36 C 86/2021

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl soudcem celé jméno řešitele ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený údaje o zástupci proti žalovanému: celé jméno žalovaného , datum narození , bytem adresa , zastoupený anonymizováno jméno příjmení , anonymizováno , advokátem se sídlem adresa , o zaplacení 170000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci [částka] se zákonným úrokem z prodlení 9% ročně z částky [částka] za dobu od [datum] do zaplacení, a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se zamítá v rozsahu [částka] se zákonným úrokem z prodlení 9% ročně z této částky za dobu od [datum] do zaplacení.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na poměrnou náhradu nákladů [částka], ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobce se domáhal po žalovaném zaplacení 170000 Kč s úrokem z prodlení 9% ročně za dobu od [datum] do zaplacení, protože mu přenechal do užívání předmět nájmu, který je tvořen pozemkem [anonymizováno], jehož součástí je dům čp [anonymizováno] s pozemkem [číslo] u [obec]. Žalovaný se ujal užívání [datum]; měsíční nájemné bylo dohodnuto na [částka] s tím, že jeho součástí nebyla plnění spojená s užíváním bytu; výjimkou byly zálohy na vodné a stočné [anonymizováno] tis. Kč měsíčně. Žalovaný se rovněž zavázal zaplatit kauci [částka] do [datum]. Nájem byl sjednán do [datum]. Dne [datum] obdržel žalobce od žalovaného klíče, ovšem byl přesvědčen, že nájem trval až do [datum], protože samotné zaslání klíčů neukončuje nájemní vztah. Žalovaný nesplnil smluvní závazek protokolárně navrátit předmět nájmu, což je třeba srovnat se situací, jako by zhotovitel nepředal dílo (k tomu rozhodnutí Nejvyššího soudu zn. [spisová značka]). Žalobce se proto dovolává aplikace § 2295 o.z. Žalovaný zaplatil toliko [částka], což je nájemné za dobu od počátku nájmu do konce června [rok]; dále zaplatil nájemné za září [rok] ve výši [částka], a [částka] na záloze; a dále zaplatil kauci [datum], kterou žalobce započetl na dlužné nájemné. Celkem tak dluží žalovaný na nájemném 170 000 Kč. Pokud jde o okolnosti předání předmětu nájmu, dne [datum] byl plynový kotel sice nefunkční, když je žalobce toho názoru, že mohl být vadný pouze tlak vody, nikoli že by unikal plyn, jinak žádné další vady při předání zjištěny nebyly. Plynový kotel byl opraven výměnou [datum] a zprvu si chtěl žalovaný vyměnit kotel sám, ale po předložení nabídky ji pronajímatel odmítl; proto došlo k opravě až v srpnu [rok], nicméně žalovaný neuplatnil ani slevu ani nárok na prominutí nájemného. Žalobce odmítá, že by pro nefunkční kotel byl nefunkční plynový vařič, protože se jedná o dvě nezávislá zařízení, a odmítá i to, že by v létě [rok] byla v předmětu nájmu zima. Rovněž odmítá obranu žalovaného, že by unikal plyn a že by byl vadný rozvod elektřiny; rovněž není pravdivé, že by žalovaný oznamoval ukončení nájmu telefonicky nebo e-mailem. Žalobce se domnívá, že poté co žalovaný získal pracovní možnosti v zahraničí, opustil předmět nájmu a zaslal klíče. Žalobce namítl nepravost pracovních smluv, jež žalovaný předložil, protože jsou v německém jazyce a protože je podpis zaměstnavatele stejný na obou smlouvách a stejném místě je umístěno razítko. Navíc se z výpovědi žalovaného podává, že výpověď založil na jiných, než pracovních důvodech.

2. Žalovaný navrhl, žalobu zamítnout. Komunikace s pronajímatelem byla od počátku obtížná, protože tento komunikoval přes otce [jméno] [celé jméno žalobce]. Pronajímatel odmítl nabídku žalovaného, že by provedl rekonstrukci a odečetl její náklad od nájemného. V předávacím protokolu je uvedeno zjištění žalobce o nefunkčnosti plynového kotle. I když realitní kancelář přislíbila opravu kotle, žalobce se k ní neměl. V červenci [rok] zjistil dodavatel plynu, že z kotle uniká plyn, což si vyžádalo uzavření hlavního přívodu kvůli nebezpečí výbuchu. Žalovaný se s touto skutečností marně obracel na pronajímatele. Další vady předmětu nájmu spočívaly v těchto skutečnostech: netěsnící a profukující okna; často vypadávala elektřina; často netekla voda v kuchyni; absentovala teplá voda; nefungoval plyn; při přezkoumání elektroměru byla zjištěna neodborná manipulace a zapojení, což vyvolávalo výpadky elektřiny. Pokud se žalobce odvolává na letní teploty, je třeba uvést, že na podzim [rok] bylo po spuštění radiátorů zjištěno, že v horních patrech jsou nefunkční a v obýváku částečně nefunkční. Z důvodu těchto vad uplatnil žalovaný v soudním řízení nárok na slevu z nájemného 60% za období [číslo] až [datum], kdy byl teprve vyměněn plynový kotel, a dále ve výši 20% za období [anonymizováno] až [datum] z důvodu ostatních vad předmětu nájmu. Poprvé byl žalovaný kontaktován žalobcem až s předžalobní upomínkou. Žalovaný nájem vypověděl písemně. Žalovaný odeslal klíče po ukončení odběru energií v říjnu [rok]. Žalovaný rovněž namítá, že mu žalobce do dnešního dne nepředložil vyúčtování, a proto uplatňuje zákonnou sankci [částka] za každý den prodlení. Žalovaný zaplatil žalobci celkem [částka], a to i za měsíc, když předmět nájmu neobýval, tedy od poloviny října [rok].

3. Mezi účastníky bylo nesporné, že v červenci [rok] činily noční a denní teploty v místě nájmu od 10 do 20 st. Celsia, k čemuž původně žalobce založil výtisk teplot od ČHMÚ; a dále skutečnost, že žalobce obdržel od žalovaného klíče od domu [datum], zaslané poštou; a dále skutečnost, že žalobce nahradil nefunkční plynový kotel [datum] kotlem funkčním; a dále skutečnost, že žalobci (jeho otci) došel [datum] email, s nímž žalovaný spojoval výpověď nájmu, a že součástí emailu byly přílohy o ukončení odběru dodávek plynu a elektřiny (sporná však zůstala okolnost, zda email obsahoval větu o výpovědi).

4. Z výpovědi svědka [jméno] [celé jméno žalobce], otce žalobce, soud zjistil, že žalobce pronajal dům žalovanému; dům je řadový, má sklep a dvě podlaží. Pokud jde o nefunkční plynový kotel, vyslal svědek zaměstnance, aby to řešil, paní [příjmení] nabízela [anonymizováno] tis. Kč za výměnu kotle; zaměstnanec tam byl už [datum] a skutečně sdělil, že je kotel na výměnu; k výměně došlo někdy [anonymizováno] až [datum]. K úniku plynu nedošlo a ani žalovaný ani jeho matka takovou informaci nesdělili; dokonce si svědek ověřil u plynařské služby v [obec], že k žádnému výjezdu nedošlo. [příjmení] k plynovému vařiči je samostatná. Nájemce nezaplatil nájemné za srpen nebo září. V domě jsou pořád stejná okna, noví nájemci si na ně nestěžují. Nedošlo ani k výpadkům elektřiny; nedošlo ani k výpadkům vody. V létě [rok] byla skutečně nefunkční teplá voda pro vanu a sprchu, a to v důsledku nefunkčního plynového kotle, ale svědek dostal od matky žalovaného návrh, že se bude nájemce a jeho matka sprchovat v zaměstnání, než se kotel vymění. V koupelně je ještě umyvadlo s funkční elektrickým průtokovým ohřívačem vody. Pokud jde o dva nefunkční radiátory v horním podlaží, dostal svědek od následného nájemce informaci, že po dotlakování systému opět funkční byly. Pan [anonymizováno] sdělil, že by nezprovoznil plynový kotel, pokud by nebyla funkční celá otopná soustava. O nefunkčnosti radiátorů v přízemí neměl svědek od žalovaného ani jeho matky žádnou informaci. Pokud jde o skončení nájmu, považoval je svědek za protiprávní, protože sice došla žlutá obálka ze Švýcarska s klíči a mail od matky žalovaného z [datum] s modrým písmem v záhlaví s informací, že nájem končí z důvodu lepší pracovní nabídky, ale smlouva o nájmu byla sjednána na jeden rok. Jiné vady, než nefunkční kotel a absence teplé vody oznámeny nebyly. S matkou žalovaného svědek probíral dvě neuhrazené nájemné; se službami to dělalo asi 2 x [anonymizováno] tis. Kč. Součástí SMS komunikace nebylo ukončení nájmu. [příjmení] [příjmení] pouze hledala nájemce a předávala dům. Ohledně kotle vyšel svědek z toho, co mu sdělil pan [příjmení]. Ve vztahu mezi účastníky žádný správce domu nebyl. V době 11/ [rok] do 11/ [rok] dům pronajatý nebyl.

5. Z výpovědi [jméno] [příjmení], matky žalovaného, soud zjistil, že v domě bydlela s žalovaným. Při předání domu bylo sděleno, že plynový kotel není funkční; posléze ovšem svědkyně zjistila též nefunkční plynový vařič v kuchyni, pročež byl přivolán plynař [příjmení] z firmy [příjmení] z [obec], jenž uzavřel v suterénu přívod plynu kvůli nefunkčnosti potrubí. Vařili si tedy na jednoplotýnkovém elektrickém ohřívači. Dům je asi 40 až 50 let starý, plynový kotel byl původní. Nefunkčnost teplé vody byla pro žalovaného a svědkyni náročná, protože pracovali na směny, museli se sprchovat buď teplou vodou nebo si pořídili sprchu na solární ohřev; trvalo to asi měsíc nebo dva. Majitel nejdříve nekomunikoval, následně je vyzval k vytvoření cenové nabídky, kterou žalovaný se svědkyni nechali u plynaře vytvořit, a to i na výměnu potrubí a sanity, ale majitel ji odmítl, aby nakonec nechal dodat repasovaný starší plynový kotel, který funkční byl, ale v ceně odmítnuté nabídky. [obec] skutečně netěsnila, byla pěkná francouzská, ale již ze ztrouchnivělého materiálu, takže po skončení léta tam byla zima. Také nefungovaly radiátory v patře a byly tam i další problémy, pro něž se nakonec se žalovaným rozhodli a v říjnu ukončili nájem. Další problémy spočívaly v netekoucí vodě v kuchyni, nebo když tekla, tak byl rachot po domě; případně šlo o výpadky elektřiny (nesvítilo), k čemuž při ukončení odběru člověk z [anonymizováno] řekl, že je to tam špatně zapojené a mohli být rádi, že nevyhořeli. V přízemí radiátory fungovaly. Nefunkční byly radiátory v obýváku a v ložnicích. Žalovaný se svědkyní ukončili nájem emailem s tím, že klíče zaslali dodatečně v obálce s bublinkami; ukončovali v listopadu, protože museli čekat na ukončení dodávek energií. Ten email z [datum], který odeslali, ve správném znění obsahuje větu o ukončení nájmu a neobsahuje modré písmo. Jako s majitelem jednali s p. [celé jméno žalobce] starším, neboť s ním jednala i makléřka [jméno] [příjmení]; ta jim na něho sehnala kontakt kvůli nefunkčnímu kotli. Majitel pak poslal svého správce, jemuž sdělili, že vyměnili zámek od domu. Žalovaný byl o sdělení plynaře [příjmení] a o sdělení člověka z [anonymizováno] informován. O hučící vodě v kuchyni se žalovaný se svědkyní dozvěděli asi během prvních 14 dnů užívání domu a sdělili to majiteli v souvislosti s řešením nefunkčnosti plynového kotle. Plynaři z [obec] nabídli komplexní řešení potrubí, tedy i tohoto problému, ale majitel odmítl. Netěsnící okna řešili s majitelem v SMS zprávách, byl to další hlavní důvod, proč nájem ukončili. Problém s topením s ním také komunikovali, přivolali kvůli tomu topenáře, pokusili se radiátory zapnout, odvzdušnit, někde to šlo, někde ne. Výpověď z nájmu komunikoval s majitelem i starší syn, jelikož našel na internetu jeho telefonní číslo; sdělil mu výpověď v říjnu kvůli klimatickým problémům a nefunkčním radiátorům.

6. Z výpovědi žalobce soud zjistil, že email za výpověď nájmu nepovažoval a zaslání klíčů nepovažoval za ukončení nájmu. Žalobce vystupoval při sjednání nájmu pouze jako vlastník, zařizoval to jeho otec, pomáhal. Žalobce nekomunikoval se žalovaným ani s jeho matkou. O jiných závadách, než o kotli, neví. Žalovaný neuplatnil nárok na slevu ani v průběhu nájmu, ani při vrácení klíčů. Žalobce dělal vyúčtování za léta [rok] a [rok], otec mu pomáhal a odesílal je obyčejně poštou, ale neví kdy. Adresa emailu otce je [email]. Pokud jde o uzavření nájemní smlouvy, žalobce ji podepsal, poštou odeslal, neví, jak to bylo za druhou stranu; tel. [číslo] užívá jeho otec. Vadný kotel byl vyměněn. Žalobce byl v domě před vznikem nájmu, nebyly tam žádné vady, o nichž vypověděla svědkyně. Žalovaný byl prvním nájemcem.

7. Z výpovědi žalovaného soud zjistil, že souhlasí s výpovědí své matky, nikdo jiný v domě, než žalovaný s matkou, nežil; žalobce a p. [celé jméno žalobce] st. tam prakticky nebyli. Pokud jde o p. [příjmení], toho si pamatuje, na jméno člověk z [anonymizováno] si nevzpomněl. Platby nájemného [anonymizováno] tis. Kč a [anonymizováno] tis. Kč nedohledal, protože je zřejmě platil z německého účtu, bylo to hektické. [příjmení] tedy je, že zaplatil, [anonymizováno] tis. Kč, [anonymizováno] tis. Kč z [číslo] a [anonymizováno] tis. Kč z 9.

7. Žalovaný uplatňuje slevu z nájemného. Hlavním motivem výpovědi byly problémy v domě s tím, že byli zběhlí v hledání zaměstnání v zahraničí, čekali tedy na ukončení energií u [anonymizováno] a teprve poté vrátili klíče. Solární sprcha stála [částka]. Zpočátku komunikovali s [celé jméno žalobce] st. emailem, neboť tel. číslo ve smlouvě nedohledali; pak je nalezl bratr. Telefonicky tedy komunikovala s [celé jméno žalobce] st. matka, následně emailem žalovaný a jeho bratr. [příjmení] odeslali z ČR, neboť zde ještě v té době pobývali. Po předestření obálky svědek vypověděl, že je možné, že klíče odeslali někde od hranic s Německem, aby měli klid. Žalovaný neobdržel vyúčtování služeb. Pokud jde o protokolární vrácení předmětu nájmu, odeslali emailem výpověď, neboť jiná možnost nebyla; jiným způsobem žalovaný žalobce nekontaktoval. V době odeslání emailu z [datum] žalovaný nebydlel ani v [obec] ani v [obec], nýbrž v [obec], stačilo, aby mu žalobce sdělil emailem, že něco posílá, žalovaný by si tam zajel; změnu doručovací adresy žalovaný žalobci nesdělil. Žalovaný uplatnil nárok na slevu při jednání o uzavření nájemní smlouvy, ale návrh nebyl přijat. Po uzavření nájemní smlouvy nárok na slevu neuplatnil. Za předpokladu protokolárního předání předmětu nájmu by žalovaný jednal s [jméno] [celé jméno žalobce], protože s ním komunikovali.

8. Z listinných důkazů se podává, že a) účastníci uzavřeli [datum] smlouvu o nájmu, žalobce jako pronajímatel, žalovaný jako nájemce, k předmětu nájmu: pozemek p. [číslo] jehož součástí je dům čp [anonymizováno], a pozemek p. [číslo] obojí v [obec]. Spolu s žalovaným užívala předmět nájmu [jméno] [příjmení]. Nájem sjednán na dobu od [datum] do [datum]. Nájemné sjednáno na [anonymizováno] tis. Kč měsíčně a na dobu od [číslo] do [datum] ve výši [anonymizováno] tis. Kč. Zálohy na plnění, spojená s užíváním, sjednány ve výši [anonymizováno] tis. Kč. Nájemce se zavázal hradit dodavatelům přímo dodávky plynu, elektřiny, telefonu, kabelové televize a odvozy odpadu. Nájemce se zavázal hradit nájemné a zálohu na služby bezhotovostně, vždy k 15. dni měsíce, za nějž jsou hrazeny. Pronajímatel se zavázal předložit nájemci vyúčtování záloh do 15 dnů od předložení vyúčtování příslušným poskytovatelem služeb. Nájemce se zavázal uhradit nedoplatek a pronajímatel se zavázal uhradit přeplatek, obojí do 15 dnů od předložení vyúčtování poskytovatelem služeb. Jako důvody zániku nájmu byly sjednány uplynutí doby nájmu, dohoda a písemná výpověď v souladu s § 2286 a násl. o.z. Nájemce se zavázal nejpozději poslední den trvání nájmu vrátit pronajímateli protokolárně vyklizený předmět nájmu v původním stavu (nájemní smlouva, informativní výpis z katastru nemovitostí). b) předmět nájmu byl nájemci protokolárně předán [datum] s tím, že je nefunkční plynový kotel (předávací protokol). c) nájemce uhradil [datum] částku [anonymizováno] tis. Kč, a dále [datum] částku [anonymizováno] tis. Kč a [anonymizováno] tis. Kč při uzavření smlouvy (doklady k platbám vč. výpisu z účtu ČSOB). d) bratr žalovaného zaslal otci žalobce nabídku na výměnu plynového kotle, ten však zajistil v prvním srpnovém týdnu jiný (emailová komunikace k vyřešení plynového kotle, předložená oběma účastníky, pocházející z července [rok], faktura eko street). [jméno] oznámil otci žalobce [datum], že se o dva dny dříve účastnil opravy plynového kotle v předmětném domě se závěrem, že je tamní kotel neopravitelný (mail od [email]). e) žalovaný odmítl plnit na předžalobní upomínku žalobce, protože předmět nájmu trpěl vadami, které uplatnil i v tomto řízení, a nájemné hradil (upomínky, odpověď zástupce žalovaného, dopis žalovaného z [datum] s doručenkou do DS, a opakovaná upomínka žalobce, další doručenka do DS). f) žalovaný odeslal na úhradu nájemného a zálohy [anonymizováno] tis. Kč dne [datum] (výpis z jeho účtu u NordOberPfalz). g) žalovaný nechal demontovat elektroměr [datum] a vrátil klíče od domu žalobci v poštovní obálce, která došla žalobci [datum] (kartička [anonymizována dvě slova], foto obálky). h) žalovaný a jeho matka odeslali na email otce žalobce zprávu [datum], v níž uvádí, že museli odjet do zahraničí kvůli lepším finančním podmínkám a každodenní dojíždění se již nedalo akceptovat; vytýkají zařízení plynového kotle a sdělují, že ke konci října t.r. ukončili u dodavatelů odběry energií s tím, že klíče zašlou na dresu podle nájemní smlouvy, a s tím, že nájemné doplatí během ledna a února. K emailu připojili přílohy o ukončení dodávek plynu a elektřiny od [anonymizováno] a [anonymizováno] (email ve verzi od žalobce s přílohami). Ve verzi od žalovaného obsahuje email též větu o výpovědi nájmu bytu (email žalovaného). i) Dodavatel vody [anonymizováno] [obec] vystavil [datum] vyúčtování vodného a stočného k období odečtu [datum] až [datum], a k přijatým zálohám od [datum] do [datum] s přeplatkem [částka]. Vyúčtování odeslal [anonymizováno] na mail otce žalobce dne [datum]. Dodavatel vody [anonymizováno] [obec] vystavil [datum] vyúčtování vodného a stočného k období odečtu [datum] až [datum], a k přijatým zálohám od [datum] do [datum] s přeplatkem [částka] (dvě vyúčtování [anonymizováno], mail od [anonymizováno]). Žalobce odeslal vyúčtování záloh z [datum] s nedoplatkem [částka] a vyúčtování záloh z [datum] s nulovým nedoplatkem žalovanému, jež k předmětu nájmu hradil, na adresu předmětu nájmu a na adresu [adresa], obojí dne [datum]. S ohledem na vyjádření žalovaného k žalobě vystavil žalobce ještě opravné vyúčtování služeb dne [datum] s nedoplatkem [částka] (žalobcova vyúčtování služeb, poštovní podací lístky). j) žalovanému a jeho matce vznikl pracovní poměr s místem výkonu práce v [anonymizováno], s nástupem od [datum], na dobu neurčitou (pracovní smlouvy s rakouskou GWS).

9. Soud zamítl pro nadbytečnost důkazní návrh žalovaného, aby žalobce předložil notebook s verzí jím předloženého emailu o výpovědi z nájmu bytu, neboť žalobce potvrdil, že mu email došel v určitém znění, které soudu postačilo, s přihlédnutím i k přílohám emailu a k dalším okolnostem, aby vyvodil, že se o výpověď jednalo.

10. Soud dospěl k závěru o skutkovém stavu věci: žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli [datum] nájemní smlouvu k domu čp [anonymizováno] se zahradou v [obec], s dobou nájmu od [datum] do [datum], s nájemným [anonymizováno] tis. Kč měsíčně a se zálohami na vodné a stočné [anonymizováno] tis. Kč měsíčně. Žalobce předal dům žalovanému s nefunkčním plynovým kotlem, který nahradil funkčním [datum]. Žalovaný zaplatil pouze [datum] částku [anonymizováno] tis. Kč, a dále [datum] částku [anonymizováno] tis. Kč a [anonymizováno] tis. Kč při uzavření smlouvy. Nároky na slevu žalovaný neprokázal, ale prokázal ukončení nájmu výpovědí z [datum], v jejímž důsledku nájem skončil [datum]. Žalobce vyúčtoval žalovanému zálohy na vodné a stočné až po [anonymizováno] dnech.

11. Podle § 2235 o.z. platí, že (1) Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. (2) Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.

12. Podle § 2245 o.z. platí, že využije-li nájemce právo nenastěhovat se do bytu, není povinen platit nájemné po dobu, co vada trvá. Nastěhuje-li se, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní; to platí i v případě podstatné vady v poskytování plnění spojeného nebo souvisícího s užíváním bytu.

13. Podle § 2247 o.z. platí, že (1) Strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. (2) Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. (3) Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. (4) Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.

14. Podle § 2251 odst. 1 o.z. platí, že nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § [číslo] obdobně.

15. Podle § 2265 o.z. platí, že (1) Pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. (2) Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. (3) Neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.

16. Podle § 2286 odst. 1 o.z. platí, že výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

17. Podle § 2287 o.z. platí, že nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

18. Podle § 2292 o.z. platí, že nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

19. Podle § 2295 o.z. platí, že pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

20. Podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, platí Pokuta za prodlení s nepeněžitým plněním (1) Jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. (2) Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

21. Soud hodnotil provedené důkazy zvlášť a v jejich vzájemných souvislostech, přihlížeje ke všemu, co za řízení vyšlo najevo.

22. Účastníci mezi sebou uzavřeli smlouvu o nájmu, jehož předmětem bylo užívání rodinného domu a přilehlé zahrady za účelem uspokojování bytových potřeb žalovaného a jeho matky; žalobce měl postavení pronajímatele. Fakticky však za něho jednal jeho otec [jméno] [celé jméno žalobce], jak bylo zjištěno z jeho výpovědi a z výpovědi žalobce samotného. Nájemní smlouvu účastnici sice neuzavřeli osobně, nýbrž výměnou listin, což ovšem na skutečnosti platného uzavření ničeho nemění. Vznik nájemního poměru nebyl sporný.

23. Žalobce zajistil protokolární předání předmětu nájmu žalovanému a již při předání bylo zjištěno, že je nefunkční plynový kotel, který ohříval teplou užitkovou vodu, zejména ke koupání. Žalovaný se přesto nastěhoval, s důvěrou, že se tato vada odstraní, k čemuž byl i součinný, nejen při jednání s p. [příjmení], jehož otec žalobce vyslal, aby věc řešil, nýbrž i organizováním vlastní nabídky na výměnu kotle, jako bylo zjištěno z jeho výpovědi, dále z výpovědi jeho matky a z emailové komunikace na dané téma.

24. Skutečnost, že se žalovaný nastěhoval i přes nefunkční kotel, měla své právní následky ve vztahu k uplatněné slevě, jak soud hodnotí níže.

25. Žalobce měl jako pronajímatel zajistit nájemci nerušené užívání předmětu nájmu, a zajistit též způsobilost předmětu nájmu k bydlení. Žalovaný měl povinnost řádně a včas hradit nájemné a zálohy na vodné a stočné, jak bylo sjednáno.

26. Průběh nájemního vztahu ukazuje na toliko částečné plnění vzájemných závazků. Jestliže nájem vznikl [datum], ale pronajímatel zajistil výměnu plynového kotle až [datum], neměl žalovaný a jeho matka teplou užitkovou vodu po poměrně dlouhou dobu. Zajištění dodávky teplé vody náleží k nezbytným plněním podle § 2243 o.z. Žalovaný sice vstoupil do nájemního vztahu s vědomím, že kotel funkční není, ale jistě neočekával vyřešené této vady až za 46 dnů. Bylo vedlejší, jaké byly v daném letním období teploty; bylo rovněž vedlejší, jestli žalovaný a jeho matka sdělili, že se budou sprchovat v zaměstnání. Nedostatek teplé užitkové vody způsobuje vážný diskomfort nájemního bydlení.

27. Na druhé straně ani žalovaný neplnil řádně a včas základní povinnost hradit nájemné a zálohy na služby. Jiný závěr nemohl soud k této otázce učinit, když se žalovanému nepodařilo ani přes poučení soudu prokázat všechny jím tvrzené úhrady, aby nakonec odpověděl, že je zřejmě není schopen dohledat, neboť je zřejmě platil z německého účtu. Soud tedy dospěl ohledně jeho základní povinnosti k závěru, že zaplatil pouze nájemné za červen [rok] ve výši [částka], dále zaplatil [datum] kauci [anonymizováno] tis. Kč, a dále zaplatil [datum] částku [anonymizováno] tis. Kč jako nájemné za srpen; zaplatil rovně jednu zálohu [anonymizováno] tis. Kč. Tato zjištění se podávají z tvrzení účastníků, a z listin k platbám, vč. výpisů z účtu ČSOB. Žalovaný ani přes poučení podle § 118a odst. 3 o.s.ř. jiné platby neprokázal.

28. Jestliže žalovaný založil obranu proti žalobě též na jiných vadách předmětu nájmu, a to na netěsnících oknech, výpadcích elektřiny, netekoucí vodě, nefunkčním plynovém vařiči, nefunkčních radiátorech v horním podlaží domu a zčásti na nefunkčních radiátorech v přízemí domu, nebyly tyto skutečnosti spolehlivě prokázány, protože je potvrzovaly pouze výpovědi matky žalovaného a samotného žalovaného, naproti čemuž otec žalobce tyto vady popřel. Soud proto poučil žalovaného podle § 118a odst. 3 o.s.ř., aby označil další důkazy k těmto skutečnostem, jinak nemůže být s uplatněným nárokem na slevu nájemného úspěšný. Žalovaný v pozdější fázi řízení odpověděl, že již nechce dané skutečnosti prokazovat.

29. Shodně se žalovaný vyjádřil i k otázce prokazování výše slevy z důvodu nefunkčního plynového kotle.

30. Soud proto dospěl k dílčímu závěru, že pokud jde o žalovaným uplatněný nárok na slevu, rozpadající se na 60% slevu z nájemného za dobu od [číslo] do [datum] (z důvodu nefunkčního kotle), a 20% slevu z nájemného za dobu od [anonymizováno] do [datum] (z důvodu dalších vad – popsaných pod bodem 25 shora), nemůže být úspěšný, jelikož neunesl ani po poučení soudu důkazní břemeno. Pokud jde o nefunkční plynový kotel, nepostačuje pouhé uplatnění slevy 60%, nýbrž musí být spolehlivě zjištěno, nakolik taková vada způsobuje újmu v užívání předmětu nájmu; jde v podstatě o odbornou ekonomickou otázku, nakolik by činila výše nájemného v daném místě a čase, v obdobném domě, s obdobným nedostatkem. Pokud jde o další vady (ke slevě 20% za dobu od [anonymizováno] do [datum]) nemohl soud učinit ani závěr o jejich prokázání co do základu, neboť mezi výpověďmi slyšených osoby byly významné rozpory, a to podle toho, k jaké straně měla slyšená osoba blízko. Soudu proto poučil žalovaného, aby označil další důkazy, zejména plynaře a jiné odborné osoby, které se měly dostavit a vady zjistit. Žalovaný však ze shora uvedených důvodů iniciativní nebyl.

31. Dalším sporným bodem byla otázka doby trvání nájmu a platnost jeho výpovědi. Podle nájemní smlouvy měl nájem trvat od [datum] do [datum] s tím, že smlouvu bylo možné vypovědět podle § 2286 a násl. občanského zákoníku. Žalobce namítl, že email žalovaného z [datum] nepředstavuje výpověď, ani podle obsahu a příloh k němu připojených, ani ve spojení s vrácenými klíči. Naproti tomu se žalovaný dovolával znění emailu a souvisejících okolností, z nichž se podával jednoznačný projev vůle ukončit nájemní poměr.

32. Žalobce sice správně namítl, že žalovaný různě odůvodňoval výpověď, ať v předsoudní komunikaci, nebo ve své výpovědi před soudem (případně ve svých písemných vyjádřeních), a že důvod založených na změně zaměstnání, mezi nimi nefiguroval. Soud však přihlédl k obsahu emailu, jakož i k jeho přílohám a k vrácení klíčů, a dospěl k závěru, že se o výpověď z nájmu bytu jedná, ať už žalovaný připojil do znění výpovědi, že tuto dává, či nikoli, neboť právní jednání je třeba vykládat podle jeho obsahu a také podle vůle jednajícího a souvisejících okolností (§§ 555 a 556 o.z.). Žalovanému se podařilo prokázat pracovními smlouvami, že změnil zaměstnání, s místem výkonu práce v Rakousku, na dobu neurčitou, a to od [datum]. Důvod změny zaměstnání v emailu z [datum] výslovně uvádí, a to i v té verzi, kterou předložil žalobce při prvním jednání. Přiložené listiny o ukončení dodávek plynu a elektřiny nemohly vést žalobce k jinému závěru, než že žalovaný v domě bydlet nebude; ostatně ukončení dodávek výslovně v emailu rovněž uvádí. A pokud jde o vrácení klíčů, spojuje zákon s touto skutečností řádné odevzdání (navrácení) předmětu nájmu pronajímateli, neboť mu nic nebrání v přístupu (§ 2292 o.z.). Soud tedy nemohl dovodit, že by projev vůle žalovaného znamenal cokoli jiného, než výpověď z nájmu bytu, a kroky směřující k jeho řádnému navrácení žalobci.

33. Jestliže žalobce zpochybnil pravost pracovních smluv žalovaného a jeho matky, poukazem na jazyk smluv a na shodné umístění razítka a podpisu zaměstnavatele, hodnotil soud tyto námitky jako účelové. Žalovaný v době, kdy email o výpovědi psal, nemohl dohlédnout, že bude žalobcem žalován a že po něm bude soud po několika letech vyžadovat předložení pracovních smluv. Jestliže žalovaný již tehdy poukázal na změnu zaměstnání a přiložil odpovídající pracovní smlouvy, soud jim uvěřil. Umístění podpisu a razítka zaměstnavatele na shodné místo u soudu žádnou pochybnost nevzbuzuje.

34. Rovněž je vhodné poukázat na přirozenou logiku věci, že pokud žalovaný neplatil nájemné, zaslal email s přílohami, vrátil klíče, nemohl žalobce ani omylem dovozovat, že by žalovaný předmět nájmu ještě užíval, že by se do něho vracel, apod. Žalobce tedy měl od konce listopadu [rok] předmět svého vlastnického práva plně ve své dispozici a bylo na něm, jak jej znovu ekonomicky využije.

35. Žalobce sice správně namítl, že žalovaného tížil smluvní závazek navrátit předmět nájmu protokolárním způsobem (čl. VII), nicméně z jeho samotného nesplnění nelze dovodit, že by výpověď neměla své účinky. Výpověď není podmíněna protokolem o vrácení bytu. Výpověď představuje jednostranné právní jednání, směřující k ukončení nájemního poměru, zatímco odevzdání bytu směřuje k řádnému faktickému navrácení věci do držby vlastníka. Ani ze zákona, ani ze smlouvy účastníků nelze dovodit podmíněnost výpovědi protokolem o odevzdání bytu.

36. Pokud jde o oprávněnost výpovědi, je třeba aplikovat § 2287 o.z., kdy důvodová zpráva k zákonu počítá s možností výpovědi pro změnu poměrů na straně nájemce, zejm. pracovní povahy. Jelikož není ani v nájemní smlouvě ani v zákoně stanovena výpovědní doba, a z provedených důkazů (též z výpovědi otce žalobce) se podává, že mail s výpovědí, s přílohami od dodavatelů energií, jakož i klíče (obálka s nimi provedena k důkazu s poznámkou, že došla [datum]) došel do dispozice žalobce v listopadu [rok], začala běžet výpovědní doba, s ohledem na § 2286 o.z., od [datum]. Není-li výpovědní doba stanovena, aplikuje se § 10 odst. 1 o.z. a úprava nejbližší, tudíž doba je tříměsíční, kterou má jinak při výpovědi nájmu na dobu určitou pronajímatel (shodně k tomu dospěla Komise pro aplikaci nové civilní legislativy ve výkladovém stanovisku [číslo] z [datum]).

37. Jiné důvody výpovědi nebylo třeba zkoumat, protože významná změna poměrů na straně nájemce postačuje. Nájemní poměr skončil [datum].

38. Pokud jde o řádné vyúčtování záloh na vodné a stočné, žalovaný tvrdil, že žalobce splnil povinnost opožděně, pročež uplatňuje ke své obraně zákonný nárok na pokutu podle § 13 z.č. 67/2013 Sb., tj. 50 Kč za každý den prodlení s předložením řádného vyúčtování. Soud dospěl k následujícím dílčím zjištěním a závěrům: a) v nájemní smlouvě byla pod čl. IV.4 sjednána lhůta pro předložení vyúčtování na 15 dnů od předložení vyúčtování příslušným poskytovatelem služeb b) žalobce vystavil nejdříve vyúčtování za období od [datum] do [datum] s nedoplatkem žalovaného [částka] (vyúčtování z [datum]), a dále vystavil vyúčtování za období od [datum] do [datum] s nulovou hodnotou (vyúčtování z [datum]) c) dodavatelem vody byla sp. [právnická osoba], která zaslala otci žalobce na mail [email] vyúčtování z [datum], které pokrývá vyúčtování záloh zaslaných od února [rok] do října [rok], jak zjištěno z přehledu záloh. Faktura za vodné a stočné byla vystavena [datum]; žalobci byl vracen přeplatek [částka]. Faktura byla doručena na shora uvedený mail [datum]. Listina je doplněna novým rozpisem plateb na období od [datum] do [datum], a to v částkách [částka]. d) dodavatelem vody [anonymizováno] [obec] byla vystavena [datum] faktura za vodné a stočné s přeplatkem [částka] s přehledem uhrazených záloh od března [rok] do října [rok], a s provedeným odečtem měřidla od listopadu [rok] do listopadu [rok], čemuž odpovídají i fakturační položky. e) Žalobce ani po poučení soudu neprokázal jiný okamžik odeslání vyúčtování žalovanému, než jaký se podával z poštovních podacích lístků z [datum]. Žalobce sice správně namítl, že nemusí prokazovat odeslání, nýbrž splnění povinnosti předložit vyúčtování nájemci, nicméně výpovědi žalobce a jeho otce byly nedostatečné, pro jejich zájem na výsledku řízení, a pro žalovaného byl jejich obsah sporný.

39. Pokud se tedy z čl. IV.4. nájemní smlouvy podává, že měl pronajímatel povinnost zaslat nájemci vyúčtování do 15 dnů od obdržení vyúčtování dodavatele služby, což ovšem znamená, že by musel odeslat první vyúčtování do 15 dnů od [datum], kdy mu přišlo první vyúčtování od vodárny mailem (tedy do [datum]), dostal se do dlouhodobého prodlení, neboť závazek poskytnout vyúčtování splnil až jeho odesláním [datum], k nimž je třeba připočíst tři pracovní dny podle § 573 (domněnka doby dojití do sféry adresáta).

40. Soud proto porovnal žalobcem uplatněný nárok na zaplacení dlužného nájemného [anonymizováno] tis. Kč a zčásti úspěšnou obranu žalovaného, jednak z důvodu nároku na pokutu za opožděné vyúčtování služeb, jednak z důvodu zániku nájemního poměru uplynutím tříměsíční výpovědní doby, a dospěl k závěru o finančním vypořádání těchto částek: a) žalobce tvrdí, že měl právo na zaplacení nájemného [částka] za červen [rok], a dále na zaplacení nájemného za období červenec [rok] až červen [rok] včetně, tj. dalších 12 x [anonymizováno] tis. Kč = [číslo] [číslo] = [částka] b) žalovaný zaplatil na nájemném [částka], dále [částka], a dále si žalobce oprávněně započítal kauci [částka]. c) žalovaný byl úspěšný s výpovědí z nájmu, tudíž nemá povinnost platit nájemné za měsíce březen až červen [rok] = 4 x [anonymizováno] tis. = [anonymizováno] tis. Kč. d) žalovaný byl úspěšný s pokutou [anonymizováno] x 50 = [částka]. Pak platí, že A – (B+C+D) = [číslo] – [částka] = [částka]. V tomto rozsahu soud žalobě vyhověl, a ve zbytku ji zamítl.

41. Námitka žalobce, že by měl žalovaný prokazovat skutečnost, že žalobce nesplnil povinnost předložit řádné vyúčtování, nemůže být důvodná, neboť povinnost předložit řádné vyúčtování tíží pronajímatele. Pokuta za nesplnění povinnosti je toliko druhotným právním následkem, jehož se mohl žalovaný dovolat. Jestliže se žalobce pokutě bránil, měl ke svému prospěchu prokázat pozitivní splnění povinnosti (nejen smluvní, ale i zákonné).

42. Zákonný úrok z prodlení přiznal soud podle § 1970 o.z. a podle nařízení č. 351/2013 Sb., a to od požadovaného data [datum], neboť v té době se již žalovaný nacházel v prodlení s úhradou nájemného.

43. O povinnosti k náhradě nákladů rozhodl soud podle § 151 odst. 1,2 a § 142 odst. 2 o.s.ř., když přihlédl k poměrnému úspěchu žalovaného, jakož i k tomu, že měl snížený komfort užívání předmětu nájmu od [datum] do [datum] v důsledku nefunkčního plynového kotle. Žalovaný se ze svých procesně-ekonomických důvodů rozhodl neoznačit důkazy k jím uplatněné slevě, čímž přispěl k rychlejšímu závěru řízení. Soud si je sice vědom téměř stejného úspěchu a neúspěchu každého z účastníků, nicméně mírně převažující úspěch leží na straně žalované, u níž bylo správné zohlednit i shora uvedenou okolnost, že vadou nájmu trpěl, ale rozhodl se ji nadále neprokazovat. Bylo tedy správné přiznat mu na vrub žalobce alespoň částečnou náhradu nákladů.

44. Zástupce žalovaného věc převzal, podal odpor a vyjádření k žalobě, účastnil se jednání [datum], jež přesáhlo dvě hodiny; dále se vyjádřil po prvním jednání; dále se účastnil druhého jednání, jež přesáhlo dvě hodiny; dále se vyjádřil po druhém jednání; a dále se účastnil třetího a čtvrtého jednání.

45. Zástupce žalovaného uplatnil náhradu za výčet úkonů shodně, jak jsou o bod shora, tedy i za odpor proti platebnímu rozkazu. Soud však hodnotil odpor a vyjádření k žalobě jako jeden úkon právní služby, neboť smyslem odporu není nic jiného, než docílit řádného projednání věci; spojuje se tedy s prvním vyjádřením k žalobě.

46. Tarifní hodnotu představovala žalovaná částka [anonymizováno] tis. Kč. Odměna podle § 7 vyhl.č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu činí [částka] na úkon právní služby. Zástupce žalovaného učinil 10 úkonů, odměna tedy činí [anonymizováno] tis. Kč. Dále k náhradě náleží paušální náhrada hotových výdajů zástupce 10 x [částka] podle § 13 téže vyhlášky. Zástupce žalovaného není plátcem daně z přidané hodnoty. Součtem náhrada činí [anonymizováno] tis. Kč = [anonymizováno] tis. Kč. Jak soud vyložil shora, přiznal žalovanému poměrnou náhradu nákladů, tedy úspěch žalovaného představuje zamítnutá část žaloby [anonymizováno] tis. Kč, a neúspěch představuje [anonymizováno] tis. Kč, v nichž soud žalobci vyhověl. Poměr úspěchu a neúspěchu představuje [anonymizováno] tis. Kč, což jsou 2,3529% ze zažalovaného předmětu řízení. Pak výsledná náhrada činí [číslo] x [anonymizováno], [číslo] = [částka].

47. Platebním místem náhrady nákladů je zástupce žalovaného (§ 149 o.s.ř.).

48. Lhůty k plnění určil soud obecné třídenní podle § 160 o.s.ř., když nezjistil důvod k jinému určení.