7 C 492/2023

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudcem Mgr. Filipem Jankem ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozený Anonymizováno . Anonymizováno . Anonymizováno Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované ad 1) Jméno zainteresované osoby 1/0 , narozená datum Adresa zainteresované osoby 1/0 žalovanému ad 2) Jméno zainteresované osoby 2/0 Datum narození zainteresované osoby 2/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 o žalobě na ochranu rušené držby

I. Žalovaní jsou povinni zdržet se rušení držby žalobce k bytu č. , hodnota, , nacházejícímu se v domě č.p. , Anonymizováno, , na pozemku parc.č.st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v kat. úz. , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, , u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha – východ, který žalobce užívá na základě podnájemní smlouvy ze dne 23.6.2022 uzavřené mezi žalobcem jako podnájemcem a žalovanými jako nájemci.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradu nákladů řízení částku ve výši 9 356 Kč do tří dnů od právní moci rozhodnutí k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce se svým návrhem doručeným soudu dne 21.12.2023 domáhal ochrany držby. Tvrdil, že dne 13.7.2022 měl převést na žalované, své rodiče, darovací smlouvou vlastnické právo k družstevnímu podílu v družstvu , právnická osoba, , IČ: , IČO, , se sídlem , adresa, , Anonymizováno, , jméno FO, ( dále také jen jako Družstvo, či Bytové družstvo ), ke kterému náleží právo nájmu družstevního bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, – , jméno FO, ( dále jen jako Byt, či Družstevní byt ). Žalovaní jsou také jako vlastníci příslušného družstevního podílu v současné době evidováni a mají s Družstvem uzavřenu nájemní smlouvu ze dne 1.9.2022. Žalobce dále tvrdil, že s žalovanými uzavřel dne 23.6.2022 právní jednání označené jako Smlouva o nájmu bytu, dle jejíhož článku 2.1 mu žalovaní přenechali do užívání předmětný Byt, a to na dobu 30 let ( dále také jen jako Nájemní smlouva ). Prohlásili přitom, že jsou členem Družstva a že je toto členství opravňuje k užívání Bytu. Obsahově se přes nesprávné označení smlouvy jedná dle žalobce o smlouvu podnájemní, podle níž byl žalobce oprávněn Byt dále bez souhlasu žalovaných pronajmout třetí osobě ( čl. 5.9 ) a žalovaní se zavázali zajistit žalobci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním Bytu. Touto smlouvou se žalovaní cítili být vázáni, jak plyne, mimojiné, i z jejich výpovědi Nájemní smlouvy ze dne 7.11.2023 adresované žalobci. Žalobce Byt dosud užívá na základě Nájemní smlouvy, svědčí mu tedy podnájemní právo k Bytu, hradí také s žalovanými sjednané nájemné spočívající ve splátkách anuity Družstvu. Dle žalobce mu takpokračování - 2 - , spisová značkasvědčí ( nejméně ) poslední držba podnájemního práva k Bytu v rozsahu Nájemní smlouvy. Skutečnosti, že Byt užívá na základě Nájemní smlouvy, jsou si vědomi i žalovaní, jak se podává z výzvy ze dne 21.12.2023. Touto výzvou byl žalobce, mimojiné, vyzván k tomu, aby Byt do 31.12.2023 předal žalovaným. Podle žalovaných užívá žalobce Byt protiprávně a neoprávněně jej podpronajal třetí osobě. Dle žalobce výše uvedenou výzvou ze dne 21.12.2023 žalovaní svémocně ruší jeho držbu, samotná žalovaná ad 1) ji rušila i vystoupením na zastupitelstvu obce , adresa, , Anonymizováno, , jméno FO, , kde tvrdila, že žalobce Byt neoprávněně podpronajal , osoba, . Žalobce se proto domáhal, aby byla žalovaným uložena povinnost zdržet se rušení jeho držby vztahující se k Bytu.

2. Podaná žaloba je zvláštním typem žaloby, žalobou z rušené držby ( dle ustanovení § 176 a násl. o.s.ř. ). V souladu s ustanovením § 177 odst. 1 o.s.ř. soud v tomto řízení postupoval tak, že ve věci nenařizoval jednání a ve stanovené 15 denní lhůtě o žalobě rozhodl. Žaloba nebyla před rozhodnutím žalovaným doručena, jak je k ustanovení § 180 o.s.ř. uváděno v Soudcovském komentáři, Wolters Kluwer, , adresa, , 2023, rozhoduje-li soud "od stolu", tedy bez nařízení jednání, usnesení vyhotoví a doručí účastníkům - žalovanému spolu s žalobou do vlastních rukou.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí k LV č. , hodnota, , pro obec , adresa, , Anonymizováno, , jméno FO, , kat. úz. , adresa, , bylo zjištěno, že vlastníkem pozemků parc. č. st. , Anonymizováno, ( jehož součástí je stavba ), pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bytového domu č.p. , Anonymizováno, a č.p. , Anonymizováno, , je , právnická osoba, , IČ: , IČO, , se sídlem , adresa, , Anonymizováno, , jméno FO, .

4. Z Dohody o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu uzavřené dne 13.7.2022 mezi žalobcem jako převodcem a žalovanými jako nabyvateli soud zjistil, že jí žalobce převáděl družstevní podíl v Družstvu spojený s právem nájmu ( užíváním ) družstevního bytu č. , hodnota, v , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , adresa, na žalované. A to bezúplatně, když šlo o převod ze syna na rodiče.

5. Ze Smlouvy o nájmu bytu uzavřené mezi , Anonymizováno, , adresa, jako pronajímatelem a žalovanými jako nájemci a k ní připojeného evidenčního listu bylo zjištěno, že žalovaným jako řádným členům Bytového družstva, se toto Bytové družstvo zavázalo přenechat k užívání družstevní byt č. , hodnota, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , adresa, . Žalovaní se zavázali za užívání bytu platit 4 990 Kč ( nájemné a služby ).

6. Ze Stanoviska Bytového družstva ze dne 11.12.2023 se podává, že Družstvo potvrzuje žalovaným, že jsou jeho členy a s jejich členstvím je spojeno vlastnictví družstevního podílu, s nímž je spojen pronájem bytu č. , hodnota, a garážového stání. Pokud , Jméno zainteresované osoby 0/0, ( žalobce ) podpronajal Byt dále, nemá o tomto podnájmu Družstvo evidenci a jedná se tak o podnájem nepovolený, porušující platební řád Družstva. Žádá tedy žalované, aby podnájem neprodleně nahlásili, případně, aby jej do 30.1.2024 ukončili.

7. Ze Smlouvy o nájmu bytu ze dne 23.6.2022 soud zjistil, že byla uzavírána mezi žalovanými označenými jako pronajímatel, a žalobcem označeným jako nájemce a žalovaní podle ní přenechali žalobci Byt, včetně garážového stání, do užívání za účelem bydlení na dobu určitou od 1.7.2022 do 1.7.2052. Žalobce se smluvně zavázal platit žalovaným za užívání předmětu nájmu nájemné ve výši měsíční splátky anuity ( čl. 4.1 ) a vedle nájemného také zálohy na služby ( čl. 4.3). Žalovaní jsou dle smlouvy povinni zajistit žalobci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním Bytu ( čl. 5.2 ). Podle čl. 5.9 smlouvy je žalobce oprávněn předmět nájmu či jeho část pronajmout/podnajmout či přenechat do užívání třetí osobě bez předchozího písemného souhlasu žalovaných.pokračování - 3 - , spisová značka8. Z výpisů bankovního účtu žalobce za období od 1.7.2022 do 21.12.2023 ( nejprve u UniCredit Bank a dále u AirBank ) bylo zjištěno, že žalobce pravidelně od září 2022 hradil platby sjednané ve Smlouvě o nájmu bytu ze dne 23.6.2022.

9. Z výpovědi podnájemní smlouvy s datem 7.11.2023 adresované žalovanými žalobci se podává, že žalovaní jí vypověděli žalobci podnájem sjednaný ve smlouvě ze dne 23.6.2022 označené nesprávně jako smlouva nájemní a to dle čl. 6.2 této smlouvy s 36 měsíční výpovědní dobou, končící dne 1.12.2026.

10. Z výzvy k upuštění od protiprávního jednání a k předání bytu ze dne 20.12.2023 adresované žalovanými, jako členy Družstva a nájemci Bytu, žalobci soud zjistil, že podle žalovaných je smlouva uzavřená mezi nimi a žalobcem dne 23.6.2022, označovaná jako původní nájemní smlouva, neplatná, neboť byla uzavřena subjekty, které k jejímu uzavření nebyly způsobilé, když v době jejího uzavření nebyli žalobci ještě členy Družstva a nebyli oprávněni smlouvu uzavřít. Nadto okamžikem, kdy došlo k převodu členského podílu v Družstvu na žalované, došlo podle nich také k zániku všech dosud uzavřených nájemních a od nich odvozených podnájemních smluv k Bytu. Podle žalovaných tak žalobce nedisponuje v daném okamžiku právním titulem k užívání Bytu a žádají jej tedy ve lhůtě do 31.12.2023 k jeho vyklizení a předání s tím, že nebude-li v této lhůtě Byt předán, budou nuceni přistoupit k učinění dalších právních kroků k vymáhání jejich práv.

11. Podle ustanovení § 988 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) držet lze právo, které lze právním jednáním převést na jiného a které připouští trvalý nebo opakovaný výkon.

12. Podle ustanovení § 989 odst. 2 o. z. jiné právo drží ten, kdo je počal vykonávat jako osoba, jíž takové právo podle zákona náleží, a komu jiné osoby ve shodě s ním plní.

13. Podle ustanovení § 1003 o.z. držbu není nikdo oprávněn svémocně rušit. Kdo byl v držbě rušen, může se domáhat, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav.

14. Podle ustanovení § 1007 odst. 1, 2 o.z., byl-li držitel z držby vypuzen, může se na vypuditeli domáhat, aby se zdržel dalšího vypuzení a obnovil původní stav. Proti žalobě na ochranu držby lze namítnout, že žalobce získal proti žalovanému nepravou držbu nebo že ho z držby vypudil. Vypuzení z držby práv nastane, když druhá strana odepře plnit, co dosud plnila, když někdo zabrání výkonu práva, nebo již nedbá povinnosti zdržet se nějakého konání.

15. Podle ustanovení § 1008 odst. 1 o.z. soud zamítne žalobu na ochranu nebo uchování držby, pokud bude žaloba podána po uplynutí šesti týdnů ode dne, kdy se žalobce dozvěděl o svém právu i o osobě, která držbu ohrožuje nebo ruší, nejdéle však do jednoho roku ode dne, kdy žalobce mohl své právo uplatnit poprvé.

16. Podle ustanovení § 176 o.s.ř. je - li z žaloby zřejmé, že se žalobce domáhá ochrany rušené držby, použije se ustanovení § 177 až § 180 o.s.ř.

17. Podle ustanovení § 177 odst. 1 o.s.ř. domáhá-li se žalobce ochrany rušené držby, soud o žalobě rozhodne do 15 dnů od zahájení řízení. Žalobce musí prokázat, že jde o svémocné rušení držby. Jednání není třeba nařizovat.

18. Podle ustanovení § 178 o.s.ř. se soud v řízení omezí na zjištění poslední držby a jejího svémocného rušení.

19. Podle ustanovení § 180 o.s.ř. platí, že ve věci samé rozhoduje soud usnesením.

20. Soud nejprve v řízení přezkoumal, zda byla zachována zákonná lhůta k podání žaloby na ochranu držby ve smyslu ustanovení § 1008 odst. 1 o.z. Tato podmínka byla splněna, neboť, jak žalobce doložil, byl k předání bytu vyzván žalovanými dopisem ze dne 20.12.2023, přičemž žaloba byla podána následujícího dne, tj. 22.12.2023.pokračování - 4 - , spisová značka21. Řízení ve věcech ochrany z rušené držby je svou povahou srovnatelné s řízením o předběžném opatření, neboť jak vyplývá z ustanovení § 177 až § 180 o. s. ř., rozhodnutím soudu není jakkoli prejudikována případně sporná otázka právních vztahů, které stojí v pozadí rušené držby, tj. nedochází tak k posuzování právních otázek týkajících se např. oprávněnosti, řádnosti či poctivosti držby. O tom svědčí zejména pokyn zákonodárce soudu, aby se v řízení omezil pouze na zjišťování faktického skutkového stavu, tj. zjištění poslední držby a jejího svémocného rušení (§ 178 o. s. ř.) a požadavky na rychlost soudního rozhodování ( lhůty stanovené pro rozhodování soudů v těchto řízeních neumožňují rozsáhlé a podrobné zkoumání ). „ Smyslem žaloby z rušené držby není ochrana práva, nýbrž ochrana pokojného stavu; proto obecný soud nezkoumá, zda jde o držbu řádnou, poctivou nebo pravou. Pro úspěšnost žaloby je nutné, aby žalobce prokázal, že je držitelem práva, které žalovaný ruší; obecný soud zkoumá zejména skutkový stav a přihlédne ke všem podstatným okolnostem posuzované věci“ ( usnesení Ústavního soudu ze dne 20. 12. 2017, sp. zn. IV. ÚS 3074/17 ).

22. K úspěchu žaloby není třeba prokazovat kvalifikovanou držbu, ochrany požívá nejen držba řádná, poctivá a pravá, ale i držba nepoctivá, neřádná a nepravá. Podmínkou úspěchu žaloby je tak držba žalobce a její svémocné rušení žalovaným, který má proti žalobě k dispozici jen omezený okruh námitek. Žalobcem je rušený držitel práva, žalovaným je rušitel, a to bez ohledu na to, zda si osobuje držbu či zda vůbec jeho jednání je způsobilé být předmětem držby práva. Může to být nejen ten, kdo je účastníkem právního vztahu, týkajícího se rušené držby (např. povinný z výměnku), ale i jakákoli třetí osoba, která držbu ruší; žalovat lze i univerzálního nástupce rušitele. Jestliže někdo vykonal rušební čin z rozkazu jiného (např. posel), lze žalovat oba. Vyloučena je však žaloba na orgán veřejné moci, resp. osobu jednající jeho jménem, ruší-li držbu v rámci výkonu své pravomoci (srovnej Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, 114-118 s.).

23. Žalobce k úspěchu své žaloby musí pouze prokázat, že jde o svémocné rušení držby, tedy že byl držitelem práva, že je před zásahem žalovaných pokojně vykonával, a že toto jeho právo žalovaní ruší. Jednání v prvním stupni přitom není třeba nařizovat, vyhovění žalobě nepředstavuje překážku věci pravomocně rozhodnuté ve vztahu k eventuální pozdější petitorní žalobě.

24. Soud z listinných důkazů dospěl k závěru, že se žalovaní právním jednáním dne 23.6.2022, nazvaným jeho účastníky jako smlouva o nájmu bytu, přičemž obsahově se mělo jednat o smlouvu podnájemní, zavázali přenechat žalobci k užívání družstevní byt č. , hodnota, s garážovým stáním, nacházející se v domě č.p. , Anonymizováno, , v , adresa, , Anonymizováno, , jméno FO, . Podle této dohody také žalobce postupoval, když dotčený byt mohl podle ní i dále pronajmout třetí osobě a když po dobu delší jednoho roku platil sjednané nájemné ve výši splátek nesplacené anuity družstevního bytu a také zálohy na služby ve výši úhrady za užívání bytu uváděné v evidenčním listu, tedy platby, které by jinak byly hrazeny žalovanými. Žalovaní s tímto byli nepochybně po dlouhou dobu srozuměni, když proti danému stavu nikterak nevystupovali a to až do listopadu 2023, kdy ( stále v intencích smlouvy ze dne 23.6.2022 ) žalobci sjednaný podnájem s 3 letou výpovědní lhůtou vypověděli.

25. Nabývání držby jiného než vlastnického práva je upraveno v ustanovení § 989 odst. 2 o. z., podle nějž není nutné, aby tu byl právní titul, o který se nabytí držby opírá ( není ani nutné prokazovat, že žalobce je subjektem drženého práva např. na základě smluvního ujednání ). Nezbytné však je, aby bylo prokázáno, že určitá osoba se začala chovat způsobem odpovídajícím obsahu nějakého práva a druhá strana ve shodě s ní začala plnit. Jak uvádí komentované znění tohoto ustanovení, držba jiného než vlastnického práva vyžaduje, aby držitel počal vykonávat obsah daného práva, tj. počal se chovat způsobem, který dané právo v sobě obsahuje. Není nezbytné, aby právo skutečně existovalo ( Občanský zákoník, Komentář, Svazek III., Wolters Kluwer, Praha, 2022 ).pokračování - 5 - , spisová značkaTakovýmto právem nepochybně může být i právo podnájemní a tedy také ochrany toto práva se lze žalobou z rušené držby dle § 176 a násl. o.s.ř. domáhat26. Žalobci dle soudu svědčí držba práva spočívajícího v užívání žalobou dotčeného bytu. Žalovaní však dopisem ze dne 21.12.2023 vyzvali žalobce k vyklizení a předání tohoto bytu, čímž byl naplněn předpoklad rušení držby práv podle ustanovení § 1003 o.z. Rušením držby totiž může být i zákaz držbu dále vykonávat, což dopis žalovaných s výzvou k vyklizení bytu a oznámením dalších právních kroků v případě jejímu nevyhovění, nepochybně naplňuje.

27. Soud proto shledal žalobu důvodnou a vyhověl jí.

28. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 a § 151 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 9 356 Kč, sestávající se ze soudního poplatku ve výši 5 000 Kč a z odměny ve výši 3 000 Kč za dva úkony právní služby ( převzetí a příprava zastoupení, podání žaloby ) po 1 500 Kč podle ustanovení § 7 bod 4., § 9 odst. 1 advokátního tarifu, z náhrady hotových výdajů ve výši 300 Kč ke každému úkonu právní služby podle ustanovení § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu, tj. 600 Kč a odpovídající 21 % DPH ve výši 756 Kč dle § 137 odst. 3 o.s.ř.

29. O lhůtě ke splnění povinnosti byla určena podle ustanovení § 160 odst. 1, část věty před středníkem o. s. ř., neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal soud důvody. Povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení k rukám jeho zástupce byla uložena podle § 149 odst. 1 o.s.ř.