41 C 99/2022

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl samosoudkyní Mgr. Marcelou Uhříčkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou Mgr. jméno příjmení , LL.M. sídlem adresa o zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 100 000 Kč společně se zákonným úrokem z prodlení z částky 100 000 Kč ve výši 8,5 % ročně za období od [datum] do zaplacení, a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 36 670 Kč, a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.</b> 1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] u zdejšího soudu domáhala, aby jí žalovaná zaplatila v I. výroku uvedenou částku spolu s příslušenstvím. Žalobkyně žalobu odůvodnila tím, že s žalovanou uzavřela dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále jen„ smlouva o smlouvě budoucí“), jejímž předmětem byla koupě budoucí jednotky K1 [číslo], v domě K 01, o výměře 93,64 m2 (dále jen„ jednotka“). První datum ukončení výstavby jednotky bylo sjednáno na [datum]. Dne [datum] uzavřela žalobkyně s žalovanou dodatek [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí, který stanovil nový termín dokončení výstavby na [datum] a dále změnil znění článku 1.3. smlouvy o smlouvě budoucí následovně:„ Nebude-li kupní smlouva uzavřena z důvodů stojících na straně budoucího prodávajícího ani do [datum], je budoucí kupující oprávněn požadovat po budoucím prodávajícím smluvní pokutu ve výši 20.000 Kč / každý započatý měsíc prodlení. Zároveň je budoucí kupující oprávněn od této smlouvy odstoupit“. K uzavření kupní smlouvy ve sjednaném termínu do [datum] však nedošlo a žalovaná se tak ocitnula v prodlení. K uzavření předmětné kupní smlouvy došlo až dne [datum] a žalobkyni tak vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 20 000 Kč za každý započatý měsíc prodlení, celkem tedy 100 000 Kč s příslušenstvím. Žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení smluvní pokuty dne [datum]. Na tuto výzvu žalovaná reagovala dne [datum] přípisem označeným jako„ právní stanovisko“, ve kterém žalovaná sdělila pouze to, že prodlení bylo způsobeno zásahem vyšší moci, konkrétně z důvodu šíření pandemie onemocnění Sars-CoV-2 (dále jen„ Covid-19“). Žalovaná však tyto důvody sdělila žalobkyni toliko v rovině tvrzení a bez jakýchkoliv podpůrných důkazů až k její neformální žádosti o úhradu smluvní pokuty. Žalovaná až do července roku 2021 nesdělila žalobkyni žádné budoucí problémy s dodáním sjednaného předmětu koupě, ba dokonce přípisem ze dne [datum] žalovanou informovala, že zpoždění by nemělo mít vliv na termín předávání bytů do užívaní na jaře příštího roku (březen, duben). Žalovaná ničeho nezaplatila ani na základě předžalobní výzvy ze dne [datum].

2. Žalovaná ve svém vyjádření k žalobě uvedla, že v čl. V odst. 5.4. smlouvy o smlouvě budoucí byla uvedena výluka z prodlení pro případ, brání-li splnění povinností nepředvídatelná překážka vzniklá nezávisle na vůli smluvní strany. Žalovaná tvrdila, že tyto nepředvídatelné překážky nastaly v důsledku vyhlášení nouzových stavů, a to s ohledem na pandemii Covid-19. Žalovaná žalobkyni informovala dne [datum], že se dostala do prodlení z důvodů, které nemohla předpokládat, a žalobkyni proto nevzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty. Konkrétně žalovaná argumentovala tím, že byl opakovaně vyhlášen nouzový stav, že došlo k dramatickým výpadkům pracovní síly i dodávek materiálů, že na podzim roku 2020 nebylo možné připojit lokalitu po dobu několika měsíců k elektrické energii z důvodu šíření nákazy ve společnosti [právnická osoba], a že z důvodu onemocnění pracovníků stavebního úřadu bylo nutné s kolaudací vyčkat do konce května 2021.

3. Žalobkyně ve své replice argumentovala tím, že žalovaná ji dne [datum] (čili až po první vlně pandemie Covid-19) ubezpečovala, že termíny uvedené ve smlouvě o smlouvě budoucí budou dodrženy. Vliv první vlny pandemie tak neměl vliv na dodržení termínů uvedených ve smlouvě o smlouvě budoucí ve znění dodatku [číslo]. Zároveň žalobkyně uvedla, že žalovaná porušila svou notifikační povinnost dle § 2902 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), neboť žalobkyni před uplynutím sjednané lhůty k uzavření kupní smlouvy nijak neupozornila na možné prodlení způsobené nepředvídatelným zásahem vyšší moci a současně se zásahu vyšší moci dovolávala až dne [datum], kdy se zásah vyšší moci po roce a půl pandemie onemocnění Covid-19 stal zcela předvídatelnou součástí života všech lidí a nebylo již možné hovořit o nepřekonatelné překážce. Zároveň uvedla, že žalovaná nikterak nesdělila a neprokazovala příčinnou souvislost mezi pandemií Covid-19 a porušením smluvní povinnosti. Dále žalobkyně argumentovala tím, že zásah vyšší moci údajně zmařil plnění ze smlouvy až v době, kdy již byla žalovaná s plněním smluvní povinnosti v prodlení. A nakonec žalobkyně uvedla, že žalovaná na sebe převzala riziko změny okolností ve smyslu § 1765 odst. 2 o. z., čímž měla přinejmenším počítat s tím, že může dojít ke změně okolností v důsledku pandemie.

4. Na vyjádření žalobkyně reagovala žalovaná vyjádřením tak, že žalované v listopadu roku 2020 nemohly být známy dopady první vlny pandemie na vliv celkové výstavby, neboť celá situace je bezprecedentní a preventivní opatření ze strany státu byla nepředvídatelná. Dále uváděla, že v důsledku omezení provozu Stavebního úřadu v [obec] nebylo možné provést kolaudaci, čímž se žalobkyně dostala do prodlení, a to nikoli vlastní vinou. Ustanovení § 2902 o. z. se pak podle ní na tento případ nevztahovalo.

5. Účastnice učinily při jednání před soudem nesporným, že mezi nimi skutečně došlo k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí ze dne [datum], dodatku ke smlouvě o smlouvě budoucí ze dne [datum] a kupní smlouvy ze dne [datum]. [příjmení] mezi nimi bylo též to, že e-mailová komunikace ze dnů [datum] a [datum] až [datum] mezi nimi proběhla a že žalovaná obdržela předžalobní výzvu ze dne [datum]. [příjmení] konečně bylo to, že v době od [datum] do [datum], dále od [datum] až do [datum] byl v ČR vyhlášen nouzový stav, a to z důvodu pandemie Covid-19. Soudu proto vzal všechny tyto skutečnosti za svá skutková zjištění ve smyslu § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“).

6. Soud při jednání provedl dokazování a z níže uvedených listin zjistil tyto rozhodné skutečnosti:

7. Ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne [datum] bylo zjištěno, že tohoto dne uzavřela žalovaná jako budoucí prodávající a žalobkyně jako budoucí kupující dohodu, ve které se žalovaná zavázala vystavět bytové domy nejpozději do [datum] a zároveň zajistit nejpozději do čtyř měsíců ode dne, kdy jí bude doručen kolaudační souhlas povolující užívání jednotky, právní podmínky pro uzavření kupní smlouvy. Účastnice se dohodly, že budoucí kupní smlouvou dojde k převodu jednotky č. K1 [číslo] s garáží a sklepem na žalobkyni za kupní cenu ve výši 7 121 454 Kč. Prostřednictvím čl.

5. účastnice sjednaly, že se žádná z nich neocitá v prodlení s plněním svých povinností, brání-li jí v tom nepředvídatelné překážky vzniklé nezávisle na její vůli.

8. Z dodatku [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí ze dne [datum] vyplynulo, že tohoto dne uzavřela žalovaná jako budoucí prodávající a žalobkyně jako budoucí kupující dodatek ke smlouvě o smlouvě budoucí, ve které se dohodly na změně termínu dokončení výstavby s tím, že nový termín výstavby byl stanoven na [datum]. Dále se účastnice dohodly, že nebude-li kupní smlouva uzavřena z důvodů stojících na straně žalované ani do [datum], je žalobkyně oprávněna požadovat po žalované smluvní pokutu ve výši 20 000 Kč za každý započatý měsíc prodlení a zároveň je žalobkyně oprávněna od smlouvy odstoupit. Dále byla stanovena sleva z kupní ceny ve výši 35 000 Kč.

9. Z kupní smlouvy ze dne [datum] bylo soudem zjištěno, že ji tohoto dne uzavřela žalovaná jako prodávající a žalobkyně jako kupující, přičemž předmětem prodeje byla jednotka [číslo] na pozemku p. [číslo] jehož součástí je budova, za což se žalobkyně zavázala uhradit žalované dohodnutou kupní cenu.

10. Z e-mailu ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná sdělila žalobkyni, že se z důvodu pandemie Covid-19 výstavba zpomalila a termín stavebního dokončení se z těchto důvodů mírně opozdí, avšak že toto zpoždění by nemělo mít vliv na termín předávání bytů do užívání, se kterým žalovaná stále počítala na jaře příštího roku (březen, duben), jak uváděla.

11. Z e-mailu ze dne [datum] vyplynulo, že se žalobkyně dotazovala žalované na další postup a termín kontrolních prohlídek, kolaudace a uzavírání kupních smluv.

12. Z e-mailové odpovědi žalované ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně přislíbila prohlídky během 14 dnů, termín kolaudace byl stanoven na příští týden a její právnička připravovala kupní smlouvy.

13. Z e-mailu ze dne [datum] vyplynulo, že žalobkyně upozornila žalovanou na to, že může požadovat smluvní pokutu ve výši 20 000 Kč za každý započatý měsíc prodlení, pročež s ohledem na trvající prodlení požádala o snížení kupní ceny alespoň o 60 000 Kč.

14. Ze stanoviska žalované ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná zdůvodnila prodloužení výstavby zásahem vyšší moci, přičemž uváděla, že v důsledku šíření Covid-19 došlo k dramatickým výpadkům pracovní síly i dodávek některých materiálů a s odkazem na ustanovení čl. 8 smlouvy o smlouvě budoucí se distancovala od své odpovědnosti za prodlení.

15. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] a podacího lístku bylo soudem zjištěno, že žalobkyně vyzývala žalovanou k zaplacení smluvní pokuty v souladu s § 142a o. s. ř. Téhož dne byla výzva žalované odeslána prostřednictvím České pošty.

16. Z přípisu žalované ze dne [datum] vyplynulo, že právní zástupkyně žalované informovala právního zástupce žalobkyně o tom, že se žalovaná dostala do prodlení z důvodů, které nemohla předpokládat a žalobkyni tak nevzniká právo na zaplacení smluvní pokuty.

17. Ze sdělení [stát. instituce] (dále též„ MěÚ [obec]“) bylo soudem zjištěno, že úřední hodiny MěÚ [obec] byly kvůli pandemii Covid-19 omezeny v období od [datum] do [datum], provoz stavebního úřadu byl omezen v období od [datum] do [datum], kdy v tomto období byl v kanceláři přítomen po celou pracovní dobu jeden pracovník stavebního úřadu a ostatní pracovali v režimu home-office. Střídání probíhalo dle naplánovaného týdenního rozpisu.

18. Soud zamítl návrh na dokazování listinou se standardy k bytovým domům KL., neboť tento důkaz neměl soud za podstatný pro předmět řízení s ohledem na to, že sporná nebyla řádnost plnění, nýbrž odpovědnost za prodlení s plněním. Soud dále zamítl návrh žalované na doplnění dokazování účastnickým výslechem jejího jednatele, a to z důvodu, že se jednalo o důkazní prostředek, z něhož by soud zjevně nemohl vzít za spolehlivě zjištěné, že došlo k výpadkům pracovních sil či materiálů, odsunu připojení lokality k elektrické energii či k nákaze zaměstnanců stavebního úřadu; vzhledem k tomu, že by šlo o výslech účastníka, zůstala by všechny tyto skutečnosti nadále v rovině tvrzení žalované. Nadto je obecně namístě provádět účastnické výslechy pouze tehdy, nelze-li prokazovanou skutečnost zjistit jinak, což nebyl tento případ.

19. Na základě takto provedeného dokazování a nesporných skutečností soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu, podle něhož žalobkyně, jakožto budoucí kupující, uzavřela se žalovanou, jakožto budoucí prodávající, dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí, jejímž předmětem byla koupě jednotky, spolu příslušenstvím v podobě garáže a sklepu. Původní termín dokončení výstavby byl stanoven do [datum] a k jeho prodloužení došlo dodatkem z [datum] do [datum]. Týmž dodatkem došlo ke změně článku I. odst. 3 smlouvy o smlouvě budoucí, a to tak, že bylo sjednáno, že:„ Nebude-li kupní smlouva uzavřena z důvodu stojících na straně budoucího prodávajícího ani do [datum], je budoucí kupující oprávněn požadovat po budoucím prodávajícím smluvní pokutu ve výši 20.000 Kč / za každý započatý měsíc prodlení.“ K uzavření kupní smlouvy na jednotku mezi žalobkyní a žalovanou však došlo až dne [datum], tj. téměř pět měsíců po původně sjednaném termínu uzavření kupní smlouvy dle smlouvy o smlouvě budoucí ve znění dodatku [číslo]. Žalovaná žalobkyni předem nesdělila, že by mělo dojít k prodlení na její straně z důvodů spojených s pandemií Covid-19. Až ve svém stanovisku z [datum], které připravila v reakci na požadavek žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty, uvedla, že k prodloužení výstavby došlo z důvodu zásahu vyšší moci, který spatřovala v důsledcích šíření pandemie Covid-19.

20. Po právní stránce soud věc posoudil takto:

21. Podle § 1764 o. z., změní-li se po uzavření smlouvy okolnosti do té míry, že se plnění podle smlouvy stane pro některou ze stran obtížnější, nemění to nic na její povinnosti splnit dluh. To neplatí v případech stanovených v § [číslo] a [číslo].

22. Podle § 2048 odst. 1 o. z., ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

23. Podle § 2079 o. z. se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

24. Podle § 2902 o. z., kdo porušil právní povinnost, nebo kdo může a má vědět, že ji poruší, oznámí to bez zbytečného odkladu osobě, které z toho může újma vzniknout, a upozorní ji na možné následky. Splní-li oznamovací povinnost, nemá poškozený právo na náhradu té újmy, které mohl po oznámení zabránit.

25. Na základě shora uvedeného zjištěného skutkového stavu věci a výše citovaných zákonných ustanovení dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná a v plném rozsahu jí vyhověl, neboť žalovaná porušila svou závazkovou povinnost tím, že se dostala do prodlení s uzavřením kupní smlouvy. Žalovaná se zavázala k tomu, že do [datum] dojde k uzavření kupní smlouvy na jednotku, avšak k podpisu kupní smlouvy došlo dle zjištěného stavu až [datum], pročež v souladu s čl. 1 smlouvy o smlouvě budoucí ve znění jejího dodatku [číslo] byla povinna zaplatit žalobkyni smluvní pokutu za 5 započatých měsíců prodlení po 20 000 Kč, tj. celkem 100 000 Kč.

26. Žalovaná se snažila vůči uplatněnému nároku na zaplacení smluvní pokuty liberovat odkazem na ustanovení článku 5.4 smlouvy o smlouvě budoucí, podle kterého se žádná ze strany neocitá v prodlení, brání-li jí v tom nepředvídatelné překážky vzniklé nezávisle na její vůli. Tento liberační důvod však nemohl obstát, neboť žalovaná neprokázala, nakolik byla pandemie Covid-19 skutečně příčinou nedodržení termínu uzavření kupní smlouvy na jednotku, a nakolik tyto tvrzené okolnosti bránily žalované ve splnění jejího závazku řádně a včas. V tomto ohledu soud konstatuje, že pandemii Covid-19 sice obecně lze považovat za vis major, ale zároveň jí nelze považovat za automatickou omluvu či výmluvu pro neplnění smluvních povinností. To, že nastala pandemie, není automaticky omluvitelným důvodem prodlení, musí zde být příčinná souvislost. Žalovaná přitom od počátku pandemie na přelomu února a března roku 2020 žalobkyni nesdělila, že by se v důsledku pandemické situace měla dostat do prodlení s uzavřením kupní smlouvy na jednotku ve sjednaném termínu (učinila tak až ex post v rámci právního stanoviska ze dne [datum]), ba dokonce žalobkyni v rámci e-mailu ze dne [datum] sdělila, že:„ Bohužel vlivem nepředvídatelných událostí okolo Covid-19 se výstavba zpomalila a termín stavebního dokončení se z těchto důvodů mírně opozdí. Toto zpoždění by však nemělo mít vliv na termín předávání bytů do užívání, se kterým stále počítáme na jaře příštího roku (březen, duben), jak jsme uváděli.“ 27. Žalovaná v tomto řízení neprokázala, že by k prodlení s uzavřením kupní smlouvy došlo v důsledku překážek na její vůli nezávislých. Ve vztahu ke svým tvrzením, že docházelo k dramatickým výpadkům pracovní síly a materiálu, že lokalitu nebylo možné po dobu několika měsíců připojit k elektrické energii a že dům nemohl být zkolaudován z důvodu nákazy zaměstnanců stavebního úřadu, žalovaná neoznačila jediný důkaz, který by mohl v její prospěch spolehlivě svědčit, a své břemeno důkazní tak neunesla. Ve vztahu k tvrzení, že nemovitosti nemohly být zkolaudovány z důvodu nákazy zaměstnanců stavebního úřadu, žalovaná předložila toliko obecnou odpověď MěÚ [obec] na její žádost o informace. Z tohoto obecného sdělení o omezení provozních hodin či o režimu home-office zaměstnanců však soud nemohl vzít za prokázané, že žalovaná měla vše připraveno ke kolaudaci a že k ní nemohlo dojít právě z důvodu pandemie či nemoci pracovníků stavebního úřadu. To, že úřední hodiny stavebního úřadu byly omezeny a zaměstnanci pracovali v režimu home-office, dle názoru soudu nemuselo nikterak bránit tomu, aby některý ze zaměstnanců kolaudaci provedl a rozhodnutí poté z domu vypracoval.

28. Soud dále dodává, že se sice ztotožnil s žalovanou v tom, že ustanovení § 2902 o. z. na tento případ nedopadalo, neboť upravuje případy náhrady škody a následky s tím spojené, nikoli případy porušení smluvní povinnosti a úhrady smluvní pokuty. Pro případ prodlení předpokládaný v čl. 1 smlouvy o smlouvě budoucí účastnice notifikační povinnost nesjednaly, nicméně pokud by žalovaná předem (a nikoli až [datum] v reakci na požadavek žalobkyně na úhradu smluvní pokuty) sdělila, že dochází k problémům, které není s to ovlivnit a které mají příčinu v pandemii Covid-19, mohlo by to svědčit ve prospěch žalované a jí tvrzeným komplikacím způsobeným pandemií. Žádná taková včasná notifikace ale ze strany žalované učiněna nebyla, přičemž za takovou notifikaci soud nepovažoval e-mail ze dne [datum], z něhož se naopak podávalo, že žalovaná prodlení z důvodu pandemie neočekávala.

29. S ohledem na shora uvedené soud přiznal žalobkyni právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 100 000 Kč, a to společně s požadovaným zákonným úrokem z prodlení z dlužné jistiny ve výši stanovené dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., ode dne následujícího po uzavření kupní smlouvy. Patnáctidenní lhůtu k plnění soud v I. výroku tohoto rozsudku stanovil v souladu s § 160 odst. 1 části věty za středníkem o. s. ř. tak, aby měla žalovaná dostatek času k plnění, když obecnou třídenní pariční lhůtu soud vzhledem k dlužné částce pokládal za příliš krátkou.

30. O nákladech řízení soud rozhodl ve II. výroku tohoto rozsudku tak, že úspěšné žalobkyni v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal právo na jejich náhradu v plné výši. Náklady žalobkyně sestávaly jednak ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 4 000 Kč a jednak z odměny advokáta, která byla tvořena částkou 25 500 Kč za 5 úkonů právní služby po 5 100 Kč (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, předžalobní výzva k plnění, písemné podání ve věci samé z [datum] a účast při jednání před soudem) dle § 6 odst. 1, § 7 a § 11 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen„ advokátní tarif“), a jednak z paušální náhrady hotových výdajů ve výši 1 500 Kč za 5 úkonů právní služby po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu. K tomu bylo dále nutno připočítat náhradu ve výši 5 670 Kč odpovídající 21 % DPH ze shora uvedených částek (vyjma soudního poplatku), neboť zástupce žalobkyně jakožto advokát osvědčil, že je plátcem této daně. Celkem tak náklady řízení žalobkyně činily 36 670 Kč. V souladu s § 160 odst. 1 části věty za středníkem o. s. ř. soud stanovil lhůtu k plnění rovněž v trvání patnáct dnů. Ve smyslu § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalovaná povinna zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám advokáta, který žalobkyni v řízení zastupoval.

31. K takto vypočtené výši nákladů řízení soud uvádí, že žalobkyni nepřiznal právo na náhradu za dvě porady s žalobkyní, neboť jejich uskutečnění nebylo soudu nikterak doloženo. Za účelně vynaložený náklad, za nějž by příslušela odměna, pak soud nepovažoval ani sepis závěrečného návrhu, neboť ten mohl být učiněn (a byl) až při ústním jednání.