16 C 23/2021

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl předsedou senátu JUDr. Ing. arch. Zdeňkem Blažkem jako samosoudcem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované pro: neplatnost výpovědi z nájmu <b>I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu o velikosti 1+1 v domě na adrese [adresa žalobce], budova na pozemku p.č.st. 72 v k.ú. [obec] u [obec], ke kterému má právo hospodařit žalovaná, ze dne [datum] daná žalovanou žalobci, je neplatná.</b> <b>II. Žalovaná je povinna uhradit žalobci plnou náhradu nákladů řízení v částce [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám žalobce.</b> 1. Žalobce se domáhal určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu. Uvedl, že žalobce od žalované obdržel výpověď z předmětného nájmu bytu. S tímto žalobce nesouhlasil a zaslal straně žalované námitky. Žalovaný užívá byt od [datum] a se souhlasem [anonymizováno] před více jak 20 lety došlo k rekonstrukci předsíně, ke které dostal právo ji také užívat a která byla v dezolátním stavu. V žádném případě tímto nenarušil vnější plášť předmětu nájmu, ani nedošlo k rozšíření půdorysu [adresa]. Ze strany žalované nebyly splněny důvody pro výpověď z nájmu žalobce taxativně uvedené v § 2288 odst. 1 obč. zákoníku, tedy ani písmena d), podle kterého výpověď byla dána k parcele č.st.72. obec Kněževes, k.ú. [obec], přičemž sousední parcela [číslo] dvorek nebo zahrada je ve vlastnictví [právnická osoba] Předmětem z nájmu však pozemek parc. [číslo] nikdy nebyl, ač ji žalobce po celou dobu nájmu užíval.

2. Žalovaná ve věci uvedla, že s podanou žalobou nesouhlasí. Výpově´d z nájmu byla dána oprávněně. Dále k věci uvedla k tvrzení žalobce, že žalobci spolu s bytem na základě zápisu o dohodě odevzdání nájmu ze dne [datum] byla ponechána k užívání předsíň, že strážní domek je obdélníkového půdorysu stávající se z kuchyně, jednoho pokoje a předsíně (původně nyní se stává i z nepovolené přístavby, u níž způsob jejího využívání žalobcem žalované není prozatím znám) tak jak bylo uvedeno v zápisu, přičemž předsíň (zádveří se nachází v tomto původním půdorysu tak, jak je zakresleno na přiloženém náčrtu, tedy přiléhajícím k jihovýchodnímu vrcholu obdélníkového půdorysu. [ulice] přístavba, která byla provedena žalobcem roku 1994 a kterou žalovaná pokládá za důvod výpovědi ve smyslu ustanovení § 2288 odst. 1 písm d) obč. zákoníku však přiléhá k severní straně původní budovy strážního domku. Tvrzení žalobce, že opravil předsíň se souhlasem [anonymizováno] se rovněž nezakládá na pravdě, naopak žalovaná disponuje listinnými důkazy dokládajícími, že po zjištění probíhající stavby předmětné přístavby žalovaná resp. jejich právní předchůdkyně řešila tuto stavbu nepovoleného přístavku. Přednosta stanice [obec] dopisem ze dne [datum] oznamuje přednostovi traťové stanice [obec] existenci probíhající stavby předmětné přístavby v celé délce domu s tím, že drážní orgány tuto stavbu nepovolily a dle sdělení Obecního úřadu Středokluky nebylo vydáno stavební povolení, Na toto oznámení reagoval přednosta traťové distance [obec] tím, že dopisem ze dne [datum] věc předal nadřízenému drážnímu orgánu a sice [anonymizováno] [obec]. Ten potvrdil, že žádný souhlas k provádění přístavby nedal. Současně vyzval žalobce k předložení povolení předmětné přístavby. Na základě tohoto dopisu pak bylo [datum] žalobcem osobně jednáno, přičemž byl proveden zápis, ve kterém se žalobce zavazuje nepokračovat ve stavbě přístavby. Na toto velmi vstřícné jednání, kdy právní předchůdkyně žalované byla v dobré víře, že žalobce dodrží tuto dohodu. Na tuto dohodu žalobce nereagoval než jinak, že svévolně a navzdory svému slovu ve stavbě pokračoval, aniž by k tomu byl oprávněn a to jak z hlediska práva soukromého, tak z hlediska veřejného. Řešení záležitosti se vrátila právní předchůdkyně žalované z popudu starosty obce Středokluky, který si stěžoval na skutečnost, že na parcele [číslo] jsou umístěny 3 buňky, z nichž 2 dle místního šetření obce sloužily k ubytování cizinců. Z těchto důvodů podal dne [datum] [ulice] úřad Městského úřadu v Hostivici podnět k drážnímu úřadu [obec], ve kterém poukazuje mimo jiné na nepovolenou přístavu. V současnosti přetrvává pro žalovanou nepřípustný stav, kdy nepovolená přestavba stále není odstraněna a na to v okolí drážního domku je stále v bezútěšném stavu. Je zřejmé, že předmětná přístavba nebyla povolena ani žalovanou jakožto pronajímatelem, ani stavebním úřadem, přitom z přiložené fotodokumentace je zřejmé, že jde o významný zásah do vnějšího pláště budovy a současně výraznou změnu celkového rázu strážního domku. Žalobce tak hrubým způsobem porušil ustanovení § 2220 odst. 1 obč. zákoníku. Tímto zásahem byla nepřípustně dotčena vlastnická práva žalované jako vlastníka strážního domu a má tedy za to, že se jedná o obdobný závažný důvod k výpovědi nájmu ve smyslu ustanovení § 2288 písm. d) obč. zákoníku. Navrhla zamítnutí žaloby.

3. Z provedeného dokazování soud zjistil tyto skutečnosti: Rozhodnutím o přidělení podnikového bytu ze dne [datum] byl žalobci přidělen předmětný byt o velikosti 1 + 1 v drážním domku tak, jak je tento popsán ve výroku shora uvedeného rozsudku. (důkaz: rozhodnutí o přidělení podnikového bytu, zápis o dohodě a dohodě o odevzdání a převzetí bytu) [příjmení] předmětného drážního domku je Česká republika, právo hospodařit s majetkem státu má [název žalované] (důkaz: nahlížení do katastru nemovitostí) Dne [datum] přípisem oznámil přednosta stanice [obec] přednostovi traťové distance [obec] existenci probíhající stavby předmětné přístavby po celé délce domu s tím, že drážní orgány stavbu nepovolily a dle sdělení Obecního úřadu Středokluky nebylo vydáno stavební povolení. (důkaz: oznámení nepovolené stavby ze dne [datum]) Na toto oznámení reagoval přednosta traťové distance [obec] tím, že dopisem ze dne [datum] věc předal nadřízenému drážnímu orgánu a to [anonymizováno] [obec] (důkaz: dopis přednosty Traťové distance [obec] ze dne [datum]) Drahstav [obec] dopisem ze dne [datum] vyzval žalobce k předložení povolení provedení přístavby k domku [adresa] v obci [obec]. Zároveň byl upozorněn, že pokud toto povolení nepředloží ve stanoveném termínu, bude muset nepovolenou stavbu odstranit. (důkaz: výzva žalobci od Drahstav [obec] ze dne [datum]) Na základě tohoto dopisu pak dne [datum] bylo s žalobcem osobně jednáno, přičemž byl o tom proveden zápis a žalobce se zavázal ve stavbě nepokračovat až do vyřešení případu. (důkaz: zápis z jednání se žalobcem ze dne [datum]) Dne [datum] podal [ulice] úřad Městského úřadu v Hostivici podnět k drážnímu úřadu [obec] k zahájení řízení podle § 88 stavebního zákona. Dále uvádí, že z místního šetření zjistil, že u předmětného drážního domku se nachází nepovolená stavba tří buněk, z nichž dvě zjevně slouží k ubytování cizích státních příslušníků. Ve dvou buňkách byly nalezeny postele a soukromé věci ubytovaných. Dále uvádí, že u předmětného drážního domku je k tomuto domku provedena nepovolená přístavba, která je zcela zjevně využívána bez kolaudace. [ulice] úřad tedy dává podnět k vydání rozhodnutí k nařízení odstranit nepovolenou stavbu tří buněk (důkaz: podnět [anonymizováno] úřadu [obec]) Dále v průběhu roku 1999 proběhla korespondence mezi jednotlivými orgány Českých drah ohledně stížnosti starosty Obce Středokluky, kdy starosta si stěžoval, že na pozemku Českých drah zbudoval žalobce nepovolené stavby a v těchto ubytovává cizí státní příslušníky, kteří ruší pořádek v obci. (důkaz: dopisy ze dne [datum], [datum], [datum] mezi jednotlivými orgány Českých drah) Zároveň následně vrchní přednosta Správy dopravní cesty vyzval žalobce dopisem ze dne [datum] k odstranění nepovolených staveb (důkaz: dopis ze dne [datum]) Dne [datum] dala žalovaná žalobci výpověď z nájmu bytu v souladu s ustanovením §2288 odst. 1 písm. d) zákona [číslo] to tedy pro konkrétní důvod tento:„ Nájemce v rozporu s předpisy stavebního práva (bez stavebního povolení) a bez souhlasu pronajímatele provedl na předmětném nájmu stavební úpravy a přístavby, které narušily vnější plášť předmětu nájmu a rozšířily významným způsobem jeho půdorys, přičemž s tímto jednáním bylo bez právního důvodu narušeno právo Správy železnic státní organizace, která má právo hospodaření s pozemkem pod těmito nelegálními přístavbami a když ani přes opakované výzvy nedošlo k uvedení předmětu nájmu původního stavu.“ (důkaz: výpověď z nájmu bytu) Proti uvedené výpovědi podal žalobce námitky, na kterou žalovaná reagovala tak, že trvá na výpovědi. (důkaz: námitky žalobce, reakce na námitky ze strany žalované)

4. Ze shora provedeného dokazování vzal soud za prokázaný tento skutkový děj: Rozhodnutím o přidělení podnikového bytu ze dne [datum] byl žalobci přidělen předmětný byt o velikosti 1 + 1 v drážním domku tak, jak je tento popsán ve výroku shora uvedeného rozsudku. [příjmení] předmětného drážního domku je Česká republika, právo hospodařit s majetkem státu má [název žalované]. Dne [datum] přípisem oznámil přednosta stanice [obec] přednostovi traťové distance [obec] existenci probíhající stavby předmětné přístavby po celé délce domu s tím, že drážní orgány stavbu nepovolily a dle sdělení Obecního úřadu Středokluky nebylo vydáno stavební povolení. Na toto oznámení reagoval přednosta traťové distance [obec] tím, že dopisem ze dne [datum] věc předal nadřízenému drážnímu orgánu a to [anonymizováno] [obec]. Drahstav [obec] dopisem ze dne [datum] vyzval žalobce k předložení povolení provedení přístavby k domku [adresa] v obci [obec]. Zároveň byl upozorněn, že pokud toto povolení nepředloží ve stanoveném termínu, bude muset nepovolenou stavbu odstranit. Na základě tohoto dopisu pak dne [datum] bylo s žalobcem osobně jednáno, přičemž byl o tom proveden zápis a žalobce se zavázal ve stavbě nepokračovat až do vyřešení případu. Dne [datum] podal [ulice] úřad Městského úřadu v Hostivici podnět k drážnímu úřadu [obec] k zahájení řízení podle § 88 stavebního zákona. Dále uvádí, že z místního šetření zjistil, že u předmětného drážního domku se nachází nepovolená stavba tří buněk, z nichž dvě zjevně slouží k ubytování cizích státních příslušníků. Ve dvou buňkách byly nalezeny postele a soukromé věci ubytovaných. Dále uvádí, že u předmětného drážního domku je k tomuto domku provedena nepovolená přístavba, která je zcela zjevně využívána bez kolaudace. [ulice] úřad tedy dává podnět k vydání rozhodnutí k nařízení odstranit nepovolenou stavbu tří buněk. Dále v průběhu roku 1999 proběhla korespondence mezi jednotlivými orgány Českých drah ohledně stížnosti starosty Obce Středokluky, kdy starosta si stěžoval, že na pozemku Českých drah zbudoval žalobce nepovolené stavby a v těchto ubytovává cizí státní příslušníky, kteří ruší pořádek v obci. Zároveň následně vrchní přednosta Správy dopravní cesty vyzval žalobce dopisem ze dne [datum] k odstranění nepovolených staveb. Dne [datum] dala žalovaná žalobci výpověď z nájmu bytu v souladu s ustanovením §2288 odst. 1 písm. d) zákona [číslo] to tedy pro konkrétní důvod tento:„ Nájemce v rozporu s předpisy stavebního práva (bez stavebního povolení) a bez souhlasu pronajímatele provedl na předmětném nájmu stavební úpravy a přístavby, které narušily vnější plášť předmětu nájmu a rozšířily významným způsobem jeho půdorys, přičemž s tímto jednáním bylo bez právního důvodu narušeno právo Správy železnic státní organizace, která má právo hospodaření s pozemkem pod těmito nelegálními přístavbami a když ani přes opakované výzvy nedošlo k uvedení předmětu nájmu původního stavu.“ Proti uvedené výpovědi podal žalobce námitky, na kterou žalovaná reagovala tak, že trvá na výpovědi.

5. Soud zamítl návrh žalobce na provedení důkazu výslechem manželky žalobce [jméno] [příjmení] a spisem původního vlastníka drážního domku a to pro nadbytečnost, kde důvody podrobně rozvede níže. Dále soud nepřipustil návrh žalovaného na provedení důkazů místním šetřením a to pro nadbytečnost, kdy o důvodech pohovoří níže. Soud provedl i další důkazy, než které uvedl shora, nevyvodil z nich žádné skutkové závěry kromě těch, o kterých pohovoří podrobně níže.

6. Soud hodnotil důkazy podle své úvahy a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, přitom pečlivě přihlížel ke všemu, co vyšlo v řízení najevo včetně toho, co uvedli účastníci (§ 132 o.s.ř.). Soud vycházel z listinných důkazů.

7. Soud nejprve zkoumal formální náležitosti výpovědi Ve výpovědi byl uveden konkrétní zákonný důvod, pro kterou byla výpověď dána. Je tam uveden i konkrétní skutkový důvod, pro kterou je dána výpověď. Zároveň byl žalobce poučen o možnosti vznesení námitek proti výpovědi a dále o možnosti přezkumu soudem, stejně tak byl poučen, že nemá právo na náhradní ubytování ani poskytnutí přístřeší. To vše bylo v souladu se zákonem, tedy občanským zákoníkem.

8. Dále soud posuzoval, zda-li konkrétní výpovědní důvod, tedy skutkový děj na jehož základě žalovaná vypověděla nájem žalobci je v souladu se zákonným ustanovením, konkrétně s § [číslo] odst. 1 písm. d), který uvedl, že tedy se jedná o jiný, obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Zde soud musí zákonitě porovnávat tento konkrétní důvod s dalšími možnostmi výpovědi z nájmu podle § [číslo] odst. 1 písm. a –c, tedy výpověď z důvodu, pokud nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu nebo pokud je nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází nebo má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází naložit tak, že byt nebude vůbec možné užívat (§ [číslo] odst. 1 písm. a-c)

9. Důvodem výpovědi byla skutečnost, že žalobce provedl na předmětu nájmu stavební úpravy a přístavby, které narušily vnější plášť a rozšířily významným způsobem jeho půdorys. Soud tuto skutečnost pak následně posuzoval s ohledem na to, zda-li se jedná o jiný závažný důvod pro vypovězení nájmu v porovnání s dalšími možnosti dle ustanovení § [číslo] odst. 1 písm. a-c. Co se týká odborné literatury, pak komentář z Aspi uvádí: 10. „ Výpovědním důvodem může být i jiný případ, který je svojí intenzitou obdobně závažný jako důvody uvedené pod písmenem a-c s ohledem na ochranu nájemce jako slabší smluvní strany je nutné tento důvod vykládat restriktivně. Takovým jiným obdobně závažným důvodem je dle názoru autorů jednání vykazující znaky úmyslného trestného činu podle odst. 1 písm. b) jestliže je skutek dostatečně prokázán (není nutné čekat až nabude právní moci odsuzující rozsudek), jednání vykazující úmyslného trestného činu proti majetku, který se sice nenachází v domě, ale patří pronajímateli nebo některému z obyvatelů domů (např. automobil) jestliže takové jednání má vliv na klidné soužití v domě a skutek je dostatečně prokázán (citováno z komentáře Aspi).

11. Komentář podle [příjmení] [příjmení] uvádí následující:„ Dále v odst. 1 písm. d) je jako výpovědní důvod zakotvený jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Výraz obdobně má naznačit, že půjde o obdobně naléhavý a významný důvod pro skončení nájmu jako důvody uvedené v odstavci 1 písm a, b a c. Jiný obdobně závažný důvod není blíže vymezován, lze však předpokládat, že mohou nastat různé situace, kdy bude nutno podat výpověď z určitého důvodu s významem srovnatelného s předchozími výpovědními důvody. Takovým důvodem může být například spáchání úmyslného trestného činu proti majetku jiného nájemce, který však v domě není umístěn, nachází se jinde, za který byl nájemce pravomocně odsouzen. Zda v daném případě bude výpověď oprávněná bude věcí posouzení soudu, pokud využije nájemce svého práva podle § [číslo] Jiný obdobně závažný důvod nemůže spočívat v porušení povinnosti nájemce vyplývajícího z právního vztahu existující mezi pronajímatelem a nájemcem, to je nemůže jít o porušení povinnosti vyplývající z nájmu bytu (domov) (citováno z [příjmení] [jméno], [příjmení] [jméno], § 2288 in Hulmák Milan a kolektiv, Občanský zákoník IV. závazkové právo, Zvláštní část, I. vydání, [obec]: [příjmení] [příjmení] 2014).

12. Ze shora citovaných komentářů je tedy zřejmé několik skutečností, jednak je třeba, že důvod podle § [číslo] odst. 1 písm. d) jako neurčitou hypotézu je třeba vykládat restriktivně pro ochranu nájemce jako smluvní strany. Dále je zřejmé, že nemůže jít o porušení povinností vyplývající z nájmu domu, tedy včetně povinnosti nezasahovat do vnějšího pláště budovy. Dále tedy soud uvádí, že samotné zřízení přístavby kolem domu, případně umísťování dalších věcí ať movitých či nemovitých na sousední pozemek nemůže být obdobně závažným důvodem pro vypovězení nájmu tak, jak jej chápe zákon. Komentovaná literatura odkazuje například na úmyslný trestný čin ze strany nájemce, což se v tomto případě vůbec nejednalo na útok proti majetku pronajímatele, o čemž také nemůže být řeči. Navíc z provedených důkazů vyplynulo, že skutečnosti tvrzené stranou žalovanou, které jsou důvodem pro výpověď, tedy přistavení přístavby k domu bylo zjištěno již v roce 1994. Z dalších důkazů strana, které strana žalovaná vyplynulo, že naposledy, kdy žalovaná a další orgány Českých drah tuto záležitost řešily bylo v roce 1999, tedy před více jak 20 lety před dáním výpovědi z nájmu. Těžko pak může soud považovat takovou skutečnost za jiný obdobně závažný důvod, jako například odsouzení pro úmyslný trestný čin a vyklizení z důvodu veřejného zájmu nebo hrubého porušení povinnosti vyplývající z nájmu ze strany nájemce, když uvedenou skutečnost žalovaná ani její právní předchůdkyně po dobu 20 let vůbec neřešily. Pokud více jak 20 let neřešily uvedenou situaci, těžko lze takovou věc považovat za závažný důvod pro výpověď, když je zřejmé, že po dobu 20 let, respektive 25 let nepovažoval pronajímatel tedy žalovaná věc za významnou, aby ji jakým způsobem řešila, natož jako závažný důvod pro výpověď. Opětovně soud připomíná, že výpovědní důvod této neurčité hypotézy je třeba vykládat restriktivně.

13. Za těchto okolností pak soud již neprováděl žádné další důkazy, když z provedených důkazů jasně vyplynul skutkový závěr a, ani místní šetření, ani spis původního vlastníka drážního domku, ani výslech manželky žalobce by nepřinesl ve věci žádné další skutečnosti.

14. Na shora uvedená skutková zjištění soud aplikoval příslušná ustanovení občanského zákoníku platného a účinného v době, kdy došlo k předmětnému jednání, tedy zákona č. 89/2012 Sb. dle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) obč. zákoníku pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

15. Jak vyplývá ze shora uvedených skutečností, ze strany žalované zde nebyl jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu respektive tak, jak byl konkrétní důvod nájmu uveden nesplňuje tento podmínky, aby byl podřazen pod jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu dle § [číslo] odst. 1 písm. d), a proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku a žalobě zcela vyhověl.

16. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 151 odst. 1 o.s.ř. za použití § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že ve věci zcela úspěšnému žalobci přiznal právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši [částka], kterou představuje zaplacený soudní poplatek. Lhůta k plnění byla podle § 160 odst. 1 o.s.ř. určena třídenní.