8 C 304/2021

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Štěpánkou Tůmovou jako samosoudkyní v právní věci žalobce: osobní údaje žalobce bytem adresa proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození 2. celé jméno žalované , datum narození oba bytem adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částka s příslušenstvím

I. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Co do zbytku, v částce [částka] a v uplatněném úroku, se žaloba zamítá.

III. Žalovaní jsou povinni nahradit společně a nerozdílně žalobci na náhradě nákladů řízení částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou domáhal po žalovaném zaplacení částky [částka] s úrokem v žalobě vyčísleným a částky [částka]. Žalobu odůvodnil tím, že na základě smlouvy o nájmu domu ze dne [datum] uzavřené mezi žalovanými jako pronajímateli a žalobcem jako nájemcem byl nájemcem domu č. ev. [anonymizováno] v [obec]. Nájemní vztah byl ukončen ke dni [datum]. Žalovaní nevrátili po skončení nájmu žalobci jistotu [částka] ve výši jednoho měsíčního nájmu, která byla sjednána v nájemní smlouvě a byla řádně složena. Dle smlouvy měla být vrácena do 10 dnů od skončení nájmu. Společně s jistotou požaduje obvyklé úroky dle § 1802 občanského zákoníku, ke dni podání žaloby ve výši [částka]. Dále se domáhá částky [částka], což představuje slevu na nájemném za období [datum] až [datum], kdy pro závažnou závadu na kanalizaci nebylo možné dům užívat k bydlení.

2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby v plném rozsahu. Jistota nebyla vrácena proto, že žalovaným proti žalobci vznikly nároky jistotu převyšující. S ohledem na poškození předmětu nájmu nad běžné opotřebení vznikla žalovaným za žalobcem pohledávka ve výši [částka] za opravu poškozené kuchyňské linky, ve výši [částka] za kontrolu a opravu studny, dále nárok ve výši [částka] za nedodržení doby určité, na kterou byla nájemní smlouva uzavřena a nárok na částku [částka] za náklady právního zastoupení při komunikaci se žalobcem. Uplatněnou slevu z nájmu žalovaní neuznávají, žalobce nijak nespecifikoval, v čem měla závada spočívat. Žádné vady bránící užívání zjištěny nebyly.

3. Provedeným dokazováním má soud za prokázaný následující skutkový stav: Z nájemní smlouvy má soud za prokázané, že žalobce jako nájemce a žalovaní pronajímatelé uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu domu se zahradou č. ev. 60 v [obec] s účelem užívání pouze k bydlení, ve smlouvě bylo sjednáno nájemné ve výši [částka] měsíčně. [obec] bránící užívání měly být hlášeny pronajímateli v co nejkratší době, nájemce byl povinen odstranit veškeré závady a poškození, která způsobil. Nájemní vztah byl uzavřen na dobu určitou do [datum], nájem mohl být ukončen výpovědí s tříměsíční výpovědní dobou nebo dohodou. Mezi účastníky byla sjednána jistota ve výši [částka], která dle dohody stran neměla být úročena. Žalobce složil žalovaným jistotu ve výši [částka] dne [datum] v hotovosti (výdajový pokladní doklad).

4. Žalobce vyzýval žalované k vrácení jistoty společně s úrokem ve výši [částka] e-mailovou zprávou ze dne [datum] (e-mailová zpráva z [datum]).

5. Žalobce odeslal právnímu zástupci žalovaných předžalobní výzvu jako přílohu e-mailové zprávy, domáhal se vrácení jistoty [částka] s úrokem a poskytnutí slevy na nájemném [částka] v celkové výši nároku [částka] (e-mailová zpráva s přílohou – předžalobní výzvou).

6. Tvrzený nárok na slevu z nájemného za dobu od [datum] uplatnil žalobce již v průběhu nájemního vztahu, kde v e-mailové zprávě adresované žalovaným uvedl, že přes intenzivní větrání byl zápach v ložnici velmi cítit, že se pro zápach v domě nedá přespávat. Žalovanými instalovaná roura větší část zápachu odvedla za dům, ale problém s pronikáním zápachu pod střechou vyřešen není (e-mailová zpráva ze dne [datum]). Později žalobce zopakoval, že na slevě z nájemného v listopadu 2020 trvá a shání jiné možnosti ubytování (e-mailové zprávy ze dne 21. a [datum]), předtím žalovaní sdělovali žalobci, že nesouhlasí s poskytnutím slevy na nájemném, pronajatý objekt nemůže sloužit jako dílny a skladiště harampádí, rozhodně nedojde k prodloužení nájemního vztahu a pokud žalobci objekt nevyhovuje, může ho kdykoliv opustit, což žalobci již v minulosti nabízeli a obě strany odsouhlasily (e-mailová zpráva ze dne [datum]). Z e-mailové komunikace účastníků bylo dále zjištěno, že žalovaní napsali žalobci dne [datum], že je zřejmá vzájemná nespokojenost účastníků jako smluvních partnerů a smluvní vztah bude rozvázán po vyklizení objektu dříve nebo k datu ukončení smluvního vztahu.

7. Žalovaní sepsali dne [datum] zápis o prohlídce domu č. ev. 60, která se konala za účasti žalobce, žalovaných, Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], žalobce a pan [příjmení] zápis nepodepsali. Byl popsán stav domu a skutečnost, že nebyl cítit zápach (listina nadepsaná Prohlídka domu č. ev. 60 [obec]).

8. Právní zástupce žalovaných vystavil žalovaným fakturu za právní služby ve výši [částka] za převzetí a přípravu, sepis stanoviska k věci, jednání se žalovanými a komunikaci s protistranou v lednu a únoru 2021 (faktura č. 2021). Právní zástupce žalovaných v zastoupení žalovaných reagoval na předžalobní výzvu žalobce dopisem ze dne [datum], ve kterém se vyjádřil obdobně jako ve vyjádření žalovaných k žalobě (dopis ze dne [datum]). V lednu 2021 se žalovaní prostřednictvím svého právního zástupce obrátili na žalobce dopisem, uvedli, že je zde již dříve žalovanými uvedená možnost ukončit nájemní vztah před uplynutím doby určité, na kterou byl sjednán, a žádali o sdělení, zda tento způsob ukončení vztahu žalobce akceptuje. Důvody pro slevu na nájemném shledány nebyly. Žalobce uvedl, že hodlá opustit nemovitost co nejdříve, jakmile si obstará náhradní bydlení (dopisy ze dne 4. a [datum]).

9. Z předávacího protokolu bylo zjištěno, že předmět nájmu byl předán zpět pronajímatelům dne [datum]. Rukou je do předávacího protokolu dopsáno ve zjištěných závadách, že je propálená kuchyňská deska, jiným rukopisem je pak uvedeno, že jsou na desce 3 fleky od vody – neošetřený povrch. V dolní části protokolu je opět jiným rukopisem připsáno, že bude prověřena instalace ve studni kvůli nenahlášené poruše – spadlému poklopu do studny.

10. Z fotografií domu založených do spisu nebylo zjištěno nic pro věc samu podstatného. Na fotografii části kuchyňské linky předložené žalobcem jsou nezřetelně vidět tři místa na dřevěné kuchyňské desce, která vypadají jako mokrá nebo lehce ušpiněná. Na obě strany od těchto skvrn je vidět jednolitá část kuchyňské desky bez vestavěných spotřebičů a dalších zařizovacích předmětů. Na fotografii založené žalovaný, a to až dne [datum], jsou patrné výraznější čtyři skvrny tmavé barvy, poměrně ostře ohraničené, a to v roku linky u zapuštěného zařizovacího předmětu, zřejmě dřezu.

11. Z výpovědi svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že žije v sousední nemovitosti vedle předmětného domu, domnívá se, že žalobce pronajatý dům užíval i v listopadu 2020, měl tam zaparkované auto a byl vidět jeho pohyb na pozemku, večer v domě svítil, nemůže ale posoudit (s ohledem na námitku žalobce, že měl nainstalovaný časový spínač, aby to vypadalo, že v domě někdo je, i když tam nebyl), zda byl žalobce uvnitř. Se žalobcem svědek několikrát hovořil, žalobce si na nic ve vztahu k domu nestěžoval. Uvnitř domu v době, kdy dům užíval žalobce, svědek nebyl. Žádný problém se studnou nezaznamenal.

12. Z výpovědi svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že svědek byl v předmětném domě v lednu 2021, žádný nepříjemný nesnesitelný zápach tam nevnímal. V patře domu byla místnost zařízená jako elektrotechnická dílna, bylo vidět, že se prostor jako dílna využívá.

13. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že pro žalované zprostředkoval nájemní vztah se žalobcem. V domě byl nafotit prostory dříve, než se žalobcem nastěhoval, v průběhu nájemního vztahu již uvnitř nebyl. Byl tam až poté, co se žalobce odstěhoval. Na kuchyňské lince tehdy viděl nějaký vypálený flek, kde přesně, kolik jich bylo a jak přesně vypadal/y si již nevzpomněl. Ke konci nájemního vztahu se na něj obrátil žalobce, žádal zprostředkování pronájmu jiného prostoru. Žádné stížnosti na stav předmětu nájmu, požadavek slevy, noc takového nezaznělo. [příjmení] moc k ukončení nájemního vztahu od žalovaných neměl. Snažil se však pomoci oběma stranám v komunikaci.

14. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že ho žalovaný oslovil na přelomu jara a léta 2021, že někomu spadl poklop do studny, aby svědek zkontroloval stav studny, zejména čerpací zařízení a plášť studny. Při kontrole bylo zjištěno, že je vše v pořádku. Při mechanickém poškození se problém nemusí projevit hned, ale s odstupem i v řádu let. Záleží také na úhlu dopadu. Za zakázku dostal zaplaceno [částka] v hotovosti. V ceně bylo kromě použití čerpadla i doprava čerpadla na místo a práce pomocníka, čerpadlo je těžké, nelze s ním pracovat v jednom člověku. Bylo třeba při kontrole odčerpat vodu, protože pro kontrolu pláště není přes hladinu vidět. Zhlaví studny bylo zhruba 35 cm + poklop, což vyhovuje předpisům, dnes je možné zkolaudovat studnu i nižší.

15. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že navštěvoval žalobce v jeho bydlišti v [obec], prvně tam byl, když pomáhala žalobce do domu stěhovat, stěhoval jeho věci. Stav objektu se v průběhu času měnil, největším problémem byl zápach z jímky, která zřejmě dříve nebyla tolik užívána. Intenzita zápachu se měnila podle větrání, v létě, když byla otevřena okna, to bylo lepší. Intenzita se měnila i s počasím, zřejmě i v souvislosti s tlakem vzduchu. Nejvíc byl zápach cítit v ložnici a v místnosti před ložnicí. Z pohledu svědka byl zápach nesnesitelný. Žalobce hlásil problém se zápachem žalovaným. V přítomnosti svědka 2. žalovaná na místě samém uvedla, že se to bude řešit. Potom přijel i 1. žalovaný se synem a pátrali po příčině zápachu a jak ji odstranit. Dělali odvětrání trubky. Svědek zápach v místě pociťoval stále, i v zimě, byl už na něj alergický. Svědek slyšel, že žalovaný říkal žalobci, že jímka nemůže být právě kvůli zápachu překryta polystyrenovou deskou místo betonové, žalobce namítal, že betonovou by nedokázal odsunout a musí kontrolovat, zda není jímka plná. Žalobce předmět nájmu využíval zpočátku jako chatu, jezdil tam občas, pak tam nějakou dobu bydlel, ale při zápachu tam byl vždy jen přes den (kdy byl většinu času v garáži) a na noc odjížděl jinam. Pokud jde o studnu, žalobce nešťastnou za tmy nacouval do studny a srazil polovinu víka. Svědek s kolegou víko ze studny vytáhli. Tuto událost žalobce nijak nezatajoval, žalované informoval i soused. Poškození kuchyňské linky – flek – svědek viděl, zřejmě nějaká voda zanechala na desce skvrnu.

16. Z čestných prohlášení [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že tento jako podnikatel v oboru truhlářství nabízel žalovaným v březnu 2021 po prohlídce kuchyňské linky v [obec] č. ev. 60 opravu pracovní desky poškozené propálením provedení opravy za cenu [částka] zahrnující cenu za přebroušení, opravu a lakování desky. Pokud by bylo provedeno pouze přebroušení a oprava, cena by byla [částka].

17. Žalobce zajistil a zaplatil odvoz fekálií z jímky (faktura č. 2021 vystavená [jméno] [příjmení], pokladní doklad na částku [částka]).

18. Další navržené důkazy soud již po obsáhlém dokazování neprovedl pro nadbytečnost, skutkový stav potřebný pro rozhodnutí byl dostatečně zjištěn, neprokázané zůstalo pouze tvrzení o škodě a rozsahu škody na kuchyňské pracovní desce, a ze strany žalobce k obvyklému úroku, k tomu však žádné další důkazy navrženy nebyly.

19. Soud zhodnotil všechny provedené důkazy jak jednotlivě, tak i ve vzájemných souvislostech, a dospěl k závěru, že žaloba je z větší části důvodná.

20. Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné (§ 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku – dále jen o. z.).

21. Podle § 2208 odst. 1 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

22. Podle § 2235 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.

23. Podle § 2239 o. z. nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

24. Podle § 2254 odst. 2 o. z. při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

25. V daném případě platně vznikl mezi účastníky závazkový vztah na základě nájemní smlouvy na pronájem domu. Žalobce při počátku nájemního vztahu složil jistotu ve výši [částka], což odpovídá jednoměsíčnímu nájemnému. Nájemní vztah byl ukončen ke dni [datum]. Žalobce v žalobě uplatnil dva nároky. V prvním případě šlo o slevu z nájemného ve výši [částka], kterou požadoval za to, že pro nesnesitelný zápach nemohl v listopadu 2020 předmět nájmu řádně užívat. Existence zápachu značné intenzity (sice bez přesného časového určení, kdy byl pociťován, měl však být patrný dlouhou dobu při vícero návštěvách a i v zimním období) potvrdil svědek [jméno] [příjmení]. Bylo zjištěno, že žalovaní se snažili zjistit a odstranit příčinu zápachu, což by jistě nečinili, kdyby zápach nevnímali. Nebylo prokázáno, že by předmět nájmu v uvedeném měsíci žalobce vůbec nevyužíval, svědek [příjmení] uvedl, že byl v domě přes den a na noc odjížděl, k pronajatému účelu však byl předmět nájmu obtížně použitelný, proto soud za přiměřenou výši slevy považuje polovinu měsíčního nájemného za daný měsíc, tedy částku [částka]. Uplatněný nárok na slevu z nájemného byl tedy shledán oprávněným z větší části (co do [částka]) a co do zbytku ([částka]) byl zamítnut 26. Žalobce se dále domáhal vrácení poskytnuté jistoty po skončení nájemního vztahu. Oproti tomuto jinak nespornému nároku však žalovaní započetli několik jejich tvrzených nároků. Soud proto zkoumal, zda či v jakém rozsahu jsou jimi uplatněné nároky po právu.

27. Žalobce svým jednáním z nedbalosti poškodil kryt studny, za pomoci svědka [jméno] [příjmení] a dalších osob se mu podařilo studnu dát do původního stavu. Vzhledem k tomu, že uvnitř studny bylo umístěno složitější zařízení poháněné elektrickým proudem, přičemž svědek [příjmení] [příjmení] vypověděl, že se pádem víka mohlo poškodit a poškození se mohlo projevit až po delším čase, je oprávněný nárok žalovaných na náhradu škody na majetku žalovaných za nedbalostní porušení povinnosti (dle § 2910 o. z. a § 2911 o. z.) žalobcem způsobené – účelné náklady na kontrolu stavu studny po pádu víka ve výši [částka] Tyto náklady byly prokázány listinným důkazem ve spojení s výslechem svědka. Svědek, odborník v oboru, potvrdil, že studna splňovala svými rozměry podmínky pro podobu a provoz studny. Žalobce přitom včas žalované o problému se studnou neinformoval, není rozhodné, zda se k žalovaným dostala informace od souseda (což ani nebylo prokázáno) nebo jiné osoby, žalobce měl informační povinnost dle § 2264 odst. 1 o. z. Započtení nároku na náhradu škody v rozsahu [částka] je oprávněné, v této částce zaniká povinnost žalovaných vrátit žalobci jistotu, proto v této částce bylo třeba žalobu zamítnout.

28. Další uplatněný nárok na náhradu škody za poškození kuchyňské linky ve výši [částka] žalovaní neprokázali. Bylo sice zjištěno, že při předání domu zpět pronajímatelům byly na kuchyňské pracovní desce blíže neurčené skvrny, nebyla však předložena žádná fotodokumentace z doby předání, v podobě a původu skvrn se účastníci rozcházeli již dle zápisů do předávacího protokolu, do spisu byly založeny různé fotografie různých skvrn či nečistot desky, není z nich patrné datum pořízení fotografií. Svědek [příjmení] navržený žalovanými k otázce nákladů na odstranění vady se k soudu nedostavil, žalovaní už dále na jeho výslechu netrvali. Pokud není jasný rozsah poškození, není možné ani posoudit, jaké náklady je třeba účelně vynaložit na odstranění vady. Zápočet částky [částka] tak není po právu.

29. Další obranou žalovaných byl požadavek na úhradu částky [částka] za„ nedodržení doby určité“. Žalovaní se zjevně domáhají úhrady nájemného za měsíc březen 2021, když nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou do konce března 2021. V řízení bylo prokázáno, že účastníci jednali o dřívějším ukončení smlouvy (a to již od listopadu 2020) a zjevně došlo k neformální dohodě, když předmět nájmu byl předáván zpět koncem února, v předávacím protokolu není žádná zmínka o požadavku další platby nájemného či dluhu na nájemném. Nárok ve výši [částka] dán není.

30. Konečně žalovaná požadovali částku [částka], kterou zaplatili jako odměnu jimi zvolenému právnímu zástupci za zastupování žalovaných při jednání se žalobcem. Žalobci na výzvu soudu měli doplnit, jakého porušení smluvních či zákonných povinností se měl žalobce dopustit. Žalobci uvedli, že poškodil studnu a neinformoval o tom žalované, dále že nekontroloval jímku a nezajistil včasný odvoz fekálií. Druhé tvrzení bylo vyvráceno listinnými důkazy (platba za odvoz), jiný kryt na jímce byl instalován právě proto, aby byla možná kontrola stavu. Včasné neohlášení nehody se studnou je sice porušením zákona i smlouvy, soud však nemá za to, že v příčinné souvislosti s tím vznikla žalovaným škoda jiná než vynaložených [částka] za kontrolu, jak popsáno výše; pouze z tohoto důvodu jistě nebylo nezbytné nechat se zastoupit právním zástupcem. Uplatněný nárok tak důvodný není.

31. Soud proto žalobě na vrácení jistoty vyhověl částečně po započtení částky [částka] za kontrolu studny, tedy přisouzeno bylo z tohoto důvodu [částka].

32. Žalobce požadoval spolu s jistotou úrok ve smyslu § 2254 odst. 2 o. z., přestože v nájemní smlouvě byl úrok vyloučen dohodou účastníků. Soud má za to, že úprava § 2254 o. z. je kogentní, nelze se od ní odchýlit, zejména ne v neprospěch nájemce. Nicméně pokud jde o výši úroků, žalobce přes výzvu soudu neprokázal, jaká byla ke dni vzniku nároku na úrok výše„ zákonné sazby“ úroků, resp.„ obvyklého úroku“. Vzhledem k tomu, že žádný právní přepis o zákonné sazbě úroků z jistoty nebyl přijat, bylo třeba tvrdit a prokázat obvyklé úroky ve smyslu § 1802 o. z. To žalobce neučinil. Požadovaný tzv. zákonný úrok z prodlení není obvyklým úrokem dle § 1802 o. z., čehož si byl žalobce nepochybně vědom, když v předžalobní výzvě požadoval po žalovaných úrok ve výši poskytované bankami, nikoliv úrok z prodlení. Co do požadovaného úroku z jistoty soud proto žalobu zamítl.

33. Celkem byl v řízení uplatněn, pokud jde o jistinu, nárok ve výši [částka], žalobci byla ze shora uvedených důvodů přiznána částka [částka] (sleva z nájemného [částka] a jistota po odečtení částky [částka]), ve zbytku byla žaloba zamítnuta.

34. Pokud jde o náklady řízení, podle výsledku řízení ve věci samé dle § 142 odst. 2 o. s. ř. bylo přiznáno právo na náhradu nákladů řízení v řízení o více úspěšnému žalobci v rozsahu 52 % jeho nákladů řízení (poměr úspěchu 76 % ku 24 %). Žalobci vznikly v řízení náklady soudního poplatku ve výši [částka] a paušální náhrada nezastoupeného účastníka za 11 úkonů po [částka] podle § 151 odst. 3 o. s. ř. za podání žaloby, písemná vyjádření ve věci samé ze dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum] a za účast u 4 jednání, z nichž jednání [datum] přesáhlo dvě hodiny a je počítáno za dva úkony. Náklady řízení žalobce tak v součtu činí [částka], z toho 52 % je [částka].