34 C 201/2022

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl samosoudkyní JUDr. Klárou Hegerovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta B proti žalované: Jméno žalované , nar. Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta C sídlem Adresa advokáta C o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví,

I. Podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalované k nemovité věci: stavbě č.e. , Anonymizováno, , způsob využití rodinná rekreace, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , katastrální území , adresa, , obec , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, , u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, – západ, se zrušuje.

II. Nemovitá věc – stavba č.e. , Anonymizováno, , způsob využití rodinná rekreace, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , katastrální území , adresa, , obec , adresa, , zapsaná na LV č. , hodnota, , u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, – západ, se přikazuje do výlučného vlastnictví žalobkyně.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na vypořádání podílů částku , částka, do 3 dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalobkyně a žalovaná jsou povinny zaplatit společně a nerozdílně České republice na účet Okresního soudu , adresa, -západ náklady státu ve výši, která bude stanovena v samostatném usnesení, a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci usnesení, kterým budou náklady státu vyčísleny.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ke stavbě č. e. , Anonymizováno, (rod. rekreace) na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, (dále jen „stavba“). Uvedla, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky stavby, každý v rozsahu podílu o velikosti ideální ½. Předmětem podnikání žalobkyně je nájem nemovitých věcí. Stavba zůstává ve výlučné dispozici žalované. Žalobkyně má ke stavbě pouze holé vlastnictví, nemůže stavbu nijak užívat. Dohoda spoluvlastníků o zrušení spoluvlastnictví není reálně možná. Faktické rozdělení chaty nepřichází v úvahu. Žalobkyně proto navrhla, aby soud zrušil spoluvlastnictví ke stavbě, stavbu přikázal do jejího výlučného vlastnictví a žalované přiznal vypořádací podíl odpovídající obvyklé ceně stavby stanovené znaleckým posudkem, kterou je žalobkyně připravena uhradit.

2. Žalovaná souhlasila s navrhovaným zrušením podílového spoluvlastnictví za předpokladu, že jí bude přiznána přiměřená náhrada reálně odpovídající hodnotě jejího spoluvlastnického podílu, a že bude prokázána solventnost žalobkyně. Žalovaná zjistila, že ke dni , datum, se ve stejné lokalitě prodává chata podobného charakteru za , částka, , a proto očekává ohodnocení stavby v obdobné cenové relaci. Stavba je rekreační chatou na břehu Sázavy uprostřed přírody, což ji výrazně zhodnocuje. Jelikož nedochází k běžnému prodeji, neměl by být při stanovení náhrady použit koeficient nižší obchodovatelnosti. Stavba není reálně dělitelná.

3. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti:

4. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni , datum, vyplývá, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky stavby, každý v rozsahu podílu o velikosti ideální ½ s tím, že žalobkyně nabyla svůj spoluvlastnický podíl na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, a kupní smlouvy ze dne , datum, , žalovaná pak na základě usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví ze dne , datum, , č.j. 18D-1347/2003-108, a usnesení soudu o dědictví ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, . Stavba je vedena pod č.e. , Anonymizováno, se způsobem využití rodinná rekreace a stojí na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zapsaném na LV č. , hodnota, .

5. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , č. , č. účtu, , soud zjistil, že ke dni , datum, byla tržní hodnota stavby stanovena (po zaokrouhlení) na , částka, . Znalec stavbu prohlédl a zaměřil dne , datum, za přítomnosti zástupce žalobkyně. Znalec vycházel z toho, že stavba o užitné ploše 28 m2 a zastavěné ploše 38 m2 je rekreační chatou postavenou na lesním pozemku ve vlastnictví obce , adresa, . Stavba stojí na skále na kamenné rovnanině, byla provedena ze dřeva v první polovině 20. století. Posledních přibližně 20 let není chata udržována ani užívána. Stavebně technický stav stavby je zhoršený, jak vyplývá z přiložené fotodokumentace. Stavba je přízemní s obytným podkrovím a sklonitou střechou, nemá WC. V přízemí se nachází obytný prostor, v podkroví přístupném po strmém schodišti se nachází jeden prostor na spaní. Z inženýrských sítí je stavba napojena pouze na elektřinu, vytápění je zajištěno kamny na tuhá paliva. Z terasy stavby je výhled na údolí Sázavy. Ke stavbě je obtížný přístup po skalnatém svažitém terénu. Stavba se nachází na severním okraji trampské osady Starých kamarádů. Při stanovení hodnoty stavby znalec provedl ocenění podle cenového předpisu (zjištěná cena činila , částka, ) a dále její tržní ocenění metodou věcné hodnoty (zjištěná cena činila , částka, ) a metodou porovnávací (zjištěná cena činila , částka, ). Pro tento typ nemovitosti pokládal znalec za nejvýstižnější ocenění porovnávací metodou, při které za situace, kdy se srovnatelné rekreační chaty v , adresa, a blízkém okolí k datu ocenění obchodovaly omezeně, vycházel ze tří dostupných vzorků (dvě nabídkové ceny a jeden realizovaný prodej v prosinci 2022) upravených redukčními koeficienty daného segmentu trhu. Jednotková cena byla stanovena na , částka, /m2.

6. Soud dále z výpovědi znalce , tituly před jménem, , jméno FO, zjistil, že znalec ve znaleckém posudku stanovil tržní cenu stavby, neboť vycházel ze dvou nabídkových cen a jednoho realizovaného prodeje. Pokud by vycházel pouze z realizovaných prodejů, bylo by možné určit cenu obvyklou. Nabídkové ceny, za které se srovnatelné chaty inzerují již dlouhou dobu, znalec redukoval příslušnými koeficienty. Realizovaný prodej obdobné chaty z roku 2022 pak znalec přeindexoval k aktuálnímu datu. Ohledně jiných realizovaných prodejů si znalec dělal průzkum, ale na základě průzkumu v katastru nemovitostí nic obdobného nenašel. Srovnávací vzorky byly situovány v lepší dostupnosti než oceňovaná nemovitost, která má velice složitý přístup. V předmětné stavbě zřejmě aktuálně přebývají bezdomovci, nacházely se tam zbytky alkoholu. Za stanovenou tržní cenu by byla stavba s velkou pravděpodobností prodána. Ocenění podle cenového předpisu by se použilo, pokud by nebylo možné v dané lokalitě nalézt srovnatelnou nemovitou věc. Realizovaný prodej chaty v roce 2022 se týkal obdobné chaty na lesním pozemku ve vlastnictví obce, typově se jedná o nejpodobnější chatu. Největší cenností stavby je výhled na údolí Sázavy.

7. Z výpisu běžného účtu žalobkyně u , právnická osoba, ke dni , datum, soud zjistil, že žalobkyně disponuje použitelným zůstatkem ve výši , částka, .

8. Další návrhy na doplnění dokazování listinnými důkazy soud zamítl, jelikož skutkový stav byl zjištěn v dostatečném rozsahu a jejich provedení nebylo potřebné pro rozhodnutí ve věci samé.

9. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky stavby, každý v rozsahu jedné ideální poloviny. Stavba je rekreační chatou na lesním pozemku ve vlastnictví obce. Stavba je přízemní s obytným podkrovím a sklonitou střechou, nemá WC. Z inženýrských sítí je stavba napojena pouze na elektřinu. Ke stavbě je obtížný přístup po skalnatém svažitém terénu. Stavba se nachází ve zhoršeném stavebně technickém stavu, účastníci ji neužívají. Cena stavby stanovená porovnávací metodou ke dni , datum, činí , částka, . Žalobkyně, která podnikatelsky pronajímá nemovité věci a usiluje o získání stavby do výlučné vlastnictví, je schopna vyplatit žalované, která nemá o stavbu zájem, náhradu za spoluvlastnický podíl v rozsahu jedné poloviny znalcem určené ceny nemovitostí.

10. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

11. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

12. Podle § 1144 odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

13. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

14. Soud se nejprve zabýval tím, zda jsou dány předpoklady pro zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví mezi účastníky soudem a dospěl k závěru, že podmínky jsou splněny. Účastníci jsou podílovými spoluvlastníky stavby, žalobkyně i žalovaná mají zájem na zrušení a vypořádání tohoto spoluvlastnictví a dohodu o zrušení a vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví se uzavřít nepodařilo. Soud proto podílové spoluvlastnictví účastníků ke stavbě ve výroku I. tohoto rozsudku zrušil. Dále se zabýval otázkou, jaký ze způsobů vypořádání zaniklého podílového spoluvlastnictví zvolit.

15. Zákon stanovuje jednak možné způsoby zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, jednak jejich závazné pořadí, v němž mohou být jednotlivé způsoby vypořádání použity (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Přednostním způsobem vypořádání je reálné rozdělení věci (§ 1144 odst. 1 o. z.). V posuzované věci bylo prokázáno, že stavba je rekreační chatou, která s ohledem na svou velikost a dispozici není reálně dělitelná. O takový způsob vypořádání spoluvlastnictví ostatně ani nebyl zájem ze strany účastníků řízení.

16. Dalším v zákoně stanoveným způsobem vypořádání je přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu (§ 1147 o. z.). Zákon výslovně nestanoví hlediska, podle nichž má být výlučný vlastník určen. Mezi účastníky, jejichž spoluvlastnické podíly jsou stejné, panovala shoda, že stavba by měla být přikázána do výlučného vlastnictví žalobkyně a žalované by měla být přiznána přiměřená náhradu z ceny nemovitosti zjištěná znaleckým posudkem. Tuto společnou vůli spoluvlastníků je třeba respektovat (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). V řízení bylo současně prokázáno, že žalobkyně disponuje dostatečnými finančními prostředky, a je tak solventní k zaplacení přiměřené náhrady žalované (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Soud proto rozhodl o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví způsobem navrhovaným účastníky (výrok II).

17. Sporná mezi účastníky zůstala pouze výše vypořádacího podílu. Obecně má soud při úvaze o výši přiměřené náhrady vyjít z obvyklé ceny společné věci (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Má-li být účastníku vylučovanému ze spoluvlastnictví poskytnuta přiměřená náhrada odpovídající majetkové újmě, která mu nastane v důsledku zániku podílového spoluvlastnictví, je třeba vzít v úvahu všechny významné okolnosti, které mají vliv na stanovení obvyklé ceny, která je i cenou „tržní“ (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Soud přitom vychází z ceny, za niž by bylo možné reálně prodat celou věc, a nikoliv z ceny, za niž by bylo možno prodat příslušný spoluvlastnický podíl (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).

18. Při stanovení výše vypořádacího podílu soud vycházel z hodnoty stavby stanovené znalcem porovnávací metodou ve výši , částka, . Znalec při výpočtu této ceny zohlednil veškerá specifika předmětné stavby, zejména její obtížnou dostupnost, zhoršený stavebně technický stav, absenci základního vybavení a sociálního zařízení, jakož i omezenou možnost jejího budoucího využití včetně skutečnosti, že se nachází na nestavebním pozemku ve vlastnictví obce. Výslednou cenu stavby znalec stanovil porovnávací metodou se třemi dostupnými vzorky, tj. dvěma nabízenými nemovitostmi a jedním realizovaným prodejem, a to za použití určených koeficientů vycházejících z jeho odborné znalosti. Soud shledal, že oproti ceně zjištěné dle cenového předpisu takto určená cena přiléhavěji odpovídá skutečnému stavu věci.

19. Soud nesdílí výhrady žalobkyně, že znalec vycházel převážně z inzerce, tedy dosud nerealizovaných prodejů. Nabídkové ceny z nerealizovaných prodejů totiž znalec redukoval mj. koeficientem K1 (Redukce pramene ceny – , adresa, nabídková cena) ve výši 0,85 tak, aby se jednalo o obdobné předměty ocenění ve smyslu § 1a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Znalec rovněž zohlednil, že srovnatelné chaty byly inzerovány již delší dobu. Takový postup soud pokládá zcela korektní a odpovídající pravidlům logického myšlení. Lichá je rovněž námitka žalobkyně, že znalec nesplnil znalecký úkol, neboť právě hodnota stavby stanovená porovnávací metodou v základu odpovídá obvyklé ceně, tj. ceně, které by bylo dosaženo při prodeji obdobných nemovitých věcí v obdobné lokalitě ve stejné době a v obvyklém obchodním styku. Znalec ostatně stvrdil, že za zjištěnou tržní cenu by byla stavba s velkou pravděpodobností prodána.

20. Namítala-li žalovaná naopak částku vyšší (přibližně 300 000 – , částka, ), soud upozorňuje, že nelze bez dalšího vycházet z nabídkových cen dle internetové inzerce, neboť nabídkové ceny se mohou podstatně lišit od cen realizovaných prodejů. Žalovaná dále přehlíží rozdílné vlastnosti jednotlivých nemovitých věcí, jak na druhou stranu činí znalecký posudek, který nabídkovou cenu v inzercích redukoval příslušnými koeficienty.

21. Soud proto stanovil výši náhrady za spoluvlastnický podíl podle poměru spoluvlastnických podílů z ceny stavby zjištěné znaleckým posudkem, tedy ve výši , částka, (, částka, ÷ 2), která je hodnotovým ekvivalentem spoluvlastnického podílu, o který žalovaná přichází. Lhůta k plnění byla podle § 160 odst. 1 o. s. ř. stanovena v délce tří dnů od právní moci rozsudku (výrok III).

22. V řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, majícím povahu iudicii duplicis, není-li žaloba zamítnuta, zpravidla nelze určit, který účastník měl ve věci plný úspěch. Je proto obecným východiskem pro rozhodování o nákladech řízení, aby žádný z účastníků neměl právo na náhradu nákladů řízení vůči jinému účastníku, ledaže by pro to byly dány zvláštní důvody, např. obstrukční chování některého ze spoluvlastníků, nezájem o konstruktivní vyřešení věci nebo šikanózní výkon práva (srov. stanovisko Ústavního soudu ze dne , datum, , sp. zn. Pl. ÚS-st. 59/23). Jelikož soud v daném případě žádné takové důvody neshledal, rozhodl podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen jako „o. s. ř.“) tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok IV).

23. Prostřednictvím V. výroku soud uložil účastníkům podle § 148 odst. 1 o. s. ř. povinnost zaplatit České republice - Okresnímu soudu , adresa, -západ náklady státu, které v průběhu řízení platil, spočívající ve znalečném. V souladu s § 155 odst. 1 o. s. ř. bude konkrétní částka stanovena v samostatném usnesení, jelikož v době vyhlášení rozsudku ještě nebyla celková výše nákladů řízení státu známa.