8 C 133/2023

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl soudkyní Mgr. Štěpánkou Tůmovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozená Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A obě zastoupeny advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o žalobě na zrušení spoluvlastnictví I. Podílové spoluvlastnictví žalobce a žalovaných k nemovitým věcem, a to k pozemku parc. č. , hodnota, ., zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m², jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, a k pozemku parc. č. , hodnota, , zahrada o výměře , Anonymizováno, m², to vše zapsáno na LV , Anonymizováno, , vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, -západ, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, , se zrušuje.II. Nařizuje se prodej nemovitých věcí, a to pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří o výměře , Anonymizováno, m², jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, a k pozemku parc. č. , hodnota, , zahrada o výměře , Anonymizováno, m², to vše zapsáno na LV 120, vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, - západ, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, , ve veřejné dražbě a výtěžek prodeje bude rozdělen mezi účastníky tak, že žalobce obdrží 1/3 a každá ze žalovaných také 1/3.III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobce se žalobou domáhal zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem popsaným ve výroku ad I. tohoto rozsudku. Vypořádání navrhoval tak, aby nemovitosti byly přikázány do jeho výlučného vlastnictví a jemu byla stanovena povinnost zaplatit žalovaným á , částka, , a to do , datum, . Svou žalobu odůvodnil tím, že žalobce a žalované jsou spoluvlastníky shora uvedených nemovitostí. Žalobce dostal nemovitosti od svého otce a od své babičky. Žalobce žije v nemovitostech od narození a nikdy je neplánoval prodat. Žalobce se o nemovitosti staral, opravoval je, vylepšoval je, neboť k nim má citový vztah. Po rozvodu s manželkou přepsal žalobce 2/3 nemovitostí na své dcery (žalovanou 1 a 2). Žalobce věřil, že nemovitosti nikdy neprodají. V březnu mu ovšem byla doručena výzva od žalovaných, že žalované chtějí své podíly prodat a nabízí žalobci, aby si je od nich odkoupil za cenu á , částka, . Vypořádací cena vyplynula ze znaleckého posudku, který žalobce nikdy neviděl. Žalované nakonec nabídly žalobci, aby si od nich nemovitosti odkoupil a zaplatil každé á , částka, . Žalobce v dopise z , datum, souhlasil s tím, že si nemovitosti koupí, ale že není schopen uhradit celou kupní cenu naráz, přičemž kupní cenu považoval za přemrštěnou. Žalované odmítly jakákoli jednání, neboť prý už mají případně kupce, který jim za jejich podíly vyplatí á , částka, . Žalobce vlastní ještě další nemovitosti, které opravuje a chce je prodat, aby mohl žalované vyplatit. Dle něj je ale hodnota jednoho podílu jen ve výši , částka, . Dohoda dle žalobce není možná. Žalobce je před finalizací projektu, na základě kterého by měl mít částku k výplatě vypořádacího podílu. Žalobce ve svém závěrečném návrhu odkázal na znění žaloby s tím, že vypořádací podíl pro žalované navýšil z , částka, na , částka, .

2. Žalované ve svých vyjádřeních ze dne , datum, a , datum, poukazují na to, že žalobce neodpověděl určitě na jejich dopis a z ničeho nic podal žalobu. Žalované se snažily o mimosoudní vyřešení věci, ale žalobce toto bojkotoval. Žalované tedy mají za to, že jim žalobce žalobou chce pouze ztížit prodej jejich podílů na nemovitostech. Žalované mají za to, že pokud by žalobce chtěl, jistě si umí opatřit prostředky a žalované vyplatit. Žalobce totiž vlastní hned několik nemovitostí. Žalobce v nemovitostech nebydlí, takže prodejem by nebyl ohrožen z hlediska bydlení. Žalované později dne , datum, obdržely návrh žalobce na mimosoudní řešení věci, tento návrh však dne , datum, odmítly. Žalobce očekával, že v březnu prodá nějaké své nemovitosti a bude mít na zaplacení alespoň zálohy na vypořádací podíly žalovaných. Veškerý nemovitý majetek ve vlastnictví žalobce, který je žalovaným znám, je však zatížen exekucí (ve vztahu k tomuto nemovitému majetku je vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti), konkrétně se jedná o: pozemek p.č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , pozemek p.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním územní , adresa, , pozemek p.č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , jehož součástí je dům s bytovými jednotkami č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ideální podíl ve výši ½ k pozemku p.č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, . Rovněž je exekucí zatížen i ideální podíl ve výši 1/3 k pozemku p.č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, a ideální podíl ve výši 1/3 k pozemku p.č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , tedy podíly k pozemkům, jenž jsou předmětem tohoto řízení. Žalobce tak dle žalovaných není dostatečně solventní, aby je mohl vyplatit. Dosažení mimosoudního řešení, je dle žalovaných nemožné. Pokud by bylo žalobě vyhověno, žalované by dostaly pouze nedobytnou pohledávku a v zásadě by přišly o vlastnické právo k nemovitým věcem. Žalované navrhly, že pokud má žalobce nějaké nemovitosti nezatížené exekucí, tak že je může s žalovanými směnit za jejich podíly. Žalované se obecně nebrání zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků a netvrdí, že jsou dány výjimky ze zásady, že nikdo nesmí být nucen setrvávat ve spoluvlastnictví. Žalované disponují znaleckým posudkem, podle kterého mají nemovité věci hodnotu , částka, . Dle žalované žalobce nevlastní žádnou disponibilní nemovitost. Žalované ve svém závěrečném návrhu navrhli, aby byl předmět sporu vypořádán tím způsobem, že dojde k jeho prodeji ve veřejné dražbě.

3. Provedeným dokazováním má soud za prokázaný následující skutkový stav:

4. Účastníci učinili nesporným, že reálné rozdělení předmětu sporu není možné.

5. Z výpisu z KN pro LV 120 v k.ú. a obci , adresa, ke dni , datum, soud zjistil, že účastníci vlastní shora uvedené nemovitosti každý v rozsahu 1/3. Žalobce daroval žalovaným 2/3 nemovitostí na základě darovací smlouvy ze dne , datum, . Žalobce má na své třetině zástavu od společnosti Colette Investments s. r. o.

6. Z výpisu z KN pro LV 120 v k.ú. a obci , adresa, ke dni , datum, soud zjistil, že v katastru nemovitostí byla nově zanesena poznámka spornosti k uvedeným nemovitostem. Dále zde byla zapsána nově zahájená exekuce vůči žalobci.

7. Z listiny nadepsané Rodinný dům bez nebytových prostor - ocenění stávajícího stavu číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, vypracováno , tituly před jménem, , jméno FO, dne , datum, soud zjistil, že tržní hodnota nemovitosti je dle zpracovatele ocenění ve výši , částka, . Pozemky mají výměru 613 m2, přičemž průměrná cena za m2 v okolí je , částka, , takže celková tržní cena za pozemky činí , částka, . Tržní hodnota nemovitostí je odhadnuta na základě výstupu z porovnávací metody s odečtením uvažovaných nákladů na legalizaci vedlejších staveb.

8. Z listiny - přetisku internetových stránek na adrese www.reas.cz ohledně odhadu nemovitosti č. p. 301 ve , adresa, soud zjistil, že odhadovaná cena je asi , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, mil. Kč – , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, , Anonymizováno, . Kč, ale podlahová plocha je poloviční než u shora uvedené nemovitosti.

9. Ze znaleckého posudku znalce dipl. , tituly před jménem, , jméno FO, , posudek číslo 10/2024 soud zjistil, že pozemky na LV , Anonymizováno, mají hodnotu , částka, . Rodinný dům č. p. 310 má hodnotu , částka, . Součástí pozemků je také dílna, která není zanesena v katastru nemovitostí, jejíž hodnota je odhadnuta na , částka, . Celkem se tržní hodnota nemovitosti pohybuje okolo , částka, . Náklady na vyklizení a uvedení nemovitosti do uživatelného stavu jsou , částka, . , právnická osoba, se v okolí prodávají za , částka, – , částka, .

10. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV 226 v katastrálním území , adresa, soud zjistil, že žalobce vlastní rodinný dům č. p. , Anonymizováno, , který stojí na pozemku p. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v obci , adresa, .

11. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV 120 v katastrálním území , adresa, soud zjistil, že u shora uvedených nemovitostí má žalobce na své třetině zástavu od společnosti Colette Investments s. r. o., která by k , datum, měla činit , částka, . Dále zde je nově zapsána zahájená exekuce vůči žalobci, která měla být dle žalobce dne , datum, zastavena.

12. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV 43 v katastrálním území , adresa, soud zjistil, že žalobce vlastní id. ½ nemovitostí, pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zahrada, , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, rodinný dům, dále pozemky č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zahrada, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zahrada, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ostatní plocha, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ostatní plocha a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, lesní pozemek. Tržní hodnota ½ ke dni , datum, činila , částka, . Tyto pozemky byly postiženy exekučním příkazem, neboť exekuce měla být ke dni , datum, zastavena.

13. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV 804, katastrální území , adresa, soud zjistil, že žalobce vlastní pozemky parc.č.: , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je obč. vybavenost č. p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, ostatní plocha, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zahrada, , Anonymizováno, zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je jiná stavba č. e. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ostatní plocha, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ostatní plocha, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ostatní plocha a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ostatní plocha. Na nemovitostech je zástavní právo od , právnická osoba, , který má za žalobcem pohledávku , částka, . Dále je zde zákaz zcizení a zatížení nemovitostí.

14. Z listiny meziúvěru soud zjistil, že žalobce má dluh u , právnická osoba, ve výši , částka, .

15. Z dokladu od Zonky.cz o aktuální výši dluhu soud zjistil, že z úvěru nebo půjčky , částka, zbývá splatit , částka, .

16. Ze sjetiny z , právnická osoba, soud zjistil, že si žalobce půjčil , částka, , datum příští splátky je , datum, , měsíční výše splátky je , částka, a zůstatek k doplacení činí , částka, .

17. Z emailové zprávy , právnická osoba, z , datum, soud zjistil, že žalobce byl upomínán, že musí zaplatit ještě , částka, , nebo alespoň aktuálně dluženou částku ve výši , částka, .

18. Z dopisu paní , jméno FO, z eurodražby.cz, a. s, soud zjistil, že žalobce dluží navrhovateli dražby společnosti , právnická osoba, k , datum, částku , částka, a k , datum, 6 136 072,90 Kč. Žalobce byl poučen, že když dlužnou částku uhradí, bude od dražby upuštěno.

19. Z odhadu tržní hodnoty nemovité věci vlastníka , Jméno žalobce, na adrese , adresa, soud zjistil, že odhadovaná cena se pohybuje mezi , částka, – , částka, za 1 +kk 17,4 m2, , částka, - , částka, za 1 +kk 35,9 m2, , částka, – , částka, za , Anonymizováno, +kk 81,2 m2, , částka, – , částka, za , Anonymizováno, , Anonymizováno, +kk , Anonymizováno, ,1 m2 a , částka, – , částka, za , Anonymizováno, +kk 22,5 m2.

20. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV 308 v katastrálním území , adresa, soud zjistil, že žalobce vlastní rodinný dům č. p. , Anonymizováno, , který stojí na pozemku p. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v obci , adresa, . Dům je rozdělen na 6 bytů č. jednotky 63/1-63/6 a ateliéru č. jednotky , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . K domu dále patří parcela č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Odhad tržní ceny jednotek 63/1-6 byl v roce , částka, . Na jednotkách 63/1-6 je zástavní právo do výše , částka, a zákaz zcizení a zatížení těchto nemovitostí.

21. Z odhadu tržní hodnoty nemovité věci od , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že tržní cena domu na LV 226, jehož součástí jsou bytové jednotky a pozemky na LV 308, je , částka, .

22. Z dopisu nebo sdělení , právnická osoba, soud zjistil, že žalobce společnosti dluží částku , částka, , která se skládá z jistiny , částka, , zákonného úroku z prodlení , částka, , smluvní pokuty za prodlení ve výši , částka, , náhrady nákladů výkonu rozhodnutí ve výši , částka, a z úroku, který je součástí 44. a 45 splátky ve výši , částka, .

23. Z odhadu tržní hodnoty pro nemovitou věc-objekt občanské vybavenosti na adrese , adresa, soud zjistil, že tržní cena objektu činí dle odhadu , částka, .

24. Ze sdělení Raiffeisenbank o výši zůstatku úvěru soud zjistil, že žalobce si půjčil , částka, a aktuálně ještě dluží , částka, . Výše měsíční splátky činí , částka, .

25. Z výpisu z obchodního rejstříku ohledně společnosti , právnická osoba, , soud zjistil, že žalobce je jednatelem a zároveň jediným společníkem této společnosti. Společnost se zabývá koupí zboží za účelem jeho dalšího prodeje, zprostředkovatelskou činností, výrobou biotechnologie, provádění staveb a jejich změn, projektovou činností, hostinskou činností a realitní činností.

26. Podle § 1143 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (o.z.) nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého spoluvlastníka soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě.

27. Ačkoliv z ustanovení § 1147 o. z. vyplývá jediná přímá podmínka pro přikázání společné věci za náhradu, a to zájem spoluvlastníka o přikázání věci do jeho výlučného vlastnictví, je nutné vedle zkoumání vůle účastníka také zkoumat jeho solventnost. Tímto způsobem se totiž každému ze spoluvlastníků dostane majetkové hodnoty odpovídající hodnotě jeho spoluvlastnického podílu a naopak zamezí tomu, že spoluvlastník, jemuž by byla přisouzena náhrada, by při nesolventnosti spoluvlastníka, který se stal výlučným vlastníkem, musel náhradu vymáhat exekučně, a to ještě ne vždy úspěšně (viz rozhodnutí NS sp. zn. , spisová značka, ).

28. Podle § 1140 odst. 2 o.z. každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. To v tomto případě žádný z účastníků netvrdí.

29. Podle § 1155 o. z. Na návrh spoluvlastníka může soud zrušení spoluvlastnictví odložit, má-li tím být zabráněno majetkové ztrátě nebo vážnému ohrožení oprávněného zájmu některého spoluvlastníka, a prodloužit tak trvání spoluvlastnictví, nejdéle však o dva roky. Zrušení spoluvlastnictví může být odloženo také pořízením pro případ smrti.

30. Účastníci mají zájem na zrušení a vypořádání tohoto spoluvlastnictví, žádný z nich netvrdil výjimečné důvody pro odklad zrušení spoluvlastnictví nebo mimořádné zamítnutí žaloby, ale dohodu o zrušení a vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví se uzavřít nepodařilo. Soud proto podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem uvedeným ve výroku ad I.) tohoto rozsudku zrušil.

31. Následně se soud zabýval tím, jaký ze způsobů vypořádání zaniklého podílového spoluvlastnictví zvolit. Ustanovení § 1144 o. z. preferuje rozdělení věci, a pouze není-li to dobře možné – pak ostatní způsoby. V daném případě reálné rozdělení věci na tři samostatné funkční díly vzhledem k povaze věci není dost dobře možné, což učinili účastníci nesporným.

32. Dále připadá v úvahu přikázání nemovitostí jednomu ze spoluvlastníků do jeho výlučného vlastnictví. Žalobce navrhoval, aby celek nemovitých věcí byl přikázán do jeho výlučného vlastnictví za náhradu, neprokázal ale přes poučení soudu (a neunesl tak důkazní břemeno), že disponuje volnými finančními prostředky ve výši vypořádacích podílů pro žalované ve výši , částka, pro každou z nich. Soud při výzvě žalobci vycházel, pokud jde o cenu věcí a tím i výše vypořádacích podílů, z hodnoty určené znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, , byť žalované namítaly, že cena by měla být ještě vyšší (za dané situace nebylo třeba doplňovat dokazování výslechem znalce, aby byla hodnota věcí postavena najisto, když žalobce neprokázal tzv. solventnost ani v nižší výši). Žalobce sice vlastní četné nemovitosti nebo spoluvlastnické podíly na nich, což však neznamená, že disponuje nebo bude v dohledné době disponovat (po případném prodeji některé z nich) potřebnými finančními prostředky. Všechny nemovitosti žalobce jsou totiž zatíženy zástavním právem nebo zákazem zcizení a dalšího zatížení. Žalobce má navíc četné dluhy. Řízení ve věci probíhá již řadu měsíců, kdy je žalobci známo, že bude třeba pro vyhovění žalobě prokázat, že finanční prostředky může zajistit. Pokud by přes všechny shora uvedené pochybnosti soudu byla přece jen některá věc prodejná, mohl již její prodej zajistit, nebo přinejmenším konkrétně uvést a prokázat, že její prodej uskutečňuje.

33. Z toho důvodu zbyla poslední ze zákonem předjímaných možností, a to prodej ve veřejné dražbě.

34. Proto soud rozhodl, jak uvedeno ve výroku ad II.) rozsudku.

35. Pokud jde o náklady řízení mezi účastníky, soud rozhodoval podle § 142 a § 150 o. s. ř., když v tomto typu řízení není jednoznačné, který z účastníků měl plný úspěch ve věci a kdo plný neúspěch, když navíc všichni shodně navrhovali zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.