36 C 198/2025

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl samosoudcem Mgr. Vladimírem Loutockým ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o 46 935 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 30 250 Kč spolu se zákonnými úroky z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 11 600 Kč od 22. 8. 2024 do zaplacení, ve výši 12,75 % ročně z částky 11 600 Kč od 22. 9. 2024 do zaplacení a ve výši 12,75 % ročně z částky 11 600 Kč od 22. 10. 2024 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Co do částky 4 550 Kč se žaloba zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši 9 717 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se domáhala dlužného nájemného ve výši 11 600 Kč a neuhrazených služeb ve výši 4 045 Kč, a to za každý měsíc od září 2024 do listopadu 2024. Žalobkyně zaslala žalované dne 26. 9. 2024 předžalobní upomínku prostřednictvím datové schránky, žalovaná však i přes to ničeho neuhradila.

2. Ve věci byl Okresním soudem v Olomouci vydán elektronický platební rozkaz ze dne 29. 11. 2024, č. j. EPR 274670/2024-6, proti kterému žalovaná podala včas odpor. Žalovaná v odůvodnění odporu uvedla, že neuznává nároky žalobkyně co do jejich výše, a to v souvislosti s námitkou započtení, kterou vznesla. Žalované totiž nebylo doručeno řádné vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za rok 2023, neboť v obdrženém vyúčtování za období od 5. 12. 2022 do 31. 12. 2023 byly uvedeny služby, které nebyly spojené s užíváním bytu, a nebyla kromě jiného uvedena celková výše žalovanou placených záloh. V souladu s uvedeným žalovaná vůči žalobkyni eviduje pohledávku ve výši 12 950 Kč z titulu pokuty za prodlení s doručením řádného vyúčtování služeb. Žalovaná dále uvedla, že na zálohách za služby za předmětné období uhradila žalobkyni částku ve výši 52 585 Kč. Skutečné náklady přitom byly vyčísleny ve výši 10 197 a žalobkyně vrátila žalované jako přeplatek za služby pouze částku ve výši 21 542 Kč. Žalovaná taktéž eviduje vůči žalobkyni pohledávku z přeplatku ve výši 20 846 Kč. Žalovaná taktéž podotkla, že se souhlasem žalobkyně dovybavila předmětný být a žalobkyně se zavázala vybavení převzít do svého vlastnictví. Z uvedeného důvodu eviduje pohledávku za žalobkyní ve výši 13 139 Kč. Závěrem žalovaná navrhla, aby soud žalobu v plném rozsahu zamítl a přiznal žalované náhradu nákladů řízení.

3. Při jednání dne 18. 11. 2025 vzala žalobkyně svou žalobu v části zpět, a to co do částky 4 045 Kč spolu se zákonnými úroky z prodlení z částky 4 045 Kč od 22. 8. 2024 do zaplacení ve výši 12,75 % ročně, pro částku 4 045 Kč spolu se zákonnými úroky z prodlení z částky 4 045 Kč od 22. 9. 2024 do zaplacení ve výši 12,75 % ročně a pro částku 4 045 Kč spolu se zákonnými úroky z prodlení z částky 4 045 Kč od 22. 10. 2024 do zaplacení ve výši 12,75 % ročně. Žalobkyně částečné zpětvzetí odůvodnila vzniklým přeplatkem na zálohách za služby spojené s užíváním bytu. Žalovaná s částečným zpětvzetím žalobkyně souhlasila a svůj nárok týkající se pohledávky z přeplatku vzala taktéž zpět. Soud proto řízení v této části zastavil a dále věc posuzoval pouze ohledně tvrzeného dlužného nájemného za období od září 2024 do listopadu 2024.

4. Z podání obou účastnic vyplynulo, že je mezi nimi nesporné, že žalovaná neuhradila nájemné, a to za každý měsíc od září 2024 do listopadu 2024, a zároveň, že žalobkyně nedoručila žalované vyúčtování služeb včas. Pro prokázání ostatních rozhodujících skutečností soud provedl následující dokazování.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalobkyně má vlastnické právo k bytové jednotce č. p. , Anonymizováno, vymezené v budově č. p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , včetně podílu , Anonymizováno, na společných částech nemovitosti, vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „byt“).

6. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 1. 1. 2023, včetně dodatku č. , hodnota, ze dne 12. 5. 2023 a dodatku č. , hodnota, ze dne 1. 1. 2024, bylo soudem zjištěno, že žalobkyně se žalovanou uzavřely dne 1. 1. 2023 nájemní smlouvu byt na dobu určitou až do 31. 12. 2023. Předmětnou smlouvou bylo sjednáno měsíční nájemné ve výši 11 000, které se žalovaná zavázala hradit od 1. 1. 2023. Výše záloh ke dni uzavření smlouvy činila 4 045 Kč. Žalobkyně s žalovanou se taktéž dohodly dle č. l. 4.4 na složení jistoty ve výši 22 000 Kč, s tím, že v případě vzniku dluhu žalované podle předmětné smlouvy je žalobkyně oprávněna užít jistotu k jeho úhradě. Dodatkem č. , hodnota, se od 1. 6. 2023 žalovaná stala jediným oprávněným nájemcem bytu a na žalovanou přešla všechna práva a povinnosti dle předmětné smlouvy. Dodatkem č. , hodnota, bylo od 1. 1. 2024 zvýšeno nájemné na částku 11 600 Kč.

7. Z protokolu o předání bytu bylo prokázáno, že žalovaná převzala byt včetně jeho příslušenství.

8. Ze sdělení pronajímatele o ukončení smlouvy o nájmu bytu ze dne 18. 7. 2024 soud zjistil, že žalobkyně oznámila žalované, že od 1. 1. 2025 chce užívat byt pro svou potřebu, a proto nájemní vztah již nebude prodlužován a skončí uplynutím sjednané doby určité dne 31.12. 2024. Současně byla žalovaná vyzvána ke splnění všech povinností vyplývajících ze smlouvy o nájmu bytu do skončení nájmu.

9. Z předávacího protokolu k bytové jednotce bylo soudem zjištěno, že žalovaná byt předala dne 31. 12. 2024. V předávacím protokolu u stavu bytové jednotky bylo uvedeno, že ve stěnách jsou díry po instalaci TV držáku, u vstupních dveří je odchlípnuté kukátko a v kuchyni chybí lišta u podlahy. Žalovaná tvrdila, že věc je bez závad a odkázala na pořízené fotografie ze dne 30. 12. 2024.

10. Ze série fotografií bytu vyplynulo zejména, že fotografie zachycují stav bytu ke dni 30. 12. 2024, veškeré místnosti bytu byly vyklizeny a byt nebyl viditelně znečištěn či poškozen.

11. Z vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, , bylo zjištěno, že žalobkyni bylo od , právnická osoba, , IČO , IČO, , zasláno vyúčtování služeb za období od 5. 12. 2022 do 31. 12. 2023. Předmětné vyúčtování služeb bylo vytištěno dne 11. 4. 2024. Celkové náklady za služby za vyúčtované období činily po zaokrouhlení částku ve výši 36 894 Kč. Na zálohách bylo zaplaceno celkem 59 410 Kč, přeplatek tudíž činil 22 516 Kč.

12. Z e-mailové komunikace vyplývá, že žalobkyně zaslala žalované vyúčtovaní služeb za rok 2022 až 2023. Žalobkyně dále uvedla, že následující platba nájemného bude ponížena o pokutu ve výši 50 Kč denně za prodlení s doručením vyúčtovaní, a to od 1. 5. do 1.

8. Dne 12. 8. 2024 žalovaná obdržení vyúčtování potvrdila s tvrzením, že neobdržela vyúčtovaní záloh a výpočet konečného přeplatku.

13. Z předžalobní upomínky ze dne 26. 9. 2024 včetně doručenky bylo zjištěno, že žalovaná byla před podáním žaloby vyzvána zástupcem žalobkyně k úhradě pohledávky ve výši 38 013,87 Kč.

14. Z oznámení pronajímateli o bilanci plateb ze dne 3. 10. 2024 vyplynulo, že žalovaná oznámila žalobkyni, že jí zaslala výčet fixního vybavení a změn v bytě, se kterými měla žalobkyně souhlasit a přislíbila jeho zaplacení, a proto vůči žalobkyni žalovaná eviduje dluh ve výši 17 388 Kč. Žalovaná dále uvedla, že obdržela „pouze“ kopii vyúčtování služeb mezi poskytovatelem (SVJ , adresa, ) a žalobkyní jako příjemcem. Předmětné vyúčtování nepovažuje za řádné, a tudíž je žalobkyně od 1. 5. 2024, a to až do doručení vyúčtování, v prodlení. Celkový dluh ve výši 25 188 Kč sestává z částky 17 388 Kč za fixní vybavení bytu a z částky 7 800 Kč za prodlení s doručením vyúčtování ke dni 3. 10. 2024. Žalovaná taktéž požaduje po žalobkyni přeplatek za služby ve výši 4 000 Kč.

15. Z výzvy k zaplacení ze dne 3. 11. 2025 včetně doručenky bylo zjištěno, že žalobkyně byla vyzvána zástupkyní žalované k úhradě pohledávky ve výši 27 550 Kč z titulu zákonné pokuty za prodlení s doručením vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu, a to do tří dnů od doručení výzvy.

16. Z výčtu vybavení bytu pořízeného žalovanou soud žádné podstatné skutečnosti nezjistil, neboť fakticky šlo jen o tvrzení žalované. Zjištěný skutkový stav posoudil následujícím způsobem po stránce právní.

17. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

18. Podle § 2217 odst. 1 o. z. nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

19. Podle § 1982 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh20. Podle § 98 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), vzájemným návrhem je i projev žalovaného, jímž proti žalobci uplatňuje svou pohledávku k započtení, avšak jen pokud navrhuje, aby bylo přisouzeno více, než co uplatnil žalobce. Jinak soud posuzuje takový projev jen jako obranu proti návrhu.

21. Podle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“), není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

22. Podle § 7 odst. 2 zákona o službách poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

23. Podle § 13 odst. 1 zákona o službách jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.

24. Podle § 13 odst. 2 zákona o službách výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

25. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k závěru, že žalobkyně se žalovanou uzavřely dne 1. 1. 2023 nájemní smlouvu na předmětný byt. Nárok na nájemné za každý měsíc od září 2024 do listopadu 2024 je důvodný, neboť se žalovaná zavázala hradit nájemné ve výši 11 600 Kč, což bylo ujednáno mezi stranami dodatkem č. , hodnota, ze dne 1. 1. 2024, a to nejpozději do 20. dne měsíce předcházející měsíci, za který je hrazeno. Neuhrazené nájemného nebylo žalovanou nikterak rozporováno a skutečnost byla mezi stranami nesporná. Žalobkyni tak vznikl nárok ve 34 800 Kč za tři měsíce nezaplaceného nájemného.

26. Žalovaná proti návrhu uplatnila obranu ve smyslu § 98 o. s. ř., sestávající ze zaplacení pokuty za prodlení s doručením řádného vyúčtování služeb ve výši 27 550 Kč a z vybavení bytu pořízené žalovanou ve výši 17 388 Kč. Co se týká vyúčtování služeb za období od 5. 12. 2022 do 31. 12. 2023, soud měl zjištěno, že žalobkyně prostřednictvím e-mailu zaslala předmětné vyúčtování dne 1. 8. 2024. Řádné vyúčtování podle ustálené judikatury obsahuje „celkovou výši přijatých měsíčních záloh za služby, skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi. Výčet náležitostí (řádného) vyúčtování služeb uvedený v § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. není úplný (uzavřený), a další „potřebné“ náležitosti jsou stanoveny také v jiných právních předpisech, které musí vyúčtování služeb obsahovat, aby je bylo možné pokládat za řádně provedené. Vyhláška č. 269/2015 Sb. v § 6 vymezuje náležitosti vyúčtování nákladů na vytápění a nákladů na poskytování teplé vody příjemcům služeb, které musí poskytovatel služeb uvést ve vyúčtování; u ostatních poskytovaných služeb musí jejich vyúčtování obsahovat minimálně také údaj o ceně za tu kterou službu a současně též údaj o množství dodané služby [§ 11 odst. 1 písm. c) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví]. Příjemce služeb tedy musí z obsahu vyúčtování zjistit minimálně takové informace na základě kterých bude schopen rozpoznat, zda poskytovatelem služeb požadovaná úhrada odpovídá jeho spotřebě či způsobu výpočtu této spotřeby tak, jak byl účastníky dohodnut nebo jak je stanoven právním předpisem“ (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 1. 2024, sp. zn. 26 Cdo 731/2023, nebo rozsudek téhož soudu ze dne 26. 8. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2778/2019). Předložené vyúčtování uvedené podmínky splňuje, jelikož v něm v souladu se shora uvedeným byly rozepsány jednotlivé položky a bylo z nich podle názoru soudu jasně patrné, jaká je skutečná výše nákladů a záloh za pronájem bytu.

27. Žalobkyně ovšem nedoručila vyúčtovaní v řádném termínu, neboť se tak mělo stát do konce měsíce dubna 2024, nicméně se tak stalo až 1. 8. 2024 (což ostatně sama v e-mailové komunikaci ze dne 2. 8. 2024 uznala) a proto jí v souladu s § 13 odst. 2 zákona o službách vznikl nárok na zaplacení pokuty ve výši celkem 4 550 Kč, a to za prodlení v délce 91 dnů v sazbě 50 Kč za každý započatý den prodlení, tj. od 1. 5. 2024 do 31. 7. 2024.

28. Ohledně nároku žalované na zaplacení vybavení bytu ve výši 17 388 Kč však nebylo v řízení nikterak prokázáno, že by se žalobkyně k takové úhradě jakkoli zavázala, resp. že by se účastnice dohodly na tom, že určité vybavení si žalobkyně ponechá za určitou sjednanou náhradu, ve zbytku tudíž nebyla procesní obrana žalované úspěšná.

29. V souladu se shora uvedeným byl nárok žalobkyně sice důvodný co do výše 34 800 Kč, avšak v návaznosti na zřejmé prodlení žalobkyně s doručením řádného vyúčtovaní byla procesní obrana žalované důvodná do výše 4 550 Kč. Soud proto žalobkyni přiznal nárok na zaplacení pouze 30 250 Kč včetně zákonných úroků z prodlení z částky 11 600 Kč podle § 1970 o. z. ve výši 12,75 % ročně, a to vždy od 22. dne příslušného měsíce podle nájemní smlouvy ze dne 1. 1. 2023 včetně jejich dodatků (nárok na zákonné úroky z prodlení vznikl od 21. dne příslušného měsíce, avšak žalobkyní byly zákonné úroky z prodlení požadovány až od 22. dne). S ohledem na důvodnou námitku žalované byla žaloba co do výše 4 550 Kč zamítnuta.

30. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 o. s. ř. a § 142a odst. 1 o. s. ř. tak, že ve věci převážně úspěšné žalobkyni náleží poměrná náhrada nákladů řízení, které sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 1 878 Kč a z nákladů za zastoupení advokátem. Tomu podle § 6 odst. 1, § 7 bod 5 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „advokátní tarif“) náleží odměna ve výši 2 980 Kč za celkem pět dále uvedených úkonů právní služby a podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu náhrada hotových výdajů ve výši 300 Kč, a to za každý ze tří úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. a) a d) advokátního tarifu učiněných do 31. 12. 2024 (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva a písemné podání ve věci samé) a od 1. 1. 2025 náhrada hotových výdajů ve výši 450 Kč, a to za každý ze dvou úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu (účast na jednání před soudem dne 18. 11. 2025 a 19. 12. 2025), to vše s náhradou za daň z přidané hodnoty podle § 137 odst. 3 o. s. ř. se sazbou 21 %. Celkem jde o 22 085 Kč, protože však žalobkyně byla úspěšná co do 72 % a žalovaná tedy co do 28 %, činí celkový úspěch 44 % a přiznána tedy byla náhrada nákladů řízení ve výši 9 717 Kč. Při posuzování úspěchu a neúspěchu účastníků ve věci přitom soud přihlédl i k výši příslušenství, kapitalizovaného ke dni rozhodnutí (k tomu srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3. 12. 2015, sp. zn. 23 Cdo 2585/2015).