36 C 168/2022

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl soudcem JUDr. Tomášem Behrem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce bytem adresa žalobce zastoupený Mgr. jméno příjmení , LL.M., advokátem se sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného zastoupený JUDr. jméno příjmení , advokátem se sídlem adresa o určení neoprávněnosti výpovědi z nájemní smlouvy

I. Žaloba, v níž se žalobce domáhal určení neoprávněnosti výpovědi žalovaného z nájemní smlouvy, kdy tato výpověď je datována [datum], se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradu nákladů částku 30 492 Kč ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobce se svou žalobou domáhal určení neoprávněnosti výpovědi žalovaného z nájemní smlouvy nebytových prostor ze dne [datum]. Svou žalobu odůvodnil tím, že s žalovaným uzavřel, jakožto pronajímatel, dne [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor, kdy předmětem nájmu byla část pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], zapsaného na [list vlastnictví], v k. ú. a obci [obec], konkrétně 2. patro dané budovy, jehož prostory byly zkolaudovány jako restaurace. Předmětná výpověď byla žalobci dána z důvodu vad spočívajících v častých výpadcích vody, protékání střechy u vchodu, neuspokojivý stav oken, absence omyvatelného krytu pod umyvadlem na toaletách pro personál, zamezování parkování zákazníků nájemce a výskytu rusa domácího. Proti výpovědi podal žalobce námitky, přičemž žalovaný ani poté nevzal svou žalobu zpět. Žalovaný neprokázal, že by se vady na předmětu nájmu skutečně vyskytovaly, přičemž při uzavření smlouvy žalovaný výslovně uvedl, že předmět nájmu je bezvadný. Nadto, i pokud by zde vady byly, nedosahovaly by takové závažnosti, aby bylo možné kvůli nim nájem vypovědět. Žalovaný měl přístup k uzávěru vody, tudíž s ním mohl kdykoli volně disponovat. Předložené důkazy jsou nevypovídající, neboť výpovědi svědků jsou nevěrohodné, videa mohou být zavádějící s ohledem na nedostatek kontextu a neprokázání data pořízení a je také nestandartní, aby si kdokoli pořizoval arch s prohlášením osob potvrzujícím, že v restauraci neteče voda. Je nelogické, aby lidé restauraci navštěvovali, pokud v ní netekla voda. Výpadky vody vyloučila též obec Černošice, která dodávky zajišťuje. Spotřeba vody žalovaného byla navíc za poslední půlrok provozu vyšší oproti jiným obdobím. V budově jsou i další nájemci a žádný z nich problém s vodou nehlásil. Je dále nelogické, že žalovaný nepokračoval v provozu podniku na jiném místě, pokud se mu v podnikání dařilo. Upozorňování na vady nájmu bylo zištné, a to v návaznosti na další řízení mezi účastníky vedené u zdejšího soudu. Postup žalovaného je tedy zjevně účelový a výpověď tak byla podána neoprávněně.

2. Žalovaný navrhoval, žalobu zamítnout. Předně namítal, že není pasivně legitimován, neboť nájemní smlouva byla postoupena ústně na společnost [právnická osoba] ([IČO]). Výpověď žalobci sice zaslal žalovaný, zaslala mu jí však též i uvedená společnost. Žalovaný provozoval restauraci ve vlastnictví žalobce od druhé poloviny r. 2019; vybudoval kvalitní podnik, přičemž větší množství zákazníků mělo v oblibě dobrou kuchyni a poskytovali dobré reference. V průběhu trvání nájemního vztahu se vyskytovaly vady, které žalobce odmítl odstranit, ačkoli se k tomu u některých písemně zavázal: rosení podlahy v polovině plochy pro zákazníky, protékání střechy u vchodu, neuspokojivý stav oken, absence omyvatelného krytu pod umyvadlem pro personál, výskyt rusa domácího apod. Zcela zásadní vadou však byly časté výpadky a kolísání vody, což trvalo od jara 2022, pro niž nemohl žalovaný zajistit zákazníkům základní hygienické podmínky; dále tato vada způsobila komplikace při úklidu, mytí nádobí, přípravy pokrmů, nápojů atd. Podle žalovaného jde o vadu vedoucí k nezpůsobilosti provozu restaurace. Žalovaný upozorňoval žalobce opakovaně, formou SMS i písemně, ale žalobce nereagoval a vadu neodstranil. Žalovaný nezná příčinu problémů s vodou, ale problémy se projevily ve vnějším světě, a i přes jeho opakované výzvy žalobce problémy neodstranil. Výpověď, jež byla dána ze zákonných důvodů, tak byla oprávněná, když žalobce hrubě porušil své povinnosti a žaloba by proto měla být zamítnuta.

3. Žalobce se svou žalobou nejprve domáhal určení neplatnosti výpovědi. Po procesním poučení soudu upřesnil svou žalobu tak, že se domáhá určení její neoprávněnosti ve smyslu § 2314 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. z.“).

4. Na základě provedeného dokazování zjistil soud tento skutkový stav.

5. Žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce spolu uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu k pronájmu prostoru ve 2. nadzemním podlaží budovy [adresa] v [obec] o výměře 154 m2, a to na dobu určitou od [datum] minimálně do [datum], za účelem provozování restaurace. Smlouva odkazuje na zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, dle kterého má být uzavřena. Je v ní výslovně uvedena možnost vypovědět nájem i ze zákonných důvodů. Pronajímatel se zavázal předat a udržovat prostory ke sjednanému účelu, k čemuž nájemce prohlásil, že si je prohlédl a prostory jsou k provozování činnosti způsobilé. Nájemce se zavázal neprovádět bez předchozího souhlasu jakékoli stavební úpravy nebo zásahy, a udržovat prostory v čistotě a zajistit péči o ně před poškozením, jakož i zajistit provozní řád a zajistit odvoz odpadu (zjištěno z této smlouvy). Smlouva byla uzavřena jako nájem prostor určený k podnikání – provozu restaurace (zjištěno z nesporných tvrzení účastníků).

6. Zdejší soud dospěl k závěru, že společnost [právnická osoba] není legitimována požadovat po zdejším žalobci slevu z nájemného, neboť nájemcem se stal zdejší žalovaný (zjištěno z rozsudku zdejšího soudu ze dne 14. 7. 2022, č. j. 16 C 139/2021-111 a rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 16. 11. 2022, č. j. 21 Co 246/2022-139).

7. Žalobci byla [datum] doručena výpověď z nájmu podle § 2308 písm. c) o. z., v níž žalovaný uvádí, že podává výpověď též za svou osobu. Výpověď podal, jelikož se v prostorách začaly objevovat závažné vady: a) časté výpadky vody, b) protékání střechy u vchodu, c) neuspokojivý stav oken na toaletách, d) absence omyvatelného krytu pod umyvadlem na toaletách pro personál, e) zamezení parkování zákazníků na smluvených místech, f) výskyt rusa domácího. Vady nebyly žalobcem odstraněny ani přes upozornění. Nadto, od října 2019 do června 2021 docházelo k rosení podlahy v rozsahu asi poloviny prostor (zjištěno z této výpovědi ze dne [datum] s dodejkami). Výpověď byla doručena dne [datum] (zjištěno z nesporných tvrzení účastníků).

8. Žalobce vznesl námitky proti výpovědi žalovaného, protože tvrzené závady se v předmětu nájmu nevyskytovaly, resp. nejsou natolik závažné, aby se o vady jednalo, a pokud existovaly, žalovaný je převzal spolu při převzetí předmětu nájmu a musel o nich vědět (zjištěno z námitek proti výpovědi z [datum] s poštovním podacím archem s odesláním [datum]).

9. Žalovaný se k námitkám vyjádřil tak, že trvá na výpovědi, a pokud jde o stavební úpravy, má za to, že předmět nájmu zhodnotil, když nechal provést nové schody, nové obklady podlah a stěn toalet, osazení nové sanity a radiátorů a původní sádrokartonovou příčku nahradil ytongovou (zjištěno z vyjádření žalovaného k námitkám žalobce z [datum]).

10. Žalobce převzal od žalovaného předmět nájmu zpět dne [datum], ale s výhradou, že nesouhlasí s oprávněností výpovědi a naopak s tím, že žalovaný bez jeho souhlasu provedl stavební úpravy posunutím příček, a instalací plynových a elektrických přípojek a elektroinstalace bez platné revize a bez dostatečného zakrytí. Žalovaný s výtkami nesouhlasil. Dle předávacího protokolu byl stav odpočtového vodoměru v předmětu nájmu 3 152 m2 (zjištěno z tohoto předávacího protokolu ze dne [datum]).

11. Žalovaný žádal žalobce o výměnu oken, vyřešení rosení podlahy, opravu střechy nad vchodem, připevnění krytu na toaletě, a to dopisem ze dne [datum], který si žalobce převzal [datum] (zjištěno z dopisu žalovaného žalobci ze dne [datum], obsahující potvrzení žalobce o převzetí).

12. Ve dnech 25., 26., 29., 30. a 31. 3, 1., 4. – 6., 12., 19., 20. a [datum] voda v restauraci prskala, tekla špatně, případně netekla vůbec (zjištěno ze 17 datovaných videí žalovaného). Žalovaný upozorňoval žalobce [příjmení] zprávami na problémy zavzdušnění a netekoucí vody, a také dopisem [datum]. Dále žalovaný sestavil prohlášení 17 osob, že netekla voda, tekla tzv.„ čůrkem“ či prskala (zjištěno z SMS zpráv žalovaného žalobci z 25. 3., 6. 4. a 19. 4., dopisu žalovaného z [datum] s obálkou a z archu prohlášení 17 osob).

13. Z výpovědi [jméno] [příjmení] soud zjistil, že pomáhal žalovanému jako amatér, když sundali vodovodní baterii, voda netekla, vypadlo trochu nepořádku, ale problém přetrvával, takže to nebyli schopni opravit. Jednalo se o poruchu všude, voda chrchlala, šel jakoby vzduch. V kuchyni byl tento problém s mycím dřezem. Tento problém se měl snad jednou týkat i záchodu. Problémy se vyskytly zjara, výpadky byly časté, restaurace byla prostě zavřená.

14. Z výpovědi [jméno] [příjmení], bývalé zaměstnankyně v restauraci žalovaného, soud zjistil, že u něho pracovala asi do srpna 2020, a za tu dobu se tam vyskytly problémy s vodou i na zaměstnaneckých záchodech. Na tyto problémy si žalovaný stěžoval i po jejím skončení. Problém s vodou byl opakovaný, někdy voda netekla, nebo tekla, aniž by bylo chtěno, jednou tekla pouze horká voda. Pokud jde o to, zda se jednalo související dobu, nastal problém s vodou určitě jednou. Žalovaný musel jet domů pro záložní vodu, kdyby došlo k výpadku. Kvůli rosící se podlaze se muselo být vytíráno i v provozní dobu, podlaha navíc klouzala. Při mytí jednou vypadlo okno z pantů. Svědkyně sice na jaře 2022 neviděla problémy s vodou, ale žalovaný jí sděloval, že jsou. Svědkyně byla v restauraci jednou, když prováděl žalovaný přestavbu ještě před otevřením, ale neviděla, že by žalovaný zasahoval do rozvodů vody.

15. Z výpovědi [jméno] [příjmení], manželky žalovaného, soud zjistil, že problémy s vodou byly od počátku nájmu, následně přestaly a na jaře 2022 znovu začaly, a to nárazově – nebylo možno odhadnout, kdy nastanou a na jak dlouhou dobu. Problém byl s vodou celkově, nefungovaly záchody, umyvadla, kávovar, myčka. Pro jistotu museli natáčet vodu do kýblu předem. Byl též problém s rosením podlah, se šváby a protékajícími okny. Žalovaný provedl stavební úpravy: vyměnil dlaždičky na záchodě, také záchody, dveře s tím, že byl žalobce upozorněn; a dále žalovaný postavil na místo původní dřevěné příčky novou příčku. Žádné úpravy ve vodoinstalaci žalovaný neprovedl. Restauraci se finančně dařilo.

16. Z výpovědi [jméno] [příjmení], která má přátelský poměr k žalovanému, soud zjistil, že navštěvovala restauraci s kolegyněmi, protože pracují na Městském úřadu [obec], a také se svou rodinou, přičemž tam byl problém s vodou, a to když si chtěly umýt ruce, zajít na záchod. V restauraci bylo vlhko, muselo se vytírat. Pokud jde o výskyt v čase, na jaře 2022 se jednalo o situaci padesát na padesát s přihlédnutím k již zmíněné připravenosti na danou situaci s tím, že žalovaný měl již připravenu pet lahev s vodou na mytí rukou; nicméně pokud jde o potřebu zajít si na záchod, jednalo se právě o situaci padesát na padesát. Žalovaný říkal i na jaře 2022, že problém řešil se žalobcem.

17. Z výpovědi [jméno] [příjmení], který je známý žalovaného z jednotky hasičů, soud zjistil, že chodil do restaurace pravidelně kvůli dobrému jídlu. Na jaře minulý rok vznikl problém s vodou tím, že mu žalovaný nemohl udělat kávu. Také byla kluzká podlaha.

18. Z výpovědi [jméno] [příjmení], zákaznice restaurace, soud zjistil, že do restaurace ráda chodila s manželem na obědy (několikrát týdně), vařili dobře; žalovaný je upozorňoval, že nelze používat toaleta, neboť neteče voda. Problémy s vodou nebyly pokaždé, přibližně to bylo jednou či dvakrát týdně.

19. Z výpovědi [jméno] [příjmení], zákazníka restaurace, soud zjistil, že k žalovanému chodil na obědy, někdy i na večeře. Podepsal žalovanému prohlášení, že byly problémy s vodou, neboť to byla pravda. Nemohl si dát kvůli tomu kávu, na záchodě bylo vidět, jak voda chrčí. Do restaurace chodil s kolegou, občas tam chodila i jeho manželka, a to prakticky denně; vařili tam dobře a obsluha byla příjemná. Bývalo tam plno, musel si dělat rezervace.

20. Z výpovědi [jméno] [příjmení], zákazníka restaurace, soud zjistil, že podnik navštěvoval s manželkou. Taktéž podepsal prohlášení žalovaného o problémech s vodou. Prskání vody jim žalovaný ukazoval za barem. Na jídlo sem chodili asi dvakrát týdně, pro výbornou kuchyni. Z výpovědi jeho manželky, paní [jméno] [příjmení], zjistil soud, že taktéž prohlášení podepsala. Problémy s vodou skutečně byly, sama to několikrát zažila. Kromě kvalitního jídla byla v restauraci i příjemná atmosféra a proto tam ráda chodila.

21. Z výpovědi [jméno] [příjmení], tchýně pana [jméno] [příjmení], který je známým žalobce, zjistil soud, že v restauraci několikrát byla a problém s vodou nezaznamenala; nic nenasvědčovalo tomu, že by voda netekla. Celkem tam byla asi dvakrát nebo třikrát, a to spíše přes zimu, naposledy zhruba před rokem a půl.

22. Z výpovědi [jméno] [příjmení], jednatele společnosti, která má od žalobce pronajatý jiný prostor v téže budově jako žalovaný, soud zjistil, že zde provozuje výrobu a prodává maso a uzeniny, již od r. 2015; problémy s vodou nemají. Svědek byl asi dvakrát u žalovaného v restauraci a problémy s vodou tam neviděl.

23. Z výpovědi [jméno] [příjmení], jednatele společnosti, která má od žalobce pronajatý jiný prostor v téže budově jako žalovaný, zjistil soud, že problémy s výrobou uzenin v budově nemají a tudíž ani problémy s vodou asi nejsou.

24. Z výpovědi [jméno] [příjmení], který si pronajímá o žalobce prostory v téže nemovitosti a provozuje tam pizzerii, soud zjistil, že teprve na jaře 2022 převzal tamní pobočku, nevšiml si větších výpadků vody, pobočka fungovala; žádné problémy s vodou neměli.

25. Z výpovědi žalobce soud zjistil, že žalovaný mu po roce a půl sdělil, že chce uhradit deratizaci, protože se tam vyskytli švábi. Žalovaný mu volal asi 5x v jednom týdnu, někdy v březnu 2022, žalobce reagoval asi 3x, dostavil se a viděl, že voda normálně teče. Vodovod k žalovanému je napojen na stejnou větev, jakou užívá pan [příjmení], přičemž spotřeba vody u žalovaného zůstala stejná. Pan žalovaný měl nahoře odpočtový vodoměr na počátku rozvodu vody do restaurace s uzavíracím kohoutem, a dále se voda rozvádí do všech odběrných míst v restauraci. Žalobci se zdála voda pořádku a tak neshledal důvod posílat žalovanému instalatéra. V roce 2020 či 2021 natáhl část nového potrubí, neboť to staré měl žalovaný údajně zanést pískem; to bylo jediným zásahem do potrubí.

26. Z výpovědi žalovaného soud zjistil, že pronajaté prostory byly dříve hernou, což bylo na stavu prostor znát. Původní žalobu žalovaný podal proto, že žalobce neřešil jeho apely na opravu rosící podlahy. Problémy s vodou byly zpočátku, poté přestaly a začaly znovu na jaře 2022; voda prskala nebo netekla vůbec. Žalobce na výzvy žalovaného k řešení situace nereagoval, a žalovaný proto začal situaci dokumentovat. Restaurace prosperovala, na internetu měla kvalitní hodnocení. Instalatéra žalovaný nezavolal, neboť to bylo starostí žalobce.

27. Dne [datum] proběhlo u zdejšího soudu jednání ve věci sp. zn. 16 C 139/2021, se společností [právnická osoba] jako žalobcem a zdejším žalobcem jako žalovaným, přičemž žaloba se týkala stejné nájemní smlouvy, konkrétně tamní žalobce požadoval slevu na nájemném. Na tomto jednání sdělil soud svůj předběžný názor, že tamní žalobce pravděpodobně není aktivně legitimován a zároveň, že pokud požaduje slevu na nájemném za vady, tak musí takový nárok uplatnit ihned po zjištění předmětných skutečností a je tedy otázkou, zda vůbec nárok uplatnil včas. Dále pak soud uváděl, že ostatní skutečnosti bude třeba dotvrdit a prokázat (zjištěno z protokolu z tohoto jednání). 28. [právnická osoba] a [právnická osoba] nezaznamenaly v letech 2021 a 2022 v předmětu nájmu žádné přerušení dodávek vody (zjištěno z čestných prohlášení těchto společností z [datum]).

29. Z ortofotomapy předmětu nájmu s ručním zakreslením hrubé vodovodní sítě, fotografií žalovaného s interiérem restaurace, oken a vývodu potrubí vody, nezjistil soud žádné podstatné skutečnosti.

30. Návrh žalobce na provedení důkazu místním šetřením a ustanovením znalce ke zkoumaní tamních poměrů ohledně vody a potrubí soud, pro nadbytečnost, zamítl.

31. Soud shora uvedená skutková zjištění shrnuje takto. Účastníci spolu uzavřeli smlouvu, na základě které vzniklo žalovanému právo užívat nebytové prostory žalobce pro provoz restaurace. V předmětu nájmu byly problémy s vodou, která v jarních měsících roku 2022 tekla buďto málo nebo dokonce vůbec. Žalovaný o tomto problému žalobce opakovaně informoval a žalobce, byť si vědom problému, jej nikterak neřešil. Žalovaný mimo jiné v důsledku tohoto problému nájem vypověděl, s čímž žalobce nesouhlasil a namítl neoprávněnost výpovědi.

32. Takto zjištěný skutkový stav posoudil soud dle následujících právních ustanovení.

33. Podle § 2201 o. z., se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

34. Podle § 2302 odst. 1 o. z. se ustanovení tohoto pododdílu vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

35. Podle § 2308 písm. c) o. z. může nájem na dobu určitou nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

36. Podle § [číslo] odst. 1 o. zn. má vypovídaná strana právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.

37. Podle § 2314 odst. 3 o. z. vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

38. Účastníci spolu uzavřeli smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání; žalovaný, jakožto nájemce, smlouvu uzavřel jako fyzická osoba. Z ničeho se nepodává, že by nájemcem měla být společnost [právnická osoba], když v záhlaví smlouvy je uveden pouze žalovaný a u podpisu není uvedena jeho funkce jednatele či razítko společnosti.

39. Soud předně posoudil platnost smlouvy. Ta odkazuje na zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, který byl však k [datum] zrušen. Pouhý odkaz na zrušený předpis nemůže činit smlouvu jako takovou neplatnou za situace, kdy je z textu smlouvy evidentní, jaká byla vůle stran ohledně obsahu jejich závazku. Tato skutečnost tak nemá vliv na její platnost, smlouva se však neřídí zrušeným předpisem, nýbrž o. z., za jehož účinnosti byla uzavřena.

40. Na právní jednání je třeba hledět spíše jako na platné, než na neplatné (§ 574 o. z.). Pokud jde oddělit neplatná část právního jednání od jeho zbytku, je neplatná pouze tato část (§ 576 o. z.). Skutečnost, že v různých částech smlouvy je uváděná odlišná doba jejího trvání nečiní smlouvu samu o sobě neplatnou jako celek. Nejbližší datum konce smlouvy je navíc až v roce 2029 a pro účely tohoto řízení tak tato vada nijak nezasahuje do platnosti smlouvy.

41. Smlouva tedy byla platná a účinná, a to až do jejího vypovězení žalovaným, podle ustanovení § 2308 písm. c) o. z. Strany ve smlouvě výslovně uvedly, že smlouvu lze vypovědět i ze zákonných důvodů.

42. Žalobcem následně podané námitky na neoprávněnost výpovědi byly včasné, obsahovaly všechny podstatné náležitosti a soud se jimi věcně zabýval, byť poté, co zjistil, jako nejvážnější problémy s vodou, zaměřil dokazování především na ně, neb bylo zřejmé, že byla-li výpověď již jen pro ně důvodná, nebude třeba zkoumat důvodnost jiných výtek žalovaného proti předmětu nájmu.

43. Účelem smlouvy, což bylo mezi účastníky dokonce nesporné, bylo podnikatelské provozování restaurace. Jedním ze zásadních předpokladů pro řádný provoz takového podniku je pak nepochybně dostupnost čisté a pitné vody, a to nejen z hygienických důvodů, ale též pro přípravu jídel a nápojů či zajištění komfortu zákazníků.

44. Žalovaný byl jako nájemce povinen zajišťovat řádnou péči o pronajaté prostory (tedy zajišťovat čistotu a předcházet vzniku škody) a pro případ vad nebo závad měl informační povinnost, oproti čemuž měl žalobce jako pronajímatel základní smluvní a zákonnou povinnost zajistit způsobilost pronajatého prostoru ke sjednanému účelu užívání, zde k provozování restaurace.

45. Žalovaný prokázal, že problémy s vodou se v předmětu nájmu vyskytovaly. Svědčí o tom několik videí, na kterých je uvedeno datum jejich pořízení, přičemž videí je téměř 20 a všechny jsou z různých dnů. Dále pak žalovaný obstaral arch s podpisy zákazníků, kteří souhlasili s tím, že problémy s vodou v prostorách byly.

46. Vedle toho vypověděla před soudem celá řada svědků, kteří objektivně žádné vazby na žalovaného neměli (vyjma jeho manželky), a kteří shodně vypověděli, že problémy s vodou byly. Výpovědi se v podstatných částech shodovaly – některé dny voda prskala, nefungoval záchod a žalovaný jim nemohl připravit kávu. V řízení nevyvstala žádná skutečnost, pro kterou by soud měl pochybovat o věrohodnosti těchto svědeckých výpovědí; všichni svědci byli před svou výpovědí poučeni o negativních důsledcích křivé výpovědí, a přesto vypovídali shodně.

47. Problémy s vodou v předmětu nájmu tak byly prokázány (voda v některé dny na jaře 2022 netekla, prskala či tekla málo), přičemž se jedná o natolik závažnou vadu, že samy o sobě postačí k tomu, aby bylo možno nájem vypovědět (podstatně ztížená možnost nájemce užívat prostor k provozu restaurace). Soud se tak blíže nezabýval jinými důvody, které měly k výpovědi vést, neboť prokázání problému s vodou k důvodnosti výpovědi postačuje. Nad tento rámec lze jen stručně uvést, např. k rosící se podlaze, jež je ve výpovědi žalovaného rovněž označena, že se z výpovědí řady svědků tento problém podává.

48. Soud nesouhlasí se žalobcem, že by si žalovaný celou situaci vymyslel a zinscenoval kvůli svému údajnému podnikatelskému neúspěchu. Zaprvé, všichni svědci shodně vypovídali, že do restaurace chodili i přesto, že zde byli problémy s vodou, a to kvůli výbornému jídlu a příjemné obsluze; zároveň shodně vypovídali, že restaurace bývala zpravidla plná. Byť pouze fakt, že restaurace byla oblíbená, ještě neznamená, že byla i výdělečná, žalovaný evidentně provozoval své podnikání kvalitně a je tedy velice nepravděpodobné, že by svou vlastní práci sabotoval.

49. Za druhé by pak vůbec vymyšlení celé situace bylo velice komplexní a pro žalovaného náročné - musel by manipulovat vodou při natáčení videí, případně falšovat data jejich pořízení, přesvědčovat zákazníky, ať nepoužívají toaletu, odmítat jim poskytnout určité nápoje z nabídky, zároveň o problémech žalobce falešně informovat po delší dobu a to vše pouze proto, aby mohl nájem v budoucnu vypovědět.

50. Soudu se pak jeví jako velice nepravděpodobné, aby se žalovaný rovnou rozhodl pro ukončení smlouvy výpovědí, kdy by tímto složitým způsobem musel několik měsíců úmyslně jednat ve svůj neprospěch, aniž by se předtím snažil na ukončení nájmu se žalobcem kompromisně dohodnout.

51. Žalovaný měl evidentně problémy s předmětem nájmu již v roce 2020, kdy upozorňoval žalobce na jeho vady. Další problémy pokračovaly, když se na jaře 2021 domáhal slevy z nájemného a poté též na jaře 2022 (k tomu byl veden i předchozí soudní spor). Žalovaný přitom o vadách předmětu nájmu žalobce několikrát informoval, a ten si tak musel být vědom, že z dlouhodobého hlediska je předmět nájmu problematický, přičemž tento vadný stav nijak neřešil. Výpověď žalovaného pro něj tedy nemohla být nepředvídatelná či nečekaná.

52. Důkazní prostředky žalobce byly v porovnání s důkazními prostředky žalovaného nepoměrně slabší. Žalobce stavěl především na skutečnosti, že ostatní podniky v budově s vodou problémy neměly či že on sám, případně jeho známí nezažili, že by v restauraci netekla voda nebo by s ní byly nějaké jiné problémy.

53. Skutečnost, že užívání ostatních prostor v budově je bezproblémové přitom nemůže nijak prokazovat, že prostory žalovaného byly nezávadné. Problém s vodou mohl být nepochybně pouze v prostorách pronajatých žalovanému. Žalovaný netvrdil, že by problémy s vodou byly konstantní, naopak, měly být nárazové. Pokud tedy zrovna v době návštěvy žalobce či osoby jemu známé tyto problémy nenastaly, neznamená to ještě, že neexistovaly. Nadto, paní [příjmení] (svědkyně žalobce) ani nebyla v restauraci v období předmětného jara 2022, ale dříve.

54. Problémy s vodou tak byly jasně prokázány, přičemž žalobce, byť si jich byl vědom, je neřešil. Jinými slovy, žalobce neplnil svou primární povinnost pro něj vyplývající z nájmu, tedy udržovat předmět nájmu způsobilým k jeho účelu, a předmětná výpověď proto byla oprávněná, když byl naplněn výpovědní důvod podle § 2314 písm. c) o. z. S ohledem na vše shora uvedené proto soud žalobu, jakožto nedůvodnou, zamítl.

55. Návrhy žalobce na provedení důkazů technického charakteru stran užívání vody shledal soud jako nadbytečné z toho důvodu, že skutkový stav byl spolehlivě prokázán i bez nich (ostatně předmětem dokazování neměl být vodovod sám o sobě, ale to, že voda na jaře 2022 prskala, netekla, chrčela, tedy z hlediska provozu restaurace byla nedostatečná), a dále proto, že povinnost prokazovat způsobilost předmětu nájmu k užívání za sjednaným účelem tížila žalobce, jakožto pronajímatele, nikoli žalovaného nájemce (ten nemusel volat instalatéra), přičemž byl-li žalobce žalovaným opakovaně upozorněn na problémy s vodou, měl je řešit bez odkladu již tehdy, a s ohledem na tvrzené závady právě měl žádat instalatéra o jejich prošetření již tenkrát, obzvláště na jaře 2022, kdy velmi dobře věděl o výtkách žalovaného z předchozího soudního řízení, v němž se tento domáhal slevy z nájemného. Protože to žalobce tenkrát neučinil, spoléhaje se na vlastní hodnocení a zkušenosti, způsobil si nedostatek důkazních prostředků, které by přímo vedly k prokázání použitelnosti tamní vody pro provoz restaurace (tok vody, dostatečný tlak, apod). Prokazování stavu vodovodu v době současné postrádá smysl, a to o to více, že žalovaný předložil řadu důkazů, z nichž se problémy s vodou, jako vážné, k jaru 2022, tedy k rozhodné době, kdy byla dána výpověď, podávají. Řízení tedy nezáviselo, co do zjištění skutkového stavu, pouze na důkazní iniciativě žalobce, nýbrž právě na konkurenci důkazních prostředků obou stran (žalovaný si prokazoval důvodnost své výpovědi). Důkazy žalovaného byly přesvědčivé; naopak důkazní prostředky žalobce byly buď slabší, nebo nadbytečné.

56. O nákladech řízení rozhodl soud dle § 142 odst. 1 o. s. ř. Soud přiznal procesně úspěšnému žalovanému náhradu nákladů řízení tvořenou náklady právního zastoupení za devět úkonů právní služby po 2 500 Kč podle § 9 odst. 3 písm. a) a § 7 bodu 5. vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (příprava a převzetí zastoupení, účast na jednání dne 1. 11. a [datum], 3. 2., 14. 3., 12. 5. a [datum], písemné vyjádření z 6. 9. a [datum]), paušální náhradou výdajů stanovenou podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu v částce 300 Kč za každý z výše uvedených úkonů právní služby a 21% DPH ve výši 5 292 Kč, tedy v celkové výši 30 492 Kč.

57. Pro úplnost soud dodává, že žalovaný ve výpočtu nákladů řízení vycházel ze špatné výše odměny za jeden úkon právní služby 3 388 Kč vč. DPH. Správná výše odměny za jeden úkon právní služby však činí 3 025 Kč vč. DPH, neboť tarifní hodnota činí 35 000 Kč, odměna za jeden úkon je 2 500 Kč a DPH z toho potom činí dalších 525 Kč. Celkově požadovaná výše odměny však odpovídá správnému výpočtu.