13 C 85/2022

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl samosoudkyní Mgr. Martinou Zahradníkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátkou údaje o zástupci pro: žaloba o neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď nájmu pokoje o velikosti 28 m² s příslušenstvím, nacházejícím se v přízemí domu na adrese [adresa], stojícího na pozemku parc. [číslo] st. parc. [číslo] vše zapsáno u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ, na [list vlastnictví] pro katastrální území Lhota u Dolních [obec], ze dne [datum], je neoprávněná.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši [částka], a to do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou, podanou zdejšímu soudu dne [datum], domáhala určení, že výpověď nájmu bytu ze dne [datum] je neoprávněná. Svou žalobu odůvodnila tím, že dne [datum] jako nájemce uzavřela s právním předchůdcem žalobce společností [právnická osoba] jako pronajímatelem smlouvu o pronájmu části nemovitosti, a to pokoje o vel 28 m² s příslušenstvím, nacházejícím se v přízemí domu na adrese [adresa] (dále jen„ byt“). Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Ve smlouvě bylo ujednáno, že nájemné se sjednává jako bezúplatné s tím, že nájemce se zavázal bezúplatně provádět pro pronajímatele běžnou údržbu a drobné opravy domu a zahrady. Poté byla dne [datum] s pronajímatelem uzavřena nová nájemní smlouva, kde si strany sjednaly nájemné ve výši [částka] měsíčně. Důvodem pro sjednání nájemného byl požadavek cizinecké policie, která vyžadovala nájemní smlouvu s konkrétní částkou nájemného. Smluvní strany však nadále ohledně nájemného postupovaly dle smlouvy ze dne [datum] a žalobkyně nájemné neplatila. Společnost [právnická osoba] poté byla zrušena bez likvidace a celé jmění této společnosti přebral přejímající společník, a to žalovaný. Dne [datum] obdržela žalobkyně výpověď nájmu bytu ze dne [datum], kterou za žalovaného jako jeho zástupce podepsala zmocněnkyně [jméno] [příjmení]. Ve výpovědi bylo uvedeno, že žalobkyně byla upozorněna na zvlášť závažné porušení povinností nájemce spočívající v neplacení nájemného za období [anonymizováno] [rok] – [anonymizováno] [rok] a dále byla žalobkyně poučena, že má v souladu s ust. § 2286 o. z. právo vznést námitky a navrhnout do 1 měsíce ode dne doručení výpovědi přezkoumání její oprávněnosti soudem. Žalobkyně je však přesvědčena, že jí dluh na nájemném nevznikl, neboť nájemní smlouva ze dne [datum] byla uzavřena jen pro účely hlášení trvalého pobytu cizinecké policii a smluvní strany podle této smlouvy nikdy nepostupovaly. O tom svědčí i dlouhé období údajného neplacení nájemného, které by právní předchůdce žalovaného zcela jistě nestrpěl. Dále je výpověď neplatná, neboť neobsahuje řádné poučení, když poučení o možnosti podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem obsahuje nesprávnou lhůtu. Žalobkyně byla nucena se s dcerou přestěhovat, neboť v bytě byla plíseň a zatékalo tam střechou. Žalobkyně opakovaně žádala žalovaného o odstranění těchto nedostatků, ovšem žalovaný na to nijak nereagoval.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že je výlučným vlastníkem nemovitosti, ve které se byt nachází. Nájemní smlouva na pronájem bytu ze dne [datum] obsahovala povinnost žalobkyně platit nájemné ve výši [částka]. Ve smlouvě sice nebylo uvedeno, že se jedná o částku měsíčně, ale ze zákona vyplývá, že se jedná o nájemné měsíční. Nelze zohlednit, že tato částka byla ve smlouvě uvedena jen„ pro forma“ pro cizineckou policii. Žalovaná nikdy žalovanému tuto částku nezaplatila a navíc ani nikdy nepečovala o nemovitosti, jak bylo ujednáno v nájemní smlouvě. Žalovaná se totiž do bytu nikdy nenastěhovala a nikdy jej neužívala. Dále žalovaný upozornil na to, že žalobkyně vůči pronajímateli vystupovala pod příjmením„ [celé jméno žalobkyně]“, ačkoliv v žalobním návrhu uvedla, že se jmenuje„ Dovhnal. Otázkou tedy je, zda nájemní smlouva vůbec vznikla, když žalobkyně uvedla žalovaného v omyl. Žalovaný si je vědom, že nepostupoval zcela správně, když delší dobu nezjistil, že žalobkyně v nemovitosti nebydlí a že o stavbu a zahradu nepečuje. Žalobkyně neplnila povinnosti z nájemní smlouvy, ke kterým se zavázala, dokonce se do předmětných místností nikdy nenastěhovala. Je proto důvodné tento kvazi nájemní vztah ze strany žalovaného vypovědět. Žalovaný si je také vědom nesprávného poučení, které ve své výpovědi žalobkyni dal, když ji mylně informoval, že má možnost podat do 1 měsíce návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Domnívá se však, že tento samotný fakt nemá za následek neplatnosti výpovědi a že výpověď je oprávněná.

3. V průběhu řízení pak žalobkyně upustila od svého tvrzení ohledně toho, že i po uzavření nové nájemní smlouvy ze dne [datum] existovala dohoda stran o tom, že žalobkyně nebude platit nájemné.

4. Soud provedl v řízení následující důkazy, z nichž učinil níže popsaná zjištění.

5. Ze smlouvy o pronájmu části nemovitosti ze dne [datum] soud zjistil, že byla uzavřena mezi [právnická osoba], s. r.o. jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem, přičemž žalobkyně je ve smlouvě označena jménem„ [celé jméno žalobkyně]“. Předmětem smlouvy je sjednání nájmu pokoje o velikosti 28 m², nacházejícím se v přízemí domu na adrese [adresa], s příslušenstvím, a to ode dne [datum] na dobu neurčitou. Dále bylo ujednáno, že předmětný pokoj bude s žalobkyní užívat i její dcera. Nájemné bylo sjednáno jako bezúplatné, pronajímatel se zavázal hradit veškeré náklady a poplatky související s používáním předmětu nájmu nájemcem a žalobkyně se zavázala bezúplatně provádět pro pronajímatele běžnou údržbu a drobné opravy domu, pozemku, oplocení, sekání trávy a odklízení sněhu.

6. Ze smlouvy o pronájmu části nemovitosti ze dne [datum] bylo zjištěno, že tato byla sjednána opět mezi [právnická osoba], s. r.o. jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem ohledně nájmu pokoje o velikosti 28 m², nacházejícím se v přízemí domu na adrese [adresa], s příslušenstvím, a to ode dne [datum] na dobu neurčitou. V bodě III. Smlouvy bylo ujednáno nájemné ve výši [částka] včetně všech poplatků.

7. Z výpovědi nájmu bytu ze dne [datum] s podacím lístkem soud zjistil, že žalobkyni byla dána žalovaným jako pronajímatelem výpověď nájmu bytu. Žalovaný ve výpovědi odkázal na nájemní smlouvu ze dne [datum], na základě které se žalobkyně stala nájemcem bytu a uvedl, že zmocněnkyně žalovaného [jméno] [příjmení] vyzvala žalobkyni dne [datum] dopisem k odstranění zvlášť závažného porušení povinností nájemce, spočívající v neplacení nájemného ve výši [částka] měsíčně za dobu od srpna 2014 do listopadu 2021, spolu s upozorněním na možnou výpověď ze strany žalovaného. Vzhledem k tomu, že žalobkyně na výzvu k odstranění zvlášť závažného jednání adekvátně nezareagovala, žalovaný využil svého práva a vypověděl tím nájem bytu s tím, že nájem skončí okamžikem, kdy bude žalobkyni výpověď doručena. Žalobkyně byla upozorněna, že je povinna vyklidit pokoj bez zbytečného odkladu, nejpozději do 1 měsíce od doručení okamžité výpovědi. Dále byla žalobkyně v souladu s ust. § 2286 o. z. poučena, že„ má právo vznést proti této výpovědi námitky a navrhnout do 1 měsíce ode dne doručení výpovědi přezkoumání její oprávněnosti soudem“. Výpověď za žalovaného jako jeho zástupce podepsala zmocněnkyně [jméno] [příjmení]. Dle textu výpovědi je přílohou plná moc. Výpověď byla odeslána žalobkyni dne [datum].

8. Z dopisu společnosti [právnická osoba] adresovaného žalobkyni bylo zjištěno, že žalobkyně byla požádána o aktualizaci svých kontaktních údajů. Jako adresa trvalého pobytu, zasílací adresa a adresa odběrného místa je uvedena adresa [adresa žalobkyně], [obec].

9. Z faktury společnosti [právnická osoba] bylo zjištěno, že byla vystavena na odběratele [celé jméno žalobkyně], [ulice a číslo], [obec] za fakturační období [datum] – [datum].

10. Na základě dílčích skutkových zjištění a shodných tvrzení účastníků, která soud vzal za svá skutková zjištění, dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru. Žalobkyně s právním předchůdcem žalovaného společností [právnická osoba] uzavřela dne [datum] smlouvu o pronájmu části nemovitosti, a to pokoje specifikovaného v žalobě, kde nájemné bylo sjednáno jako bezúplatné a smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Dne [datum] uzavřela žalobkyně s právním předchůdcem žalovaného společností [právnická osoba] smlouvu o pronájmu části nemovitosti se sjednaným nájemným ve výši [částka] měsíčně. Žalobkyně nehradila za užívání bytu žádné nájemné. Na základě notářského zápisu ze dne [datum] celé jmění zanikající společnosti [právnická osoba] převzal přejímající společník, a to žalovaný. Žalovaný je v současné době vlastníkem domu, ve kterém se nachází předmět nájmu, tedy pokoj pronajímaný žalobkyni. Dne [datum] obdržela žalobkyně výpověď nájmu bytu datovanou dnem [datum], podepsanou zmocněnkyní žalovaného [jméno] [příjmení]. Přílohou výpovědi byla plná moc zmocňující [jméno] [příjmení] k zaslání výpovědi. Výpověď byla odůvodněna zvlášť závažným porušením povinností nájemce, spočívající v neplacení nájemného ve výši [částka] měsíčně za dobu od srpna 2014 do listopadu 2021. Žalobkyně byla ve výpovědi poučena, že má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout do 1 měsíce ode dne doručení výpovědi přezkoumání její oprávněnosti soudem.

11. Dle ust. § 3074 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

12. S ohledem na datum vzniku nájemního vztahu mezi žalobkyní a právním předchůdcem žalovaného (dne [datum]) soud věc posoudil podle níže uvedených ustanovení o. z.

13. Dle ust. § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

14. Dle ust. § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

15. Dle ust. § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

16. Dle ust. § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

17. Dle ust. § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

18. Dle ust. § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

19. Dle ust. § 2291 odst. 1 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

20. Dle ust. § 2291 odst. 1 o. z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

21. Dle ust. § 2291 odst. 3 o. z. neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

22. Na základě shora uvedeného dospěl soud k závěru, že mezi žalobkyní a právním předchůdcem žalovaného byla dne [datum] platně uzavřena smlouva o nájmu bytu. Pokud žalovaný namítá, že ho žalobkyně uvedla v omyl, když ve smlouvě uvedla jiné příjmení („ [celé jméno žalobkyně]“), než uvedla v žalobě („ Dovhnal“), pak soud tomuto argumentu nepřisvědčil, když žalobkyně později jako své správné příjmení uvedla„ [celé jméno žalobkyně]“. Tato chyba ve jméně žalobkyně neplatnost nájemní smlouvy nepůsobí, když pravděpodobně vznikla přepisem příjmení žalobkyně, která je cizinka, do latinského písma a nelze z ní nijak vyčíst snahu žalobkyně oklamat právního předchůdce žalovaného. Stejně tak nemá vliv na platnost smlouvy skutečnost, zda nájemce v předmětu nájmu skutečně bydlí a byt užívá, když zákon žádnou povinnost nájemce byt skutečně užívat neobsahuje. Ve smlouvě bylo ujednáno nájemné ve výši [částka] měsíčně (což ostatně bylo mezi stranami nesporné). Žalobkyně však za užívání bytu žádné nájemné nehradila. Tím porušila svou povinnost nájemce zvlášť závažným způsobem. Žalovaný, jako právní nástupce společnosti [právnická osoba] a tedy nový vlastník nemovitosti, proto zaslal prostřednictvím své zmocněnkyně [jméno] [příjmení] žalobkyni výpověď nájmu ze dne [datum]. Jednalo se o výpověď pro porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem dle ust. § 2291 o. z., která byla odůvodněna neplacením nájemného ve výši [částka] měsíčně po dobu od srpna 2014 do listopadu 2021. Soud pak dospěl k závěru, že výpověď nájmu ze dne [datum] je neplatná, neboť neobsahuje řádné poučení nájemce, když poučení o možnosti podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem obsahuje nesprávnou lhůtu (jeden měsíc namísto v zákoně uvedených dvou měsíců). Zde je nutné rozlišovat poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky od poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Jak vyplývá z rozsudku Nejvyššího soud ČR sp. zn. [spisová značka], ze dne [datum rozhodnutí], neobsahuje-li výpověď z nájmu bytu poučení nájemce o jeho právu vznést proti ní námitky, není z tohoto důvodu neplatná. V souzeném případě však došlo k chybnému poučení ohledně práva nájemce navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Přitom dle citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu soudem, je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje neplatnost výpovědi. Podle názoru dovolacího soudu jde o neplatnost absolutní (§ 588 o. z.), neboť smyslem poučení podle § 2286 odst. 2 o. z. je ochrana nájemce, který na základě tohoto poučení získá vědomost o svém právu domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi a o lhůtě, ve které návrh musí podat. Porušení uvedeného ustanovení je tak nejen v rozporu se zákonem, ale zjevně narušuje i veřejný pořádek, pod kterým je v této souvislosti třeba rozumět ochranu nájemce jako slabší smluvní strany. Na základě uvedeného dospěl soud k závěru, že výpověď nájmu bytu ze dne [datum] je pro chybné poučení ohledně práva nájemce navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem neoprávněná, proto žalobě vyhověl.

23. O nákladech řízení soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. a plně úspěšné žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení ve výši [částka], které představují zaplacený soudní poplatek ve výši [částka], dále odměnu za zastupování účastníka advokátem ve výši [částka], kterou tvoří odměna právního zástupce žalobkyně za 4 úkony právní služby po [částka] (vycházející z tarifní hodnoty předmětu sporu [částka] dle ustanovení § 9 odst. 3 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu), a to za převzetí a přípravu zastoupení, podání písemného vyjádření ze dne [datum], účast na jednání dne [datum] a účast na jednání dne [datum], vše dle ustanovení § 1 odst. 2, § 6 odst. 1, § 9 odst. 3 písm. a) a § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb. a 4 x režijní paušál á [částka] dle § 2 odst. 1, § 13 odst. 3, § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb. v souvislosti se shora provedenými úkony. Lhůtu k plnění soud stanovil podle § 160 odst. 1 o. s. ř. třídenní s povinností plnit k rukám advokáta (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).