15 C 271/2008

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl soudkyní JUDr. Markétou Matulíkovou Šedovou v právní věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená Mgr. jméno příjmení , advokátkou se sídlem ulice a číslo , PSČ obec a číslo - část obce , o zaplacení částky ve výši 845.091,55 Kč

I. Řízení se do co částky 1.878,85 Kč se zákonným úrokem z této částky ve výši repo sazby stanovené Českou národní bankou, zvýšené o sedm procentních bodů ročně, za dobu od [datum] do zaplacení, zastavuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 525.797,48 Kč 1. s úrokem z prodlení částky [číslo], 14 Kč ve výši 10,75 % za dobu od [datum] do [datum], ve výši 9,25 % ročně za období od [datum] do [datum], ve výši 8,5 % ročně za období od [datum] do [datum], ve výši 8,00 % ročně za období od [datum] do [datum], ve výši 7,75 % ročně za období od [datum] do [datum], ve výši 7,50 % ročně za období od [datum] do [datum], ve výši 7,05 % ročně za období od [datum] do [datum], ve výši 7,50 % ročně za období od [datum] do [datum], ve výši 8,00 % ročně za období od [datum] do [datum], ve výši 8,75 % ročně za období od [datum] do [datum], ve výši 10 % ročně za období od [datum] do [datum], a za dobu od [datum] do zaplacení ve výši repo sazby stanovené Českou národní bankou platné ke každému 1. dni kalendářního pololetí, v němž prodlení žalovaného trvá, zvýšené o 7 procentních bodů, 2. s úrokem z prodlení částky 94.925,99 Kč; ve výši 8,00 % ročně za období od [datum] do [datum], ve výši 7,75 % ročně za období od [datum] do [datum], ve výši 7,50 % ročně za období od [datum] do [datum], ve výši 7,05 % ročně za období od [datum] do [datum], ve výši 7,50 % ročně za období od [datum] do [datum], ve výši 8,00 % ročně za období od [datum] do [datum], ve výši 8,75 % ročně za období od [datum] do [datum], ve výši 10 % ročně za období od [datum] do [datum], a za dobu od [datum] do zaplacení ve výši repo sazby stanovené Českou národní bankou platné ke každému 1. dni kalendářního pololetí, v němž prodlení žalovaného trvá, zvýšené o 7 procentních bodů, 3. s úrokem z prodlení z částky 124.474,41 Kč ve výši 7,75 % ročně za dobu od 5. 2011 do zaplacení; 4. s úrokem z prodlení z částky 101.175,84 Kč ve výši 7,75 % ročně za dobu od 1. 2012 do zaplacení; 5. s úrokem z prodlení z částky 136.119,10 Kč ve výši 8,05 % ročně za dobu od 13. 2013 do zaplacení; to vše do 30 dnů od právní moci rozsudku.

III. Žaloba se zamítá co do částky 317.415,22 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky: -) 38.236,01 Kč za dobu do [datum] do zaplacení; -) 69.102,14 Kč za dobu od [datum] do [datum]; -) 14.288,01 Kč za dobu od [datum] do zaplacení; -) 94.925,99 Kč za dobu od [datum] do [datum]; -) 12.178,92 Kč za dobu od [datum] do zaplacení; -) 124.474,41 Kč za dobu od [datum] do [datum]; -) 142.889,85 Kč za dobu od [datum] do zaplacení; -) 101. 175, 84 Kč za dobu od [datum] do [datum]; -) 107.946,58 Kč za dobu od [datum] do zaplacení; -) [číslo], 102 Kč za dobu od [datum] do [datum].

IV. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 113.793,34 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám její právní zástupkyně. Výše nákladů bude vyčíslena v písemném vyhotovení tohoto rozsudku.

V. Žalovaná je povinna nahradit České republice na účet Okresního soudu náklady řízení ve výši 62 %. Výše nákladů bude vyčíslena v samostatném usnesení.

VI. Žalobkyně je povinna nahradit České republice na účet Okresního soudu náklady řízení ve výši 38 %. Výše nákladů bude vyčíslena v samostatném usnesení.

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobkyně obrátila na soud s návrhem na zaplacení částky 109.214 Kč. V odůvodnění uvádí, že je vlastnicí spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na nemovitosti dům [adresa], postaveném na parcele [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 462 m² v k. ú. [část obce], obec Praha a parcely [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 462 m² v k. ú. [část obce], obec Praha Tyto nemovitosti jsou zapsány na LV č. [rok] v k. ú. [část obce], obec Praha, okres Hlavní město Praha u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu se sídlem v [obec], Katastrální pracoviště Praha (dále jen„ předmětné nemovitosti“). Žalovaná je vlastnicí spoluvlastnického podílu o velikosti 2/3 na těchto předmětných nemovitostech. Dále byl žalován ještě [jméno] [příjmení], který v době podání návrhu byl vlastníkem id. [číslo] na předmětných nemovitostech. Žalobkyně uvádí, že od roku 1995 od žalovaných jako spoluvlastníků domu [adresa] neobdržela na ni připadající roční částky vyplývající z hospodaření tohoto domu, tzn. podíl na nájemném za pronajímání tohoto domu. Žalovaní si nechávají podíl na nájemném výlučně pro sebe, čímž se bezdůvodně obohacují. Touto žalobou uplatňuje svůj nárok za rok 2007. Žalobkyně nemá ani přístup do peněžního deníku účetních knih, knih příjmů a výdajů včetně odpisové evidence domu. Má dostupný pouze dokument„ hospodářský výsledek za rok 2005“. S ohledem na výstup z této listiny uplatňuje žalovanou částku jako částku bezdůvodného obohacení ve shodné výši jako za rok 2005.

2. V této věci vydaný platební rozkaz byl napaden včas podaným odporem. Žalovaná tak ve vyjádření ze dne [datum] uvádí, že nepopírá, že v budově jsou pronajímány byty a za jejich pronájem je inkasováno nájemné. Tyto příjmy jsou však deponovány na bankovním účtu výhradně pro účely oprav tohoto domu. Náklady na veškeré opravy jdou k tíži žalované a žalobkyně na tyto nepřispívá ničeho. Žalovaná si tak pro sebe nenechává žádnou část z příjmů vyplývajících z provozu předmětného domu. Z jejích investic do opravy domu profituje žalobkyně, která v tomto domě bydlí. Byty jsou pronajímány převážně za regulované nájemné. Žalobkyně v domě užívá nadstandardní byt o velikosti 5+1. Za užívání tohoto bytu nehradí žádné nájemné ani žádné jiné platby. Žalovaná v domě neužívá žádný bytový, ani nebytový prostor. Žalovaná se dále domnívá, že žalobkyně pronajímala byty třetím subjektům, jako by se jednalo o nebytové prostory, byť za tímto účelem nebyly kolaudovány a z tohoto inkasovala nájemné, a to od [právnická osoba] [příjmení] [jméno], spol s r. o., [právnická osoba] a od notářky Mgr. [jméno] [příjmení]. V rozhodném období roku 2007 měly na adrese nemovitosti sídla další subjekty, což bylo umožněno právě jednáním žalobkyně. Jedná se o společnosti [právnická osoba], [ulice] poradenství [právnická osoba], GLOBEXIM akciová společnost, [právnická osoba], [právnická osoba], M.S. [právnická osoba] Žalovaná se domnívá, že za tuto službu žalobkyně inkasovala a dále inkasuje od uvedených subjektů finanční úplatu, kterou si nechává pro vlastní potřebu. V budově měla mít místo podnikání také dcera žalované bez souhlasu a uvědomění žalované. Mezi současnými a bývalými spoluvlastníky měla být uzavřena dohoda o výnosech z nemovitosti, dle níž si většinový vlastník ponechává veškerý zisk z nemovitosti za účelem hrazení veškerých oprav a naopak po menšinových spoluvlastnících nepožaduje platby za tyto opravy. Tato dohoda měla být uzavřena mezi matkou žalobkyně a žalované paní [jméno] [příjmení], jejím bratrem Ing. [jméno] [příjmení], jeho synem [jméno] a mezi žalobkyní a žalovanou. Tuto dohodu minimálně od roku 2001 všichni fakticky respektovali. Žalovaná se dále domnívá, že uplatněný nárok je v rozporu s dobrými mravy. Návrh považuje za šikanózní.

3. Ve vyjádření ze dne [datum] žalobkyně mimo jiné uvádí, že žalovaná doposud nevynakládá prakticky žádné náklady na předmětnou nemovitost, dům trvale chátrá. Dlouholetým nájemníkům je pronajímána pouze část bytů, deregulaci nájemného žalovaná provádí se značným zpožděním, pokud tak činí vůbec. Všechny nebytové prostory a tři největší byty má v držení pouze žalovaná. Dohoda o výnosech mezi žalobkyní a ostatními spoluvlastníky nikdy uzavřena nebyla. Pokud jde o užívání bytu, žalobkyně se domnívá, že užívá 8,8 % celkově zastavěné plochy všech podlaží, zbývající část užívá výlučně žalovaná. Dále uvádí, že už v řízení u Obvodního soudu [obec a číslo], sp. zn. 6 C 64/2005, bylo prokázáno, že na adrese předmětné nemovitosti nesídlily žádné z uváděných firem, ani jim nebyla poskytována adresa. Žalobkyně nemá uzavřené žádné nájemní smlouvy s nájemci, které uvádí žalovaná.

4. Podáním ze dne [datum] rozšířila žalobkyně svou žalobu; uplatňuje nárok vůči žalované za rok 2008 a domáhá se rovněž zaplacení celkové částky 109.214 Kč.

5. Usnesením ze dne 22. 2. 2010, č.j. 15 C 271/2008-132, soud postupem dle § 107a o. s. ř. rozhodl tak, že připouští, aby na místo žalovaného 2) [jméno] [příjmení] vstoupila do řízení nabyvatelka práva tedy žalovaná 1) [celé jméno žalované]. Toto usnesení nabylo právní moci [datum].

6. S ohledem na shora uvedené usnesení zdejšího soudu pak žalobkyně upravila podáním ze dne [datum] petit žaloby tak, že po žalované požaduje celkově částku 218.428 Kč s úrokem z prodlení z částky 109.214 Kč od [datum] do zaplacení a z částky 109.214 Kč od [datum] do zaplacení, a to v zákonné výši.

7. Podáním ze dne [datum] žalovaná uvádí, že veškeré náklady související s údržbou nemovitosti jdou k tíži žalované, která si pro sebe nenechává žádnou část příjmů. Domnívá se, že žalobkyně své spoluvlastnické právo k nemovitosti užíváním nadstandardního bytu v nemovitosti konzumuje. Nadále tvrdí, že na adrese předmětné nemovitosti v rozhodném období měly adresy další subjekty v důsledku chování žalobkyně, za což žalobkyně měla dostávat úplatu. Nadále trvá na tom, že žalobkyně nerespektuje dohodu o výnosech z nemovitosti.

8. Podáním ze dne [datum] žalovaná uplatnila jako svou procesní obranu nárok na částku 960.000 Kč za ušlé platby související s užíváním bytu žalobkyně v předmětné nemovitosti za období od [datum] do [datum].

9. Podáním ze dne [datum] žalobkyně rozšířila žalobu na částku 230.606,92 Kč s tím, že úroky z prodlení z částky 11.178,92 Kč žádá od [datum].

10. Z vyjádření žalobkyně ze dne [datum] vyplývá, že nadále sporuje tvrzení žalované, že by měla jakýkoli profit s poskytováním sídla jakýmkoli společnostem, kdy odkazuje i na výsledky řízení u Obvodního soudu pro Prahu 6, sp. zn. 6 C 64/2005. K procesní obraně žalované žalobkyně namítá, že výše nájemného za tento byt není pro posouzení nároku žalobkyně rozhodná. Před výstavbou bytu uzavřeli spoluvlastníci domu dohodu o výstavbě bytu formou půdní vestavby na náklady žalobkyně, kde bylo jasně deklarováno právo žalobkyně předmětný byt bezplatně užívat na dobu 50 let. Domnívá se, že žalovaná uměle snižuje výtěžek z hospodaření už jenom tím, že značnou část bytů v domě nepronajímá, tím připravuje žalobkyni o její podíl na zisku.

11. Podáním ze dne [datum] žalobkyně opět rozšířila žalobu, a to za období roku 2009, kdy se domáhá zaplacení částky 124.474,41 Kč s úrokem z prodlení z této částky od [datum] do zaplacení.

12. Podáním ze dne [datum] žalobkyně rozšířila žalobu za období roku 2010 a 2011, a to o částky 244.065,69 Kč za každé z období, kdy úroky z prodlení žádá od [datum] v zákonné výši.

13. Z podání žalobkyně ze dne [datum] vyplývá, že sporuje část nákladů, které žalovaná v souvislosti s tímto řízením a v souvislosti s předmětnou nemovitostí uplatňuje (k tomuto soud poukazuje, že vzhledem k následujícím právním závěrům se námitkami stran ohledně vynaložených nákladů v souvislosti s předmětnou nemovitostí a jejich povahou dále nezabýval). Tímto podáním žalobkyně též vzala žalobu, co do částky 1.878,85 Kč zpět, když následně v řízení upřesnila, že tak činí i s příslušenstvím a žalovaná následně sdělila, že s tímto zpětvzetím souhlasí.

14. Z vyjádření žalované ze dne [datum] vyplývá, že se domnívá, že žalobkyně své spoluvlastnické právo k nemovitosti konzumuje užíváním předmětného bytu o nadstandardní výměře. Nadále setrvává na svém tvrzení, že žalobkyně bez vědomí žalované a v rozporu s pravidly rozhodování a správou předmětného domu uzavřela se 3. subjekty smlouvy o nájmu bytu a na bytový prostor v domě.

15. Z podání žalované ze dne [datum] vyplývá s odkazem na znalecký posudek vyhotovený ve věci vedené u Obvodního soudu pro Prahu 6 pod spisovou značkou 6 C 64/2005, že žalobkyně užívá bytovou jednotku [číslo] o výměře 225,94 m² a k tomu rovněž společné prostory domu. Nelze tak vycházet pouze z rozměrů jí užívané bytové jednotky a sklepa. Domnívá se, že žalobkyně užívá společné prostory větší mírou než ostatní, neboť bydlí v posledním patře. Užívá také výlučně půdu, kde si skladuje nábytek. Dle názoru žalované žádný jiný nájemce půdu nevyužívá a užívat nemůže. Žalobkyně má též klíče od prostoru v podzemním podlaží, které může užívat. Domnívá se tedy, že žalobkyně užívá 592,86 m², tedy minimálně 31,32 % nemovitosti, v případě započtení půdy 36,2 % nemovitosti.

16. Žalovaná v reakci z [datum] uvádí, že nesouhlasí s návrhy žalobkyně na provedení důkazů znaleckým zkoumáním. Nárok žalobkyně na výplatu výnosů popírá s tím, že pokud by takový nárok žalobkyně měla, měl by odpovídat pouze reálným výnosům.

17. V podání ze dne [datum] žalovaná pak doplňuje, že žalobkyně užívá svou bytovou jednotku o výměře 234,92 m² s chodbou do bytové jednotky o výměře 3,45 m². Dále část půdy o výměře 92,46 m², vlastní též klíče od dvorku umístěného ve vnitrobloku o výměře 29,2 m² a dále v prvním podzemním podlaží jsou společné prostory o výměře 162,93 m², které jsou uzamčeny a klíče od nich má kromě žalované i žalobkyně, která je tak může užívat. Dle názoru žalované tak žalobkyně užívá prostory v rozsahu 522,96 m². Dle názoru žalované je také nutno hodnotit kvalitu užívání jednotlivých spoluvlastníků. Žalovaná pro svou osobní potřebu neužívá v nemovitosti ničeho a svou bytovou potřebu musí uspokojovat jinde a vynakládat za to další náklady. Nemá též v nemovitosti uskladněny žádné své věci a o nemovitost pouze pečuje, z čehož nemá žádný majetkový prospěch. Současně též tvrdí, že je zaviněním žalobkyně, že nemovitost nedosahuje příjmů, kterých by dosahovat mohla, a to z důvodu sporu, které jsou mezi spoluvlastníky, které potenciální nájemce odradí. Žalobkyně pak svým jednáním znemožňuje pronajímání bytových a nebytových prostor, k čemuž žalovaná uvádí, že se tak děje v souvislosti s vyměňováním zámků. Výnos, který má žalobkyně z nemovitosti, daný tím, že užívá nadstandardní byt, je nepoměrně vyšší, než výnos za pronájem zbývající části nemovitosti i s ohledem na to, že část nemovitosti byla pronajímána za regulované nájemné. <b>18. Z provedeného dokazování vyplynulo:</b> 19. Účastníci učinili nesporným, že žalobkyně je podílovou spoluvlastnicí ve výši 1/4 a žalovaná ve výši 3/4 předmětné nemovitosti (s výhradou počátečního stavu, kdy byl vlastníkem [číslo] nemovitostí pan [jméno] [příjmení]). Po celou dobu provádí hospodaření s nemovitostí a správu nemovitosti žalovaná z titulu majoritního vlastníka.

20. Z LV č. [rok], vedeného Katastrálním úřadem pro Hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, soud zjistil, že k [datum] je zapsáno vlastnické právo k nemovitostem, zapsaným jako parcela [číslo] o výměře 462 m², zastavěná plocha a nádvoří a stavba [adresa], způsob využití bydlení, na parcele [číslo] ve prospěch žalobkyně, které svědčí podíl id. 1/4 a žalované, které svědčí podíl id. 3/4.

21. Z výpisu z obchodního rejstříku společnosti [právnická osoba] vyplývá, že má zapsáno sídlo společnosti od [datum] na adrese [adresa] adrese [ulice a číslo]. Výpis byl pořízen [datum]. Z výpisu z obchodního rejstříku [právnická osoba] [obec], spol. s r. o., dříve [právnická osoba] plyne, že tato má zapsáno sídlo od [datum] na adrese [ulice a číslo]. Výpis z obchodního rejstříku byl pořízen [datum]. Z výpisu z obchodního rejstříku [právnická osoba] a. s. [obec], vyplývá, že tato společnost má zapsáno od [datum] sídlo na adrese [ulice a číslo]. Výpis byl pořízen [datum]. Z výpisu z obchodního rejstříku [právnická osoba], v. o. s. vyplývá, že tato společnost má zapsáno sídlo od [datum] na adrese [adresa] adrese [adresa] adrese [adresa] adrese [ulice a číslo].

22. Ze smlouvy o nájmu, která byla uzavřena mezi žalobkyní a [právnická osoba] [příjmení] [jméno], spol. s r. o. se sídlem [adresa], [IČO], vyplývá, že touto smlouvou se žalobkyně jako pronajímatelka zavazuje přenechat nájemci nebytové prostory v přízemí domu [ulice a číslo], tedy v předmětné nemovitosti. Tato smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum], dne [datum].

23. Ze smlouvy o nájmu z [datum], která byla uzavřena mezi [jméno] [příjmení] a JUDr. [jméno] [jméno], vyplývá, že touto smlouvou [jméno] [příjmení] jako pronajímatel přenechává nájemci JUDr. [jméno] [jméno] nebytové prostory v předmětné nemovitosti o rozměru 132 m² za účelem poskytování právních služeb [právnická osoba], společnost s r. o., přičemž je oprávněn této společnosti v těchto prostorách po dobu trvání účasti ve společnosti zřídit i podnájem. Nebytové prostory byly pronajaty na dobu 5 let.

24. Z mezitímního rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 8. 2. 2008, sp. zn. 6 C 64/2005, který nabyl právní moci [datum], soud zjistil, že se u tohoto soudu vedl spor mezi stejnými účastníky jako v tomto řízení, a to o podíl žalobkyně na hospodaření předmětné nemovitosti za léta 1997 2006. Soud rozhodl mezitímním rozsudkem a v odůvodnění konstatoval, že neměl za prokázáno tvrzení žalovaných, že uzavřeli oni, respektive jejich právní předchůdci jako většinoví spoluvlastníci, dohodu, na základě které neměly být výnosy z nemovitosti rozdělovány mezi spoluvlastníky podle velikosti podílu, ale měly být ponechány ve fondu oprav. Po provedeném dokazování tak měl soud za to, že v době, kdy byla [jméno] [příjmení] většinovou spoluvlastnicí nemovitosti, měla dohodu s [jméno] [příjmení], svým bratrem, že si nechá výnosy z předmětné nemovitosti a bratr si ponechá výnosy z nemovitosti jiné. Nikdo jiný ze spoluvlastníků se této dohody nezúčastnil. K žádné jiné dohodě o nakládání s výnosy z nemovitostí, které by se zúčastnili všichni spoluvlastníci, nedošlo. Vzhledem k tomu, že tvrzená dohoda spoluvlastníků nebyla prokázána, měl soud za to, že žaloba je co do základu důvodná a žalobkyně má právo na podíl na ziscích z nemovitosti, kdy výše jejího nároku bude předmětem dalšího dokazování.

25. Z dohody o udělení souhlasu k půdní vestavbě a o smlouvě o budoucí smlouvě o zřízení věcného břemene plyne, že smlouva byla uzavřena [datum] mezi [jméno] [příjmení], narozenou [datum], [celé jméno žalované], narozenou [datum], Ing. [jméno] [příjmení], narozeným [datum] na straně jedné a [celé jméno žalobkyně], narozenou [datum], na straně druhé. Z této smlouvy vyplývá, že účastníci jsou spoluvlastníky předmětné nemovitosti, se zde specifikovanými podíly. [celé jméno žalobkyně] touto smlouvou žádá o souhlas k půdní vestavbě, na základě které by byla postavena v předmětném domě bytová jednotka v půdním prostoru, sestávající se ze čtyř ložnic, obývacího pokoje, jídelny s kuchyňským koutem, terasy a příslušenství, kdy plánek bytu je nedílnou přílohou této dohody s tím, že náklady se zavazuje hradit sama bez nároku na přispění ze strany ostatních spoluvlastníků, a investice bude provádět ze svého osobního majetku a nebudou pocházet z BSM s manželem. Ostatní účastníci smlouvy za těchto okolností udělují souhlas k půdní vestavbě a současně se dohodli, že se zavážou zřídit žalobkyni a jejím potomkům věcné břemeno užívání tohoto nově vzniklého bytu bezplatně na dobu 50 let, přičemž text smlouvy o zřízení věcného břemene je dále součástí této smlouvy. Z prohlášení [jméno] [jméno] ze dne [datum] vyplývá, že prohlašuje, že prostředky vložené do vestavby půdního bytu v domě [adresa] na ulici [ulice a číslo] jsou vlastnictvím žalobkyně a nejsou součástí BSM manželů [jméno] a [jméno] [příjmení]. Z kolaudačního rozhodnutí Obvodního úřadu Městské části [obec a číslo], odboru výstavby, ze dne [datum] vyplývá, že tento odbor vydal [datum] stavební povolení žalobkyni na vestavbu bytu 5+1 s příslušenstvím do půdního prostoru domu [adresa], [část obce], [adresa] a tímto rozhodnutím povoluje užívání tohoto bytu v půdním prostoru.

26. Z dopisu advokátky JUDr. [příjmení] žalobkyni ze dne [datum] vyplývá, že se na ni advokátka obrací v zastoupení žalované, kdy uvádí, že nemá námitek proti tomu, aby si žalobkyně vestavěla v předmětném domě nový byt, požaduje však seznámení s projektem a rozpočtem a předpokládaný objem nákladů, ze kterého bude vyplývat velikost zhodnocení nemovitosti a to, aby bylo řečeno, jakým způsobem budou případné nároky z titulu zhodnocení nemovitosti vypořádány, což by bylo možné např. dohodou o zřízení věcného břemene doživotního užívání nově vzniklého bytu.

27. Z protokolu Obvodního soudu pro Prahu 6, sp. zn. 6 C 64/2005, bylo zjištěno, že v rámci jednání tohoto soudu [datum] plyne, že u tohoto jednání byla slyšena paní [jméno] [příjmení], [datum narození], která je matkou žalobkyně a žalované, která osvětlila historii vývoje jednotlivých spoluvlastnických poměrů předmětného domu a uvedla, že měla sjednáno s bratrem, s kterým byla spoluvlastnicí nemovitosti, dohodu, že on si bude nechávat výnosy z domu na Pankráci a ona výnosy z domu v [část obce], což tedy bylo pouze mezi ní a jejím bratrem. K jiné dohodě o výnosu nemovitosti nedošlo. O této dohodě dcery věděly, v rodině se o tom mluvilo.

28. Při jednání soudu [datum] byla připuštěna změna žaloby v tom znění, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 230.606,90 Kč s úrokem z prodlení z částky 109.214 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 109.214 Kč od [datum] do zaplacení a z částky 12.178,92 Kč od [datum] do zaplacení v zákonné výši.

29. Z dopisu Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] soud zjistil, že jde o dopis adresovaný Obvodnímu soudu pro Prahu 6, kdy notářka [jméno] [příjmení] sděluje, že v letech 1993 až 1994 byla v prostorech předmětného domu v podnájmu u [právnická osoba], společnost s r. o. a od roku 1999 je v podnájmu u [právnická osoba], v. o. s. na adrese [ulice a číslo].

30. Z vyjádření [právnická osoba], s. r. o. adresovaného Obvodnímu soudu pro Prahu 6 a datovaného [datum] vyplývá, že tato společnost sděluje, že neužívá a nikdy neužívala nebytové prostory v předmětné nemovitosti. Společnost neuzavřela žádnou nájemní smlouvu a nájemné neplatila.

31. Z vyjádření [právnická osoba], s. r. o. ze dne [datum], adresovaného Obvodnímu soudu pro Prahu se zjišťuje, že tato společnost sděluje, že nikdy neužívala a neužívá nebytové prostory v předmětném domě.

32. Ze sdělení [právnická osoba] společnost s r. o. ze dne [datum] adresovaného Obvodnímu soudu pro Prahu 6 vyplývá, že tato společnost sděluje, že nikdy neužívala a neužívá nebytové prostory v předmětné nemovitosti. Žádná nájemní smlouva nebyla proto nikdy uzavřena.

33. Ze sdělení Městského soudu v Praze ze dne [datum] vyplývá, že ve věci společnosti [právnická osoba], tato společnost byla zapsána v roce 1994 v době, kdy k zápisu se nepřikládaly doklady, prokazující právní důvod užívání místností a tyto listiny nejsou ani součástí sbírky listin. Obdobné sdělení bylo zasláno i ohledně společností [právnická osoba] i [právnická osoba], [právnická osoba], [právnická osoba], [příjmení] [jméno] spol. s r. o. (jde o přípisy Městského soudu v Praze z různých dat). Dále též ze sdělení Městského soudu v Praze z [datum] vyplývá, že tento soud nemá žádné doklady k sídlu společnosti ohledně [právnická osoba], v. o. s. a IRVINA společnost s r. o.

34. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor, která byla uzavřena mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] a [právnická osoba], v. o. s. [ulice] vyplývá, že [právnická osoba], v. o. s. jako nájemce si pronajal v období od [datum] do [datum] nebytové prostory v domě na ulici [ulice a číslo], [obec a číslo] Smlouva byla uzavřena [datum].

35. Ze znaleckého posudku znalce [příjmení] [celé jméno znalce], [číslo] 2011 ze dne [datum], se zjistilo, že znalec k zadání soudu zkoumal účetnictví předmětné nemovitosti za období roku 2007 a 2008 a z tohoto usoudil, že příjmy vykazované v účetnictví odpovídají účetním výkazům. Také výdaje za období roku 2007 a 2008 odpovídají účetnictví. Náklady vykazované v účetnictví byly vynaloženy účelně a v souvislosti s řádnou správou nemovitosti a ekonomický zisk nemovitosti v roce 2007 byl 265.423 Kč a za rok 2008 418.733 Kč. Současně byly vkládány i prostředky do pokladny, a to částka 105.000 Kč v roce 2007, 53.000 Kč v roce 2008 a celkově dle účetní evidence 575.641 Kč. Záměrné snižování zisku zkoumáním nebylo zjištěno.

36. V písemném vyjádření k námitkám účastníků ze dne [datum] znalec uvedl, že na otázky odpověděl v rozsahu, v jakém byl schopen odpovědět. Jde o historické informace za období roku 2007 a 2008. Není mu známá metoda, jakou ověřit, zda daný náklad v dané době byl skutečně proveden. Vycházel z účetní evidence.

37. Z doplňku znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum] vyhotoveného Mgr. Ing. [celé jméno znalce] vyplývá, že nezjistil žádné skutečnosti ani na základě nově doručených podkladů, které by jej vedly ke změnám původního posudku. Na výslechu znalce a navržené revizi znaleckého posudku následně strany netrvaly.

38. Z potvrzení ze dne [datum] vyplývá, že toto bylo vystaveno a podepsáno paní [příjmení] a [celé jméno žalované], podpisy účastnic byly ověřeny a z textu vyplývá, že v souvislosti s darovací smlouvou uzavřenou dne [datum] se pověřuje obdarovaná paní [celé jméno žalované] správou domu [ulice a číslo] v rozsahu, v jakém prováděla dosud správu darující paní [příjmení]. Předání správy bylo provedeno [datum].

39. Z dopisu ze dne [datum] vyplývá, že tímto dopisem žalobkyně žalovanou vyzývá k zaslání vyúčtování hospodaření s nemovitostí od roku 2006 do současnosti a úhradu podílu na hospodaření s nemovitostí [adresa] s tím, že nedojde-li k dohodě a vyplacení podílu, bude žalobkyně nucena podat návrh na zrušení spoluvlastnictví.

40. Z dopisu žalobkyně žalované ze dne [datum] vyplývá, že žádá o kopii jednotlivých účetních dokladů, ze kterých vyplývají výdaje, které jsou uvedeny v listině označené jako hospodářský výsledek předmětné nemovitosti za rok 2011 s tím, že žalobkyně žalovanou vyzývá k úhradě částky 119.806,18 Kč za rok 2011 a žádá o úhradu do konce dubna roku 2012.

41. Při ohledání na místě samém dne [datum], kterého se účastnil i svědek pan [příjmení] bylo zjištěno, že žalovaná na místě uvedla, že v roce 2007 – 2008 praskla voda, byla opravena plynová kamna, opravovaly se kamna v bytě paní [příjmení], byla též opravována střecha, k čemuž zástupkyně žalobce uváděl, že polovina střechy je nová a dělala ji žalobkyně. Dále se soud zajímal o jednotlivé opravy v jednotlivých bytech, kdy došlo v bytě paní [příjmení] k výměně topidel, karmy a sporáku a vodovodních věcí a v bytě, ve kterém dříve bydlel pan [příjmení], se vyměňoval sporák. V bytě, kde bydlela rodina [příjmení], se vyměňovala karma a v bytě paní [příjmení] se rovněž měnila karma. V přízemním bytě se opravoval prasklý spoj vody na WC.

42. Žalovaná ve své výpovědi osvětlovala povahu jednotlivých nákladů, které souvisí s nemovitostí, jako je úklid, právní zastoupení a osvětluje i další vynaložené a uplatněné náklady. Dále uváděla, že některé byty nejsou obsazené, protože nájemci se odstěhovali do svých domů, případně do domova důchodců nebo do zahraničí a peníze na úpravu těchto bytů nejsou nebo nájemci udělali úpravy bez vědomí vlastníka či stavebního úřadu. Zmiňuje dále původní dohodu mezi svou matkou a ostatními příbuznými a spoluvlastníky dle níž měly všechny zisky zůstat na účtu, kam šly též odpisy s tím, že tyto se měly nechávat na budoucí dobu. Tato dohoda byla uzavřena v ústní podobě a žalobkyně ji měla dodržovat.

43. Žalovaná ve své doplňující výpovědi vypověděla, že do roku 1999 prováděla správu nemovitosti jako většinový vlastník její matka a dohoda byla, že zisky z nemovitosti půjdou na účet domu a budou užívány na správu a opravy nemovitosti. Její matka uzavřela smlouvu s rodinou žalobce na prostory, které byly užívány jako advokátní kancelář; i nadále pak měl manžel žalobkyně sídlo v nemovitosti a prostory obýval, přestal nicméně platit nájemné a žalobkyně umožňovala, aby v nemovitosti bylo sídlo různých firem. Činil to i manžel žalobkyně, nicméně na účet domu za to žádné platby nepřicházely. Žalobkyně dále ještě užívala byt v přízemí domu o velikosti 2+1, kde měla uzavřenou smlouvu na částku 20.000 Kč a klíče od tohoto odevzdala až v roce 2008. Dle žalované žalobkyně mohla užívat kromě svého bytu byt v přízemí a dále měla také klíče od sklepa, restaurace a klíč k půdě. Nikdo jiný se tam nedostal, protože se vyměňovaly zámky. Žalovaná potom zámek vyměnila. Domnívá se, že rodina žalobkyně též zaslepovala zámky v domě, měla též klíče od dvorku. Taktéž vypovídala, že zájemci o nájem prostor v předmětném domě byli odrazeni stavem nemovitosti a stavem vztahů v nemovitosti. Zisk z nemovitosti nikdy žádný neměla. Žalovaná pak dále popisovala komplikované vztahy v rodině.

44. Z výslechu svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že jí není známo, jaké měla žalobkyně v souvislosti s předmětnou nemovitostí příjmy. Společnost, v níž byla jednatelkou, tedy [právnická osoba], či dříve [příjmení], minimálně 15 či 16 let fakticky sídlí na adrese [ulice a číslo]. Nevěděla, s kým a jakým způsobem byly uzavírány smlouvy. K dotazu, zda nějaká jiná společnost, v níž je svědkyně statutárním orgánem nebo společníkem sídlila na adrese předmětné nemovitosti, svědkyně doplnila, že dříve fungovali ve formě s. r. o., nicméně s ohledem na právní úpravu se tato společnost změnila na [právnická osoba] a je možné, že původní s. r. o. (zřejmě AURÉ [obec]) na adrese zůstalo. Šlo nicméně o spící společnost, která nevyvíjela žádnou činnost. Smlouvy o nájmu byly uzavřené ještě s paní [příjmení], tedy matkou účastnic. Nájemné jistě bylo hrazeno. Část nemovitosti, pronajaté v předmětné nemovitosti bylo dále dáváno do podnájmu notářům. Notářka tam také dlouhodobě nebyla, neboť byla na mateřské dovolené a sídlí od roku 1999 na adrese [adresa], v. o. s. službu v podobě umísťování sídel. Ohledně ostatních společností svědkyně pozitivně měla informace o [právnická osoba] a. s., která měla v předmětné nemovitosti samostatné prostory, které pronajímala ještě paní [příjmení]. Dále jí bylo známo označení [právnická osoba] s. r. o., které její firma poskytovala právní služby a je možné, že i sídlo, což platí i pro [právnická osoba] S. [právnická osoba] Pokud těmto společnostem bylo poskytováno sídlo, zřejmě bezplatně. Shora uvedené platí i pro hospodářské výsledky předmětné nemovitosti za rok 2010, 2011 a email [jméno] [příjmení] ohledně rozdělení hospodářského výsledku 2011 až 2013. Z tohoto plyne, že tato [právnická osoba] posílá jednotlivé přehledy rozdělení příjmů a výdajů a žalobkyni byly doručovány na adresu předmětné nemovitosti. Shora popsané platí i pro hospodářský výsledek za rok 2009.

45. Ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že v nemovitosti je celkem 16 bytů s celkovou podlahovou plochou o výměře [číslo] m² a 4 nebytové prostory s celkovou plochou o výměře 197,70 m² a společné prostory s celkovou podlahovou plochou o výměře 366,92 m², přičemž byt [číslo] má rozměry 225,94 m² a půda 95,94 m².

46. Z dopisu advokáta Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] vyplývá, že zasílá žalované klíče, které byly vyzvednuty z depozitní exekutorské úschovy Exekučního úřadu pro [část Prahy] tužkou, že jde o prostory [příjmení] [příjmení] [jméno].

47. Z výslechu [jméno] [příjmení], narozeného [datum], vyplývá, že byl spoluvlastníkem domu od roku 2001 zhruba do roku 2008. Žalovaná jako spolumajitelka prováděla správu domu a tímto byla pověřena, což svědek respektoval. Měla na starosti nájemné i ostatní záležitosti ohledně správy domu. Informace o chodu nemovitosti měl zprostředkované od žalované s tím, že tato si stěžovala na problémy s údržbou nemovitosti a vstupem řemeslníků, kdy jim nebyl umožněn vstup do některých místností za účelem opravy. Žalovaná neměla mít do některých místností přístup, protože od nich neměla klíče. Neví ovšem, kdo jí v tom bránil. Zná to vše jen z vyprávění. Pokud jde o užívání jiných částí předmětné nemovitosti než bytu ze strany žalobkyně, tak o tomto měl svědek informace také pouze zprostředkovaně od svého otce za doby, kdy byl spoluvlastníkem nemovitosti (tzn. mimo pro toto řízení relevantní období), kdy měla užívat byt v přízemí po levé straně vstupu a dále prostory označované jako restaurace. Dále pak užívala půdní prostor v části, ve které si vybudovala byt, a to na základě dohody spoluvlastníků, která se též uzavřela předtím, než se stal spoluvlastníkem on. Za dob„ jeho otce“ měla žalobkyně ještě užívat nějakou sklepní kóji. Dohoda byla v tom směru, že žalovaná bude spravovat nemovitost a z tohoto důvodu se domnívá, že žalobkyně s ostatními prostory disponovat nemohla. V tomto směru nebyla žádná dohoda. Dohoda byla taková, že výběr nájemného byl ponechán na žalované, které bylo umožněno s tím disponovat, aby mohla platit opravy. Prostory restaurace a kancelářské prostory v přízemí domu byly v době, kdy on byl spoluvlastníkem, již prázdné a vyklizené. Žalobkyni tam nikdy neviděl. Nemovitost považoval za běžně spravovanou a nedokáže posoudit, jakým způsobem probíhaly opravy. Žalobkyně nemovitost mohla užívat do té míry, do jaké byla uzavřena dohoda, tedy ve směru v části nemovitosti, k nimž měla nějaké užívací právo, čímž míní zejména půdní byt. Ohledně jiných prostor se domnívá, že tam existovala nějaká dohoda o užívání, která skončila a žalobkyně je včas nepředala. Nicméně v době, kdy byl spoluvlastníkem, již byly prostory vyklizené. Prostory tedy byly vyklizené, ale nebyly řádně protokolárně předané.

48. Z výslechu [jméno] [příjmení] vyplývá, že měl zpracovat projekt pro předmětný dům za účelem rekonstrukce nebytových prostor zhruba v letech 2003 – 2005, kdy vypověděl v tom směru, že k části nemovitosti v suterénu a přízemí mu nebyl zajištěn přístup a fakticky mu umožnila do těchto prostor přístup žalobkyně. Zaměření proběhlo zhruba v létě 2004. Z hlediska tohoto řízení jde tedy o výpověď, z níž nelze dovodit závěry stran dispozice žalobkyně s předmětnou nemovitostí v rozhodném období.

49. Z výslechu JUDr. [jméno] [jméno], manžela žalobkyně, plyne, že žalobkyně užívá část půdy, ze které vybudovala bytovou vestavbu, a k tomu sklepní kóji. Nemá právo užívat jiné části nemovitosti. V užívání jiných částí nemovitosti je jí bráněno. Byla jí např. odříznuta stoupačka vedoucí na půdu. Jiné části nemovitosti žalobkyně nepronajímala. Měla k dispozici byt [číslo] který užívala do června 2005, do ukončení bytové nástavby. Advokátní kancelář s [právnická osoba], s. r. o. sídlila v předmětné nemovitosti v letech 1991 až 1999, [právnická osoba], v. o. s. má nájemní smlouvu v sousední nemovitosti. Firmy, v níž je statutárním orgánem, sídlily od roku 1999 na adrese [adresa]. Ze společností, které měly mít dle tvrzení žalované sídlo v předmětné nemovitosti, svědek znal pouze [právnická osoba], které byl do roku 1994 sousedem, kteří měli zřejmě smlouvu s paní [příjmení]. Žádný subjekt tu neplatil žalobkyni úplatu. Pokud pronajímal prostory JUDr. [příjmení], takto bylo přes [právnická osoba], s. r. o., a to do roku 1999.

50. Pokud jde o výpověď svědků, soud k tomuto podotýká, že [jméno] [příjmení] se ve smyslu užívání nemovitosti žalobkyní vyjadřoval v době, kdy byl vlastníkem nemovitosti jeho otec. V době, kdy byl spoluvlastníkem nemovitosti již tento svědek, který v rozhodné době pro toto řízení, již dle tvrzení svědka, žalobkyně jiné prostory než bytové užívat neměla. Pokud jde o výslech [jméno] [příjmení], ten se týká období, které je mimo rozhodné období, tedy s ohledem na nějaké závěry ohledně užívání nemovitosti žalobkyně jeho výpověď v tomto směru relevantní nebyla. Z výpovědi JUDr. [jméno] [jméno] nevyplynulo, že by žalobkyně užívala nemovitost v rozsahu větším, než je její bytová jednotka a nepotvrdila se tímto také skutečnost, že by pronajímala nebo poskytovala sídlo v předmětné nemovitosti za úplatu.

51. Z fotografií předložených žalovanou soud zjistil uspořádání vnitřních částí předmětného domu.

52. Z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 6, sp. zn. 6C 66/1999, ze dne 7. 4. 1999 vyplývá, že rozhoduje o žalobě na zaplacení 60.000 Kč za užívání nebytových prosto, za období, které je mimo období rozhodné pro toto řízení.

53. Z rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 28. 1. 2009, č.j. 18 Co 534/2008-180, plyne, že tímto rozhodnutím byl potvrzen rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 24. 4. 2008, č.j. 21 C 316/2005-126, kterým soud zamítl žalobní návrh na určení, že žalovaná nemá právo přestavět restaurační zařízení v předmětné nemovitosti. Nebytové prostory dle odvolacího soudu budou užity dle projektové dokumentace v souladu s kolaudačním určením. Kolaudační stav byl zjištěn spolehlivě. Účelové určení nebytových prostor zůstane stejné, jako bylo při výstavbě dotčené nemovitosti. Ze strany žalované nejde o šikanózní výkon práva. Z výpisu z internetových stránek restaurace [ulice] zahrada vyplývá, že tato sídlí na adrese [adresa].

54. Z čestného prohlášení [jméno] [příjmení], narozené [datum], z [datum] vyplývá, že tato prohlašuje, že mezi spoluvlastníky nemovitosti byla uzavřena ústní dohoda o tom, že veškeré příjmy nemovitosti budou deponovány na speciálním účtu, budou z něj hrazeny opravy domu a nebudou vypláceny jednotlivým spoluvlastníkům. Žalobkyni nebylo nikdy bráněno, aby užívala nemovitost v rozsahu, který jí přísluší. Jedinou osobou, která o nemovitost pečuje, je žalovaná [celé jméno žalované]. Svůj podíl na nemovitosti převedla na dceru [celé jméno žalované], z toho důvodu, že se o dům nemohla nadále starat a nechtěla být účastna sporu, které vyvolává žalobkyně a které starost o nemovitost výrazně ztěžovaly.

55. Ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] [číslo] mimo jiné bylo zjištěno, že plocha dvorku a světlíku v předmětné nemovitosti je 33,20 m². Znalec se ve znaleckém posudku zabýval cenou předmětné nemovitosti, což je zjištění, které bylo pro toto řízení jinak nerelevantní.

56. Z protokolu z jednání u Obvodního soudu pro Prahu 6 ve věci 6 C 64/2005 ze dne 28. 11. 2007 dále vyplynulo, že proběhl výslech svědkyně paní [jméno] [příjmení], která uváděla, že žádná dohoda ve směru hospodaření mezi spoluvlastníky nebyla.

57. Z výslechu [jméno] [příjmení], narozeného [datum], plyne, že nemá přímé informace o období mezi rokem 2007 až 2010. Ví, že to v domě fungovalo špatně, zejména v komunikaci ze strany rodiny žalobkyně. V domě se povolila půdní vestavba a manžel žalobkyně si zřídil advokátní a notářskou kancelář, z tohoto neplatil nájemné, přičemž argumentoval tím, že nájemné platil menšinové spoluvlastnici, tedy své manželce. Když předmětné prostory v předmětné nemovitosti manžel žalobkyně uvolnil, měl záměr, že by si přebudoval tyto prostory na restauraci, v čemž mu bylo ze strany žalobkyně bráněno. V tomto směru se vedly i soudní spory, proto od tohoto záměru upustil. Chtěli tyto prostory za účelem provozování restaurace pronajmout dále, nicméně spory v domě každého dalšího odradily. K situaci v domě říká, že jeho matka, tedy žalovaná, musela žádat o klíče, aby se dostala do sklepních prostor. Nefunguje tam komunikace, docházelo k blokování zámků. Správu nemovitosti provádí žalovaná jako většinový vlastník, a to řádně. Dále svědek uváděl, že žalobkyně vybírá část nájemného z prostor advokátní kanceláře a žalobkyně také pronajímala další byt v nemovitosti. Toto se však mělo odehrát v roce 2005. Následně začala probíhat příprava rekonstrukce pro prostory v restauraci. Po roce 2005 žalobkyně užívala předmětný byt. Dále potom bylo zjištěno, že žalovaná nemá klíče od sklepních prostor. Poté si je vyžádali, takže tyto prostory užívala, respektive měla od nich klíče i žalovaná. Na půdě je spousta věcí, ale nemůže říci, čí jsou. U dvorku neví, jaký je režim. Dále se domnívá, že sídla firem v předmětné nemovitosti poskytuje žalobkyně, respektive, že za ně vybírá peníze žalobkyně, neboť jeho matka, tedy žalovaná, se žádnou s firem nepodepsala žádnou smlouvu. Byty v domě se pokoušel pronajmout, nicméně budoucí nájemce odradil stav bytu, které potřebují rekonstrukci a vztahy se spoluvlastníky, což dokumentoval např. tím, že do zámků byla nacpaná párátka.

58. Z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 12. 12. 2004, sp. zn. 11 C 241/98, vyplývá, že soud řešil žalobu žalobkyně [celé jméno žalobkyně] proti žalovaným [jméno] [příjmení], [celé jméno žalované] a Ing. [jméno] [příjmení] s tím, že žalobu na zaplacení částky 424.263 Kč s úrokem z prodlení zamítl, a to s odůvodněním, že v nemovitosti se prováděla půdní vestavba na základě dohody o udělení souhlasu k půdní vestavbě z [datum], kterou se žalobkyně mimo jiné zavázala, že bude hradit veškeré náklady půdní vestavby a bude-li třeba zásahu do střechy domu, z jakýchkoli důvodů, zavazuje se nést veškeré náklady spojené s těmito pracemi sama. Žaloba tak po právu není, a pokud žalobkyně v této souvislosti žádá vyplacení bezdůvodného obohacení, činí tak bez právního důvodu. Tuto dohodu měl soud za platnou.

59. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalce] [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno následující. Znalec k zadání soudu zjišťoval obvyklý zisk z předmětné nemovitosti v období 2007 až 2011. Popsal nemovitost s tím, že v nemovitosti shledal tři nebytové prostory. V prvním nadzemním podlaží se nachází jeden větší nebytový prostor, který byl dříve využíván jako klubovna či administrativní prostory a jeden menší nebytový prostor využitelný jako kancelář. Zde jsou umístěny rovněž dvě bytové jednotky. Dále se v druhém, třetím a čtvrtém nadzemním podlaží nachází bytové jednotky 1 - 15 a v pátém nadzemním podlaží se nachází bytová jednotka [číslo]. V suterénu bytového domu jsou umístěny sklepní kóje, jeden samostatný nebytový prostor a jeden nebytový prostor sloužící jako příslušenství zázemí k nebytovému prostoru [číslo]. Stavebně technický stav předmětného domu lze popsat jako horší. V tomto znaleckém posudku znalec nahlížel na bytové jednotky [číslo] jako na jednotky v režimu regulovaného nájemného a vycházel z toho, že jsou v obyvatelném technickém stavu. Bytová jednotka [číslo] byla jako jediná zrekonstruovaná a je tak ve velmi dobrém stavebně technickém stavu. Znalec vycházel z toho, že zjišťoval rozdíl mezi výnosy a náklady spjatými s nemovitostí. U jednotek [číslo] – 15 uvažoval o nájemném realizovaném v úrovni jednostranného zvyšovaného nájemného, a to i u bytových jednotek [číslo] u nichž neměl tyto informace, což bylo řešeno následně doplňkem znaleckého posudku. Dospěl tak k závěru, že obvyklý zisk v předmětné nemovitosti za rok 2007 činil částku 845.004 Kč, v roce 2008 1.153.425 Kč, v roce 2009 1.546.064 Kč, v roce 2010 1.363.332 Kč a v roce 2011 1.770.228 Kč.

60. Z výslechu znalce [celé jméno znalce] vyplývá, že znalec provedl na místě šetření a měření i s expertem na stavebnictví. Poukázal na to, že znalecký posudek se vztahuje k období roku 2007 až 2011. Stav jednotek posuzoval a vyvozoval z toho, co při šetření viděl. Nesouhlasil současně s námitkou, že nebylo možné některé bytové jednotky pronajmout kvůli technickému stavu. Poukázal na to, že je možné pronajmout si to s tím, že si jednotku nájemce opraví či upraví. [příjmení] a další prostory nebyly zvažovány z tohoto důvodu, že jsou těžko pronajatelné. Neuvažoval také o potenciálních výnosech např. z podnikatelských aktivit i ve smyslu pronajímání adresy či sídla, což je podnikatelskou aktivitou a nikoli pronájmem domu. Dům má potenciál, který není plně využíván, což je zjevné. Pokud jde o nebytový prostor [číslo] k tomuto znalec s odkazem na znalecký posudek uvedl, že tento prostor s ohledem na stav, přístup a uložení těchto prostor není prostor, o kterém lze uvažovat jako o prostoru k pronajmutí. O sklepních kójí bylo uvažováno jako o příslušenství bytů, takto jsou i pasportovány. Případný výnos z tohoto by neměl žádný významný odlišný efekt. U bytové jednotky [číslo] pro zjištění nájemného uvažoval tak, že vycházel z inzerce. U bytů 2, 7 a 13 znalec uvedl, že bylo možné je pronajmout i v horším stavu, lze si představit, že topení se vymění, případně, že si byt nájemce pronajme a zrekonstruuje. Současně vycházel z toho, že dům je zkolaudovaný, nebyl v havarijním stavu a umožňuje tedy fungování. Osvětlil i skutečnost, že bylo uvažováno o odpisech nemovitosti, které byly zahrnuty, a bylo uvažováno v tom směru, že v podstatě jde o prostředky, které jednoho dne je nutné do nemovitosti vložit. Účetně jde o amortizaci majetku. Pokud jde o sklepní prostory, které byly označeny jako příslušenství nebytového prostoru [číslo] k tomu znalec uvedl, že je obtížné si představit, že by bylo možné je pronajmout zvlášť. Obecně sklepní kóje považoval za příslušenství bytů nájemníků. Dále uvedl, že v případě, že by jednotky 2, 7 a 13 generovaly výnos, pak by teoreticky náklady mohly být vyšší, nicméně se uvažuje o nákladech domu, které jsou fixní, které zahrnují např. zákonné revize apod. a ty jsou stejné a ať už se uvažuje o 12 či 15 jednotkách. Pokud by tedy tyto jednotky byly pronajaty, náklady by dramaticky nevzrostly a ne nutně by se to promítlo do nákladů. Z tohoto důvodu tuto skutečnost nezohledňoval.

61. Z dopisu ze dne [datum], který byl doručen žalované [datum], vyplývá, že se žalobkyně obrátila na žalovanou s tím, že žádá o opravu střechy s tím, že jinak svůj nárok uplatní soudní cestou. Upozorňuje na poškození v domě a nedostatky v údržbě a žádá o zaslání vyúčtování a úhradu podílu na hospodaření s předmětnou nemovitostí, jinak bude nucená své pohledávky vymáhat. Z dopisu žalobkyně žalované ze dne [datum], doručeného [datum] žalované, vyplývá, že žalobkyně žalovanou vyzývá k zaslání vyúčtování hospodaření s nemovitostí od roku 2006 do současnosti a úhradu podílu na hospodaření. Dále řeší otázku oprav domu a údržby domu. Z dopisu žalobkyně žalované ze dne [datum], který byl doručen žalované [datum], vyplývá, že žalobkyně žalovanou vyzývá k úhradě částky 119.806,18 Kč, a to do konce dubna 2012.

62. Žalobkyně dále tvrdila, že bytové jednotky [číslo] nebyly v režimu regulovaného nájemného, což by mělo být zohledněno i znalecky. V tomto směru byla strana žalobkyně vyzvána k prokázání těchto skutečností, nicméně tato příslušnými důkazy nedisponovala, a s ohledem na skutečnost, že to byla žalovaná, která je majoritní vlastnicí a nemovitost spravovala, a tedy zásadně je to ona, která důkazy může disponovat, bylo důkazní břemeno obráceno a přeneseno na ni a byla tato vyzvána, aby v případě, že disponuje nájemními smlouvami k těmto bytovým jednotkám, tyto doložila. To se nicméně nestalo, takové důkazy k provedení navrženy nebyly. Žalovaná pouze ve vyjádření ze dne [datum] sděluje, že tyto jednotky byly vzhledem ke špatnému technickému stavu nezpůsobilé k obývání a nájmu, žádný výnos z nich tedy nemohl plynout ani neplynul.

63. Z vyjádření [právnická osoba] ze dne [datum] vyplývá pouze, že výpočet regulovaného nájemného byl činěn v souladu se zákonnými předpisy ve vztahu k podlahové ploše bytu.

64. S ohledem na rozdílné závěry znalce [příjmení] [celé jméno znalce] s dříve provedeným znaleckým zkoumáním ohledně nebytových prostor v domě bylo zadáno doplnění znaleckého posudku, který znalec vyhotovil s datem [datum]. V doplnění znaleckého posudku poté uvádí, že po dalším provedeném místním šetření zjistil, že v suterénu v prvním podzemním podlaží se nachází troje samostatné prostory sklepních kójí, tvořících příslušenství jednotlivých bytových jednotek v domě a jeden samostatný sklep užívaný s bytem [číslo] nebytový prostor sloužící jako příslušenství zázemí k nebytovému prostoru nacházejícímu se v prvním nadzemním podlaží. Dále jsou zde společné prostory, nebytový prostor vpravo od schodiště sestávající se ze dvou místností, který nebyl v rámci původního místního šetření zpřístupněn a nebytový prostor vlevo od schodiště, který byl definován jako nebytový prostor [číslo] který svým stavebně technickým stavem užívání neumožňuje. Nebytový prostor vpravo, tedy prostor, který byl nově označen ve znaleckém posudku, znalec posoudil jako pronajatelný a úroveň technického stavu je promítnutá do stanovené výše nájemného. Nebytový prostor vlevo je po prodělané havárii vody ve stavebně technickém stavu neumožňujícím užívání a pronajmutí. Z tohoto důvodu nelze z nebytového prostoru vlevo dosahovat žádného zisku z pronájmu. Znalec samostatně stanovil i výnos z pronájmu nebytového prostoru vpravo za období od roku 2007 do roku 2011 a dále určil obvyklý zisk z nemovitosti u bytových jednotek [číslo] pro případ, že by nepodléhaly regulovanému nájemnému. Takto dospěl k závěrům, že z pronájmu nemovitosti bylo možné dosáhnout zisku v roce 2007 1.160.724 Kč, v roce 2008 1.416.702 Kč, v roce 2009 1.716.821 Kč, v roce 2010 1.476.573 Kč a v roce 2011 1.820.121 Kč.

65. Z fotografií bytů [číslo] soud zjistil technicky zhoršený stav těchto nemovitostí včetně fotografií aktuálních úprav.

66. Z doplňujícího výslechu znalce [celé jméno znalce] soud zjistil, že je dle něj obtížné stanovit stav bytů k roku 2007. Všechny byty při místním šetření neviděl, nicméně i ve znaleckém posudku uváděl, že technický stav bytů a domu je horší, a toto zohlednil při použití jednotlivých koeficientů. Neuvažoval o možnosti výnosů z nebytových prostor vlevo s ohledem na dezolátní stav těchto prostor. Rekonstrukce, kterou by tento prostor vyžadoval k pronajmutí, by byla efektivní snad jenom v případě zrekonstruování celého domu. Přesto, že i znalec shlédl předložené fotografie bytových jednotek [číslo] uvádí, že znalecký posudek nadále odpovídá. Zhoršený stav nemovitosti byl popisován ve znaleckém posudku. Upřesnil, že výsledné závěry v doplněném znaleckém posudku zahrnují výnosy z pronájmu nemovitosti, a to z veškerých bytových i nebytových prostor. U nájemného z bytových jednotek 2, 7 a 13 jsou zahrnuty nově zjištěné hodnoty s uvažovaným neregulovaným nájemným a uvažoval dále i s náklady spjatými s nemovitostí tak, jak byly zjištěny ve znaleckém posudku. Fakticky je nezjistitelný technický stav nemovitosti v roce 2007, nicméně to, že technický stav byl horší, bylo zřejmé. Nicméně prostory nebyly ve stavu neuživatelném s tím, že se nabízí např. i jednoduchá řešení zhoršeného technického stavu. Výši investic nelze stanovit. V případě zhodnocení nemovitosti by to znamenalo zase odpisy dalších 50 let. Lze uvažovat i v tom směru, že by si nemovitost někdo pronajal, kdo by si ji zrekonstruoval. Prvotní investici ve znaleckém posudku nezohledňoval, neboť není v podstatě možné její výši zjistit. Nemovitost je na jedné straně ve zhoršeném stavu, nicméně ve výborné lokalitě. Horší technický stav se promítl do koeficientů. K otázce nákladů znalec pak ještě podotýkal také to, že zásadně si byt udržuje nájemník a pokud by byty byly pronajaty, nemá to zásadně žádný vliv na výši nákladů s užíváním bytu.

67. Z dopisu žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne [datum] vyplývá, že reaguje na stanovisko právní zástupkyně žalované a uvádí, že navrhované řešení možné není, neboť žalovaná návrh na setkání a projednání věci odmítla. Základem projektu je studie, jejíž kopii ke smlouvě přiložila a z které vyplývá rozsah předpokládané vestavby. Nároky na náhradu nákladů si neklade a veškeré náklady spojené se stavbou bude hradit ze svého. Vestavbu tedy nepovažuje za zhodnocení nemovitosti, zhodnocení je pouze zhotovení nové střechy, na níž se bude podílet více než 1/2.

68. Ze znaleckého posudku doc. Ing. [jméno] [příjmení], CSc., č. 2069 2010 ze dne [datum] vyplynulo, že příjmy vykázané v účetnictví předmětného domu v období od [datum] do [datum] odpovídají účetním dokladům. Výdaje vynaložené na opravu a údržbu nemovitosti vykázané v tomto období odpovídají účetním dokladům. Náklady vykazované v účetnictví předmětného domu odpovídají účetním dokladům. Dále znalec popsal vývoj zisku z pronájmu nicméně do roku 2006, tedy mimo relevantní období. Dále shrnul, že výše obvyklého nájmu obdobného bytu, který užívá v předmětném domě žalobkyně, činí částku 38.000 Kč za měsíc pro období srpen až prosinec 1995 a pro roky 1996 - 2008. Výše obvyklého nájemného za byt o výměře 65 m2 v předmětném domě v přízemí v období roku 1997 - 2005 činí 10.000 Kč za měsíc. Obvyklá částka za poskytování obchodní adresy pro účely umístění sídla společnosti v letech 1995 – 2005 činila 3.000 Kč za měsíc.

69. Z podání, které učinila žalobkyně vůči Obvodnímu soudu pro Prahu 6 ke spl. zn. 6 C 130/99 z 28. 5. 2001 vyplývá, že uplatnila protinávrh a domáhala se mimo jiné po žalované zaplacení částky 526.274,50 Kč za období od roku 1995 do roku 2000, z toho důvodu, že neobdržela od žalobkyně a Ing. [jméno] [příjmení] roční částky vyplývající pro ni z hospodaření v předmětném domě. Podáním ze dne [datum] rozšířila svou žalobu na částku 1.317.786,50 Kč za účetní roky 2005 a 2006. Žalovaní se v podání ze dne [datum] vyjádřili a i v tomto řízení uplatňovali svou obhajobu v tom směru, že je to žalobkyně, která v předmětné nemovitosti užívá nadstandardní byt na rozdíl od žalovaných, kteří žádné bytové nebytové prostory v předmětném domě neužívají. Tvrdí, že žalobkyně uzavírá se třetími subjekty nájemní smlouvy na byty v předmětné nemovitosti a poskytuje možnost mít v předmětné nemovitosti sídlo. Z protokolu o jednání ve věci sp. zn. 6 C 64/2005 ze dne 25. 4. 2007 soud nezjistil žádné relevantní skutečnosti. Z vyjádření žalobkyně ze dne 25. 1. 2008 ve věci 6 C 64/2005 plyne, že tato se i v tomto řízení brání tím, že si svou investici do půdního bytu„ odbydluje“ na základě dohody, která byla mezi vlastníky uzavřená a zbytek nemovitosti neužívá. Z protokolu Obvodního soudu pro Prahu 6 ve věci sp. zn. 6 C 64/2005 ze dne 3. 10. 2007 a [datum] soud nezjistil pro toto řízení relevantní skutečnosti.

70. Ze smlouvy uzavřené mezi [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení] [datum] vyplývá, že Ing. Kosovi jako nájemci jsou za úplatu přenechány prostory v prvním nadzemním podlaží předmětného domu, a to na dobu určitou do [datum].

71. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi majiteli předmětného domu zastoupenými [údaje o zástupci] pronájmu vymezených místností v předmětném domě, a to do [datum].

72. Z dopisu žalobkyně žalované ze dne [datum] vyplývá, že vyzývá žalovanou k vydání výsledků hospodaření a úhradě podílu nejpozději do [datum] s tím, že v opačném případě uplatní svůj nárok soudní cestou. Nárok, co do výše specifikován není a u tohoto dopisu též není prokázáno jeho doručení žalované.

73. Ze smlouvy uzavřené mezi žalovanou a [jméno] [příjmení] dne [datum] vyplývá, že jde o kupní smlouvu o převodu spoluvlastnického podílu [jméno] [příjmení] v rozsahu id. [číslo] předmětných nemovitostí, kterou prodává kupující za kupní cenu 2.920.000 Kč.

74. Z usnesení Městského soudu v Praze ze dne 10. 5. 2007, č.j. 15 Co 194/2007-110 vyplývá, že tímto bylo potvrzeno usnesení soudu I. stupně, tedy Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 9. 3. 2007, č.j. 6 C 130/99-99, kterým soud I. stupně řízení zastavil z toho důvodu, že řízení bylo přerušeno dle § 110 o. s. ř. a do uplynutí jednoroční lhůty žádný z účastníků nepožádal o pokračování v řízení.

75. Z vyjádření ze dne [datum], které podala žalovaná Obvodnímu soudu pro Prahu 6 ve věci 6 C 64/2005, plyne, že i v tomto řízení žalovaná tvrdila existenci dohody jejích právních předchůdců ohledně toho, že výnosy z předmětné nemovitosti nebudou rozdělovány mezi jednotlivé spoluvlastníky, ale budou ponechány ve fondu oprav na opravy nemovitosti. Z vyjádření žalobkyně ze dne 8. 10. 2008 učiněnému ve věci 6 C 64/2005 vůči Obvodnímu soudu pro Prahu 6 soud nezjistil relevantní skutečnosti.

76. Z kopie smlouvy o nájmu ze dne [datum], která byla uzavřena mezi žalobkyní a společností [právnická osoba] plyne, že předmětem je nájem nebytových prostor v předmětné nemovitosti. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do roku 2004. Dále soud provedl důkaz dopisy [právnická osoba] [příjmení] [jméno] adresované advokátní kanceláři JUDr. [příjmení], kde se sděluje, že nadále mají zájem byt v předmětné nemovitosti užívat vzhledem k nákladům, které vynaložili na úpravy a navrhují uzavření smlouvy, kde jsou ochotni platit nájemné ve výši 20.000 Kč, které by mohly hradit klientům způsobem, který by předešel rozporům.

77. Žádné relevantní skutečnosti soud dále nezjistil z následujících důkazů: z protokolu Obvodního soudu pro Prahu 6, sp. zn. 6 C 64/2005 ze dne 3. 10. 2007, z vyjádření žalobkyně ze dne [datum], ve věci sp. zn. 6 C 64/2005 u Obvodního soudu pro Prahu 6, z podání, jehož obsahem je zdůvodnění odvolání proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 24. 4. 2008, č.j. 21 C 316/2005-126 ze dne 10. 7. 2008 (jde o podání v jiné věci, které obsahuje stanovisko žalobkyně, nicméně není důkazním prostředkem relevantním v této věci), z dokumentu, označeného jako hospodářský výsledek nemovitosti [ulice a číslo], [obec a číslo] za období let 1997 – 2006 (jde o výsledky za období, která nesouvisí s tímto řízením), z listin označených jako hospodářský výsledek předmětné nemovitosti za rok 2007 2011, peněžními deníky, kopiemi podkladů za rok 2009 až 2011 a účetnictví nemovitosti, (když vycházel následně ze zadaného znaleckého posudku), z dopisu„ oznámení spoluvlastníků“ ze dne [datum], jímž žalovaná oznamuje ostatním spoluvlastníkům plánovanou rekonstrukci (s ohledem na to, že se týká jiného, než pro tuto věc rozhodného období), z protokolu o předání nebytových prostor z [datum] (mimo časový rámec tohoto řízení), z dopisu žalobkyně ve věci 18 C 285/99 vedené u Obvodního soudu pro Prahu 6 (mimo časový rámec tohoto řízení).

78. Účastníci v průběhu řízení výslovně uvedli, že netrvají na provedení těchto jimi navržených důkazů: znaleckým posudkem ohledně účetnictví žalované, rozhodnutím sp. zn. 18 Co 534/2008 Městského soudu v Praze, usnesením Obvodního soudu [obec a číslo], sp. zn. 6 C 64/2005 ze dne 15. 12. 2008, výslechem zájemců o předmětný byt, výslechem společníků, jednatelů společnosti označených žalovanou k tomu, zda platili a komu platili za užívání sídla v předmětné nemovitosti, výslechem znalce [příjmení] [celé jméno znalce] a revizním znaleckým posudkem, výslechem svědků - nájemců předmětné nemovitosti k prokázání nákladů spojených s nemovitostí, na důkazu výpisem z účtů č. [bankovní účet] za období ledna 2009, z účtu [bankovní účet] za období ledna 2009 a výpisem z tohoto účtu ze dne [datum] a [datum] a dalším místním šetřením. Při jednání soudu dne [datum] strany výslovně uvedly, že s výhradou změny tohoto stanoviska na provedení dalších důkazů nadále netrvají. Soud tedy provedl již jen po tomto jednání navržené důkazy (viz. výše), s výhradou těch, o nichž rozhodl, že provedeny nebudou (viz. dále).

79. Žalovaná dále navrhovala, aby žalobkyně předložila nájemní smlouvy, které se týkají nájmu prostoru v předmětném domě. Žalobkyně k tomuto uvedla, že takovéto smlouvy nemůže předložit, neboť je nemá. Smlouvy předloženy nebyly a důkaz jimi tak nebylo možné provést.

80. Z vyjádření žalobkyně z [datum] vyplývá, že žalobkyně nesouhlasí se svou účastnickou výpovědí z tohoto důvodu tedy výslech žalobkyně proveden nebyl, neboť pro to nejsou splněny procesní předpoklady.

81. Návrh na provedení důkazu tabulkou vypracovanou žalovanou, protokoly o jednání Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne [datum], [datum], [datum], výzvou Mgr. [příjmení] a výslechy [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [jméno] ohledně účasti ve [právnická osoba] S. Trading a ve [právnická osoba] v. o. s. a fotografiemi z bytu [číslo] byl zamítnut. Žalovaná dále pouze navrhla, aby soud uložil panu [příjmení] doložit listiny na základě, kterých měl platit paní [příjmení] za umístění sídla v předmětné nemovitosti. Tento důkaz byl také zamítnut. Soud se domnívá, že provedené důkazy jsou nadbytečné. Pokud jde o tabulku vypracovanou žalovanou, není důkazním prostředkem, jde pouze o součást tvrzení žalované. Pokud jde o protokoly z jednání obvodního soudu, soud neprovedl s ohledem na to, že jeho obsahem byly výpovědi svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [jméno], jejichž výslech byl v tomto řízení již proveden. Pokud výslechem [jméno] [příjmení] a uložením mu, aby předložil shora uvedené listiny, mělo být prokázáno, že měl platit [jméno] [příjmení] za umístění sídel, pak tento důkaz považoval soud za irelevantní, neboť jde o osoby odlišné od účastníků tohoto řízení a prokázání případných plateb by na závěrech soudu nic nezměnilo. Ostatně, soud má za to, že skutkový stav byl dostatečně prokázán shora popsanými provedenými důkazy, a další dokazování soud považoval za nehospodárné. Otázka relevance poskytování sídel byla současně popsána i znalecky.

82. V souladu s ust. § 3028 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, soud vycházel z toho, že právní poměry účastníků, vzhledem k tomu, že vznikly před nabytím účinnosti tohoto zákona, se řídí dosavadními právními předpisy. Postupoval tedy a na věc aplikoval ustanovení zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, dále jen„ OZ“). Dle § 136 odst. 1 OZ věc může být v podílovém spoluvlastnictví více vlastníků. Dle § 137 odst. 1 OZ podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci.

83. Po provedeném dokazování je tak zřejmé, že žalobkyně a žalovaná jsou spoluvlastnicemi předmětné nemovitosti v poměru id. 1/4 (žalobkyně) ku id. 3/4 (žalovaná) a žalovaná nesporně po celou rozhodnou dobu (2007 2011) předmětnou nemovitost výlučně sama spravovala. Žalovaná v domě neužívá žádný byt, či nebytový prostor. Žalobkyně zrekonstruovala část půdních prostor a užívá tak byt o velikosti 225,94 m² z celé nemovitosti, v níž je 16 bytů o celkové podlahové ploše [číslo] m², nebytové prostory s celkovou podlahovou plochou 197,70 m2 a společné prostory o výměře 366,92 m² (viz. znal. posudek [číslo] ing. [příjmení]). Z výpovědi žalované a svědků [jméno] [příjmení], JUDr. [jméno] [jméno], [jméno] [příjmení] i listinných důkazů (zejm. vzájemné korespondence účastnic) má soud za prokázané, že vztahy mezi účastnicemi jsou dlouhodobě špatné a dohody mezi nimi možné nejsou.

84. S ohledem na znění cit. ustanovení § 137 OZ tedy platí, že žalobkyně má právo podílet se na užívání společné věci v míře odpovídající jejímu podílu. Jak plyne z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 31 Cdo 503/2011,„ problémem je vymezení možnosti užívání věci spoluvlastníky. Ti mohou věc užívat současně, užívání může být vymezeno časově (každý z nich může po určitou dobu výlučně užívat věc) a také se mohou dohodnout, kterou část věci bude každý z nich výlučně užívat. Podstatné je, že každý spoluvlastník je v zásadě oprávněn (má nárok) užívat věc v rozsahu svého podílu. Posouzení, zda v konkrétní věci spoluvlastník užívá věc v rámci podílu, je posouzením právním, vycházejícím ze skutkových zjištění. Soud musí brát v úvahu všechny okolnosti věci; nestačí např. zjištění, že spoluvlastník užívá část věci o větší výměře, než by mu podle poměru výše podílu náležela, musí se zabývat i kvalitou užívané části (např. společný pozemek tvoří z větší části neúrodná a k jinému účelu nevyužitelná půda, jeho menší část je však vysoce úrodná). Na základě tohoto posouzení je možno učinit závěr, zda spoluvlastník užívá věc v rámci svého podílu nebo nad tento rámec. Právo každého ze spoluvlastníků věc užívat je omezeno stejným právem ostatních užívat věc podle velikosti podílu. Podle konstantní judikatury mohou spoluvlastníci (dohodou nebo většinovým rozhodnutím) nebo soud o hospodaření se společnou věcí rozhodnout podle § 139 odst. 2 obč. zák. tak, že některého ze spoluvlastníků z fyzického užívání věci zcela nebo zčásti vyloučí (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. listopadu 1999, sp. zn. 3 Cdon 1313/97, uveřejněný pod [číslo] 2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek - dále jen R 19/2001); v takovém případě logicky užívá některý ze spoluvlastníků věc nad rámec jeho podílu (neužívá věc v souladu s kritériem vytýčeným v § 137 odst. 1 obč. zák.). Jde však o omezení práva dovolené zákonem (§ 139 odst. 2 obč. zák.), za které z užívání zcela či z části vyloučenému spoluvlastníkovi náleží (nedohodl-li se s ostatními spoluvlastníky jinak) náhrada ve výši odpovídající rozsahu jeho újmy. Spoluvlastník užívající věc nad rámec svého podílu v tomto případě neužívá věc bez právního důvodu, a proto jejím užíváním nemůže získat bezdůvodné obohacení. Právo spoluvlastníka na náhradu za to, že neužívá společnou věc v rozsahu odpovídajícím jeho spoluvlastnickému podílu, je dáno zákonem a vyplývá z práva spoluvlastníka podílet se na užívání společné věci v míře odpovídající jeho podílu. Rozsah tohoto užívacího práva ke společné věci (stejně jako výše spoluvlastnického podílu) nemůže být proti vůli spoluvlastníka rozhodnutím spoluvlastníků modifikován. Neumožňují-li existující poměry nebo rozhodnutí, popřípadě dohoda spoluvlastníků některému spoluvlastníku plnou realizaci tohoto práva, náleží mu za to (jestliže se ovšem strany nedohodly jinak) odpovídající náhrada (srov. opět R 19/2001). Jde o náhradu za omezení spoluvlastnického práva. Pro posouzení výše náhrady pro vyloučeného spoluvlastníka pak není - podobně jako v jiných případech stanovení náhrady za omezení práva - rozhodující to, co spoluvlastník užívající věc nad rámec podílu získává (oč se obohatí); podstatná je újma vznikající vyloučenému spoluvlastníku. [jméno] musí soud stanovit na základě úvahy vycházející ze skutkových zjištění ohledně toho, co by spoluvlastník při obvyklém užívání věci v rámci svého podílu získal.“ 85. Popsané právo žalobkyně by tak primárně mohlo být naplněno možností reálně užívat ¼ předmětného domu, čemuž se žalobkyně užíváním svého bytu blíží, nikoli však zcela a její právo tak není plně saturováno. Naplnění jejího práva nemůže být poměřováno teoretickým výnosem z nájmu jejího bytu. V části, v níž právo žalobkyně užívat svůj podíl nemovitosti naplněno není, jí ta s ohledem na shora popsané závěry judikatury náleží náhrada, spočívající v tom, co by jinak při obvyklém užívání věci získala.

86. Soud si je též vědom judikatury, akcentující zohlednění kvality užívání věci, jak namítala žalovaná. Nicméně tento argument není v kontextu zde prokázaných skutečností relevantní. Je tomu jinak, než ve shora popsaném případě (užívání úrodnější/méně úrodnější půdy, které je dáno objektivně). Mnohými důkazy bylo prokázáno, že předmětná nemovitost je celkově v horším technickém stavu (což odpovídá tvrzení žalované a plyne to jasně ze ZP ing. [celé jméno znalce]), zatímco byt žalobkyně je rekonstruován. Nestalo se tak nicméně z prostředků hospodaření domu, resp. žalobkyně neužívá část domu, která by z nějakého důvodu objektivně byla„ kvalitnější“. Kvalita užívání byla dosažena výlučně úsilím samotné žalobkyně, po předchozí dohodě spoluvlastníků, a to na její výlučné náklady. Oproti tomu jde k tíži žalované, která výlučně provádí správu nemovitosti, že nemovitost je ve zhoršeném technickém stavu. To žalobkyně, která správu nemovitosti neprovádí, nemůže ovlivnit. Za daných okolností tak nelze přičíst k tíži žalobkyně, že vlastními prostředky zhodnotila část, jí užívanou, a nelze tak její nárok na podíl na náhradě za nerealizaci práva snižovat. Pokud v této souvislosti žalovaná uváděla, že ona sama v nemovitosti byt či nebytový prostor neužívá a své potřeby musí řešit jinak, pak nelze než uvést, že je to na výlučném rozhodnutí žalované jako většinové spoluvlastnice a ani tato skutečnost nemůže jít k tíži žalobkyně. Pokud žalovaná tvrdí, že kvalita jejího užívání je nízká, to je plně v její kompetenci jako majoritního vlastníka domu, který spravuje a o nemovitosti rozhoduje.

87. S ohledem na výše uvedené závěry tak bylo pro spor klíčovým určit, jakou část nemovitosti žalobkyně užívá, resp. z užívání jaké části nemovitosti je vyloučena, a z toho dovodit, zda užívá věc v rozsahu menším, než odpovídá jejímu spoluvlastnickému podílu.

88. Jak bylo shora uvedeno, nesporné bylo, že žalobkyně užívá byt v 5. NP domu, dle ZP o rozměru 225,94 m². K vybudování bytu došlo po jednání se stávajícími spoluvlastníky po uzavření dohody o udělení souhlasu k půdní vestavbě. Část smlouvy, která se týká smlouvy o smlouvě budoucí o zřízení věcného břemene, lze dle názoru soudu od zbývající části oddělit (§41 [příjmení]). Samotná dohoda o udělení souhlasu k půdní vestavbě je dle názoru soudu smlouvou platnou (ohledně této části nebyl tvrzen žádný relevantní zákonný důvod její neplatnosti a ani soud jej neshledal). Byt pak žalobkyně užívala z titulu svého vlastnického práva. Proto též vznesený nárok žalované, uplatněný jako procesní obrana, dle něhož by žalobkyně měla hradit za užívání bytu nájemné, nemohl být úspěšný. Žalobkyně v rozsahu níže uvedeném realizovala své vlastnické právo a nebylo důvodu, aby za byt hradila nájemné.

89. Provedenými důkazy nebylo prokázáno, že by výlučně užívala i jinou část nemovitosti. Předmětná nemovitost je obytným domem s nájemními byty a z povahy věci plyne, že společné prostory užívají dílčím způsobem všichni uživatelé prostor v domě (spoluvlastníci, nájemci). Samotná skutečnost, že v určitých časových úsecích měla žalobkyně disponovat klíči od některých prostor, není relevantním důkazem pro to, že tyto prostory i aktivně užívá tak, že by z nich měla nějaký užitek ve smyslu realizace vlastnického práva. Svědek [jméno] [příjmení] konkrétně o situaci v domě věděl nepřímo, z vyprávění, konkrétní informace, že by žalobkyně nějaké prostory v relevantní době užívala či bránila žalované v jejich užívání, neměl. Konkrétně též uvedl, že neví o tom, že by žalobkyně užívala půdu ve zbývající části (mimo prostor bytu). Pokud jde o prostory v 1. NP, dle jeho tvrzení je žalobkyně v době, kdy on již byl spoluvlastníkem, neužívala (prostory byly prázdné). S jinými prostorami než s bytem dle svědka nemohla žalobkyně disponovat již jen proto, že správu prováděla žalovaná. Stejně tak žalobkyni neviděl nikdy ani v bytě [číslo] O tomto bytě svědek [jméno] [jméno] vypověděl, že jej žalobkyně užíval do r. 2005, do dokončení stavby. V tomto směru byl dále slyšen i svědek [jméno] [příjmení], který však měl informace pouze o období jiném, než je období rozhodné pro toto řízení. Dále k tomuto bodu vypovídal ještě [jméno] [příjmení], který též neměl přímé vědomosti o situaci v domě v rozhodném období. I dle jeho tvrzení žalobkyně užívala v domě jiný byt, ovšem v roce 2005. Dále popisoval, že žalobkyně měla klíče od sklepních prostor, což mělo překvapit i projektanta. Nicméně poté jej vyžádali a klíče od nich měla nadále žalovaná. O věcech na půdě nevěděl, čí jsou. Obdobně i shora popsané listinné důkazy vedou k závěru, že pokud nějaké prostory žalobkyně pronajímala, stalo se tak na základě smluv na dobu určitou, které skončily před obdobím relevantním pro tuto věc. Provedeným dokazování tak nebylo prokázáno, že by žalobkyně jiné prostory než byt [číslo] se sklepem v domě v rozhodném období 2007 2011 užívala.

90. Nutno připomenout, že je to stále žalovaná, která jako majoritní vlastník rozhoduje o osudu jednotlivých prostor a vstup do nich si může zjednat. To, že je žalobkyni v užívání zbývající části nemovitosti (vyjma bytu, který užívá) bráněno, plyne z dokazování, stavu věci i faktu, že zkrátka správu nemovitosti jako celku provádí žalovaná, a v konkrétních podmínkách tak není ani možné, aby se žalobkyně ujala užívání další části domu, např. že by mohla část domu sama pronajímat a o správu se dělit.

91. Pokud jde o argument, že žalobkyně měla profitovat z umísťování sídel na adrese předmětné nemovitosti za úplatu, zde soud odkazuje na shora popsané závěry dokazování. Z žádného důkazu nevyplynulo, že by tak žalobkyně v období relevantním pro toto řízení činila. Současně též soud připomíná i závěry znalce, který zdůvodnil, proč potenciální výnosy z„ umísťování sídel“ nezohlednil i pro závěry znaleckého posudku. Předmětná nemovitost jistě má značný potenciál, jak znalec zdůraznil, avšak stejně jako nezohlednil možnost zisku z umístění sídla, nezohledňoval ani potenciální možnost komerčního využití nemovitosti. Jak bylo uvedeno, skutečnost, že by žalobkyně nemovitost pronajímala či za úplatu poskytla adresu sídla firmy 3. osobám, prokázána nebyla.

92. Soud nepřisvědčil ani argumentu žalované stran rozporu s dobrými mravy. Žalobkyně v tomto řízení realizuje své vlastnické právo a fakt, že mají se žalovanou vleklé osobní spory, nemůže ochraně vlastnického práva bránit.

93. Stran argumentu o dohodě mezi spoluvlastníky o hospodaření s předmětnou nemovitostí, soud shodně se závěry pravomocného rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 8. 21. 2008, sp. zn. 6 C 64/2005, má za to, že není prokázána existence dohody, uzavřené se žalobkyní, o tom, že by výnosy z nemovitosti byly ponechány výlučně na opravy a nerozdělovány. Pokud taková dohoda byla dříve uzavřena, pak nikoli se žalobkyní a ve vztahu k relevantnímu období. Ostatně sama žalovaná uvedla, že takovou dohodu uzavřela ústně s panem [příjmení], žalobkyni informovala a ta s ní nesouhlasila (jednání dne [datum]).

94. Žalobkyně se celkově domáhala uhrazení částky 843.212,71 Kč se zákonným úrokem z prodlení. Žalobkyni bylo uloženo, aby prokázala, že a kdy zaslala žalované výzvy k úhradě jí žalovaných konkrétních částek. Jak bylo shora v rámci shrnutí výsledků dokazování popsáno, žalobkyni se tak podařilo pouze v případě dopisu ze dne [datum], který byl žalované doručen [datum], jímž vyzývá k úhradě dlužné částky do konce dubna 2012. Pokud jde o nárok na úhradu úroků z prodlení, pak tedy má soud za to, že v ostatním případech žalobkyně žalovanou konkrétní výzvou k úhradě žalovaných částech nevyzvala (vyzývala k zaslání výsledků hospodaření a úhradě podílu, nikoli však k úhradě konkrétních částek v konkrétním termínu). Soud tedy v ostatních případech přiznal nárok na úhradu úroků z prodlení ode dne následujícího po té, co se o rozšíření žaloby (uplatnění nároku) žalovaná relevantním způsobem dozvěděla.

95. Co do částky 1.878,85 Kč se zákonným úrokem z této částky ve výši repo sazby stanovené Českou národní bankou, zvýšené o sedm procentních bodů ročně, za dobu od [datum] do zaplacení, vzala žalobkyně žalobu zpět a žalovaná s tímto souhlasila, řízení tak bylo v této části dle § 96 o.s.ř. zastaveno a soud rozhodoval o částce 843.212,71 Kč.

96. S ohledem na závěry znaleckého posudku ing. [celé jméno znalce] má soud za to, že žalobě je důvodná co do částky 525.797,48 Kč se zákonným úrokem z prodlení, ve zbývající části proto žalobu (co do částky 315.536,38 Kč se zákonným úrokem z prodlení, tak jak je specifikováno ve výroku III., zamítl.

97. Konkrétní úvahy soudu jsou pak následující:

98. Dle ZP ing. [příjmení] je v domě celkem [číslo] bytových a [číslo] m² nebytových ploch, celkem tedy [číslo] m² plochy. Společné prostory soud pro účely výpočtu nezohledňoval s tím, že s ohledem na charakter domu jde o prostory, které poměrně užívají všichni uživatelé domu, nadto samozřejmě selektivně, a nelze přesně určit, které užívá žalobkyně více či méně (jistě více užívá prostor před svým bytem, ale jistě„ neužívá“ prostory při vstupu do jiných bytů atp. Ostatně výnosy znalec určoval též z bytu a nebytových prostor a nikoli z prostor společných, jako chodby, dvorek atp. Žalobkyně z těchto [číslo] m² plochy užívá byt [číslo] se sklepem, tj. celkem 225,94 m², tedy užívá 14, 80 % domu. Má-li mít nárok na užívání ¼ (25%) nemovitosti a užívá-li 14,8 % nemovitosti, připadá jí náhrada za„ neužívaných“ 10,2 % nemovitosti.

99. Za rok 2007 byl výnos z domu dle ZP 1.160.724 Kč, z toho na byt žalobkyně připadá 483.252 Kč. Jak bylo shora uvedeno, užíváním (svého) bytu žalobkyně realizuje své vlastnické právo, což soud zohlednil již v procentuálním poměru užívání bytu, potenciální nájemné z bytu žalobkyně tedy nemohl ve výpočtu zohlednit a pro případ všech jednotlivých let tedy zjištěný výnos z bytu žalobkyně od celkové částky odečetl, aby zjistil výnos z domu bez prostor užívaných žalobkyní. Za rok 2007 tak byl výnos z domu bez prostor žalobkyně 677.472 Kč, z toho má žalobkyně nárok na 10,2 % tj. 69.102,14 Kč. Žalobkyně se domáhala částky 109.214 Kč s úrokem z prodlení za dobu od [datum]. Předžalobní výzva žalované nebyla doručena, žaloba byla doručena až prostřednictvím soudu dne [datum], soud tedy žalobkyni přiznal za rok 2007 nárok na částku 69.102,14 Kč se zákonným úrokem z prodlení za dobu od [datum] a ve zbývající části žalobu zamítl.

100. Za rok 2008 byl výnos z domu dle ZP 1.416.702 Kč, z toho na byt žalobkyně připadá 486.055 Kč. Výnos z domu bez prostor žalobkyně činil 930.647 Kč, z čehož je 10,2 % 94. 925,99 Kč. Žalobkyně se za toto období domáhala úhrady 109.214 Kč s úrokem z prodlení z této částky za dobu od [datum] a částky 12.178,92 Kč s úrokem z prodlení z této částky za dobu od [datum], celkem tedy částky 121.392,92 Kč. Výzva k úhradě této částky žalované doručena nebyla, žalovaná se o rozšíření žaloby dozvěděla při jednání soudu dne [datum]. Soud tak žalobkyni přiznal za tento rok nárok ve výši 94.925,99 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky za dobu od [datum] do zaplacení. Ve zbývající části nárok zamítl.

101. Za rok 2009 byl výnos z domu dle ZP 1.716.821 Kč, z toho na byt žalobkyně připadá 493.110 Kč. Výnos z domu bez prostor žalobkyně činil 1.223.711 Kč, z čehož je 10,2 % 124.818,52 Kč. Žalobkyně se za toto období domáhala úhrady 124.474,41 Kč s úrokem z prodlení z této částky za dobu od [datum]. Výzva k úhradě této částky žalované doručena nebyla, žalovaná se o rozšíření žaloby dozvěděla dne [datum], kdy byl návrh na rozšíření žaloby doručen právní zástupkyni žalované. Soud tak žalobkyni přiznal za tento rok nárok ve výši 124.474,41 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky za dobu od [datum] do zaplacení. Ve zbývající části (co do úroků z prodlení) nárok zamítl.

102. Za rok 2010 byl výnos z domu dle ZP 1.476.573 Kč, z toho na byt žalobkyně připadá 484.653 Kč. Výnos z domu bez prostor žalobkyně činil 991.920 Kč, z čehož je 10,2 % 101.175,84 Kč. Žalobkyně se za toto období domáhala úhrady 244.065,69 Kč s úrokem z prodlení z této částky za dobu od [datum]. Výzvou k úhradě této částky ze dne [datum] se žalobkyně po žalované domáhala úhrady dlužné částky za rok 2011 do [datum]. Soud tak žalobkyni přiznal za tento rok nárok ve výši 101.175,84 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky za dobu od [datum] (dne následující po uplynutí lhůty k zaplacení) do zaplacení. Ve zbývající části nárok zamítl.

103. Za rok 2011 byl výnos z domu dle ZP 1.820.121 Kč, z toho na byt žalobkyně připadá 485.620 Kč. Výnos z domu bez prostor žalobkyně činil 1.223.711Kč, z čehož je 10,2 % 136.119,10 Kč. Žalobkyně se za toto období domáhala úhrady 244.065,69 Kč s úrokem z prodlení z této částky za dobu od [datum]. Výzva k úhradě této částky žalované doručena nebyla, žalovaná se o rozšíření žaloby dozvěděla dne [datum] u jednání, kdy byla změna žaloby i připuštěna. Soud tak žalobkyni přiznal za tento rok nárok ve výši 136.119,10 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky za dobu od [datum] do zaplacení. Ve zbývající části nárok zamítl.

104. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle § 142 o.s.ř. ve spojení s § 151 o.s.ř. Žalobkyně byla v řízení procesně úspěšná z 62 %, po odečtení procesního neúspěchu žalované (38 %) tak má nárok na náhradu 24 % nákladů řízení. Dle tohoto poměru dle § 148 o.s.ř. soud rozhodl i o nákladech řízení státu, když neshledal okolnosti, které by některou ze stran z placení nákladů státu vylučovaly. Výše nákladů bude stanovena samostatným usnesením.

105. Pokud jde o výši nákladů řízení, soud postupoval dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif, dále jen„ AT“). Přiznal tak mimosmluvní odměnu advokáta podle ust. § 7 ve spojení s ust. § 11 AT, když vycházel jako z tarifní částky z hodnoty sporu tak, jak byla změna žaloba připuštěna: tj. z tarifní hodnoty 109.214 Kč (sazba za jeden úkon právní služby 5.500 Kč) za -) 2 úkony právní služby, a to převzetí a příprava zastoupení a sepsání žaloby (předžalobní výzva doložena nebyla) z tarifní hodnoty 109.214 Kč, tj. 2x 5.500 Kč a paušální náhrada 2x 300 Kč, tj. včetně DPH 13.804 Kč; -) za 1/2 úkony právní služby, a to za odvolání proti rozhodnutí ze dne [datum] 2.750 Kč a 1 x režijní paušál 300 Kč, tj. včetně DPH 3629,50 Kč; -) za sepsání vyjádření ze dne: [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], a účast u jednání dne [datum], [datum], [datum] (zde soud přiznal nárok odměnu za dva úkony, jelikož jednání trvalo déle než 2 hodiny; § 11 odst. 1 písm. g AT)), [datum], tj. za 11 úkonů právní služby (60.500 Kč) a 11x RP (3.300 Kč), celkem s DPH 75. 922 Kč; z tarifní hodnoty 230.606,92 Kč (po připuštění rozšíření žaloby za rok 2008; sazba za jeden úkon právní služby 9.260 Kč), -) za sepsání vyjádření ze dne: [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a účast u jednání dne [datum], [datum], [datum], [datum], tj. za 11 úkonů právní služby (101.860 Kč) a 11x RP (3.300 Kč), celkem s DPH 125.140,40 Kč; z tarifní hodnoty sporu 843.212,71 Kč (po připuštění rozšíření žaloby za rok 2009 2011; sazba za jeden úkon právní služby 11.700 Kč), -) za sepsání vyjádření [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a za účast na jednání před soudem dne [datum], [datum], [datum] (zde soud přiznal nárok odměnu za dva úkony, jelikož jednání trvalo déle než 2 hodiny; § 11 odst. 1 písm. g AT)), [datum] (zde soud přiznal nárok odměnu za dva úkony, jelikož jednání trvalo déle než 2 hodiny; § 11 odst. 1 písm. g AT)), [datum], [datum], tj. za 13 úkonů právní služby (152.100 Kč) a 13x RP (3.900 Kč), celkem s DPH 188.760 Kč; -) za 1/2 úkony právní služby, a to za odvolání proti rozhodnutí ze dne [datum], tj. 5.850 Kč a 1 x režijní paušál 300 Kč, tj. včetně DPH 7441,50 Kč. -) za 1/2 úkon právní služby, a to za účast na jednání, při kterém došlo k vyhlášení rozhodnutí 5.850 Kč a 1 x režijní paušál 300 Kč, tj. včetně DPH 7441,50 Kč. Pokud jde o vyjádření ze dne [datum], ve spise není založeno. Vyjádření ze dne [datum] je pouhým stručným sdělením, že se strany nedohodly, nejde tedy o písemné podání ve věci samé ve smyslu § 11 odst. 1 písm. d) AT, podání ze dne [datum] ve spisu též není založeno, nachází se zde vyjádření ze dne [datum], pro něž platí to, co pro předchozí podání, jde pouze o stručné shrnutí postoje žalobkyně. Podáním ze dne [datum] žalobkyně pouze sdělila neúspěch mediačního řízení, též nejde o písemné podání ve věci samé. Podání ze dne [datum] ve spise není založeno. Podáním ze dne [datum] žalobkyně pouze sdělila, že netrvá na výslechu znalce, též nejde o písemné podání ve věci samé. [číslo] dále na soudním poplatku uhradila 52.000 Kč. Žalobkyni tedy celkem vznikly náklady ve výši 474.138,90 Kč, z čehož přiznaných 24 % činí 113.793,34 Kč. Záloha na náklady řízení bude zohledněna v rámci rozhodnutí o nákladech státu. [číslo] lhůtě k plnění soud rozhodl dle § 106 o.s.ř., kdy splnění povinností uložených žalobkyni rozložil tak, že k úhradě nákladů stanovil zákonnou třídenní lhůtu, běžící od právní moci rozsudku; k úhradě žalované částky pak lhůtu přiměřeně prodloužil, tedy rozhodl tak, aby žalovaná měla časový prostor pro splnění uložených povinností.