5 C 139/2021

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl samosoudkyní JUDr. Simonou Kačerovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastupování státu ve věcech majetkových IČO , sídlem adresa žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky částka s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] od [datum] do [datum] a úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Do částky [částka] s příslušenstvím se žaloba zamítá.

III. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Dále je žalovaná povinna nahradit státu znalečné ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku do pokladny Okresního soudu Praha – západ.

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení částky [částka] z titulu bezdůvodného obohacení žalované. Tento návrh odůvodnila tím, že je vlastníkem pozemků s par. [číslo] par. [číslo] zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec], na kterých stojí stavby s [adresa] resp. s [adresa], jejichž vlastníkem je žalovaná. Žalovaná je z tohoto důvodu povinna platit žalobkyni nájemné, což v období od [datum] do [datum] nečinila, respektive nečinila v žalobkyní požadované výši, když za zmíněné období uhradila pouze [částka]. Tím se žalovaná na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila. Žalobkyně odvozuje výši nájemného jako 4 % z prodejní ceny pozemků snížené o 30 %.

2. Žalovaná učinila nesporným, že žalobkyně je vlastníkem shora uvedených pozemků a že žalovaná je vlastníkem staveb na nich stojících. Dále učinila nesporným, že měla povinnost žalobkyni platit nájemné za užívání uvedených pozemků v předmětném období, což také činila. Spornou tak zůstává pouze otázka, v jaké výši mělo být v uvedeném období nájemné placeno. K tomu žalovaná uvedla, že jeho výše by měla vycházet z částky určené pro rok 2018 valorizované o průměrný index spotřebitelských cen pro tento rok.

3. Soud v rámci dokazování zjistil následující skutkový stav.

4. Mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena smlouva o pronájmu předmětných pozemků, a to na dobu od [datum] do [datum], ve které bylo sjednáno nájemné ve výši [částka] ročně s tím, že každý rok může být tato výše ze strany žalobkyně upravena na základě výměru MF. Pro rok 2012 činila výše nájemného [částka] (nájemní smlouva ve znění dodatku [číslo]).

5. Z výpovědi starosty žalované bylo zjištěno, že žalovaná v současné době platí nižší než žalobkyní požadované nájemné. Žalovaná s žalobkyní jedná o vydání pozemku. Na předmětných pozemcích se nachází dva bytové domy a parkoviště. Žalovaná si je vědoma povinnosti platit nájemné a je ochotna toto platit v přiměřené výši. Zároveň by byla ochotna pozemek odkoupit nebo naopak žalobkyni odprodat. Z pronájmu bytu žalovaná inkasuje zhruba třetinu až polovinu obvyklého nájemného, tedy 3 000 – [částka] měsíčně za byt. Je tomu z důvodů historických, sociálních či z důvodu udržení důležitých pracovníků.

6. Ze svědecké výpovědi JUDr. [příjmení] bylo zjištěno, že tento svědek do roku 2003 působil jako starosta žalované, od té doby působí jako její poradce. Žalovaná nejprve předmětné pozemky užívala bezplatně, poté platila nájemné ve výši zhruba [částka] ročně. Později bylo toto nájemné nepatrně zvýšeno, ale stále na únosnou míru. Nájemné žalovaná platila do roku 2018, kdy žalobkyně začala požadovat několikanásobně vyšší nájemné, a tudíž došlo ke sporu. Ve stavbách stojících na pozemkách se nachází 18 bytů, ve kterých bydlí převážně senioři.

7. Ze znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba], se podává, že pro inkriminované období činila výše obvyklého ročního nájemného uvedených pozemků částku [částka] pro pozemek s par. [číslo] částku [částka] pro pozemek s par. [číslo] Tyto částky byly vypočítány jako 4% podíl z kupní ceny pozemků ponížené o 30 % (zalecký posudek ústavu XP invest)

8. Znaleckým posudkem Ing. [příjmení] byla stanovena výše obvyklého nájemného pozemků s par. [číslo] – [číslo] zapsaných v k. ú. [obec], a to k datu [datum]. Hodnota obvyklého nájemného činila [částka] za metr čtvereční. Znalec odvodil výši obvyklého nájemného z obvyklé ceny pozemku. Vycházel při tom z tržní ceny obdobných nemovitostí, místní prohlídky a účelového šetření daného segmentu.

9. Ze znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalce] soud zjistil, že tento stanovil obvyklou cenu nájemného pro uvedené pozemky za předmětné období na částkou [částka] ročně za oba pozemky. Při tom vycházel z výše nájemného, které bylo placeno do roku 2018, kterou navýšil o index spotřebitelských cen pro rok předcházející roku, na který mělo být nájemné placeno. Znalec uvedl, že při stanovení výše nájemného je nutné přihlédnout k charakteru pozemků. Předmětné pozemky jsou zastavěné, a to převážně sociálními byty, jejichž pronájem negeneruje vysoké zisky.

10. Ze znaleckého posudku prof. [příjmení] [příjmení] bylo zjištěno, že ta stanovila obvyklou výši nájemného za oba uvedené pozemky pro předmětné období na částku [částka]. Porovnávala při tom srovnatelné pozemky v jiných obcích, kterým na základě různých kritérií (lokalita, stavba na pozemku, osoba pronajímatele, omezení pozemku) stanovila koeficient, jímž následně vynásobila zjištěnou hodnotu smluvního nájemného pro daný pozemek. Takto zjištěné nájemné poté porovnala s hodnotou obvyklého nájemného zjištěnou dle jiné metody, a to metody stanovení nájemného dle výnosu ve výši 5 % z tržní ceny konkrétního pozemku. V obou případech bylo dospěno k takřka totožnému výsledku výše obvyklého nájemného. Celková výše nájemného pak byla vyčíslena na částku [částka]. Tato znalkyně se taktéž vyjádřila k dříve vyhotoveným znaleckým posudkům v této věci, přičemž k znaleckému posudku Ing. [celé jméno znalce] uvedla, že ten zvolil nesprávný postup, když pouze valorizoval předchozí nájemné a nijak nezohlednil obvyklou výši nájemného u srovnatelných pozemků. Pokud jde o znalecký posudek Ing. [příjmení], uvedla, že ten zohledňoval pozemky jiného druhu a pro rok 2015, tedy ceny byly zastaralé. V případě znaleckého posudku ústavu [právnická osoba] uvedla, že ten při stanovení obvyklého nájemného zvolil správnou metodu i postup, ale i diskutabilní hodnotu srážky za zastavěnost zkoumaných pozemků.

11. Žalovaná zaplatila dne [datum] žalobkyni částku [částka] jakožto nájemné za oba pozemky pro období roku 2019 a 2020 (výpis plateb)

12. Žalobkyně zaslala žalované dne [datum] předžalobní výzvu, ve které požaduje zaplacení žalované částky (předžalobní výzva).

13. Z ostatních provedených důkazů soud nevycházel, neboť měl skutkový stav v dostatečném rozsahu zjištěn ze shora uvedených důkazů.

14. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

15. Dle § 2117 odst. 1 o. z. se nájemné platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

16. Dle § 1968 o. z. je dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

17. Dle § 1970 o. z. může po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

18. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobkyně je vlastníkem shora uvedených pozemků, na kterých se nachází stavby ve vlastnictví žalované. Soud se proto těmito skutečnosti dále nezabýval a považoval je za prokázané. Nadále proto posuzoval pouze podstatu právního vztahu mezi účastníky a oprávněnost výše žalobkyní požadovaného plnění, neboť v tomto mezi účastníky shoda neexistovala.

19. Z výpovědí starosty žalované a JUDr. [příjmení], stejně jako z procesních stanovisek žalované i žalobkyně má soud za prokázané, že žalobkyně měla pro rok 2019 a 2020 vůli posuzované pozemky přenechat k užívání žalované, a ta měla vůli tyto užívat a platit za to určitou částku, tedy nájemné. Je tak zjevné, že oba účastníci měli zájem uzavřít nájemní smlouvu podle § 2201 a násl. o. z. Účastníkům se při tomto nepodařilo najít shody na výši nájemného, které bude za pronájem uvedených pozemků ze strany žalované placeno. I přes skutečnost, že účastníci v roce 2018 nedospěli v otázce výše nájemného ke shodě, pokračovali oba v plnění svých povinností plynoucích z nájemního vztahu. Žalobkyně stále přenechávala pozemky k užívání žalované, a tato je stále užívala s tím, že posléze za toto zaplatila nájemné, jen ne ve výši, kterou požadovala žalobkyně. K tomu je potřeba uvést, že výše nájemného není podstatnou náležitostí nájemní smlouvy. Podstatnou náležitostí je pouze vyjádření úplatnosti, tedy skutečnosti, že nájemce bude mít povinnost za užívání předmětu nájmu platit nájemné (srov. usnesení Nejvyššího soudu, sp. zn. 33 Odo 177/2004). Smlouva o nájmu je tedy uzavřena i přes absentující shodu na výši nájemného. Je tedy patrné, že vůle obou účastníků v roce 2018 naplňovala podstatné náležitosti smlouvy o nájmu, a proto byla tato smlouva pro rok 2019 a následně stejným způsobem i pro rok 2020 uzavřena. Žalobkyni tak vznikla povinnost pro tyto roky přenechat žalované předmětné pozemky k užívání, což také plnila, a žalované vznikla povinnost za toto platit nájemné.

20. Vzhledem k tomu, že výše nájemného nebyla mezi účastníky smluvena, bylo nutné tuto stanovit podle § 2217 odst. 1 o. z., tedy jako výši obvyklou pro dobu uzavření smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. Jinými slovy řečeno jedná se o výši tržního nájemného. S ohledem na odbornost této skutkové otázky bylo nutné provést dokazování znaleckými posudky. V řízení byly provedeny celkem čtyři znalecké posudky, přičemž jako nejzdařilejší se soudu jevil znalecký posudek prof. [příjmení] [příjmení]. Znalkyně stanovila výši obvyklého nájemného předmětných pozemků pomocí porovnávací metody, kdy porovnala hodnotu smluvního nájemného obdobných pozemků, kterou poté přepočítala pomocí koeficientů reflektujících odlišnost těchto pozemků. Takto stanovenou výši obvyklého nájemného poté porovnala s další metodou jeho určení, a to dle určitého podílu na tržní ceně konkrétního pozemku. V obou případech bylo dospěno k téměř totožným hodnotám. Znalkyně poté určila výši obvyklého nájemného pro inkriminované pozemky za období let 2019 a 2020 na částku celkem [částka]. Tento znalecký posudek je přezkoumatelný, vyčerpávající, řádně odůvodněný, na dostatečné odborné úrovni. Znalkyně použila správných metod, které vzájemně porovnala, přičemž výsledky obou metod se nijak zvlášť nelišily. Soud se z těchto důvodů rozhodl vycházet právě z tohoto posudku.

21. Znalecký posudek znaleckého ústavu [právnická osoba], stanovil výši obvyklého nájemného pro předmětné pozemky za období let 2019 a 2020 na částku [částka]. Nejprve při tom pomocí porovnávací metody stanovil tržní cenu nemovitosti, ze které posléze určil hodnotu obvyklého nájemného. Tato metoda se soudu jeví jako správná, nicméně oproti znaleckému posudku prof. [příjmení] [příjmení] znalecký ústav v tomto případě použil pouze jednu metodu, kterou posléze nijak neověřil. Soud proto z tohoto posudku nevycházel, avšak ověřil jím závěry posudku znalkyně prof. [příjmení] [příjmení].

22. Naopak ze znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalce] nebylo možné v tomto případě vycházet, neboť znalec se nezabýval stanovením obvyklého tržního nájemného, avšak pouze valorizoval nájemné dříve sjednané mezi účastníky o index spotřebitelských cen. Jednak dříve smluvená výše nájemného nemusela odpovídat tržním hodnotám a jednak se tržní hodnoty nájemného mohou vyvíjet odlišně od indexu spotřebitelských cen, tedy inflace. Soud proto nepovažuje metodu zvolenou tímto znalcem za správnou, stejně jako výsledek, ke kterému pomocí této metody dospěl.

23. Soud také nevycházel ze znaleckého posudku Ing. [příjmení], který se zabýval stanovením obvyklé ceny nájemného jiných pozemků, než těch, jejichž pronájem je v tomto řízení projednáván. Soud při tom uznává, že jednou z metod stanovení obvyklého nájemného je porovnání tržního nájemného podobných pozemků, nicméně znalec v tomto případě pozemky vůbec neporovnával, pouze stanovil obvyklé roční nájemné jiných než projednávaných pozemků, a toto nijak dále neporovnával. [příjmení] bylo možné z tohoto znaleckého posudku vycházet, musel by znalec takto zjištěnou cenu pomocí koeficientů reflektující odlišnost porovnávaných pozemků přepočítat tak, aby odpovídala v řízení posuzovaným pozemkům, což však znalec neučinil. K tomu lze jen dodat, že daný znalecký posudek byl vypracován ke dni [datum], a je ho tak možné považovat za z jisté části zastaralý. Soud z těchto důvodů ani tento znalecký posudek v rámci dokazování nemohl reflektovat.

24. Ze shora uvedených závěrů znaleckých posudků a jejich následného hodnocení soudem vyplývá, že obvyklé nájemné pozemků žalobkyně za období roku 2019 a roku 2020 činilo celkem [částka]. Žalovaná byla tedy z důvodu nájemního vztahu povinna tuto částku žalobkyni zaplatit, a to s ohledem na nesjednanou výši nájemného mezi účastníky. Žalovaná žalobkyni na nájemném zaplatila pouze částku [částka], a to dne [datum], a zbývá jí proto doplatit částku [částka]. Žaloba je proto co do této částky důvodná, a soud ji v tomto rozsahu vyhověl. Ve zbylé části žalobkyní nárokované částky pak žalobu zamítl.

25. K tomuto soud dodává, že při vyhlášení tohoto rozsudku došlo k numerické chybě, kdy výše nájemného určeného znalkyní byla nesprávně považována za částku [částka] namísto správných [částka]. Vzhledem k tomu, že soud tuto numerickou chybu zjistil při vypracování písemného vyhotovení rozsudku a vzhledem k tomu, že se jedná o zjevnou nesprávnost patrnou při porovnání výroku s obsahem spisu, přistoupil soud k opravě rozsudku podle § 164 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), a v písemném vyhotovení již uvedl částky správné.

26. Vzhledem k tomu, že žalovaná nezaplatila žalobkyni nájemné ve stanovené lhůtě splatnosti, ocitla se v souladu s § 1986 o. z. v prodlení, a to dnem následujícím po dni splatnosti, tedy dnem [datum]. Vzhledem k tomuto je žalobkyně dle § 1970 o. z. oprávněna požadovat současně vedle jistiny i úroky z prodlení, a to ve výši určené § 2 nařízení č. 351/2013 Sb. Žalovaná dne [datum] část dlužného nájemného žalobkyni uhradila, základ úroků z prodlení do tohoto data tak tvoří celková dlužná částka, od tohoto data pak tato částka ponížená a žalovanou zaplacenou část nájemného.

27. O nákladech řízení soud rozhodl v souladu s § 142 odst. 3 o. s. ř. a přiznal právo na jejich náhradu žalobkyni v plném rozsahu, i přesto že ta měla ve věci pouze částečný úspěch, neboť rozhodnutí záviselo na závěrech znaleckého posudku. Náklady žalobkyně sestávají z paušální náhrady za 8 úkonů (předžalobní výzva, návrh ve věci samé, 4x účast na jednání, 2x vyjádření ve věci samé), každý po [částka] (§ 151 odst. 3 o. s. ř., § 1 a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2012 Sb.), dále z náhrady zálohy na vypracování znaleckého posudku prof. [příjmení] [příjmení] (§ 137 odst. 1 o. s. ř.) ve výši [částka].

28. O nákladech řízení státu soud rozhodl dle § 148 odst. 1 o. s. ř., a uložil povinnost k jejich náhradě žalované, neboť ta byla ve věci zcela neúspěšná (s ohledem na skutečnost, že rozhodnutí záviselo na závěrech znaleckého posudku). Náklady státu sestávají z nákladů na vypracování znaleckých posudků, a to posudku Ing. [celé jméno znalce] ve výši [částka] a posudku prof. [příjmení] [příjmení] ve výši [částka], z čehož částka [částka] byla uhrazena ze zálohy žalobkyně, a bylo o ní již rozhodnuto v předchozím odstavci tohoto rozsudku. Celkové náklady státu, k jejichž hrazení je žalovaná povinna, tak činí [částka].