36 C 27/2025

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl samosoudcem Mgr. Vladimírem Loutockým ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o určení vlastnického práva

I. Žaloba na určení, že části pozemku parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , hodnota, , zapsané na listu vlastnictví , Anonymizováno, pro obec a katastrální území , adresa, u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , a vymezené v geometrickém plánu č. , hodnota, pod parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, , jsou ve výlučném vlastnictví žalobkyně, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 36 724 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované.

1. Žalobkyně se domáhala určení, že shora uvedené části dvou pozemků, u nichž je jako vlastnice zapsána v katastru nemovitostí žalovaná obec, jsou v jejím výlučném vlastnictví. Uvedla, že ode dne , datum, byla na základě darování spoluvlastnicí pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je rodinný dům č. p. , Anonymizováno, , a pozemku parc. č. , hodnota, , a poté na základě darovací smlouvy ze dne , datum, se stala výlučnou vlastnicí těchto nemovitostí. Jejich faktickou součástí jsou od nepaměti zmíněné části sousedních pozemků parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , hodnota, , žalobkyně je takto užívá od narození, resp. od doby, kdy se stala spoluvlastnicí, a vymezeny jsou oplocením a menšími stavbami, které jsou na svém místě také od nepaměti. Takto byly ostatně užívány už i právními předchůdci. O tom, že jde o vlastnictví obce, se žalobkyně dozvěděla až na základě geometrického plánu, který si nechala vypracovat za účelem přesného a odborného vytyčení stavu, a nesouhlasného stanoviska žalované k otázce vydržení ze dne , datum, . Domnívala se však, že již nejpozději dne , datum, vydržela vlastnické právo, protože měla držbu řádnou, poctivou a pravou, zatímco žalovaná nikdy své vlastnické právo nevykonávala a užívání daných částí pozemků žalobkyni i jejím předchůdcům trpěla po řadu desetiletí. Bez ohledu na řádné vydržení proto žalobkyně vlastnické právo nabyla také na základě mimořádného vydržení.

2. Žalovaná s uplatněným nárokem nesouhlasila, neboť celková výměra částí pozemků, které jsou připloceny k pozemkům žalobkyně, činí 440 m2, tj. více než o 100 % velikosti pozemku žalobkyně, nelze tedy uvažovat o poctivé držbě, jelikož tato okolnost jí měla být při zachování obvyklé opatrnosti zřejmá. Nelze ani uvažovat o mimořádném vydržení, jelikož jde o případy, kdy držitel neprokáže právní důvod, na základě kterého drží, zde však má jít o darovací smlouvy z let 1994 a 2019. Dále namítla, že oplocení nestojí na celé hranici pozemků, že část pozemku parc. č. 1105/6 nebyla celá faktickou součástí pozemku parc. č. , hodnota, , jelikož zde vedla až do roku 2009 strouha, kterou žalobkyně nemohla nijak užívat, a že rodinný dům žalobkyně byl významně rozšířen přístavbou. Z těchto všech důvodů proto navrhla, aby byla žaloba zamítnuta.

3. Soud pro zjištění rozhodujících skutečností soud provedl následující dokazování.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobkyně je vlastnicí pozemků parc. č. st. , Anonymizováno, o výměře 257 m2, jehož součástí je rodinný dům č. p. , Anonymizováno, , a parc. č. , hodnota, (zahrada) o výměře 168 m2, celkem tedy jde o výměru 425 m2, a že žalovaná je vlastnicí pozemků parc. č. , Anonymizováno, (ostatní komunikace) a parc. č. , hodnota, (jiná plocha), vše v obci a katastrálním území , adresa, .

5. Z notářského zápisu, sepsaného pod sp. zn. , Anonymizováno, , dne 26. 10. 1994 JUDr. Ludmilou Jedličkovou, notářkou se sídlem v Praze, bylo zjištěno, že žalobkyně jako obdarovaná nabyla od dárkyně , jméno FO, , která předmětné nemovitosti nabyla kupní smlouvou ze dne , datum, , podíl o velikosti id. ½ na rodinném domě č. p. , Anonymizováno, se stavební plochou 31 o výměře 188 m2 a na zahradě , Anonymizováno, o výměře 237 m2 v obci , adresa, , celkem tedy šlo o výměru 425 m2.

6. Z notářského zápisu, sepsaného pod sp. zn. , Anonymizováno, , dne 23. 5. 2019 JUDr. Svatoplukem Procházkou, notářem se sídlem v Praze, bylo zjištěno, že žalobkyně jako obdarovaná nabyla od dárce , jméno FO, druhý spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na předmětných pozemcích parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , a parc. č. , hodnota, v obci , adresa, .

7. Z geometrického plánu č. , hodnota, zpracovaného Jindřichem Tlukou, vyplynulo zejména, že část pozemku par. č. , Anonymizováno, , označená jako , Anonymizováno, , má výměru 329 m2 a část pozemku parc. č. , hodnota, , označená jako , Anonymizováno, , má výměru 111 m2, celkem tedy jde o výměru 440 m2.

8. Z dopisu ze dne , datum, pak soud zjistil, že žalovaná obec k žádosti žalobkyně ze dne , datum, neuznala vydržení jejího vlastnického práva k předmětným pozemkům , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , vyčleněným shora uvedeným geometrickým plánem.

9. Ze série ortofotomap a fotografií a z pěti čestných prohlášení si soud učinil pouze představu o tom, jak situace na místě vypadá: jde o rodinný dům se zahradou, pravidelný a přehledný pozemek je ze dvou stran oplocen, přičemž ze severní strany je takto oddělen od místní komunikace, která ho vymezuje i ze západní strany, a z jižní strany ho od pozemku sousedů oddělují malé hospodářské stavby, jak již bylo popsáno v žalobě. S ohledem na to, že zejména ortofotomapy zachycují stav v průběhu dvou desetiletí, má soud za to, že tento stav se skutečně po danou dobu nijak výrazně neměnil. Nelze vyloučit drobné změny v minulosti, neboť ty pochopitelně nemohou být tímto způsobem zaznamenány, to však pro posouzení věci nebylo rozhodné, jak bude dále rozvedeno. Nicméně pokud jde o oplocení, prostřednictvím čestných prohlášení , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, má soud za dostatečně prokázáno, že se neměnilo už od roku 1945, resp. 1955. Jde-li pak o námitku existence strouhy, ze tří fotografií jasně vyplývá, že zde sice taková strouha dříve byla zřízena, ale právě kvůli faktickému oddělení sousedního pozemku prostřednictvím uvedených malých staveb, nebo spíše podezdívky a naskládaného materiálu, byl dostatečně vzbuzován dojem, že je součástí pozemku přiléhajícího k domu žalobkyně.

10. Ze sdělení Místního národního výboru , Anonymizováno, ze dne 8. 8. 1990 soud žádné relevantní zjištění neučinil a další návrhy na provedení důkazů zamítnul, protože pro posouzení a rozhodnutí věci měl již dostatek podkladů a další důkazy by již nemohly, s ohledem na právní závěry, které soud ve věci zaujal, přinést jiná rozhodující zjištění. Zjištěný skutkový stav soud posoudil následujícím způsobem po stránce právní.

11. Podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

12. Podle § 3028 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

13. Podle § 130 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), je-li držitel se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře o tom, že mu věc nebo právo patří, je držitelem oprávněným. V pochybnostech se má za to, že držba je oprávněná.

14. Podle § 134 odst. 1 obč. zák. oprávněný držitel se stává vlastníkem věci, má-li ji nepřetržitě v držbě po dobu tří let, jde-li o movitost, a po dobu deseti let, jde-li o nemovitost.

15. Podle § 1089 odst. 1 o. z. drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví.

16. Podle § 1090 odst. 1 o. z. k vydržení se vyžaduje pravost držby a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou.

17. Podle § 1091 odst. 2 o. z. k vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.

18. Podle § 1095 o. z. uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.

19. Podle § 3066 odst. 2 o. z. do doby stanovené v § 1095 se započte i doba, po kterou měl držitel, popřípadě jeho právní předchůdce, věc nepřetržitě v držbě přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona; tato doba však neskončí dříve než uplynutím dvou let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, jde-li o věc movitou, a pěti let, jde-li o věc nemovitou.

20. Po posouzení věci soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Především je třeba uvést, že žalobkyně měla naléhavý právní zájem na určení svého tvrzeného vlastnického práva, neboť sama okolnost, že v katastru nemovitostí je zapsán jiný stav, než tvrzený skutečný stav, tento naléhavý právní zájem zakládá (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 6. 2019, sp. zn. 22 Cdo 3787/2019).

21. Jde-li však o možnost vydržení, soud vyšel z ustálené rozhodovací praxe, podle které držba způsobilá k (řádnému) vydržení musí být poctivá, resp. pro právní vztahy vzniklé před rokem 2014 oprávněná. Držitel musí být po celou dobu v dobré víře, že mu věc nebo právo patří, ačkoliv tomu tak ve skutečnosti není. Dobrá víra ovšem musí být objektivní, musí být podložena konkrétními okolnostmi, z nichž lze soudit, že toto přesvědčení je opodstatněné. Okolnostmi, které mohou svědčit pro závěr o existenci dobré víry, jsou zpravidla okolnosti týkající se právního důvodu nabytí práva a svědčící o poctivosti nabytí, tedy tzv. titul uchopení se držby jako objektivně oprávněný důvod nabytí držby. Povinnost tvrdit a prokázat tyto okolnosti přitom tíží toho, kdo tvrdí, že došlo k nabytí vlastnického práva vydržením. Oprávněná držba se nemusí nutně opírat o existující právní důvod, postačí, aby tu byl domnělý právní důvod (titulus putativus), tedy jde o to, aby držitel byl se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu takový právní titul svědčí (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 2. 2000, sp. zn. 22 Cdo 417/98).

22. Institut mimořádného vydržení (zavedený až současnou právní úpravou, avšak s možností započíst podle § 3066 odst. 2 o. z. i dobu předchozí) nastupuje z důvodu ochrany právní jistoty tehdy, je-li vydržení řádné vyloučeno. Promíjí proto některé požadavky zákona pro řádné vydržení, na druhou stranu vyžaduje, aby uběhl dvojnásobně delší čas. Především není nutné prokázat právní titul držby, tj. že jde o držbu řádnou, aby držiteli vzniklo vlastnické právo k věci. Také platí, že se nevyžaduje poctivá držba (§ 992 odst. 1 o. z.), ale nedostatek nepoctivého úmyslu držitele, což je odlišný právní pojem. O nepoctivý úmysl jde, jestliže jednání držitele při nabytí i výkonu držby nebylo úmyslně poctivé, resp. morální v obecném smyslu, protože nelze poskytnout ochranu zjevné lsti nebo podvodu. Mimořádně například nevydrží zloděj, nebo ten, kdo jiného vypudí z držby násilím či lstí, anebo ten, kdo dosáhne zápisu v katastru nemovitostí podvodem. Tedy mimořádně může vydržet i ten, kdo není přímo přesvědčen, že vykonává právo, které mu náleží, nesmí však držet ve zlém úmyslu poškodit jiného. Přitom, podobně jako v právu trestním, může jít o úmysl přímý (držitel ví, že jedná nepoctivě, a takto jednat i chce), nebo o úmysl nepřímý (s tím, že jeho jednání může být nepoctivé, je srozuměn). V ustálené soudní praxi již bylo také dovozeno, že hodnocení poctivosti úmyslu je vždy individuální, že důkazní břemeno ohledně nepoctivého úmyslu držitele tíží toho, kdo vydržení popírá, a že držba nikoliv v nepoctivém úmyslu se vztahuje rovněž na předchůdce držitele, a to i před rokem 2014 (srov. zejména rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021, publikován pod č. 15/2023 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

23. V posuzované věci měl soud za prokázáno, že žalobkyně se držby dotčených částí pozemků parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, chopila dne 26. 10. 1994, kdy darováním nabyla vlastnictví, resp. tehdy ještě spoluvlastnictví pozemků parc. č. st. 31 a 69. To přesvědčivě vyplývá jak z darovací smlouvy z uvedeného dne, tak z dlouhá léta neměnného stavu ohledně rodinného domu a jej obklopující zahrady, což bylo v řízení dostatečně prokázáno, jak shora uvedeno. Podmínka existence právního důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci, je vzhledem uvedené darovací smlouvě také splněna (na tomto místě možno podotknout, že nelze přijmout námitku žalované, že existence takového právního důvodu vylučuje mimořádné vydržení, neboť je tomu naopak, jeho neexistence nevadí, tudíž nepochybně nemůže vadit ani skutečnost, že takový titul existuje – k tomu srov. obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 2024, sp. zn. 22 Cdo 2769/2024).

24. Soud je však přesvědčen, že žalobkyně nemohla ke dni 26. 10. 2004 vlastnické právo k oběma částem uvedených pozemků vydržet, jelikož právě už ode dne uzavření první darovací smlouvy věděla, že celková výměra převáděných pozemků činí jen 425 m2, zatímco dům se zahradou, které reálně užívala, zabíral plochu zhruba 865 m2 (rozdíl 440 m2 byl zjištěn až později, ale jak již soud uvedl, celkové poměry se v místě prakticky neměnily). Vzhledem k tomu, že předmětná plocha je velmi přehledná a pravidelného tvaru, připomínající téměř obdélník, musela si být při znalosti její délky a šířky velmi dobře vědoma, že v darovací smlouvě uvedená výměra 425 m2 v žádném případě neodpovídá reálně užívané ploše. Rozdíl přesahující 100 % výměry převedených pozemků tedy podle názoru soudu vylučuje, aby žalobkyně byla v dobré víře, protože jde o tak zásadní skutečnost, která musela objektivně a při běžné opatrnosti v žalobkyni vyvolat minimálně pochybnosti o tom, zda jí (celá) věc po právu patří (k tomu srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 9. 11. 2000, sp. zn. 22 Cdo 1253/99, nebo ze dne 7. 5. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1843/2000).

25. Obdobný závěr soud zaujal také k možnosti mimořádného vydržení. Jak již uvedeno, pro tuto možnost platí, že lze započíst i dobu před rokem 2014, v daném případě by tedy mohlo podle § 3066 odst. 2 o. z. dojít k vydržení dne 1. 1. 2019. V daném případě ani tak nesejde na tom, že geometrický plán, jímž byla plocha užívaných cizích pozemků přesně vyměřena, byl vypracován až v roce 2024 (není sice datován, avšak tvořil přílohu žádosti žalobkyně o stanovisko žalované ze dne 9. 9. 2024). Stále je totiž nutno vzít v úvahu, že nejpozději již dne 26. 10. 1994 žalobkyni muselo být zřejmé, že plocha darovací smlouvou převáděných pozemků je značně menší, než by tomu mělo být. Je sice pravdou, podmínky pro mimořádné vydržení jsou „měkčí“, není třeba poctivé držby, ale „jen“ nedostatek nepoctivého úmyslu držitele. Na druhou stranu z ustálené rozhodovací praxe plyne, že držbu v nepoctivém úmyslu sice nezakládá nedbalost, ale byť i jen nepřímý úmysl ano (držitel s tím, že jeho jednání může být nepoctivé, je srozuměn). Platí přitom, že jsou-li okolnosti případu tak zjevné, že průměrný člověk při běžné péči a opatrnosti musí bez pochybností poznat, že se ujímá držby pozemku o výrazně větší rozloze, než jaký nabyl, pak lze učinit závěr o nikoliv poctivém úmyslu nabyvatele. Tento poměr výměr pozemku skutečně nabytého k pozemku, jehož vydržení se držitel dovolává, je totiž základním hlediskem, od kterého se odvíjí soudní posouzení poctivosti při uchopení držby. Nestačí tu ovšem pouhý omyl držitele, byť i jinak neomluvitelný, situace musí být taková, že je třeba učinit závěr o tom, že o rozdílu věděl, resp. vědět musel. V praxi pak bylo dovozeno, že překročení o více než 50 % výměry vlastního pozemku lze při hodnocení držby jako uchopené v nikoliv nepoctivém úmyslu přijmout zpravidla jen výjimečně, jsou-li tu mimořádné okolnosti svědčící držiteli (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 5. 2023, sp. zn. 22 Cdo 2307/2022, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 9. 2024, sp. zn. 22 Cdo 2288/2024). Přeneseno na posuzovanou věc to znamená, že jestliže části pozemků, jejich vydržení se žalobkyně dovolává, překračují o více než 100 % výměry jejích vlastních pozemků, přičemž v řízení kromě ustáleného stavu nebyly zjištěny žádné mimořádné okolnosti svědčící ve prospěch žalobkyně, její držba dotčených částí obou pozemků žalované nebyla nejen oprávněnou (poctivou), ale nebyla ani držbou v nikoli nepoctivém úmyslu, neboť o značném rozdílu ve výměrách vědět musela. Proto soud nemohl učinit závěr ani o mimořádném vydržení.

26. Lze shrnout, že za daných okolností žalobkyně nemohla shora uvedené části dvou pozemků parc. č. 1089/10 a 1105 vydržet, ať již řádně nebo mimořádně, a soud proto její žalobu jako nedůvodnou zamítnul. Současně je ale přesvědčen, že žalovaná jakožto veřejnoprávní korporace, jejímž účelem je mj. péče o potřeby svých občanů, by měla zohlednit, že uvedené části jejích pozemků jsou zjevně již desítky let užívány majiteli domu č. p. 30, a dospět posléze s žalobkyní k dohodě o jejich převodu do jejího vlastnictví.

27. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že ve věci zcela úspěšné žalované náleží plná náhrada nákladů řízení, které sestávají z nákladů za právní zastoupení advokátem. Tomu podle § 1 odst. 2, § 6 odst. 1, § 7 bod 5 a § 9 odst. 4 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „advokátní tarif“) náleží odměna ve výši 5 620 Kč za každý z pěti úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) advokátního tarifu (převzetí a příprava zastoupení, písemná podání nebo návrhy ve věci samé ze dne 24. 2. 2025 a 19. 3. 2025, účast na jednání před soudem dne 4. 4. 2025 a 13. 5. 2025) a náhrada hotových výdajů podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve výši 450 Kč za každý tento úkon. To vše s náhradou za daň z přidané hodnoty se sazbou 21 % podle § 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř. činí celkem 36 724 Kč, přičemž lhůta k plnění byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. a místo plnění bylo určeno ve smyslu § 149 odst. 1 o. s. ř.