10 C 25/2018

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl samosoudkyní Mgr. Marcelou Marouskovou v právní věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 63 650 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni 63 650 Kč s úrokem z prodlení ve výši 1 % ročně z částky 15 000 Kč od [datum] do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 15 000 Kč od [datum] do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni 66 849,20 Kč na nákladech řízení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala na žalované původně zaplacení částky 45 400 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že se žalovanou uzavřela dne [datum] nájemní smlouvu, na základě které užívala byt od [datum] do [datum], platila žalované nájemné ve výši 15 000 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 3 000 Kč měsíčně. Mezi účastnicemi byla sjednána povinnost žalobkyně složit k rukám žalované jistotu ve výši 15 000 Kč, která měla být vrácena žalobkyni po skončení nájemního vztahu za předpokladu, že žalobkyně nebude mít vůči žalované dluh na nájemném, službách spojených s užíváním bytu a z titulu náhrady škody. Po skončení nájmu jistota žalobkyni nebyla vrácena, ač pro to byly splněny předpoklady. Žalobkyni tedy vzniklo právo na vrácení jistoty spolu s úroky z prodlení od [datum] ve výši 1 % z částky 15 000 Kč, když výše úroku z prodlení není zákonem určena. Dále se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení částky 30 400 Kč s odůvodněním, že žalovaná nedoručila žalobkyni vyúčtování služeb spojených s nájmem, a to ani po písemné výzvě ze strany žalobkyně. Žalobkyni tak vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty v částce 50 Kč denně od prvního dne prodlení s doručením vyúčtování, tj. od [datum] do [datum].

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila, navrhla její zamítnutí, uvedla, že má vůči žalobkyni pohledávku ve výši 455 000 Kč z titulu neoprávněného užívání bytu žalobkyní od [datum] do [datum], neboť pro toto období nová nájemní smlouva mezi účastnicemi uzavřena nebyla, když původní nájemní smlouva podmiňovala vznik takové smlouvy dodržením její písemné formy a účastnice si v písemné nájemní smlouvě sjednaly vyloučení možnosti automatického prodloužení smlouvy podle § 2285 o. z. V původní nájemní smlouvě si účastnice sjednaly, že v případě prodlení žalobkyně s vyklizením bytu náleží žalované 1 000 Kč denně za každý den neoprávněného užívání bytu představující v součtu výše uvedenou částku. Z důvodu nevyklizení bytu k [datum] má žalovaná vůči žalobkyni pohledávku spočívající v náhradě nájmu podle § 2295 o. z. ve výši uvedeného nájemného za období od [datum] do [datum] a dále pohledávku ve výši cca 13 000 Kč představující zvýšené náklady žalované na služby způsobené chovem až šesti psů žalobkyní v bytě, což považuje žalovaná za rozpor s ustanovením § 2258 o. z. Tato pohledávka vznikla v důsledku zvýšení záloh ze strany SVJ za vodu v domě. S ohledem na uvedené, žalobkyni nikdy nevznikl nárok na vrácení jistoty. Žalobkyně sice platila nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu, avšak v měsíci dubnu, červnu a září 2016 nájem nezaplatila vůbec. V březnu 2017 zaplatila pouze 16 000 Kč. Některé měsíce platila až po splatnosti. Žalované by tudíž v souladu s nájemní smlouvou příslušelo právo na smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % z dlužné částky denně. Žalovaná doručila žalobkyni vyúčtování zaplacených záloh za rok 2015 řádně a včas a doručila jí i vyúčtování za rok 2016. Vyúčtování za rok 2017 ke dni podání žaloby dosud neexistovalo. Žalobkyni tudíž nárok na pokutu nevznikl. Žalovaná tedy vznesla námitku započtení pro uvedené pohledávky.

3. Žalobkyně ve svém vyjádření uvedla, že nájemné bylo z její strany vždy placeno předem na další měsíc, s tím že první nájemné bylo uhrazeno v hotovosti při podpisu nájemní smlouvy. Další jednotlivé platby byly provedeny převodem na účet žalované či vkladem na tento účet v bance. Pokud došlo k prodlení s platbami, tak tato prodlení nečinila více než několik dnů. Ujednání účastnic o dřívější splatnosti je v rozporu s ustanovením § 2251 o. z., a jelikož se jedná o kogentní ustanovení, žalobkyně se nedostala do prodlení. Žalobkyně dále vznesla námitku neplatnosti provedeného zápočtu, neboť započítávané pohledávky neexistují. V období od [datum] do [datum] žalobkyně užívala byt po právu. Žalovaná nevyzvala žalobkyni k předání bytu z důvodu skončení nájemní smlouvy, přijímala od žalobkyně platby a s žalobkyní komunikovala jako s nájemkyní. Nájem tudíž zanikl až dne [datum], k tomuto dni byl předán žalované a k prodlení nedošlo. Nad to dle § 2239 o. z. se nepřihlíží k ujednáním ukládajícím nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, která je navíc v rozporu s dobrými mravy. Pohledávka dále neexistuje z titulu náhrady nájemného, když nájemní vztah existoval a nemohlo tudíž dojít k bezdůvodnému obohacení na straně žalobkyně. Žalovaná nad to v této části neuvádí výši tvrzené pohledávky, nelze tedy říci, kolik má být započteno. Žalobkyně v bytě chovala dva psy a po přechodné období cca 3 měsíců tři psy. Tento chov zvýšené náklady nenesl. Pokud došlo k nedoplatku za odběr vody, měl být vyúčtován žalovanou v nákladech za služby, což se nestalo.

4. Podáním ze dne [datum] žalobkyně navrhla, aby soud připustil rozšíření žaloby o částku 18 250 Kč, která představuje smluvní pokutu v částce 50 Kč denně za období od [datum] do [datum], tedy prodlení 365 dnů, když žalovaná nesplnila svou povinnost doručit žalobkyni vyúčtování za rok 2015 a 2017. Soud postupoval podle ustanovení § 95 odst. 1 o. s. ř. usnesením ze dne 31. 7. 2019 č. j. 10 C 25/2018-109 rozšíření žaloby připustil.

5. Z provedeného dokazování vzal soud následující skutkový stav: Dne [datum] uzavřely účastnice nájemní smlouvu, na základě které si žalobkyně od žalované pronajala byt na 1 rok s účinností od [datum] se sjednaným nájemným 15 000 Kč měsíčně, zálohami na služby spojené s užíváním bytu 3 000 Kč měsíčně. Splatnost obou plateb byla stanovena na 25. den v měsíci, předcházející kalendářnímu měsíci, za který platby náležely. Ve smlouvě se žalobkyně zavázala ke složení jistoty k rukám žalované ve výši 15 000 Kč, která měla být vrácena žalobkyni po skončení nájemního vztahu za předpokladu, že nájemce nebude mít vůči pronajímateli žádný dluh, a to na nájemném, službách spojených s užíváním bytu či z titulu náhrady případné škody. Podpisem žalované na nájemní smlouvě bylo převzetí jistoty žalobkyně stvrzeno. Účastnice si vyloučily automatické prodloužení nájmu podle § 2285 o. z. Ke dni skončení nájmu byla žalobkyně povinna byt vyklidit. Pro prodlení s vyklizením bytu si účastnice sjednaly sankci v podobě povinnosti žalobkyně zaplatit žalované 1 000 Kč za každý den neoprávněného užívání. Pro případ nezaplacení nájemného ve lhůtě splatnosti měla žalobkyni vzniknout povinnost platit žalované úrok z prodlení ve výši 0,2 % za každý den prodlení. Účastnice si sjednaly možnost změn či doplnění smlouvy pouze v písemné formě.

6. Z předávacího protokolu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně vrátila byt žalované k tomuto dni.

7. Z výzvy žalobkyně adresované žalované ze dne [datum] bylo zjištěno, že právní zástupce žalobkyně vyzval předžalobní výzvou žalovanou k zaplacení dlužných částek, jež se žalobkyně v řízení domáhá.

8. Z vyúčtování záloh ze dne [datum] spolu s vyjádřením žalované ze dne [datum] soud zjistil, že žalované byly ze strany SVJ vyúčtovány zálohy za služby za rok 2015 a náklady na služby v uvedeném roce činily pro byt žalované 56 738,79 Kč.

9. Z oznámení ze dne [datum] o výši zálohových plateb za rok 2015 soud zjistil, že ze strany SVJ bylo oznámeno stanovení záloh pro rok 2015 ve výši 3 825 Kč měsíčně.

10. Z oznámení ze dne [datum] o výši zálohových plateb za rok 2016 soud zjistil, že ze strany SVJ bylo oznámeno stanovení záloh pro rok 2016 ve výši 4 400 Kč měsíčně.

11. Z vyúčtování záloh ze dne [datum] soud zjistil, že žalované byly ze strany SVJ vyúčtovány na služby za rok 2016 a náklady na služby v uvedeném roce činily pro byt žalované 63 818,34 Kč.

12. Z výpisu z účtu žalobkyně u [právnická osoba] a [právnická osoba] soud zjistil, že žalobkyně platila žalované bankovním převodem nájem a zálohy na služby od srpna 2015 do března 2016, v říjnu a prosinci 2016 a dále od ledna do srpna 2017.

13. Z výpisu z účtu žalované u [právnická osoba] soud zjistil, že žalobkyně zaplatila žalované bankovním převodem nájem a zálohy na služby v dubnu, červenci, srpnu a listopadu 2016 a prostřednictvím hotovostního vkladu na účet žalované dne [datum], [datum] a [datum].

14. Z výpovědi svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že svědkyně je předsedkyní společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo]. Svědkyně uvedla, že v souvislosti s užíváním bytu žalobkyní nebyly v bytě žádné problémy. Pokud došlo k navýšení plateb na zálohy za teplou vodu, ohřev, úklid, výtah apod., tyto platby byly navyšovány protože původně v bytě byla hlášena jedna osoba a potom osoby dvě. Majitelka bytu – žalovaná měla průběžně velké nedoplatky, takže stále platila podle původního předpisu a nereagovala na žádné zvýšení. V souvislosti s užíváním bytu žalobkyní však nedošlo k navýšení záloh. Pokud žalobkyně chovala v bytě nějaké psy, nebyl s tím v domě žádný problém, tito psi nikoho neobtěžovali. Žalovaná v domě nebydlí, jiný byt v domě ani nevlastní. Svědkyně uvedla, že neví o tom, že by žalovaná vlastnila ještě nějaký jiný byt v [obec].

15. Z výpovědi žalobkyně jako účastnice řízení vyplynulo, že po celou dobu užívání bytu hradila všechny platby řádně, žádný dluh na nájemném nemá. K vkladům z výpisu z účtu u [anonymizováno] uvedla, že [datum], [datum] a [datum] platila pod variabilním symbolem 11 po dohodě se žalovanou v nájemní smlouvě. Ostatní platby byly poukazovány z jejího účtu, proto je tam vyznačena platba s jejím jménem. Tyto 3 platby vkládala do banky na pobočce v hotovosti, protože nechtěla, aby nájemné došlo opožděně. Hotově platila tyto platby proto, že na účtu neměli s přítelem zrovna dostatek peněz na úhradu.

16. Z výpovědi svědkyně [příjmení]. [příjmení] bylo zjištěno, že svědkyně je místopředsedkyní společenství vlastníků v ulici [ulice] ve [obec]. Podle stanov společenství vlastníků se vyúčtování doručuje majitelům bytu emailem, což ona také činila. Jednou se jí vrátila zpráva nedoručena, s tím že emailová adresa neexistuje, proto zasílala vyúčtování doporučením dopisem, což stanovy rovněž umožňují. Společenství vlastníků dostane vyúčtování od správcovské firmy, potom rozesílá pozvánky na schůzi a vyúčtování jednotlivým vlastníkům. Svědkyně uvedla, že za roky 2015 – 2017 žalovaná měla dluhy na povinných platbách, uhradila je až na základě předžalobní výzvy. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], bylo zjištěno, že pro žalovanou pracuje jako účetní už řadu let. Domnívá se, že je to od roku 2010 do dnešní doby. Svědkyně uvedla, že žalobkyni předávala vyúčtování za služby za předmětný byt asi dvakrát nebo třikrát, vždycky na jaře. Sešly se před domem a předala jí ho, jednalo se o vyúčtování, které ona sama vypracovala na základě vyúčtování od společenství vlastníků, které dostala žalovaná. Vyúčtování předávala žalobkyni před domem v [anonymizováno] ulici. Nepamatuje, jak žalobkyni kontaktovala, vyúčtování jí předávala bez podpisu v papírové podobě bez obálky. Svědkyně poté na základě výzvy soudu doručila vyúčtování služeb poskytovaných s užíváním bytu za období od [datum] do [datum] a od [datum] do [datum]. Dále doručila doklady o platbách od žalované za účetní služby, které žalované poskytuje. Z vyúčtování služeb za období roku 2015 a 2016, bylo zjištěno, že toto vyúčtování je zpracováno na počítači, je podepsáno pouze svědkyní [příjmení], jiný podpis chybí. Doklad o převzetí žalobkyní rovněž chybí.

17. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

18. Podle § 2237 o. z. smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

19. Podle § 582 odst. 2 o. z. není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona.

20. Podle § 2254 o. z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu, pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Podle § 2251 odst. 1 o. z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným, platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § [číslo] obdobně.

21. Podle § 2258 o. z. má nájemce právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

22. Podle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele, přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcovo právo podle ustanovení tohoto zákona.

23. Podle § 2239 o. z. se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

24. Podle § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

25. Podle § 2292 o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoliv pochybností považovat za skončení, má se byt za odevzdaný ihned.

26. Podle § 7 zákona o službách není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá, kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

27. Podle § 8 odst. 1 zákona o službách na základě písemné žádosti příjemce služeb, je poskytovatel služeb povinen nejpozději do pěti měsíců po skončení zúčtovacího období, doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.

28. Podle § 13 zákona o službách jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu ledaže by splnění povinnosti ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

29. V řízení bylo sporné, zda žalované vznikla povinnost vrátit žalobkyni jistotu spolu s úroky z prodlení a zda vznikl nárok žalobkyně na zaplacení pokuty pro nesplnění její zákonné povinnosti dodat žalobkyni vyúčtování služeb spojených s užíváním nájmu. S ohledem na uplatnění námitky započtení vznesené žalovanou, musel soud dále zkoumat, zda tyto nároky nezanikají v důsledku započtení tvrzených pohledávek žalované vůči žalobkyni.

30. V řízení nebyla sporná existence nájmu za období od [datum] do [datum], když tento nájem byl sjednán nájemní smlouvou v písemné formě dne [datum]. Ve smlouvě se žalobkyně zavázala složit k rukám žalované jistotu ve výši 15 000 Kč, s tím že jistota měla být žalobkyni vrácena při skončení nájmu, při započtení dlužného nájemného, služeb spojených s užíváním bytu či případné náhrady škody. Jistota byla žalobkyní složena, což žalovaná stvrdila svým podpisem nájemní smlouvy. Nájem sjednaný předmětnou smlouvou skončil [datum] a k tomuto dni v souladu se smlouvou vzniklo žalobkyni právo na vrácení jistotu. Tvrzení žalované, že nárok na vrácení jistoty žalobkyni nevznikl s ohledem na existenci dluhu na nájemném a zálohách na služby, nebylo prokázáno, když z předložených důkazů vyplynulo, že žalobkyně zaplatila nájemné a zálohy za služby za celé uvedené období. Žalovaná se tak ocitla v prodlení, když jistotu žalobkyně se skončením nájmu nezaplatila. Vedle práva na vrácení jistoty vznikl žalobkyni i nárok na úhradu úroků z prodlení ve výši 1 % ročně, když úroky v této výši soud považuje za obvyklé.

31. Pokud jde o nárok žalobkyně na úhradu smluvní pokuty po nesplnění povinnosti žalované doručit žalobkyni vyúčtování za rok 2015, 217 a 2018, má soud za to, že bylo prokázáno, že žalovaná žalobkyni tato vyúčtování nepředložila. Pokud žalovaná předložila vyúčtování, jímž se snažila prokázat splnění této povinnosti, jednalo se o vyúčtování vystavené ze strany společenství vlastníků pro žalovanou. Takové vyúčtování pro vztah mezi žalobkyní a žalovanou nemá žádný význam. Žalovaná nedoložila existenci vyúčtování poskytnutého žalobkyni. Svědkyně [jméno] [příjmení], účetní žalované sice ve své výpovědi uvedla, že asi 2 x nebo 3 x předávala žalobkyni vyúčtování před domem v [anonymizováno] ulici, nepamatovala si už, jakým způsobem žalobkyni kontaktovala a uváděla, že jí předávala vyúčtování z ruky do ruky bez podpisu v papírové podobě bez obálky. Rovněž soudu doručila počítačové vyhotovení vyúčtování za rok 2015 a 2017. Soud však svědkyni neuvěřil a považoval její výpověď za účelovou, když svědkyně dlouhodobě pracuje pro žalovanou jako účetní. Žalovaná jí za služby hradí. Svědkyně [jméno] [příjmení] je tedy do jisté míry v podřízeném postavení vůči žalované. Tvrzení o tom, že předávala žalobkyni vyúčtování, kdesi před domem bez podpisu a nepamatovala si, jakým způsobem žalobkyni kontaktovala, svědčí o tom, že tato výpověď není pravdivá. Svědkyně [jméno] [příjmení] je účetní, která jak sama uvedla, pracuje pro řadu firem, kterým zpracovává účetnictví, musí si tedy být vědoma toho, že pokud předává někomu vyúčtování, jedná se o důležitý dokument z hlediska zákona o účetnictví a tento dokument je třeba předat proti podpisu. Toto vyúčtování, které svědkyně soudu předložila, neobsahuje podpis žalobkyně, která jej měla převzít, obsahuje pouze podpis svědkyně. Žalobkyně popřela, že by kdy svědkyni [příjmení] viděla a že by jí toto vyúčtování bylo doručeno. Soud tedy svědkyni [příjmení] neuvěřil a dospěl k závěru, že žalovaná nedoložila existenci vyúčtování poskytnutého žalobkyni. Kromě toho poukazuje na to, že vyúčtování, že vyúčtování, které doručila svědkyně [příjmení], se týká pouze roku 2015 a 2017. Nárok na zaplacení smluvní pokuty je tedy dle názoru soudu důvodný.

32. Pokud jde o námitku započtení vznesenou žalovanou, jednalo se o tvrzené pohledávky z titulu neoprávněného užívání bytu žalobkyní od [datum] do [datum], dále pohledávky představující náhradu nájmu za období od [datum] do [datum] z důvodu nevyklizení bytu ke skončení nájmu [datum] a pohledávky ve výši cca 13 000 Kč představující zvýšené náklady na služby spojené s užíváním bytu, které měly žalované vzniknout z důvodu chovu psů žalobkyní v bytě a které se měly projevit ve zvýšení záloh stanovených společenstvím vlastníků žalované.

33. Soud hodnotil námitku započtení uplatněnou žalovanou jako neurčitou a nejasnou. Pohledávky žalované nebyly řádně vyčísleny, když pohledávka v podobě úhrady nájemného nebyla vyčíslena vůbec a pohledávka v podobě náhrady zvýšených nákladů na služby, byla specifikována pouze přibližně. Pokud jde o užívání bytu žalobkyní po skončení nájmu, žalobkyně platila nájem a zálohy na služby ve výši shodně dle nájmu v předchozím období a žalovaná tyto platby přijímala. Účastnice si ve smlouvě vyloučily automatické prodloužení původního nájmu, lze tedy dovodit, že mezi účastnicemi vznikl nový nájemní vztah od [datum], který trval do [datum], kdy žalobkyně předala byt žalované. Neexistence písemné formy dohody o nájmu na této skutečnosti nic nemění, když námitku neplatnosti nájemní smlouvy pro nedostatek písemné formy smlouvy zákon přiznává pouze nájemci podle § 2237 o. z., nikoli však pronajímateli. Vzhledem k tomu, že soud dospěl k závěru, že došlo k platnému vzniku nájemního vztahu i pro období od [datum] do [datum], nelze dovodit neoprávněnost užívání bytu ze strany žalobkyně a z toho vyplývající nárok žalované na zaplacení částky 1 000 Kč za každý den nájmu s odkazem na ustanovení § 2239 o. z. Jde dle názoru soudu o ujednání ukládající povinnost zjevně nepřiměřenou.

34. Soud neshledal způsobilou k započtení ani tvrzenou pohledávku žalované představující zvýšené náklady na služby spojené s užíváním bytu. Žalovaná výši těchto nákladů stanovila pouze přibližně, kromě toho výpovědí [jméno] [příjmení] bylo prokázáno, že navyšování plateb za zálohy bylo způsobeno zvýšením osob v domě, nikoli chováním žalované, případně chovem psů apod. Soud tedy neshledal námitku započtení žalované způsobilou, a to pro její nejistotu a neurčitost (ustanovení § 1897 o. z.). Ze všech uvedených důvodů proto soud rozhodl o povinnosti žalované zaplatit žalobkyni žalovanou částku.

35. O povinnosti žalované zaplatit žalobkyni náklady řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalobkyně měla ve věci plný úspěch. Náklady řízení žalobkyně představují zaplacený soudní poplatek 2 816 Kč, odměnu právního zástupce žalobkyně za 9 hlavních úkonů po 2 940 Kč (z předmětu řízení 45 400 Kč – převzetí zastoupení, předžalobní výzva k plnění, sepis žaloby, účast u jednání [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum] a sepis vyjádření ze dne [datum]), za 6 hlavních úkonů po 3 660 Kč (z předmětu řízení 63 650 Kč – návrh na rozšíření žaloby, účast u jednání [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum]) podle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., 15 x režijní paušál po 300 Kč podle § 13 odst. 3 uvedené vyhlášky a DPH 21 % ve výši 4 500 Kč dle § 137 odst. 3 o. s. ř., celkem náklady řízení žalobkyně činí 66 849,20 Kč.