10 C 146/2025

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl samosoudkyní Mgr. Martinou Zahradníkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , spol. s r.o., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem JUDr. Dmitrijem Rožděstvenským sídlem Opletalova 1535/4, 110 00 Praha 1 pro zaplacení částky 150 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhá po žalované úhrady částky ve výši , částka, spolu s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky , částka, za dobu od , datum, do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku ve výši , částka, , a to do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalované.

1. Žalobkyně se návrhem, podaným soudu dne , datum, , domáhala po žalované úhrady částky ve výši , částka, s příslušenstvím, specifikovaným ve výroku I. tohoto rozsudku. Návrh odůvodnila tím, že je realitní kanceláří, zprostředkovávající prodej nemovitostí. Žalovaná projevila zájem o zprostředkování prodeje svých nemovitostí, a to pozemku parc. č. St. 79, o výměře 453 m², jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 63 a dále pozemku parc. č. 257/14, o výměře 745 m², vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „Nemovitosti“). Žalobkyně uzavřela s žalovanou dne , datum, (v žalobě bylo chybně uvedeno datum , datum, , kterén bylo následně žalobkyní opraveno) smlouvu o výhradním zprostředkování prodeje Nemovitostí, a to na dobu 6-ti měsíců. V této smlouvě se žalobkyně zavázala vyvíjet činnost směřující k tomu, aby měla žalovaná příležitost k uzavření smlouvy o prodeji Nemovitostí za požadovanou kupní cenu , částka, . Mezi stranami byla ujednána provize za zprostředkování uskutečněného prodeje Nemovitostí ve výši 3 % z kupní ceny nemovitosti + DPH. Žalovaná se v čl. III odst.1 písm. e) smlouvy zavázala zajistit žalobkyni k této její činnosti potřebnou součinnost, spočívající ve zpřístupnění Nemovitostí a umožnění jejich prohlídek potenciálními zájemci. Porušení povinností žalované bylo dle čl. VI zprostředkovatelské smlouvy sankcionováno smluvní pokutou ve výši , částka, . Bezprostředně po uzavření zprostředkovatelské smlouvy zahájila žalobkyně prostřednictvím své makléřky paní , jméno FO, zprostředkovatelskou činnost, kdy zahájila inzerci prodeje Nemovitostí na řadě realitních portálů a současně uskutečnila řadu prohlídek Nemovitostí s potenciálními zájemci. Žalovaná však po , datum, bezdůvodně odmítala poskytovat žalobkyni potřebnou součinnost při provádění prohlídek. Již dohodnuté a předem avizované prohlídky Nemovitostí rušila SMS zprávami, nereagovala na telefonické žádosti makléřky , jméno FO, , ani na písemnou výzvu ke zpřístupnění nemovitostí, odeslanou jí dne , datum, . Žalovaná tak porušila svoji základní smluvní povinnost, a to ještě před uplynutím doby, na kterou byla sjednána předmětná zprostředkovatelská smlouva. Žalobkyni tak zcela zjevně vznikl nárok na ujednanou smluvní pokutu. Žalovaná je stále vlastníkem Nemovitostí, je tedy zjevné, že se rozhodla Nemovitosti neprodat. Měla však toto své rozhodnutí sdělit žalobkyni. Žalobkyně na své náklady nabízela Nemovitosti k prodeji a jednala s potenciálními zájemci o koupi. Avšak díky přístupu žalované, která se stala nekontaktní, nemohla uskutečňovat prohlídky Nemovitostí. Přístup žalované tak dostával žalobkyni do značně trapné situace vůči potenciálním zájemcům o koupi a došlo ke škodě dobrého jména žalobkyně. Naposledy byla žalovaná vyzvána ke zpřístupnění nemovitostí a k zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, dopisem ze dne , datum, , předaným k poštovní přepravě dne , datum, . Žalobkyně v tomto dopise vyzvala žalovanou k zaplacení smluvní pokuty do 3 dnů ode dne doručení výzvy.

2. Žalobkyně následně doplnila, že spolupráce stran při zprostředkování prodeje Nemovitostí byla až do konce září 2024 poměrně vstřícná. Žalobkyně vyvíjela maximální úsilí k tomu, aby žalovaná měla příležitost uzavřít kupní smlouvu o prodeji Nemovitostí, ačkoli žalovaná znemožnila žalobkyni snižovat poměrně vysokou nabídkovou cenu Nemovitostí. Nejpozději od konce měsíce září roku 2024 se začala projevovat neochota žalované umožňovat prohlídky domu, a to i za přítomnosti kamarádky žalované paní Tetjany, která v domě s žalobkyní bydlela. Na dohodnutý termín dne , datum, , kdy dům zpřístupnila paní Tetjana, si žalovaná vymínila, že potenciální zájemci o koupi nebudou mít přístup do pokojů v domě, čímž řádnou prohlídku Nemovitostí v podstatě znemožnila. Dne , datum, žalovaná zrušila prohlídku ujednanou na den , datum, . Makléřka , jméno FO, se snažila žalované vyhovět dojednáním jiného termínu, ale žalovaná opětovně zrušila sjednaný termín prohlídky na den , datum, . Žalobkyně tak opakovaně musela sjednané prohlídky rušit. Ve dnech , datum, až , datum, se makléřka , jméno FO, marně snažila žalovanou kontaktovat s tím, že má 3 zájemce o prohlídku Nemovitostí. Žalovaná však byla nekontaktní a až dne , datum, sdělila, že je mimo ČR a že prohlídky neumožní ani paní Tetjana, aniž by uvedla proč. Tím žalovaná opět porušila svoji povinnost umožnit prohlídky Nemovitostí. Po urgencích žalobkyně nabídla žalovaná až dne , datum, termíny prohlídek, a to až po dni , datum, . Ani tyto prohlídky se neuskutečnily, když je žalovaná opětovně zrušila. Ani jedna strana si zřejmě neuvědomila ukončení platnosti smlouvy, když žalovaná nabízela termíny prohlídek Nemovitostí po , datum, . Z přístupu žalované bylo zřejmé, že si prodej nemovitostí rozmyslela.

3. Soud žalobě v plném rozsahu vyhověl, když vydal dne , datum, elektronický platební rozkaz. Proti tomuto platebnímu rozkazu podala žalovaná včasný odpor. V něm uvedla, že nárok žalobkyně neuznává. Žalovaná učinila nesporným, že dne , datum, uzavřela se žalobkyní smlouvu o výhradním zprostředkování prodeje Nemovitostí, a to na dobu 6 měsíců. Dle názoru žalované byla smlouva uzavřena pouze do , datum, , když automatická prolongace smlouvy nebyla ujednána. Žalované tak již po tomto datu neplynuly žádné povinnosti vyplývající ze smlouvy, ani povinnost zpřístupňovat Nemovitosti pro prohlídky. Žalobkyně se pravděpodobně mylně domnívala, že uzavřená smlouva stále platí, proto po žalované požadovala potřebnou součinnost, ačkoliv v tu dobu již žalovaná k této součinnosti povinna nebyla. Nárok na smluvní pokutu se tedy vztahuje k období, ve kterém již smlouva nebyla platná, a tudíž je zjevně neopodstatněný. Žalovaná při navázání kontaktu vycházela z veřejné reklamy žalobkyně, v níž žalobkyně propagovala „okamžitý výkup nemovitostí“ s deklarovaným vyplacením peněz „hned na ruku“. Žalovaná tehdy byla ve finanční tísni, proto se na žalobkyni obrátila s nabídkou přímého prodeje Nemovitostí. Žalobkyně však možnost přímého prodeje vyloučila a nabídla žalované, že by Nemovitosti prodávala standardní cestou. Žalovaná pod nátlakem žalobkyně a okolností souhlasila. Komunikace se žalobkyní byla obtížná, neboť žalobkyně ji průběžně neinformovala o výsledcích většiny prohlídek, zda mají zájemci vážný zájem o koupi a za jakých podmínek. Na začátku září 2024 projevil jeden pár vážný zájem o Nemovitosti a požádal o slevu ve výši , částka, . Žalovaná jim nabídla slevu ve výši , částka, , žalobkyně však na tento e-mail nijak nereagovala. Po prohlídce dne , datum, žalovaná žalobkyni ústně požádala, aby byla o stanoviscích zájemců informována, tyto informace však žalované poskytnuty nebyly. Žalobkyně si dne , datum, zlomila nohu, a téměř po celou dobu platnosti smlouvy se pohybovala s pomocí berlí a pravidelně navštěvovala zdravotnická zařízení. V domácnosti jí pomáhala kamarádka, která měla přistup do domu, avšak nebyla tam přítomna každý den. I přes uvedené se žalovaná vždy snažila vyjit žalobkyni vstříc a snažila se zajistit každou domluvenou prohlídku. Z SMS korespondence účastníků vyplývá, že v červnu až srpnu 2024 proběhlo několik prohlídek Nemovitostí, přičemž minimálně jedna z nich byla zrušena z důvodu na straně žalobkyně nebo zájemce. Pokud žalovaná u prohlídky dne , datum, požádala, aby zájemci nenahlíželi do pokojů, žalobkyně proti tomu nevznesla výhrady. Z SMS korespondence plyne, že žalobkyně změnila termín prohlídky na , datum, . Dne , datum, žalovaná informovala žalobkyni, že je z rodinných důvodů mimo Českou republiku. Dne , datum, žalobkyně požádala žalovanou o další prohlídky, na což žalovaná reagovala až dne , datum, , kdy uvedla, že je mimo Českou republiku ze zdravotních důvodů, že zatím prohlídky nejsou možné, vrátí se za týden a domluví se. V období od , datum, do , datum, vycestovala žalovaná za synem Ievženem Zblotským do Německa. Syn je lékař, žalovaná za ním jela ze zdravotních důvodů, neboť měla chřipku a zlomeninu nohy. O své nepřítomnosti žalovaná žalobkyni informovala. Dne , datum, platnost smlouvy vypršela, proto už žalovaná nebyla povinna Nemovitosti zpřístupnit. Ujednání o povinnosti žalované po celou dobu platnosti smlouvy umožnit žalobkyni přistup do Nemovitostí za účelem vykonání prohlídek nelze vykládat tak, že byla povinna zajistit nepřetržitý přistup žalobkyně k Nemovitosti, ani že by byla povinna vždy vyhovět žádosti žalobkyně o prohlídku v jakýkoliv den a za jakýchkoli okolností. Tuto povinnost je nutno vykládat jako povinnost součinnosti v přiměřeném a rozumném režimu, nikoliv jako povinnost zajistit prohlídky kdykoli a bez ohledu na konkrétní okolnosti případu. Je třeba zohlednit zejména zdravotní stav žalované a její dočasnou nepřítomnost v České republice, dále skutečnost, že v průběhu platnosti Smlouvy již bylo realizováno více prohlídek, a rovněž snahu účastníků dohodnout náhradní termíny. Jednotlivá zrušení prohlídek na konci platnosti smlouvy byla z omluvitelných důvodů, kdy žalovaná měla zlomenou nohu a krátkou dobu pobývala mimo Českou republiku, proto porušením smlouvy nejsou. Výše smluvní pokuty , částka, za neumožnění jednotlivých prohlídek na konci platnosti smlouvy i v případě, kdyby je žalovaná skutečně znemožnila, je zjevně nepřiměřená, a proto se k tomuto ujednání soud nesmí přihlížet. Pro případ, že by soud názor žalované o neplatnosti ujednání o smluvní pokutě nesdílel, je namístě přihlédnout k obecnému korektivu přiměřenosti smluvní pokuty a k možnosti jejího snížení soudem, neboť požadovaná výše pokuty je zjevně neúměrná významu zajištěné povinnosti a okolnostem tvrzeného porušení. Ujednaná smluvní pokuta je paušální a fixní, bez jakékoliv vazby na intenzitu a význam případného porušení povinnosti, a postihuje i dílčí a časově omezené situace (jednotlivé prohlídky v závěru platnosti smlouvy), ačkoliv v průběhu platnosti smlouvy bylo realizováno více prohlídek a účel smlouvy tedy nebyl mařen., právnická osoba, této věci jde o řízení s cizím prvkem, neboť žalovaná má ukrajinské státní občanství. Soud vycházel ze Smlouvy mezi Českou republikou a Ukrajinou o právní pomoci v občanských věcech, vyhlášenou ministrem zahraničních věcí pod č. 123/2002 Sb.m.s. Podle čl. 48 odst. 5 této mezinárodní smlouvy pravomoc k řízení o sporu ze smluvního závazku má justiční orgán té smluvní strany, na jejímž území má odpůrce bydliště, pobyt, sídlo anebo se zde nalézá sporný nemovitý majetek. Podle čl. 48 odst. 1 této mezinárodní smlouvy se pak smluvní závazkové vztahy se řídí právním řádem, na němž se účastníci shodli, což je dle znění smlouvy o výhradním zprostředkování prodeje nemovitých věcí právo české. Na základě uvedeného je mezinárodně příslušný český soud a rozhodné právo je české.

5. Soud provedl v řízení následující důkazy, z nichž učinil níže popsaná zjištění.

6. Z informace o pozemku, platné ke dni , datum, , bylo zjištěno, že Nemovitosti jsou k tomu dni ve vlastnictví žalované, přičemž k Nemovitostem nejsou evidovány žádné zápisy či omezení vlastnického práva.

7. Ze smlouvy o výhradním zprostředkování prodeje nemovitých věcí, včetně výpisu z katastru nemovitostí a plné moci, soud zjistil, že dne , datum, byla uzavřena tato smlouva mezi žalobkyní jako zprostředkovatelem a žalovanou jako zájemcem. Žalobkyně se ve smlouvě zavázala vyvíjet činnost směřující k zajištění příležitosti k uzavření smlouvy o prodeji Nemovitostí s třetí osobou za kupní cenu nejméně ve výši ve výši , částka, . Ve smlouvě byl dále ujednán postup pro následné snižování kupní ceny Nemovitostí. Smlouva byla uzavřena na dobu 6 kalendářních měsíců. Žalobkyně se v čl. III smlouvy mimo jiné zavázala, že v době platnosti smlouvy Nemovitosti bez vědomí a souhlasu žalobkyně nepřevede na jiného zájemce, ani Nemovitosti nijak nezatíží, že nepověří jiného zprostředkovatele prodejem Nemovitostí. Pod písm. e) tohoto článku se žalovaná zavázala, že po celou dobu platnosti smlouvy umožní žalobkyni přístup do Nemovitostí za účelem vykonávání prohlídek. Mezi stranami byla ujednána provize za obstarání příležitosti uzavřít s třetí osobou smlouvu o prodeji nemovitostí ve výši 3 % z kupní ceny Nemovitostí + DPH. V čl. VI smlouvy bylo ujednáno, že pokud žalovaná poruší povinnosti a závazky vyplývající ze smlouvy, zejména uvedené v článku III smlouvy, nebo se ukáže být nepravdivým některé její prohlášení uvedené ve smlouvě, uhradí žalobkyni smluvní pokutu ve výši , částka, za každé porušení nebo nepravdivé prohlášení. Dále byla sjednána smluvní pokuta ve stejné výši, pokud žalobkyně nepřikročí bez zbytečného odkladu k inzerci prodeje Nemovitostí nebo nebude informovat žalovanou na její výzvu o postupu při prodeji Nemovitostí. Bylo sjednáno, že smluvní pokuta je splatná do tří dnů od doručení výzvy k její úhradě, přičemž zaplacením smluvní pokuty není dotčen nárok na náhradu škody, převyšující smluvní pokutu. Přílohou smlouvy je výpis z katastru nemovitostí, vztahující se k předmětným Nemovitostem, a plná moc udělená žalobkyní , tituly před jménem, , jméno FO, , jenž danou smlouvu o zprostředkování za žalobkyní uzavřel.

8. Z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o výhradním zprostředkování prodeje nemovitých věcí bylo zjištěno, že tento dodatek byl účastníky uzavřen dne , datum, . V tomto dodatku se smluvní strany dohodly, že kupní cena požadovaná žalobkyní je , částka, , přičemž nemovitosti nebudou zpeněženy prostřednictvím aukce.

9. Z protokolu o provedené prohlídce nemovitosti soud zjistil, že protokol se vztahuje k provedeným prohlídkám Nemovitostí, kdy tento protokol obsahuje seznam prohlídek, uskutečněných , jméno FO, se zájemci o koupi Nemovitostí. V tabulce je zaznamenáno datum uskutečněné prohlídky, jméno a příjmení zájemců, kteří prohlídku absolvovali, jejich telefonní čísla a podpisy. Z protokolu je zřejmé, že první dvě prohlídky proběhly dne , datum, , další dvě prohlídky proběhly dne , datum, . Další prohlídky proběhla ve dnech , datum, , , datum, , dvě prohlídky proběhly dne , datum, , další dvě prohlídky proběhly dne , datum, . Dále proběhly prohlídky ve dnech , datum, , , datum, , , datum, , , datum, a , datum, , přičemž u prohlídek, které proběhly dne 24. 7. 2024a později, již v tabulce nejsou zaznamenány podpisy zájemců.

10. Z výzvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že tímto dopisem vyzvala žalobkyně žalovanou ke zpřístupnění Nemovitostí a k úhradě smluvní pokuty za to, že dlouhodobě neplní své povinnosti vyplývající ze smlouvy o výhradním zprostředkování prodeje nemovitostí, když dlouhodobě nezpřístupňuje žalobkyni Nemovitosti a zabraňuje tím žalobkyni provádět v Nemovitostech prohlídky. Žalovaná byla vyzvána k úhradě smluvní pokuty ve výši , částka, do tří dnů od doručení výzvy. V dopise jsou uvedeny konkrétní prohlídky, které byly žalovanou zrušeny, a to prohlídka se zájemcem panem Trachtou ve dnech , datum, a , datum, , se zájemkyní paní , jméno FO, dne , datum, , s paní , jméno FO, ve dnech , datum, . a , datum, a s panem Besedou ve dnech , datum, a , datum, . Žalovaná byla vyzvána, aby pro koordinaci zpřístupnění Nemovitostí kontaktovala pověřenou osobu , jméno FO, .

11. Z podacího lístku bylo zjištěno, že dne , datum, byla k poštovní přepravě podána zásilka, adresovaná žalobkyní žalované.

12. Z výzvy ke zpřístupnění nemovitosti ze dne , datum, , včetně podacího lístku, bylo zjištěno, že žalovaná byla vyzvána k zpřístupnění Nemovitostí, neboť dlouhodobě (a ani na opakované výzvy) nezpřístupňuje žalobkyni Nemovitosti, čímž zabraňuje v provádění prohlídek Nemovitostí. Žalovaná byla vyzvána, aby neprodleně, tedy do tří dnů od doručení výzvy, Nemovitosti zpřístupnila a umožnila tak žalobkyni provádění prohlídek. Žalovaná byla upozorněna, že pokud tak neučiní, bude žalobkyně požadovat bez dalšího uhrazení smluvní pokuty ve výši , částka, . Zásilka, adresovaná žalované, byla podána k poštovní přepravě dne , datum, .

13. Z reakce na výzvu ke zpřístupnění ze dne , datum, včetně přiložené plné moci a doručenky datové zprávy bylo zjištěno, že žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce v tomto dopise adresovaném žalobkyni odmítá uplatněný nárok na úhradu smluvní pokuty. Upozornila žalobkyni na to, že platnost smlouvy byla sjednána na dobu určitou, a to do dne , datum, . Žalované tedy po tomto datu již neplynuly žádné povinnosti vyplývající z předmětné smlouvy. Dopis byl doručen žalobkyni do datové schránky dne , datum, .

14. Z SMS komunikace mezi žalovanou a paní , jméno FO, soud zjistil, že komunikace probíhala od , datum, , kdy si tyto osoby domluvily schůzku za účelem podpisu zprostředkovatelské smlouvy. Dne , datum, byla ze strany , jméno FO, potvrzena prohlídka domu na druhý den, což žalovaná potvrdila. Následující den , jméno FO, požádala žalovanou o zaslání dokumentace k domu, tuto dokumentaci jí žalovaná zaslala. Dne , datum, požádala žalovaná paní , jméno FO, o přípravu dodatku ke smlouvě tak, aby nebyla měněna prodejní cena. Dne , datum, , jméno FO, v návaznosti na telefonický hovor potvrdila prohlídku domu v tento den, což žalovaná potvrdila. Dne , datum, sdělila paní , jméno FO, žalované, že další prohlídky jsou stanoveny na den , datum, , což žalovaná potvrdila. Dne , datum, se paní , jméno FO, dotázala žalované, zda bude možná prohlídka domu v příštím týdnu. Na to reagovala žalovaná tak, že prohlídky budou možné v příštím týdnu ve dnech 26. 6 a 27. 6. , jméno FO, poté potvrdila prohlídku dne , datum, . Dne , datum, potvrdila paní , jméno FO, prohlídku na den , datum, , s čímž žalovaná souhlasila. Dne , datum, oznámila paní , jméno FO, , že tohoto dne jsou naplánovány dvě prohlídky, s čímž žalovaná souhlasila. Dne , datum, potvrdila paní , jméno FO, prohlídku domu dne , datum, , s čímž žalovaná souhlasila. Dne , datum, potvrdila paní , jméno FO, prohlídku domu následujícího dne, s čímž žalovaná souhlasila. Dne , datum, požádala paní , jméno FO, žalovanou o fotografie kuchyně, hostinského pokoje a celého patra, s čímž žalovaná souhlasila. Dne , datum, potvrdila paní , jméno FO, prohlídku zítřejšího dne, s čímž žalovaná souhlasila. Dne , datum, potvrdila paní , jméno FO, zítřejší prohlídku, s čímž žalovaná souhlasila. Dne , datum, požádala žalovaná paní , jméno FO, o změnu termínu prohlídky kvůli počasí a z důvodu, že musí na policii kvůli dokladu. Na to jí paní , jméno FO, sdělila, že jí bude informovat o náhradním termínu. Následujícího dne paní , jméno FO, žalované sdělila, že prohlídka domu je stanovená na , datum, , s čím si žalovaná souhlasila. Dne , datum, sdělila paní , jméno FO, žalované, že zítřejší prohlídka se ruší, neboť zájemkyně se nemůže dostavit, žalovaná vzala tuto informaci na vědomí. Dne , datum, se žalovaná omlouvala, že byla mimo ČR. Dne , datum, se dotázala paní , jméno FO, žalované, zda může být zítřejšího dne prohlídka. Na to jí žalovaná odpověděla, že zítra bohužel ne, ovšem v pátek může. Na to paní , jméno FO, odpověděla, že paní v pátek nemůže, na což žalovaná sdělila, že prohlídka je možná v sobotu nebo neděli. Na to paní , jméno FO, sdělila, že zájemkyně v pátek odjíždí pryč, na což žalovaná sdělila, že to má rehabilitace. Na to paní , jméno FO, odpověděla, že se nedá nic dělat, že v příštím týdnu může být prohlídka v pondělí, s čímž žalovaná souhlasila, přičemž druhý den ještě tuto informaci upřesní. Druhého dne se paní , jméno FO, dotázala, zda může potvrdit termín prohlídky dne 14.

10. Poté potvrdila termín prohlídky na úterý, s čímž žalovaná souhlasila. Dne , datum, sdělila žalovaná, že má podmínku pro zítřejší prohlídku, aby se zájemce nedíval na pokoje ani dole ani nahoře, neboť nebude přítomna na prohlídce a poděkovala za pochopení. Na to jí paní , jméno FO, sdělila, že souhlasí a chápe to. Dne , datum, oznámila paní , jméno FO, žalované, že termín prohlídky byl změněn na pátek 18. 10., což si ve čtvrtek ještě potvrdí a popřála žalované brzké uzdravení. Žalovaná souhlasila, že si to potvrdí ve čtvrtek. Dne 17. 10 2024 potvrdila paní , jméno FO, zítřejší prohlídku, s čímž žalovaná souhlasila. Dne , datum, sdělila žalovaná paní , jméno FO, , že zítra bohužel prohlídka nemůže být. Na to paní , jméno FO, odpověděla, že jí to žalovaná po telefonu již sdělila a že řešily variantu ve středu. Na to druhý den reagovala žalovaná tak, že souhlasí a potvrdí to dnes. Dne , datum, sdělila žalovaná paní , jméno FO, , že prohlídky bohužel nejsou možné, neboť je mimo ČR kvůli rodinné záležitosti a paní Tetjana je denně v Praze. Až bude vědět kdy přesně, napíše termíny. Dne , datum, sdělila paní , jméno FO, žalované, že má tři zájemce o prohlídky a dotázala se, kdy a kdo zpřístupní dům k prohlídce, neboť klienti nechtějí čekat. Dále se žalované dotazovala, zda může prohlídku umožnit paní Tetjana. Dne , datum, se sdělila paní , jméno FO, žalované, že má čtyři zájemce o prohlídky domu a požádala o zpřístupnění domu, neboť žalovaná nereaguje na SMS ani na volání. Na to žalovaná sdělila, že je mimo ČR ze zdravotních důvodů a paní Tetjana zatím prohlídky neumožní. Uvedla, že se vrátí za týden, pak zavolá a domluví se. Dne , datum, sdělila paní , jméno FO, žalované, že má čtyři zájemce o prohlídku a není dobré jim posouvat termíny prohlídky, neboť to nevypadá profesionálně. Bylo by dobré zajistit prohlídky i v době nepřítomnosti žalované. Dne , datum, nabídla žalovaná termín , právnická osoba, , datum, , s tím, že prohlídky dříve nemohou být. Na to se paní , jméno FO, dne , datum, dotázala, zda je možná prohlídka domu dne 9. 11 2024, na což žalovaná sdělila, že odpoví až , datum, . Následně paní , jméno FO, oznámila žalované prohlídku domu dne , datum, . Dne , datum, žalovaná sdělila, že zatím přesně neví, zda dorazí, zítra potvrdí přesně. Dne , datum, paní , jméno FO, sdělila žalované, že očekává potvrzení dnešní prohlídky. Na to žalovaná reagovala tak, že musí být s Tetjanou celý týden v Praze a prohlídka není možná, ale zítra a v sobotu je to stejné. Dne , datum, sdělila paní , jméno FO, žalované, že pro ni má informace o špatné reakci klientů, kteří na základě neustálého posouvání termínů prohlídek ztratili o nemovitost zájem. Požádala žalovanou o nový brzký termín prohlídky s novými klienty. Dále sdělila žalované, že pokud nechce nemovitost prodat, nechť žalobkyni informuje a smlouva může být řádně ukončena.

15. Z tisku z webových stránek žalobkyně soud zjistil, že žalobkyně se prezentuje jako zavedená realitní kancelář. Na svých webových stránkách uvádí postup pod názvem „Jak na to?“, kdy je nejprve třeba sdělit žalobkyni potřebné informace o nemovitosti, na základě toho žalobkyně nabídne nejvyšší výkupní cenu a postará se o všechny detaily i dokumenty. Po podpisu smlouvy peníze dorazí na účet nejpozději do 24 hodin. Dále žalobkyně uvádí, že pokud zájemce potřebuje peníze rychle, vykoupí jeho nemovitost, kdy nabízí přímý výkup nemovitosti tzv. za hotové.

16. Z emailové komunikace soud zjistil, že dne , datum, zaslala zájemkyně paní , jméno FO, paní , jméno FO, email, kde s ohledem na nutnost provést značné rekonstrukce nemovitosti požaduje slevu ve výši , částka, . Tento email přeposlala paní , jméno FO, žalované dne , datum, . Dne , datum, sdělila žalovaná paní , jméno FO, , že může poskytnout slevu ve výši , částka, .

17. V emailu ze dne , datum, sdělila žalovaná paní , jméno FO, , že od ní čekala informace o případném zájmu klientů, kteří byli na prohlídce dne 17. 10., ale žádnou informaci nedostala. Dne , datum, dostala od žalobkyně dopis ze dne , datum, , že musí umožnit prohlídky v době, kdy byla mimo ČR. Smlouva o zprostředkování však dne , datum, vypršela, pokračovat v prodeji rodinného domu je momentálně problém, neboť nemá kde bydlet.

18. Z lékařských zpráv ze dne , datum, a ze dne , datum, bylo zjištěno, že se dne , datum, se stal žalované úraz dolní končetiny, neboť špatně šlápla a dne , datum, se dostavila k ošetření pro bolest. Žalované byla doporučena chůze o dvou francouzských holích bez zátěže postižené končetiny, zvýšená poloha končetiny. Při kontrole dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaná stále pociťuje při chůzi mírné bolesti a byla jí doporučena fyzioterapie.

19. Z printscreenu obrazovky mobilního telefonu soud zjistil, že dne , datum, přišla SMS nebo je v příchozí SMS uvedeno „Vítejte v Německu“.

20. V SMS zprávách, včetně překladu, bylo zjištěn, že žalovaná komunikovala se svým synem o tom, že si koupila jízdenku na den 19. 10.

21. Na základě dílčích skutkových zjištění a shodných tvrzení účastníků, která soud vzal za svá skutková zjištění, dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru.

22. Žalovaná byla ke dni , datum, výlučným vlastníkem nemovitostí, a to pozemku parc. č. st. 79 o výměře 453 m², jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 63 a dále pozemku parc. č. 257/14 o výměře 745 m², vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, (informace o pozemku). Žalovaná uzavřela s žalobkyní dne , datum, smlouvu o výhradním zprostředkování prodeje Nemovitostí, a to na dobu šesti měsíců (nesporná tvrzení účastníků). Žalobkyně se ve smlouvě zavázala vyvíjet činnost směřující k zajištění příležitosti k uzavření smlouvy o prodeji Nemovitostí za kupní cenu nejméně ve výši ve výši , částka, , přičemž za obstarání příležitosti uzavřít s třetí osobou smlouvu o prodeji nemovitostí měla žalobkyně nárok na provizi ve výši 3 % z kupní ceny Nemovitostí a DPH (smlouva o zprostředkování). Žalovaná se zavázala, že po celou dobu platnosti smlouvy umožní žalobkyni přístup do Nemovitostí za účelem vykonávání prohlídek (smlouva o zprostředkování). Za každé porušení ujednaných smluvních povinností žalovanou byla sjednána smluvní pokuta ve výši , částka, , splatná do tří dnů od doručení výzvy k její úhradě (smlouva o zprostředkování). Se zájemci o koupi Nemovitosti proběhly dne , datum, dvě prohlídky Nemovitosti, dne , datum, další dvě prohlídky, dále proběhla prohlídka dne , datum, , dne , datum, , dvě prohlídky dne , datum, , dvě prohlídky dne , datum, , dále prohlídka dne , datum, , , datum, , , datum, , , datum, a , datum, (protokol o provedené prohlídce nemovitosti, SMS komunikace mezi žalovanou a paní , jméno FO, ). Dopisem ze dne , datum, vyzvala žalobkyně žalovanou k neprodlenému zpřístupnění Nemovitostí, neboť dlouhodobě (a ani na opakované výzvy) nezpřístupňuje žalobkyni Nemovitosti, čímž zabraňuje v provádění prohlídek Nemovitostí (výzva ke zpřístupnění nemovitosti ze dne , datum, ). Dopisem ze dne , datum, vyzvala žalobkyně žalovanou ke zpřístupnění Nemovitostí a k úhradě smluvní pokuty za dlouhodobé neplnění svých povinnosti (výzva ze dne , datum, ). Dne , datum, se žalované stal úraz dolní končetiny, na lékařské prohlídce jí byla doporučena chůze o dvou francouzských holích bez zátěže postižené končetiny a dne , datum, jí byla doporučena fyzioterapie (lékařské zprávy ze dne , datum, a ze dne , datum, ). Žalovaná dne , datum, odjela do Německa navštívit svého syna (printscreen obrazovky mobilního telefonu, SMS zprávy). Účastnice si prostřednictvím SMS zpráv potvrdily prohlídku domu na den , datum, , dne , datum, prohlídky na den , datum, , dále si účastnice potvrdily prohlídku domu dne , datum, , dne , datum, prohlídku na den , datum, . Dne , datum, si potvrdily dvě prohlídky na den , datum, , dne , datum, prohlídku domu na den , datum, , dne , datum, na den , datum, , dne , datum, prohlídku na den , datum, , dne , datum, prohlídku dne , datum, . Dne , datum, požádala žalovaná o změnu termínu prohlídky (z důvodu počasí a z důvodu, že musí na policii kvůli dokladu), následně žalovaná souhlasila s náhradním termínem dne , datum, . Tuto prohlídku zrušila žalobkyně dne , datum, . Následně se účastnice domluvily prohlídku domu na den , datum, , kdy den před touto prohlídkou žalovaná sdělila, že si nepřeje, aby se zájemce díval na pokoje ani dole ani nahoře, neboť na této prohlídce nebude přítomna, na což žalobkyně sdělila, že souhlasí a chápe to. Dne , datum, byl termín prohlídky změněn na pátek , datum, , s čímž žalovaná souhlasila. Dne , datum, zrušila žalovaná prohlídku, která se měla konat dne , datum, . Dne 23. 10 2024 sdělila žalovaná, že prohlídky bohužel nejsou možné, neboť je mimo ČR a paní Tetjana také nemůže prohlídky zajistit. Až bude vědět kdy přesně, napíše termíny. Na dotaz žalobkyně ze dne , datum, reagovala žalovaná až dne , datum, , kdy sdělila, že je mimo ČR ze zdravotních důvodů a že paní Tetjana prohlídky neumožní. Sdělila, že se vrátí za týden, pak zavolá a domluví se. Dne , datum, žalovaná nabídla termín prohlídky na den , právnická osoba, , datum, (SMS komunikace mezi žalobkyní a žalovanou).

23. Dle ust. § 2445 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

24. Dle ust. § 2453 o. z. závazek zaniká, není-li zprostředkovávaná smlouva uzavřena v ujednané době. Není-li doba ujednána, může kterákoli strana závazek zrušit oznámením druhé straně.

25. Dle ust. § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

26. Dle ust. § 2050 o. z. je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje.

27. Dle ust. § 2051 o. z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

28. Dle ust. § 1812 odst. 1 o.z. lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější.

29. Dle ust. § 1813 odst. 1 věta první o. z. zneužívající jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem poctivosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele.

30. Dle ust. § 1813 odst. 2 o. z. zneužívající povaha ujednání se posoudí zejména s ohledem na povahu předmětu závazku, na ostatní smluvní ujednání a na všechny okolnosti při uzavření smlouvy, i s ohledem na ujednání obsažená v jiné smlouvě, na které dané ujednání závisí.

31. Dle ust. § 1814 odst. 1 písm. l) o. z. zneužívající jsou vždy ujednání, která ukládají spotřebiteli pro případ porušení povinnosti nepřiměřenou sankci.

32. Dle ust. § 1815 o. z. se k zneužívajícímu ujednání nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá.

33. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že podaná žaloba není důvodná. Bylo prokázáno, že mezi účastnicemi byla dne , datum, uzavřena smlouva o zprostředkování, kde se žalobkyně zavázala vyvíjet činnost směřující k uzavření smlouvy o prodeji Nemovitostí ve vlastnictví žalované. Zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena na dobu určitou v trvání 6 měsíců, tedy do dne , datum, . Z dokazování vyplynulo, že v průběhu trvání této smlouvy žalobkyně prostřednictvím své makléřky , jméno FO, vyvíjela zprostředkovatelskou činnost, když vyhledávala zájemce o koupi Nemovitostí a prováděla s nimi prohlídky Nemovitostí. Žalovaná s žalobkyní při sjednávání termínů prohlídek spolupracovala, účastnice si nejprve telefonicky dojednaly konkrétní termín prohlídky, a tento termín si následně prostřednictvím SMS zpráv potvrdily. Za dobu trvání smlouvy, tedy za období 6 měsíců, bylo v Nemovitostech realizováno celkem , hodnota, prohlídek (v 11 dnech), kdy v měsíci květnu 2024 proběhly 4 prohlídky (ve 2 dnech), v měsíci červnu 2024 proběhly 4 prohlídky ve 3 dnech, v měsíci červenci 2024 proběhly 3 prohlídky ve 2 dnech, v měsíci srpnu 2024 proběhly 3 prohlídky ve 3 dnech, v měsíci září 2024 žádná prohlídka neproběhla, v měsíci říjnu proběhla 1 prohlídka. Žalovaná poskytla žalobkyni na její žádost dokumentaci k domu i fotografie konkrétních pokojů, které byly žalobkyní vyžádány. Z daného je zřejmé, že žalovaná s žalobkyní aktivně spolupracovala ve snaze naplnit účel smlouvy, tedy dané Nemovitosti prodat.

34. Z provedeného dokazování dále vyplynulo, že žalovaná zrušila jednu prohlídku dne , datum, z osobních důvodů (potřeba vyřídit si doklady), s čímž žalobkyně souhlasila a účastnice se dohodly na náhradním termínu prohlídky. Žalobkyně dne , datum, zrušila prohlídku, stanovenou na druhý den, a to z důvodů na straně zájemkyně o prohlídku. Dne , datum, žalovaná podruhé zrušila prohlídku, naplánovanou na den , datum, . Z SMS komunikace účastnic přitom vyplývá, že účastnice se spolu telefonicky domlouvaly na jiném termínu prohlídky v příštím týdnu. Dne , datum, však sdělila žalovaná, že prohlídky nejsou možné, neboť je mimo ČR a až bude vědět kdy přesně se vrátí, napíše možné termíny. Ode dne , datum, žalovaná nereagovala na SMS, ani na volání, až do dne , datum, , kdy žalovaná žalobkyni sdělila, že je mimo ČR ze zdravotních důvodů, že se vrátí za týden, poté zavolá a domluví se. Dne , datum, nabídla žalovaná možné termíny pro prohlídky na dny , datum, či , datum, .

35. V daného vyplývá, že žalovaná neumožnila žalobkyni přístup do Nemovitostí za účelem vykonávání prohlídek v období od , datum, - , datum, (kdy platnost smlouvy skončila), z toho v období , datum, – , datum, byla žalovaná zcela nekontaktní, když nereagovala na telefonáty ani na SMS zprávy žalobkyně. Soud pak tento nedostatek součinnosti žalované při sjednávání prohlídek Nemovitostí posuzoval v celém kontextu spolupráce obou účastnic, se zohledněním všech okolností případu. Soud souhlasí s názorem žalované, že smluvní ujednání, dle kterého byla žalovaná povinna spolupracovat při provádění prohlídek a umožňovat žalobkyni vstup do Nemovitostí, nelze vykládat tak, že by se tímto žalovaná zavázala umožnit žalobkyni nepřetržitý vstup do Nemovitostí a každé žádosti žalobkyně o zpřístupnění Nemovitostí vyhovět. Dané ujednání je třeba vykládat jako závazek žalované poskytnout žalobkyni součinnost v přiměřeném a rozumném rozsahu tak, aby žalovaná nebyla nepřiměřeně omezována. To ostatně potvrzuje i průběh spolupráce obou účastnic, ze kterého je zřejmé, že si vždy předem telefonicky domluvily termín prohlídky, který si následně potvrdily prostřednictvím SMS zpráv. Přitom nebyl problém termín prohlídky o několik dní posunout tak, aby vyhovoval oběma účastnicím i zájemci o prohlídku. Frekvence prohlídek nebyla natolik intenzivní, že by prohlídky probíhaly každý den. V měsíci září dokonce žádná prohlídka Nemovitostí neproběhla. Pokud se žalovaná v období 25. – , datum, zcela odmlčela a celkově tak neumožnila prohlídky Nemovitostí v období , datum, - , datum, (celkem , hodnota, dní), dle názoru soudu nebyla tato absence součinnosti žalované takové intenzity, že by znamenala porušení závazku žalované dle čl. III odst.1 písm. e) zprostředkovatelské smlouvy, když v celkovém kontextu neměla zásadní vliv na naplnění účelu smlouvy.

36. Pokud žalovaná z rodinných či zdravotních důvodů opustila Českou republiku a byla si vědoma, že v dohledné době nelze zajistit prohlídky Nemovitosti, bylo samozřejmě na místě neprodleně informovat žalobkyni a sdělit jí, po jakou dobu nebude přítomna. K tomu bylo zjištěno, že žalovaná dne , datum, zrušila prohlídku, naplánovanou na den , datum, (přitom zrušení prohlídky s jednodenním předstihem dosud bylo mezi účastnicemi běžné) a zároveň žalobkyni informovala, že je mimo ČR a že v následujících dnech prohlídky neumožní, a že se ozve, až bude vědět, kdy se vrátí. Následně, po naléhání žalobkyně, sdělila, že se vrátí za týden a nabídla možné termíny pro prohlídky. Soud na tomto přístupu žalované nic závadného neshledává. Je třeba přihlédnout k důvodům, proč žalovaná po předmětnou dobu prohlídku Nemovitostí neumožnila, když žalovaná odjela z České republiky ze zdravotních a rodinných důvodů (návštěva syna lékaře v zahraničí), přičemž v době svého pobytu v zahraničí žalovaná pravděpodobně ještě neměla pevně stanovený den návrhu do České republiky, proto nejprve nemohla žalobkyni sdělit konkrétní den návratu. Navíc je zřejmá i snaha žalované po návratu zpět do České republiky prohlídky Nemovitostí umožnit, a to i v době po skončení platnosti zprostředkovatelské smlouvy.

37. Pokud je namítáno, že v době nepřítomnosti žalobkyně prohlídky Nemovitostí neumožnila ani její přítelkyně Tetjana, pak není zřejmé, zda se dotyčná v Nemovitostech v předmětnou dobu zdržovala. Z komunikace je zřejmé, že žalovaná přítomnost paní Tetjany v domě řešila, když žalobkyni uvědomila, že paní Tetjana prohlídky neumožní, neboť v té době v Nemovitostech nebude. Pokud si v případě jedné prohlídky žalovaná nepřála, aby byla prohlédnuta celá nemovitost, neboť nemohla být osobně účastna při prohlídce, pak soud nesdílí názor žalobkyně, že by tím došlo ke zmaření této prohlídky, když z SMS komunikace vyplynulo, že žalobkyně tento požadavek nepovažovala za problém a žalované sdělila, že její postoj chápe.

38. Z jednání žalované tedy nijak nevyplývá, že by žalovaná záměrně, natož dlouhodobě, znemožňovala žalobkyni přístup do Nemovitostí za účelem uskutečňování prohlídek. Soud tedy na základě výše uvedeného uzavřel, že žalobkyně neprokázala, že žalovaná po dobu platnosti uzavřené smlouvy o zprostředkování bezdůvodně odmítala poskytovat žalobkyni potřebnou součinnost při provádění prohlídek Nemovitostí. Nebylo tedy prokázáno, že by žalovaná porušila čl. III odst.1 písm. e) zprostředkovatelské smlouvy, kde se zavázala zajistit žalobkyni potřebnou součinnost, spočívající ve zpřístupnění Nemovitostí a umožnění jejich prohlídek potenciálními zájemci. Žalobkyně tak nemá nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši , částka, dle čl. VI zprostředkovatelské smlouvy. Proto byla žaloba zamítnuta (výrok I.).

39. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají z nákladů za zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající vždy z částky , částka, za jeden úkon, za celkem , hodnota, úkonů – převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., písemné vyjádření ze dne , datum, dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., účast na jednání soudu konaném dne , datum, dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., vyjádření ze dne , datum, dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a účast na jednání soudu konaném dne , datum, podle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., včetně pěti paušálních náhrad výdajů po , částka, podle § 13 odst. 4 a. t. Celkem tak náklady řízení žalobkyně činily , částka, . Náhradu nákladů řízení je žalobkyně povinna uhradit dle § 149 odst. l o. s ř. k rukám zástupce žalované, který je advokátem. Lhůta ke splnění povinnosti byla určena podle ustanovení § 160 odst. 1 o. s. ř. (výrok II.).