16 C 276/2022

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl předsedou senátu JUDr. Ing. arch. Zdeňkem Blažkem jako samosoudcem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o vydání bezdůvodného obohacení <b>I. Pokud se žalobce po žalovaném domáhal uhrazení částky ve výši [částka] spolu s úrokem z prodlení 15 % ročně od [datum] do zaplacení, žaloba se zamítá.</b> <b>II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši [částka], a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně žalovaného.</b> 1. Žalobce se žalobou podanou dne [datum] u zdejšího soudu domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku ve výši [částka] s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení. Žalobce uvedl, že žalovaný uzavřel dne [datum] se společností [právnická osoba] (dále jen„ RK“) zprostředkovatelskou smlouvu, ve které se RK, coby zprostředkovatelka zavázala pro žalovaného, coby tehdejšího vlastníka nemovitosti parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] a pozemku parc. [číslo] zapsaným pro k. ú. [část obce], obec Praha (dále jen„ nemovitost“), že bude vyvíjet činnost směřující ke zprostředkování prodeje nemovitosti třetí osobě. Žalobce dne [datum] jako zájemce o koupi nemovitostí uzavřel s RK a žalovaným jako budoucím prodávajícím trojstrannou rezervační smlouvu za účelem budoucího převodu vlastnického práva k nemovitostem za kupní cenu [částka] s úmyslem koupit nemovitosti v rámci správy svého majetku pro uchování jeho hodnoty, popřípadě jeho zhodnocení za účelem pozdějšího prodeje realitnímu developerovi a žalobce uhradil na účet RK rezervační poplatek ve výši [částka]. S ohledem na skutečnost, že žalobce až po zaplacení rezervačního poplatku zjistil, že nemovitosti nejsou pro budoucí development spočívající ve výstavbě nemovitostí sloužících k bydlení připraveny, na rozdíl od tvrzení RK, odstoupil dne [datum] od rezervační smlouvy a požadoval vrácení rezervačního poplatku. Žalobce nejprve podal dne [datum] žalobu proti RK u Okresního soudu v Benešově, která byla rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] zamítnuta. Tento rozsudek potvrdil svým rozhodnutím ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] i Krajský soud v Praze, a to pro nedostatek pasivní legitimace na straně žalované [příjmení]. Žalobce dále uvedl, že v rezervační smlouvě nebyla sjednána smluvní pokuta, ale způsob úhrady odměny za zprostředkování a to tak, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně žalobce, je RK oprávněna si započíst uhrazených [částka] jako odměnu za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy. Žalobce se domnívá, že mezi žalovaným a žalobcem nebylo ujednáno nic o osudu rezervačního poplatku při zmaření uzavření smlouvy a jelikož nedošlo k uzavření kupní smlouvy ani smlouvy o budoucí kupní smlouvě, jak předpokládala rezervační smlouva, právní důvod k placení částky [částka] dle mínění žalobce, odpadl. [příjmení] povinnou k vydání bezdůvodného obohacení je tak dle slov žalobce žalovaný. Žalovaný však ani na základě předžalobní výzvy ze dne [datum] žalobci ničeho neuhradil.

2. Okresní soud vzhledem ke skutečnosti, že jde o věc s cizím prvkem, když je žalobce občanem [příjmení] republiky, zjišťoval, zda má ve věci dánu mezinárodní pravomoc, případně podle jakého práva je nutné postupovat. Vzhledem k tomu, že žalobce žije na území České republiky, postupoval soud podle nařízení EU [číslo] o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech. Podle čl. 4 ve spojení s čl. 3 je tento soud mezinárodně příslušný jednat a rozhodnout ve věci, neboť žalovaný je občanem České republiky, mezi Českou republikou a Ukrajinou byla uzavřena dvoustranná mezinárodní smlouva [číslo] podle které (čl. 48 bod 2) je namístě použít právní řád smluvní strany, na jejímž území byla uzavřena smlouva. Soud tedy uzavřel, že má ve věci danou věcnou a místní příslušnost a že je na místě postupovat podle českého práva.

3. Žalovaný ve svém vyjádření předně sdělil, že žalobce se již svého nároku na zaplacení částky [částka] domáhal po RK u Okresního soudu v Benešově pod sp. zn. [spisová značka] a následně u Krajského soudu v Praze pod sp. zn. [spisová značka]. Žalovaný úvodem uvedl, že nárok žalobce uplatněný v žalobě zcela neuznává a považuje ho za nedůvodný. Žalovaný uzavřel s žalobcem a RK dne [datum] rezervační smlouvu, kdy se žalovaný prostřednictvím rezervační smlouvy zavázal do dne [datum] rezervovat příležitosti uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitostem a žalobce se zavázal uhradit rezervační poplatek ve výši [částka]. Výše uvedené ujednání je standardním ujednáním mezi smluvními stranami rezervační smlouvy, kdy se rezervační poplatek skládá jako propadný v případě nesplnění povinnosti zájemce, tedy jako utvrzení závazku uzavřít kupní smlouvu. Této dlouhodobé fungující praxe v oblasti obchodu s nemovitostmi si žalobce, jakožto podnikatel, musel být vědom. Žalobce dále uvedl, že tvrzení žalobce, že„ nemovitosti pořizoval za účelem správy vlastních prostředků“ je účelové a vedené snahou o právní kvalifikaci rezervační smlouvy jako smlouvy uzavírané spotřebitelem. Žalobce se dopisem ze dne [datum] a [datum] pokusil odstoupit od rezervační smlouvy prostřednictvím dopisu adresovaného jak žalovanému, tak RK. Své odstoupení odůvodnil skutečností, že uzavřel smlouvu jako spotřebitel a v rámci uzavírání smlouvy údajně nebyl poučen o svém právu odstoupit od smlouvy. Toto tvrzení je dle slov žalovaného zcela liché, neboť není v souladu se zněním rezervační smlouvy ani zákonnými ustanoveními, neboť smlouva nebyla uzavřena mimo obchodní prostory RK ani dálkovým způsobem. RK dopisem ze dne [datum] sdělila žalobci, že jeho odstoupení od smlouvy považuje za neplatné, neboť k uzavření smlouvy došlo v obchodních prostorách, tudíž se žalobcem uvedené argumenty neaplikují a odstoupení je absolutně neplatné. RK rovněž zpochybnila žalobcem tvrzenou skutečnost, že v dané věci vystupuje v postavení spotřebitele, neboť úmyslem žalobce bylo nabytí vlastnického práva k nemovitosti za účelem jejího developmentu, tedy generování zisku, což vyplývá z e-mailové komunikace mezi žalobcem a RK. Skutečnost, že žalobce chtěl s podpisem smlouvy počkat až do vyjádření stavebního úřadu, souhlasu sousedů a dalších zúčastněných orgánů, tento záměr potvrzuje. Žalovaný dále uvedl, že rezervační poplatek lze typově klasifikovat jako smluvní pokutu. V některých judikátech Nejvyššího soudu je též označován jako nepojmenovaná smluvní klauzule utvrzující dluh. V případě, že smluvní strany dodrží své závazky a kupní smlouvu uzavřou, rezervační poplatek se stává součástí kupní ceny. Pokud jedna ze smluvních stran svou povinnost nedodrží, stává se rezervační poplatek smluvní pokutou, která postihuje smluvní stranu, jež svůj závazek nedodržela. Tato situace nastala, když se žalobce dvakrát pokusil neplatně odstoupit od smlouvy a následně nechal marně uplynout lhůtu k uzavření kupní smlouvy, přestože RK i žalovaný svým závazkům dostáli. Nelze tedy tvrdit, že by nastala situace, kdy došlo k neuzavření kupní smlouvy a tím pádem odpadnul důvod plnění, jelikož rezervační poplatek nebyl zálohou na kupní cenu, nýbrž sankcí za nesplnění povinnosti vyplývající z rezervační smlouvy.

4. Z provedeného dokazování soud zjistil tyto rozhodné skutečnosti: Žalovaný jakožto vlastník nemovitosti s RK., zastoupenou [jméno] [příjmení], uzavřeli dne [datum] zprostředkovatelskou smlouvu. Předmětem smluvních ujednání bylo zprostředkování prodeje nemovitostí, a to pozemku st. [parcelní číslo] a [parcelní číslo] včetně rodinného domu [adresa], který je součástí pozemku, zapsaných na [list vlastnictví], v k. ú. [část obce], obce Praha, část obce Praha 10, za sjednanou nabídkovou cenu včetně provize zprostředkovatele, ve výši [částka] Smluvní účastníci sjednali v článku III. výši provize za zprostředkování 3 % a DPH z konečné kupní ceny. Smlouva byla sjednána v článku VI. na dobu určitou, a to do [datum] (důkaz: zprostředkovatelská smlouva ze dne [datum]). Žalobce jako zájemce o koupi nemovitostí uzavřel s žalovanou jako zprostředkovatelem a s panem [celé jméno žalovaného] jako budoucím prodávajícím písemnou trojstrannou rezervační smlouvu ze dne [datum], a to v místě sídla žalované. Dle článku I. smlouvy se prodávající a kupující zavazují uzavřít kupní smlouvu, popřípadě smlouvu o smlouvě budoucí za účelem převodu vlastnického práva nemovitostí, a to pozemku st. [parcelní číslo], zastavěná plocha a nádvoří, [parcelní číslo], zahrada a rodinného domu [adresa], který je součástí pozemku st. [parcelní číslo], zapsaných na [list vlastnictví], pro k. ú. Hlavní město Praha, katastrální pracoviště Praha, jejichž vlastníkem je žalovaný (důkaz: výpis z katastru nemovitostí [list vlastnictví], pro k. ú. [část obce], obec Praha). V článku II. smlouvy účastníci dojednali kupní cenu ve výši [částka] a dohodli se, že žalobce složí rezervační poplatek ve výši [částka] ve lhůtě do tří pracovních dnů od uzavření smlouvy. V článku III. smlouvy se prodávající zavázal rezervovat pro zájemce příležitost k uzavření kupní smlouvy, případně smlouvy o smlouvě budoucí a zájemce prohlásil, že byl na základě osobní prohlídky seznámen s právním a faktickým stavem nemovitostí, že souhlasí s kupní cenou a nemovitosti hodlá za tuto cenu převést do svého vlastnictví. V článku IV. účastníci dohodli o rezervačním poplatku tak, že se žalobce jako zájemce zavázal složit rezervační poplatek na depoziční účet zprostředkovatele, s tím že bude v případě uzavření převodní smlouvy mezi prodávajícím a zájemcem započten na úhradu první části kupní ceny a v okamžiku uzavření převodní smlouvy bude částečně nebo zcela započten na úhradu odměny zprostředkovatele. Zprostředkovatel a prodávající se zavázali, že po dobu rezervační lhůty nebudou jednat o převodu vlastnického práva nemovitosti s jinou stranou nebo zájemcem. Zprostředkovatel se dále v článku VI. zavázal nejednat s dalšími zájemci, ukončit inzerci nemovitostí na své náklady, vyhotovit návrh kupní smlouvy, rozeslat jej a zajistit, že nemovitosti netrpí žádnými právními ani faktickými vadami vyjma těch, které jsou uvedeny. Dále se zavázal otevřít advokátní úschovu. Dle článku VII., nedojde-li nejpozději poslední den doby trvání rezervační lhůty k uzavření převodní smlouvy z důvodu ležících výhradně na straně zájemce, které nejsou zaviněny vyšší mocí, je zprostředkovatel oprávněn započíst si částku ve výši složeného rezervačního poplatku jako odměnu za odstranění příležitosti k uzavření převodní smlouvy. V článku X. účastníci prohlásili, že mezi nimi nebyly uzavřeny žádné další dohody týkající se předmětu této smlouvy, že smlouvu uzavřeli podle pravé a svobodné vůle (důkaz: rezervační smlouva ze dne [datum]). Na základě této smlouvy složil žalobce na účet příjemce č. ú. [bankovní účet] dne [datum] částku ve výši [částka] (důkaz: potvrzení o provedení tuzemské odchozí úhrady u [příjmení] [příjmení]). Dopisem ze dne [datum] odstoupil žalobce od rezervační smlouvy ze dne [datum] a jako důvod pro odstoupení uvedl, že RK uzavřela rezervační smlouvu v pozici podnikatele - zprostředkovatele s žalobcem jako zájemcem a spotřebitelem, který nebyl podle § 1829/2 OZ poučen o právu odstoupit od smlouvy dle § 1820 odst. 1 písm. f) OZ. Žalobce dále uvedl, že má právo odstoupit od smlouvy do jednoho roku a 14 dnů ode dne počátku běhu lhůty pro odstoupení a tohoto práva využil. Současně vyzval RK k úhradě složeného rezervačního poplatku ve výši [částka] pro odpadnutí právního důvodu složení (důkaz: odstoupení žalobce od rezervační smlouvy ze dne [datum] včetně doručenky do datové schránky RK a žalovaného). Dopisem ze dne [datum] RK prostřednictvím právní zástupkyně označila odstoupení od rezervační smlouvy za neplatné a vyzvala žalobce, aby smlouvu respektoval s tím, že RK trvá na sjednaném plnění. Uvedla, že rezervační smlouva nebyla uzavřena distančním způsobem ani mimo obchodní prostory RK, žalobcem byla osobně podepsána v kanceláři RK. Dále namítla, že na žalobce nelze pohlížet jako na spotřebitele, neboť hodlal nemovitosti nabýt za podnikatelským účelem, a to realizací developerského projektu. Z tohoto důvodu RK odmítla vrátit uhrazený rezervační poplatek a vyzvala žalobce k uzavření připravených návrhů kupní a úschovní smlouvy i návrhu na vklad vlastnického práva za účelem převodu předmětných nemovitostí dle rezervační smlouvy (důkaz: dopis právního zástupce RK ze dne [datum] žalobci – odstoupení od rezervační smlouvy ze dne [datum] a reakce na dopis ze dne [datum]). Dopisem ze dne [datum] oznámil právní zástupce žalobce, že na odstoupení od rezervační smlouvy ze dne [datum] žalobce trvá a z důvodu právní jistoty a pro případ, že by odstoupení od smlouvy bylo v případném soudním sporu shledáno jako neplatné, vznesl ve smyslu § 10 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb. námitku neplatnosti rezervační smlouvy ze dne [datum] proto, že neobsahuje dle § 10 odst. 1 písm. c) tohoto zákona ujednání o výši provize nebo způsobu jejího určení. Dále uvádí, že pokud by měla být smlouva o realitním zprostředkování uzavřena ústně, tak je podle § 9 odst. 2 tohoto zákona neplatná a tuto námitku neplatnosti smlouvy rovněž vznesl (důkaz: sdělení, vznesení námitek neplatnosti ze dne [datum] včetně doručenky do datové schránky RK, žalovaného a právní zástupkyni žalovaného). Žalobce byl v minulosti jedním ze společníků (do [datum]) a jednatelem (do [datum]) [právnická osoba], s.r.o. v likvidaci, která vznikla [datum] a byla vymazána [datum] s tím, že jedním z předmětů činnosti bylo provádění staveb, jejich změn a odstraňování, dále společnosti [právnická osoba], v likvidaci s předmětem podnikání výroba, obchod a služby neuvedené jako jednatel a společník od [datum] do [datum], [právnická osoba] & [právnická osoba] zapsané od [datum] (jako jednatel od [datum] do [datum] a jako společník od [datum] do [datum]), přičemž předmětem podnikání od [datum] do [datum] byl pronájem nemovitostí, bytů a nemovitých prostor a od [datum] výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 – 3 živnostenského zákona a jako jednatel (od [datum] do [datum]) [právnická osoba], s.r.o., [IČO], zapsané od [datum], s předmětem činnosti mimo jiné pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Od [datum] je zapsán jako jednatel a společník společnosti [právnická osoba], [IČO], v oddílu C, vložka [číslo], s předmětem podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 – 3 živnostenského zákona (důkaz: úplný výpis z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze). Dne [datum] právní zástupkyně RK vyzvala žalobce k podpisu převodní dokumentace (důkaz: výzva k podpisu převodní dokumentace od právní zástupkyně RK ze dne [datum]). Následně zaslal zástupce RK ([jméno] [anonymizováno]) žalobci výzvu (mail ze dne [datum]) s navrženými časovými termíny k podpisu převodní dokumentace na den [datum] (důkaz: e-mail od [jméno] [příjmení] žalobci ze dne [datum]). RK připravila převodní dokumenty, a to návrh kupní smlouvy ze dne [datum] (důkaz: návrh na uzavření kupní smlouvy mezi žalobcem a žalovaným), návrh na vklad práva do katastru nemovitostí ze dne [datum] (důkaz: návrh na vklad práva do katastru nemovitostí ze dne [datum]) a návrh smlouvy o úschově ze dne [datum] (důkaz: návrh smlouvy o úschově ze dne [datum]), k jejichž podpisu ze strany žalobce nedošlo. Mezi zástupcem [příjmení] [jméno] [příjmení] a žalobcem proběhla ve dnech [datum] – [datum] e-mailová komunikace, ze které vyplývá, že zástupce RK oznámil žalobci možnost výstavby na předmětném pozemku vícegeneračního, případně až bytového domu s tím, že jsou hotovy dvě studie, které jsou ke stažení na webu, a to jako odvážnější – bytový dům podobný [příjmení] výhledům a reálnější – dům s 2 bytovými jednotkami, v souladu s územním plánem. Žalobce zaslal RK na základě inzerce zprávu s poptávkou dne [datum] s tím, že má zájem o pozemek, případně o jeho prohlídku. Dále zástupce RK zaslal žalobci příslušný list vlastnictví a odkaz na web, kde lze stáhnout studii, vztahující se k nemovitosti s výzvou, aby v případě zájmu o detailnější informace, případně prohlídku zástupce RK kontaktoval (důkaz: e-mailová komunikace od [jméno] [příjmení] žalobci ze dnů [datum] – [datum]). Dále zaslal zástupce RK žalobci návrh kupní smlouvy, návrh smlouvy o advokátní úschově ve věci prodeje parcel. Oznámil, že hovořil s architektem žalobce, který měl sdělit, že je žalobce ochoten podepsat kupní smlouvu až po kompletním vyjádření stavebního úřadu, po souhlasu sousedů a dalších zúčastněných orgánů. Byl upozorněn, že jde o proces na víc měsíců, kdy je zprostředkovatel již urgován z prodávající strany a navrhl dvě varianty, a to podpis kupní smlouvy na základě rezervační smlouvy s akceptací základního vyjádření stavebního úřadu do [datum], nebo využití práva ze strany RK na ponechání si rezervační zálohy na základě rezervační smlouvy ze dne [datum] (důkaz: e-mailová komunikace od [jméno] [příjmení] žalobci ze dnů [datum], [datum], [datum]). Dále soud zjistil, že RK umístila na svých webových stránkách inzerát znějící na prodej lukrativní stavební parcely s investičním potenciálem zahrnující případnou výstavbu několikageneračního nebo až bytového domu, který může být rozdělen na bytové jednotky, garáže, o celkové ploše [výměra], na zastavěné ploše [výměra], s fotodokumentací a popisem pozemku (důkaz: nabídka stavební parcely v [část obce] včetně fotodokumentace). Dále byla provedena studie na zastavění, a to variantou 1 a variantou 2, popisující možnost výstavby domu se 2 bytovými jednotkami nebo bytového domu (důkaz: studie na zastavění varianta 1 a varianta 2). Městský soud v Praze jako soud odvolací usnesením č. j. [spisová značka] zamítl návrh na předběžné opatření žalobkyně [jméno] [příjmení], [datum narození] proti žalovanému ohledně zákazu nakládání s předmětnými nemovitostmi (důkaz: usnesením Městského soudu v Praze č. j. [spisová značka]). Právní zástupce žalobce zaslal žalovanému dne [datum] předžalobní výzvu, kde ho vyzval k vydání bezdůvodného obohacení ve výši [částka] (důkaz: předžalobní výzva ze dne [datum]). Žalobce se již svého nároku na zaplacení částky [částka] domáhal po RK u Okresního soudu v Benešově pod sp. zn. [spisová značka] (důkaz: žaloba podaná u Okresního soudu v Benešově dne [datum], ve znění doplnění vyjádření k žalobě ze dne [datum] a [datum], reakce žalované [příjmení] ze dne [datum], protokol o jednání před Okresním soudem v Benešově ze dne [datum], ze dne [datum] a ze dne [datum], závěrečné vyjádření žalobce a žalované [příjmení]), který byla rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] zamítnut (důkaz: rozsudek Okresního soudu v Benešově ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]). Tento rozsudek potvrdil svým rozhodnutím ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] i Krajský soud v Praze, a to pro nedostatek pasivní legitimace na straně žalované [příjmení] (důkaz: odvolání žalobce proti rozhodnutí Okresního soudu v Benešově ze dne [datum], vyjádření žalované [příjmení] k odvolání žalobce ze dne [datum], protokol o jednání před Krajským soudem v Praze ze dne [datum], rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací]). Soud neprovedl důkaz výslechem svědka [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], neboť nemá důvod pochybovat o věrohodnosti protokolů o jejich výslechu učiněných Okresním soudem v Benešově, navíc by opakovaný výslech obou svědků byl v rozporu se zásadou hospodárnosti řízení. Žádný z účastníků ani tento důkaz nenavrhoval, žádáali pouze čtení protokolů protokolů o jejich výslechu učiněných Okresním soudem v Benešově. Soud proto provedl důkaz čtením protokolu o výslechu svědka [jméno] [příjmení], který uvedl, že pracuje jako osoba samostatně výdělečně činná pro RK na základě smlouvy o spolupráci, jako realitní makléř zprostředkovává prodej, pronájem, koupi nemovitostí, jedná se smluvními stranami. Smlouvu o zprostředkování uzavřel v únoru 2021 s panem [celé jméno žalovaného], se kterým sjednal provizi 3 % a DPH z kupní ceny. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou a na náklady realitní kanceláře se souhlasem prodávajícího pana [celé jméno žalovaného] byly vypracovány dvě studie využití předmětného pozemku. Následně sestavil se souhlasem prodávajícího inzerát, který zaslal na realitní servery. Žalobce se ozval jako zájemce o koupi. Na ten reagoval svědek odpovědí, žalobce zkontaktoval rovnou [jméno] [příjmení] na základě automatické konverze, který dal žalobci kontakt na svědka. Žalobce projevil zájem koupit předmětné nemovitosti, svědek s ním jednal osobně, zajistil mu prohlídku nemovitosti. Žalobce měl k dispozici podklady a to LV a studii, která byly následně přidány k rezervační smlouvě. Jde o stavebně technickou studii znázorňující možnost zastavění pozemku buď bytovým domem, nebo rodinným domem s bytovými jednotkami. Se stavebním úřadem bylo jednáno neoficiálně a RK měla ústní stanovisko o možnosti zastavění, přičemž stavebnímu úřadu se nelíbil tvar domu. Všechny tyto skutečnosti byly žalobci sděleny. Žalobce uzavřel rezervační smlouvu, ve které se RK zavázala připravit kupní smlouvu, poskytnout právní servis a zajistit vklad do katastru, nezavázala se žalobci zajistit stavebně technickou dokumentaci. Předmětem podnikání RK je realitní zprostředkování. Svědek žalobci nabídl pomoc při jednání se stavebním úřadem a použitím studie, ale nezavázal se k vyjednání stavebního povolení. Rezervační smlouva byla uzavřena jako třístranná - RK, panem [celé jméno žalovaného] a žalobcem, ve které se za RK zavázal připravit smluvní dokumentaci pro převod nemovitostí a žalobce se zavázal složit rezervační poplatek. Pár dní před ukončením lhůty pro uzavření kupní smlouvy žalobce sdělil, že kupní smlouvu neuzavře, pokud nebude vyřízeno stavební povolení, nebo pokud nebude mít jistotu, že bude moci postavit dům, který chtěl. Rezervační smlouva byla uzavřena v kanceláři společnosti na adrese [adresa]. Žalobce svědkovi řekl, jaký má s bytovým domem záměr a v čem podniká. S žalobcem svědek jednal jako s jinými klienty. Sešli se na osobní prohlídce, následně si volali a psali maily. Po podpisu rezervační smlouvy se s žalobcem již neviděl. Žalobce po celou dobu jednal česky bez tlumočníka. Před podpisem rezervační smlouvy nechtěl zajistit stavebně technickou dokumentaci. Při osobní prohlídce byl informován o ústním vyjádření stavebního úřadu, zajímal se o způsobu financování projektu bytového domu, proto se sešel i s [příjmení] jako s finančním poradcem. Žalobce sdělil úmysl založit nové s.r.o., vybudovat nový bytový dům za [částka] s tím, že by převážnou část nákladů financoval sám z vlastních zdrojů a půjčil si od banky. S panem [příjmení] se následně nedohodli a žalobce kupní smlouvu neuzavřel. Svědek několikrát telefonoval s další osobou, jejíž jméno si nepamatuje a která sdělila, že žalobce kupní smlouvu nepodepíše bez ujednání o závazku získání stavebního povolení pro žalobce. To byl důvod, proč chtěl žalobce odstoupit od smlouvy a vrátit rezervační poplatek. Vlastní studii nebo projekt svědek odmítl žalobci poslat. Svědek žalobci laicky sdělil, že studie vypracovaná RK nemůže být podkladem pro stavební povolení, že jde pouze o zjištění nezávazného potenciálu pozemku. Žalobce neříkal, že by se orientoval ve stavebnictví a byl profesionál. Řekl, že se mu líbí projekt a pozemek. Dále svědek uvedl, že hovořil o potencionálu pozemku pro bytový dům a namohl žalobce ujistit, že půjde postavit bytový dům. Uvedl, že si je jist, že mluvil čistě o informační studii, na základě které nemůže zajistit stavební povolení. Dále byl proveden důkaz čtením protokolu o výslechu svědka [jméno] [příjmení] – realitní makléř. Z jeho výpovědi soud zjistil, že pro RK rovněž pracuje na základě smlouvy o spolupráci. Byl osobně přítomen při uzavření rezervační smlouvy mezi žalobcem a RK v její kanceláři. Slyšel pouze hovor, o detailech neví, probírali smlouvu odstavec po odstavci, nic dalšího nedoplňovali. Žalobce mluvil česky, svědek poznal, že je cizinec. Jednalo se o běžný postup. Soud vyslechl svědka [příjmení] [jméno] a z jeho svědecké výpovědi zjistil, že pracuje jako administrativní manager a prokurista, má právnické a pedagogické vzdělání, věnuje se stavbám nízkoenergetických domů. Žalobce ho požádal o pomoc. Chtěl, aby pozemek, který si rezervoval, může sloužit pro stavbu bytového domu. Dal svědkovi studii a chtěl, aby ověřil podmínky možné výstavby. Rozumí česky, ale jeho čeština není vhodná pro smluvní jednání. Řekl, že uzavřel rezervační smlouvu. Svědek ho upozornil, že studie není projektová dokumentace, podle které by bylo možné stavět. Na žádost žalobce zavolal panu [příjmení], poslal mu mail a obdržel informaci, že je vše v pořádku, že dle územního plánu lze stavět podle druhé varianty studie. Na dotaz, kde je územní stanovisko, územní nebo stavební rozhodnutí a souhlasy, pan [příjmení] řekl, že je ústní potvrzení stavebního úřadu. Svědek dále uvedl, že je nutné mít řádnou stavebně technickou dokumentaci, přičemž pan [příjmení] odmítl, že by tuto dokumentaci slíbil, a že studie byla vypracována na základě územního plánu zkušeným architektem. Svědek vysvětlil žalobci, že nemůže počítat s tím, že studie bude podkladem pro stavební povolení a že je otázka, zda bude možné postavit větší dům, než je původní stavba. Žalobce se za této situace rozhodl nepodepsat kupní smlouvu s tím, že mu bude vrácen rezervační poplatek. Svědek je přesvědčen, že žalobce rezervační smlouvu určitě nečetl, protože její obsah nevěděl. Žalobce svědkovi řekl, že pokud bude pozemek nevhodný, může odstoupit, nepodniká v oblasti developmentu, věnuje se mezinárodnímu obchodu se stroji. V minulosti koupil nemovitost v [obec], jiné zkušenosti nemá. [příjmení] si pojem mezi stavebním povolením a stavebním plánem, nezná rozdíl mezi stavebním povolením a územním rozhodnutím. Byl přesvědčený, že k rezervaci nepotřebuje tlumočníka. Od žalobce ví, že součástí převodu měla být i stavební dokumentace. Pořízení takové dokumentace by stálo kolem [částka] a vyřízení by trvalo 3 měsíce až půl roku. Každý developer zkoumá pozemek a podmínky výstavby až jeden rok. Žalobce je v těchto záležitostech amatér, nebyl si vědom rizik. Navržený výslech svědka [příjmení] jako finančního poradce pro RK, který osobně jednal s žalobcem o chystaném developerském záměru a možnostech financování takového projektu, soud považuje za nadbytečný důkaz, neboť rozhodné skutečnosti byly zjištěny v dostatečném rozsahu již provedenými důkazy.

5. Na základě takto provedeného dokazování a nesporných skutečností soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Žalovaný jakožto vlastník nemovitosti s RK., zastoupenou [jméno] [příjmení], uzavřeli dne [datum] zprostředkovatelskou smlouvu. Předmětem smluvních ujednání bylo zprostředkování prodeje nemovitostí, a to pozemku st. [parcelní číslo] a [parcelní číslo] včetně rodinného domu [adresa], který je součástí pozemku, zapsaných na [list vlastnictví], v k. ú. [část obce], obce Praha, část obce Praha 10, za sjednanou nabídkovou cenu včetně provize zprostředkovatele, ve výši [částka] Smluvní účastníci sjednali v článku III. výši provize za zprostředkování 3 % a DPH z konečné kupní ceny. Smlouva byla sjednána v článku VI. na dobu určitou, a to do [datum]. Žalobce jako zájemce o koupi nemovitostí uzavřel s žalovanou jako zprostředkovatelem a s panem [celé jméno žalovaného] jako budoucím prodávajícím písemnou trojstrannou rezervační smlouvu ze dne [datum], a to v místě sídla žalované. Dle článku I. smlouvy se prodávající a kupující zavazují uzavřít kupní smlouvu, popřípadě smlouvu o smlouvě budoucí za účelem převodu vlastnického práva nemovitostí, a to pozemku st. [parcelní číslo], zastavěná plocha a nádvoří, [parcelní číslo], zahrada a rodinného domu [adresa], který je součástí pozemku st. [parcelní číslo], zapsaných na [list vlastnictví], pro k. ú. Hlavní město Praha, katastrální pracoviště Praha, jejichž vlastníkem je žalovaný. V článku II. smlouvy účastníci dojednali kupní cenu ve výši [částka] a dohodli se, že žalobce složí rezervační poplatek ve výši [částka] ve lhůtě do tří pracovních dnů od uzavření smlouvy. V článku III. smlouvy se prodávající zavázal rezervovat pro zájemce příležitost k uzavření kupní smlouvy, případně smlouvy o smlouvě budoucí a zájemce prohlásil, že byl na základě osobní prohlídky seznámen s právním a faktickým stavem nemovitostí, že souhlasí s kupní cenou a nemovitosti hodlá za tuto cenu převést do svého vlastnictví. V článku IV. účastníci dohodli o rezervačním poplatku tak, že se žalobce jako zájemce zavázal složit rezervační poplatek na depoziční účet zprostředkovatele, s tím že bude v případě uzavření převodní smlouvy mezi prodávajícím a zájemcem započten na úhradu první části kupní ceny a v okamžiku uzavření převodní smlouvy bude částečně nebo zcela započten na úhradu odměny zprostředkovatele. Zprostředkovatel a prodávající se zavázali, že po dobu rezervační lhůty nebudou jednat o převodu vlastnického práva nemovitosti s jinou stranou nebo zájemcem. Zprostředkovatel se dále v článku VI. zavázal nejednat s dalšími zájemci, ukončit inzerci nemovitostí na své náklady, vyhotovit návrh kupní smlouvy, rozeslat jej a zajistit, že nemovitosti netrpí žádnými právními ani faktickými vadami vyjma těch, které jsou uvedeny. Dále se zavázal otevřít advokátní úschovu. Dle článku VII., nedojde-li nejpozději poslední den doby trvání rezervační lhůty k uzavření převodní smlouvy z důvodu ležících výhradně na straně zájemce, které nejsou zaviněny vyšší mocí, je zprostředkovatel oprávněn započíst si částku ve výši složeného rezervačního poplatku jako odměnu za odstranění příležitosti k uzavření převodní smlouvy. V článku X. účastníci prohlásili, že mezi nimi nebyly uzavřeny žádné další dohody týkající se předmětu této smlouvy, že smlouvu uzavřeli podle pravé a svobodné vůle. Na základě této smlouvy složil žalobce na účet příjemce č. ú. [bankovní účet] dne [datum] částku ve výši [částka]. Dopisem ze dne [datum] odstoupil žalobce od rezervační smlouvy ze dne [datum] a jako důvod pro odstoupení uvedl, že RK uzavřela rezervační smlouvu v pozici podnikatele - zprostředkovatele s žalobcem jako zájemcem a spotřebitelem, který nebyl podle § 1829/2 OZ poučen o právu odstoupit od smlouvy dle § 1820 odst. 1 písm. f) OZ. Žalobce dále uvedl, že má právo odstoupit od smlouvy do jednoho roku a 14 dnů ode dne počátku běhu lhůty pro odstoupení a tohoto práva využil. Současně vyzval RK k úhradě složeného rezervačního poplatku ve výši [částka] pro odpadnutí právního důvodu složení. Dopisem ze dne [datum] RK prostřednictvím právní zástupkyně označila odstoupení od rezervační smlouvy za neplatné a vyzvala žalobce, aby smlouvu respektoval s tím, že RK trvá na sjednaném plnění. Uvedla, že rezervační smlouva nebyla uzavřena distančním způsobem ani mimo obchodní prostory RK, žalobcem byla osobně podepsána v kanceláři RK. Dále namítla, že na žalobce nelze pohlížet jako na spotřebitele, neboť hodlal nemovitosti nabýt za podnikatelským účelem, a to realizací developerského projektu. Z tohoto důvodu RK odmítla vrátit uhrazený rezervační poplatek a vyzvala žalobce k uzavření připravených návrhů kupní a úschovní smlouvy i návrhu na vklad vlastnického práva za účelem převodu předmětných nemovitostí dle rezervační smlouvy. Dopisem ze dne [datum] oznámil právní zástupce žalobce, že na odstoupení od rezervační smlouvy ze dne [datum] žalobce trvá a z důvodu právní jistoty a pro případ, že by odstoupení od smlouvy bylo v případném soudním sporu shledáno jako neplatné, vznesl ve smyslu § 10 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb. námitku neplatnosti rezervační smlouvy ze dne [datum] proto, že neobsahuje dle § 10 odst. 1 písm. c) tohoto zákona ujednání o výši provize nebo způsobu jejího určení. Dále uvádí, že pokud by měla být smlouva o realitním zprostředkování uzavřena ústně, tak je podle § 9 odst. 2 tohoto zákona neplatná a tuto námitku neplatnosti smlouvy rovněž vznesl. Žalobce byl v minulosti jedním ze společníků (do [datum]) a jednatelem (do [datum]) [právnická osoba], s.r.o. v likvidaci, která vznikla [datum] a byla vymazána [datum] s tím, že jedním z předmětů činnosti bylo provádění staveb, jejich změn a odstraňování, dále společnosti [právnická osoba], v likvidaci s předmětem podnikání výroba, obchod a služby neuvedené jako jednatel a společník od [datum] do [datum], [právnická osoba] & [právnická osoba] zapsané od [datum] (jako jednatel od [datum] do [datum] a jako společník od [datum] do [datum]), přičemž předmětem podnikání od [datum] do [datum] byl pronájem nemovitostí, bytů a nemovitých prostor a od [datum] výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 – 3 živnostenského zákona a jako jednatel (od [datum] do [datum]) [právnická osoba], s.r.o., [IČO], zapsané od [datum], s předmětem činnosti mimo jiné pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Od [datum] je zapsán jako jednatel a společník společnosti [právnická osoba], [IČO], v oddílu C, vložka [číslo], s předmětem podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 – 3 živnostenského zákona. Dne [datum] právní zástupkyně RK vyzvala žalobce k podpisu převodní dokumentace. Následně zaslal zástupce RK ([jméno] [anonymizováno]) žalobci výzvu (mail ze dne [datum]) s navrženými časovými termíny k podpisu převodní dokumentace na den [datum] RK připravila převodní dokumenty, a to návrh kupní smlouvy ze dne [datum], návrh na vklad práva do katastru nemovitostí ze dne [datum] a návrh smlouvy o úschově ze dne [datum], k jejichž podpisu ze strany žalobce nedošlo. Mezi zástupcem [příjmení] [jméno] [příjmení] a žalobcem proběhla ve dnech [datum] – [datum] e-mailová komunikace, ze které vyplývá, že zástupce RK oznámil žalobci možnost výstavby na předmětném pozemku vícegeneračního, případně až bytového domu s tím, že jsou hotovy dvě studie, které jsou ke stažení na webu, a to jako odvážnější – bytový dům podobný [příjmení] výhledům a reálnější – dům s 2 bytovými jednotkami, v souladu s územním plánem. Žalobce zaslal RK na základě inzerce zprávu s poptávkou dne [datum] s tím, že má zájem o pozemek, případně o jeho prohlídku. Dále zástupce RK zaslal žalobci příslušný list vlastnictví a odkaz na web, kde lze stáhnout studii, vztahující se k nemovitosti s výzvou, aby v případě zájmu o detailnější informace, případně prohlídku zástupce RK kontaktoval. Dále zaslal zástupce RK žalobci návrh kupní smlouvy, návrh smlouvy o advokátní úschově ve věci prodeje parcel. Oznámil, že hovořil s architektem žalobce, který měl sdělit, že je žalobce ochoten podepsat kupní smlouvu až po kompletním vyjádření stavebního úřadu, po souhlasu sousedů a dalších zúčastněných orgánů. Byl upozorněn, že jde o proces na víc měsíců, kdy je zprostředkovatel již urgován z prodávající strany a navrhl dvě varianty, a to podpis kupní smlouvy na základě rezervační smlouvy s akceptací základního vyjádření stavebního úřadu do [datum], nebo využití práva ze strany RK na ponechání si rezervační zálohy na základě rezervační smlouvy ze dne [datum]. Dále soud zjistil, že RK umístila na svých webových stránkách inzerát znějící na prodej lukrativní stavební parcely s investičním potenciálem zahrnující případnou výstavbu několikageneračního nebo až bytového domu, který může být rozdělen na bytové jednotky, garáže, o celkové ploše [výměra], na zastavěné ploše [výměra], s fotodokumentací a popisem pozemku. Dále byla provedena studie na zastavění, a to variantou 1 a variantou 2, popisující možnost výstavby domu se 2 bytovými jednotkami nebo bytového domu. Městský soud v Praze jako soud odvolací usnesením č. j. [spisová značka] zamítl návrh na předběžné opatření žalobkyně [jméno] [příjmení], [datum narození] proti žalovanému ohledně zákazu nakládání s předmětnými nemovitostmi. Právní zástupce žalobce zaslal žalovanému dne [datum] předžalobní výzvu, kde ho vyzval k vydání bezdůvodného obohacení ve výši [částka]. Žalobce se již svého nároku na zaplacení částky [částka] domáhal po RK u Okresního soudu v Benešově pod sp. zn. [anonymizováno] C [anonymizováno], který byla rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] zamítnut. Tento rozsudek potvrdil svým rozhodnutím ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] i Krajský soud v Praze, a to pro nedostatek pasivní legitimace na straně žalované [příjmení].

6. Podle § 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „zákon o realitním zprostředkování“), se pro účely tohoto zákona rozumí smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy.

7. Podle § 9 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování, realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

8. Podle § 10 odst. 1 písm. c) zákona o realitním zprostředkování musí smlouva obsahovat výši provize nebo způsob jejího určení, neobsahuje-li smlouva tyto údaje, je podle odst. 3 téhož ustanovení neplatná a námitku neplatnosti může vnést pouze zájemce.

9. Podle § 19 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy.

10. Podle § 14 zákona o realitním zprostředkování, ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

11. Podle § 15 odst. 1 věta prvá zákona o realitním zprostředkování smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva.

12. Podle § 1746 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen o. z.) zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv.

13. Podle § 1746 odst. 2 o. z. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

14. Podle § 1807 o. z. se má za to, že co dala jedna strana druhé před uzavřením smlouvy, je záloha.

15. Podle § 1759 o. z. smlouva strany zavazuje. Lze ji změnit nebo zrušit jen se souhlasem všech stran, anebo z jiných zákonných důvodů. Vůči jiným osobám smlouva působí jen v případech stanovených v zákoně.

16. Podle § 1820 odst. 1 písm. f) o. z. směřuje-li jednání stran k uzavření smlouvy a používá-li při něm podnikatel výhradně alespoň jeden komunikační prostředek, který umožňuje uzavřít smlouvu bez současné fyzické přítomnosti stran (dále jen„ prostředek komunikace na dálku“) nebo směřuje-li takové jednání k uzavření smlouvy mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo podnikání, sdělí podnikatel spotřebiteli v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy nebo před tím, než spotřebitel učiní závaznou nabídku také pokud lze využít práva na odstoupení od smlouvy, podmínky, lhůtu a postupy pro uplatnění tohoto práva, jakož i formulář pro odstoupení od smlouvy, jehož náležitosti stanoví prováděcí právní předpis.

17. Podle § 1829 odst. 2 o. z. nebyl-li spotřebitel poučen o právu odstoupit od smlouvy v souladu s § [číslo] odst. 1 písm. f), může spotřebitel od smlouvy odstoupit do jednoho roku a čtrnácti dnů ode dne počátku běhu lhůty pro odstoupení podle odstavce 1. Jestliže však byl spotřebitel poučen o právu odstoupit od smlouvy v této lhůtě, běží čtrnáctidenní lhůta pro odstoupení ode dne, kdy spotřebitel poučení obdržel.

18. Podle § 545 o. z. vyvolává právní jednání právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran.

19. Podle § 555 odst. 1 o. z., se jednání posuzuje se podle svého obsahu, přičemž se podle § 4 odst. 1 o. z. má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý v právním styku může důvodně očekávat.

20. Podle § 6 odst. 1 o. z. má každý povinnost jednat v právním styku poctivě.

21. Podle § 583 o. z. jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stanou, je právní jednání neplatné.

22. Podle § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

23. Podle § 2991 odst. 2 o. z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

24. Podle § 2993 o. z. plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.

25. Podle § 419 o. z. je spotřebitel každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.

26. Podle § 420 odst. 1 o. z. je spotřebitel, kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele. Pro posouzení, zda žalobce s žalovanou uzavřel rezervační smlouvu jako spotřebitel je stěžení, zda jednal v rámci správy vlastního majetku nebo vystupoval jako podnikatel. Rozlišení pouhé správy vlastního majetku od jiné výdělečné činnosti a podnikání zákon neřeší. [obec] tak není pevně stanovena a je nutné rozlišit, zda dochází k rozšiřování vlastního majetku v důsledku rozhodování vlastníka a nakládání vlastním jměním prostřednictvím právního jednání, neboť některé činnosti mohou být svým obsahem jak správou vlastního majetku, tak již podnikáním. Zásadní význam pro rozlišení je požadavek soustavnosti, výkonu výdělečné činnosti za účelem získání zisku živnostenským nebo obdobným způsobem, přičemž je třeba odlišit veřejnoprávní pojetí ve vztahu k spojení s živnostenským oprávněním. Požadavky pro vymezení podnikatele jsou tedy samostatnost, soustavnost, zaměření na zisk, včetně zjištění určité míry rozsahu, organizace práce, plánovanosti činnosti, trvalosti a časové náročnosti takové organizace. Na prvním z těchto znaků vede k tomu, že se ze správy vlastního majetku stane podnikání, přitom nezávisí na hodnotě spravovaného majetku, výši investic, ani na charakteru a náročnosti správy daného majetku. Současně je třeba uvést, že pouhé postavení společníka v obchodní společnosti z něj nečiní podnikatele, neboť podnikatelem je tato společnost. Pro rozlišení pouhé správy vlastního majetku nebo podnikání je stěžení identifikace smluvních stran, která vyvolá očekávání druhé strany. Jestliže si jednající strana identifikuje jako podnikatel, nemůže se následně dovolávat postavení spotřebitele s tím, že ve skutečnosti jednal pouze v rámci správy vlastního majetku nenaplňující znaky podnikání.

27. Podle § 2001 o. z. lze od smlouvy odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

28. Podle § 2079 a násl. o. z. se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu, která musí být ujednána dostatečně určitě. Podstatnými náležitostmi kupní smlouvy je uvedení smluvních účastníků, předmětu koupě a sjednaná cena.

29. Podle § 1982 odst. 1 o. z., dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svou pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. Podle § 1987 odst. 1 a 2 o. z. jsou k započtení způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem.

30. Dlužník, který svůj dluh řádně a včas nesplní, je v prodlení, a po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel požadovat zaplacení úroku z prodlení podle § 1968 a § 1970 o. z.

31. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že RK je podnikatelem, který poskytuje realitní zprostředkování a za tímto účelem uzavírá se zájemci smlouvy o realitním zprostředkování a rezervační smlouvy. V tomto konkrétním případě uzavřela RK dne [datum] nejprve platnou písemnou zprostředkovatelskou smlouvu se zájemcem o prodej - [celé jméno žalovaného] jako vlastníkem nemovitostí st. [parcelní číslo], jehož součástí je rodinný dům [adresa], a pozemku [parcelní číslo], vše zapsáno na [list vlastnictví], pro k. ú. [část obce], obec Praha, část obce Praha 10. V souladu se zákonem o realitním zprostředkování [číslo] Sb. s ním sjednala provizi ve výši 3 % a DPH z konečné kupní ceny, přičemž nabídková cena byla dojednána ve výši [částka] a smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. Tuto smlouvu soud vyhodnotil jako dvoustrannou uzavřenou mezi RK jako zprostředkovatelem a žalovaným jako zájemcem o zprostředkování a současně budoucím prodávajícím. Následně RK splnila své povinnosti vyplývající ze zprostředkovatelské smlouvy a zainzerovala prodej předmětných nemovitostí, ke kterým nechala vypracovat na vlastní náklady a se souhlasem budoucího prodávajícího studii s dvěma variantami budoucího využití, a to budoucí výstavby domu s dvěma bytovými jednotkami, nebo čtyřpatrového bytového domu. Již v inzerci RK uvádí, že nemovitosti nabízí potenciál zahrnující„ případnou výstavbu několikageneračního rodinného nebo až bytového domu“. Dále vzal soud za prokázané, že žalobce byl v minulosti jednatelem a společníkem dvou společností, které měly v předmětu podnikání pronájem nemovitostí a bytů, provádění staveb a jejich změn a odstraňování a současné době je jediným společníkem a jednatelem společnosti [právnická osoba], s předmětem činnosti nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí. Svědeckou výpovědí zástupce [příjmení] [jméno] [příjmení], který s žalobcem osobně jednal před uzavřením rezervačním smlouvy, vzal soud za prokázané, že měl žalobce zájem o koupi předmětných pozemků s případným získáním úvěru za účelem výstavby bytového domu, a měl proto zájem o získání již zmiňovaných studií. Před podpisem rezervační smlouvy mu byly tyto studie poskytnuty, včetně výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví], ze kterého soud považuje za prokázané, že vlastníkem předmětných nemovitostí je veden žalovaný (budoucí prodávající a zájemce o zprostředkování). Dále soud vzal ze svědecké výpovědi za prokázané, že žalobce jednal se zástupci RK česky, byl seznámen se stavem nemovitosti na základě osobní prohlídky. Svědek [příjmení] [jméno] pak ve své vědecké výpovědi potvrdil podnikatelský záměr žalobce včetně skutečnosti, že v minulosti zakoupil v České republice jinou nemovitost, byť dále uvedl, že žalobce nemá v oblasti developingu žádné zkušenosti. Soud z provedených důkazů považuje za prokázané, že se žalobce prezentoval jako osoba podnikající v oboru rozvoje nemovitostí, která hodlá založit novou společnost s ručením omezeným a vystavět na předmětných pozemcích bytový dům o 12 bytových jednotkách za účelem získání zisku. Za této situace s ním RK jednala jako s podnikající osobou a nikoliv se spotřebitelem. Na základě provedeného dokazování soud dále uzavřel, že žalobce jako zájemce o koupi, RK jako zprostředkovatel a žalovaný jako budoucí prodávající uzavřeli trojstrannou smlouvu nazvanou„ rezervační“, a to dne [datum]. Předmětnou smlouvu soud vyhodnotil jako nepojmenovanou a trojstrannou, ve které vystupovala RK jako zprostředkovatel a jako přímý účastník se zavázala rezervovat pro žalobce předmětné nemovitosti po určitou dobu a nenabízet je, ani neprodat je jinému zájemci. Současně smlouva obsahuje závazek žalobce složit RK rezervační poplatek pro utvrzení svého zájmu ve výši [částka]. Na základě rezervační smlouvy vznikl přímý závazek mezi žalobcem jako budoucím kupujícím a žalovaným jako budoucím prodávajícím k uzavření konkrétní smlouvy, a to v určené lhůtě se všemi právními důsledky. Dále soud uzavřel, že smluvní účastníci se v případě nedodržení závazku ze strany žalobce dohodli na propadném rezervačním poplatku jako sankci kryjící ztrátu za nevyplacenou provizi formou zápočtu na odměnu RK. Svým obsahem nejde o smluvní pokutu, ale o ujednání v rámci smluvní volnosti stran započíst si rezervační poplatek na svoji odměnu jako paušální náhradu ztráty. Takto třemi smluvními stranami sjednaná sankce kryje ztrátu RK za nevyplacenou provizi. Jde o svobodný projev vůle stran, který velmi jasně a srozumitelně stanoví, že neuzavře-li žalobce ve stanovené lhůtě kupní smlouvu, ponechá si RK rezervační poplatek jako odměnu. Ponecháním si rezervačního poplatku došlo k naplnění ujednání stran, které se dohodly, na jaký konkrétní nárok bude rezervační poplatek započten. Dále soud dospěl k závěru, že RK jako zprostředkovatel připravila pro žalobce návrhy dokumentace a společně s žalovaným splnili svůj závazek z rezervační smlouvy, zatímco žalobce závazek z rezervační smlouvy nesplnil, když ve stanovené době neuzavřel kupní smlouvu. Rezervační smlouva byla uzavřena platně, neboť je písemná a je zde jasně označena nemovitost jako předmět koupě, kupní cena, lhůta, kdy má být kupní smlouva uzavřena. Uzavřením rezervační smlouvy vznikly podstatné závazky mezi žalobcem jako zájemcem o koupi a žalovaným jako budoucím prodávajícím, na základě kterých byla do budoucna omezena možnost kteréhokoliv z účastníků zasahovat do režimu transakce, nebo si vymiňovat další podmínky. Od takto uzavřené rezervační smlouvy tak žalobce nemohl platně odstoupit, a to jednak proto, že si možnost odstoupení účastníci nedohodli a také proto, že zákon možnost odstoupení umožňuje pouze z určitých důvodů, ke kterým v daném případě nedošlo. I kdyby soud na žalobce pohlížel jako na spotřebitele, v průběhu soudního řízení bylo prokázáno, že předmětná smlouva nebyla uzavřena mimo obchodní prostory RK a distančně, a proto se na smluvní ujednání nevztahuje režim ustanovení § 1820 a násl. o. z., tedy že v případě, kdy nebyl žalobce poučen RK o možnosti odstoupení od smlouvy, má právo od smlouvy odstoupit do 1 roku a 14 dnů. Provize byla sjednána mezi žalovaným a RK jako zprostředkovatelem ve výši 3 % z dosažené kupní ceny plus DPH, splatná do 15 dnů od uzavření platné kupní smlouvy, a to dle článku III. zprostředkovatelské smlouvy). V článku IX. smlouvy se účastníci dohodli, že na úhradu provize může být započten rezervační poplatek, který tak byl sjednán jako propadný ve prospěch zprostředkovatele za účelem kompenzace ušlé provize. Jde o sankci za jednání žalobce, který si rozmyslel koupi nemovitostí a změnil svůj podnikatelský záměr. V průběhu obchodních jednání se žalobce choval tak, že u RK vyvolal oprávněný dojem, že jedná s podnikatelským záměrem a nemůže se následně dovolávat ustanovení o ochraně spotřebitele. Současně soud ve smyslu § 588 o. z. dospěl k závěru, že smluvní ujednání neobsahují žádnou jinou zákonnou překážku, například nejsou v rozporu s dobrými mravy, nejde o překvapivé jednání oproti původním podmínkám. Žalobce je sice cizinec, ale nevyžádal si tlumočnické služby, vystupoval jako osoba znalá právních poměrů v České republice, a soud tedy v souladu s ustanovením § 4 o. z. uzavřel, že smlouvu uzavřel svobodně, vážně projevil svoji vůli právně jednat a nyní nelze přistoupit na jeho argumentaci ohledně vznesených námitek relativní a absolutní neplatnosti smlouvy. Poté, kdy soud zjistil, že rezervační i zprostředkovatelská smlouva jsou platné, uzavřené v souladu se zákonem, neporušují veřejný pořádek ani dobré mravy, že jak rezervační smlouva, tak zprostředkovatelská smlouva byly uzavřeny v zákonem stanovené formě a s dostatečně určitým obsahem, že při uzavírání smluvních ujednání byly žalobci známy veškeré okolnosti, jednal svobodně a bez nátlaku, žalobu na zaplacení částky [částka] s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení zamítl. Okresní soud Praha – západ se tak ztotožnil se závěry rozsudku Okresního soudu v Benešově ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], ve znění závěrů rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací].

32. O nákladech řízení soud rozhodl ve II. výroku tohoto rozsudku tak, že úspěšnému žalovanému v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal právo na jejich náhradu v plné výši tak, jak je žalovaný vyčíslil. Náklady žalovaného sestávaly jednak z odměny advokátky, která byla tvořena částkou [částka] za 5 úkonů právní služby po [částka] (převzetí a příprava zastoupení, písemné podání ve věci samé ze dne [datum], písemné podání ve věci samé ze dne [datum], účast na jednání před soudem dne [datum] a účast na jednání před soudem dne [datum]) dle § 7 a § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen„ advokátní tarif“) a jednak z paušální náhrady hotových výdajů ve výši [částka] za 5 úkonů právní služby po [částka] podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu. K tomu bylo dále nutno připočítat náhradu ve výši [částka] odpovídající 21 % DPH z částky [částka] představující náklady žalovaného za 4 úkony právní služby po [částka] a 4 úkony právní služby po [částka], neboť předchozí právní zástupce žalovaného jakožto advokát osvědčil, že je plátcem této daně. Celkem tak náklady řízení žalovaného činily [částka]. V souladu s § 160 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř. soud stanovil lhůtu k plnění v trvání tří dnů. Ve smyslu § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalobce povinen zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám advokátky, která žalovaného v řízení zastupovala.