3 C 125/2019

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl samosoudkyní Mgr. Marcelou Marouskovou v právní věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa 3. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 293 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala na žalovaných zaplacení částky 293 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75 % z částky 171 500 Kč od [datum] do zaplacení a ve výši 10 % z částky 113 000 Kč od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni 109 900 Kč na nákladech řízení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobkyně, společně a nerozdílně.

1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala na žalovaných původně zaplacení částky 180 000 Kč s příslušenstvím, v průběhu řízení pak navrhla, aby soud připustil rozšíření žaloby o částku 113 000 Kč. Žalobu odůvodnila tím, že dne [datum] uzavřela jako kupující se žalovanými jako prodávajícími kupní smlouvu o převodu bytové jednotky [číslo] 8. nacházející se v domě [adresa], jež je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] a dále spoluvlastnického podílu na společných částech stavby a na příslušných pozemcích, vše v [katastrální uzemí]. Podle článku VII. odst. 3 kupní smlouvy byla mezi účastníky sjednána smluvní pokuta ve výši 5 % z kupní ceny pro případ porušení povinnosti vyplývající z článku V. kupní smlouvy. Dle tohoto článku se žalovaní zavázali nejpozději do [datum] provést na vlastní náklady vyjmenované stavební úpravy bytu. Příslušné stavební úpravy bytu nebyly ze strany žalovaných provedeny ve stanovené lhůtě, proto žalobkyni vzniklo právo na zaplacení jednorázové smluvní pokuty ve výši 79 500 Kč (5 % z kupní ceny ve výši 1 590 000 Kč). Podle článku VII. odst. 4 kupní smlouvy byla dále sjednána smluvní pokuta ve výši 500 Kč za každý den prodlení s předáním bytu. Podle článku VI. odst. 1 kupní smlouvy se žalovaní zavázali předat byt žalobkyni nejpozději do [datum], avšak do dne podání žaloby ([datum]) se tak nestalo a ke dni podání žaloby byli žalovaní v prodlení po dobu 201 dnů. Žalobkyni tak vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 100 500 Kč. Žalobkyně vyzvala žalované prostřednictvím právní zástupkyně k předání bytu do [datum] nebo k zaplacení celkové dlužné částky, avšak žalovaní na výzvu neplnili a dopisem ze dne [datum] odstoupili od kupní smlouvy. Žalobkyně považuje odstoupení od kupní smlouvy za neplatné, neboť pro ni nebyl dán smluvní ani zákonný důvod. S odkazem na ustanovení § 1970 o. z. se žalobkyně domáhala i úhrady úroků z prodlení. Podáním ze dne [datum] pak žalobkyně navrhla, aby soud připustil rozšíření žaloby o částku 113 000 Kč, což soud usnesením ze dne 21. 8. 2019 č. j. 3 C 125/2019-51 připustil.

2. Žalovaní se žalobou nesouhlasili, navrhli zamítnutí žaloby s odůvodněním, že v průběhu rekonstrukce budovy, v níž se byt nachází, došlo k podstatné změně okolností, která spočívala v nutnosti provést kompletní výměnu střechy budovy oproti původnímu projektu a dále v nutnosti obezdít stávající antény telefonní společnosti a následkem těchto změn okolností pak došlo i k nutnosti změnit dispozici a výměru bytu, a to z původní dispozice 1+kk na 2+kk, přičemž výměra bytu byla změněna z 36,8 m2 na 52,2 m2. Nastal tak hrubý nepoměr v právech a povinnostech smluvních stran a proto žalovaní podle § 1765 odst. 1 o. z. vyzvali žalobkyni k novému jednání o ceně bytu. Žalobkyně reagovala tak, že podle jejího názoru nejsou dány zákonné podmínky pro obnovení jednání o ceně bytové jednotky. Žalobkyni byl dne [datum] zaslán kolaudační souhlas, žalobkyně však nesplnila ustanovení článku III. odst. 2.3 písm. c) kupní smlouvy, podle které měla nastat splatnost části kupní ceny ve výši 200 000 Kč do 5 pracovních dnů poté, co bytová jednotka bude řádně zkolaudována a co bude schovateli předložen některou ze smluvních stran kolaudační souhlas. Žalobkyně neuhradila část kupní ceny, proto žalovaní využili práva odstoupit od smlouvy podle článku VII. odst. 1 smlouvy. Odstoupením od smlouvy se smlouva zrušuje od počátku, zanikly tedy i závazky prodávajících bytovou jednotku a tudíž neexistuje důvod k uplatnění smluvní pokuty žalobkyní.

3. Žalobkyně v dalším vyjádření namítla, že kolaudační souhlas jí žalovanými nebyl nikdy předložen a namítala nedůvodnost odstoupení od smlouvy ze strany žalovaných, které považuje za neplatné.

4. Z provedeného dokazování vzal soud za prokázaný následující skutkový stav: mezi účastníky byla uzavřena dne [datum] kupní smlouva, na základě které žalovaní jako prodávající prodávají žalobkyni jako kupující bytovou jednotku [číslo]. 8. nacházející se v domě [adresa] na stavební parcele [číslo] v obci [obec] a spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech nemovité věci, tedy [adresa] na pozemku č. parc. st. [číslo] a na pozemcích č. parc. st. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a 873 v katastrálním území Jesenice u Prahy s právem výlučného užívání parkovacího stání [číslo] na pozemku č. parc. [číslo] v katastrálním území Jesenice u Prahy. V článku III. smlouvy se strana kupující zavázala zaplatit straně prodávající za předmět převodu kupní cenu ve výši 1 590 000 Kč, když kupní cena za bytovou jednotku [číslo]. 8. o výměře 36,86 m2 činí 1 476 500 Kč a kupní cena za příslušný podíl na pozemku činí 113 500 Kč. Podle článku III. odst. 2, 3 smlouvy kupní cena měla být uhrazena tak, že částku 1 390 000 Kč strana kupující uhradí tak, že 200 000 Kč převedla do 2 pracovních dnů od podpisu smlouvy jako zálohu na rekonstrukční práce v bytové jednotce [číslo]. 8. na specifikovaný účet u [právnická osoba], částku 190 000 Kč pak převede do 2 pracovních dnů po podpisu smlouvy jako zálohu na rekonstrukční práce na bytové jednotce na základě vystavené faktury a částku 1 000 000 Kč odešle na účet schovatele nejpozději do [datum]. Podle uvedeného článku smlouvy částka 200 000 Kč měla být zaslána na účet strany prodávající do 5 pracovních dnů poté, co bude bytová jednotka řádně zkolaudována a co bude schovateli předložen některou ze smluvních stran kolaudační souhlas. V článku V. smlouvy se strana prodávající zavázala nejpozději do [datum] provést na vlastní náklady stavební úpravy bytové jednotky specifikované ve smlouvě. V článku V. písm. e) smlouvy v případě prodlení prodávající s dokončením byť i jen části stavebních úprav dle článku V. odst. 1 písm. c) smlouvy, jsou prodávající povinni zaplatit kupujícímu smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny sjednané v článku III. odst. 1 smlouvy. V článku VI. odst. 1 smlouvy předmět převodu bude straně kupující předán za podmínky splnění článku III. odst. 2 smlouvy nejpozději do [datum]. [příjmení] prodávající se zavazuje předat předmět převodu straně kupující do 5 dnů po dokončení rekonstrukce bytové jednotky a domu [adresa] dle ujednání v této smlouvě a kolaudaci bytové jednotky na bytovou jednotku a domu [adresa] na bytový dům nejpozději do [datum]. V článku VII. bod 1 smlouvy jestliže strana kupující nesplní svůj závazek sjednaný v článku III. odst. 2 smlouvy, tj. neuhradí kupní cenu řádně a včas a neučiní-li tak ani v dodatečné lhůtě 10 pracovních dnů po sjednaném datu splatnosti kupní ceny, sjednávají smluvní strany pro tento případ ve prospěch strany prodávající smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. [příjmení] prodávající má v takovém případě rovněž právo od této kupní smlouvy z důvodu jejího porušení odstoupit. V článku VII. bod 3 smlouvy pro případ, že některá ze smluvních stran nesplní povinnost vyplývající z článku VIII. odst. 3 této smlouvy nebo článku V. této smlouvy, si smluvní strany sjednaly smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. Podle článku VII. bod 4 smlouvy jestliže se některá ze stran ocitne v prodlení s předáním, respektive s převzetím předmětu převodu, je povinna zaplatit druhé straně smluvní pokutu ve výši 500 Kč za každý prodlení s předáním respektive převzetím (důkaz: kupní smlouvou ze dne [datum]).

5. Dne [datum] uzavřeli účastníci smlouvu o advokátní úschově, které se žalobkyně jako složitelka zavázala složit část kupní ceny do advokátní úschovy tak, že částku 200 000 Kč složila u zprostředkovatele [datum] jako zálohu na kupní cenu. Částku 1 390 000 Kč uhradí bezhotovostním převodem tak, že 200 000 Kč převedla do 2 pracovních dnů od podpisu smlouvy jako zálohu na rekonstrukční práce na účet u [anonymizováno] specifikovaný v této smlouvě, částku 190 000 Kč se zavázala převést do 2 pracovních dnů po podpisu kupní smlouvy jako zálohu [číslo] na rekonstrukční práce a částku 1 000 000 Kč měla odeslat na účet schovatelky nejpozději do [datum]. V článku II. smlouvy je upraveno vydání finančních prostředků z úschovy, když částka 200 000 Kč měla být zaslána na účet prodávajících do 5 pracovních dnů poté, co bude schovatelce předložen některou ze smluvních stran kolaudační souhlas (důkaz: smlouvou o advokátní úschově).

6. Ze vzájemné korespondence účastníků bylo zjištěno, že [datum] vyzvali žalovaní žalobkyni k obnovení jednání o ceně bytové jednotky s odůvodněním, že v průběhu rekonstrukčních prací se objevila nutnost kompletně vyměnit celou střechu budovy a došlo i k podstatné změně dispozice bytové jednotky [číslo] 8., která byla předmětem převodu. Z původní dispozice 1+kk došlo ke změně dispozice na 2+kk, jakož i ke změně výměry bytu. Došlo tak podle názoru žalovaných k hrubému nepoměru v právech a povinnostech smluvních stran a navrhli proto žalobkyni uzavření dodatku ke kupní smlouvě, kterým bude navýšena kupní cena bytové jednotky. Žalobkyně reagovala přípisem z [datum], kde návrh žalovaných odmítla, s tím že již při uzavření smlouvy musely být uvedené skutečnosti žalovaným známi a dle jejího názoru není důvod k uzavření dodatku kupní smlouvy. Žalobkyně pak byla žalovanými opakovaně vyzývána k uzavření dodatku ke smlouvě další korespondencí.

7. Z kolaudačního souhlasu vydaného Městským úřadem Jesenice – [ulice] úřad dne 28. 11. 2018 pod sp. zn. SU/14956/2018 bylo zjištěno, že Městský úřad Jesenice – [ulice] úřad vydal kolaudační souhlas, který je dokladem o povoleném účelu užívání stavby nazvané„ [ulice] úpravy a přístavba rodinného domu [adresa] za účelem změny užívání na bytový dům“ (byt [číslo] 5., 2. 6., 2. 7., 3. 8., 3. 9., 3. 10. a 3. 11.). V odstavci nazvaném vymezení účelu užívání stavby jsou specifikovány jednotlivé bytové jednotky, přičemž byt [číslo] 8. je umístěn ve třetím nadzemním podlaží a skládá se z 2 pokojů a kuchyňského koutu o užitné ploše 52,40 m2.

8. Z přípisu žalovaných ze dne [datum] adresovaného žalobkyni bylo zjištěno, že žalovaní odstupují od kupní smlouvy ze dne [datum], s tím že bytová jednotka byla řádně zkolaudována. Žalovaní předložili žalobkyni kolaudační souhlas, ale žalobkyně neuhradila částku 200 000 Kč ve stanovené lhůtě podle článku III. odst. 2, 3 písm. c) smlouvy do [datum] a ani v dodatečné lhůtě do [datum].

9. Z prohlášení o vzniku bytového spoluvlastnictví ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaní jako podíloví spoluvlastníci nemovitosti – pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je budova [adresa] v obci [obec], katastrální území Jesenice u Prahy, činí prohlášení o vzniku bytového spoluvlastnictví tak, že v budově [adresa] vymezují bytové jednotky, tak že v prvním nadzemním podlaží se nachází bytová jednotka [číslo] 2+1 o výměře 62,1 m2, v prvním podzemním podlaží až prvním nadzemním podlaží bytová jednotka [číslo] 3+1 o výměře 115,5 m2, bytová jednotka [číslo] se nachází v prvním nadzemním podlaží s dispozicí 3+kk o výměře 61,8 m2, bytová jednotka [číslo] se nachází v druhém nadzemním podlaží s dispozicí 1+kk o výměře 25,7 m2, bytová jednotka [číslo] se nachází v druhém nadzemním podlaží s dispozicí 2+kk o výměře 53 m3, bytová jednotka [číslo] se nachází v druhém nadzemním podlaží s dispozicí 2+kk o výměře 53 m2, bytová jednotka [číslo] se nachází v druhém nadzemním podlaží s dispozicí 1+kk o výměře 30,9 m2, bytová jednotka [číslo] se nachází v druhém nadzemním podlaží s dispozicí 3+kk o výměře 75,1 m2, bytová jednotka [číslo] se nachází v druhém nadzemním podlaží s dispozicí 1+kk o výměře 28,8 m2, bytová jednotka [číslo] se nachází ve třetím nadzemním podlaží s dispozicí 1+kk o výměře 36,9 m2, bytová jednotka [číslo] se nachází ve třetím nadzemním podlaží s dispozicí 2+kk o výměře 55,3 m2, bytová jednotka [číslo] se nachází ve třetím nadzemním podlaží s dispozicí 3+kk o výměře 75,9 m2 a bytová jednotka [číslo] se nachází ve třetím nadzemním podlaží s dispozicí 2+kk o výměře 53,3 m2.

10. Ze stavebního povolení vydaného Městským úřadem Jesenice – [ulice] úřad dne [datum] bylo zjištěno, že stavební úřad povolil přístavbu a stavební úpravy rodinného domu [adresa] za účelem změny užívání na bytový dům, když stavba obsahuje kromě jiného ve třetím nadzemním podlaží i byt [číslo] 8. o dispozici 1+kk o užitné ploše 36,86 m2.

11. Soud hodnotil všechny provedené důkazy jednotlivě i ve vzájemných souvislostech a dospěl k závěru, že žalobě nelze vyhovět a k námitce žalovaných se soud zabýval otázkou existence předmětu převodů a otázkou platnosti kupní smlouvy. Podle § 580 odst. 2 o. z. neplatné je právní jednání, pokud má být podle něho plněno něco nemožného.

12. Z provedeného dokazování vyplývá, že účastníci uzavřeli smlouvu o převodu bytové jednotky [číslo] 8. v budově [adresa] v obci [obec], když bytová jednotka podle smlouvy měla mít výměru 36,86 m2 Kupní smlouva byla uzavřena [datum], dne [datum] žalovaní jako spoluvlastníci domu [adresa] učinili prohlášení o vzniku bytového spoluvlastnictví, v němž specifikovali bytové jednotky vzniklé v uvedeném domě, bytová jednotka [číslo] 8. o výměře 36,86 m2 v tomto prohlášení vůbec uvedená není. Z kolaudačního souhlasu vydaného [stát. instituce] – Stavebním úřadem, vyplývá, že dne [datum] byla zkolaudována přestavba rodinného domu [adresa] za účelem změny užívání na bytový dům, kde je byt [číslo] 8. uveden jako byt o užitné ploše 52,40 m2. Z uvedených důkazů je tedy jednoznačné, že předmět převodu podle kupní smlouvy v podstatě neexistuje, ani označení bytové jednotky ani její dispozice a užitná plocha neodpovídají údajům uvedeným v kupní smlouvě. Soud má tedy za to, že je dán důvod neplatnosti smlouvy podle ustanovení § 580 odst. 2 o. z., když je zřejmé, že podle kupní smlouvy od počátku nemohlo být plněno, respektive plnění bylo nemožné. Tato skutečnost tedy způsobuje absolutní neplatnost kupní smlouvy. Pokud je smlouva absolutně neplatná, neplatné jsou i všechny ostatní závazky a ujednání účastníků z této smlouvy například i ujednání o smluvních pokutách. Pokud se tedy žalobkyně domáhala úhrady smluvních pokut na žalovaných, je tento nárok žalobkyně nedůvodný a soudu nezbylo než žalobu zamítnout.

13. O nákladech řízení by v daném případě přicházelo v úvahu rozhodnout podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalobkyně neměla ve věci úspěch. Soud však musel přihlédnout ke všem okolnostem případu, přičemž považuje za podstatné zmínit i skutečnost, že u zdejšího soudu probíhalo řízení pod sp. zn. 34 C 107/2019, kdy žalobci [příjmení] [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení] podali proti žalovaným [celé jméno žalovaného], [celé jméno žalované] a [celé jméno žalované] žalobu, kterou se domáhali vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovaným povinnost odevzdat žalobcům bytovou jednotku [číslo] 8. v budově [adresa] v [obec], avšak nahlédnutím do katastru nemovitostí zjistili, že předmětný byt žalovaní prodali dalším zájemcům, a to [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Žalobci [příjmení] [příjmení] a Ing. [příjmení] tedy v uvedeném řízení vzali žalobu zpět. Z listinných dokladů pak vyplývá, že bytová jednotka [číslo] která byla zmiňována v řízení 34 C 107/2019 je patrně totožná s bytovou jednotkou [číslo] 8., která měla být prodána žalobkyni. Dle názoru soudu tedy žalovaní se dopustili jednání, které je v rozporu s dobrými mravy a nemůže být přičítáno k tíži žalobkyně, že se domáhala svých nároků vyplývajících z kupní smlouvy, když netušila, že předmět plnění v podstatě neexistuje. Soud tedy analogicky použil ustanovení § 143 o. s. ř., které se sice vztahuje k žalovanému, který neměl ve věci úspěch, avšak má za to, že v daném případě toto ustanovení lze použít i pro neúspěšnou žalobkyni. Soud tedy přiznal neúspěšné žalobkyni plnou náhradu nákladů řízení, které spočívají v zaplaceném soudním poplatku ve výši 12 850 Kč, odměně právní zástupkyně žalobkyně za 5 hlavních úkonů po 8 300 Kč, 5 hlavních úkonů po 9 500 Kč (z tarifní hodnoty 180 000 Kč a poté z tarifní hodnoty 293 000 Kč) podle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., 10 x režijní paušál po 300 Kč podle § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., náhrada za promeškaný čas ve výši 1 600 Kč podle § 14 odst. 1 písm. a) vyhlášky č. 177 Sb. a cestovné právní zástupkyně žalobkyně k jednání u soudu a zpět v celkové výši 3 459 Kč, celkem náklady řízení žalobkyně činí 109 909 Kč.