16 C 276/2022

Plný text

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. jméno příjmení a soudkyň JUDr. Terezy Dobešové a Mgr. Kateřiny Boudníkové ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky částka s příslušenstvím o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu Praha-západ ze dne datum rozhodnutí, č. j. číslo jednací

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení částku částka, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokátky.

1. Rozsudkem uvedeným v záhlaví rozhodl soud prvního stupně o zamítnutí žaloby, kterou se žalobce po žalovaném domáhal uhrazení částky ve výši částka s úrokem z prodlení 15 % ročně od datum do zaplacení (výrok I.) a o uložení povinnosti žalobci zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši částka do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně žalovaného (výrok II.)

2. Proti tomuto rozsudku podal žalobce včasné odvolání, v němž namítá, že soud prvního stupně věc nesprávně právně posoudil. Poukázal na to, že žalovaný uzavřel dne datum se společností právnická osoba jako zprostředkovatelem zprostředkovatelskou smlouvu, kterou se zprostředkovatel zavázal pro žalovaného zprostředkovat prodej pozemků v jeho vlastnictví, a to pozemku p. č. st. anonymizováno, jehož součástí je stavba č. p. anonymizováno, a pozemku p. č. anonymizováno, v katastrální uzemí. Dne datum žalobce jako zájemce o koupi uzavřel se zprostředkovatelem a žalovaným jako budoucím prodávajícím písemnou trojstrannou rezervační smlouvu za účelem budoucí koupě předmětných pozemků za kupní cenu částka. Dne datum zaplatil žalobce podle článku II. rezervační smlouvy ze svého účtu č. bankovní účet na účet realitní kanceláře č. bankovní účet rezervační poplatek v částce částka. Soud prvního stupně posoudil rezervační smlouvu jako trojstrannou nepojmenovanou smlouvu, z níž vznikl zprostředkovateli závazek rezervovat pro žalobce pozemky a nenabízet je ani je neprodat jinému zájemci, a dále konkrétní závazek mezi účastníky k uzavření kupní smlouvy v určené lhůtě. V případě nedodržení závazku ze strany žalobce se strany dohodly, že rezervační poplatek částka propadá zprostředkovateli. Uvedené ujednání posoudil soud prvního stupně jako sankci kryjící ztrátu za nevyplacenou provizi zprostředkovatele, kterou zprostředkovatel obdržel formou zápočtu. Žalobce však částku částka zaplatil žalovanému - budoucímu prodávajícímu jako zálohu na kupní cenu, přičemž k uzavření kupní smlouvy nedošlo. Právní důvod plnění tak odpadl. Účet realitní kanceláře, na který byl rezervační poplatek uhrazen, představoval pouze platební místo. Žalovaný jako potencionální prodávající je osobou povinnou k vrácení této části kupní ceny. Odkázal na rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne datum rozhodnutí, č. j. číslo jednací, v kterém krajský soud v řízení vedeném žalobcem proti zprostředkovateli dospěl k závěru o charakteru této platby jako zálohy. Žalobce vystupoval v právním vztahu jako spotřebitel, koupí pozemků plánoval zvýšení hodnoty svého majetku a nesouhlasil se závěry soudu prvního stupně, že v daném vztahu vystupoval jako podnikatel. Uvedený závěr učinil soud prvního stupně pouze ze svědeckých výpovědí svědků spjatých se zprostředkovatelem a případná minulá ani současná účast žalobce v obchodních společnostech z něho v tomto vztahu nečinila podnikatele. Postavení žalobce jako neprofesionála pak dokládá také skutečnost, že uvěřil zprostředkovateli, že na pozemcích žalovaného má být realizován projekt bytového domu, ačkoliv to nebyla pravda. Zprostředkovatel za tímto účelem předložil žalobci studii, z níž nabyl dojem, že na pozemcích je možné bez dalšího postavit bytový dům. Rezervační smlouva je tak neplatná. Ujednání v rezervační smlouvě o tom, že v případě neuzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní z důvodů ležících výhradně na straně zájemce, je zprostředkovatel oprávněn započíst si částku ve výši složeného rezervačního poplatku jako odměnu za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy, je svým obsahem ujednáním o smluvní pokutě. Přitom podle § 14 zákona o realitním zprostředkování (který se podle ustálené soudní praxe vztahuje i na rezervační smlouvu) nelze uložit zájemci - spotřebiteli povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Ani ujednání o smluvní pokutě ve prospěch zprostředkovatele za porušení takové povinnosti není proto platné. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobě zcela vyhoví.

3. Žalovaný se k odvolání vyjádřil tak, že se s názorem soudu prvního stupně ztotožnil. Odmítl, že by žalobce uhradil podle rezervační smlouvy částka jako zálohu na kupní cenu, naopak z textu smlouvy i úmyslu smluvních stran je jednoznačné, že tímto způsobem došlo k úhradě rezervačního poplatku, který měl být započten na úhradu první části kupní ceny pouze v případě uzavření kupní smlouvy mezi účastníky. Tato platba měla od počátku utvrzovací funkci, představovala ujištění o vážném zájmu zájemce a byla protiplněním k závazku zprostředkovatele a žalovaného nenabízet pozemky jiné osobě. Vyvratitelná právní domněnka stanovená v § 1807 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.) byla ujednáním stran v rezervační smlouvě vyvrácena, neboť z ujednání jednoznačně vyplývá, z jakého právního důvodu žalobce zaplatil částku částka na účet zprostředkovatele. Neuzavřením kupní smlouvy tak nemohlo dojít k bezdůvodnému obohacení. V rezervační smlouvě bylo ujednáno, že nedojde-li k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní z důvodu na straně žalobce, nemá žalobce právo na vrácení poplatku. Z textu smlouvy je zřejmá jednoznačná dohoda všech účastníků smlouvy, tj. žalobce a žalovaného, že rezervační poplatek nebude žalobci v případě zmaření koupě vrácen a náleží žalovanému, který s ním může volně disponovat i započíst jej na odměnu zprostředkovatele. Žalobce až do podání žaloby nikdy netvrdil, že by se jednalo o zálohu na kupní cenu, kterou je žalovaný povinen vrátit. V rozsudku Krajského soudu v Praze nikdy nebyly použity žalobcem zmiňované argumenty, ale žaloba byla zamítnuta pro nedostatek pasivní věcné legitimaci zprostředkovatele, když krajský soud dospěl k závěru, že příjemcem platby byl žalovaný. Přitom právní důvod k zaplacení částka by odpadl pouze v případě, že by v rezervační smlouvě nebylo sjednáno něco jiného, o takový případ se však v dané věci nejedná. Odmítl, že by žalobce vystupoval v právním vztahu jako spotřebitel a vykonával pouze správu svého majetku. Žalobce podniká od roku 2011 a působil i v společnostech zabývajícími se realitami. Sám prezentoval svůj podnikatelský záměr s pozemky (výstavba bytového domu s rozpočtem anonymizováno milionů anonymizováno, úmysl založit za tímto účelem společnost) a vyvolal tím v zprostředkovateli i žalovaném pocit, že se jedná o podnikatele. Jeho činnost byla plánovaná a organizovaná (žalobce si vyžádal zpracované studie pro danou lokalitu, hodlal si nechat zpracovat odborný projekt, využíval služeb finančního poradce a advokáta) a existoval zde záměr soustavnosti. Žalobce v řízení neprokázal, že by byl uveden v omyl. Zprostředkovatelem byl upozorněn, že vypracovaná studie označená jako„ Parcela v část obce – studie, varianta 2 – bytový dům“ není projektovou dokumentací a pro stavbu neexistují potřebná povolení. Stavba bytového domu představená v studii mohla být na pozemku realizována pouze v delším časovém úseku. Poukázal na neopodstatněnost žalovaným citované judikatury ohledně neexistence práva na smluvní pokutu za nesplnění závazku zájemce kupní smlouvu uzavřít, neboť žalovaný byl v pozici potenciálního prodávajícího nikoliv v pozici zprostředkovatele. Navíc se jednalo o utvrzení závazku mezi účastníky, což je přípustné. Neztotožnil se ani s kvalifikací rezervační smlouvy jako smlouvy o realitním zprostředkování ve smyslu zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ale ztotožnil se se závěrem soudu prvního stupně, že jde o nepojmenovanou trojstrannou smlouvu, na jejímž základě byl platně sjednán závazek žalobce a žalovaného k uzavření kupní smlouvy, popřípadě smlouvy o smlouvě budoucí kupní, za účelem převodu vlastnického práva k předmětným pozemkům. Žalobce měl v souladu se svým závazkem povinnost kupní smlouvu, případně smlouvu o budoucí kupní smlouvě, uzavřít, a neučinil tak pouze z důvodů na své straně. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil.

4. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně v intencích ustanovení § 212 věty prvé o. s. ř. v celém rozsahu dle ustanovení § 212a odst. 1, 5, 6 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.

5. Z obsahu spisu odvolací soud zjistil, že žalobce se žalobou podanou dne datum domáhal zaplacení částky částka s příslušenstvím. Tvrdil, že mezi žalovaným a společností právnická osoba jako zprostředkovatelem byla dne datum uzavřena zprostředkovatelská smlouva, v které se zprostředkovatel zavázal pro žalovaného zprostředkovat prodej pozemku parcelní číslo, jehož součástí je stavba adresa a pozemku parcelní číslo v katastrálním území Záběhlice, třetí osobě. Následně dne datum uzavřeli žalobce jako zájemce o koupi se zprostředkovatelem a žalovaným jako budoucím prodávajícím trojstrannou rezervační smlouvu, obsahem které byl závazek účastníků uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní na označené pozemky za kupní cenu částka. Žalobce pozemky zamýšlel koupit v úmyslu zhodnotit svůj majetek, v právním vztahu nevystupoval jako podnikatel. V souladu s rezervační smlouvou žalobce uhradil na účet zprostředkovatele rezervační poplatek ve výši částka. Po uzavření rezervační smlouvy žalobce zjistil, že přes informace sdělené mu zprostředkovatelem pozemky nejsou připraveny pro stavbu bytového domu. Žalobce proto dne datum od rezervační smlouvy odstoupil a požadoval vrácení rezervačního poplatku. Žalobce se původně domáhal žalobou podanou dne datum proti zprostředkovateli u Okresního soudu v Benešově zaplacení stejné částky částka, která byla rozsudkem ze dne datum rozhodnutí, č. j. číslo jednací zamítnuta. Označený rozsudek byl potvrzen rozsudkem Krajského soudu v Praze ze dne datum rozhodnutí, č. j. číslo jednací z důvodu nedostatku pasivní věcné legitimace na straně žalovaného - zprostředkovatele. V rezervační smlouvě byl sjednán způsob úhrady odměny za zprostředkování tak, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně žalobce, byl zprostředkovatel oprávněn si započíst uhrazených částka na odměnu za zprostředkování. Mezi účastníky nebylo nic ujednáno o osudu rezervačního poplatku, pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy ani smlouvy o budoucí kupní smlouvě, jak předpokládala rezervační smlouva, právní důvod k úhradě částky částka neuzavřením kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní tak odpadl. Žalovaný přes výzvu žalobce ze dne datum k vrácení žalované částky tak neučinil.

6. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout. Namítal, že žalobce se svého nároku domáhal nejdřív vůči zprostředkovateli u Okresního soudu v Benešově pod sp. zn. spisová značka a následně u Krajského soudu v Praze pod sp. zn. spisová značka, přičemž jeho žaloba byla zamítnuta. Potvrdil uzavření smlouvy o zprostředkování i rezervační smlouvy ze dne datum. V rezervační smlouvě se žalovaný zavázal do datum rezervovat žalobci příležitost uzavřít smlouvu o převodu vlastnického práva k pozemkům a nenabízet pozemky jiným zájemcům a žalobce se zavázal zaplatit rezervační poplatek ve výši částka. Jednalo se o standardní ujednání mezi smluvními stranami rezervační smlouvy, přičemž rezervační poplatek sloužil k utvrzení závazku žalobce uzavřít kupní smlouvu a jako protiplnění za omezení vlastnického práva žalovaného. Rezervační smlouva stanovila, jakým způsobem bude s rezervačním poplatkem dále naloženo v případě uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní i v případě, že smlouva uzavřena nebude a kdy si může žalovaný poplatek ponechat. V případě uzavření kupní smlouvy se rezervační poplatek měl stát součástí kupní ceny. Pokud jedna ze smluvních stran svou povinnost nedodržela, stal se rezervační poplatek smluvní pokutou, případně (v souladu se současnou judikaturou) nepojmenovanou smluvní klauzulí utvrzující dluh a postihoval smluvní stranu, jež svůj závazek nedodržela. Odmítl, že by žalobce smlouvu uzavíral jako spotřebitel. Dopisy ze dne datum a datum adresovanými žalovanému a zprostředkovateli se žalobce pokusil odstoupit od rezervační smlouvy z důvodu, že jako spotřebitel nebyl poučen o svém právu od smlouvy odstoupit. S tím žalovaný ani zprostředkovatel nesouhlasili, neboť žalobce v právním vztahu jako spotřebitel nevystupoval a navíc rezervační smlouva nebyla uzavřena mimo obchodní prostory zprostředkovatele. Žalobce neuzavřel následnou kupní smlouvu v rezervační lhůtě, neboť chtěl s jejím podpisem počkat až do vyjádření stavebního úřadu, získání souhlasu sousedů a dalších zúčastněných orgánů, ohledně možnosti postavit na pozemcích bytový dům. Neuzavřením kupní smlouvy z důvodů výlučně na straně žalobce tak důvod plnění neodpadl, jelikož rezervační poplatek nebyl zálohou na kupní cenu, nýbrž sankcí za nesplnění povinnosti vyplývající z rezervační smlouvy.

7. V řízení před soudem prvního stupně bylo zjištěno, že žalovaný uzavřel se zprostředkovatelem (právnická osoba) dne datum zprostředkovatelskou smlouvu, předmětem které bylo zprostředkování prodeje pozemku st. parcelní číslo, jehož součástí je stavba adresa a pozemku parcelní číslo v katastrálním území Záběhlice, za nabídkovou cenu včetně provize zprostředkovatele částka. V článku III. byla sjednána výše provize zprostředkovatele za zprostředkování 3 % a DPH z konečné kupní ceny a její vznik byl podle článku IX. vázán na uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Smlouva byla sjednána na dobu určitou do datum. Na webových stránkách zprostředkovatele byl umístěn inzerát s nabídkou prodeje lukrativní stavební parcely s investičním potenciálem zahrnující případnou výstavbu několikageneračního nebo až bytového domu, který může být rozdělen na bytové jednotky, garáže, o celkové ploše výměra, na zastavěné ploše výměra, s fotodokumentací a popisem pozemku. Dále byla provedena studie na zastavění obsahující dvě varianty, s možností výstavby domu s 2 bytovými jednotkami nebo bytového domu. Žalobce zaslal zprostředkovateli na základě inzerce zprávu s poptávkou dne datum. Mezi zprostředkovatelem (jméno anonymizováno) a žalobcem proběhla ve dnech datum – datum e-mailová komunikace, kterou byl žalobce informován o možnostech výstavby na předmětných pozemcích, byl upozorněn na existenci dvou studií k stažení na webových stránkách, a to bytového domu podobného příjmení výhledům a domu s 2 bytovými jednotkami, který byl v souladu s územním plánem. Žalobce jako zájemce o koupi pozemků uzavřel poté se zprostředkovatelem a žalovaným jako budoucím prodávajícím dne datum písemnou trojstrannou rezervační smlouvu, v které se účastníci zavázali uzavřít kupní smlouvu, popřípadě smlouvu o smlouvě budoucí kupní za účelem převodu vlastnického práva k předmětným pozemkům žalovaného žalobci za kupní cenu ve výši částka. Žalobce se za účelem nabytí vlastnického práva zavázal složit rezervační poplatek ve výši částka do tří pracovních dnů od uzavření smlouvy na účet zprostředkovatele (bod 4.1). V článku III. smlouvy se žalovaný zavázal rezervovat pro žalobce příležitost k uzavření kupní smlouvy, případně smlouvy o smlouvě budoucí (bod 3.1) a žalobce prohlásil, že byl na základě osobní prohlídky seznámen s právním a faktickým stavem pozemků (bod 3.2). V případě uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní mezi účastníky měl být rezervační poplatek započten na úhradu první části kupní ceny a použit na úhradu odměny zprostředkovatele (bod 4.3). Zprostředkovatel a žalovaný se zavázali, že po dobu rezervační lhůty nebudou jednat o převodu vlastnického práva k pozemkům s jinou stranou nebo zájemcem (bod. 4.4). Zprostředkovatel se dále v článku VI. zavázal nejednat s dalšími zájemci, ukončit inzerci pozemků na své náklady, vyhotovit návrh kupní smlouvy, rozeslat jej a zajistit, že pozemky netrpí žádnými právními ani faktickými vadami vyjma těch, které jsou uvedeny. Dále se zavázal otevřít advokátní úschovu. V článku VII. rezervační smlouvy si smluvní strany sjednaly, že nedojde-li nejpozději poslední den doby trvání rezervační lhůty k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní z důvodu ležících výhradně na straně žalobce, které nejsou zaviněny vyšší mocí, je zprostředkovatel oprávněn započíst si částku ve výši složeného rezervačního poplatku jako odměnu za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy (bod 7.1), v případě neuzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní z důvodů ležících výhradně na straně žalovaného, se rezervační poplatek měl vrátit žalobci. Žalobce složil dne datum na účet zprostředkovatele č. bankovní účet částku částka jako rezervační poplatek. Dopisem ze dne datum pak žalobce sdělil, že odstupuje od rezervační smlouvy z důvodu, že jako spotřebitel nebyl podle § 1829 odst. 2 o. z. poučen o svém právu odstoupit od smlouvy dle § 1820 odst. 1 písm. f) o. z. a vyzval zprostředkovatele k vrácení částky částka po odpadnutí právního důvodu jejího složení. Dopisem ze dne datum zprostředkovatel odmítl postavení žalobce jako spotřebitele a platnost odstoupení od rezervační smlouvy, neboť nebyla uzavřena distančně, vyzval žalobce k dodržení závazků z rezervační smlouvy a odmítl vrátit rezervační poplatek. Dopisem ze dne datum žalobce trval na svém odstoupení a v případě jeho neplatnosti namítl s odkazem na § 10 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb., o zprostředkování, neplatnost rezervační smlouvy ze dne datum proto, že neobsahuje dle § 10 odst. 1 písm. c) tohoto zákona ujednání o výši provize nebo způsobu jejího určení a v případě, pokud by smlouva o realitním zprostředkování byla uzavřena ústně, namítl také její neplatnost (podle § 9 odst. 2 tohoto zákona). Žalobce byl v minulosti společníkem a jednatelem právnická osoba, s.r.o., právnická osoba, v likvidaci, anonymizováno & právnická osoba, právnická osoba, právnická osoba, přičemž některé z uvedených společností se zabývaly i realitní činností nebo stavebnictvím. Žalobce byl dne datum vyzván k podpisu převodní dokumentace, byl mu zaslán návrh kupní smlouvy, návrh smlouvy o advokátní úschově ve věci prodeje parcel. K uzavření kupní smlouvy ani smlouvy o smlouvě budoucí kupní k předmětným pozemkům nedošlo. Žalobce vyzval žalovaného dne datum k vydání bezdůvodného obohacení ve výši částka. Žalobce se již svého nároku na zaplacení částky částka domáhal po zprostředkovateli u Okresního soudu v Benešově pod sp. zn. spisová značka, rozsudkem ze dne datum rozhodnutí, č. j. číslo jednací byla jeho žaloba zamítnuta. Tento rozsudek potvrdil svým rozhodnutím ze dne datum rozhodnutí, č. j. číslo jednací i Krajský soud v Praze, a to pro nedostatek pasivní legitimace na straně žalovaného zprostředkovatele, neboť částku částka posoudil jako zálohu na kupní cenu náležející prodávajícímu, účet zprostředkovatele, kde měla být zaplacena, byl pouze platebním místem.

8. Soud prvního stupně zjištěné skutečnosti právně posoudil podle § 2 písm. c), § 9 odst. 1, § 10 odst. 1 písm. c), § 14 a § 15 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a § číslo, číslo, číslo, § číslo odst. 1 písm. f), § číslo odst. 2, § 545, § 555, § 583, § 6 odst. 1, § 1982, § 2001, § číslo, číslo, § 419, § 420, § 2079 o. z. a dospěl k závěru, že zprostředkovatel v rámci své podnikatelské činnosti uzavřel nejdřív dne datum s žalovaným platnou smlouvu o zprostředkování a následně dne datum s oběma účastníky platnou rezervační smlouvu na předmětné pozemky. Žalobce vystupoval jako podnikatel v oblasti developmentu, na předmětných pozemcích plánoval postavit bytový dům za účelem dosažení zisku. Rezervační smlouvu soud prvního stupně posoudil jako nepojmenovanou smlouvu, v které se zprostředkovatel zavázal po určitou dobu pro žalobce předmětné pozemky rezervovat a nenabízet je, ani je neprodat jinému zájemci. Žalobce se zavázal zaplatit rezervační poplatek ve výši částka na utvrzení svého zájmu. Na základě rezervační smlouvy vznikl přímý závazek mezi žalobcem jako budoucím kupujícím a žalovaným jako budoucím prodávajícím k uzavření konkrétní smlouvy, a to v určené lhůtě se všemi právními důsledky. Dále soud prvního stupně uzavřel, že smluvní strany se v případě nedodržení závazku ze strany žalobce k uzavření smlouvy dohodly na propadném rezervačním poplatku jako sankci kryjící ztrátu za nevyplacenou provizi zprostředkovatele formou zápočtu na jeho odměnu. Neshledal žádné vady tohoto právního jednání podle § 588 o. z. a závazky z rezervační smlouvy posoudil jako platné. Naopak soud prvního stupně shledal neplatným odstoupení žalobce od rezervační smlouvy, neboť nedošlo k naplnění zákonných důvodů pro odstoupení podle § číslo a násl. o. z, žalobce nejednal z pozice spotřebitele a ani rezervační smlouva nebyla uzavřena mimo obchodní prostory zprostředkovatele nebo distančně a provize byla sjednána mezi žalovaným a zprostředkovatelem v zprostředkovatelské smlouvě. Žalobce v rozporu se svými závazky v rezervační smlouvě ve sjednané době kupní smlouvu ani smlouvu o smlouvě budoucí kupní neuzavřel, přičemž nebyl oprávněn splnění svého závazku podmiňovat novými skutečnostmi. Sankcí za neuzavření kupní smlouvy bylo ponechání si rezervačního poplatku, který byl podle ujednání stran započten na kompenzaci ušlé odměny zprostředkovatele. V závěru odkázal na závěry rozsudku Okresního soudu v Benešově ze dne datum rozhodnutí, č. j. číslo jednací, ve znění rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne datum rozhodnutí, č. j. číslo jednací, s kterými se ztotožnil a žalobu zamítl.

9. O nákladech řízení mezi účastníky soud prvního stupně rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal procesně úspěšnému žalovanému právo na jejich náhradu. Náklady žalovaného sestávaly z nákladů za zastupování advokátem, a to z odměny za 5 úkonů právní služby v sazbě částka, vypočtené z tarifní hodnoty částka za převzetí a přípravu zastoupení, písemné podání ve věci samé ze dne datum, písemné podání ve věci samé ze dne datum, účast na jednání před soudem dne datum a účast na jednání před soudem dne datum (podle § 7, 8, 9 a § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen„ advokátní tarif“), z paušální náhrady hotových výdajů ve výši částka za 5 úkonů právní služby po částka podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a náhrady za daň z přidané hodnoty z odměny a paušálních náhrad za čtyři úkony právní služby, vykonané předchozím zástupcem žalovaného, jenž byl plátcem daně z přidané hodnoty ve výši částka Celkem soud prvního stupně vypočetl náklady řízení žalovaného na částku částka, kterou uložil žalobci zaplatit v souladu s § 160 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř. ve lhůtě tří dnů, přičemž platební místo určil podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

10. Soud prvního stupně provedl dokazování v dostatečném rozsahu, nevyvodil však z něho (jak bude blíže zdůvodněno níže) zcela správné závěry.

11. Podle § 1746 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen o. z.) zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv.

12. Podle § 1746 odst. 2 o. z. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

13. Podle § 1759 o. z. smlouva strany zavazuje. Lze ji změnit nebo zrušit jen se souhlasem všech stran, anebo z jiných zákonných důvodů. Vůči jiným osobám smlouva působí jen v případech stanovených v zákoně.

14. Podle § 555 odst. 1 o. z., se jednání posuzuje se podle svého obsahu.

15. Podle § 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Podle odst. 2 při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

16. Podle § 2991 odst. 1 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

17. Podle § 2993 o. z. plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.

18. Odvolací soud se shoduje s právním posouzením soudu prvního stupně v tom směru, že mezi účastníky a zprostředkovatelem byla uzavřena trojstranná nepojmenovaná rezervační smlouva, z níž vznikly závazky účastníkům i zprostředkovateli. V souladu s ujednáním v rezervační smlouvě žalobce zaplatil na účet zprostředkovatele částku částka označenou jako rezervační poplatek. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že příjemcem platby byl žalovaný. Pro závěr o oprávněnosti nároku žalobce bylo proto klíčové vyložit obsah ujednání účastníků v rezervační smlouvě týkající se charakteru platby rezervačního poplatku a předpokladů jeho vrácení žalobci.

19. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne datum rozhodnutí, sp. zn. spisová značka, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod číslo zdůraznil, že každé vícestranné či jednostranné právní jednání podléhá jeho interpretaci bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné); jinak řečeno, závěr o jednoznačnosti (jasnosti) určitého právního jednání je výsledkem jeho interpretace (v právní teorii srov. např. anonymizováno L. in anonymizováno J., příjmení jméno, příjmení jméno a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek I.). Základní pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje ustanovení § 556 odst. 1 věta první o. z. Pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi) k okamžiku učinění jejího projevu, již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. Ustanovení § 556 odst. 2 o. z. pak uvádí demonstrativní výčet okolností (praxe zavedená mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne datum rozhodnutí, sp. zn. spisová značka), k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží.

20. Podle žalobce platba částka označená v rezervační smlouvě jako rezervační poplatek představovala zálohu na kupní cenu. Žalovaný tvrdil, že rezervační poplatek sloužil k utvrzení závazku žalobce uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní k předmětným pozemkům a představoval ekvivalentní protiplnění k závazku žalovaného nenabízet tyto pozemky dalším zájemcům k prodeji (omezení výkonu jeho vlastnického práva). Pro případ neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně žalobce měl žalovaný právo si ho ponechat. Verze žalovaného byla podpořena i tvrzením zprostředkovatele v řízení vedeném u Okresního soudu v Benešově pod sp. zn. spisová značka, v němž tvrdil obdobnou funkci rezervačního poplatku (protiplnění za to, že pozemky nebudou nabízeny další osobě, viz vyjádření zprostředkovatele z datum rozhodnutí ze spisu sp. zn. spisová značka nebo rozsudek u datum rozhodnutí č. j. číslo jednací, které byly provedeny k důkazu soudem prvního stupně při ústním jednání konaném dne datum). Podle textu samotné rezervační smlouvy byl jejím předmětem závazek žalovaného rezervovat pro žalobce možnost uzavřít kupní smlouvu k pozemkům. V článku IV. nazvaném„ Rezervační poplatek“ byla obsažena ujednání o rezervačním poplatku. Žalobce se zavázal složit částku částka označenou jako rezervační poplatek na depozitní účet zprostředkovatele č. bankovní účet za účelem nabytí svého vlastnického práva k pozemkům (bod 4.1, 4.2). Pozemky byly po dobu trvání rezervační lhůty (do datum) rezervovány výhradně pro žalobce a žalovaný (i zprostředkovatel) se zavázal, že po tuto dobu nebude jednat a neuzavře smlouvu o převodu vlastnického práva k pozemkům s jiným zájemcem (bod 4.4). Nezaplacení rezervačního poplatku žalobcem pak bylo důvodem pro odstoupení žalovaného (i zprostředkovatele) od rezervační smlouvy a pozemky mohly být nabízeny i jiným zájemcům (bod 4.5).

21. Gramatický výklad i systematické zařazení závazku k zaplacení rezervačního poplatku žalobcem v rezervační smlouvě koresponduje s tvrzením žalovaného (i zprostředkovatele v předchozím řízení) i všeobecně vnímaným účelem úhrady rezervačního poplatku jako protiplnění za omezení vlastnického práva žalovaného (budoucího prodávajícího), kterým současně zájemce potvrzuje svůj vážný zájem o koupi pozemku. Právě z tohoto důvodu dochází k jeho zaplacení ve fázi, kdy by měl zájemce o koupi disponovat veškerými podstatnými informacemi o předmětu koupě (o jeho faktickém a právním stavu) i o budoucích smluvních ujednáních (např. kupní ceně), a kdy současně z důvodu svého vážného zájmu smluvně omezuje vlastníka ve vymezené době v možnosti s ním nakládat. Uvedenému pojetí přitom nebrání dohoda účastníků, že v případě, že spolu uzavřou kupní smlouvu, bude rezervační poplatek započten na kupní cenu, ani ujednání o vzniku nároku žalobce - zájemce na jeho vrácení v případě, že kupní smlouva nebude uzavřena z důvodů na straně žalovaného vlastníka. Bylo totiž zcela na vůli smluvních stran (v rámci subjektivního práva na svobodné jednání je chráněna smluvní svoboda a princip autonomie vůle – viz např. nálezy Ústavního soudu ze dne datum, sp. zn. ústavní nález, ze dne datum, sp. zn. ústavní nález, nebo ze dne datum, sp. zn. ústavní nález), že se dohodly, kdy a za jakých podmínek přestane platba plnit úlohu rezervačního poplatku (tj. plnění za rezervaci pozemků) a stane se částí kupní ceny (bod 4.3 rezervační smlouvy) anebo bude vrácena zájemci (žalobci) v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní výhradně z důvodů na straně vlastníka – žalovaného (bod 7.2 rezervační smlouvy). Ujednání obsažená v bodě 7.2 rezervační smlouvy nelze považovat za nic jiného než za sankcionování vlastníka za jeho neochotu uzavřít kupní smlouvu (nečinnost), a to vznikem povinnosti vrátit jím přijaté plnění. Ujednání obsažené v bodě 7.1 rezervační smlouvy není pro věc podstatné, neboť se se dotýká pouze práv a povinností žalovaného a zprostředkovatele, který byl také smluvní stranou rezervační smlouvy. Ani případná neplatnost takového ujednání by neměla vliv na zbylá smluvní ujednání, neboť jde o ujednání, které lze oddělit od ostatního obsahu rezervační smlouvy (srov. obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne datum rozhodnutí sp. zn. spisová značka). Z uvedeného je zřejmé, že rezervační poplatek částka nepředstavoval zálohu na budoucí kupní cenu ale finanční plnění z již existujícího závazkového vztahu z rezervační smlouvy.

22. Závěr soudu prvního stupně, že žalobci nevznikl podle rezervační smlouvy nárok na vrácení rezervačního poplatku, je tak správný. Situace uvedená v bodě 4.3 nenastala a žalovaný by měl podle rezervační smlouvy povinnost vrátit žalobci rezervační poplatek pouze v případě uvedeném v bodě 7.2 rezervační smlouvy, který ale v dané věci nenastal. Z obsahu spisu přitom vyplynulo, že žalobce dostal informaci pouze o stavebním potenciálu prodávaných pozemků s odkazem na studie a územní plán, které měl ještě před uzavřením rezervační smlouvy k dispozici, z nichž nevyplývá existence územního rozhodnutí nebo stavebního povolení na bytový dům. Výtka žalobce o svém omylu o připravenosti pozemku ke stavbě bytového domu tak není důvodná, neboť by se nejednalo o omyl omluvitelný s důsledky uvedenými v § 583 o. z.

23. Ve vztahu mezi účastníky pak není pro rozhodnutí věci podstatné postavení žalobce jako podnikatele nebo spotřebitele, neboť ani žalovaný podle obsahu spisu v právním vztahu jako podnikatel nevystupoval, zákon o realitním zprostředkování se ve vztahu mezi účastníky nepoužije a žalobce vůči žalovanému žádné nároky z tohoto titulu (včetně odstoupení od smlouvy) vznést nemohl.

24. Z výše uvedeného je zřejmé, že soud prvního stupně rozhodl věcně správně, když žalobu zamítl, pochybení neshledal odvolací soud ani v nákladovém výroku II. rozsudku soudu prvního stupně, na jehož odůvodnění (podrobněji uvedené v bodě 9. tohoto rozsudku) odvolací soud zcela odkazuje. Odvolací soud proto rozsudek soudu prvního stupně podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil včetně správně určené lhůty k plnění v souladu s § 160 odst. 1, část věty před středníkem, o. s. ř.

25. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle § 224 odst. 1, § 151 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř.; v odvolacím řízení úspěšný žalovaný má právo na náhradu nákladů řízení ve výši částka, které představuje odměna advokáta za dva úkony právní služby po částka podle § 6 odst. 1, § 8 odst. 1, § 7 bod 6. a § 11 odst. 1 písm. d), g) advokátního tarifu za vyjádření k odvolání a účast na jednání odvolacího soudu a dvě paušální náhrady hotových výdajů po částka podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu.

26. Lhůta k plnění náhrady nákladů odvolacího řízení byla určena dle § 160 odst. 1, část věty před středníkem, o. s. ř., neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal odvolací soud žádný důvod, místo plnění náhrady nákladů řízení bylo stanoveno dle § 149 odst. 1 o. s. ř. Proti tomuto rozsudku lze podat dovolání do dvou měsíců ode dne jeho doručení k Nejvyššímu soudu České republiky v obec prostřednictvím Okresního soudu Praha-západ, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Nebude-li povinnost tímto rozsudkem stanovená splněna dobrovolně a v určené lhůtě, lze se jejího plnění domoci návrhem na soudní výkon rozhodnutí či exekučním návrhem.