3 C 111/2024

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl soudkyní JUDr. Janou Líznerovou, Ph.D., ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro zaplacení částky 60 000 Kč s příslušenstvím I. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částku , částka, společně s– úrokem ve výši 5,55 % ročně z částky , částka, od , datum, do , datum, ,– úrokem ve výši 5,55 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení a– se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplaceníII. Ve zbývajícím rozsahu, tedy pokud se žalobkyně domáhala po žalovaných, aby jí společně a nerozdílně zaplatili– částku , částka, ,– úrok ve výši 5,55 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení,– a zákonný úrok z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení,se žaloba zamítá.III. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne , datum, domáhala po žalovaných zaplacení částky , částka, s příslušenstvím. Návrh odůvodnila tak, že si od žalovaných pronajala pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, (dále též jen: „nemovitosti“). Žalobkyně dne , datum, uhradila žalovaným při podpisu nájemní smlouvy v hotovosti kauci ve výši , částka, . Dne , datum, se účastníci řízení dohodli na ukončení nájmu a žalobkyně předala nemovitosti zpět žalovaným. Žalovaní však žalobkyni nevrátili kauci ani zákonné příslušenství. Žalobkyně se tak domáhá vrácení kauce s úrokem ve výši zákonné sazby ode dne poskytnutí jistoty žalobkyní žalovaným a dále též zákonného úroku z prodlení od , datum, do zaplacení.

2. Žalovaní nárok žalobkyně neuznávali. Uvedli, že žalobkyně neuhradila veškeré peněžité závazky vůči žalovaným, a žalovaní tak nejsou povinni jistotu vracet. Žalobkyně byla opakovaně v prodlení s úhradou nájemného a nájemné za květen a červen 2024 neuhradila vůbec. Dále žalovaným dluží , částka, na vodném a stočném s tím, že počáteční stav vodoměru k , datum, činil , Anonymizováno, m3 a konečný stav vodoměru k , datum, činil , Anonymizováno, m3; spotřeba tak činila , Anonymizováno, m3. Cena spotřeby za vodné a stočné činí , částka, /m3, cena za spotřebované vodné a stočné tak činí celkem , částka, . Žalovaná však uhradila pouze , částka, . Žalovaní mají za žalobkyní i další pohledávky týkající se škod na domě. Žalobkyně bez povolení vytapetovala dvě ložnice a tapety ani přes výzvu neodstranila. Navíc zatajila, že hodlá nemovitosti obývat společně se svým druhem, který je v oddlužení a byl odsouzen za závažnou trestnou činnost. Také žalované přesvědčila ke vstupu do obchodní korporace , právnická osoba, ., IČO: , IČO, (dále též jen „, právnická osoba, .“), k úhradě příplatku mimo základní kapitál ve výši , částka, a k zápůjčce ve výši , částka, , a tyto prostředky pak z účtu obchodní korporace převedla na vlastní účet nebo je vybrala v hotovosti. Žalovaní následně v průběhu řízení dne , datum, započetli na jistotu ve výši , částka, pohledávku na nájemném za květen 2024 ve výši , částka, , pohledávku na poměrnou část nájemného za červen 2024 ve výši , částka, , pohledávku na neuhrazeném vodném a stočném ve výši , částka, a pohledávku ve výši , částka, na náklady na odstranění tapet a nový nátěr místností. Nejsou proto povinni žalobkyni kauci vracet a naopak mají proti žalobkyni pohledávku ve výši , částka, . Existují nadto další náklady, které žalovaní v předmětném řízení neuplatňují, např. náklady způsobené nepředáním kompletních klíčů od nemovitostí a neposkytnutím součinnosti při předání nemovitosti.

3. Žalobkyně se k obraně žalovaných vyjádřila tak, že pohledávky žalovaných jsou nejisté a neurčité, a tedy nezpůsobilé k započtení. Tvrzení o dlužném nájemném a úhradách za vodné a stočné odmítla s tím, že dle předávacího protokolu chybí pouze jeden nájem, nikoliv dva nájmy. Žalobkyně uhradila nájemné za květen 2024. Nájemné za červen 2024 s ohledem na předpokládané ukončení nájmu a předání domu žalovaným již skutečně neuhradila. Nájemné žalobkyně žalovaným obecně platila v hotovosti, poslední platby pak s ohledem na zhoršující se vztahy mezi účastníky platila složenkou a bankovním převodem. Žalovaní žalobkyni nikdy nezaslali vyúčtování jí hrazených záloh na služby spojené s užíváním předmětu nájmu. Žalobkyně hradila zálohy ve výši , částka, měsíčně, ačkoliv žalovaní hradili dodavateli zálohy pouze ve výši , částka, měsíčně. Žalovaný 1 navíc žalobkyni tvrdil, že cena za vodné a stočné je dražší, než je uvedeno na internetových stránkách dodavatele. Žalovaný 1 měl dodavateli na vodném a stočném za období , datum, – , datum, uhradit , částka, ; žalobkyně zaplatila na zálohách , částka, a dne , datum, uhradila rozdíl ve výši , částka, . Po ukončení nájmu žalobkyně doplatila na vodné a stočné , částka, . Žalovaný 1 také žalobkyni na jaře 2024 vyzval k úhradě dluhu na upomínce od dodavatele, žalobkyně však zálohy řádně hradila v souladu s nájemní smlouvou, a neviděla tak důvod, proč by na upomínku měla něčeho hradit. K tvrzeným škodám na předmětu nájmu se žalobkyně vyjádřila tak, že v předávacím protokolu nejsou tvrzené škody uvedeny, a s vadami, které byly v předávacím protokolu uvedeny, žalobkyně nesouhlasila.

4. Žalovaní se následně v duplice vyjádřili tak, že platba označovaná jako platba za květen 2024 je ve skutečnosti platbou za duben 2024. Nájemné za duben 2024 totiž žalobkyně v řádném termínu neuhradila a uhradila jej až v květnu 2024 platbou ze dne , datum, . Proto žalovaní platbu přiřadili k nájemnému za duben 2024.

5. Ze shodných tvrzení účastníků soud zjistil, že účastníci řízení uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu ve znění pod bodem 12. rozsudku. Předmětem nájmu byl rodinný dům a přilehlé nemovitosti na adrese , adresa, , který je ve společném jmění manželů žalovaných. Konkrétně byl pronajat pozemek parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, .

6. Ze shodných tvrzení účastníků bylo dále zjištěno, že žalobkyně dne , datum, při podpisu nájemní smlouvy uhradila žalovaným v hotovosti kauci ve výši , částka, , kterou žalovaní žalobkyni nevrátili.

7. Ze shodných tvrzení účastníků soud dále zjistil, že k nájemní smlouvě byl dne , datum, uzavřen dodatek č. , hodnota, ve znění pod bodem 13. rozsudku.

8. Ze shodných tvrzení účastníků bylo dále zjištěno, že nájem trval od , datum, a byl ukončen dohodou účastníků řízení ke dni , datum, , kdy žalobkyně předmět nájmu předala zpět žalovaným.

9. Na základě provedeného dokazování zjistil soud níže uvedené skutečnosti:

10. Z výpisu z internetového nahlížení do katastru nemovitostí, seznam nemovitostí na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, na č. l. , Anonymizováno, soud zjistil, že žalovaní jsou vlastníky pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba, pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, vedeném pro katastrální území , adresa, . Nemovitosti jsou ve společném jmění manželů žalovaných.

11. Z výpisu z internetového nahlížení do katastru nemovitostí, informace o pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, pro katastrální území , adresa, na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že tento pozemek je ve společném jmění manželů žalovaných. Součástí pozemku je stavba č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, který se nachází v , adresa, .

12. Z nájemní smlouvy ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, , a shodně na č. l. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, , , Anonymizováno, -, Anonymizováno, soud zjistil, že účastníci řízení uzavřeli dne , datum, smlouvu, kterou žalovaní pronajali žalobkyni pozemek parc. č. , hodnota, včetně na něm stojící stavby č. p. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území a obci , adresa, (čl. II. odst. 1). Žalobkyně se zavázala hradit měsíčně nájemné ve výši , částka, a zálohy za plnění spojená s užíváním domu ve výši , částka, do 25. dne každého měsíce pro měsíc následující, a to na bankovní účet žalovaných nebo v hotovosti (čl. IV. odst. 1). Plnění spojená s užíváním rodinného domu zahrnovala vodné a stočné (čl. IV. odst. 3). Bylo ujednáno, že zúčtování záloh za plnění spojená s užíváním rodinného domu se uskuteční po zúčtování provedeném za uplynulý kalendářní rok poskytovatelem služeb s tím, že případný nedoplatek žalobkyně uhradí žalovaným do 30 dnů po předložení písemného vyúčtování (čl. IV. odst. 5). Dále bylo ve smlouvě uvedeno, že žalobkyně při podpisu smlouvy předala žalovaným v hotovosti jistotu ve výši , částka, , proti které jsou žalovaní oprávněni jednostranně započíst své pohledávky za žalobkyní při prodlení žalobkyně s plněním peněžitých závazků z nájemní smlouvy včetně závazků z náhrady škody (čl. V. odst. 1). Jistota nebo její nezapočtená část měla být žalobkyni vrácena po skončení nájmu po provedení konečného zúčtování nájemného a plnění spojených s užíváním nemovitostí v případě, že všechny peněžité pohledávky žalovaných vůči žalobkyni budou zcela uhrazeny (čl. V. odst. 2). Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od , datum, do , datum, s tím, že dobu nájmu lze prodloužit pouze písemným dodatkem k nájemní smlouvě (čl. III. odst. 1). Před uplynutím sjednané doby nájmu bylo možné nájemní vztah ukončit písemnou dohodou mezi smluvními stranami nebo písemnou výpovědí (čl. III. odst. 2). O předání a převzetí předmětu nemovitostí měl být sepsán protokol, ve kterém účastníci podpisem potvrdí mj. stavy vodoměru, elektroměru a plynoměru s tím, že ke dni předání a převzetí dojde rovněž k převedení odběratelských smluv (elektřina a plyn) na žalobkyni (čl. VI. odst. 1). Ke dni skončení nájmu se žalobkyně zavázala nemovitosti vyklidit a předat je žalovaným ve stavu, v jakém je převzala, a to s veškerým převzatým vybavení a zařízením, s přihlédnutím k běžnému opotřebení při řádném užívání a údržbě (čl. VI odst. 2). Žalobkyně se dále zavázala, že nebude provádět stavební úpravy, rekonstrukce, modernizace, ani jinou podstatnou změnu v nemovitostem a jejich vybavení a zařízení bez písemného souhlasu žalovaných, a to ani na svůj náklad (čl. VII. odst. 3 písm. m.)

13. Z dodatku č. , hodnota, k nájemní smlouvě na č. l. , Anonymizováno, a shodně též na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že účastníci řízení prodloužili dobu trvání nájmu do , datum, .

14. Z výdajového pokladního dokladu ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, soud zjistil, že žalovaný 1 dne , datum, potvrdil, že žalobkyně uhradila částku , částka, představující nájemné a vodné a stočné za období prosinec 2022 – únor 2023.

15. Z předávacího protokolu ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, a dále též na č. l. , Anonymizováno, soud zjistil, že žalobkyně předala k , datum, nemovitosti zpět žalovaným z důvodu ukončení nájmu. Stav elektroměru v době předání byl , Anonymizováno, , Anonymizováno, kWh, stav plynoměru byl , Anonymizováno, , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, m3 a stav vodoměru byl , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, m3. V protokolu označeny závady v podobě tapet ve dvou pokojích, jiné stěny v předsíni, chybějící ruční sekačky Brill Razor, přetrvávajícího dluhu na vodném a stočném a jednoho chybějícího nájmu. U podpisu žalobkyně je uvedeno, že žalobkyně nesouhlasí s výší dluhu a vytčenými vadami.

16. Z originálu předávacího protokolu z , datum, založeném žalobkyní z přílohové obálky na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že oproti předávacímu protokolu uvedeného pod bodem 15. rozsudku je v této listině údaj ve výčtu vad o tom, že chybí 1 nájem, zakroužkován. V ostatním se předávací protokol shoduje s protokolem pod bodem 15.

17. Z předávacího protokolu ze dne , datum, na č.l. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, a originálu předávacího protokolu ze dne , datum, založeném žalovanými z přílohové obálky na č. l. , Anonymizováno, soud zjistil v zásadě stejné skutečnosti jako z předávacího protokolu pod bodem 15. V této verzi protokolu je navíc vepsán údaj o předání klíčů (2x od domu, od garáže) a v rámci vytčených vad je přeškrtnuto číslo , hodnota, a dopsáno číslo , hodnota, , kdy na listině je tedy uvedeno, že chybí 2 nájmy.

18. Z vyúčtování Vodovodů a kanalizací , adresa, , a. s., ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že v období od , datum, do , datum, bylo pro odběrné místo , adresa, , za vodné a stočné účtováno , částka, , a to za celkem , hodnota, m3 (celková cena za vodné činila , částka, bez DPH a za stočné , částka, bez DPH). Po zúčtování záloh ve výši , částka, bylo žalovanému 1 fakturováno , částka, se splatností do , datum, . Měsíční výše zaplacených záloh činila , částka, a pro příští období byly předepsány zálohy ve výši , částka, . Dle podrobného rozúčtování činila v období od , datum, do , datum, jednotková cena za vodné , částka, bez DPH a za stočné , částka, bez DPH. Počáteční stav vodoměru činil , Anonymizováno, , konečný stav , Anonymizováno, . V období od , datum, do , datum, činila jednotková cena za vodné , částka, bez DPH, za stočné , částka, bez DPH. Počáteční stav vodoměru činil , Anonymizováno, , konečný stav , Anonymizováno, .

19. Z vyúčtování Vodovodů a kanalizací , adresa, , a. s., ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, soud zjistil, že v období od , datum, do , datum, bylo pro odběrné místo , adresa, , za vodné a stočné účtováno celkem , částka, , a to za celkem , hodnota, m3 (celková cena za vodné činila , částka, bez DPH a za stočné , částka, bez DPH). Po zúčtování záloh ve výši , částka, bylo žalovanému 1 fakturováno , částka, se splatností do , datum, . Měsíční výše zaplacených záloh činila , částka, a pro příští období byly předepsány zálohy ve výši , částka, . Dle podrobného rozúčtování činila v období od , datum, do , datum, jednotková cena za vodné , částka, bez DPH a za stočné , částka, bez DPH. Počáteční stav vodoměru činil , Anonymizováno, , konečný stav , Anonymizováno, . V období od , datum, do , datum, činila jednotková cena za vodné , částka, bez DPH, za stočné , částka, bez DPH. Počáteční stav vodoměru činil , Anonymizováno, , konečný stav , Anonymizováno, . V období od , datum, do , datum, činila jednotková cena za vodné , částka, bez DPH, za stočné , částka, bez DPH. Počáteční stav vodoměru činil , Anonymizováno, , konečný stav , Anonymizováno, .

20. Z upomínky Vodovodů a kanalizací , adresa, , a. s., ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že tato společnost upomínala žalovaného 1 o úhradu částky , částka, se splatností k , datum, . Konkrétně žalovaný 1 neuhradil částku , částka, splatnou dne , datum, , částku , částka, splatnou dne , datum, a částku , částka, splatnou dne , datum, .

21. Z vyúčtování vodného a stočného Vodovodů a kanalizací , adresa, , a. s., ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, bylo zjištěno, že v období od , datum, do , datum, bylo pro odběrné místo , adresa, , účtováno za vodné a stočné celkem , částka, , a to za celkem , hodnota, m3 (celková cena za vodné činila , částka, bez DPH a za stočné , částka, bez DPH). Po zúčtování záloh ve výši , částka, bylo žalovanému 1 fakturováno , částka, se splatností do , datum, . Měsíční výše zaplacených záloh činila , částka, a pro příští období byly předepsány zálohy ve výši , částka, . Dle podrobného rozúčtování činila v období od , datum, do , datum, jednotková cena za vodné , částka, bez DPH a za stočné , částka, bez DPH. Počáteční stav vodoměru činil , Anonymizováno, , konečný stav , Anonymizováno, .

22. Z printscreenu z internetové stránky Vodovodů a kanalizací , adresa, , a. s., o ceně vodného a stočného v obci , adresa, platné od , datum, na č. l. , Anonymizováno, , Anonymizováno, soud zjistil, že cena vodného za m3 činí od , datum, , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, Kč a cena stočného za m3 , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, Kč. Celkem cena za m3 činí , částka, .

23. Z publikace České národní banky k měnové statistice za červenec 2022 na č. l. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, soud zjistil, že úroková sazba měnových finančních institucí pro úvěry domácnostem na spotřebu, bydlení a ostatní v květnu 2022 činila , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, % ročně.

24. Z ústřižku poštovní poukázky typu C na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že žalobkyně odeslala žalovanému 1 dne , datum, částku , částka, .

25. Z potvrzení o provedení transakce ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, soud zjistil, že žalobkyně uhradila dne , datum, na účet č. , č. účtu, částku , částka, , kdy v poznámce je uvedeno, že se jedná o nájem za květen a zálohu na vodné a stočné.

26. Z e-mailu žalobkyně žalovanému ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, soud zjistil, že žalobkyně žalovanému sdělila, že mu během tohoto týdne zašle na účet částku , částka, představující doplatek za vodné a stočné. K částce žalobkyně dospěla tak, že od zaslaného vyúčtování na částku , částka, odečetla zaplacené zálohy ve výši , částka, .

27. Z potvrzení o provedení transakce ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že žalobkyně dne , datum, zaslala na účet č. , č. účtu, částku , částka, představující doplatek za vodné a stočné za období od , datum, do , datum, .

28. Z e-mailu žalobkyně žalovanému 1 ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že žalobkyně žalovanému sdělila, že mu dne , datum, zaslala na účet doplatek vody za leden až červen ve výši , částka, . K částce dospěla tak, že od spotřeby , Anonymizováno, m3 odečetla konečnou spotřebu na minulém vyúčtování ve výši , Anonymizováno, m3. Výsledný rozdíl ve výši , Anonymizováno, m3 vynásobila cenou pro , adresa, ve výši , částka, /m3 a od výsledné částky , částka, odečetla zálohy za leden až květen ve výši , částka, . Žalobkyně současně požádala o vrácení jedné kauce na svůj bankovní účet.

29. Z potvrzení o provedení transakce z , datum, na č. l. , Anonymizováno, soud zjistil, že žalobkyně zaslala dne , datum, na účet č. , č. účtu, částku , částka, představující doplatek vody za období leden až červen.

30. Z fotografie vodoměru č. , hodnota, na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že stav vodoměru činil , Anonymizováno, m3. Fotografie byla soudu zaslána prostřednictvím datové schránky dne , datum, jako příloha podání žalobkyně z , datum, , a to ve formátu pdf, tudíž nejsou k dispozici metadata dané fotografie a není tak zřejmé, kdy byla pořízena.

31. Z e-mailu ze dne , datum, zaslaného z e-mailové adresy , e-mail, mimo jiné na e-mailovou adresu , e-mail, na č.l. , Anonymizováno, soud zjistil, že žalovaný 1 žalobkyni sdělil, že jí přílohou tohoto e-mailu zasílá konečné vyúčtování vodného a stočného za období , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, s tím, že podklady vycházejí z předávacích protokolů a jsou dokumentovány fotografiemi. Žalovaný 1 požádal žalobkyni o okamžitou úhradu dluhu ve výši , částka, bankovním převodem.

32. Z listiny označené jako „Vyúčtování vodné a stočné , jméno FO, -, Anonymizováno, , , Anonymizováno, -, adresa, “ ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, soud zjistil, že žalovanými evidovaný dluh na vodném a stočném za období červen 2022 až červen 2024 činí , částka, . K této částce došli tak, že dle odečtu ze dne , datum, činil počáteční stav vodoměru , Anonymizováno, m3 a konečný stav vodoměru ke dni , datum, činil , Anonymizováno, m3, spotřeba vody za červen 2022 až červen 2024 tak měla být 406 m3. V listině je dále uvedeno, že cena vodného a stočného činila , částka, /m3 a cena spotřeby za červen 2022 až červen 2024 je tak ve výši , částka, . Dále zde bylo uvedeno, že žalobkyně hradila zálohy ve výši , částka, měsíčně a celkem bylo uhrazeno , částka, s tím, že za květen a červen 2024 nebyly zálohy uhrazeny (a nebylo uhrazeno ani nájemné). Dále bylo zohledněno to, že dne , datum, žalobkyně uhradila částku , částka, a dne , datum, částku , částka, . Celkem tak žalobkyně dle této listiny na vodné a stočné uhradila , částka, a k úhradě tak zbývá , částka, .

33. Z e-mailu ze dne , datum, zaslaného z e-mailové adresy , e-mail, na adresu , e-mail, na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že žalobkyně žalovaného 1 požádala o zaslání předávacího protokolu se stavem vodoměru k , datum, , tedy ke dni počátku nájmu dle nájemní smlouvy. Dále uvedla, že cena vodného a stočného činí , částka, /m3, nikoliv , částka, /m3, a za rok 2022 a 2023 byla cena zcela jiná.

34. Z e-mailu ze dne , datum, zaslaného z e-mailové adresy , e-mail, mimo jiné na e-mailovou adresu , e-mail, na č. l. , Anonymizováno, soud zjistil, že žalovaný 1 zaslal žalobkyni soubor označený jako „Vyúčtování vodné a stočné , jméno FO, .docx“ s označením, že jde opravené vyúčtování vodného a stočného.

35. Z listiny označené jako Vyúčtování vodné a stočné , jméno FO, -, Anonymizováno, , , Anonymizováno, -, adresa, “ ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že žalovanými evidovaný dluh na vodném a stočném za období červen 2022 až červen 2024 činí , částka, . K této částce došli tak, že dle odečtu ze dne , datum, činil počáteční stav vodoměru , Anonymizováno, m3. a konečný stav vodoměru ke dni , datum, činil , Anonymizováno, m3, spotřeba vody za červen 2022 až červen 2024 tak měla být , Anonymizováno, m3. V listině je dále uvedeno, že cena vodného a stočného činila , částka, /m3, a cena spotřeby za červen 2022 až červen 2024 je proto ve výši , částka, . Dále zde bylo uvedeno, že žalobkyně hradila zálohy od žalobkyně byly ve výši , částka, měsíčně, a celkem bylo uhrazeno , částka, s tím, že za květen a červen 2024 nebyly zálohy uhrazeny (a nebylo uhrazeno ani nájemné). Dále bylo zohledněno to, že dne , datum, žalobkyně uhradila částku , částka, a dne , datum, částku , částka, . Celkem tak žalobkyně dle této listiny na vodné a stočné uhradila , částka, , k úhradě tak zbývá , částka, .

36. Z výzvy k plnění ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, , včetně podacího lístku na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalované k vrácení kauce ve výši , částka, do , datum, s tím, že neuhradí-li žalovaní tuto částku, bude se jí žalobkyně domáhat soudně. Výzva byla žalovaným odeslána dne , datum, .

37. Z listiny označené jako „Převzetí domu , adresa, . 4. 2024 - závady, poškození, nedostatky“ ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, bylo mj. zjištěno, že žalovaní žalobkyni sdělili, že žalobkyně dne , datum, předala v katastrofálním stavu s tím, že některé nedostatky byly přepsány do předávacího protokolu. Poškození jsou zdokumentována fotografiemi a spočívala mj. v tom, že v ložnici 1 a 2 byla ponechána tapeta a ve zdech byly díry po hmoždinkách; tapetu bylo nutno strhnout a zeď vyštukovat a vymalovat. Náklady na pokrytí všech poškození budou zaplacenou kaucí pokryty jen z menší části. Odhad nákladů na odstranění škod činí , částka, . Dluh na nájemném za dva měsíce a finálně spočtený dluh na vodném a stočném tak stále trvá a je nutné ho neprodleně uhradit. Žalovaní dále uvedli, že dne , datum, obdrželi žádost o vrácení kauce, nicméně to je s ohledem na dluhy na nájemném, vodném a stočném, zanechaných škodách na domě a dluzích způsobených krádeží, podvodem a defraudací nemožné.

38. Ze započtení pohledávek a jistoty ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, , včetně dodejek na č. l. , Anonymizováno, , právnická osoba, a obálky datové zprávy ID , Anonymizováno, na č. l. , Anonymizováno, a na č.l. , Anonymizováno, soud zjistil, že žalovaní žalobkyni sdělili, že vůči ní evidují pohledávky ve výši , částka, , a to pohledávku na nájemném za květen 2024 ve výši , částka, , pohledávku na poměrnou část nájemného za červen 2024 ve výši , částka, , pohledávku na neuhrazeném vodném a stočném ve výši , částka, a pohledávku ve výši , částka, za poškození nemovitosti. Poškození nemovitosti bylo specifikováno jako „ložnice: odstranění tapety, oprava poškozené zdi, nová malba ve dvou vrstvách vč. opravy nesoudržného podkladu vlivem nalepení tapet“. Žalovaná dále sdělili, že na jistotu ve výši , částka, započítávají výše uvedené pohledávky, a to tak, že došlo k plnému zániku pohledávky žalobkyně z titulu nevrácení jistoty a pohledávek žalovaných z titulu neuhrazeného nájemného za květen a červen 2024, neuhrazeného vodného a stočného a částečně ve výši , částka, pohledávka z titulu poškození nemovitosti. Dále zde bylo uvedeno, že pohledávky zanikly k , datum, a nadále přetrvává nevypořádaný závazek žalobkyně vůči žalovaným z titulu poškození nemovitosti ve výši , částka, . V započtení je v rámci podpisové doložky uvedeno jméno substitučního zástupce žalovaných , tituly před jménem, , jméno FO, . Z předložených doručenek a obálek datových zpráv pak vyplývá, že datová zpráva byla odeslána dne , datum, žalobkyni a zástupci žalobkyně (advokátovi , Jméno advokáta A, ) z datové schránky zástupce žalovaných – advokáta , Jméno advokáta B, Jako předmět zprávy bylo v obou případech uvedeno „započtení a vyúčtování“. Žalobkyni byla datová zpráva doručena dne , datum, .

39. Z námitek proti započtení pohledávek a vypořádání jistoty ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že žalobkyni byl zápočet žalovaných doručen a že s ním žalobkyně nesouhlasila. Žalobkyně uvedla, že nájem za květen 2024 byl uhrazen, což bylo doloženo potvrzením z banky, a že žalovaní nijak nedokládají tvrzenou pohledávku za žalobkyní ve výši , částka, , kdy není ničím doložen počáteční stav vodoměru ve výši , Anonymizováno, m3. Žalovaná dále vyjádřila námitky proti vyúčtování vodného a stočného ze dne , datum, s tím, že toto vyúčtování nesplňuje zákonné náležitosti. Zúčtovací období má být nejvýše dvanáctiměsíční, kdežto předložené vyúčtování je za podstatně delší období. Ve vyúčtování chybí uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh na služby a výše rozdílů ve vyúčtování tak není zřejmá a kontrolovatelná. Žalovaní dále nedokládají, že proběhly práce za účelem odstranění poškození nemovitostí v hodnotě , částka, . Žalobkyně navíc namítla, že právního zástupce žalovaných nebyl zmocněn k provedení započtení a vyúčtování vodného a stočného jako hmotněprávního úkonu.

40. Z nedatované plné moci na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že žalovaní zmocnili advokáta , Jméno advokáta B, , aby je zastupoval ve všech právních věcech, vykonával veškeré úkony a přijímal doručené písemnosti, a to i v případě, je-li dle právních předpisů zapotřebí zvláštní plné moci. Plná moc byla udělena i v rozsahu práv a povinností podle občanského zákoníku, občanského soudního řádu, trestního řádu a správního řádu. Plná moc byla udělena též jako zvláštní plná moc k zastupování v řízení vedeném u Okresního soudu , adresa, -západ pod sp. zn. , Anonymizováno, , právnická osoba, /, Anonymizováno, , Anonymizováno41. Ze substituční plné moci udělené , Jméno advokáta B, , , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, zjistil, že , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , udělil dne , datum, substituční plnou moc advokátovi , tituly před jménem, , jméno FO, , aby jej zastupoval ve věci žalovaných vedené u Okresního soudu , adresa, -západ pod sp. zn. , Anonymizováno, , právnická osoba, /2024.

42. Z ručně psaného přehledu ze dne , datum, na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že písmo osoby, která tento přehled sepsala, je podobné písmu osoby, která vyplňovala předávací protokoly z , datum, . Listina není nikterak datována a ani podepsána. Z přehledu jsou uvedena časová období a částky, které odpovídají výši plateb žalované předvídané příslušnou nájemní smlouvou. Za červen až listopad 2022 je zde uvedena částka , částka, (šestkrát , částka, ), za prosinec 2022 až únor 2023 pak , částka, (třikrát , částka, ), za březen 2023 částka , částka, a za duben 2023 rovněž , částka, . Ke dni , datum, je uvedena částka , částka, s poznámkou placeno v květnu na květen. Ke dni , datum, jsou uvedeny částky , částka, a , částka, s poznámkou placeno v květnu na červen. Ke dni , datum, je zvedena částka , částka, s poznámkou placeno za červenec. Ke dni , datum, je uvedena částka , částka, s poznámkami placeno za srpen a za září. Ke dni , datum, je uvedena částka , částka, s poznámkami placeno za říjen a za listopad. Ke dni , datum, je uvedena částka , částka, s poznámkou placeno za prosinec. Od této částky byla odečtena částka , částka, za opravy oken, dveří a koupi nového sporáku. Za ledna 2024 je uvedena částka , částka, s poznámkou za leden a ke dni , datum, částka , částka, s poznámkou za únor.

43. Z faktury č. , hodnota, -, Anonymizováno, z , datum, na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že společnost , právnická osoba, žalovanému 1 fakturovala částku , částka, ; z toho , částka, bylo fakturováno za odstranění tapety v rozsahu , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, m2, , částka, za opravu poškozené zdi po odstraněné tapetě v rozsahu , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, m2, , částka, za dvě vrstvy nové malby v rozsahu , Anonymizováno, m2 včetně opravy nesoudržného podkladu a , částka, za dopravu. Z příjmových pokladních dokladů na rubu č. l. , Anonymizováno, vyplývá, že žalovaný tuto částku uhradil dne , datum, .

44. Z fotografie na č. l. , Anonymizováno, soud zjistil, že stav vodoměru činil , Anonymizováno, m3. Fotografie byla soudu zaslána prostřednictvím datové schránky dne , datum, jako příloha podání žalobkyně z , datum, , a to ve formátu jpg. Podle metadat zaslaného souboru byla fotografie pořízena dne , datum, prostřednictvím iPhone 13 , jméno FO, .

45. Z fotografie na č. l. , Anonymizováno, soud zjistil, že stav vodoměru činil , Anonymizováno, m3. Fotografie byla soudu zaslána prostřednictvím datové schránky dne , datum, jako příloha podání žalobkyně z , datum, , a to ve formátu jpg. Z metadat zaslaného souboru však nelze zjistit, kdy byla fotografie pořízena, údaj o datu pořízení zde chybí.

46. Z fotografie na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že stav vodoměru činil, Anonymizováno, , Anonymizováno, m3. Fotografie byla soudu zaslána prostřednictvím datové schránky dne , datum, jako příloha podání žalobkyně z , datum, , a to ve formátu jpeg. Z metadat zaslaného souboru však nelze zjistit, kdy byla fotografie pořízena, údaj o datu pořízení zde chybí.

47. Z fotografie na č. l. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že stav vodoměru činil , Anonymizováno, m3. Fotografie byla soudu zaslána prostřednictvím datové schránky dne , datum, jako příloha podání žalobkyně z , datum, , a to ve formátu jpeg. Z metadat zaslaného souboru však nelze zjistit, kdy byla fotografie pořízena, údaj o datu pořízení zde chybí.

48. Z fotografií na č. l. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, soud zjistil, že na stěnách v místnostech zachycených na těchto fotografiích se nachází tapety. Fotografie byly soudu zaslány prostřednictvím datové schránky dne , datum, jako přílohy podání žalobkyně z , datum, , a to ve formátu jpeg. Z metadat zaslaného souboru však nelze zjistit, kdy byla fotografie pořízena, údaj o datu pořízení zde chybí.

49. Z fotografií na č. l. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, bylo zjištěno, že stěny v místnostech zachycených na fotografiích jsou vymalovány bílou barvou, na fotografii na č.l. , Anonymizováno, se nachází postel a noční stolek, na fotografii na č.l. , Anonymizováno, jsou zobrazeny nástěnné police a na fotografii na č.l. , Anonymizováno, pojízdné zásuvkové kontejnery. Fotografie byly soudu zaslány prostřednictvím datové schránky dne , datum, jako přílohy podání žalobkyně z , datum, , a to ve formátu jpeg. Z metadat zaslaného souboru však nelze zjistit, kdy byla fotografie pořízena, údaj o datu pořízení zde chybí.

50. Z výslechu svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že svědkyně se již 12 let zabývá pronájmy nemovitostí, ročně zprostředkuje přibližně 300 nájemních smluv. Zprostředkovávala také pronájem nemovitostí žalobkyni ze strany žalovaných. Se žalovanými spolupracuje přibližně 10 let, jde pouze o obchodní spolupráci. Svědkyně byla před jednáním kontaktována zástupcem žalovaných a žalovaným 1 ohledně toho, zda je ochotna svědčit u soudu, s tím, že jde o vrácení jistoty ve výši , částka, . Předmětem zprostředkovaného nájmu byl řadový rodinný dům, kde se v přízemí nachází garáž, technické zázemí a sklípek. Kuchyň je společná s obývacím pokojem. V poschodí jsou dvě až tři místnosti a pravděpodobně i podkroví. Z obývacího pokoje lze vyjít na menší zahradu. Dům se pronajímal jako částečně zařízený. Před počátkem pronájmu nebyla pořízena fotodokumentace zachycující stav nemovitostí v době jeho předání žalobkyni. Svědkyně uvedla, že má k dispozici fotodokumentaci pořízenou dříve pro účely prezentace nemovitostí. Svědkyně vypověděla, že nebyla přítomna předání předmětu nájmu žalobkyni na počátku nájemního vztahu, účastnila se však předání nemovitostí dne , datum, , kdy byly nemovitosti předávány zpět žalovaným. Na vyžádání vlastníků nemovitosti se předání nemovitostí účastní, nicméně za dobu její činnosti šlo přibližně o pět případů. Předání nemovitosti vypadalo tak, že žalobkyně, její právní zástupce, žalovaní a svědkyně společně prošli dům a zahradu a žalovaná 2 do předávacího protokolu zapisovala stavy měřidel vody, elektřiny a plynu. Dům nebyl vymalovaný, stěny byly opotřebované a špinavé, ve dvou místnostech byly vždy na jedné stěně tmavé tapety, hmoždinky ve zdech a u vstupního zádveří chyběla šatní stěna. Stěna s tapetami mohla být vysoká přibližně dva metry, svědkyně to však není schopna určit s jistotou. , adresa, nebyla udržovaná. V domě byl navíc mrazák, dvě komody na velkých kolečkách a pravděpodobně postel. Svědkyni není známo, zda žalovaní žalobkyni povolili nalepit tapety, při předání nemovitostí dne , datum, však žalobkyni sdělili, že s nalepením tapet nesouhlasí. Svědkyni není známo, zda žalovaní o nalepení tapet před předáním nemovitostí věděli, a nezná ani pana , jméno FO, a společnost , právnická osoba, . Nemovitosti byly po skončení nájmu žalobkyně ještě v červenci 2024 pronajaty novým nájemcům; tento pronájem rovněž zprostředkovávala svědkyně a pronájem stále trvá. Nájemní smlouva se zásadně nelišila od smlouvy mezi účastníky řízení. Svědkyně byla v domě naposledy právě v červenci 2024 při předání předmětu nájmu; přítomen byl ještě žalovaný 1 a noví nájemci. V té době tam ještě stále byly tapety, nebylo vymalováno, ale zahrada už byla upravena. O tom, zda následně došlo k odstranění tapet a k výmalbě, svědkyni není nic známo. Žalovaní a noví nájemci se ještě ústně domlouvali ohledně dalších úprav v domě, u tohoto rozhovoru však svědkyně nebyla.

51. Z výslechu svědka , jméno FO, bylo zjištěno, že svědek je jediným společníkem a jednatelem společnosti , právnická osoba, , která se věnuje stavebním pracím. Žalobkyni nezná, žalovaní jsou jeho známí, pro které občasně vykonává práce. Ohledně soudního řízení s žalovanými nehovořil. Svědek vypověděl, že v roce 2024 provedl pro žalované výmalbu domu, odstranění tapet a opravy zdí poté, co se odstěhovali nájemci. Blíže svědek není schopen termín provedení prací časově zařadit; zmiňuje červenec 2024, není však schopen říci, z jakého důvodu je to právě červenec. Před provedením prací se svědek jel na žádost žalovaného na nemovitosti podívat. Neví, zda byla v době, kdy v nemovitosti byl, nemovitost pronajata. Vzpomíná si, že v domě byla kuchyň a asi ve dvou místnostech byly tapety. Svědek však není schopen říci, jak velká byla stěna, na níž tapety byly. Svědek osobně práce neprováděl. Práce provedl jeho subdodavatel, který následně svědkovi sdělil, že demontoval tapety, opravil zdi a vymaloval dům. Subdodavatelé byli ukrajinské národnosti, svědek nicméně není schopen blíže specifikovat, kdo konkrétně práce provedl. Není schopen ani uvést, o jakou konkrétní výmalbu se jednalo a kdy byla provedena. Svědek si neověřoval, zda byla fakturované práce skutečně provedeny, uvedl, že vycházel ze sdělení subdodavatele, který měl práce fakticky provést. Na základě toho svědek vystavil žalovanému 1 fakturu ve znění jako pod bodem 43 rozsudku. Fakturováno bylo za , Anonymizováno, metrů, což může odpovídat výmalbě celého domu; to však svědek neví přesně. Svědek nemá k dispozici fakturu od subdodavatele, z níž by plynuly konkrétní práce provedené na domě žalovaných. V průběhu ani po skončení prací nebyla prováděna fotodokumentace. Po provedení prací se svědek setkal se žalovaným 1 a provedení prací si odsouhlasil, o tom však svědek nemá doklad. Práce na nemovitosti byly provedeny úplatně. Cena za práce byla stanovena na základě nabídky, která byla činěna přibližně v červenci 2024. Svědek si nevybavuje, jaká byla dohoda se žalovanými ohledně dopravy, cena za dopravu byla účtována na základě dohody; ze svědkovy společnosti do nemovitosti žalovaných je cesta dlouhá 1 km. Termín pro úhradu ceny byl dohodnut tak, že žalovaný 1 zaplatí, až na to bude mít peníze, na což svědek přistoupil s ohledem na dlouhodobou známost se žalovaným 1. Dne , datum, žalovaný 1 svědkovi telefonicky sdělil, že již peníze má a může fakturu uhradit, a na základě toho byla vystavena faktura. Cena byla uhrazena v hotovosti, svědek si však nepamatuje, kdy přesně. Obecně jsou faktury hrazeny přibližně v 80 % na účet a v 20 % v hotovosti. V září 2024 ještě svědek zajišťoval posudek k tomu, z jakého důvodu zatéká do suterénu, uvnitř v domě však již nebyl. Jiné zakázky na nemovitostech neprováděl.

52. Z výslechu žalovaného 1 soud zjistil, že žalovaný 1 je manželem žalované 2. Žalobkyně byla od roku 2022 nájemkyní jeho domu. Jde o řadový dům s předzahrádkou, parkovacím místem a okrasnou zahradou za domem. V přízemí se nachází garáž, dvě skladovací místnosti a prádelna. V prvním patře je obývací pokoj se vstupem na zahradu, kuchyně, jídelna a koupelna. Ve druhém patře jsou tři ložnice a koupelna. V podkroví je ještě další místnost, kterou lze užívat jako ložnici nebo pracovnu. Dům se pronajímal jako částečně zařízený, neboť součástí byla kuchyň s kuchyňskou linkou, vestavěné skříně v ložnicích a předsíň. Žalovaný 1 byl přítomen předání nemovitostí žalobkyni při počátku nájmu, ke kterému došlo v květnu, červnu nebo červenci 2022. Žalovaný 1 vypověděl, že předání se účastnili účastníci tohoto řízení, realitní makléřka , jméno FO, a druh žalobkyně pan , jméno FO, a že dům byl čistě vymalován a uklizen, a to včetně zahrady. Dále uvedl, že v ložnicích byla výmalba pravděpodobně bílé barvy, ve zdech nebyly díry, stěny nebyly vlhké ani odřené, nenacházely se na nich šrámy a schodiště bylo v pořádku. O předání byl podle žalovaného sepsán písemný protokol v podobě standardního formuláře, ve kterém se zaškrtává vybavení nemovitosti a předané věci. Stav měřičů energií a vody v době předání se zaznamenal zapsáním do předávacího protokolu a fotodokumentací. Tento protokol by žalovaný možná byl schopen dohledat, jde však o standardní formulář. S ohledem na původně dobrý vztah mezi účastníky řízení se žalovaní na podnět žalobkyně stali společníky společnosti , právnická osoba, . Žalovaný 1 uvedl, že s žalovanou 2 vložili do společnosti peníze, které žalobkyně společně se svým druhem odcizila, v důsledku čehož se vztah žalovaného 1 a žalobkyně stal nepřátelským; žalobkyně v současnosti na žalovaného 1 opakovaně podává trestní oznámení, pokud se ji snaží kontaktovat. Žalovaný 1 dále vypověděl, že po dobu dvou let, kdy žalobkyně nemovitosti užívala, nájem fakticky neplatila s tím, že jim tvrdila, že peníze, které by platila za nájem, vkládá do společnosti, což se však nezakládalo na pravdě a žalobkyně fakticky uhradila pouze jeden nájem, kdy tvrdila, že jde o platbu za květen 2024, což však žalovaní sporují. Dále vypověděl, že zálohy na služby žalobkyně hradila převodem, následně však přišel nedoplatek ve výši , částka, , kdy se již jednalo o upomínku. Žalobkyně tuto fakturu nezaplatila, zaplatila pouze částky, které samostatně spočítala. Žalovaný 1 se po skončení nájmu pokusil provést vyúčtování záloh hrazených žalobkyní, uhrazení požadované částky se však nedomohl. Žalobkyně zaslala pouze částky, u nichž žalovaný není schopen říci, jak se jich dopočítala. Ke skončení nájmu došlo tak, že žalovaní dali žalobkyni výpověď, žalobkyně však odmítla nemovitosti opustit a teprve následně se žalovaný 1 prostřednictvím realitní makléřky dozvěděl, že žalobkyně je ochotna nemovitosti předat. K předání nemovitostí došlo v červnu nebo červenci 2024. Účastnili se jej účastníci řízení, realitní makléřka , jméno FO, a zástupce žalobkyně. Žalobkyně podle žalovaného odvezla z nemovitostí nábytek a při předání nemovitostí tvrdila, že v nemovitostech nikdy nebyl. Nesouhlasila s vytýkanými vadami a komplikovala vyhotovení písemného předávacího protokolu, který se v důsledku jejího jednání musel vyhotovovat opakovaně. Žalovaný 1 uvedl, že předávací protokol odpovídá protokolu popsanému pod bodem 15 rozsudku; psala jej žalovaná 2 a žalobkyně ke svému podpisu připsala, že s vytýkanými vadami nesouhlasí. Skutečnost, že se údaje v originálech předávacích protokolů liší, je podle žalovaného dána dramatickou situací při vytváření předávacího protokolu, kdy žalobkyně měla neustále sporovat zapisované údaje a vytrhávat protokol žalované 2 z ruky. Žalovaný 1 neví, kdo v předávacím protokolu přepisoval údaj o počtu nezaplacených nájmů. Dále vypověděl, že žalobkyně neuvedla nemovitosti do původního stavu, ložnice byla neuklizená a nacházel se tam nábytek nepatřící žalovaným, a to například nefunkční mrazák, nikoliv však televize. Žalobkyně také nezajistila výmalbu, v ložnicích se nacházely tapety. Žalovaný 1 však žalobkyni souhlas s nalepením tapet nedal a to, že se tam nacházejí, zjistil až při předání nemovitostí. Upozornil žalobkyni, že s nalepením tapet nesouhlasí, resp. dotazoval se, proč tapety nalepila a proč je neodstranila. Tapety byly podle žalovaného odstraněny v létě před nastěhováním nových nájemců. Žalovaný vypověděl, že s ohledem na nedostatek finančních prostředků zajistil odstranění tapet prostřednictvím svého známého pana , jméno FO, s tím, že mu za práci zaplatí, až bude mít peníze. Smlouva byla uzavřena ústně na základě objednávky, která zněla tak, že pan , jméno FO, má dát dům do pořádku. Dohodu ohledně konkrétní ceny za práci neměli. , jméno FO, se jel na nemovitosti podívat a cenu odhadl na přibližně , částka, . Výsledná cena však byla jiná, a to jako ve faktuře pod bodem 43 rozsudku. Žalovaný 1 není schopen vyčíslit cenu za dopravu, ale nepochybně nějaká cena účtována byla, neboť byl odvážen nábytek, staré věci a nepořádek, který v nemovitostech zůstal. Společnost pana , jméno FO, podle žalovaného 1 zajistila výmalbu, štukování, úklid a odvoz věcí, které se v domě bezdůvodně nacházely. Stěna, z níž měla být tapeta odstraněna, má přibližně 5 metrů a na výšku 2,5 metrů. Došlo také k výmalbě celého domu včetně garáže. Objednané práce byly skutečně dodány, a to v létě 2024. Žalovaný 1 provedené práce převzal. Krátce poté se do nemovitostí nastěhovali noví nájemci, kteří tam bydlí dosud. Žalovaný si nevzpomíná, kolikrát v domě pan , jméno FO, byl; žalovaný 1 mu dal klíče a pan , jméno FO, , resp. jeho řemeslníci v době byli bez přítomnosti žalovaného 1. Žalovaný 1 neví, zda byl pan , jméno FO, provádění prací přítomen osobně, určitě však zkontroloval, že byly práce skutečně provedeny, a předával žalovanému 1 klíče od domu. Splatnost ceny byla dohodnuta tak, že žalovaný 1 zaplatí, až bude mít peníze. Cena tak byla účtována k , datum, , neboť v té době měl žalovaný 1 již peníze, a uhrazena byla v zimě 2024 nebo na jaře 2025. Žalovaný 1 dále vypověděl, že , jméno FO, je jeho známý a že je také jeho pacientem. Znají se dvacet až třicet let, žalovaný však jejich vztah nepovažuje přímo za kamarádský. Žalovaný uvedl, že se svědkem hovořil před jeho svědeckým výsledkem. Realitní makléřku , jméno FO, zná žalovaný 1 rovněž odhadem 30 let a opakovaně využívá jejích služeb jako realitní makléřky, nepovažuje ji však za známou ani za kamarádku.

53. Zbývající důkazní návrhy účastníků soud zamítl.

54. Soud předně zamítl důkazy navržené žalovanými k prokázání situace ohledně tvrzené zápůjčky poskytnuté žalovanými společnosti , právnická osoba, . a ohledně insolvence Radomíra Štikára (insolvenční návrh spojený s návrhem na povolení oddlužení Radomíra Štikára ze dne , datum, adresovaný Krajskému soudu v Brně, zpráva o plnění oddlužení ze dne , datum, , sp. zn. KSBR , spisová značka, , výzva k vrácení zápůjčky ze dne , datum, ). Skutečnosti, k jejichž ověření byly důkazy navrhovány, neměly relevantní souvislost s předmětem řízení, neboť tvrzení žalovaných ohledně osoby Radomíra Štikára ani ohledně zápůjčky nijak nesouvisely s žádnou z pohledávek, kterou žalovaní započetli proti pohledávce žalobkyně. Na provedení důkazu výpisy z bankovního účtu , právnická osoba, . pak žalovaní dále ani netrvali. Ze stejného důvodu soud zamítl důkaz fotodokumentací stavu nemovitosti navrženou žalovanými, která měla být vyžádána od realitní kanceláře , právnická osoba, . Tato fotodokumentace nebyla dle svědkyně , jméno FO, pořizována při předání nemovitostí žalobkyni, ale byla pořizována dříve pro účely prezentace nemovitosti. Důkaz tak nebyl způsobilý vypovědět o tom, jaký byl stav nemovitostí při jejich předání žalobkyni.

55. Soud rovněž zamítl pro nadbytečnost důkazy navržené žalobkyní k prokázání toho, že nedošlo k fakturovaným pracím, odstranění tapet a nové výmalbě (zvuková nahrávka rozhovoru žalobkyně s novými nájemci domu žalovaných ze dne , datum, , komunikace ze dne , datum, mezi , jméno FO, a , jméno FO, prostřednictvím aplikace Whatsapp, komunikace žalobkyně a paní , jméno FO, ze srpna 2025 prostřednictvím aplikace Whatsapp, plánek pokojů v patře s rozměry ložnice, fotodokumentace předmětu nájmu ze dne , datum, a , datum, účastnický výslech žalobkyně). Důkazní břemeno ohledně tvrzené škody totiž stíhalo žalované. S ohledem na to, že žalovaní toto důkazní břemeno neunesli, nepovažoval soud za potřebné provádět důkazy navržené žalobkyní ke zpochybnění tvrzené škody. Účastnický výslech žalobkyně navržený k prokázání plateb nájemného soud rovněž nepovažoval za potřebný, neboť platba nájemného za květen 2024 byla v řízení prokázána listinným důkazem a neprovedení platby za červen 2024 sama žalobkyně ve svých žalobních tvrzeních nesporovala.

56. Z provedeného dokazování vyplývá následující skutkový závěr:

57. Účastníci řízení dne , datum, uzavřeli nájemní smlouvu, kterou žalovaní pronajali žalobkyni nemovitosti a žalobkyně se zavázala jim měsíčně hradit nájemné ve výši , částka, a úhradu za služby spojené s bydlením ve výši , částka, , které zahrnovaly vodné a stočné. Zúčtování záloh za plnění spojená s užíváním rodinného domu se mělo uskutečnit po zúčtování za uplynulý kalendářní rok poskytovatelem služeb s tím, že případný nedoplatek žalobkyně uhradí žalovaným do 30 dnů po předložení písemného vyúčtování. Žalobkyně uhradila dne , datum, při podpisu smlouvy žalovaným v hotovosti jistotu ve výši , částka, , proti které byli žalovaní oprávněni jednostranně započíst své pohledávky za žalobkyní při prodlení žalobkyně s plněním peněžitých závazků z nájemní smlouvy včetně závazků z náhrady škody. Žalovaní se zavázali jistotu nebo její nezapočtenou část žalobkyni vrátit po skončení nájmu po provedení konečného zúčtování nájemného a plnění spojených s užíváním nemovitostí v případě, že všechny peněžité pohledávky žalovaných vůči žalobkyni budou zcela uhrazeny. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od , datum, do , datum, , následně byl nájem prodloužen do , datum, . Smlouvu bylo možné ukončit písemnou výpovědí nebo dohodou stran. Uzavření smlouvy bylo zprostředkováno realitní makléřkou , jméno FO, , která se však předání nemovitostí v souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy neúčastnila. Předmětem nájmu byl částečně zařízený řadový rodinný dům s garáží, technickým zázemím, sklípkem, kuchyní společnou s obývacím pokojem, jídelnou, třemi ložnicemi, dvěma koupelnami, další místností v podkroví a menší zahradou.

58. Úroková sazba měnových finančních institucí pro úvěry domácnostem na spotřebu, bydlení a ostatní v květnu 2022 činila 5,55 % ročně. Dne , datum, žalobkyně žalovaným uhradila částku , částka, představující nájemné a vodné a stočné za prosinec 2022 až únor 2023. Dne , datum, žalobkyně uhradila žalovaným částku , částka, .

59. Dne , datum, žalobkyně v souvislosti se skončením nájmu předala nemovitosti zpět žalovaným. Předání nemovitostí se účastnili účastníci řízení, , jméno FO, a zástupce žalobkyně. O předání nemovitostí byl vyhotoven předávací protokol, a to ve dvou vyhotoveních, kdy jedno obdržela žalobkyně a jedno žalovaní. Protokol pořizovala žalovaná 2. Podle obou vyhotovení protokolu byl v době zpětného předání nemovitostí žalovaným stav elektroměru 21 536 kWh, stav plynoměru 30 700,5 m3 a stav vodoměru 55,6 m3. V obou protokolech byly vytčeny vady v podobě tapet ve dvou pokojích, jiné stěny v předsíni, chybějící ruční sekačky Brill Razor a přetrvávajícího dluhu na vodném a stočném. V protokolu předloženém žalovanými je dále vytčena vada v podobě dvou chybějících nájmů, v protokolu předloženém žalobkyní vada v podobě jednoho chybějícího nájmu. V obou vyhotoveních je u podpisu žalobkyně uvedeno, že žalobkyně nesouhlasí s výší dluhu a vytčenými vadami. Při předání nemovitosti se ve dvou ložnicích nacházely tapety, dům nebyl vymalovaný a stěny byly opotřebované, ve zdech se nacházely hmoždinky. Žalovaní žalobkyni sdělili, že s nalepením tapet nesouhlasí. Stěna s tapetami mohla být vysoká přibližně dva metry. Po skončení nájemního vztahu mezi účastníky řízení byly nemovitosti v červenci 2024 pronajaty novým nájemcům, kteří nemovitosti dosud užívají. Při předání předmětu nájmu těmto nájemcům se ve dvou ložnicích stále nacházely tapety.

60. Žalobkyně dne , datum, odeslala žalovaným výzvu k vrácení kauce ve výši , částka, s lhůtou k plnění do , datum, . Žalovaní dne , datum, žalobkyni sdělili, že na tuto jistotu započítávají částku , částka, sestávající z pohledávky na nájemném za květen 2024 ve výši , částka, , pohledávky na poměrnou část nájemného za červen 2024 ve výši , částka, , pohledávky na neuhrazeném vodném a stočném ve výši , částka, a pohledávky ve výši , částka, za poškození nemovitosti; k , datum, tak došlo k zániku pohledávky žalobkyně v plné výši a stále přetrvává nevypořádaný závazek žalobkyně vůči žalovaným ve výši , částka, . Započtení pohledávek bylo žalobkyni doručeno datovou zprávou dne , datum, , přičemž bylo odesláno z datové schránky zástupce žalovaných , Jméno advokáta B, Tento zástupce byl žalovanými zmocněn k zastupování ve všech právních věcech, a to i v rozsahu práv a povinností podle občanského zákoníku. Dne , datum, žalobkyně žalovaným sdělila, že se započtením pohledávek nesouhlasí, neboť nájem za květen 2024 byl uhrazen, tvrzenou pohledávku ve výši , částka, žalovaní nijak nedokládají, neexistuje předávací protokol, z něhož by plynul počáteční stav vodoměru ve výši 150 m3, vyúčtování vodného a stočného ze dne , datum, nesplňuje zákonné náležitosti, neboť zúčtovací období převyšuje maximální zákonný rozsah, není doloženo provedení prací k odstranění poškození nemovitostí v hodnotě , částka, a zástupce žalovaných nebyl zmocněn k provedení započtení jakožto hmotněprávního úkonu.

61. Žalovaná dne , datum, uhradila bankovním převodem částku , částka, , přičemž v poznámce bylo uvedeno, že jde o nájem za květen a zálohu na vodné a stočné. Nájemné za červen 2024 žalobkyně neuhradila.

62. V období od , datum, do , datum, bylo dodavatelem za vodné a stočné účtováno celkem , částka, , a to za 197 m3. Počáteční stav vodoměru činil 75, konečný stav 267. V období od , datum, do , datum, bylo dodavatelem za vodné a stočné účtováno celkem , částka, , a to za 200 m3. Počáteční stav vodoměru činil 272, konečný stav 285. V období od , datum, do , datum, bylo dodavatelem za vodné a stočné účtováno celkem , částka, , a to za 144 m3. Počáteční stav vodoměru činil 472, konečný stav 616. Vyúčtování byla vždy vystavována na jméno žalovaného 1.

63. Na úhradu vodného a stočného žalobkyně žalovaným v průběhu trvání nájmu uhradila zálohově částku , částka, a dále uhradila dne , datum, částku , částka, a dne , datum, částku , částka, . Celkem tak bylo žalobkyní žalovaným na úhradu vodného a stočného uhrazeno , částka, . Konečný stav vodoměru při ukončení nájmu činil 556 m3, počáteční stav vodoměru v době při předání předmětu nájmu však v řízení prokázán nebyl.

64. Společnosti , právnická osoba, vystavila dne , datum, žalovanému 1 fakturu znějící na částku , částka, , kdy , částka, bylo fakturováno za odstranění tapety v rozsahu 19,2 m2, , částka, za opravu poškozené zdi po odstraněné tapetě v rozsahu 19,2 m2, , částka, za dvě vrstvy nové malby v rozsahu 303 m2 včetně opravy nesoudržného podkladu a , částka, za dopravu. Tato faktura byla uhrazena téhož dne, tj. , datum, . V řízení však nebylo prokázáno, že by fakturované práce byly skutečně provedeny.

65. Takto zjištěný skutkový stav soud posoudil podle následujících ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen: „o. z.“) a zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen: „zákon č. 67/2013 Sb.“).

66. Podle § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

67. Podle § 2213 o. z. je nájemce i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné.

68. Podle § 2220 odst. 1 o. z. má nájemce právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Podle odstavce 2 provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.

69. Podle § 2225 odst. 1 o. z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu. Podle odstavce 2 při odevzdání věci si nájemce oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání.

70. Podle § 2235 odst. 1 o. t. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

71. Podle § 2247 odst. 1 o. z. si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odstavce 2 pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Podle odstavce 3 způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Podle odstavce 4 si strany ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.

72. Podle § 2251 odst. 1 o. z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.

73. Podle § 2252 odst. 1 o. z. požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů. Podle odstavce 2 jsou nedoplatek i přeplatek záloh na poskytnuté služby splatné k témuž dni; není-li ujednána jiná doba, jsou splatné do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1.

74. Podle § 2254 odst. 1 o. z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Podle odstavce 2 při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

75. Podle § 2263 odst. 1 o. z. souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu. Nesouhlasí-li pronajímatel se změnou, která je nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí, aniž má k odmítnutí souhlasu vážný a spravedlivý důvod, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud. Podle odstavce 2 při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá.

76. Podle § 2292 o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

77. Podle § 2293 odst. 1 o. z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Podle odstavce 2 nájemce odstraní v bytě změny, které provedl se souhlasem pronajímatele, pokud si strany ujednaly, že při skončení nájmu nájemce uvede byt do původního stavu. Podle odstavce 3 nájemce odstraní v bytě změny, které provedl bez souhlasu pronajímatele, ledaže pronajímatel nájemci sdělí, že odstranění změn nežádá; nájemce přesto nemůže žádat vyrovnání, i kdyby se změnami hodnota bytu zvýšila. Pronajímatel může žádat náhradu ve výši snížení hodnoty bytu, které bylo způsobeno změnami provedenými nájemcem bez souhlasu pronajímatele.

78. Podle § 1802 o. z. mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.

79. Podle § 1933 odst. 1 věty první o.z. je-li dlužník dlužen z několika závazků k plnění stejného druhu a neurčí-li při plnění, na který dluh plní, započte se plnění nejprve na závazek, o jehož splnění věřitel dlužníka již upomenul, jinak na závazek nejméně zajištěný.

80. Podle § 1982 odst. 1 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Podle odstavce 2 se započtením obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

81. Podle § 1987 odst. 1 o. z. jsou k započtení způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. Podle odstavce 2 pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

82. Podle § 2910 o. z. škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil. Povinnost k náhradě vznikne i škůdci, který zasáhne do jiného práva poškozeného zaviněným porušením zákonné povinnosti stanovené na ochranu takového práva.

83. Podle § 5 odst. 2 písm. a) zákona č. 67/2013 Sb. nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech.

84. Podle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Podle odstavce 2 musí poskytovatel služeb ve vyúčtování uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Podle odstavce 3 finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku. Podle odstavce 4 náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování podle odstavce 1 nelze zahrnout do nákladů na služby.

85. Podle § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. do 30 dnů od doručení vyúčtování může příjemce služeb písemně požádat poskytovatele služeb, aby příjemci služeb doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a aby umožnil příjemci služeb pořízení kopie podkladů. Této žádosti poskytovatel služeb vyhoví do 30 dnů od jejího doručení. Podle odstavce 2 případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb do 30 dnů od doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1. Nepředloží-li příjemce služeb námitky v této lhůtě, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí. Včas uplatněné námitky musí poskytovatel služeb vyřídit do 30 dnů od jejich předložení.

86. Předmětem řízení byl nárok žalobkyně na vrácení kauce ve výši , částka, , kterou žalobkyně uhradila žalovaným při podpisu nájemní smlouvy dne , datum, . Žalovaní nárok neuznali a uvedli, že je to naopak žalobkyně, která žalovaným dluží významnou finanční částku. V průběhu koncentrační lhůty žalovaní doplnili, že kauce byla jednostranně započtena oproti následujícím dluhům žalobkyně:– dluh ve výši , částka, z titulu neuhrazeného nájemného za měsíc květen 2024,– dluh ve výši , částka, z titulu neuhrazeného nájemného za měsíc červen 2024,– dluh ve výši , částka, z titulu neuhrazeného vodného a stočného,– a dluh ve výši , částka, z titulu poškození nemovitosti v ložnici, kdy bylo třeba odstranit tapetu, opravit poškozenou zeď, provést novou výmalbu ve dvou vrstvách a opravit vlivem nalepení tapet nesoudržný podklad.

87. Právo žalobkyně na vrácení jistoty společně s úroky ve výši zákonné sazby plynoucími od doby jejího poskytnutí vyplývá z § 2254 odst. 2 o. z. Pohledávka žalobkyně na vrácení se stala splatnou okamžikem ukončení nájemního vztahu. Žalovaní však byli oprávněni provést na tuto částku zápočet pohledávek za žalobkyní z titulu jí neuhrazených závazků, a to v souladu s § 1982 a násl. o. z. Tyto závazky přitom nemusí být pouze z titulu dlužného nájemného a nezaplacených vyúčtování služeb, ale může se jednat i o jiné dluhy vzniklé za trvání nájemního vztahu (srov. JANOUŠKOVÁ, Michaela. § 2254 [Jistota]. In: PETROV, , jméno FO, , VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2024, marg. č. , hodnota, a 6).

88. Z judikatury Nejvyššího soudu pak plyne, že započtení pronajímatel realizuje jednostranným právním jednáním, z něhož by nájemci mělo být patrné, proč mu není kauce při skončení nájmu vrácena. Pronajímatel by tedy měl specifikovat, na jaké dluhy vzniklé do skončení nájmu (např. dlužné nájemné, nedoplatek úhrady za plnění spojená s užíváním předmětu nájmu, škoda na předmětu nájmu apod.) a v jaké výši kauci použil. Zákon nestanoví formu prohlášení pronajímatele o započtení dluhů z nájmu na složenou kauci při skončení nájmu a nevyžaduje ani, aby byly započítávané dluhy z nájmu již vykonatelné (tedy aby byl nájemce k jejich úhradě zavázán rozhodnutím soudu), nebo aby nájemce uznal (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).

89. Soud předně konstatuje, že se neztotožnil s tvrzením žalobkyně, že pohledávky žalovaných jsou nejisté a neurčité. Pohledávka žalobkyně za žalovanými z titulu vrácení kauce a pohledávky žalovaných za žalobkyní vychází ze stejného právního vztahu založeného nájemní smlouvou. Vznikne-li z téhož nájemního vztahu více vzájemných pohledávek, odpovídá zpravidla rozumnému (spravedlivému) uspořádání poměrů mezi stranami, aby tyto pohledávky byly vzájemně započitatelné. V takovém případě zpravidla není aktivní pohledávka „nejistá nebo neurčitá“, přestože by ji jinak bylo možné považovat za ilikvidní. Výklad § 1987 odst. 2 o. z. totiž nesmí bránit poctivému a spravedlivému uspořádání vztahů mezi dotčenými stranami. Soud tak dospěl k závěru, že je s ohledem na okolnosti konkrétního případu spravedlivé, aby dříve, než dojde k přiznání pohledávky žalobkyně, bylo posouzeno, zda je žalobkyně povinna plnit dluh z pohledávky žalovaných, vzniklé ze stejného vztahu, a není proto namístě poskytovat žalobkyni ochranu prostřednictvím § 1987 odst. 2 ObčZ (srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).

90. Soud se proto nejprve zabýval tím, zda žalovaní tvrzené pohledávky řádně započetli na pohledávku žalobkyně. Žalobkyně namítala, že oznámení o započtení bylo učiněno zástupcem žalovaným , Jméno advokáta B, , který však nebyl žalovanými zmocněn k činění hmotněprávních úkonů. V řízení bylo prokázáno, že jednostranné oznámení o započtení ze dne , datum, bylo žalobkyni doručeno do datové schránky dne , datum, , a bylo odesláno z datové schránky zástupce žalovaných , Jméno advokáta B, Toto započtení považuje soud za dostatečně určité a má za to, že bylo učiněno řádně zplnomocněnou osobou v souladu s generální plnou mocí udělenou žalovanými. Udělenou plnou mocí byl zástupce žalovaných zmocněn k zastupování ve všech právních věcech, a to i v rozsahu práv a povinností podle občanského zákoníku; soud má tak za to, že touto plnou mocí žalovaní svého zástupce zmocnili i k takovým hmotněprávním úkonům, jako je započtení pohledávek. Skutečnost, že v oznámení o započtení bylo v rámci podpisové doložky uvedeno jméno substitučního zástupce , tituly před jménem, , jméno FO, , není z pohledu soudu relevantní, vzhledem k tomu, že daná písemnost byla žalobkyni doručena prostřednictvím datové schránky , Jméno advokáta B, , kdy v souladu s § 18 odst. 2 zákona č. 300/2008 Sb., o elektronických úkonech a autorizované konverzi dokumentů, má úkon učiněný oprávněnou osobou prostřednictvím datové schránky stejné účinky jako úkon učiněný písemně a podepsaný.

91. Následně se soud zabýval existencí jednotlivých tvrzených pohledávek.

92. Provedeným dokazováním bylo zjištěno, že žalobkyně žalovaným nájemné za květen uhradila bezhotovostní platbou dne , datum, . Tato platba byla výslovně označena jako nájem za květen a záloha vodné a stočné a v souladu s § 1933 odst. 1 větou první o.z. proto musí být započtena na žalobkyní označený dluh. V řízení tak bylo prokázáno, že tvrzená pohledávka žalovaných ve výši , částka, představující nájemné za květen 2024 již byla uhrazena.

93. V řízení naopak byla prokázána pohledávka žalovaných z titulu nezaplaceného nájemného za měsíc červen 2024, který byl splatný dne , datum, , přičemž žalobkyně sama potvrdila, že nájemné za červen 2024 neuhradila. Vzhledem k tomu, že nájem skončil až ke dni , datum, , mají žalovaní nárok na uhrazení poměrné části nájemného za období od , datum, do , datum, , tj. ve výši , částka, .

94. Pokud jde o tvrzený dluh na vodném a stočném, žalovaným se v rámci řízení nepodařilo prokázat jeho výši. V řízení totiž nebyl prokázán počáteční stav vodoměru v době předání předmětu nájmu žalobkyni. Z fotografií vodoměru, které byly v řízení provedeny k důkazu, je sice patrný tvrzený stav vodoměru, žalovaní však ani přes výzvu soudu neprokázali, kdy byly tyto fotografie pořízeny. Nebylo tak prokázáno, že se jedná o stav vodoměru v době předání předmětu nájmu žalobkyni. Předávací protokol, v němž měl být dle tvrzení žalovaného 1 uvedeného v rámci jeho účastnického výslechu zaznamenán též počáteční stav vodoměru, nebyl v řízení navržen k důkazu. V řízení bylo dále prokázáno, že žalobkyně měsíčně hradila žalovaným částky převyšující zálohy skutečně hrazené žalovanými, neboť žalobkyně hradila , částka, měsíčně, kdežto zúčtované zálohy dodavatelem činily pouze , částka, , ačkoli žalovaný 1 měl dle předpisu záloh hradit společnosti , právnická osoba, . částku , částka, .

95. Žalovaným se v rámci řízení rovněž nepodařilo prokázat, že by jim vznikla škoda ve výši , částka, v důsledku tvrzeného poškození předmětu nájmu ze strany žalobkyně. Žalovaní sice v řízení tvrdili celou řadu poškození, nicméně pro účely započtení bylo užito pouze tvrzené poškození v důsledku nalepení tapet v ložnicích. Dokazování se proto soustředilo na případnou škodu způsobenou žalovaným nalepením tapet. V řízení bylo prokázáno, že žalovanému 1 byla fakturována částka , částka, mimo jiné za odstranění tapet a novou výmalbu, nebylo však prokázáno, že tapety byly z předmětu nájmu skutečně odstraněny. Svědek , jméno FO, vypověděl, že nebyl přítomen provádění prací, provedené práce si nezkontroloval a fakturu vystavil toliko na základě sdělení subdodavatele a že faktury vystavené těmito subdodavateli nejsou k dispozici a nebyla pořízena ani fotodokumentace. Sdělení žalovaného 1 během jeho účastnického výslechu o tom, že si svědek , jméno FO, provedení prací zkontroloval, tak není pravdivé. Svědek , jméno FO, také vypověděl, že na nemovitostech prováděl práce ještě v září 2024, nicméně uvnitř nemovitostí již nebyl, a o odstranění tapet a o provedení ostatních prací se tedy nemohl přesvědčit. Svědkyně , jméno FO, vypověděla, že při předání předmětu nájmu novým nájemcům v červenci 2024 se v ložnicích stále nacházely tapety, a tvrzení ohledně odstranění tapet nepotvrdila. Z účastnického výslechu žalovaného 1 nadto vyplynulo, že fakturováno bylo za výmalbu celého domu a že byla účtována cena za dopravu, neboť byl odvážen nábytek, který se v nemovitostech nacházel a nepatřil žalovaným. Předmětem započtení však byla pouze pohledávka z titulu náhrady škody vzniklé v důsledku nalepení tapet; cena za výmalbu celého domu, ani cena za dopravu nadbytečného nábytku tak předmětem započtení nebyla. To, že se nejednalo pouze o dopravu ze sídla stavební společnosti k nemovitostem žalovaných, podporuje i výpověď svědka , jméno FO, , podle kterého jsou nemovitosti od sídla společnosti vzdáleny přibližně 1 km.

96. Pokud jde o hodnocení věrohodnosti provedených výpovědí, jako věrohodnou hodnotil soud výpověď svědkyně , jméno FO, , která vypovídala spontánně a obsah její výpovědi korespondoval době, která již od rozhodných událostí uplynula i roli, kterou svědkyně v daném případu měla (realitní zprostředkovatel). Svědkyně uvedla, že byla toliko u zpětného předání předmětu nájmu žalovaným a že se nejedná o standardní úkon, který by v rámci realitního zprostředkování pro své klienty zajišťovala. V kontrastu s tím pak působila svědecká výpověď svědka , jméno FO, , který vypovídal poměrně strohým a odměřeným způsobem a v průběhu výslechu dával nepřímo najevo nelibost s obsahem jednotlivých dotazů. Na skutkové okolnosti, které by z pohledu předmětu řízení byly rozhodné, si svědek nepamatoval, popř. uvedl, že k provedené práci fakticky nemá žádné doklady. Soud proto neuvěřil jeho tvrzení o tom, že fakturované práce byly na předmětu nájmu skutečně provedeny, a to i v kontextu výpovědi svědkyně , jméno FO, , která uvedla, že v době předávání předmětu nájmu novým nájemcům nemovitosti předmětné vady (nalepené tapety, neprovedená výmalba) ještě vykazovaly. Jako nevěrohodnou pak soud hodnotil účastnickou výpověď žalovaného 1, který prostřednictvím své výpovědi dával zcela zřejmě najevo nelibost s dosavadním průběhem řízení. Je tak zřejmé, že žalovaný 1 byl s průběhem tohoto řízení v době své výpovědi poměrně dobře seznámen, a svou výpověď tak této znalosti přizpůsoboval. V rámci své výpovědi se navíc v několika významných ohledech odchýlil od toho, jak věci popsala svědkyně , jméno FO, (např. to, že tato svědkyně měla být přítomna úvodnímu předání předmětu nájmu žalobkyni, avšak svědkyně to na výslovný dotaz v rámci své výpovědi popřela, či to, že v době předání předmětu nájmu novým nájemcům byl dům opraven a nalepené tapety byly odstraněny, zatímco svědkyně vypověděla opak, přičemž a soud nemá důvod jít v tomto ohledu nevěřit). Každá účastnický výpověď je logicky částečně tendenčně ovlivněna tím, že vypovídající osoba má zájem na výsledku sporu, nicméně v případě žalovaného 1 soud tuto výpověď hodnotí jako krajně nevěrohodnou. Žalovaný 1 rozsáhle vypovídal zejména o vzájemných vztazích mezi účastníky, kdy i s ohledem na jeho výpověď je zřejmé, že vztahy mezi nimi jsou velmi napjaté a že mezi sebou patrně mají vícero různých nároků. Tyto nároky však nebyly předmětem nadepsaného řízení, a soud tak k nim nemohl přihlížet. Je na žalovaných, aby své případné (další) nároky vůči žalobkyni odpovídajícím způsobem uplatnili; v projednávané věci byly vztahy mezi účastníky zkoumány toliko v rozsahu žalovanými řádně a včas uplatněné procesní obrany proti uplatněnému nároku. V této souvislosti soud podotýká, že tato obrana mohla být v řízení úspěšná, pokud by žalovaní svá tvrzení řádně prokázali, což se jim však i přes výzvu soudu podle § 118a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále též jen „o.s.ř.“) nepodařilo.

97. Žalovaní tak v řízení prokázali pouze existenci pohledávky z titulu nezaplaceného nájmu za měsíc červen 2024 ve výši , částka, . V případě pohledávky na nájemném za květen 2024 ve výši , částka, bylo prokázáno, že tuto pohledávku žalobkyně uhradila. Existence a výše ostatních pohledávek v řízení nebyla prokázána.

98. Na základě uvedeného proto soud dospěl k závěru, že žaloba je co do částky , částka, důvodná. Z této částky soud žalobkyni přiznal též požadované příslušenství v podobě úroku ve smyslu § 2254 odst. 2 o. z. ve spojení s § 1802 o. z. Žalobkyně v rámci řízení doložila výši obvyklých úroků požadovaných za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy. Soud jí proto přiznal požadovaný úrok ve výši 5,55 % ročně z přiznané částky od data poskytnutí jistoty dne , datum, do zaplacení. Současně soud přiznal žalobkyni tento úrok též ze zbývající části jistiny ve výši , částka, za období od , datum, do , datum, , neboť k tomuto dni došlo zpětně v důsledku jednostranného započtení z , datum, k zániku pohledávky na vrácení této části složené kauce. Dále soud žalobkyni přiznal požadovaný zákonný úrok z prodlení ze soudem přiznané částky. Splatnost pohledávky na vrácení jistoty nastala v den skončení nájmu, tedy , datum, , soud proto úrok z prodlení přiznal ode dne následujícího, tedy od , datum, , do zaplacení.

99. Ve zbývajícím rozsahu pak soud žalobu jako nedůvodnou zamítl. V rozsahu částky , částka, byla jistota užita na úhradu dluhu na nájemném za měsíc červen 2024, který byl splatný k , datum, . Tím byla jistota v této části vypořádána.

100. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 a § 151 odst. 1 o. s. ř. za situace, kdy žalobkyně byla úspěšná v rozsahu výroku I. tohoto rozsudku a žalovaní v rozsahu výroku II. tohoto rozsudku. Žalobkyně tak byla úspěšná v rozsahu 63,5 %, žalovaní v rozsahu 36,5 %. Žalobkyně má tudíž právo na náhradu 27 % nákladů řízení. Náklady řízení sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši , částka, a z nákladů na zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle § 6 odst. 1, § 7 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, z tarifní hodnoty ve výši , částka, ve výši , částka, za 1 úkon právní služby, a to celkem za 14 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, návrh ve věci samé, vyjádření k výzvě soudu ze dne , datum, , účast na jednání dne , datum, , vyjádření ze dne , datum, , dva úkony za účast na jednání dne , datum, v délce převyšující dvě hodiny, vyjádření ze dne , datum, , dva úkony za účast na jednání dne , datum, v délce převyšující dvě hodiny, účast na jednání dne , datum, , vyjádření ze dne , datum, a účast na jednání dne , datum, ); celkem jde o , částka, . Dále zástupci žalobkyně náleží paušální náhrada hotových výdajů podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu, a to po , částka, za tři úkony právní služby vykonané do , datum, (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, návrh ve věci samé) a po , částka, za jedenáct úkonů právní služby vykonaných po , datum, ; celkem jde o , částka, . Konečně zástupci žalobkyně náleží náhrada daně z přidané hodnoty v sazbě 21 % stanovená ze shora uvedených částek vyjma soudního poplatku (, částka, ). Náklady řízení žalobkyně celkem činí , částka, . Žalobkyně má právo na náhradu 27 % této částky, tedy , částka, . O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto v souladu s § 160 o. s. ř. s povinností plnit k rukám zástupce žalobkyně (§ 149 o. s. ř.).