8 C 222/2024

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Štěpánkou Tůmovou jako samosoudkyní v právní věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zaplacení částky 200 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby byla žalovaná povinna zaplatit žalobkyni , částka, se zákonným úrokem z prodlení z částky , částka, od , datum, do zaplacení ve výši 14,75 %, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku , částka, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované.

1. Žalobkyně se žalobou domáhala rozhodnutí soudu, jímž by byla žalované uložena povinnost zaplatit jí částku , částka, s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že žalobkyně byla zájemkyně o koupi nemovitých věcí (pozemku s chatou) v kat. úz. , adresa, , takto uzavřela se žalovanou jako vlastníkem a společností , právnická osoba, . jako zprostředkovatelem rezervační smlouvu a zaplatila rezervační zálohu ve výši , částka, . Později žalobkyně odstoupila od rezervační smlouvy pro její porušení ze strany žalované a též z důvodů podle čl. V odst. 2 uvedené smlouvy. Při prohlídce nemovitostí dostala od paní , jméno FO, ze společnosti , právnická osoba, . informaci, že existuje platné stavební povolení na přístavbu další místnosti ke stávající chatě. Na základě této informace zaplatila rezervační zálohu, až později jí byla doručena rezervační smlouva, ve které byla uvedena menší výměra než byla uvedena v inzerátu na prodej. Kupní cenu hodlala žalobkyně uhradit úvěrem od banky, banka měla pochybnosti o stavu nemovitých věcí, zejména co do řešení odvodu odpadních vod, nemovitost navíc není řádně evidovaná v katastru nemovitostí, slibované stavební povolení též není. Žalobkyně proto od smlouvy odstoupila a žádá vrácení rezervační zálohy.

2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout s odůvodněním, že žalobkyně od počátku věděla o problému se stavebním povolením (v rezervační smlouvě byla uvedena zapsaná výměra 23 m2. Pokud pro žalobkyni bylo důležité stavební povolení, měla si ho vyžádat před podpisem rezervační smlouvy. Žalovaná neovlivní, jaké informace žalobkyni poskytla při prohlídce makléřka. Odstoupení od smlouvy podle § 2002 o. z. nebylo ze strany žalobkyně bez zbytečného odkladu, když již 3. 5. měla k dispozici bankovní odhad, k odstoupení však došlo až 17.

6. Až do poslední chvíle přitom žalobkyně deklarovala zájem o koupi nemovitosti, byla i sjednaná schůzka za účelem podpisu kupní smlouvy, až tam deklarováno odstoupení. V daném případě nešlo o nově vzniklou vadu dle čl. V odst. 2 smlouvy. Žalovaná má proto právo na smluvní pokutu ve výši rezervační zálohy.

3. Z provedených důkazů vzal soud za prokázané, že žalobkyně jako zájemce/kupující, žalovaná jako prodávající a společnost , právnická osoba, ., IČO: , IČO, jako společnost uzavřeli rezervační smlouvu ohledně předmětu převodu – stavby č. ev. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2, stavba stojí na pozemku parc. č. , hodnota, , a pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2, vše v kat. úz. , adresa, . Kupní cena byla sjednána ve výši , částka, . Zájemkyně se zavázala uhradit rezervační zálohu ve výši , částka, na účet uvedený ve smlouvě. Pro případ, že nedojde k uzavření převodní smlouvy v rezervační lhůtě z důvodů na straně zájemce, podle smlouvy je kupující povinna zaplatit smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku jednou polovinou prodávající, jednou polovinou společnosti , právnická osoba, ., ve druhé verzi předložené žalovanou byl poměr 75 % ku 25 % ve prospěch prodávající, jak bylo ručně v textu opraveno – což je jediný rozdíl obou verzí smlouvy. Pro případ, že se v rezervační době vyskytnou nové právní vady na nemovitosti nebo se v souvislosti se stranou prodávající objeví nové zápisy na příslušném LV, má kupující právo od rezervační smlouvy odstoupit (čl. V odst. 2) a v tom případě je společnost povinna vrátit kupující rezervační zálohu v plné výši. (důkaz: dvě verze rezervační smlouvy ze dne , datum, ). , jméno FO, poslala návrh rezervační smlouvy dne , datum, (e-mail ze dne , datum, ).

4. Žalobkyně uhradila žalované na účet částku , částka, jako rezervační poplatek (potvrzení o úhradě ze dne , datum, , mezi účastníky nesporné).

5. Z inzerce prodeje chaty bylo zjištěno, že v inzerátu byla uvedena plocha chaty 55 m2.6. , jméno FO, poslala žalobkyni plány chaty – půdorys a čelní pohled dne , datum, (whatsappová komunikace). Projektovou dokumentaci a návrh kupní smlouvy poslala žalobkyni dne , datum, (e-mailové zprávy). Žalobkyně se obrátila na paní , jméno FO, s připomínkami ke kupní smlouvě – že žalovaná je jediným vlastníkem předmětných nemovitostí, žádný pán, že není pravda, že neprobíhá žádné řízení, když probíhá řízení o dodatečném povolení stavby, s dotazy, zda studna a jímka jsou zkolaudované a dalšími (e-mail ze dne , datum, ).

7. V katastru nemovitostí ke dni , datum, i ke dni , datum, byla vedena žalovaná jako výlučný vlastník pozemku parc. č. st. 256, jehož součástí je stavba č. ev. 69, a pozemku parc. č. 145/86, vše v kat. úz. , adresa, , jako omezení vlastnického práva bylo evidováno zástavní právo smluvní (informace z nahlížení do KN, výpis z katastru nemovitostí, LV č. , hodnota, ). Současným vlastníkem je , jméno FO, , v KN není evidováno omezení vlastnického práva (informace z nahlížení do KN ke dni , datum, ).

8. Geometrický plán pro změnu obvodu budovy – chaty – byl vypracován a ověřen dne , datum, (GP).9. , právnická osoba, , adresa, , stavební úřad, zamítl žádost žalované o ověření pasportu přístavby k rekreační chatě č. ev. , Anonymizováno, (rozhodnutí ze dne , datum, ). Později vyzval žalovanou, která jako stavebník podala žádost o dodatečné stavební povolení přístavby chaty č. ev. , Anonymizováno, , aby doložila další požadované podklady (výzva ze dne , datum, ). Žalovaná podala dne , datum, k , právnická osoba, , adresa, , odboru životního prostředí žádost o souhlas k vydání rozhodnutí o umístění stavby do , Anonymizováno, m od okraje lesa (žádost s podacím razítkem , datum, ). Agentura přírody a krajiny vydala souhlasné stanovisko se skutečným provedením stavby předmětné chaty, stejně tak , právnická osoba, , adresa, , odbor životního prostředí a odbor územního plánování (stanovisko ze dne , datum, , , datum, a ze dne , datum, ).

10. Z kolaudačního rozhodnutí , právnická osoba, , adresa, ze dne , datum, bylo zjištěno, že došlo ke kolaudaci stavby rekreační chaty č. ev. 69 i žumpy.

11. Z odhadu obvyklé ceny nemovité věci č. , hodnota, soud zjistil, že odhad byl vypracován ke dni , datum, , odhadce upozorňuje na rizika v podobě skutečnosti, že nemovitost není řádně zapsané v katastru nemovitostí, skutečné užívání je v rozporu s její kolaudací a vázna na ní zástavní právo.

12. Žalobkyně odstoupila od rezervační smlouvy s odkazem na čl. V odst. 2 smlouvy, uvedla, že byla makléřkou společnosti Lexireal , jméno FO, ubezpečena, že přístavba budovy č. ev. 69 disponuje stavebním povolením a všemi potřebnými právními náležitostmi, ale nebyla to pravda, jde o černou stavbu s evidovanou výměrou jen 23 m2, zatímco faktická výměra je přes 50 m2. Jednáním makléřky byla porušena smluvní povinnost sdělit všechny skutkové a právní okolnosti, rovněž došlo k porušení § 12 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb. (dopis ze dne , datum, ).

13. Z předžalobní upomínky - dopisu ze dne , datum, včetně potvrzení o odeslání soud zjistil, že žalobkyně vyzývala žalovanou k úhradě (vrácení) rezervační zálohy -částky , částka, předžalobní upomínkou.

14. Svědkyně , jméno FO, vypověděla, že žalobkyni viděla při prohlídce nemovitosti – chaty v , adresa, , kdy žalobkyně reagovala na inzertní nabídku prodeje této chyt. Informovala žalobkyni, že chata je zapsaná v katastru jinak, než to, co se bude prodávat, neboť probíhá nějaké řízení, které je třeba dotáhnout do konce, chata byla zapsaná menší než je, dělala se papírově přístavba, dále říkala žalobkyni, že se chata dá ještě rozšířit o další místnost, s čímž jí prodávající rádi pomohou. Hovořila spíše obecně, ale informovala žalobkyni, že se ještě vyřizují papíry ke kolaudaci, ale že v době koupě bude vše vyřízeno. Další informace byly žalobkyni dodány postupně, e-mailem, ale ne ten den, dostala projektovou dokumentaci. Druhý den žalobkyně podepisovala rezervační smlouvu, kde viděla rozměry. Byl předpoklad, že do kupní smlouvy bude uvedeno, dokdy bude stav evidenční odpovídat faktickému stavu. Svědkyně řekla žalobkyni, že možná další přístavba může být řešena i v rámci již probíhajícího řízení. Žalobkyně podle názoru svědkyně věděla, co je nyní postaveno a co je možné přistavět, byť připustila z toho, co se nyní děje, lze usuzovat, že to možná tak jasné nebylo. Rezervační smlouvu dostala žalobkyně e-mailem jako návrh, pak se sešly k podpisu, obsah smlouvy společně procházely, svědkyně informovala žalobkyni, že číslo účtu ve smlouvě uvedené patří žalované, že nemovitost v té době zapsaná v katastru je menší než ve skutečnosti, ale probíhá řízení, aby byl zaspán skutečný stav. V rezervační smlouvě se neřešil příslib toho, do kdy bude vše právně v pořádku, to se většinou pak řeší v kupní smlouvě. Ohledně jímky bylo řečeno, že je tam nějaká přechodná, že bude na žalobkyni, jak velkou jímku bude chtít. Žalobkyně opakovaně sdělovala, že má o koupi eminentní zájem. Žalovaná prostřednictvím svědkyně i nabízela, že by k předání nemovitosti k užívaní žalobkyně mohlo dojít i v předstihu, než dojde k převodu. Na návrh kupní smlouvy žalobkyně nereagovala žádnými připomínkami. Žalovaná byla připravena na schůzce 14. 6. prezentovat řadu dokumentů svědčících o tom, že se evidenční stav napravuje, některá řízení již byla zdárně ukončena, některá ještě probíhala.

15. Svědkyně , jméno FO, uvedla, že je dlouhodobě kamarádkou žalobkyně, doprovodila ji na prohlídku nemovitosti s makléřkou , jméno FO, , protože svědkyně se profesně zabývá interiéry a rekonstrukcemi nemovitostí a žalobkyně chtěla znát její názor na stavbu chaty. Pro žalobkyni byla důležitá dostatečná výměra, na prohlídku dle informace z inzerce šly s tím, že jde o 55 m2. I ta velikost nebyla dostačující, proto zásadní bylo, že je platné stavební povolení na přístavbu, makléřka ukázala místo, kde by místnost mohla být přistavěna, i schovaná dvě okna ve stejném designu. Z pohledu svědkyně vše vypadalo dobře ze stavebního hlediska. Pokud jde o informace o právních vadách, o zástavním právu nezaznělo nic, makléřka řekla vágně, že v katastru není vše ještě v pořádku, ale to dodělají, není problém. Svědkyně připustila, že se asi měly více doptat, o co přesně se jedná. Že by se řešila otázka nakládání s odpadními vodami, si nevybavuje. Vzadu byla nějaká nádoba. Později se, 2 – 3 týdny, ptala žalobkyně, jestli už obdržela stavební povolení – a stále nic. Svědkyně žalobkyni rozhodně za takové situace podpis rezervační smlouvy nedoporučovala, svědkyně byla překvapená, že jí žalobkyně volala, že zaplatila rezervační poplatek. Při schůzce neřekla makléřka výslovně, že to, co vidí, není takto zapsané v katastru nemovitostí, jen že prodávající něco spraví na katastru, že až to bude žalobkyně kupovat, bude vše v pořádku. Takže to neřešily. Ani do katastru nemovitostí se před prohlídkou nedívala.

16. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že pracuje v bance, kde žalobkyně poptával úvěr na nákup předmětné nemovitosti. Externí spolupracovnice udělala odhad, zjistilo se, že nemovitost není vhodná k zástavě. Odhadkyně napsala rizika, která se ale dala řešit, bylo jich víc – stavba nebyla zapsaná řádně v katastru, kolaudace neodpovídala způsobu užívání. Bylo řečeno, že se dělá stavební povolení, že je vše v běhu a bude v pořádku, ale banka zjistila, že součástí stavebního povolení není septik, byla tam jen povrchová nádoba, kam byl svedený odpad rourou, což vůbec neodpovídalo a tím se stala zástava nevhodnou, navíc se vše poměrně dlouho táhlo.

17. Soud již pro nadbytečnost blíže nerozebírá další provedené listinné důkazy (např. foto dřívějšího stavu chaty, ortofotomapu a další), když z nich nebylo zjištěno nic dalšího pro věc podstatného.

18. Po zhodnocení důkazů soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

19. Podle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále je o. z.) strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

20. Podle § 2002 o. z. (1) Poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. (2) Strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu.

21. Podle § 2048 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

22. Podle § 12 zákona č. 39/2020 Sb. (, právnická osoba, zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. (2) Obsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování ujednání podle § 10 odst. 2, poskytne realitní zprostředkovatel zájemci informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání podle odstavce 1 a předá mu výpis z veřejného seznamu podle § 11 odst. 1 nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy je konkrétní předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání zájemci a realitnímu zprostředkovateli znám. (3) Realitní zprostředkovatel poskytne zájemci informaci o výši provize nebo způsobu jejího určení v případě, že tato byla ujednána ve smlouvě o realitním zprostředkování uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a třetí osobou ke stejnému předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání. (4) Nepředá-li realitní zprostředkovatel zájemci informace podle odstavců 1 a 3 nejpozději při uzavření smlouvy o realitním zprostředkování nebo informace podle odstavce 2 nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy je konkrétní předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání zájemci a realitnímu zprostředkovateli znám, může zájemce od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit.

23. V daném případě byla mezi účastníky za účasti společnosti , právnická osoba, . jako realitního zprostředkovatele byla uzavřena rezervační smlouva, již předtím, aniž by byla seznámena s návrhem rezervační smlouvy, žalobkyně zaplatila rezervační zálohu ve výši , částka, . Žalobkyně následně, po uplynutí delšího časového úseku, od rezervační smlouvy odstoupila a domáhá se vrácení rezervační zálohy.

24. Provedeným dokazováním bylo zjištěno z výpovědi svědkyň , jméno FO, a , jméno FO, , že již při prohlídce nemovitých věcí s realitní makléřkou byla žalobkyně upozorněna minimálně na to, že je zde určitý problém (co přesně bylo svědkyní , jméno FO, sděleno, se zjistit nepodařilo) se zápisem stavby v katastru nemovitostí. Mezi svědkyněmi byl určitý rozpor v tom, jakými přesnými slovy informovala paní , jméno FO, žalobkyni o existenci stavebního povolení, zda přesně uvedla, v jaké fázi věc je (pravomocné stavební povolení či řízení o vydání povolení – v souvislosti s avizovaným „problémem“ evidence v KN), na jako přístavbu se povolení má vztahovat – zda jde o přístavbu, která je již v době prohlídky realizována nebo o možnost další přístavby, na kterou jsou k dispozici zbylá okna, zda došlo přímo k podání mylné informace nebo korektní informace byla špatně pochopena, nicméně nejpozději počátkem května 2024 byla žalobkyně informována z bankovního odhadu, že jde v případě chaty o stavbu, která není řádně zapsána v katastru nemovitostí, jejíž skutečné užívání je v rozporu s její kolaudací a je zatížena zástavním právem. Při posouzení věci je třeba přihlížet k zásadě „práva patří bdělým.“ Žalobkyně postupovala již při procesu jednání a uzavírání smluvního závazku v podobě rezervační smlouvy značně neopatrně, když rezervační zálohu zaplatila před uzavřením rezervační smlouvy a dokonce dříve, než měla k dispozici její návrh, rezervační smlouvu následně podepsala, i když v ní byla uvedená tehdy v katastru nemovitostí evidovaná značně menší výměra (dle svědkyně , jméno FO, přitom pro žalobkyni byla výměra důležitým kritériem pro úvahy o koupi).

25. K následnému odstoupení od uzavřené rezervační smlouvy mohlo platně dojít obecně ze tří různých důvodů. Odstoupení podle § 12 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb. v daném případě nepřipadá v úvahu, protože bylo prokázáno, že informace o závadách, byť obecnější, poskytnuty byly již při prohlídce nemovitosti a následně z obsahu rezervační smlouvy bylo zjistitelné, že evidovaná výměra je jiná než skutečná. Odstoupení podle čl. V smlouvy rovněž není po právu, když žádné nové zápisy (závad) se na LV neobjevily. Konečně připadá v úvahu obecné odstoupení podle § 2002 odst. 1 o. z. pro porušení smlouvy podstatným způsobem. Bez ohledu na posouzení, zda smlouva byla takovým způsobem porušena, žalovaná namítala, že k odstoupení nedošlo „bez zbytečného dokladu“(§ 2002 odst. 2 o. z.) a soud se s touto námitkou ztotožňuje. O problému se zápisem nemovitosti v katastru nemovitostí věděla žalobkyně již před uzavřením rezervační smlouvy, o nedostatcích stavebně-správních (může být považováno za porušení smlouvy a teoreticky za důvod pro odstoupení od ní) pak nejpozději krátce v řádu dnů po jejím uzavření (z bankovního odhadu), k odstoupení od smlouvy přitom došlo až o více než měsíc později. Po celou tuto dobu měla žalovaná za to, že žalobkyně uzavře kupní smlouvu, postupně se (žalovaná) úspěšně snažila odstranit všechny stavebně právní závady (k čemuž v plném rozsahu, i pokud jde o bankou akcentovanou záležitost – problém s odvodem odpadních vod - došlo sice až na podzim 2024, ovšem po odstoupení od smlouvy ze strany žalobkyně již věc nespěchala), nemovité věci žalovaná nenabízela jiným zájemcům, nevčasné odstoupení tak mělo vliv na její právní poměry, mohlo jí způsobit i škodu. Odstoupení od smlouvy nikoliv bez zbytečného odkladu proto soud vyhodnotil jako nepřípustné. Žalovaná neměla z tohoto důvodu povinnost vracet rezervační zálohu, platně byla ve smlouvě sjednána smluvní pokuta ve výši rezervační zálohy, celá záloha byla placena žalované a bylo na žalované a realitní společnosti , právnická osoba, ., aby si rezervační zálohu mezi sebou vypořádaly – určitá nejasnost v obsahu smlouvy ohledně práva na část smluvní pokuty není v tomto řízení podstatná, neboť na práva a povinnosti žalobkyně vliv nemá. Uplatněný nárok žalobkyně na vrácení rezervační zálohy není důvodný a soud proto žalobu zamítl.

26. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 151 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že ve věci zcela úspěšné žalované bylo přiznáno právo na plnou náhradu nákladů řízení ve výši , částka, , které jsou tvořeny náklady právního zastoupení – , částka, je odměna za jeden úkon právní služby podle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., zástupce žalované učinil v řízení 7 úkonů (převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě, vyjádření ve věci samé ze dne , datum, a , datum, , účast u jednání soudu dne , datum, , , datum, a , datum, ), proto odměna činí , částka, , dále přísluší 2 x paušální náhrada hotových výdajů režijní po , částka, podle § 13 odst. 3 cit. vyhl. ve znění do , datum, a 5 x paušální náhrada hotových výdajů režijní po , částka, podle § 13 odst. 3 cit. vyhl. ve znění od , datum, + náhrada 21 % DPH z nákladů právního zastoupení ve výši , částka, .