18 C 270/2023

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl soudkyní Mgr. Ing. Adélou Kohoutovou ve věci žalobců: a) Anonymizováno . Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 b) Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 proti žalovanému: Ing. Jméno zainteresované osoby 2/0 Datum narození zainteresované osoby 2/0 Adresa zainteresované osoby 2/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 2/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 2/0 o určení neplatnosti výpovědi z podnájmu a určení, že nájem trvá

I. Žaloba, kterou se žalobci domáhali určení neplatnosti výpovědi z podnájmu ze dne , datum, a určení, že nájem trvá, se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá nárok na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobci se svým návrhem domáhali neplatnosti výpovědi z podnájmu a určení, že nájem trvá. Žalobci uzavřeli s žalovaným dne , datum, podnájemní smlouvu, jíž předmětem byl byt na adrese , adresa, . Smlouva byla uzavřena na jeden rok do , datum, s možností dalšího prodloužení. Žalobci zaplatili při podpisu smlouvy , částka, v hotovosti a , částka, za poplatky a služby. Dne , datum, pak obdrželi předžalobní výzvu od advokáta , tituly před jménem, , Anonymizováno, , který jim sdělil, že převzal zastoupení společnosti , právnická osoba, a žalovaného. Mezi žalovaným a společností , právnická osoba, byla uzavřena smlouva o nájmu na dobu určitou do , datum, a uplynutím této doby byla ukončena. Vzhledem k tomu byli žalobci jako podnájemci vyzváni k vyklizení bytu do , datum, . Žalobci považují výpověď za neplatnou, neboť žalovaný je jediným vlastníkem a jednatelem společnosti , právnická osoba, , a jako takový uzavřel s žalobci smlouvu, která svojí dobou přesahovala dobu nájmu se společností , právnická osoba, Zároveň majitel v současné době byt nabízí dále k pronájmu na webu berealitky.cz a seznam.cz. Žalobci na předžalobní výzvu reagovali, když vyzvali žalovaného k odstranění jejích nedostatků. Přesto dne , datum, přišli do bytu zástupci , právnická osoba, a požadovali vyklizení bytu. Žalobcům vyhrožovali za přítomnosti jejich dětí, chování společnosti proto bylo velmi nevhodné. Tento postup je dle žalobců nezákonným zásahem do jejich osobního života a způsobuje jim i jejich dětem značnou morální újmu. Dne , datum, žalovaný vyměnil v nepřítomnosti žalobců zámky v bytě, ze kterého byli žalobci vyhozeni a nemají přístup ani ke svým osobním věcem. Ty jim navíc žalovaný odmítl vydat.

2. Žalovaný považuje žalobu za nedůvodnou a navrhuje její zamítnutí. Mezi žalobci a žalovaným byla dne , datum, uzavřena podnájemní smlouva, jíž předmětem byl podnájem bytové jednotky č. 487/36 nacházející se ve 4. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, (dále „Byt“). Vlastníkem Bytu je společnost , právnická osoba, , pročež žalovaný měl Byt od této společnosti v nájmu. Nájem zanikl uplynutím doby dne , datum, a v důsledku toho zanikl i podnájemní vztah mezi žalovaným a žalobci. Žalovaný dále uvedl, že žalobci uhradili poslední nájemné za červenec 2023, od té doby za užívání předmětného bytu neplatí, byt tak zkrátka okupují a nehradí ani zálohy na služby. Pokud by byl nájem hrazen řádně a včas, je možné, že společnost Temko sevis s.r.o. by žalovanému nájemní smlouvu prodloužila. Skončení nájemního vztahu bylo žalobcům oznámeno, žalobci byli vyzváni k úhradě dlužných částek a k vyklizení bytu. Přesto žalovaný z opatrnosti postupoval tak, jako by mezi ním a žalobci byla uzavřena nájemní smlouva. Tzn., i kdyby vznikl mezi žalobci a žalovaným nájemní vztah, zanikl by v důsledku hrubého porušení povinnosti nájemců, neboť tito neuhradili více než tři nájmy a tři zálohy za služby. Žalovaný jim tak zaslal výpověď z nájmu Bytu pro závažné porušení nájemní smlouvy. Žalobci přesto Byt nevyklidili a ničeho neuhradili. Žalovaný dále argumentoval tím, že žalobci neprokazují naléhavý právní zájem na určení podle § 80 o.s.ř. Žalovaný opakovaně vyzýval žalobce k vyklizení Bytu a převzetí věcí, komunikuje s nimi přes SMS nebo e-mailem, ale ze strany žalobců o to nebyl zájem. Žalovaný tak naopak musí věci skladovat. Kde se žalobci momentálně nacházejí, žalovaný neví. Dne , datum, byli totiž zadrženi cizineckou policií. Aktuálně u Obvodního soudu pro , adresa, probíhá také řízení o vyklizení Bytu, přičemž žalobcem v té věci je společnost , právnická osoba, Sp. zn. je , spisová značka, .

3. Soud jednal v nepřítomnosti žalobců, kteří se z jednání omluvili, přičemž s jednáním a rozhodnutím ve své nepřítomnosti souhlasili.

4. Vzhledem k tomu, že projednávaná žaloba má povahu určovací žaloby podle § 80 písm. c) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o. s. ř.“), zabýval se soud nejprve otázkou, zda existuje na požadovaném určení naléhavý právní zájem a za tímto účelem tedy nejprve prováděl dokazování.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí platného k , datum, , informací o jednotce, kterou je Byt, soud zjistil, že vlastníkem je společnosti , právnická osoba6. Z výpisu z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze soud zjistil, že společnost , právnická osoba, je zapsaná v obchodním rejstříku od , datum, . Jejím jediným jednatelem a společníkem je žalovaný.

7. Z nájemní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že byla uzavřena mezi společností , právnická osoba, , za kterou jedná žalovaný, jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem. Jejím předmětem je nájem Bytu. Nájemce je podle smlouvy oprávněn dát Byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě bez písemného souhlasu pronajímatele (čl. IV. bod 8.). Smlouva se uzavírá na dobu určitou od , datum, do , datum, s tím, že platnost smlouvy lze prodloužit vždy o další jeden rok dodatkem podepsaným smluvními stranami. Smlouva obsahuje ujednání o výši nájemného a způsobu jeho placení.

8. Z dohody o rezervaci bytu číslo , hodnota, ze dne , datum, soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalobci jako zájemci o podnájem a žalovaným. Jejím obsahem bylo vyjádření zájmu o uzavření smlouvy o podnájmu k předmětnému bytu s tím, že žalobci zaplatí za rezervaci částku , částka, , která bude následně použita jako úhrada prvního nájmu na měsíc květen 2023. Předání bytu bylo domluveno mezi 1. 5. až , datum, . Smlouva o podnájmu bude podle dohody uzavřena s platností od , datum, s výší měsíčního nájmu , částka, a zálohou na služby ve výši , částka, .

9. Z podnájemní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalovaným a žalobci. Jejím předmětem byl nájem Bytu. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od , datum, do , datum, . Podnájemné činilo , částka, měsíčně a záloha na služby spojené s užíváním bytu a poplatky , částka, měsíčně. Podnájemné a poplatky za služby byly splatné do každého 25. dne stávajícího měsíce na měsíc následující. Z předávacího protokolu ze dne , datum, , který je součástí podnájemní smlouvy uzavřené dne , datum, , soud zjistil, že Byt byl předán včetně zde uvedeného vybavení, a to ve zde popsaném stavu, tedy čistý a bez vad vyjma vyjmenovaných poškození dveří do pracovny a koupelny. Podnájemci svým toto svým podpisem stvrdili. Zároveň byl zaznamenán stav vodoměrů, kalorimetru a elektroměru.

10. Z předžalobní výzvy ze dne , datum, soud zjistil, že zástupce žalovaného vyzval žalobce k vyklizení Bytu do , datum, . Uplynutím sjednané doby totiž skončil nájemní vztah mezi vlastníkem bytové jednotky a žalovaným, a to ke dni , datum, . K tomuto dni tak zanikl rovněž podnájem mezi žalovaným a žalobci. Žalobci byli zároveň vyzváni k zaplacení dlužné částky ve výši , částka, , představující podnájemné splatné dne , datum, a , datum, .

11. Z odpovědi žalobců na předžalobní výzvu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobci namítali chyby předžalobní výzvy, nedostatky plných mocí a nedoložení smlouvy mezi společností , právnická osoba, a žalovaným, a z těchto důvodů předžalobní výzvu nepřijímají. Nesouhlasí rovněž s tvrzením, že dluží žalovanému , částka, . Částka představující nájem podle nich měla být splatná z kauce ve výši , částka, , kterou žalobci uhradili v době uzavření podnájemní smlouvy. Společnost , právnická osoba, je zastupována žalovaným, který je jediným vlastníkem této společnosti, a nájemní smlouvu tak podepsal sám se sebou. Toto jednání a z něho plynoucí důsledky pro podnájemce žalobci považují za obcházení zákona.

12. Z výzvy zástupce žalovaného ze dne , datum, adresované žalobcům soud zjistil, že se na ně obrací v zastoupení společnosti , právnická osoba, , jejímž jediným společníkem a jednatelem je žalovaný. Má za to, že nájemní vztah byl založen smlouvou podnájemní, avšak z opatrnosti a s ohledem na rozličné právní výklady činí rovněž výzvu dle § 2991 o. z.

13. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne , datum, adresované žalobcům soud zjistil, že s ohledem na to, že neuhradili dlužnou částku na nájemném za červen, červenec a srpen 2023, k čemuž byli vyzváni výzvou do , datum, , a neuhradili nic ani v měsíci září, byli vyzváni k vyklizení bytu bez zbytečného odkladu. Výzva byla žalobcům odeslána do datových schránek dne , datum, , jak soud zjistil z dokladů o odeslaných zprávách.

14. Soud zamítl návrhy na provedení dokazování dalšími listinami a nahrávkou, neboť tyto s ohledem na právní posouzení věci shledal nadbytečnými. Skutkový stav rozhodný pro posouzení věci, tj. zda je v této věci dán naléhavý právní zájem na určení, a rozhodnutí byl dostatečně zjištěn již na základě provedených listinných důkazů.

15. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Předmětná bytová jednotka je ve výlučném vlastnictví společnosti , právnická osoba, , jejíž jediným jednatelem a společníkem je žalovaný. Společnost , právnická osoba, a žalovaný uzavřeli dne , datum, smlouvu označenou jako nájemní, jejíž předmětem byl nájem Bytu, který byl sjednán na dobu určitou od , datum, do , datum, s tím, že platnost smlouvy lze prodloužit vždy o další jeden rok dodatkem podepsaným smluvními stranami. Smlouvou byla sjednána možnost nájemce dát předmětný byt do podnájmu třetí osobě bez písemného souhlasu pronajímatele. Žalovaný uzavřel následně dne , datum, s žalobci smlouvu označenou jako podnájemní, kterou byl sjednán podnájem předmětného bytu na dobu určitou od , datum, do , datum, . Smlouvou bylo sjednáno nájemné ve výši , částka, měsíčně a zálohy na služby a poplatky ve výši , částka, měsíčně. Zároveň bylo ujednáno, že žalobci uhradí částku ve výši , částka, jako jistotu v hotovosti při předání Bytu. Byt byl předán žalobcům k užívání dne , datum, . Žalovaný vyzval žalobce prostřednictvím svého zástupce k vyklizení Bytu do , datum, , jelikož zanikl nájemní vztah mezi žalovaným a společností , právnická osoba, jako vlastníkem Bytu a tím zanikl v souladu s § 2277 o. z. i podnájem sjednaný mezi žalovaným a žalobci. Dále vyzval žalobce k zaplacení dlužného nájemného za červen a červenec v celkové výši , částka, . Žalobci s výzvou k vyklizení předmětného bytu nesouhlasili, zástupci žalovaného odpověděli dopisem ze dne , datum, , namítli nedostatky výzvy a rovněž fakt, že jednatelem společnosti , právnická osoba, je žalovaný, což považují za obcházení zákona. Mají za to, že podnájemní smlouva je platná do , datum, . Rovněž nesouhlasí s tím, že by dlužili žalovanému na nájemném částku , částka, , jelikož splatná částka dle smlouvy je , částka, a tato měla být hrazena z kauce, kterou ve výši , částka, uhradili v době uzavření smlouvy. Dne , datum, zástupce žalovaného a zároveň společnosti , právnická osoba, opětovně vyzval žalobce k zaplacení dlužné částky na nájemném a zálohách na služby, a to do , datum, . V nehrazení nájemného žalovaný spatřuje zvlášť závažné porušení povinnosti nájemců, a proto zasílá žalobcům výzvu v souladu s § 2291 o. z. s tím, že pokud nebude dlužná částka uhrazena, přistoupí k výpovědi z nájmu bytu. Dne , datum, pak byla žalovaným zaslána výpověď z nájmu Bytu, a to s ohledem na výzvu ze dne , datum, . Žalobci byli vyzváni k bezodkladnému vyklizení Bytu a úhradě dlužné částky ve výši , částka, do 7 dnů. Zároveň byli poučeni o právu podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců ode dne, kdy jim výpověď došla. Žalobcům byla výpověď odeslána do datových schránek dne , datum, .

16. Podle § 80 odst. 1 o.s.ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem. Z judikatury potom plyne, že smyslem určovací žaloby je preventivní zajištění právní jistoty. Musí tedy být objektivně schopna eliminovat nejisté postavení účastníků řízení a předejít případným budoucím sporům.

17. Soud má za to, že aniž by bylo třeba zkoumat jakékoliv další okolnosti, bylo v řízení zjištěno, že nájem (podnájem) žalobců byl sjednán na dobu určitou a zanikl tak nejpozději uplynutím doby ke dni , datum, . Je tak zřejmé, že v době rozhodování soudu o věci již smluvní vztah mezi účastníky netrval, čímž odpadl i předmět tohoto řízení. Vzhledem k tomu, že tento bod žaloby se tak stal obsoletní, v době rozhodování tak již nebyl a ani nemohl být dán právní zájem žalobců na požadovaném určení, že nájem trvá. Lze uzavřít, že v současné době již není situace ohledně trvání nájmu (podnájmu) jakkoliv nejistá. Pokud smluvní vztah skončil, jako v tomto případě, je třeba se domáhat svých případných práv žalobou na plnění (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).

18. Co se týče druhé části nároku, tedy určení neplatnosti výpovědi z podnájmu, dospěl soud k totožnému závěru ohledně neexistence naléhavého právního zájmu na takovémto určení. V popsaném případě má soud za to, že se jedná o předběžnou otázkou, kterou by si soud musel vyřešit v případě navazujících sporů, např. v rámci řízení o žalobě na vyklizení, náhradě škody atp. Avšak pokud by o ní bylo rozhodnuto v tomto řízení samostatně, takovéto rozhodnutí by nevedlo k předejití žádným budoucím sporům mezi účastníky a bylo by jen konstatujícím výrokem. Takto podanou žalobu na určení tak soud považuje za zbytečné množení sporů mezi účastníky.

19. Soud proto žalobu zamítl z důvodu neexistence naléhavého právního zájmu na požadovaných určeních, aniž se dále zabýval žalobou po věcné stránce, tedy právní kvalifikací smluvního vztahu účastníků a dalšími spornými skutečnostmi mezi účastníky, tedy tím, zda došlo k řádnému uzavření podnájemní smlouvy, či zda se jednalo o obcházení zákona a ve skutečnosti byla uzavřena smlouva nájemní a s tím související otázkou pasivní věcné legitimace žalovaného, který byl nájemcem.

20. Přestože byl v řízení zcela úspěšný žalovaný, soud při rozhodování o nákladech řízení shledal důvody hodné zvláštního zřetele ve smyslu § 150 o. s. ř. Žalobci totiž podali žalobu ještě v době, která předcházela ukončení smluvního vztahu k , datum, . V té době tak byl naléhavý právní zájem na tom, zda nájem (podnájem) trvá dán. Pokud byla žaloba následně zamítnuta z důvodu nedostatku naléhavého právního zájmu s odkazem na to, že předmět řízení v jeho průběhu odpadl právě s ohledem na uplynutí sjednané doby, aniž by se soud dále věcí zabýval, bylo by dle názoru soudu nespravedlivé, aby žalobcům byla uložena povinnost hradit náklady řízení.