10 C 131/2022

Plný text

název soudu rozhodl samosoudkyní celé jméno řešitele ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátkou JUDr. jméno příjmení se sídlem adresa o určení vlastnického práva k nemovitostem,

I. Žaloba, aby soud určil, že žalobce je vlastníkem nemovitostí – pozemku p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] rodinný dům, která stojí na pozemku p. [číslo] dále pozemku p. [číslo] zahrada, vše v obci [obec], k. ú. [obec] u [obec], se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám JUDr. [jméno] [příjmení], advokátky.

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal určení vlastnického práva k nemovitostem - pozemku p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] rodinný dům, která stojí na pozemku p. [číslo] dále pozemku p. [číslo] zahrada, vše v obci [obec], k. ú. [obec] u [obec] s odůvodněním, že žalobce na základě kupní smlouvy uzavřené dne [datum] ve znění dodatku [číslo] převedl vlastnické právo k těmto nemovitostem na žalovaného za kupní cenu [částka] s právními účinky vkladu ke dni [datum]. Žalobce byl žalovaným uveden v omyl ohledně výše kupní ceny a rovněž ze strany [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] z realitní kanceláře [právnická osoba], s níž žalobce uzavřel zprostředkovatelskou smlouvu týkající se prodeje nemovitostí. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] využili nezkušenosti, důvěřivosti a lehkomyslnosti žalobce, když ho ujistili, že kupní cena ve výši [částka] je vyšší než cena obvyklá. Žalovaný se na tomto omylu podílel, když žalobce v jeho přesvědčení utvrdil a jeho omylu využil, neboť si byl velmi dobře vědom, že kupní cena je nepřiměřeně nízká. Obvyklá cena předmětných nemovitostí ke dni uzavření kupní smlouvy činí [částka]. Žalobce prodal nemovitosti za 41,38 % ceny obvyklé v místě a čase. Žalobce s odkazem na ustanovení § 1796 o.z. uvádí, že žalovaný využil nezkušenosti a lehkomyslnosti žalobce a koupil od něj nemovitosti v hrubém nepoměru k poskytnuté kupní ceně. Ohledně naléhavého právního zájmu na určení vlastnického práva žalobce uvedl, že namítá neplatnost kupní smlouvy dle § 1796 o. z., která znamená, že nemohlo dojít k převodu vlastnického práva ke shora uvedeným nemovitostem na žalovaného a že vlastníkem nemovitostí je stále žalobce, přičemž v katastru nemovitostí je jako vlastník zapsán žalovaný.

2. Žalovaný se k podané žalobě vyjádřil tak, že s uplatněným nárokem nesouhlasí. K okolnostem uzavření kupní smlouvy uvedl, že reagoval na inzerát zveřejněný zprostředkovatelem prodeje [právnická osoba] na stránkách [webová adresa] a požádal o sdělení kupní ceny. E-mailem ze dne [datum] mu [jméno] [příjmení] sdělila, že cena za dům se zahradou cca [výměra] činí [částka] mil. Kč, cena za dům se zahradou [výměra] činí [částka] mil. Kč. Žalovaný následně kontaktoval paní [příjmení], proběhlo jednání, nakonec se žalovaný rozhodl dům koupit sám bez manželky s tím, že obdrží hypotéku pouze do výše [částka]. Z těchto důvodů bylo dohodnuto, že předmětem prodeje bude pouze část pozemku p. [číslo] zahrada o výměře cca [výměra] a zbývající část tohoto pozemku si ponechá žalobce. Byl vyhotoven geometrický plán na rozdělení pozemku p. [číslo] [číslo] [rok], žalovaný si formou notářského zápisu zúžil společné jmění manželů, dne [datum] uzavřel smlouvu o zřízení zástavního práva k předmětným nemovitostem, kupní smlouvu s žalobcem, kdy kupní cena ve výši [částka] byla uhrazena z hypotečního úvěru. K předání nemovitostí došlo dne [datum], žalobce v nemovitosti bydlel až do konce srpna [rok]. Dne [datum] mu žalobce sdělil, že chce nemovitosti odkoupit zpět za stejnou cenu, žalovaný o prodej nemovitosti neměl zájem. Žalovaný neuvedl žalobce v omyl ohledně výše kupní ceny, ani nevyužil jeho nezkušenosti, důvěřivosti a lehkomyslnosti. Žalovaný pouze akceptoval kupní cenu, která mu byla sdělena realitní kanceláří. Pro účely vyřízení hypotečního úvěru bylo Ing. [jméno] [příjmení] provedeno ocenění nemovitostí, dle něhož tržní hodnota nemovitostí činí [částka].

3. Z výpovědi žalobce soud zjistil, že žalobce do podpisu kupní smlouvy se s žalovaným neviděl, nekomunikoval s ním. V prosinci [rok] dostal návrh kupní smlouvy od realitní kanceláře na prodej celé nemovitosti za [částka] mil. Kč. Po půl roce byla nová smlouva bez zahrady. Po půl roce šly ceny nemovitostí o 100 % nahoru a žalovaný to musel vědět. Žalobce absolutně věřil panu [příjmení]. Dva až tři týdny po prodeji mu žalovaný řekl, proč prodal nemovitosti tak levně, když horší nemovitosti se prodávají dráž a v horší lokalitě. Pan [příjmení] žalobce ujistil, že nemovitosti prodal dobře. Nemovitosti žalobce prodával z důvodu, že měl úvěry, kterých se chtěl zbavit, přičemž pan [příjmení] ho ujistil, že ceny nemovitostí jsou vynikající. V říjnu chtěl koupit jinou nemovitost a zjistil, že obdobné nemovitosti v horším stavu a lokalitě se prodávají za [částka] až [částka] milionů korun. Z tohoto zjistil, že nemovitosti prodal pod cenou. Uvedl, že nemá žádné důkazy, u ničeho nebyl. Že se má jednat o lichvu je postoj jeho právního zástupce.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] soud zjistil, že žalovaný je výlučným vlastníkem nemovitostí, a to pozemku p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [obec], [adresa], rod. dům, stavba stojí na pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] zahrada, zemědělský půdní fond, vše v k.ú. [obec] u [obec], [územní celek].

5. Z kupní smlouvy uzavřené dne [datum] a dodatku ke kupní smlouvě uzavřeného dne [datum] soud zjistil, že žalobce jako prodávající uzavřel s žalovaným jako kupujícím kupní smlouvu za účasti třetí osoby [právnická osoba] jako zprostředkovatele, jejímž předmětem byl prodej nemovitostí, a to pozemku p. [číslo] jehož součástí je stavba [obec], [adresa], rod. dům, stavba stojí na pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] zahrada, v k.ú. [obec] u [obec], [územní celek] za kupní cenu [částka].

6. Z vyjádření k tržní hodnotě – rodinný dům [adresa žalovaného] Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] soud zjistil, že Ing. [jméno] [příjmení] stanovil tržní hodnotu nemovitostí– p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří ([výměra]), jehož součástí je rodinný dům [adresa žalovaného], [parcelní číslo] zahrada ([výměra]) ke dni [datum] ve výši [částka]. Ve vyjádření uvedl, že mu nebyl umožněn vstup do objektu, vycházel proto pouze z informací získaných od objednatele ohledně stavu a popisu nemovitostí a dále ze zápisu v katastru nemovitostí.

7. Z ocenění pro potřeby úvěrového řízení vypracovaného Ing. [jméno] [příjmení] k datu [datum] soud zjistil, že Ing. [jméno] [příjmení] dospěl k závěru, že tržní hodnota nemovitostí (pozemek p. [číslo] jehož součástí je rodinný dům [adresa] a zahrada [číslo]) činí [částka].

8. Ze smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru č. [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaný uzavřel s [příjmení] [příjmení] [příjmení] [název instituce] and [právnická osoba] smlouvu o hypotečním úvěru ve výši [částka] na financování nemovitostí pozemku p. [číslo] jehož součástí je budova [adresa] a pozemku p. [číslo] o výměře [výměra] v k.ú. [obec] u [obec]. K zajištění úvěru bylo zřízeno zástavní právo.

9. Z e-mailu ze dne [datum] a [datum] soud zjistil, že žalovaný učinil dotaz na cenu nemovitosti v [obec] a [jméno] [příjmení] mu sdělila, že cena za dům se zahradou cca [výměra] činí [částka] mil. Kč a cena za dům se zahradou [výměra] činí [částka] mil. Kč.

10. Z notářského zápisu [spisová značka] [spisová značka] [spisová značka], [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] soud zjistil, že žalovaný uzavřel se svou manželkou smlouvu o zúžení rozsahu společného jmění manželů.

11. Z předložených fotografií soud nezjistil žádné relevantní skutečnosti pro rozhodnutí soudu ve věci samé.

12. Soud zamítl provedení důkazů znaleckým posudkem, výslechem Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] pro nadbytečnost s ohledem na zjištěný skutkový stav a z důvodu, že žalobce ani přes poučení soudem nedoplnil žádná konkrétní ke svým ohledně zneužití tísně, nezkušenosti aj. žalovaným.

13. Soud v daném případě dospěl k následujícímu skutkovému závěru, dle něhož žalobce uzavřel s žalovaným dne [datum] kupní smlouvu ve znění dodatku uzavřeného dne [datum], jejímž předmětem byl prodej nemovitostí, a to pozemku p. [číslo] jehož součástí je stavba [obec], [adresa], rod. dům, stavba stojí na pozemku p. [číslo] pozemku p. [číslo] zahrada, v k.ú. [obec] u [obec], [územní celek] za kupní cenu [částka], kterou žalovaný uhradil prostřednictvím hypotečního úvěru. Žalobce nemovitosti prodával prostřednictvím realitní kanceláře [právnická osoba] [jméno] [příjmení] zpracoval k datu [datum] pro účely úvěrového řízení posudek, dle něhož tržní hodnota nemovitostí (pozemek p. [číslo] jehož součástí je rodinný dům [adresa] a zahrada [číslo]) činila [částka]. Dle Ing. [jméno] [příjmení] tržní hodnota předmětných nemovitostí k datu [datum] činila [částka]. Ing. [příjmení] ve svém vyjádření uvedl, že mu nebyl umožněn vstup do objektu a vycházel ohledně stavu a popisu nemovitostí pouze z informací získaných od objednatele a zápisu v katastru nemovitostí. Výslechem žalobce bylo prokázáno, že žalobce s žalovaným před uzavřením kupní smlouvy vůbec nekomunikoval, ani se s ním nepotkal.

14. Podle ustanovení § 80 o.s.ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

15. Podle ustanovení § 1796 o. z. neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

16. Soud v daném případě dospěl k závěru, že žalobce má naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem, když tvrdil neplatnost smlouvy z důvodu lichvy a v katastru nemovitostí je jako vlastník předmětných nemovitostí zapsán žalovaný. Naléhavý právní zájem je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce, nebo kde by se bez tohoto určení jeho postavení stalo nejistým. Určovací žaloba dle § 80 o.s.ř. je preventivního charakteru a má místo jen tam, kde její pomocí lze eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak. 17. [název soudu] ve svém rozhodnutí sp. zn. [spisová značka] dospěl k závěru, že lze-li žalovat o určení práva nebo právního vztahu, není dán naléhavý právní zájem na určení neplatnosti smlouvy, jež se tohoto práva nebo právního vztahu týká. [název soudu] v rozhodnutí publikovaném v Souboru pod [číslo] [číslo], sv. [číslo], uvedl, že„ má-li právní otázka, o níž má být rozhodnuto na základě žaloby o určení, povahu otázky předběžné ve vztahu k jiné právní otázce, není dán naléhavý právní zájem na určení této předběžné otázky, lze-li přímo žalovat na určení existence nebo neexistence samotného práva nebo právního vztahu.“. [příjmení] právní názor [název soudu] zaujal v rozhodnutí R [číslo] Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník [rok], podle něhož„ lze-li žalovat o určení práva nebo právního vztahu, není dán naléhavý právní zájem na určení neplatnosti smlouvy, jež se tohoto práva nebo právního vztahu týká (§ 80 písm. c) OSŘ)“.

18. Podle rozsudku [název soudu] sp. zn. [spisová značka], ze dne [datum rozhodnutí] platí, že na rozdíl od skutkové podstaty lichvy (§ 1796 o. z.) je právní úprava neúměrného zkrácení dle § 1793 o. z. založena na jediném čistě objektivním kritériu, jímž je hrubý nepoměr vzájemných plnění. Zatímco účelem právní úpravy lichvy je ochrana možné poruchy vůle ve spojení s poruchou ekvivalence, účelem neúměrného zkrácení je (toliko) ochrana poruchy ekvivalence. Pokud jde o právní následky, s lichvou se pojí neplatnost, zatímco neúměrné zkrácení zakládá restituční nárok zkrácené strany. V poměrech současné právní úpravy, která žádnou konkrétní hranici představující neúměrné zkrácení nestanoví, lze za výchozí pravidlo považovat zákaz zkrácení přes polovic. Jinak řečeno, hrubým nepoměrem vzájemných plnění bude hranice zhruba do poloviny vzájemných plnění (rozpětí 45 až 55 %), od níž se soud odchýlí pouze, budou-li pro to zvláštní důvody. Při porovnání vzájemných plnění (test disparity) se vychází z obvyklé ceny v daném místě a čase. Jde primárně o porovnání poměru obvyklé ceny plnění a protiplnění, ale hrát roli mohou i další okolnosti. Není totiž vyloučeno, aby v konkrétním případě soud hrubý nepoměr shledal i tam, kde poměr vzájemných plnění bude uvedené rozpětí přesahovat, půjde však o výjimečné situace, kdy by odmítnutí nároku zkráceného znamenalo přílišnou tvrdost nebo pokud i poměr přesahující polovinu vzájemných plnění (resp. uvedené rozpětí) bude v konkrétním případě shledán odporujícím zásadám spravedlnosti. Nemá-li dojít k nepřípustnému ohrožení právní jistoty stran smlouvy, mělo by být dotyčné ustanovení vykládáno restriktivně s důsledkem, že v pochybnostech by se měl soud přiklonit k závěru, že o neúměrné zkrácení nejde. Tuto restrikci je proto třeba vztáhnout i na další posuzované okolnosti. Z povahy kritéria pro posouzení neúměrného zkrácení je zřejmé, že hrát roli mohou pouze okolnosti týkající se ve smlouvě sjednaného poměru výše plnění v daném místě a čase. Důkazní břemeno je na straně toho, kdo zkrácení tvrdí.

19. Skutková podstata lichvy podle § 1796 o. z. tedy kombinuje znaky subjektivní povahy (spočívající v tísni, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti jedné strany a zneužití této slabosti druhou stranou) se znakem povahy objektivní (spočívajícím v hrubém nepoměru). Pokud jde o právní následky, pak s lichvou se pojí neplatnost.

20. V projednávaném případě žalobce tvrdil, že žalovaný měl zneužít jeho tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti a zároveň, že poskytnuté vzájemné plnění (kupní cena) je v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana. Tvrzení žalobce ohledně subjektivní stránky lichvy (tj. zneužití tísně, nezkušenosti atd.) byla zcela obecná a nekonkrétní a žalobce je ani přes poučení soudu dle § 118a odst. 1,3 o.s.ř. nedoplnil. Z výpovědi žalobce pak vyplynulo, že žalovaný se s žalobcem do podpisu kupní smlouvy vůbec nepotkal, ani s ním nekomunikoval, neboť prodej nemovitostí byl zprostředkován realitní kanceláří, které žalobce zcela důvěřoval. Soud v daném případě uzavřel, že žalobce neunesl břemeno tvrzení (ani důkazní) ohledně prokázání zneužití tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti žalovaným, tedy ohledně subjektivní stránky lichvy. Soud se s ohledem na tuto skutečnost již z důvodu ekonomie řízení nezabýval otázkou hrubého nepoměru poskytnutého plnění, když aby se jednalo o lichvu, musí být obě stránky subjektivní i objektivní splněny zároveň. S ohledem na shora uvedené soud uzavřel, že kupní smlouva není neplatná, neboť nebylo prokázáno, že by se jednalo o lichvení smlouvu, a proto žalobu na určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem v celém rozsahu zamítl (výrok I.).

21. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Advokátka žalovaného učinila v řízení 4 úkony právní služby dle § 11 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. (dále jen„ AT“), tj. převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast u jednání dne [datum] a [datum], tj. [částka] dle § 9 odst. 3 písm. a), § 7 bodu 5 AT (4 x [částka]), k tomu jí náleží náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 3 za tyto 4 úkony á [částka], tj. [částka]. Advokátce náleží rovněž náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 21 %, kterou je advokát povinen odvést z odměny za zastupování a náhrad podle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, a to ve výši [částka] (§ 137 odst. 3 o. s. ř.) Celkem náklady řízení činí [částka], které je žalobce povinen uhradit žalovanému v zákonné třídenní lhůtě dle § 160 odst. 1 o.s.ř. (výrok II.).