5 C 317/2024

Plný text

Okresní soud Praha - západ rozhodl samosoudkyní JUDr. Simonou Kačerovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně proti žalované: Jméno žalované A , narozená Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zaplacení částky 15 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku , částka, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Do částky , částka, se návrh zamítá.

III. Žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady řízení ve výši , částka, do tří dnů odprávní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

IV. Řízení se do části, ve které se žalobkyně domáhala zaplacení úroku za prodlení ve výši12,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení a zaplacení částky , částka, – náklady spojené s uplatněním pohledávky, zastavuje.

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení částky , částka, s příslušenstvím z titulu nájemní smlouvy ze dne , datum, . , jméno FO, základě této složila k rukám žalované kauci ve výši , částka, . Dne , datum, se žalobkyně z pronajímaného bytu odstěhovala a dne , datum, ho do rukou dcery žalované předala. Žalovaná dosud kauci žalobkyni nevrátila. Žalobkyně se dále domáhala 2. Žalovaná k návrhu uvedla, že ač prostřednictvím své dcery byt od žalobkyně převzala, stav bytu vykazoval několik vad. V bytě nebylo vymalováno, na stěnách byly šmouhy, cákance, hřebíky a nálepky, ve spíži nebyly vráceny police, jedno světlo nesvítilo a záchod neměl prkénko. Za opravné práce žalovaná vynaložila více, než kolik činila kauce, jejíž přijetí současně žalovaná od žalobkyně uznala. Dále žalovaná učinila nesporným, že uzavřela s žalobkyní dne , datum, nájemní smlouvu o nájmu bytu a že nájem byl účastníky řádně ukončen k , datum, . , jméno FO, základě této smlouvy byla žalobkyně povinna při skončení nájmu předat byt žalované vyklizený, vyčištěný, vymalovaný a v původním stavu, což neučinila. Žalovaná za malířské práce vynaložila částku , částka, . Žalobkyně je současně tím, kdo porušil povinnost provádět běžnou údržbu bytu. Je proto povinna zaplatit žalované smluví pokutu ve výši jednoho měsíčního nájemného, tedy , částka, . Tuto pohledávku žalovaná vůči pohledávce žalobkyně započetla, o čemž ji vyrozuměla dne , datum, . Pokud jde o žalobkyní požadovanou náhradu nákladů spojených s uplatněním pohledávky, tato se uplatní pouze mezi podnikateli, kterými ani jedna z účastnic ve vzájemném vztahu nebyla.

3. Závěrem řízení žalobkyně vzala svůj návrh co do zapalcení úroků z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení a co do náhrady nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši , částka, zpět.

4. Soud v rámci dokazování zjistil následující skutkový stav.

5. Účastnice uzavřely dne , datum, smlouvu o nájmu bytu, na základě které se žalovaná zavázala přenechat žalobkyni byt č. , hodnota, v rodinném domě č. p. 271, , jméno FO, , Jméno žalované B, , , adresa, , a žalobkyně se zavázala za toto platit nájemné ve výši , částka, měsíčně navýšené o , částka, jakožto zálohu na energie. Strany si dále sjednaly povinnost složení kauce ve výši , částka, , která byla uhrazena dne , datum, . Ta měla být použita v případě jakýchkoliv nedoplatků a vzniklých škod vyplývajících ze smlouvy. Po skončení nájmu, pokud by stav předmětu nájmu byl v pořádku, měla být žalobkyni do jednoho měsíce od předání vyklizeného, uklizeného a vymalovaného bytu vrácena. Žalobkyně byla dle smlouvy povinna předat po skončení nájmu byt v původním stavu, a to vyklizený, vyčištěný a vymalovaný. Pro případ nevyklizení, nevyčištění a nevymalování předmětu nájmu byla žalobkyně povinna zaplatit žalované smluví pokutu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného za každý započatý měsíc prodlení. V případě prodlení delšího 30 dnů byla žalovaná oprávněna provést vyklizení, vyčištění a vymalování předmětu nájmu sama, a to na náklad žalobkyně s tím, že žalobkyně by byla povinna tyto uhradit do 30 dnů od předloženého vyúčtování. Žalobkyně se dále zavázala zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši jednoho měsíčního nájemného pro každý jednotlivý případ porušení svých závazků plynoucích ze smlouvy (nájemní smlouva).

6. Žalobkyně dne , datum, přebrala od žalované předmětný byt (protokol o předání bytu ze dne , datum, ).

7. Žalobkyně dne , datum, uhradila žalované kauci ve výši , částka, (přehled plateb).

8. Žalobkyně písemně vypověděla nájem k , datum, (výpověď z , datum, ).

9. Žalovaná (prostřednictvím paní , jméno FO, ) převzala od žalobkyně dne , datum, předmětný byt s tím, že byt byl řádně předán, což obě strany stvrdily (předávací protokol ze dne , datum, ).

10. Žalobkyně žalovanou dne , datum, vyzvala k vrácení kauce , částka, , a to do , datum, (předžalobní výzva).

11. Žalovaná dne , datum, provedla započtení svých pohledávek vůči pohledávce žalobkyni na vrácení kauce ve výši , částka, . Jednalo se o pohledávku žalované z titulu náhrady účelně vynaložených nákladů na výmalbu ve výši , částka, a dále o pohledávku z titulu smluvní pokuty ve výši jednoho měsíčního nájemného (, částka, ), a to za porušení závazků žalobkyně plynoucích z nájemní smlouvy spočívajících v neprovádění běžné údržby bytu 12. Žalovaná uhradila malíři , jméno FO, částky , částka, dne , datum, a , částka, dne , datum, (potvrzení o provedených platbách).13. , jméno FO, fotografiích zdí předmětného bytu bylo zjištěno, že se na některých místech vyskytují skvrny, v jednom případě samolepka štíra (fotografie bytu). Většina fotografií byla pořízena dne , datum, , přičemž na těchto jsou patrné skvrny na stěnách a jedna samolepka. Z fotografií ze dne , datum, již tyto skvrny patrné nejsou (fotografie opatřené informacemi o jejich pořízení).14. , jméno FO, ve své výpovědi uvedla, že je dcerou žalované. Byla jí zmocněna k převzetí bytu. Předmětný byt neznala. Jelikož chtěly převzetí urychlit, podepsala předávací protokol a rychle byt prošla. Byt byl uklizený. Pokud jde o stav stěn, ten nemohla zjistit, neboť na to nebyl čas. O vymalování bytu ani o kauci se s žalobkyní nebavily. Je jí známo, že žalovaná později prováděla jakési opravy zdí, musela kvůli tomu byt pronajmout později. Dle předložených fotografií se jedná o předmětný byt, nicméně svědkyně s blíže ke stavu zdí nedokáže vyjádřit.15. , jméno FO, ve své výpovědi uvedl, že je bývalým manželem žalobkyně. V bytě byl v době, kdy se do něho žalobkyně nastěhovala. Dělali v něm drobné úpravy, aby bylo možné v něm bydlet. Asi týden před tím, než žalobkyně byt opouštěla, byl byt v pořádku, stěny byly čisté a vymalované. Je možné, že v nich zůstaly nějaké skoby, ale většinou je zadělávají. Pokud je mu známo, byt byl vymalován asi půl roku předtím, než ho žalobkyně vyklízela. Žalobkyně vymalování prováděla postupně, vždy mu to oznámila. Svědek jí dával barvu.16. , jméno FO, ve své výpovědi uvedla, že žalobkyně je její bývalou sousedkou, žalovaná pronajímatelkou bytu. Byt pronajatý od žalované také opouštěli a dodnes jim nebyla vrácena polovina kauce, přičemž svědkyně neví, z jakého důvodu. Svědkyně byt žalobkyně navštívila asi dvakrát v době, kdy se stěhovala, a byt se jí jevil zcela v pořádku, způsobilý k předání. V červenci nebo srpnu 2024 zaznamenala, že byl byt vymalován a také potkala pana Bernarda, který výmalbu prováděl. O Vánocích 2024 měla žalobkyně u sebe ubytované rodinné příslušníky a svědkyně nemůže posoudit stav před tím a po tom.17. , jméno FO, ve své výpovědi uvedl, že od žalované měli pronajatý byt. V bytě žalobkyně byl minimálně jednou, ale neví, v jakém stavu byl byt v době, kdy ho žalobkyně opouštěla. Řekla mu, že byt malovala v červenci 2024. Pokud by stěny byly ve výrazně poškozeném stavu, asi by si toho všiml. O vymalovaní ze strany žalobkyně v době, kdy k tomu mělo dojít, nevěděl, dozvěděl se to asi hodinu před jednáním.

18. Z ostatních provedených důkazů soud nevycházel, neboť z nich nebylo možné učinit závěr v této věci jakkoliv relevantní.

19. Soud neprovedl další účastníky navrhované důkazy, neboť měl skutkový stav v dostatečném rozsahu zjištěn ze shora uvedených důkazů. Stav předmětného bytu při předávání měl soud prokázaný z datovaných fotografií.

20. Z provedeného dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Účastnice uzavřely nájemní smlouvu, na základě které žalobkyně žalované poskytla kauci , částka, , která měla být použita na úhradu jakýchkoliv nedoplatků a náhradu škod plynoucích z nájemní smlouvy. Žalobkyně se zavázala při skončení nájmu předat byt žalované vyklizený, čistý a vymalovaný. Pro případ nevyklizení, nevyčištění a nevymalování předmětu nájmu byla žalobkyně povinna zaplatit žalované smluví pokutu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného za každý započatý měsíc prodlení. V případě prodlení delšího 30 dnů byla žalovaná oprávněna provést vyklizení, vyčištění a vymalování předmětu nájmu sama, a to na náklad žalobkyně s tím, že žalobkyně by byla povinna tyto uhradit do 30 dnů od předloženého vyúčtování. Žalobkyně se dále zavázala zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši jednoho měsíčního nájemného pro každý jednotlivý případ porušení svých závazků plynoucích ze smlouvy. Nájem zanikl k , datum, . Při předání bytu se na jeho stěnách , částka, . Žalovaná tuto pohledávku z titulu vymalování bytu započetla vůči pohledávce žalobkyně na vrácení kauce. Stejně tak vůči této pohledávce započetla svou pohledávku z titulu smluvní pokuty ve výši jednoho nájemného za porušení smluvních podmínek ze strany žalobkyně.

21. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

22. Dle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

23. Dle § 2239 o. z. se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

24. Dle § 2254 o. z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (odst. 1). Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby (odst. 2).

25. Dle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

26. Dle § 1982 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh (odst. 1). Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení (odst. 2).

27. Soud vycházel ze zjištění, že účastnice spolu uzavřely smlouvu o nájmu bytu, na základě které žalobkyně poskytla žalované kauci ve výši , částka, . To bylo mezi stranami nesporné. Stejně tak bylo nesporné, že nájem ke dni , datum, zanikl. Žalobkyni tak v souladu s § 2254 odst. 2 o. z. vznikl nárok na vrácení této kauce. Žalovaná však v řízení uplatnila námitku započtení, a to jednak pohledávky z titulu náhrady škody ve výši , částka, spočívající v nutnosti byt po žalobkyni vymalovat, a dále z titulu smluvní pokuty ve výši jednoho měsíčního nájemného za porušení povinností žalobkyně plynoucích z nájemní smlouvy. Pro posouzení tohoto případu tak je nutné se zabývat existencí obou těchto nároků žalované a jejich způsobilostí k započtení.

28. Pokud jde o náhradu škody ve výši , částka, , která měla spočívat v nákladech žalované na vymalování bytu po žalobkyni, vycházel soud především z provedených fotografií s datem jejich pořízení. Z těchto se zcela zjevně podává, že v době jejich pořízení, tedy dne , datum, , nebyl byt, který do , datum, obývala žalovaná, dostatečně vymalován. , jméno FO, stěnách se objevovaly různé nečistoty a skvrny, ve zdech byly díry po hřebíčkách či skobách, a dokonce na jedné fotografii byla patrná samolepka štíra nalepená na jedné ze stěn. Z fotografií pořízených dne , datum, , tedy již po výmalbě, je patrné, jak byt po čerstvém vymalování vypadal. Soud v tomto směru nevycházel ze svědeckých výpovědí, neboť z nich nebylo možné učinit jednoznačný závěr, kdy přesně k vymalování ze strany žalobkyně mělo dojít. Svědci se v těchto údajích značně rozcházeli, jednomu z nich byla tato skutečnost sdělena mají s žalovanou jisté spory, a je tedy možné pochybovat o jejich věrohodnosti. V ostatním svědci vypověděli pouze obecně, že byt se jim jevil v pořádku, z čehož soud nemohl učinit žádný relevantní závěr. Naopak fotografie, které byly pořízeny zhruba měsíc po předání bytu, jsou v tomto směru vypovídající, a soud z nich proto při svém rozhodnutí vycházel. Měl tak za zjištěné, že byt v době předání nebyl čerstvě vymalován. Není při tom rozhodné, zdali byl byt žalobkyní vymalován půl roku či rok před předáním bytu, podstatný je jeho stav, který čerstvé výmalbě neodpovídal. Z obsahu a smyslu smlouvy je pak zjevné, že povinnost vymalovat se vztahovala k okamžiku předání (tzn. k době těsně předcházející předání) nikoliv k celé době trvání nájmu. Smyslem povinnosti nájemce vymalovat je, aby byl byt připraven k co nejrychlejšímu dalšímu pronajmutí. Z fotografií je zjevné, že žalobkyně tuto svou povinnost, ke které se dle smluvních ujednání zavázala, nesplnila. Žalovaná tak byla nucena provést výmalbu na vlastní náklady, přičemž tyto dle předložených potvrzení o platbách malíři činily celkem , částka, . Žalované tak v souladu s § 2913 odst. 1 o. z. vznikl nárok na náhradu škody vzniklé porušením smluvních povinností žalobkyně spočívající právě v nákladech na vymalování ve výši , částka, .

29. Pokud však jde o nárok žalované na zaplacení smluvní pokuty z titulu porušení smluvní povinnosti ze strany žalobkyně, nedomnívá se soud, že by tento vznikl. Jednotlivá smluvní ujednání je nutné vykládat v kontextu § 2239 o. z. Žalovaná si povinnost vymalovat byt po skončení nájmu, což bylo jediné prokázané porušení povinnosti ze strany žalobkyně, zajišťovala na mnoha místech nájemní smlouvy. Jednak k těmto účelům slouží zajištění formou poskytnuté kauce, dále si strany sjednaly smluvní pokutu ve výši trojnásobku měsíčního nájemného (spolu s kaucí tak v rozporu s § 2254 odst. 1 o. z.) pro případ nevyklizení, nevyčištění či nevymalování bytu, která byla dále zajištěna tím, že žalovaná byla oprávněna provést vymalování sama na náklady žalobkyně, což také učinila, a nakonec si strany sjednaly zcela obecnou smluvní pokutu ve výši jednoho měsíčního nájemného pro každý jednotlivý případ porušení nájemní smlouvy ze strany žalobkyně. S ohledem na skutečnost, že jediná smluvní povinnost, kterou žalobkyně porušila, bylo vymalování bytu, a za toto porušení byla již žalobkyně sankcionována formou náhrady vzniklé škody (srov. shora), jeví se soudu jakákoliv další její povinnost k zaplacení smluvní pokuty vzhledem k okolnostem jako zjevně nepřiměřená. Tento závěr soud učinil i s ohledem na skutečnost, že celá nájemní smlouva byla uzavřena za značně nevýhodných podmínek pro žalobkyni jakožto nájemkyni, která je v tomto smluvním typu slabší stranou. Soud proto k ustanovení, které žalobkyni zavazovalo k placení smluvní pokuty ve výši jednoho měsíčního nájmu za každý jednotlivý případ porušení smluvních podmínek nepřihlédl. Nárok žalované na zaplacení této smluvní pokuty tak nebyl důvodný.

30. Z těchto důvodů pak plyne, že žalovaná mohla provést započtení pouze své pohledávky z titulu náhrady škody vzniklé vymalováním, nikoliv však z titulu uvedené smluvní pokuty. Jedná se o řádné započtení, když obě pohledávky byly stejného druhu (zaplacení finanční částky), obě jsou uplatnitelné u soudu a obě byly splatné. V rozsahu, ve kterém se obě pohledávky překrývaly, tedy v rozsahu , částka, , tak obě zanikly. Žalobkyně tak není oprávněna požadovat vrácení částky , částka, z poskytnuté kauce. Soud proto její návrh v tomto rozsahu zamítl. Naopak co do částky , částka, z této kauce je žaloba důvodná, neboť v této výši nemohlo být započtení pohledávek ze strany žalované provedeno, neboť žalovaná nedisponovala žádným nárokem způsobilým k započtení, jak bylo vysvětleno shora. V této výši proto soud žalobnímu návrhu vyhověl.

31. Pokud jde o úroky z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení a o náhradu nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši , částka, , postupoval soud v souladu s § 96 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), a řízení v tomto rozsahu zastavil, neboť žalobkyně vzala v tomto směru svůj návrh zpět.náhradu žalované, neboť ta byla v řízení úspěšnější. Výše náhrady nákladů žalované pak s ohledem na výsledek řízení činí 38 % (69 – 31), když byla úspěšná co do 69 % (11 000/16 000, když co do částky , částka, bylo řízení zastaveno z důvodu na straně žalobkyně) a neúspěšná do zbylých 31 %. Náklady žalované sestávají z odměny advokáta za 5 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, 2x vyjádření ve věci samé, 2x účastna jednání), každý ve výši , částka, (§ 11 odst. 1, § 7 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), z náhrady hotových výdajů advokáta za 5 těchto úkonů, každý ve výši , částka, (§ 13 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), z náhrady za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z uvedených částek (§ 137 odst. 3 o. s. ř.). Náhrada nákladů žalované po zohlednění výsledku řízení činí částku , částka, (13 249,50 * 0,38).