7 C 92/2021

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudcem Mgr. Filipem Jankem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně sídlem adresa žalobkyně zastoupeného advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované , PSČ obec zastoupeného advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení a předání nemovitostí <b>I. Žaloba, jíž se žalobkyně po žalované domáhala vyklizení a předání nemovitostí v obci [obec], se zamítá.</b> <b>II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení částku ve výši 15 242,52 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.</b> 1. Žalobou podanou soudu se žalobkyně domáhala uložení povinnosti žalované vyklidit pozemky v katastrálním území a obci [obec] a vyklizené je žalobkyni předat. Tvrdila, že je pokračování - 2 - 7 C 92/2021 výlučným vlastníkem níže uvedených nemovitostí: pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba: [adresa], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba: [adresa], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba: [adresa] a pozemku parc. [číslo] vše v katastrálním území a obci [obec], zapsaných na LV č. [rok], u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha – východ (dále jen„ předmětné nemovitosti“).

2. Žalobkyně dále tvrdila, že uzavřela dne 16.1.2017 s žalovanou nájemní smlouvu, na jejímž základě jí předmětné nemovitosti pronajala na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou šesti měsíců. Přičemž žalovaná byla, mimojiné, povinna hradit za pronájem těchto nemovitostí, které užívala za účelem provozování své podnikatelské činnosti - kamenictví, roční nájemné ve výši 300 000 Kč, s roční splatností, a to nejpozději do 10. dne následujícího měsíce za zúčtovací období, za které bylo nájemné hrazeno. Podle žalobkyně neplnila žalovaná sjednanou povinnost, když žalobkyni na nájemném za období prvního roku trvání smlouvy ve lhůtě splatnosti, ani později ničeho nezaplatila. S ohledem na to žalobkyně v souladu s čl. V. nájemní smlouvy písemnou výpovědí ze dne 1.9.2018 nájemní smlouvu vypověděla. Výpověď byla žalované doručena dne 13.9.2018 do e-mailové schránky tehdejší jednatelky žalované, paní [jméno] [příjmení]. V souladu se smlouvou byla žalovaná povinna po uplynutí výpovědní lhůty nemovitosti vyklidit a vyklizené předat žalobkyni. Byť proti výpovědi nepodala žalovaná žádné námitky ve smyslu § 2314 odst. 1 o.z., ani přes výzvy žalobkyně nemovitosti nevyklidila. Žalobkyně byla proto nucena podat žalobu.

3. Žalovaná nárok uplatněný žalobou neuznala. Potvrdila, že s žalobkyní uzavřela dne 16.1.2017 nájemní smlouvu, poukazovala však na ustanovení čl. VI, písm. f) nájemní smlouvy, kde účastníci dohodli, že„ budou pro zasílání informací používat elektronické adresy v záhlaví této smlouvy, přičemž případná výpověď musí být podána v zákonem stanovené formě„. V záhlaví smlouvy byla u žalované uvedena elektronická adresa: [email]. Dále dne 20.1.2017 uzavřely strany Dodatek ke Smlouvě o nájmu ze dne 16.1.2017, ve kterém rovněž dohodly, že„ Veškeré informace, oznámení a písemná komunikace ze strany pronajímatele nájemci bude akceptována pouze na platném e-mailu firmy [právnická osoba], a to [email]. Doplnila, že dne 4.5.2017 byl uzavřen další Dodatek č.1 ke Smlouvě o nájmu (prostoru sloužícího k podnikání) ze dne 16.1.2017, kde strany, mimojiné, sjednaly, že nájem se uzavírá na dobu určitou. Zároveň vyloučily aplikaci § 2232 o.z. o výpovědi bez výpovědní doby.

4. Podle žalované je výpověď ze dne 1.9.2018 neoprávněná, neplatná, zdánlivá a je též v rozporu s dobrými mravy. Žalovaná namítala, že výpověď nebyla dána v účastníky a zákonem stanovené formě, neboť ta musí být dle § 2286 odst. 1 o.z. písemná a z ujednání stran je patrné, že bylo jejich vůlí pro případnou výpověď zachovat nějaký z privilegovaných způsobů doručení, tedy zejména poštovní přepravou, datovou schránkou či s kvalifikovaným certifikátem. Jinak by ujednání o zákonné formě v kontextu s ujednáním o doručování postrádalo smysl. Výpověď je dle žalované neplatná i z důvodu, že nebyla zaslána na řádnou e-mailovou adresu uvedenou ve smlouvě [email], nýbrž na adresu již bývalé jednatelky [jméno] [příjmení], a to [email]. Výpovědní lhůta tak ani nemohla začít běžet. Ovšem i kdyby byla výpověď zaslána na správnou adresu, trvala žalovaná na tom, že ani tehdy nemůže být považována za platnou pro nedodržení privilegovaného způsobu doručení. pokračování - 3 - 7 C 92/2021 5. Žalobkyně rovněž dle žalované ve výpovědi dostatečně nevymezila její důvody, pouze stroze odkázala na § 2308 o.z., důvod výpovědi je tak nejasný, nesrozumitelný a neurčitý. Z výpovědi není jasné, co bylo vůlí žalobkyně, nelze tuto vůli určit ani výkladem. Není jasné, na základě jakého ustanovení zákona chtěla žalobkyně nájem vypovědět, tedy ani jaká by měla být případná délka výpovědní doby. Pokud žalobkyně ve výpovědi uvádí, že žalovaná neuhradila ve lhůtě splatnosti nájemné, poukazovala žalovaná na skutečnost, že si strany v nájemní smlouvě (a jejím dodatku) dohodly možnost zápočtu nákladů větších oprav, technických vad budov, či rekonstrukcí prováděných nájemcem. Žalovaná také žalobkyni oznamovala opakovaně písemně vady a provedla na nemovitostech opravy v celkové výši 873 356,89 Kč. Tuto částku si v souladu se smlouvou započetla na úhradu nájemného zápočtem ze dne 15.9.2019. Navíc v Dodatku smlouvy strany dojednaly, že je žalovaná osvobozena po dobu 6 měsíců od podpisu nájemní smlouvy od platby nájemného. Na některé z těchto skutečností upozornila žalovaná žalobkyni v přípise ze dne 16.8.2019. K její pozdější reakci na výpověď došlo z toho důvodu, že písemnosti (výpověď ze dne 1.9.2018) byly zasílány na adresu bývalé jednatelky, která ve funkci jednatelky v předmětné době již skončila. K zániku její funkce došlo ke dni 26.8.2018, byť v rejstříku to bylo zveřejněno až dne 17.10.2018. Reagovala-li žalovaná opožděně, nemůže jí to jít k tíži, když žalobkyně nedodržela náležitosti podání výpovědi, jak byly stranami sjednány.

6. Dle žalované existuje mezi stranami mnoho sporných skutečností, a to i obecně ohledně vlastnictví žalobkyně k dotčeným nemovitostem, když v minulosti podal pan [příjmení] [příjmení], zakladatel žalobkyně i žalované, žalobu o určení vlastnictví k této společnosti. Ve věci podával též na Policii ČR trestní oznámení pro podezření z podvodu. Žalovaná taktéž uvedla, že jako poddlužník uhradila za žalobkyni dlužnou pohledávku ve výši 303 737 Kč stanovenou v exekučním příkazu na přikázání jiné peněžité pohledávky FÚ pro Středočeský kraj ze dne 15.2.2021, č.j. 613052/21/2101-00540-209411, ve vazbě na nájemné ze smlouvy o pronájmu nemovitosti. Pokud by byla výpověď platná a žalovaná nebyla oprávněným nájemcem předmětných prostor, pak by se žalobkyně na úkor žalované bezdůvodně obohatila. Vzhledem k nevyjasněným vlastnickým vztahům k žalobkyni, kde se [příjmení] [příjmení] považoval a považuje za vlastníka žalobkyně a tedy i předmětných nemovitostí, hradil za žalobkyni její exekuce, uhradil za ni také daň z nabytí nemovitostí ve výši 1 500 000 Kč, platil poplatky a penále. Částky, které takto za žalobkyni hradil, by převyšovaly tvrzený dluh a podaná výpověď je tak zjevně v rozporu s dobrými mravy.

7. Ve své replice k vyjádření žalované žalobkyně předně důrazně popřela, že by s žalovanou uzavřela ke smlouvě o nájmu ze dne 16.1.2017 nějaký dodatek či dodatek č.

1. Ujednání v dodatcích, na něž odkazovala žalovaná, odmítla. Nesouhlasila také s právním hodnocením výpovědi nájemní smlouvy učiněným žalovanou. Je pravdou, že v nájemní smlouvě bylo sjednáno, že výpověď musí být podána v zákonem stanovené formě, to však žalobkyně bezezbytku dodržela. Poukázala na skutečnost, že nájemní smlouva byla sjednána na dobu neurčitou a na posuzovanou věc tak dopadají ustanovení § 2312 a násl. o.z., nikoli již ustanovení § 2308 až 2311 o.z., která se použijí u nájmu sjednaného na dobu určitou. Z toho vyplývá, že výpověď nemusí být písemná, neboť dle § 2312 o.z., upravujícího výpověď nájmu na dobu neurčitou, není stanovena forma výpovědi. Nakonec ani v ustanovení § 2308 až 2311 o.z. není forma stanovena, výpověď by tak musela být i v tomto případě písemná v případech uvedených v § 564, tedy v kontextu úpravy nájmu prostoru sloužícího podnikání, jestliže by si to strany sjednaly. Ustanovení § 2286 o.z. se vztahu k výpovědi nájmu bytu a na posuzovaný případ se nepoužije, jeho obdobné užití ve smyslu § 2311 o.z. je třeba odmítnout. K písemné formě výpovědi dále poukázala na ustanovení § 562 odst. 1 o.z., z něhož dovozovala, že zaslání výpovědi elektronickou cestou do e-mailové schránky tehdejší jednatelky žalované by písemné pokračování - 4 - 7 C 92/2021 formě dostálo. Tedy, i kdyby musela být výpověď písemná, což dle žalobkyně pro daný případ ani smluvní ujednání stran, ani zákonná úprava nepožaduje, výpověď v písemné formě zaslána byla.

8. Žalobkyně se také vyjádřila k námitkám ohledně způsobu zasílání výpovědi. Uvedla, že způsob zasílání oznámení ujednaný s žalovanou, byl sjednán pro efektivnější komunikaci. V žádném případě nelze dospět k závěru, že jeho případné nedodržení (zaslání výpovědi na jinou, než uváděnou e-mailovou adresu) zakládá bez dalšího neplatnost zaslané výpovědi, žádná sankce či jiný právní následek za nedodržení sjednaného způsobu zasílání oznámení sjednán nebyl. Nadto, i kdyby byla sjednána výlučnost smluveného způsobu komunikace, dle ustálené soudní praxe, je třeba učinit závěr, že projev vůle (výpověď) je doručen adresátovi (žalované), tím, že se dostane do sféry jeho dispozice, čímž je třeba rozumět i objektivní možnost adresáta (žalované) seznámit se s obsahem zásilky. Žalovaná ani doručení, respektive obdržení výpovědi nezpochybňuje, do její dispozice se výpověď dostala. Ohledně námitek týkajících se neurčitosti a nevymezení důvodů výpovědi žalobkyně setrvala na tom, že z výpovědi je její vůle učinit výpověď nájemní smlouvy jasná a nezpochybnitelná. Pokud jde o uvedení důvodu, ten dle žalobkyně ani nemusí být uváděn, což dovozovala ze znění čl. V, písm. b) nájemní smlouvy a skutečnosti, že ustanovení § 2310 o.z. (pokud by na danou smlouvu mělo být užito), je dispozitivní. Tvrdila dále, že danou výpověď přesto jasně a srozumitelně odůvodnila, když uvedla, že důvodem je neplacení nájemného.

9. Další námitky žalované (ohledně údajného odstupného, údajných oprav, provedeného zápočtu apod.) považovala žalobkyně za irrelevantní. Setrvala na tom, že žalovanou nikdy neuzavřela údajné dodatky, o něž se namítaná tvrzení žalované opírají. Jakýkoli zápočet provedený ze strany žalované vůči jakékoli pohledávce nájemného, by musel vycházet z toho, že investice žalované byly žalobkyní odsouhlaseny. To se nestalo. Námitky žalované považovala za účelové a neopodstatněné i z toho pohledu, že byly uplatněny až po dlouhé době. Poukazovala v této souvislosti na nedodržení ustanovení § 2314 odst. 1 o.z., čímž žalované zaniklo právo na přezkoumání odůvodněnosti výpovědi.

10. K tvrzení, že mezi stranami existuje mnoho sporných skutečností, a to i obecně ohledně vlastnictví žalobkyně k dotčeným nemovitostem, a k možnému podvodu, uvedla žalobkyně, že nesouvisí s posuzovanou věcí. Zmíněné řízení o určení vlastnictví k žalobkyni vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp.zn. 42 C 134/2019 bylo zastaveno, neboť pan [příjmení] [příjmení] nezaplatil soudní poplatek. Ze strany Policie ČR nebylo ani k trestnímu oznámení pana [příjmení] zjištěno žádné podvodné jednání žalobkyně, či že by žalobkyně nabyla žalobou dotčené nemovitosti na základě neplatného právního jednání. Taková tvrzení žalované jsou irrelevantní, mají pouze navodit negativní obraz o žalobkyni a žalobkyně se proti nim důrazně ohrazuje.

11. Z provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav: Žalobkyně je zapsána jako výlučný vlastník předmětných nemovitostí v katastru nemovitostí. Dne 16.1.2017 jako vlastník nemovitostí v pozici pronajímatele uzavřela s žalovanou v pozici nájemce smlouvu o pronájmu předmětných nemovitostí. Za žalobkyni smlouvu podepsal její tehdejší jednatel [jméno] [příjmení], za žalovanou její tehdejší jednatel [příjmení] [příjmení]. Ve smlouvě ze dne 16.1.2017 dohodli pronájem nemovitostí na dobu neurčitou za roční nájemné ve výši 300 000 Kč, splatné ročně, a to nejpozději do 10. dne následujícího měsíce za zúčtovací období, za které je nájemné hrazeno. Dohodli se též na tom, že investice nájemce do předmětu nájmu odsouhlasené pokračování - 5 - 7 C 92/2021 písemnou formou, budou započteny do úhrady nájemného. Bylo též, mimojiné, sjednáno oprávnění nájemce využívat nemovitosti ke komerčním účelům, zřídit v nich sídlo právnické osoby, či je pronajmout třetí osobě. V čl. V nájemní smlouvy uvedli, že smlouva je uzavřena na dobu určitou s výpovědní lhůtou 6 měsíců. Nájem může být ukončen výpovědí jedné ze smluvních stran, a to v souladu s aktuálně platnými a účinnými ustanoveními zákona. Podle závěrečných ustanovení smlouvy jakékoli změny či doplňky této smlouvy lze provést písemnou formou, odsouhlasenou oběma stranami. V článku VI, písm. f) závěrečných ustanovení (nad razítky stran a podpisy jednatelů) dohodli, že veškerá oznámení učiněná v souvislosti s touto smlouvou musí být doručena doporučenou poštou. Oznámení na základě této smlouvy budou považována za doručená pět pracovních dnů po podání doporučené pošty příslušným níže uvedeným odesílatelem nebo jiným odesílatelem, kterého může strana v budoucnosti určit rovněž takovým oznámením, a to na adresy uvedené v záhlaví této smlouvy. Pro efektivnější komunikaci se obě strany dohodly, že budou pro zasílání informací používat elektronické adresy uvedené v záhlaví této smlouvy, přičemž případná výpověď musí být podána v zákonem stanovené formě. V záhlaví smlouvy jako e-mailový kontakt žalované je uváděna adresa: [email] (výpis z Katastru nemovitostí LV 1993, nájemní smlouva ze dne 16. ledna 2017, výpis z obchodního rejstříku žalobkyně, výpis z obchodního rejstříku žalované).

12. Krátce po uzavření nájemní smlouvy došlo dne 20.1.2017 k uzavření Dodatku ke Smlouvě o nájmu ze dne 16.1.2017. Za strany jednali opět [jméno] [příjmení] a [příjmení] [příjmení] a dohodli změny práv a povinností nájemce. Nadále například nebyl třeba souhlas pronajímatele se stavebními úpravami či rekonstrukcí, postačilo oznámení činnosti pronajímateli. Podle dodatku náklady větších (tj. nad 1 000 Kč) oprav, technických vad budov či rekonstrukcí nájemce pouze oznámí pronajímateli písemně. Jestliže se pronajímatel nevyjádří písemně do 1 týdne od tohoto oznámení, má nájemce právo vady opravit, nebo je nechat opravit. Tyto náklady nájemce vyčíslí a následně po oznámení pronajímateli započte do úhrady nájemného a ostatních poplatků. Na základě dodatku je také nájemce osvobozen po dobu 6 měsíců úhrady nájemného od podpisu nájemní smlouvy, tj. je povinen platit řádné nájemné od 16.7.2017. Konečně dodatek uvádí, že všechny informace, oznámení a písemná komunikace ze strany pronajímatele nájemci bude akceptována pouze na platném e-mailu žalované, a to: [email] (dodatek ke smlouvě o nájmu ze dne 16.1.2017).

13. Dne 4.5.2017 byl uzavřen další dodatek k nájemní smlouvě, nyní již za strany jednali noví jednatelé, na straně žalobkyně [jméno] [příjmení] a na straně žalované [jméno] [příjmení]. V dodatku především změnili dobu nájmu a doplnili další ustanovení. Podle dodatku se nájemní vztah uzavírá na dobu určitou, a to konkrétně na období nájmu od podpisu nájemní smlouvy na 49 roků po sobě jdoucích. Pro případ nepředpokládaného ukončení nájemního vztahu má dle dodatku náležet žalované odstupné, jehož výše je odvozována od délky trvání nájemního vztahu. Dodatek je u podpisu jednatele žalobkyně opatřen ověřovací doložkou, podle které jednatel [jméno] [příjmení] uznal dne 26.8.2017 před úřadem Města Prievidza podpis na listině za svůj vlastní (Dodatek č. 1 ke Smlouvě o nájmu (prostoru sloužícího k podnikání) ze dne 16.1.2017).

14. Dne 13.9.2018 zaslala žalobkyně na emailovou adresu [email] výpověď nájemní smlouvy datovanou dne 1.9.2018. V podání označila věc: Výpověď nájemní smlouvy a v textu odkazovala na nájemní smlouvu na pronájem souboru nemovitostí uzavřenou dne 16.1.2017. K odůvodnění uvedla„ Vzhledem k tomu, že jste ve sjednané lhůtě splatnosti dle smlouvy neuhradili nájemné, tímto ve smyslu § 2308 a násl. zákona č. 89/2012, občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů smlouvu vypovídáme.„ Ve výpovědi byla žalovaná vyzvána k vyklizení předmětných prostor. Výpověď nebyla podepsána kvalifikovaným pokračování - 6 - 7 C 92/2021 elektronickým podpisem. Protože žalovaná prostory nevyklidila, byla jí dne 6.5.2019 ze strany žalobkyně zaslána opakovaná výzva k vyklizení a předání pronajatých prostor. Ani na tuto výzvu nebylo ze strany žalované reagováno předáním prostor, proto zaslala žalobkyně dne 13.8.2020 žalované předžalobní výzvu. Na předžalobní výzvu odpověděla žalovaná dopisem ze dne 16.8.2019, ve kterém namítala neplatnost dané výpovědi. Na adrese pronajatých nemovitostí žalovaná nadále podniká (výpověď nájemní smlouvy ze dne 1.9.2018, print screen emailové korespondence ze dne 13. 9. 2018, opakovaná výzva k vyklizení a předání pronajatých prostor ze dne 30. 4. 2019 s dodejkou ze dne 6. 5. 2019, předžalobní výzva ke splnění povinnosti s datem 12. 8. 2020, doručenka datové schránky ze dne 13. 8. 2020, sdělení ve věci neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy s datem 16. srpna 2019, print screen webových stránek [webová adresa]).

15. K dodatku uzavřenému stranami dne 20.1.2017 byla připojena listina v anglickém znění týkající se [právnická osoba] [anonymizováno] – akciový certifikát, jehož vlastníkem dle záhlaví dodatku měl být [příjmení] [příjmení] a měl být na jeho základě jediným akcionářem této [právnická osoba] [anonymizováno], reg. [číslo] která je jediným společníkem žalobkyně. Připojený certifikát je, jak bylo zjištěno v rámci šetření trestního oznámení podaného [jméno] [příjmení] na Policii ČR, neplatný, neodpovídající požadavkům seychelského práva. Z usnesení Policie ČR se podává pohled [jméno] [příjmení], podle něhož byl podveden, když své nemovitosti v hodnotě 40 milionů Kč převedl na základě kupní smlouvy ze dne 14.12.2016 na žalobkyni založenou [datum], jejímž jediným společníkem je [právnická osoba], právnická osoba založená dne 2.11.2016 na Seychelských ostrovech, s tím, že se měl on, [příjmení] [příjmení], stát jediným akcionářem této seychelské společnosti. Přitom doklad o vlastnictví této společnosti, akciový certifikát No. 1, který mu byl předán, je falešný, nemůže na jeho základě vykonávat akcionářská práva ve [právnická osoba] [anonymizováno] a tedy ani vliv na společnost žalobkyně. Úhrada kupní ceny za jeho nemovitosti byla provedena zápočtem neexistujících pohledávek a on tak přišel o celoživotní majetek. V průběhu šetření se však dle Policie ČR nepodařilo obstarat důkazy, že kupní byla uzavřena s podvodným úmyslem a verzi [jméno] [příjmení] se nepodařilo prokázat v míře odůvodňující zahájení trestního stíhání. Dle Policie ČR nebyly zjištěny okolnosti ani vztahy mezi osobami, z nichž by vyplynulo, že žalobkyně nabyla nemovitý majetek trestnou činností nebo jej nabyla na základě neplatného právního úkonu (dodatek ke smlouvě o nájmu ze dne 16.1.2017, usnesení policejního orgánu PČR o zrušení zajištění předmětných nemovitostí ze dne 17. 6.2021).

16. Ze zprávy Mestského úradu [územní celek] a připojeného listu osvědčovací knihy bylo zjištěno, že podle osvědčovací knihy [stát. instituce] bylo dne 26.9.2017 provedeno osvědčení pravosti podpisu pana [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa], na Dodatku č.1 ke smlouvě o nájmu za [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. Úkon je zapsán pod pořadovým [číslo] knihy.

17. S ohledem na níže soudem přijatý pohled na neplatnost výpovědi nájemní smlouvy ze dne 1.9.2018, který vychází také ze zjištění, že opakovaná tvrzení žalobkyně o neuzavření Dodatku č. 1 k nájemní smlouvě jsou nepravdivá a nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, se další dokazování (provedené v době, kdy nebyla jasná otázka podpisu Dodatku č.1) ukázalo jako pro věc nepodstatné. Z dokazování provedeného (sdělením Finančního úřadu pro Středočeský kraj ze dne 19. 5. 2021, oznámením o vyrovnání pohledávky s datem 16. 9. 2019, vyrozuměním o zahájení exekuce č. j. [číslo jednací], oznámením o provedení příkazu k úhradě na částku 13 737 Kč, oznámením o vyrovnání pohledávky ze dne 16. 9. 2019, vyrozuměním o zahájení exekuce č. j. [číslo jednací], oznámením o provedení příkazu k úhradě na částky 4 958 Kč a 14 89 Kč, prohlášením o jednostranném zápočtu pohledávek ze dne 15. srpna 2019, oznámením pronajímateli s datem 14. 8. 2017, opakovaným oznámením pronajímateli ze dne 21. 9. 2017, pokračování - 7 - 7 C 92/2021 rozhodnutím o zastavení daňové exekuce s datem 17. 3. 2021, exekuční příkazem na přikázání jiné peněžité pohledávky ze dne 15. 2. 2021, č. j. 613053/21/2101 k vymožení nedoplatku 305 737 Kč, vyrozumění o právní moci ze dne 9. 3. 2021), soud tak žádné závěry pro věc nečinil.

18. Návrh na doplnění dokazování dalšími listinami žalované týkajících se exekucí, plateb po výpovědi, zápočtu, fakturami, plnou mocí procesní a výzvou k vydání věci a návrhy žalobkyně na doplnění dokazování výslechem jednatele pana [příjmení], svědeckým výslechem pana [jméno] [příjmení], znaleckým posudkem ke zkoumání podpisu jednatele [příjmení] na dodatku nájemní smlouvy ze dne [datum] soud jako nadbytečné zamítl. Je přesvědčen o tom, že bylo možno ve věci rozhodnout, aniž by bylo třeba provedení těchto důkazů. Rozhodnutí soudu vychází zejména ze zjištění učiněných z uzavřené nájemní smlouvy, jejího dodatku ze dne 4.5.2017 a výpovědi ze dne 1.9.2018, které soud považuje pro věc za dostatečná, a z právního posouzení těchto zjištění. Navrhované doplnění dokazování mělo z větší části potvrzovat či vyvracet další vztahy, platby apod. mezi účastníky, pro přijaté posouzení věci není potřebné a nemá na něj vliv. Současně má soud za to, že pro rozhodnutí ve věci není třeba řešit veškeré námitky účastníků a vést dokazování ke všem mezi nimi sporným otázkám, jak byly v průběhu řízení sdělovány. <i>19. Podle § 559 zák.č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen o.z.) každý má právo zvolit si pro</i> <i>právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem.</i> <i>Podle § 561 odst. 1 o.z. k platnosti právního jednání učiněného v písemné formě se vyžaduje podpis jednajícího. Podpis může být nahrazen mechanickými prostředky tam, kde je to obvyklé. Jiný právní předpis stanoví, jak lze při právním jednání učiněném elektronickými prostředky písemnost elektronicky podepsat.</i> <i>Podle § 562 odst. 1 o.z. písemná forma je zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby.</i> <i>Podle § 586 odst. 1 o.z. je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba.</i> <i>Podle § 586 odst. 2 o.z. nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost právního jednání, považuje se právní jednání za platné.</i> <i>Podle § 2201 o.z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.</i> <i>Podle § 2286 ost. 1 o.z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.</i> <i>Podle § 2302 odst. 1 o.z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.</i> <i>Podle § 2308 nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby,</i> <i>a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen,</i> <i>b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo</i> pokračování - 8 - 7 C 92/2021 <i>c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci</i> <i>Podle § 2310 odst. 1 o.z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Podle odstavce druhého je výpovědní doba tříměsíční.</i> <i>Podle § 2311 o.z. ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně.</i> <i>Podle § 2314 odst. 1 o.z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.</i> 20. Spornou a rozhodující otázkou pro posouzení sporu bylo posouzení, zda došlo platně k výpovědi nájemní smlouvy, přičemž bylo potřeba vyřešit rovněž otázku uzavírání dodatků k nájemní smlouvě, neboť do posouzení platnosti dané výpovědi se promítal fakt, zda nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, jak tvrdila žalovaná, či na dobu neurčitou, jak tvrdila žalobkyně.

21. Po provedeném dokazování má soud za prokázané, že účastníci uzavřeli dne 16.1.2017 nájemní smlouvu k předmětným nemovitostem. Tyto nemovitosti měla žalovaná užívat a také užívá k podnikatelské činnosti, když v nich provozuje kamenictví. Kromě obecné úpravy nájemní smlouvy § 2201 a násl. o.z., je tak třeba posuzovat spor i z pohledu zvláštního ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání - § 2302 a násl. o.z. Nájemní smlouva byla zprvu uzavřena na dobu neurčitou, dodatkem uzavřeným dne 4.5.2017 však došlo ke změně původně uzavřené smlouvy. Podle tohoto dodatku se nájemní vztah uzavírá na dobu určitou, a to konkrétně na období nájmu od podpisu nájemní smlouvy na 49 roků po sobě jdoucích. Žalobkyně původně důrazně a opakovaně popírala, že by byl tento dodatek (stejně jako dodatek předchozí) uzavřen. Na své námitce trvala i ve chvíli, kdy byla doložena kopie dodatku s úředně ověřeným podpisem jednatele [jméno] [příjmení]. Až ve chvíli, kdy také dotazem na Mestský úrad [anonymizováno] bylo potvrzeno, že [jméno] [příjmení] uznal dne [datum] před úřadem [územní celek] podpis na listině za svůj vlastní, uvedla, že měla za to, že předmětný dodatek nepodepsala a že bude respektovat závěr soudu, který z listiny učiní. Závěr soudu v této otázce je takový, že smlouvu je nutno posuzovat jako smlouvu uzavřenou na dobu určitou, když ve smlouvě předpokládaným způsobem došlo formou písemného dodatku podepsaného účastníky k její změně. Tato skutečnost má dopad do právní úpravy skončení nájmu. A to ten, že danou výpověď ze dne 1.9.2018 je nutno posuzovat podle ustanovení § 2310 o.z.

22. Podle § 2310 odst. 1 o.z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. V komentáři občanského zákoníku se k tomu uvádí, že z požadavku určitosti právního jednání (§ 553 o.z.) vyplývá, že z obsahu výpovědi musí jednoznačně vyplynout právní následky, k nimž projev vůle směřuje. Vůle k ukončení nájmu vyplývá už z použití výrazu výpověď. Musí být zřejmé, jaký nájem má skončit. Z výpovědi musí také vyplývat, kdy má nájem skončit. Jestliže přicházejí v úvahu výpovědi s různými právními následky, je tak možné učinit např. uvedením ustanovení, podle něhož se dává, vymezením důvodu výpovědi nebo jiným určením, kdy má nájem skončit, např. uvedením výpovědní doby. Odůvodněním výpovědi je skutkové vymezení důvodu, proč je výpověď podávána, jakým jednáním byl naplněn výpovědní důvod.

23. Žalobkyně v dané výpovědi označila věc: Výpověď nájemní smlouvy a v textu odkazovala na nájemní smlouvu na pronájem souboru nemovitostí uzavřenou dne 16.1.2017. K výpovědnímu důvodu uvedla„ Vzhledem k tomu, že jste ve sjednané lhůtě splatnosti dle smlouvy neuhradili pokračování - 9 - 7 C 92/2021 nájemné, tímto ve smyslu § 2308 a násl. zákona č. 89/2012, občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů smlouvu vypovídáme.„ Je tak jednoznačné, čeho se žalobkyně domáhala, jaký právní následek a ve vztahu k jaké smlouvě má z jejího jednání vyplynout. Tedy jaký nájemní vztah hodlá ukončit. Pokud se však jedná o vymezení důvodu výpovědi, není podání žalobkyně dostatečné. Judikatura ve věcech určitosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání se ustálila v závěru, že je třeba, aby pronajímatel dostatečně určitě skutkově vymezil uplatněný výpovědní důvod tak, aby z výpovědi bylo patrno, z čeho dovozuje jeho naplnění. Je třeba, aby specifikoval, z čeho se dlužná částka sestává (nejlépe tak, že uvede, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil). Výpověď z nájmu prostoru sloužícího k podnikání ujednaného na dobu určitou z důvodu neplacení nájemného, v níž pronajímatel neuvede, za které konkrétní měsíce a kolik nájemce nezaplatil, není dostatečně určitá. Nelze také vyloučit, že pronajímatel vyčíslí dlužnou částku za jiné (delší) období. K tomu srov. např. rozsudek NS ČR ze dne 24.7.2019, sp.zn. 26 Cdo 2217/2019. Pohledem judikatury tak není ve výpovědi dané žalobkyní žalované výpovědní důvod uveden dostatečně, neboť se neuvádí vůbec za jaké období a v jaké výši má mít žalovaná dluh na nájemném. Z pohledu zákona je daná výpověď neplatná, přičemž se jedná o neplatnost relativní (§ 586 o.z.). To znamená, že aby byla výpověď posuzována jako neplatná, musí se její neplatnosti oprávněná osoba (zde žalovaná) dovolat, musí neplatnost namítnout. To žalovaná učinila, namítala mimo další vady, že výpověď nebyla odůvodněna a že je neplatná. Již výše uvedené by vedlo k tomu, že by žaloba byla zamítnuta. K tomu soud doplňuje, že nesdílí výklad článku V. nájemní smlouvy podaný žalobkyní, která na jeho základě tvrdila, že strany dohodly, že výpověď nemusí být odůvodněna. Ze znění tohoto článku nelze dovodit, že by bylo možno učinit výpověď bez odůvodnění. Naopak článek odkazuje na nutnost souladu s platnými ustanoveními zákona. Jestliže tedy dle ustanovení zákona dopadajících na daný případ má být výpověď odůvodněna, musela být odůvodněna o výpověď ze dne 1.9.2018.

24. K námitce žalobkyně, že žalovaná nedodržela lhůtu danou ustanovením § 2314 odst. 1 o.z. k tomu vznést proti výpovědi námitky, lze uvést, že to na věci nic nemění. Smyslem tohoto ustanovení je odstranit spor o naplnění výpovědních důvodů a zamezit vznášení námitek po nepřiměřenou dobu. Není však možné tímto způsobem omezit přezkum zdánlivosti výpovědi nebo dalších důvodů neplatnosti výpovědi. Uplynutí lhůty tak brání pouze přezkoumání důvodnosti dané výpovědi. Jiné její vady, například žalovanou namítanou neplatnost, neurčitost či nicotnost, přezkoumávat lze i nadále.

25. Žalovaná, mimojiné, namítala, že výpověď nebyla dána v účastníky a zákonem stanovené formě, neboť ta musí být dle § 2286 odst. 1 o.z. písemná. K tomu soud uvádí, že se neztotožňuje s pohledem, že by pro daný případ měla být písemná forma výpovědi stanovena zákonem. Ustanovení § 2286 odst. 1 o.z., na který odkazuje žalovaná je úprava platící pro výpověď nájmu bytu obecně. Obdobnou použitelnost ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou na skončení nájmu prostoru pro podnikání ve smyslu § 2311 o.z. je třeba vykládat ve shodě s komentáři tohoto ustanovení. Podle nich lze z ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou použít pouze ta ustanovení, která se vztahují pouze (výlučně) k nájmu bytu na dobu určitou. Lze tak použít ustanovení § 2285 o.z. a § 2287 o.z., nikoli již další ustanovení, která platí pro nájem bytu obecně. Po provedeném dokazování však má soud za zjištěné, že písemnou formu výpovědi si strany sjednaly smluvně, jak také tvrdila žalovaná. V nájemní smlouvě čl. VI písm. f) strany sjednaly, že veškerá oznámení učiněná v souvislosti s touto smlouvou musí být doručena doporučenou poštou, přičemž k výpovědi uvádí, že musí být podána v zákonem stanovené formě. V dodatku ze dne 20.1.2017 v čl. IV, písm. k ) sjednali, že informace, oznámení a písemná komunikace ze strany pronajímatele nájemci bude akceptována pouze na platném e-mailu žalované. Je zřejmé, že strany preferovaly a dohodly se na tom, že komunikace mezi nimi pokračování - 10 - 7 C 92/2021 bude probíhat (bude akceptována) pouze v písemné formě. Veškerá oznámení (tedy samozřejmě i oznámení o výpovědi nájemního vztahu) měla být doručována. Nelze tedy uvažovat o ústní, natož konkludentní formě výpovědi, takové není možno doručovat. Jestliže účastníci ve smlouvě uvádí, že případná výpověď musí být podána v zákonem stanovené formě, je nutno to vyložit tak, že touto„ zákonem„ stanovenou formou je i zákonem předpokládaná smluvně dohodnutá písemná forma výpovědi. Jiný výklad by v situaci, kdy zákon přímo písemnou formu výpovědi nestanoví, nutně vedl k absurdnímu důsledku, že smlouvu nelze vypovědět. Soud proto uzavřel, že výpověď nájemní smlouvy musela být dána písemně (§ 559 o.z.).

26. K námitce pravosti dodatku ze dne 20.1.2017 a jeho podepsání [jméno] [příjmení] soud uvádí, že tuto námitku považuje za účelovou. A to jednak vzhledem ke skutečnosti, že také námitka uzavření dalšího dodatku činěná žalobkyní se ukázala nepravdivá, když bylo zjištěno, že tento dodatek ze dne 4.5.2017 sám jednatel žalobkyně [jméno] [příjmení] podepsal formou úředně ověřeného podpisu na Mestském úradě v [anonymizováno]. A jednak proto, že podpis [jméno] [příjmení] na dodatku je vizuálně obdobný jeho podpisu na nájemní smlouvě ze dne 16.1.2017, kde žalobkyní není zpochybňován. Existence či neexistence tohoto dodatku by však ani neměla vliv na soudní rozhodnutí, když sjednanou písemnost výpovědi by soud dovodil již z uzavřené nájemní smlouvy. Ujednání v dodatku tento pohled soudu pouze utvrzují.

27. Jestliže si strany sjednaly písemnou formu výpovědi je třeba, aby také byla řádně podepsána, neboť písemná forma právního jednání předpokládá existenci dvou náležitostí, a to písemnosti a podpisu (§ 561 odst. 1 o.z.). Podle § 561 odst. 2 o.z. je písemná forma zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky (zde byl žalobkyní zasílán e-mail) umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby. Otázka v jaké míře určitosti musí být určena jednající osoba, je složitější. Podle části odborné veřejnosti není žádoucí, aby byl prostý elektronický podpis považován za podpis právně a fakticky nedůvěryhodný, nepoužitelný či neplatný. To je však v rozporu s dosavadním pohledem Nejvyššího soudu ČR. Jak bylo ve věci zjištěno, žalobkyní podaná výpověď zasílaná na e-mailovou adresu nebyla opatřena kvalifikovaným elektronickým podpisem, nýbrž prostým podpisem jednatele. Z pohledu judikatury tak nebyla dodržena písemná forma výpovědi (k tomu srov. usnesení NS ČR ze dne 22.5.2019, sp.zn. 26 Cdo 1230/2019). Podepisování listin se v článku Podepisování soukromých listin včera, dnes a zítra (publikovaném na stránkách advokatnidenik.cz, ze dne 4.5.2020) věnuje podrobně Mgr. Jan Podaný se závěrem, že soudy by s ohledem na dosavadní judikaturu Nejvyššího soudu a Ústavního soudu měly jít i nadále spíše standardní cestou vyšších úrovní elektronického podpisu, resp. podpisu kvalifikovaného, a nikoli experimentální cestou„ prostých„ elektronických podpisů, včetně kopií (skenů) vlastnoručních podpisů. Ty jsou sice líbivě rychlé, levné a jednoduché, ale mají řadu vážných nedostatků, což v konečném důsledku celou elektronizaci právního jednání poškodí.

28. Soud tak nedostatek podpisu na dané výpovědi považuje za další důvod, pro který je daná výpověď neplatná. Žalobkyně tedy výpovědí ze dne 1.9.2018 nájemní smlouvu uzavřenou dne 16.1.2017 platně nevypověděla a za dané situace nájemní vztah žalované k předmětným nemovitostem trvá. Soud proto žalobu zamítl.

29. O náhradě nákladů řízení rozhodoval soud podle § 151 odst. 1 a § 142 odst.1 o.s.ř. a přiznal ve sporu úspěšné žalované právo na náhradu nákladů řízení. Tyto vyčíslil jako náklady právního zastoupení spočívající v odměně ve výši 10 000 Kč (tj. odměna za čtyři úkony právní služby po 2 500 Kč) – převzetí a příprava zastoupení, písemné vyjádření ve věci ze dne 17.5.2021, účast na pokračování - 11 - 7 C 92/2021 jednání soudu dne 5.10.2021 a dne 22.2.2022) dle § 9 odst. 3, písm. e), § 11 odst. 1, písm. a), d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., v čtyřech režijních paušálech po 300 Kč podle § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., tj. 1 200 Kč, jízdném k jednání soudu dne 5.10.2021 automobilem Hyundai i10 ve výši 268,32 Kč (48 km z Brandýsa nad Labem k soudu a zpět, při sazbě 5,59 Kč za km) a dne 22.2.2022 automobilem Hyundai i30 ve výši 328,80 Kč (48 km z Brandýsa nad Labem k soudu a zpět při sazbě 6,85 Kč za km) dle § 13 odst. 4 vyhl.č. 177/1996 Sb., náhradě za ztrátu času stráveného cestou při dvakrát čtyřech započatých půlhodinách po 100 Kč, tj. 800 Kč dle § 14 odst. 3 vyhl.č. 177/1996 Sb. a odpovídající 21 % DPH ve výši 2 645,40 Kč podle § 137 odst. 3 o.s.ř. Celkem tedy byla žalované na náhradu nákladů řízení přiznána částka ve výši 15 242,52 Kč.

30. O lhůtě k plnění a splatnosti náhrady nákladů k rukám zástupce žalované rozhodl soud podle § 149 odst. 1, § 160 odst. 1 o.s.ř.