žalobce k uvedení bytu do stavu, v jakém se nacházel na počátku nájmu a vyklidil jej. Poučil také žalobce o možnosti vznést proti výpovědi námitky a podat návrh soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi ( výpověď z nájemní smlouvy datovaná 7. 6. 2023 ).

10. Žalobce s výpovědí nesouhlasil, nepovažoval ji za oprávněnou, podle něho informace uvedené ve výpovědi bytu nejsou zcela pravdivé. Do bytu pravidelně dochází a užívá jej. Upozornil žalovaného, že uzavřená nájemní smlouva je ze dne 6.11.1995, nikoli 30.6.1997, a neobsahuje žádné ustanovení čl. III odst.

2. Žádné smluvní ani zákonné ustanovení neporušil, užívání bytu mu dává právo k bydlení, nejde o povinnost nepřetržitě byt osobně užívat. Je připraven podat žalobu soudu dle § 2290 o.z. Což následně ve lhůtě učinil ( reakce žalobce na výpověď z nájmu bytu ze dne 27. 7. 2023 ).

11. K užívání bytu žalobcem bylo zjištěno, že byt je užíván sporadicky, za poslední období od 27.7.2022 do 25.7.2023 byla žalobcem v bytě odebrána elektřina v celkové spotřebě 389 kWh ( vyúčtování za elektřinu ).

12. Fakt, že byt není žalobcem užíván k bydlení je zřejmý rovněž z listin předložených žalovaným. Podává se z nich například, že v období 1.7.2022 až 30.6.2023 nebyla v bytě dle odečtů spotřebována žádná voda, a také spotřeba elektrické energie v bytě žalobce je značně nižší, než spotřeba elektrické energie v ostatních bytech v domě. Dle sdělení sousedky tato vídá žalobce v domě cca 4 krát za rok (soupis stavu vodoměru v červnu 2023 a v prosinci 2022 a tabulky k vystavovaným fakturám za odběr vody - čl. 72 - 73, 78 – 79, fotografie se stavem elektroměru č.l. 85 – 86, listina se stavy elektroměrů ze dne 16.5.2024 a 17. 5. 2024, vyjádření , jméno FO, ze dne 3. 5. 2024 ).

13. Žalobce byt kompletně zrekonstruoval, dle jeho slov to „ byl vybydlený byt se studenou vodou, jedním kohoutkem a záchodem na chodbě „ ( což by dle soudu odpovídalo i zařazení bytu v nájemní smlouvě jako bytu III. kategorie ), a připravuje jej dle svých slov k tomu, aby v něm na důchod dožil ( v době jednání soudu bylo žalobci 62 let ). Rekonstrukce bytu byla doložena fotografiemi, z nichž se podává částečné zařízení nábytkem s dosud nesmontovanou postelí, nová podlaha, nové dveře, nová koupelna se sprchovým koutem a záchodem ( dosud nenapojené na vodovod ), příprava na kuchyňskou linku… Skutečnost, že rekonstrukce byla provedena žalobcem nebyla sporná. Protokol o prohlídce zmiňuje, že se jedná o byt se sníženou kvalitou. Z posledního protokolu o prohlídce bytu bylo zjištěno, žepokračování - 6 - 7 C 318/2023oproti předchozímu stavu v roce 2023, v roce 2024 byl již v bytě zaznamenán sporák, kuchyňská linka a vestavěná skříň ( fotografie č.l. 80 – 84, protokol o prohlídce bytu ze dne 13.3.2023, protokol o prohlídce bytu ze dne 15. 5. 2024 ).

14. Za užívání bytu platí žalobce pravidelně každý měsíc nájem ve výši 1 441 Kč ( výpis z účtu s platbou nájemného na čl. 89-95, přehled měsíčních úhrad nájemného na čl. 96, výpis transakcí z účtu na čl. 97-98 ).

15. Žalovaný eviduje žadatele o nájem sociálního bytu ve vlastnictví žalovaného, jedná se ve většině o osoby ve ztížené ekonomické, či sociální situaci. Konkrétně žalovaný předložil seznam 15 žadatelů v období od dubna 2015 do srpna 2023. V žádosti žalovaný zkoumá její důvody a zvláště finanční situaci žadatelů ( seznam a jednotlivé žádosti – čl. 25 69, formulář žádosti o zařazení do evidence žadatelů o nájem ).

16. Z následujících listin soud pro posouzení věci žádné podstatné skutečnosti nezjistil ( výzva ke kontrole bytů ze dne 4.5.2024 ).

17. Návrh na doplnění dokazování účastnickým výslechem žalovaného, případně dalšími ve věci navrženými a neprovedenými důkazy soud jako nadbytečný zamítl. Provedeným dokazováním byl skutkový stav zjištěn dostatečně k tomu, aby bylo možno ve věci rozhodnout. Další doplnění dokazování by bylo nadbytečné a nehospodárné.

18. Právně soud zjištěný skutkový stav posuzoval podle níže uvedených ustanovení.

19. Podle § 2255 odst. 1 o.z. nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou.

20. Podle § 2288 odst. 1 pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

21. Podle § 2288 odst. 3 o.z. vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

22. Podle § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

23. Podle § 3074 o.z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

24. V řízení bylo prokázáno, že žalobce je od roku 1995 nájemcem dotčeného bytu na základě smlouvy uzavřené s žalovaným. V poslední době ( délka doby nebyla tvrzena a nebyla ani zjišťována, jde však nejméně o dobu od poloviny roku 2022 ) žalobce byt neužívá k bydlení. V bytě proběhla dosud ne zcela dokončená rekonstrukce na náklady žalobce, která užívání bytu brání, byť je třeba dokončit již drobnosti, např. zapojit vodu. V rámci rekonstrukce byl v bytě například vybudován záchod, který je jinak pro ostatní byty společný a je umístěn na pavlači, což z bytů dělá se sníženou kvalitou. Samotné byty, jak potvrdil žalovaný, nejsou oficiálně sociálními byty a nejedná se ani o dům se sociálními byty. Jedná se o byty se sníženou kvalitou s původními nájemníky. Dle svých slov si žalobce, nyní ve věku 62 let, připravuje na to, aby v něm v důchodu dožil. Žalovaný se podle svých slov v posledníchpokračování - 7 - 7 C 318/2023letech při uvolnění některého z bytů v jeho vlastnictví snaží přidělit takový byt osobám, které jsou v takové sociální a ekonomické situaci, která odůvodňuje menší šanci na zisk bytu s běžným režimem a nájmem. Zjištění, že žalobce byt neužívá k bydlení vedlo žalovaného k tomu, že dal žalobci výpověď. Svůj pohled na oprávněnost výpovědi opíral žalovaný o rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp.zn. 26 C 761/2021. Podle tohoto rozhodnutí z úpravy práv a povinností nájemce a pronajímatele při nájmu bytu v občanském zákoníku nelze dovodit povinnost byt užívat, nájemce má právo, nikoli povinnost byt užívat. Povinnost užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou vyplývající z § 2255 odst. 1 o. z. ve světle souhrnu všech práv a povinností upravených v občanském zákoníku, tak nelze vykládat jako povinnost nájemce uspokojovat svou bytovou potřebu jen v tomto bytě, tedy užívat jej „osobně“; povinnost užívat byt řádně, znamená zejména, že nájemce o byt řádně pečuje a plní si i své další povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy či zákonné úpravy - platí nájemné a úhradu za služby, nenarušuje soužití v domě, dodržuje domovní řád, provádí drobné opravy, předchází škodám, na případné vady v bytě upozorňuje pronajímatele, neužívá byt v rozporu se sjednaným účelem, bez souhlasu pronajímatele v něm neprovádí změny atd., přitom odpovídá za to, že povinnosti vyplývající z nájmu neporušují ani osoby, které v bytě bydlí s jeho souhlasem. Dle Nejvyššího soudu ČR lze uzavřít, že skutečnost, že nájemce byt neužívá, není sama o sobě porušením jeho povinností, a proto neužíváním bytu nemůže být naplněn výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) a § 2291 o. z. Žalobce cílil na tu část rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, kde soud přípouští možnost, že „ jen v mimořádných případech, kdy by předmětem nájmu byl např. sociální či jiný obdobný byt pronajímaný za nestandardně zvýhodněných podmínek určených jen pro určité skupiny obyvatel a pronajímatel by nebyl schopen uspokojit všechny zájemce splňující podmínky pro nájem takovéhoto bytu a současně by nájemce byt neužíval, mohlo by být neužívání bytu ve spojení s těmito mimořádnými okolnostmi důvodem pro vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. „ Jak doložil žalobce, fakt, že pronajímatelem je obec ( žalovaný zdůrazňoval svoji chvályhodnou snahu zajistit bydlení pro znevýhodněné občany ), nehraje v posuzování roli. „ Není-li v poměrech právní úpravy účinné od 1. ledna 2014 neužívání bytu samo o sobě výpovědním důvodem, jen stěží lze nájemci, jenž (údajně) byt neužívá k uspokojení své bytové potřeby (a současně neporušuje své povinnosti z nájmu vyplývající), přiznanou zákonnou ochranu odepřít, a to ani v situaci, kdy pronajímatelem je obec; neužívání bytu nájemcem nelze v současných právních poměrech podřadit ani pod výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. d/ o. z., neboť v něm použitou obecnou klauzuli je třeba vykládat restriktivně „ viz. rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp.zn. 26 Cdo 4134/2018.

25. Otázkou tedy bylo, zda ve věci zjištěné skutečnosti by mohly být považovány za tak mimořádné, aby odůvodnily možnost zasáhnout do práv žalobce způsobem spočívajícím v ukončení jeho na dobu neurčitou uzavřeného nájemního vztahu. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR zmiňuje případ sociálního či jiného obdobného bytu pronajímaného za nestandardně zvýhodněných podmínek určeného jen pro určité skupiny obyvatel. Soud má za to, že tyto parametry by měly být stranám známy v době uzavření nájemní smlouvy, že nájemce by měl vědět, že ze strany pronajímatele se mu dostává onoho zvýhodnění a právě skutečnost, že jej nevyužije a dá tím najevo, že nebylo důvodu jej oproti jiným zájemcům zvýhodnit, neboť svoji potřebu bydlení zjevně může naplnit jinde, je pak důvodem k oprávněnosti možné výpovědi.

26. Byt žalobce není oficiálně sociální byt, nejedná se ani o dům se sociálními byty a nejedná se ani o byt cíleně pronajímaný za zvýhodněných podmínek určitým skupinám obyvatel. Bylo zjištěno, že se jedná o byt snížené kvality ( III. kategorie ) a to zejména z toho důvodu, že sociální zařízení ( záchod ) je společné. Dle tvrzení žalovaného ve vyjádření k žalobě, bylypokračování - 8 - 7 C 318/2023byty v domě přidělovány osobám, které o to požádaly a v devadesátých letech byly s většinou nájemníků uzavřeny nájemní smlouvy, bez posuzování těchto osob, a to pouze na základě toho, kdo aktuálně byt obýval. V poměrech nového občanského zákoníku neužívání bytu není samo o sobě výpovědním důvodem, ani ve smlouvě doložené žalobcem nebylo uvedeno, že je jeho povinností byt užívat k bydlení. Pakliže plnil své další povinnosti ze smlouvy, mohl očekávat, že jeho nájemní vztah bude trvat dále. S tím také zřejmě přistoupil k tomu, že byt na své náklady zrekonstruoval. Především právě ta skutečnost, že žalobce vlastním nákladem byt zrekonstruoval ( nakonec tím jej svojí aktivitou vyjmul z kategorie bytu snížené kvality ), vede soud k pohledu, že nelze v daném případě shledat, že by neužívání bytu k bydlení mohlo být důvodem pro vypovězení nájmu. Byť tato otázka nebyla více zkoumána, vysvětlení žalobce, že byt zrekonstruoval, aby v něm v důchodu dožil, se s ohledem na jeho věk zdá být logická. Pokud by důvodem pro výpověď mělo být vodítko rozsudku Nejvyššího soudu ČR, sp.zn. 26 C 761/2021, které příkladmo cílí na sociální byty přidělované v rámci nějaké politiky, nemohlo by také být vnímáno jako spravedlivé, že v době výpovědi, již byt ani tomuto kritériu neodpovídá, a to právě díky investici žalobce. Soud při rozhodnutí zohlednil rovněž skutečnost, že žalobce nemohl předpokládat, že by jeho jednání mohlo vést k výpovědi z nájmu, když nebyl v situaci, kdy by mu byl byt pronajat jako byt určený pro určitou ( např. znevýhodněnou, či profesně vydělenou ) skupinu obyvatel a jak je uvedeno výše v poměrech nového občanského zákoníku ( a podle toho je nutno spor posuzovat, viz. § 3074 o.z. ) užívat byt k bydlení je právem žalobce, nikoli jeho povinností. V takovém případě je pak v prvé řadě třeba dostát předvídatelnosti práva a zásadě, že smlouvy mají být dodržovány. Z daného dokazování nelze přijmout jiný pohled, než že výpověď daná žalobci je neoprávněná27. Nad rámec uvedeného soud uvádí k námitce žalobce, že kdyby měl být dán výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1, písm. d) o.z. bylo by nutno považovat Výpověď danou žalovaný za neplatnou podle § 228 odst. 3 o.z., že ji nepovažuje za důvodnou. Odstavec 3 směřuje k tomu, že důvod musí být ve výpovědi uveden skutkově, pronajímatel nemusí uvádět právní kvalifikaci. Uvedl-li žalobce ve výpovědi, že důvodem je neužívání bytu k bydlení povinnosti dané tímto ustanovením dostál. Jak uvádí i žalovaným zmiňovaný rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp.zn. 26 Cdo 761/2021 „ je třeba připomenout, že pronajímatel je povinen ve výpovědi z nájmu bytu vymezit výpovědní důvod skutkově (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2018, sp. zn. 26 Cdo 5114/2017), nemusí však specifikovat, podle kterého konkrétního ustanovení (§ 2288, 2291 o. z.) nájem vypovídá (a učiní-li tak, není jeho názorem soud vázán), je jen věcí soudu, aby posoudil, které ustanovení upravující výpovědní důvody na dané skutkové vylíčení dopadá, a zda jde vskutku o důvod, pro který může pronajímatel nájem bytu vypovědět. „28. S ohledem na vše shora uvedené soud shledal, že výpověď je neoprávněná a žalobě vyhověl.

29. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 12 890 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna ve výši 7 500 Kč stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. ( tj. příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva, žaloba, replika k vyjádření žalovaného, účast na jednání před soudem dne 17.5.2024 ) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., tj. 1 500 Kč a odpovídající 21 % DPH dle § 137 odst. 3 o.s.ř. ve výši 1 890 Kč. Celkem tak bylo žalobci na náhradu nákladů řízení přiznáno 12 890 Kč.pokračování - 9 - 7 C 318/202330. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. a § 160 odst. 1 o.s.ř. uložil soud žalovanému povinnost zaplatit náhradu nákladů řízení žalobci ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalobce.