3 C 401/2020

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl samosoudkyní Mgr. Marcelou Uhříčkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o přezkoumání oprávněnosti výpovědi <b>I. Výpověď žalované, datovaná [datum] a doručená žalobkyni dne [datum], ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], na pronájem pozemku parc. č. st. 336, části pozemku parc. [číslo] parc. č. st. 91, vše v katastrálním území Červený újezd, je neoprávněná.</b> II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi smlouvy o nájmu nebytových prostor. Žalobu odůvodnila tím, že dne [datum] uzavřela s žalovanou, [jméno] [příjmení], [jméno] [jméno] [příjmení] a [příjmení] [jméno] [příjmení] smlouvu o nájmu nebytových prostor, v níž žalobkyně vystupovala jako nájemce a výše uvedení [příjmení] spolu s žalovanou jako pronajímatelé (dále jen„ nájemní smlouva“). Na základě nájemní smlouvy pronajal [příjmení] [příjmení] žalobkyni průmyslovou montovanou halu bez č. p. a č. e. umístěnou na pozemku st. parc. [číslo] část pozemku parc. [číslo] – příjezdovou a parkovací komunikaci k hale, obojí v k. ú. [obec]. Na základě téže nájemní smlouvy pronajala žalovaná žalobkyni část pozemku parc. č. st. 91 v k. ú. [obec] s hlavní vjezdovou branou do areálu. Žalobkyně na základě nájemní smlouvy na předmětných pozemcích od října 2019 nepřetržitě provozuje depo, v němž třídí zásilky a dále je zde zpracovává k rozvozu. Během nájmu došlo k rozdělení pozemku parc. [číslo] na pozemky parc. [číslo] přičemž vlastníkem pozemku parc. [číslo] zůstal [příjmení] [příjmení] a vlastníkem pozemku parc. [číslo] na němž se nachází příjezdová cesta k depu, žalovaná. Dne [datum] doručila žalovaná žalobkyni dopis, v němž uvedla, že žalobkyně užívá pozemek parc. [číslo] k průjezdu areálem bez právního titulu, a vyzvala ji k upuštění od dalšího neoprávněného užívání pod hrozbou uzavření hranic tohoto pozemku. Téhož dne žalovaná doručila žalobkyni další dopis, v němž uvedla, že žalobkyně porušuje čl. 4 odst. 2 písm. c) nájemní smlouvy, pročež je pronajímatel oprávněn nájemní smlouvu vypovědět. Dne [datum] uskutečnilo jednání, při němž žalovaná požadovala uzavření dvou nových samostatných nájemních smluv, a to jednak mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení] ohledně pronájmu pozemku parc. č. st. 336 a pozemku parc. [číslo] jednak mezi žalobkyní a žalovanou ohledně pronájmu zbývajících pozemků, na nichž bylo provozováno depo. Žalobkyně se tomuto novému uspořádání nebránila, neboť měla za to, že by se jím na jejím dosavadním faktickém užívání pozemků nic nezměnilo. Sjednání nové nájemní smlouvy mezi žalobkyní a žalovanou se však nepodařilo. Téhož dne, tj. [datum], doručila žalovaná žalobkyni do datové schránky další dopis označený jako výpověď s okamžitou platností ze strany pronajímatele, v němž žalovaná uvedla, že s ohledem na porušení ustanovení čl. 4 odst. 2 písm. c) nájemní smlouvy nájemcem nastaly okolnosti předpokládané v čl. 6 odst. 4 nájemní smlouvy a po písemném vyrozumění ze dne [datum], které žalovaná žalobkyni zaslala e-mailem a datovou zprávou, vzniklo pronajímatelům právo nájemní smlouvu s okamžitou platností vypovědět, a to v části předmětu nájmu popsaném v čl. 2 odst. 2 a 3 nájemní smlouvy. Vůči tomuto podala žalobkyně dne [datum] námitky ve smyslu § 2314 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), které byly žalované doručeny dne [datum] a rovněž zaslány e-mailem. Jelikož žalovaná nevzala svou výpověď nájemní smlouvy zpět, podala žalobkyně tuto žalobu. Neoprávněnost výpovědi dovozovala žalobkyně z toho, že výpověď ani jí předcházející výzva neobsahovaly podrobné vymezení skutku, v němž žalovaná shledala porušení nájemní smlouvy žalobkyní, a tudíž byly neurčité. Žalovaná dle žalobkyně nikterak nespecifikovala, za jaké konkrétní období jí žalobkyně nehradila nájemné a další platby a neuvedla ani v jaké výši, v rámci výpovědi se žalovaná omezila na pouhé konstatování porušení smlouvy z důvodu neplacení nájemného a dalších plateb. Žalobkyně navíc podotkla, že takovýto důvod výpovědi ani není dán, neboť nájemné a další platby v souladu s nájemní smlouvou hradila řádně a včas, a to na jeden konkrétní účet.

2. Žalovaná ve svých vyjádřeních k žalobě s nárokem žalobkyně nesouhlasila. Uvedla, že od počátku roku 2019 byl na ní i na jejího zemřelého otce ze strany [jméno] [příjmení] (coby jejího někdejšího partnera) a následně i ze strany žalobkyně vyvíjen psychický nátlak, který ve svém vyjádření blíže specifikovala. Žalovaná tvrdila, že na základě nájemní smlouvy pronajímal každý z pronajímatelů jím vlastněnou nemovitost zvlášť. Nájemní smlouva předvídala v budoucnu novou úpravu práv a povinností jednotlivých stran a za současného stavu je tak neplatná, a to minimálně v části, která se přímo týká majetku žalované. Žalovaná dále uvedla, že za to, že žalobkyně užívá pozemek vlastněný žalovanou, dosud ničeho neobdržela. Od března 2020 se žalovaná pokoušela o narovnání poměrů mezi ní, žalobkyní a [jméno] [příjmení], nicméně tito odmítli s žalovanou o čemkoli jednat. Jelikož žalobkyně žalované za užívání jejího pozemku ničeho neplatila, vyzvala ji žalovaná dne [datum] k nápravě. Žalovaná dále označila za nesporné, že žalobkyni výpověď z nájmu doručila. Žalovaná dále odkázala na dopis ze dne [datum] adresovaný zástupci žalobkyně, v němž žalovaná shrnula dosavadní jednání a vztahy mezi stranami. Oproti žalobkyni zastávala žalovaná názor, že její výpověď neobsahovala žádné vady a nebyla neplatná. Žalovaná dala výpovědí jednoznačně najevo, že nechtěla být nájemní smlouvou nadále vázána. Ve výpovědi i předcházející upomínce žalovaná dle svého mínění jednoznačně specifikovala, že hrubé porušení povinnosti spatřovala v tom, že žalobkyně nehradila za užívaný pozemek řádně a včas nájemné. Žalovaná dále uvedla, že žádné námitky proti podané výpovědi od žalobkyně neobdržela. V poslední řadě zpochybňovala také naléhavý právní zájem žalobkyně na určení neoprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy. Proto žalovaná navrhla, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítl.

3. V replice pak žalobkyně sporovala zejména názor žalované o tom, že nájemní smlouva předvídala v budoucnu novou úpravu práv a povinností stran. Nájemní smlouva sice byla uzavřena i s dětmi [jméno] [příjmení], nicméně ti měli být pouze po přechodnou dobu spoluvlastníky nemovitostí, s čímž smluvní strany předem počítaly. V souvislosti se změnou vlastníka žádná ze stran nájemní smlouvu nevypověděla a nadále postupovali v souladu s ní. Případné výkladové nejasnosti nájemní smlouvy nadto musí jít k tíži pronajímatelů. Žalobkyně dále uvedla, že dle jejích informací pan [příjmení] hradil k rukám žalované část nájemného. I kdyby tomu tak nebylo, nemohlo by to mít za následek neplatnost smlouvy nebo její porušení. Žalobkyně totiž řádně hradila nájemné na bankovní účet uvedený v nájemní smlouvě. Pokud žalovaná od [jméno] [příjmení] neobdržela odpovídající část zaplaceného nájemného, musí ho vymáhat po něm a nikoli po žalobkyni. Ve vztahu ke specifikaci výpovědního důvodu pak žalobkyně odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 2217/2019 4. Soud při jednáních provedl dokazování a z níže uvedených listin učinil tato skutková zjištění: Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor zjistil, že tato byla uzavřena dne [datum] mezi [jméno] [příjmení], žalovanou, [jméno] [jméno] [příjmení] a [příjmení] [jméno] [příjmení] na straně pronajímatelů a žalobkyní (dříve pod obchodní firmou„ [právnická osoba]“) na straně nájemce. V úvodních ustanoveních nájemní smlouvy bylo upřesněno, že ke dni podpisu nájemní smlouvy je vedeno řízení o vkladu vlastnického práva [jméno] [příjmení] k montované hale bez č. p. nebo č. e. o výměře 1 530 m2 na pozemku st. parc. [číslo] části pozemku parc. [číslo] – příjezdové a parkovací komunikaci k montované hale do katastru nemovitostí na základě převodu od [jméno] [jméno] [příjmení] a [příjmení] [jméno] [příjmení]. Žalovaná prohlásila, že je výlučným vlastníkem části pozemku parc. č. st. 91 s hlavní vjezdovou bránou do areálu. Na základě nájemní smlouvy se pronajímatelé zavázali přenechat žalobkyni ode dne [datum] k užívání průmyslovou montovanou halu bez č. p. a č. e. umístěnou na pozemku parc. č. st. 336, část pozemku parc. [číslo] – příjezdovou a parkovací komunikaci k hale a část pozemku parc. č. st. 91 s hlavní vjezdovou branou do areálu, to vše v k. ú. [obec]. Dle čl. 4 odst. 2 se žalobkyně zavázala předmětné pozemky užívat výhradně pro provozování činnosti vyplývající z jejího živnostenského oprávnění jako sklady, manipulace a distribuce a poskytování další služeb v oblasti logistiky a řádně a včas platit nájemné a související poplatky. Dle čl. 7 bylo nájemné sjednáno ve výši [částka] měsíčně, přičemž splatné bylo vždy nejpozději do 5. dne předchozího měsíce, tj. dopředu, a to na účet č. [bankovní účet]. Dle čl. 6 bylo mezi stranami ujednáno, že se nájemní smlouva uzavírá na dobu dvou let, počínaje [datum] a konče [datum]. Nájemní smlouvu bylo možno ukončit písemnou dohodou smluvní stran, anebo výpovědí ze strany pronajímatele či nájemce. Dle čl. 6 odst. 4 věty první bylo mezi stranami sjednáno, že pronajímatel může smlouvu s okamžitou platností vypovědět, je-li nájemce v rámci jednoho kalendářního roku opakovaně v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby spojené s pronájmem po dobu více jak 15 kalendářních dnů a pronajímatel nájemce na možnost výpovědi dle tohoto odstavce písemně (postačí e-mailem) upozorní. Ze situačního plánku, který byl nedílnou součástí nájemní smlouvy, soud zjistil situační umístění jednotlivých pronajatých pozemků, resp. jejich částí. Je z něho patrno umístění vjezdové brány do areálu z ulice [anonymizováno]. Průjezd k hale se poté stáčí vpravo k montované hale bez č. p. nebo č. e., jež stojí na pozemku parc. č. st.

336. U vzdálenějšího konce haly je pak na příjezdové a parkovací komunikaci vyznačen manipulační prostor pro vykládku. Z e-mailů ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná tohoto dne z e-mailové adresy [email] zaslala informaci na e-mailové adresy žalobkyně [email], [email] a [email] o tom, že byla finančním úřadem vyzvána k přepracování nájemní smlouvy. Požádala proto žalobkyni o součinnost k uzavření dodatku k nájemní smlouvě s tím, že v něm bude toliko doplněno další číslo účtu, na nějž bude žalobkyně zasílat poměrnou část dosavadního nájemného. Současně žalovaná požádala o nevyplácení dalších plateb na číslo účtu uvedené v nájemní smlouvě, dokud takovýto dodatek nebude uzavřen. Z výpisu z účtu soud zjistil přehled příchozích plateb na účet [číslo] za období od [datum] do [datum]. Mezi těmito platbami byly evidovány i čtyři platby ze dnů [datum], [datum], [datum] a [datum] z účtu žalobkyně každá ve výši [částka] a současně z týchž dnů i další čtyři platby z účtu žalobkyně každá ve výši [částka]. Z přípisu ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná upozornila žalobkyni na to, že tato nad rámec nájemní smlouvy užívá další nemovitost ve vlastnictví žalované, a to pozemek parc. [číslo] v k. ú. [obec] bez právního titulu. Žalovaná v tomto dopisu žalobkyni dále upozornila na to, že průjezdy kamionů a dodávek žalobkyně tento pozemek ničí a brání žalované v jeho užívání. Dále podotkla, že [příjmení] [příjmení] nedovoleně zásobuje montovanou halu vodou z vodovodního zdroje na pozemku žalované. Soud dále zjistil, že žalovaná vyzvala žalobkyni k okamžitému ukončení rušení držby pod hrozbou uzavření hranic pozemku. Žalovaná dále podotkla, že jí vlastněná společnost převedla do vlastnictví [jméno] [příjmení] pozemek parc. [číslo] v k. ú. [obec], který je přímou přístupovou komunikací mezi halou na pozemku parc. [číslo] veřejnou pozemní komunikací v ulici [anonymizováno], tj. mezi [příjmení] [jméno] a [anonymizováno]. Z dalšího přípisu žalované ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná upozornila žalobkyni na to, že tato porušila čl. 4 odst. 2 písm. c) nájemní smlouvy, čímž nastaly okolnosti předpokládané čl. 6 odst. 4 nájemní smlouvy, dle nichž je pronajímatel, resp. pronajímatelé oprávněni nájemní smlouvu s okamžitou platností vypovědět. Z výpovědi datované dne [datum] a adresované žalobkyni soud zjistil, že žalovaná v ní uvedla, že s ohledem na porušení čl. 4 odst. 2 písm. c) nájemní smlouvy žalobkyní coby nájemcem nastaly okolnosti předpokládané v čl. 6 odst. 4 nájemní smlouvy a po písemném upozornění ze dne [datum] tak nastalo právo pronajímatelů nájemní smlouvu s okamžitou platností vypovědět, a to v části předmětu nájmu popsaném v čl. 2 odst. 2 a 3 nájemní smlouvy. Proto žalovaná s okamžitou platností nájemní smlouvu dle svých slov vypověděla. V rámci této výpovědi žalovaná uvedla, že předpokládá, že nájemní smlouva zanikla okamžikem zániku pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec]. Uvedla, že ze strany žalobkyně nebyla vyvinuta žádná součinnost k jednání o dodatcích k nájemní smlouvě nebo ke sjednání zcela nové nájemní smlouvy. Žalovaná dále upozornila žalobkyni, že v důsledku výpovědi pokládá za skončené oprávnění žalobkyně bezplatně vstupovat a užívat pozemek parc. [číslo] parc. č. st. 90 spolu s vjezdovou branou do areálu a rovněž oprávnění užívat další komodity, díky nimž jsou pronajaté prostory zásobovány. Z námitek žalobkyně ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně zaslala žalované na e-mailovou adresu [email] a poštou na adresu bydliště žalované námitky proti výpovědi nájemní smlouvy. V rámci těchto námitek žalobkyně uvedla, že jak výpověď, tak jí předcházející výzva nejsou skutkově odůvodněny, když toliko odkazují na ustanovení nájemní smlouvy. Takovou výpověď tudíž žalobkyně pokládala za neplatnou. Nadto žalobkyně uvedla, že nájemné a další platby vyplývající z nájemní smlouvy dosud řádně a včas hradí na účet uvedený v nájemní smlouvě a že tak žádný důvod k ukončení nájemní smlouvy není dán. Žalobkyně proto žalovanou požádala o zpětvzetí výpovědi s tím, že jinak bude nucena požádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Žalobkyně v rámci námitek dále žalované sdělila, že má naopak za to, že nájemní smlouva zánikem pozemku parc. [číslo] nikterak nezanikla, neboť ze zákona přešel nájem na nové vlastníky. Závěrem žalobkyně vyzvala žalovanou k jednání o nové nájemní smlouvě v zájmu narovnání vzájemných vztahů s žalovanou a ostatními pronajímateli. Z podacího lístku č. RR514376461CZ a dokladu o transakci asociační platební kartou soud zjistil, že žalobkyně námitky ze dne [datum] zaslala žalované doporučeně poštou na adresu jejího bydliště. Z informace o sledování zásilek soud zjistil, že dle údajů ze serveru [webová adresa] byla doporučená zásilka s podacím číslem [anonymizováno] dne [datum] doručena příjemci. Z e-mailu ze dne [datum] soud zjistil, že jeho prostřednictvím zástupce žalobkyně zaslal žalované návrh nové nájemní smlouvy s nadějí, že se spor mezi účastníky podaří vyřešit smírně. Ze samotného návrhu smlouvy o nájmu ze dne [datum] soud zjistil žalobkyní navrhované znění nové smlouvy a její změny oproti původní nájemní smlouvě. Z přípisu ze dne [datum] odeslaného e-mailem zástupci žalobkyně v zastoupení žalované vyplynulo, že žalovaná pokládala návrh žalobkyně na uzavření nové nájemní smlouvy za nepřijatelný, zvláště s ohledem na navrhovanou výši záloh na energie. Z výzvy k plnění ze dne [datum], jež měly být žalované zaslány elektronicky i poštou, soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou, aby se v souladu s usnesením zdejšího soudu ze dne 7. 9. 2020, č. j. 36 C 263/2020-40, resp. usnesením Krajského soudu v Praze ze dne 30. 12. 2020, č. j. 21 Co 206/2020-80, zdržela rušení držby žalobkyně k pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], odstranila fyzickou zábranu průjezdu umístěnou na hranici pozemku parc. [číslo] zdržela se dalšího vypuzení žalobkyně z tohoto a pozemku parc. č. st. 91, obojí v k. ú. [obec] a zaplatila žalobkyni náklady prvostupňového, jakož i odvolacího řízení. Z dalšího e-mailového sdělení žalované ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná měla na výzvu žalobkyně z téhož dne uhradit žalobkyní požadované náklady řízení, nicméně pro svou momentální pracovní neschopnost nebyla schopna splnit další povinnosti uložené jí ve výše uvedených usneseních, a tak žalobkyni žádala o posečkání s dalším postupem.

5. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu: Žalobkyně jako nájemce uzavřela s žalovanou a dalšími pronajímateli – [jméno] [příjmení] a dvěma společnými dětmi žalované a pana [příjmení] – dne [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu dvou let, a to od [datum] do [datum]. Předmětem nájmu byla jednak průmyslová montovaná hala bez č. p. a č. e. umístěná na pozemku parc. č. st. 336, část pozemku parc. [číslo] – příjezdová a parkovací komunikace k hale a jednak část pozemku parc. č. st. 91 s hlavní vjezdovou branou do areálu, vše v k. ú. [obec], jehož vlastníkem byla žalovaná. Žalobkyně se dle nájemní smlouvy zavázala měsíčně platit nájemné ve výši [částka] a další poplatky spojené s užíváním pozemků na sjednaný účet č. [bankovní účet], což činila. Po uzavření nájemní smlouvy došlo k rozdělení pozemku parc. [číslo] na pozemky parc. č [číslo], jehož vlastníkem se stal [příjmení] [příjmení], a parc. [číslo] jehož vlastníkem se stala žalovaná. Žalobkyně i po rozdělení pozemku nadále využívala pronajaté plochy a halu a nadále pravidelně platila nájemné a související platby na sjednaný účet. Koncem března roku 2020 požádala žalovaná e-mailem žalobkyni o uzavření nové nájemní smlouvy, resp. sjednání dodatku ke stávající nájemní smlouvě, jíž by bylo reflektováno na požadavek finančního úřadu a v níž by bylo ujednáno, že žalobkyně je nadále povinna platit poměrnou část dosavadního nájemného na další účet, který vlastní žalovaná. Žalovaná dne [datum] žalobkyni písemně upozornila na to, že žalobkyně užívá pozemek parc. [číslo] bez právního titulu a zároveň jí neplatí nájemné řádně a včas. Dne [datum] žalobkyně obdržela výpověď žalované z nájmu nebytových prostor odůvodněnou porušením čl. 4 odst. 2 písm. c) nájemní smlouvy žalobkyní, čímž měly dle výpovědi nastat okolnosti předpokládané čl. 6 odst. 4 nájemní smlouvy, dle nichž je pronajímatel, resp. pronajímatelé oprávněni nájemní smlouvu s okamžitou platností vypovědět. Nadto žalobkyni vyzvala, aby zanechala užívání doposud užívaných pozemků vlastněných žalovanou. Na toto žalobkyně reagovala dne [datum] písemnými námitkami, které byly dne [datum] žalované doručeny a v nichž žalobkyně uvedla, že výpověď z nájmu pokládá za neplatnou, neboť tato nebyla nikterak skutkově odůvodněna, neboť je v ní toliko odkazováno na ustanovení smlouvy. Současně namítla, že nájemné platí řádně a včas na sjednané číslo účtu, a upozornila ji na to, že jí ruší v držbě řádně užívaných pozemků. Koncem září 2020 předložila žalobkyně žalované návrh nové nájemní smlouvy, který reflektoval na dosavadní rušivé jednání žalované. Na tento návrh však žalovaná nepřistoupila. Dnem [datum] nájem nebytových prostor, sjednaný na dobu určitou, dle nájemní smlouvy skončil.

6. Podle § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

7. Podle § 2309 o. z., jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící k podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § [číslo], nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání.

8. Podle § 2310 odst. 1 o. z. musí být ve výpovědi uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.

9. Podle § 2314 odst. 1 o. z. má vypovídaná strana právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle odst. 2 nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Podle odst. 3 vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí byly námitky doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

10. Soud předně vycházel z toho, že v rámci řízení o určení neoprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy nájemce neprokazuje naléhavý právní zájem na tomto určení ve smyslu § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), neboť ten je bez dalšího dán dle § 2314 o. z. Soud dále vyšel z toho, že výpověď z nájemní smlouvy, datovaná dne [datum] byla žalobkyni (nesporně) doručena dne [datum]. V souladu s § 2314 o. z. tak žalobkyně měla jeden měsíc na to, aby proti výpovědi vznesla námitky v písemné formě, což žalobkyně dodržela, neboť prokazatelně na adresu žalované odeslala dne [datum] zásilku s námitkami, která byla žalované doručena dne [datum] (viz podací lístek a informace o sledování zásilky). Procesní obranu žalované spočívající v tom, že jí námitky nebyly doručeny, přitom soud neshledal důvodnou, neboť opak vyplynul z provedeného dokazování. Námitky nadto nebyly žalované doručeny pouze prostřednictvím pošty, ale také e-mailem na adresu [email], kterážto byla adresou, kterou žalovaná běžně užívala (viz e-maily ze dnů [datum] a [datum]). Vzhledem k tomu, že námitky dle § 2314 o. z. vyžadují písemnou a nikoli listinnou formu, lze i jejich formu učiněnou e-mailem považovat za dostatečnou. Výpověď z nájemní smlouvy pak žalovaná mohla vzít zpět nejpozději do [datum] a ve lhůtě do [datum] následně mohla žalobkyně podat žalobu k soudu, což učinila, pročež se soud její žalobou dále zabýval.

11. Na základě zjištěného skutkového stavu věci a shora citovaných zákonných ustanovení pak soud naznal, že žaloba je důvodná.

12. Soud vzal za spolehlivě prokázané, že mezi účastnicemi byla platně uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor na dobu určitou. Na základě této nájemní smlouvy bylo žalobkyni umožněno užívat specifikované pozemky včetně montované průmyslové haly a vstupní brány k těmto pozemkům za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobkyně, a to od [datum] do [datum]. Žalobkyně se zavázala za užívání těchto pozemků pravidelně platit nájemné a další platby související s užíváním pozemků v předem ujednané výši na konkrétní číslo účtu uvedené ve smlouvě, což také, jak vyplynulo z dokazování, činila. Dne [datum] žalovaná zaslala žalobkyni„ výpověď s okamžitou platností ze strany pronajímatele“, ve které pouze uvedla, že s ohledem na ustanovení čl. 4 odst. 2 písm. c) nájemní smlouvy nastaly okolnosti předpokládané v čl. 6 odst. 4 nájemní smlouvy, pročež se žalovaná po předchozím upozornění, ve kterém též pouze bez bližšího vysvětlení obecně odkázala na shora uvedená ustanovení nájemní smlouvy, rozhodla nájemní smlouvu s okamžitou platností vypovědět. Žalovaná ve své výpovědi neuvedla konkrétní výpovědní důvod, resp. k jakému konkrétnímu porušení čl. 4 odst. 2 písm. c) nájemní smlouvy podle ní mělo dojít. Nespecifikovala, zda porušení nájemní smlouvy spatřovala v neplacení nájemného, v neplacení poplatků za související služby či v obojím. Neuvedla ani, v jakém období se měla žalobkyně porušení své smluvní povinnosti dopustit a v jaké částce z její strany nebylo nájemné či služby uhrazeny.

13. Taková výpověď nájemní smlouvy dle názoru soudu nemůže obstát. Ve výpovědi je třeba v souladu s § 2310 o. z. uvést její důvod, jinak je neplatná. Důvod je nutno uvést uvedením rozhodných skutkových okolností – je třeba popsat jednání, které existenci výpovědního důvodu zakládá. Pouhý odkaz na zákonné či smluvní ustanovení nepostačuje. K platnosti výpovědi bylo zapotřebí, aby žalovaná jasně specifikovala, čeho přesně se žalobkyně dopustila, resp. jakým svým konkrétním jednáním porušila ustanovení čl. 4 odst. 2 písm. c) nájemní smlouvy. Tomuto požadavku však žalovaná nedostála. Soud proto výpověď žalované vyhodnotil jako neplatnou. Vzhledem k tomu, že neoprávněná výpověď je i taková, která je neplatná nebo zdánlivá, jelikož nebyla dána v souladu se zákonem (srov. rozsudek Nejvyššího soudu, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016), rozhodl soud v I. výroku tohoto rozsudku v souladu s petitem žaloby upřesněným při jednání dne [datum], že výpověď žalované, datovaná dne [datum] a doručená žalobkyni dne [datum], je neoprávněná.

14. O nákladech řízení soud rozhodl ve II. výroku tohoto rozsudku podle § 142 odst. 1 o. s. ř. Nepřisvědčil přitom názoru žalované, podle níž se ze strany žalobkyně nejednalo o oprávněné bránění práva. Soud naopak shledal, že pokud žalovaná ani na základě důvodných námitek žalobkyně nevzala svou výpověď zpět, nezbylo žalobkyni ničeho jiného než žalobu urychleně podat tak, aby dodržela lhůtu stanovenou v § 2314 o. z. Náklady žalobkyně pak sestávaly jednak ze zaplaceného soudního poplatku ve výši [částka] a jednak z odměny advokáta dle § 7 bodu 5., § 9 odst. 3 písm. a) a § 11 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen„ advokátní tarif“), ve výši [částka] za 6 úkonů právní služby po [částka] (převzetí a příprava zastoupení; žaloba ze dne [datum], další podání ve věci samé ze dne [datum], námitky proti výpovědi spojené s předžalobní výzvou, účast na dvou jednáních před soudem). K tomu bylo dále třeba připočítat paušální náhradu hotových výdajů ve výši [částka] za 6 úkonů právní služby po [částka] podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a náhradu ve výši [částka] odpovídající 21 % DPH ze všech shora uvedených částek (vyjma soudního poplatku), neboť zástupce žalobkyně jakožto advokát osvědčil, že je plátcem této daně. Celkem tak náklady řízení žalobkyně činily [částka]. V souladu s § 160 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř. soud stanovil lhůtu k plnění v délce trvání tří dnů. Ve smyslu § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalovaná povinna zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám advokáta, který žalobkyni v řízení zastupoval.

15. K takto vypočtené výši náhrady nákladů řízení soud dodává, že žalobkyni nepřiznal odměnu za úkon dle § 11 odst. 1 písm. c) advokátního tarifu, neboť nedoložila, že by proběhla porada advokáta s klientem, přičemž takovou poradu nelze zaměňovat za e-mailovou komunikaci s protistranou ohledně možného smírného vyřešení sporu.