41 C 128/2022

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl samosoudkyní Mgr. Ing. Adélou Kohoutovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zaplacení 19 524 761,93 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z , částka, od , datum, do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení , částka, k rukám zástupce žalované, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se po žalované žalobou domáhala zaplacení shora uvedené částky z titulu náhrady škody. Žalovaná jako vlastník stavby č. p. 122 na pozemku parc. č. st. 203 v k. ú. , adresa, , pronajala společnosti , právnická osoba, . (dále jen „, právnická osoba, “) kancelářskou plochu v 1. a 2. nadzemním podlaží této stavby. Část této plochy byla následně dána do podnájmu žalobkyni. Žalobkyně se společností , právnická osoba, uzavřela smlouvu o složení a užívání jistoty a o úpravách pronajatých prostor, kterou byly vymezeny podmínky provádění změn a ve které žalobkyně projevila záměr vybudovat v prostorách laboratoře včetně vzduchotechniky a klimatizace. Součástí toho byla i dohoda, podle které při absenci jiného ujednání o stanovení odkupní ceny za technické zhodnocení prostor, má žalobkyně povinnost provedené změny odstranit a prostory uvést do původního stavu. Následné zhodnocení pronajatých prostor v důsledku provedených stavebních úprav činilo žalobou nárokovanou částku. Posléze došlo k jednání mezi účastníky řízení o uzavření smlouvy, kterou by se žalobkyně stala nájemkyní prostor, přičemž je mezi účastníky sporné, kdy došlo k ukončení smlouvy o podnájmu mezi žalobkyni a , právnická osoba, . Žalobkyně nečiní sporným, že dosažení dohody o skončení nájmu mezi žalovanou a , právnická osoba, jí bylo oznámeno , datum, a , datum, e-mailem, což ale představovalo jen záměr nájem ukončit a , právnická osoba, žalobkyni měla informovat o uzavření dohody o skončení nájmu, což neučinila. Kopii této dohody o skončení nájmu obdržela žalobkyně až , datum, . Žalobkyně prostory užívala po celou dobu až do , datum, , kdy jí byl zamezen vstup do prostor. Mezi účastníky nedošlo k dohodě o uzavření nájemní smlouvy, ani o odkupu technického zhodnocení prostor a žalobkyni současně nebylo umožněno, aby prostor uvedla do původního stavu. Žalovaný tak zadržuje veškeré technické zhodnocení pronajatých prostor a tímto jednáním byla žalobkyni způsobena nárokovaná škoda odpovídající hodnotě provedených změn, resp. hodnotě technického zhodnocení. Žalovaná, která odkazuje na povinnost žalobkyně vyklidit podle smlouvy o podnájmu prostory, nebyla smluvní stranou této smlouvy. Povinnost vyklidit prostory by odporovala logice a záměru účastníků řízení, kteří jednali o uzavření nájemní smlouvy. Žalobkyně žalovaného opakovaně vyzývala po , datum, ke zpřístupnění prostor, ale bezvýsledně.

2. Žalovaná uplatněný nárok neuznává. Nečiní sporným, že uzavřela s , právnická osoba, nájemní smlouvu, daná společnost následně uzavřela s žalobkyní podnájemní smlouvu a smlouvu o složení a užití jistoty a o úpravách pronajatých prostor a žalovaná s žalobkyní uzavřely smlouvu o dodávkách služeb. Stejně tak je nesporné, že dané smlouvy zanikly v roce 2019 (konkrétní datum je mezi účastníky sporné, přičemž žalovaná má za to, že podnájem zanikl , datum, , kdy zanikl nájem JeTo drive, o čemž žalovaná žalobkyni informovala e-mailem , datum, ) a že žalobkyně prostory navzdory tomu užívala až do , datum, . Sporným nečiní ani to, že žalobkyně vybudovala v prostorách laboratoř. Sporným však činí nárok na zaplacení technického zhodnocení, jakož i to, zda žalovaná měla možnost prostory uvést do původního stavu. Žalobkyně měla po skončení podnájmu povinnost prostory vyklidit a předat žalované, což neučinila. Účastníci sice následně jednali o uzavření nájemní smlouvy, ale ta uzavřena nebyla. V době mezi , datum, a , datum, žalobkyni nic nebránilo, aby prostory vyklidila, uvedla do původního stavu a předala žalované. Není sporné, že žalobkyně provedla změnu pronajatých prostor ve smyslu § 3 uzavřené smlouvy o jistotě, sporné ale je, zda žalovaná tuto „změnu“ zadržuje a užívá. Žalobkyně nemá nárok na náhradu pořizovací ceny na změnu pronajatých prostor. Podle smlouvy o podnájmu byla žalobkyně povinna vrátit nájemci (, právnická osoba, ) při skončení podnájmu pronajaté prostory vyklizené a ve stavu, v jakém je převzala a žalobkyně byla povinna na vlastní náklady odstranit vnitřní vybavení, a to nejpozději do skončení podnájmu, resp. do dvou měsíců od skončení podnájmu. V případě, že žalovaná své povinnosti nesplnila, byl nájemce (, právnická osoba, ) oprávněn bez předchozího upozornění po uplynutí sjednaných lhůt uvést prostory do původního stavu na náklady podnájemce. Toto ujednání vylučuje nárok žalobkyně na kompenzaci za provedené změny na pronajatých prostorách. Naopak podle ujednání ve smlouvě o jistotě není žalobkyně oprávněna po žalované ani po , právnická osoba, požadovat úhradu nákladů spojených s provedením jakýchkoliv změn, ani protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota pronajatých prostor v důsledku změn provedených žalobkyní. Nesouhlasí ani s výší nároku, protože zhodnocení budovy se nemůže rovnat pořizovacím nákladům vynaloženým na změnu prostor.

3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav.

4. Na základě shodných tvrzení účastníků vzal soud za prokázané, že mezi nimi a , právnická osoba, byl uzavřen řetězec čtyř souvisejících smluv, ze kterých bylo zřejmé, že je žalovaná pronajímatelem sporných prostor a žalobkyně jejich podnájemcem. Žalobkyně v prostorách provedla vestavbu laboratoří a úpravu vnitřních prostor. Podnájem v mezidobí zanikl. Žalobkyně prostory užívala do , datum, .

5. Žalobkyně jako podnájemce, žalovaná jako pronajímatel a , právnická osoba, jako nájemce uzavřeli dne , datum, smlouvu, v níž bylo ujednáno, že žalobkyně má v úmyslu v pronajatých prostorách vybudovat laboratoře včetně vzduchotechniky a klimatizace. Smlouva obsahovala výslovné ujednání, podle kterého podnájemce není oprávněn požadovat po pronajímateli ani po nájemci úhradu nákladů spojených s provedením jakýchkoli změn na pronajatých prostorách. Nebude-li mezi pronajímatelem, nájemcem a podnájemcem dohodnuto jinak (zejména, nebude-li mezi nimi domluvena odkupní cena za (technické) zhodnocení pronajatých prostor či budovy podnájemcem a/nebo za vnitřní vybavení v majetku podnájemce či třetích osob), podnájemce dále není oprávněn (a to ani po skončení podnájmu ani v jiném okamžiku) požadovat po pronajímateli ani po nájemci protihodnotu toho, o co se zvýší hodnota pronajatých prostor či budovy v důsledku jakýchkoli změn na pronajatých prostorách provedených podnájemcem (včetně změn provedených se souhlasem pronajímatele a nájemce). Pokud nebude mezi pronajímatelem, nájemcem a podnájemcem dohodnuto jinak, je v případě skončení podnájemního vztahu podnájemce dále povinen do skončení podnájmu odstranit na své náklady veškeré provedené změny na pronajatých prostorách tak, aby pronajaté prostory a veškeré podnájemcem změněné části budovy uvedl do původního stavu, ve kterém je převzal od nájemce, resp. aby tak v některých vymezených případech učinil do dvou měsíců ode dne skončení podnájmu (zjištěno ze Smlouvy o složení a užití jistoty a o úpravách pronajatých prostor ze dne , datum, ).

6. Žalobkyně vystavila pro účely daňových odpisů vyčíslení technického zhodnocení budovy InnoCrystall ve výši , částka, , tj. ve výši pořizovací ceny (zjištěno z listiny T1 Technické zhodnocení budovy InnoCrystal).7. , jméno FO, z adresy na doméně žalované odeslal , datum, , jméno FO, e-mail s návrhem dohody o prodeji technického zhodnocení, laboratorního nábytku a přístrojů s tím, že toto mělo být projednáno na jejich schůzce , datum, (zjištěno z kopie e-mailu ze dne , datum, ).

8. Zástupkyně žalobkyně vyzvala , datum, žalovanou ke zpřístupnění sporných prostor za účelem demontáže a odvezení vybavení ve vlastnictví žalobkyně, ke kterému nemá od , datum, přístup. Současně uvedla, že žalobkyně byla v říjnu 2019 informována o skončení podnájemní smlouvy z důvodu skončení nájemní smlouvy mezi , právnická osoba, a žalovanou (zjištěno z výzvy ze dne , datum, ).

9. Na základě těchto skutkových zjištění soud učinil následující závěr o skutkovém stavu. Žalobkyně jako podnájemce užívala prostory ve vlastnictví žalované, ve kterých provedla vestavbu laboratoří a úpravu vnitřních prostor. Účastníci si s vědomím, že žalobkyně hodlá vybudovat v prostorách laboratoře včetně vzduchotechniky a klimatizace, sjednali, že žalobkyně nebude mít (ani v případě skončení podnájmu) právo na žádnou kompenzaci spojenou s provedením těchto změn pronajatých prostor a jejich zhodnocením, resp. jakoukoli protihodnotu toho, o co se hodnota pronajatých prostor zvýší, pokud nebude dohodnuto něco jiného. Žádná taková další dohoda mezi účastníky uzavřena nebyla, přestože účastníci o jejím uzavření jednali. Stejně tak nebyla mezi účastníky uzavřena žádná dohoda vylučující povinnost žalobkyně vyklidit pronajaté prostory a po skončení podnájmu je předat ve stavu, v jakém je převzala. Žalobkyně o skončení podnájmu věděla nejpozději v říjnu 2019, přičemž prostory užívala až do , datum, .

10. Takto zjištěný skutkový stav soud posoudil následovně.

11. Podle § 2913 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

12. Na úvod je třeba předeslat, že obecně v souladu s § 2220 odst. 1 o. z. dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. V nyní posuzované věci se však jednak jedná o spor plynoucí z podnájmu, ale zejména si účastníci užití daného ustanovení smluvně vyloučili ujednáním opačného obsahu, podle kterého žalobkyně nemá právo na žádnou kompenzaci za zhodnocení předmětu podnájmu. S ohledem na dispozitivnost daného ustanovení jim nic nebránilo, aby se při úpravě vzájemných vztahů od zákonného režimu odchýlili (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Jestliže se žalobkyně smluvně vzdala nároku na tuto kompenzaci, nelze se jí zprostředkovaně domáhat podáním žaloby na náhradu škody, ani případného bezdůvodné obohacení. Žalobkyně ale ostatně ani žalobu takto výslovně nekoncipuje, nýbrž sama svůj nárok kvalifikuje jako náhradu škody, která jí byla způsobena zadržováním věcí užitých k technickému zhodnocení pronajatých prostor.

13. Takový nárok na náhradu škody však není důvodný. Předpokladem pro posouzení žaloby jako důvodné je, aby v řízení bylo zjištěno protiprávní jednání žalované jakožto škůdce, vznik škody na straně žalobkyně jako poškozené a existence vzájemného poměru příčiny a následku (příčinné souvislosti) mezi těmito dvěma jevy.

14. V kontextu této věci považuje soud za stěžejná zdůraznit, že i kdyby žalovaná porušila jakoukoli svou povinnost vůči žalobkyni, nemohla by jí způsobit škodu v tvrzené podobě, tj. odpovídající celkové hodnotě technických či stavebních úprav pronajatých prostor. Jestliže má žalobkyně zato, že žalovaná neoprávněně zadržuje instalované vybavení prostor, měla tomu přizpůsobit žalobní návrh a žalobní tvrzení a domáhat se jeho vydání. Smysl žaloby na vydání však nelze obcházet podáním žaloby, ve které se účastník domáhá náhrady škody, kterou požaduje nahradit ve výši peněžních prostředků původně vynaložených na pořízení či vybudování zadržované věci. To však žalobkyně nyní podanou žalobou fakticky činí.

15. Jestliže navíc žalobkyně spatřuje naplnění první podmínky pro přiznání nároku na náhradu škody, tj. porušení právní povinnosti, v tom, že jí žalovaná brání v přístupu do pronajatých prostor, je v tomto směru podstatné, že pro posouzení věci je stěžejní skutkový a právní stav v době vyhlášení rozsudku. Tedy v době, kdy již smluvně zakotvené právo na užívání (včetně umožnění přístupu) do pronajatých prostor nesporně zanikl. Je tedy z povahy věci vyloučeno, aby v současné době v důsledku tohoto jednání existovala jakákoli příčinná souvislost mezi jednáním žalované a údajnou škodou, jejíž existenci soud s ohledem na výše uvedené rovněž nepovažuje za prokázanou.

16. Soud nicméně tímto rozhodnutím zcela nevylučuje, že žalobkyni určitá škoda, které by se mohla vedle žaloby na vydání věcí domáhat, vzniknout v důsledku zadržování technického vybavení mohla, a to aniž by na tomto místě jakkoli hodnotil, a předjímal, zda je možné nějaké věci oddělit či nikoliv a zda tak žalovaná nějaké věci drží oprávněně či nikoli (srovnej § 2225 odst. 2 o. z.). Tomu by ale opět musela odpovídat tvrzení žalobkyně a zejména se nemůže jednat o škodu odpovídající čistě jen hodnotě prostředků vynaložených na zhodnocení prostor. Hypoteticky se např. může jednat o ušlý zisk v podobě toho, že žalobkyně nemůže s oddělitelnými věcmi (pokud takové existují) disponovat včetně jejich případného prodeje, přičemž jejich zastaráváním může klesat jejich hodnota. Stejně tak si lze představit existenci škody v důsledku toho, že žalobkyně oddělitelné vybavení (pokud takové existuje) nemohla instalovat a užívat jinde a musela na pořízení srovnatelného ekvivalentu vynaložit další finanční prostředky. Případně nelze vyloučit ani škodu vzniklou v důsledku porušení jiných závazků žalobkyně v přímé souvislosti s tím, že nemůže užívat oddělitelné věci (pokud takové existuje), např. smluvní pokuty, které by musela uhradit svým dalším smluvním partnerům. Nic takového však žalobkyně netvrdila, natož, aby takové skutečnosti prokázala. Ze všech shora uvedených důvodů proto soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

17. Co se týče žalobkyní zmíněného bezdůvodného obohacení, soud má za to, že tento nárok nebyl předmětem žaloby, kdy celá žalovaná částka představovala náklady technického zhodnocení pronajatých prostor a takováto škoda měla podle tvrzení žalobkyně vzniknout jednáním žalované, která jí neumožnila demontáž vybavení a uvedení prostor do původního stavu.

18. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 151 odst. l o. s. ř. za použití §142 odst. 1 o. s. ř. tak, že ve věci zcela úspěšné žalované přiznal právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši , částka, . Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, přičemž žalované náleží odměna ve výši , částka, za každý úkon právní služby [§ 7 bod 7. ve spojení s § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif)]. Konkrétně se jedná o sedm úkonů právní služby – převzetí a příprava zastoupení, odůvodnění odporu z , datum, , účast na jednání , datum, , účast na jednání , datum, (náleží odměna za dva úkony, jelikož jeho délka přesahovala dvě hodiny), porada s žalovanou ze dne , datum, , jednání s žalobkyní dne , datum, [§ 11 odst. 1 písm. a), c), d), g) a i) advokátního tarifu]. Vedle toho žalované náleží také náhrada hotových výdajů ve výši , částka, za každý z těchto úkonů právní služby (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu), tj. , částka, . Protože je zástupce žalované společníkem advokátní kanceláře, která je plátkyní DPH, náleží žalované také náhrada této daně v sazbě 21 % z , částka, , tj. , částka, . Lhůtu k zaplacení nákladů řízení soud určil třídenní (§ 160 odst. l o. s. ř.) s povinností plnit k rukám advokáta (§ 149 odst. l o. s. ř.).