16 C 250/2023

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl předsedou senátu JUDr. Ing. arch. Zdeňkem Blažkem jako samosoudcem ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované osoby 1/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 1/0 bytem Adresa zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o přezkoumání oprávněnosti z výpovědi z nájmu bytu

I. Pokud se žalobkyně domáhala u soudu určení, že výpověď nájmu bytu, který se nachází v domě čp. 38 ve , adresa, jež je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , zapsaném na LV č. , hodnota, , obec , adresa, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, -západ, daná žalovanou žalobkyní je neoprávněná, žaloba se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované plnou náhradu nákladu řízení ve výši , částka, , a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám zástupce žalované.

1. Žalobkyně se domáhala přezkoumání oprávněnosti nájmu z bytu. Uvedla ve věci, že je dcerou žalované. Dne , datum, obdržela do svého zaměstnání dopis nadepsaný jako „výpověď z nájmu bytu pro zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce ve smyslu ust. § 2991 odst. 2 občanského zákoníku“, dopis je datován dne , datum, a zasílá jej jménem své klientky, tedy , Jméno zainteresované osoby 1/0, , tedy žalované, , tituly před jménem, , jméno FO, , advokát. Obsahem dopisu je sdělení, že i přes četná jednání nebylo dosaženo dohody ve věci skončení nájmu bytu, který se nachází v domě č.p. 38 ve , adresa, , jež je součástí pozemku parc.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, . Dále je obsahem dopisu sdělení o kontrole, kdy bylo zjištěno, že žalobkyně neuhradila nájemné a náklady za služby za různá období minimálně od července 2021 do června 2023, celková dlužná částka pak má činit , částka, , kdy přijaté platby mají být považovány za platby výživného na dceru žalobkyně. Vzhledem k výše uvedenému pak žalovaná žalobkyni vypovídá nájemní smlouvu z důvodu porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem ve smyslu ust. § 2291 odst. 2 občanského zákoníku. Žalobkyně je přesvědčena, že výpověď z nájmu je vůči ní neúčinná, když úkon činí osoba k tomu neoprávněná. Přílohou dopisu není žádná plná moc osvědčující zmocnění , Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0, . Dále žalobkyně sporuje dluh na nájemném a službách, což je uváděno jako výpovědní důvod. Žalovaná v dopise ani neuvádí, o jakou nájemní smlouvu se má jednat ani jaká je výše sjednaného nájemného. Žalobkyně uvádí, že se žalovanou z vlastní iniciativy jednala o pokojném pokračování nájemného vztahu. K uzavření dohody o skončení nájmu však nedošlo. Žalobkyně nebyla ze strany žalované nikdy vyzvána k nápravě závadného stavu, tedy k úhradě tvrzeného dluhu. Žalobkyně při jednání o možné dohodě o skončení nájmu podmiňovala skončení nájmu vypořádáním svých investic, jelikož to byla ona, kdo se souhlasem svých rodičů předmětný byt kompletně vybudovala s tehdejším manželem. Finanční prostředky vložené do vybudování bytu a realizace zahrady v okolí činily částku 600. , částka, .

2. Žalovaná ve věci uvedla, že nárok žalobkyně neuznává ani zčásti. Uvedla, že má za to, že z její strany došlo ke splnění veškerých zákonných náležitostí napadené výpovědi. Výpověď byla žalobkyní zaslána písemně, obsahovala výpovědní důvod, obsahovala poučení o právu podat námitky a žalobu o přezkum a samotná výpověď nebyla žalobkyni dána v rozporu s dobrými mravy. Žalobkyně obývá nemovitost ve vlastnictví žalované, avšak za tuto dlouhodobě žalovaná neplatí nejen nájemné, ale ani související platby za energie a služby s bydlením související. Byt je také v dezolátním stavu. Pokud jde o námitku absence plné moci, tato se jeví ryze účelová, jak žalobkyní, tak i její právní zástupkyni je známo, že , tituly před jménem, , jméno FO, je ve všech věcech týkající nájemního vztahu mezi žalobkyní a žalovanou, a to včetně výpovědi z nájmu bytu, zástupcem žalované. Svědčí o tom e-mailová komunikace mezi advokátními kancelářemi., právnická osoba, provedeného dokazování soud zjistil tyto skutečnosti: Žalobkyně je fyzickou osobou a dcerou žalované, žalovaná je fyzickou osobou a matkou žalobkyně (důkaz: nesporná tvrzení účastníků). Ke dni uzavření nájemní smlouvy , Jméno zainteresované osoby 1/0, , tedy žalovaná a její zesnulý manžel , jméno FO, byli vlastníky nemovitosti čp. 38 , adresa, na parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , ve kterém je byt, který je předmětem řízení (důkaz: nesporná tvrzení účastníků). K dnešnímu dni, tedy ke dni rozhodnutí soudu, je jediným vlastníkem předmětné nemovitosti žalovaná (důkaz: nesporná tvrzení mezi účastníky). Dne , datum, byla uzavřena smlouva o nájmu bytu nazvaná jako „Smlouva o pronájmu bytu“, kde jako pronajímatel vystupují jak žalovaná, tak její zesnulý manžel a jako nájemce žalobkyně. V článku 4 je uvedena „cena nájmu a služeb“, tento článek zní: „Nájemce se zavazuje platit pronajímateli nájemné + energie ve výši , částka, /měsíčně, dále jen „nájem“. Nájemné ve výši , částka, jsou splatné vždy k 1. dni následujícího měsíce v hotovosti k rukám majitele bytu.“ (důkaz: nájemní smlouva ze dne , datum, ). Dne , datum, sepsala žalovaná potvrzení o tom, že v předmětném bytě z titulu nájemní smlouvy žije žalobkyně, tuto listinu označila jako nájemní smlouva (důkaz: listina nazvaná jako Nájemní smlouva ze dne , datum, ). Dne , datum, obdržela žalobkyně do svého zaměstnání na adrese: Butik Vivienne, , adresa, výpověď z nájmu pro zvlášť závažné porušení nájemce ve smyslu ustanovení § 2991 odst. 2 o.z.. Dopis je datován dne , datum, a zasílá je jménem své klientky, a to žalované, , tituly před jménem, , jméno FO, , advokát (důkaz: nesporná tvrzení účastníků).

4. Ze shora provedeného dokazování vzal soud za prokázaný tento skutkový děj: Žalobkyně je fyzickou osobou a dcerou žalované, žalovaná je fyzickou osobou a matkou žalobkyně. Ke dni uzavření nájemní smlouvy , Jméno zainteresované osoby 1/0, , tedy žalovaná a její zesnulý manžel , jméno FO, byli vlastníky nemovitosti čp. 38 , adresa, na parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , ve kterém je byt, který je předmětem řízení. K dnešnímu dni, tedy ke dni rozhodnutí soudu, je jediným vlastníkem předmětné nemovitosti žalovaná. Dne , datum, byla uzavřena smlouva o nájmu bytu nazvaná jako „Smlouva o pronájmu bytu“, kde jako pronajímatel vystupují jak žalovaná, tak její zesnulý manžel a jako nájemce žalobkyně. V článku 4 je uvedena „cena nájmu a služeb“, tento článek zní: „Nájemce se zavazuje platit pronajímateli nájemné + energie ve výši , částka, /měsíčně, dále jen „nájem“. Nájemné ve výši , částka, jsou splatné vždy k 1. dni následujícího měsíce v hotovosti k rukám majitele bytu.“. Dne , datum, sepsala žalovaná potvrzení o tom, že v předmětném bytě z titulu nájemní smlouvy žije žalobkyně, tuto listinu označila jako nájemní smlouva. Dne , datum, obdržela žalobkyně do svého zaměstnání na adrese: Butik Vivienne, , adresa, výpověď z nájmu pro zvlášť závažné porušení nájemce ve smyslu ustanovení § 2991 odst. 2 o.z.. Dopis je datován dne , datum, a zasílá je jménem své klientky, a to žalované, , tituly před jménem, , jméno FO, , advokát.

5. Soud nepřipustil žalobkyní a žalovanou navržené další zbylé důkazy, a to s ohledem na právní posouzení celé věci, kdy uvedené další dokazování by bylo nadbytečné. Podrobněji o tom uvede níže.

6. Soud hodnotil důkazy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom pečlivě přihlížel ke všemu co vyšlo v zařízení najevo včetně toho co uvedli účastníci (§ 132 o.s.ř.). Soud vycházel z listinných důkazů a nesporných tvrzení účastníků.

7. Nejprve soud zkoumal, zda-li je zde naléhavý právní zájem na určení o neoprávněnosti výpovědi tak, jak byla žaloba podána, tedy v souladu s § 80 o.s.ř.. K tomu soud uvádí, že uvedená žaloba vyplývá přímo ze zákona, jiným způsobem by pak žalobkyně nemohla dosáhnout svého práva, aby nadále nájemní vztah pokračoval, když měla výpověď jí danou žalobkyní za neoprávněnou. Za těchto okolností soud stručně shrnuje, že zde naléhavý právní zájem ze strany žalobkyně je.

8. Ve věci soud uvádí, že do druhého jednání ve věci nebyla ani ze strany žalující ani žalované předložena předmětná nájemní smlouva. Za těchto okolností nebylo tedy zřejmé na základě jakého právního důvodu je zde dán uvedený nájemní vztah, co bylo právním jednáním, který nájemní vztah mezi účastníky založilo a zda-li tedy mohla být na základě takového vztahu dána výpověď oprávněně či nikoliv. Proto soud při prvním jednání ve věci konané dne , datum, obě strany podrobně poučoval podle § 118a odst. 1 až 3 k doplnění tvrzení a označení důkazů, třebaže následně poté, kdy ze strany žalující byla předložena předmětná nájemní smlouva, se ukázala tato poučení a následně doplněná tvrzení a označené důkazy jako nadbytečnými.

9. Jak soud uvádí shora, za klíčové bylo zjištění na základě jakého právního vztahu zde existuje nájem žalobkyně v bytě ve vlastnictví žalované. Soud provedl k důkazům shora uvedenou nájemní smlouvu označenou jako „Smlouva o pronájmu bytu“ z , datum, . Jak je zřejmé z článku 4 citovaného shora uvedené smlouvy, v uvedené smlouvě není přesně rozlišeno, co je konkrétně nájemné a co jsou zálohy na úhrady služeb, když je pouze uvedená souhrnná částka ve výši , částka, označená jako nájemné, třebaže je uvedeno, že se jedná o platbu „nájemného + energie“, čím se má tedy evidentně na mysli zálohy na služby. Za těchto okolností soud odkazuje na ustálenou judikaturu v tom smyslu, že musí být v nájemní smlouvě řádně rozlišeno, co ve smlouvě činí nájem a co jsou měsíční zálohy na úhrady za služby spojené s užíváním bytu. Jak uvádí např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. , spisová značka, : „Určitost projevu vůle musí být dána obsahem listiny, na níž je tento projev vůle zaznamenám, obsah nelze výkladem měnit ani doplňovat. Podstatnými náležitostmi smlouvy o nájmu bytu jsou – mimo jiné – též ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu (služby) nebo o jejich výši. Jak stanovení výše nájemného, tak i stanovení výše záloh za úhradu za služby, má – každá z nich – význam pro práva a povinnosti pronajímatele a nájemce, představuji proto samostatné obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu, tomu musí odpovídat i jejich vyjádření v nájemní smlouvě. Smlouva o nájmu bytu tedy musí vždy obsahovat zvlášť stanovení nájemného a zvlášť stanovení úhrady za služby. Přitom „způsobem výpočtu“ nájemného je třeba rozumět takové ujednání, které obsahuje údaje, na jejichž základě lze pomocí objektivně určených hledisek provést jeho výpočet, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce. Ujednáním neurčitým a tudíž neplatným je i ujednáním o výši nájemného, provedené odkazem na tzv. tržní ceny v místě obvyklé.“ Dále může soud odkázat i na starší judikaturu např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. , spisová značka, , , spisová značka, .

10. Za těchto okolností je tedy zřejmé, že uvedená nájemní smlouva, na jejíž základě zde měl být nájemní vztah mezi účastnicemi, je absolutně neplatná. Co se týká tzv. druhé nájemní smlouvy, tedy listiny datované ze dne , datum, provedené k důkazu, k tomu soud uvádí, že se nejedná o nájemní smlouvu, jedná se pouze o potvrzení žalované, že žalobkyně předmětný byt užívá. Ani tato listina nesplňovala požadavky tak, jak vyplývají ze zákona nebo ze shora uvedené judikatury.

11. Soud tedy uvádí, že žalobkyně vzhledem k neplatnosti předmětné nájemní smlouvy v předmětném bytě bydlela (užívala jej) bez právního důvodu. Vzhledem k tomu, že bydlela v předmětné nemovitosti (užívala předmětný byt) bez právního důvodu, nemohla jí být ani dána výpověď z nájmu bytu (dle § 2291 o.z.), a vzhledem k tomu, že ji nemohla být dána výpověď z nájmu bytu nelze hovořit o oprávněnosti nebo neoprávněnosti výpovědi nájmu bytu a za takových okolností soud žalobu zamítl.

12. Jak vyplynulo z výpovědi účastnic, a nesporných tvrzení mezi účastníky, žalobkyně se v průběhu ledna letošního roku z bytu vystěhovala, tento zcela vyklidila. Za těchto okolností není třeba, aby následně žalovaná podávala žalobu na vyklizení nemovitosti, když žalobkyně tuto užívala bez právního důvodu, jak uvedeno shora.

13. Soud se tak dále již nezabýval dalšími argumenty účastnic, zda-li tedy žalovaná řádně žalobkyni vyzvala podle § 2091 odst. 3 o.z. k placení dlužného nájemného před danou výpovědí. Soud se ani nezbývá otázkou, kterou stále vnášela žalobkyně do řízení, že na rekonstrukci bytu zaplatila ze svého poměrně vysokou částku, když toto pro věc nebylo rozhodné. Stejně tak nebylo rozhodné, zda-li žalobkyně platila žalované jakoukoliv částku na nájemném, když nájemné zde vzniknout ani nemohlo na základě skutečnosti, že zde nebyla řádná (platná) nájemní smlouva.

14. Za těchto okolností tedy soud ani neprováděl již další důkazy, když podstatné okolnosti buď byly nesporné mezi účastnicemi, případně je soud zjistil právě z provedených dvou důkazů, a to z nájemní smlouvy a potvrzení o skutečnosti, že žalobkyně byt žalované užívala.Na shora uvedená skutková zjištění soud aplikoval příslušná ustanovení občanského zákoníku k platnému a účinnému v době, kdy došlo předmětnému jednání, tedy zákona č. 89/2012 Sb. (dále i jen o.z.).

15. Dle § 2291 poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce po skončení nájmu (odst. 1). Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak k závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněné byt jiným způsobem nebo k jinému účelu než byl ujednáno (odst. 2).

16. Dle § 2290 nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců od dne, kdy mu výpověď došla.

17. Jak vyplývá ze shora uvedených skutečností, pak mezi žalobkyní a žalovanou nevznikl nájemní vztah, když nájemní smlouva uzavřená mezi účastnicemi byla absolutně neplatná, za těchto okolností pak nemohla být platně dána ani výpověď (§ 2291 o.z. a contrario), proto ani žalobkyně nemohla platně podat návrh na soudu na přezkum oprávněnosti výpovědi (§ 2290 o.z. a contrario), a proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku a žalobu zamítl.

18. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 151 odst. 1 o.s.ř. za použití § 142 odst. 1 o.s.ř., tak že ve věci zcela úspěšné žalované přiznal právo na náhradu nákladu řízení v celkové výši , částka, . Soud při stanovení odměny advokáta postupoval dle vyhlášky č. 177/1996 Sb.. Základem pro výpočet mimosmluvní odměny (§ 7 vyhláška č. 177/1996) je částka , částka, dle § 9 odst. 3 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., mimosmluvní odměna za jeden úkon je pak , částka, . Náklady sestávají z těchto položek: odměna za zastoupení advokátem ve výši , částka, za jeden úkon právní služby, celkem , hodnota, úkonů (převzetí zastoupení, vyjádření ve věci, kvalifikované vyjádření po výzvě soudem, účast na ú.j. dne , datum, a , právnická osoba, .2024), dále 5x náhrada hotových výdajů po , částka, (§ 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), daně z přidané hodnoty ve výši , částka, , celkem tedy , částka, . , adresa, plnění byla podle § 160 odst. 1 o.s.ř. určena třídenní s povinností plnit k rukám advokáta podle § 149 odst. 1 o.s.ř..