10 C 73/2025

Plný text

Okresní soud v Přerově rozhodl samosoudkyní Mgr. Annou Coufalovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného pro nahrazení projevu vůle uzavřít kupní smlouvu

I. Nahrazuje se projev vůle žalovaného s uzavřením této kupní smlouvy:, Jméno žalovanéhor. č. , RČbytem , adresa(dále jako „strana prodávající“), Jméno žalobcer. č. , RČbytem , Adresa žalobce(dále jako „kupující“)uzavírají kupní smlouvu v tomto znění:

I. Strana prodávající prohlašuje, že je výlučným vlastníkem stavby č.p. , číslo, , která stojí na pozemku p.č. , číslo, a nachází se v obci , adresa, , v katastrálním území , adresa, , a je zapsána na LV č. , hodnota, vedeném , právnická osoba, , adresa, , , právnická osoba, (dále jen jako „nemovitost“).

II. Strana prodávající se touto smlouvou zavazuje odevzdat straně kupující nemovitost s veškerým příslušenstvím a umožnit straně kupující nabýt k nemovitosti vlastnické právo a strana kupující se zavazuje nemovitost převzít a zaplatit straně prodávající kupní cenu sjednanou v čl. této smlouvy. Strana kupující nabývá nemovitost s veškerým příslušenstvím do svého výlučného vlastnictví.

III. Celková kupní cena dle této smlouvy se dohodou smluvních stran sjednává ve výši , částka, (slovy: , částkaKupní cenu ve výši , částka, (slovy: , částka, ) uhradí strana kupující straně prodávající bezhotovostně na její bankovní účet, jehož číslo sdělí strana prodávající straně kupující bez zbytečného odkladu po uzavření této smlouvy, kupní cena bude stranou kupující uhrazena bez zbytečného odkladu po tomto sdělení.

IV. Strana prodávající prohlašuje, že na nemovitosti v době uzavření této smlouvy neváznou žádné dluhy, žádná zástavní práva, právo nájmu ani právo pachtu ani jiná práva třetích osob, která by jakkoliv ztěžovala nebo znemožňovala výkon vlastnického práva. Strana prodávající rovněž prohlašuje, že s nemovitostí nejsou spojeny žádné nedoplatky na službách a jiných platbách spojených s užíváním této nemovitosti či jiné závazky, a strana kupující proto žádné nepřejímá. Strana prodávající se zavazuje neprodleně uhradit případné nedoplatky a jiné závazky spojené s nemovitostí, které vzniknou za dobu do dne předání nemovitosti straně kupující, a o nichž se smluvní strany dozvěděly po podpisu této smlouvy.Strana prodávající dále prohlašuje, že nemovitost nebyla na nikoho převedena a strana prodávající není v nakládání s nemovitostí nijak omezena. Strana prodávající prohlašuje, že si není vědoma ve vztahu k nemovitosti, že by byla zahájena řízení ve smyslu příslušných obecně závazných právních předpisů, například restituční, vyvlastňovací nebo jiná obdobná řízení, že by byla uplatněna práva třetích osob směřující k odstranění nesouladu stavu zápisu v katastru nemovitostí se skutečným stavem, nebo že by existovala skutečnost, která by mohla vést k provedení jakéhokoli záznamu nebo poznámce k nemovitosti (zejména poznámce spornosti) nebo ke straně prodávající, nebo k vyznačení v katastru nemovitostí, že právní vztahy k nemovitosti jsou dotčené jakoukoli jinou změnou.Strana prodávající se současně zavazuje, že po uzavření, resp. podpisu této smlouvy, již neuzavře další kupní smlouvu nebo nájemní smlouvu na nemovitosti s jinou osobou, a že nemovitost nezcizí, nezatíží zástavním právem, věcným břemenem, či jiným věcným právem, popřípadě jinými právy ve prospěch třetích osob, s výjimkou případných práv zřizovaných se souhlasem či ve prospěch strany kupující.Ukáže-li se některé prohlášení strany kupující v této smlouvě jako nepravdivé, je strana kupující oprávněna od této smlouvy odstoupit.

V. Strana kupující prohlašuje, že se dostatečně seznámila s faktickým a právním stavem nemovitosti, provedla veškeré potřebné právní průzkumy a prozkoumala v tomto ohledu veškerou dostupnou dokumentaci, přičemž v rámci těchto postupů neučinila žádná zjištění, která by nasvědčovala výskytu jakékoliv škody či zjevné vady ve vztahu k nemovitosti nebo možnostem jejího užívání. Strana kupující prohlašuje, že nemovitost si řádně a v dostatečném rozsahu prohlédla a je jí znám veškerý technický i právní stav nemovitostStrana kupující dále prohlašuje, že na její majetek nebyl prohlášen konkurs, ani nebylo zahájeno insolvenční řízení proti straně kupující, a majetek kupující není předmětem exekučního řízení, ani není důvod pro jeho zahájení, že neprobíhá soudní řízení o vydání předběžného opatření k omezení nakládání s jejím majetkem a že touto kupní smlouvou nezkracuje uspokojení vymáhané pohledávky věřitele, a tedy nezakládá důvod odporovatelnosti právního jednání ve smyslu § 589 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

VI. Strana prodávající je povinna předat nemovitost straně kupující nejpozději do 5 dní ode dne provedení vkladu vlastnického práva dle této smlouvy, nedohodnou-li se smluvní strany jinak.O předání nemovitosti bude sepsán mezi smluvními stranami písemný protokol, v němž bude zachycen stav měřidel energií s tím, že strana prodávající se zavazuje uhradit náklady na energie a služby spojené s užíváním nemovitosti do předání nemovitosti straně kupující.Strana prodávající se zavazuje, že do dne protokolárního předání nemovitosti straně kupující provede změnu trvalého pobytu tak, aby nadále nebyla adresa nemovitosti vedena jako trvalý pobyt či sídlo strany prodávající nebo třetích osob.Smluvní strany se zavazují poskytnout si vzájemně součinnost pro případ, že bude třeba po předání nemovitosti zajistit u příslušných dodavatelů energií převod měřidel energií patřících k nemovitosti ze strany prodávající či třetí osoby na stranu kupující.K nabytí vlastnického práva k nemovitosti dojde vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí s právními účinky ke dni podání návrhu na vklad. Za účelem podání návrhu na vklad jsou si smluvní strany povinny poskytnout veškerou potřebnou součinnost.Jestliže nedojde ke vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí z důvodu zamítnutí návrhu či katastrální úřad vyzve účastníky k doplnění, zavazující se smluvní strany poskytnout si bezodkladně, nejpozději do 14 dnů ode dne právní moci rozhodnutí o zamítnutí vkladu podle této smlouvy nebo doručení výzvy katastrálního úřadu, veškerou vzájemnou součinnost potřebnou k odstranění nedostatků bránících zápisu vlastnického práva strany kupující podle této smlouvy, příp. uzavřít novou řádnou kupní smlouvu se shodnými obsahovými náležitostmi a podmínkami, avšak s nápravou vad vytknutých katastrálním úřadem.

VII. Tato smlouva je sepsána ve třech (3) vyhotoveních s platností originálu, z čehož jedno vyhotovení smlouvy je opatřeno úředně ověřenými podpisy smluvních stran. Jedno (1) vyhotovení kupní smlouvy s ověřenými podpisy bude sloužit jako příloha návrhu na vklad vlastnického práva strany kupující do katastru nemovitostí, po jednom (1) vyhotovení obdrží každá smluvní strana.Veškeré písemnosti ve vztahu k této smlouvě jsou si smluvní strany povinny doručovat na adresy uvedené v záhlaví této smlouvy nebo na jiné adresy za tímto účelem druhé smluvní straně písemně oznámené.Smluvní strany po přečtení této smlouvy prohlašují, že jejich svéprávnost není nijak omezena, a že tato kupní smlouva byla sepsána podle jejich pravé a svobodné vůle. Smluvní strany výslovně potvrzují, že základní podmínky této smlouvy jsou výsledkem jednání stran a každá ze stran měla možnost obsah základních podmínek této smlouvy ovlivnit.Tuto smlouvu je možné měnit či doplňovat pouze formou písemných číslovaných dodatků.Neplatnost, neúčinnost, zdánlivost či nevymahatelnost kteréhokoliv ustanovení této smlouvy nebude mít vliv na platnost, účinnost a vymahatelnost ostatních ustanovení smlouvy, pokud takové ustanovení bude oddělitelné od zbytku smlouvy. V takovém případě se smluvní strany zavazují, že učiní v dobré víře veškeré kroky, aby příslušné neplatné či nevymahatelné ustanovení nahradily novým platným a účinným ustanovením, jehož obsah bude v maximální možné míře odpovídat obsahu a účelu původního ustanovení a cílům této smlouvy.Smlouva a veškeré právní vztahy na jejím základě vzniklé se řídí právním řádem , stát, . Právní vztahy výslovně neupravené v této smlouvě se řídí zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a souvisejícími příslušnými obecně závaznými právními předpisy.Smluvní strany prohlašují, že tato smlouva je výrazem jejich pravé a svobodné vůle, učiněným nikoli v tísni za nápadně nevýhodných podmínek. Smluvní strany smlouvu přečetly, s jejím obsahem souhlasí a na důkaz toto připojují vlastnoruční podpisy.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši , částka, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám , Jméno advokáta, , advokáta.

1. Žalobce učinil předmětem řízení nahrazení projevu vůle žalovaného k uzavření kupní smlouvy ve znění, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobu odůvodnil tvrzením, že je výlučným vlastníkem pozemku p.č. , číslo, zastavěná plocha a nádvoří, v obci a k. ú. , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, a žalovaný je výlučným vlastníkem stavby č.p. , číslo, , rodinný dům, nacházejícího se v obci a k. ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, , která stojí na pozemku ve vlastnictví žalobce p.č. , číslo, . Stavba je samostatnou věcí, nestala se součástí pozemku. Žalovaný nabyl vlastnické právo ke stavbě č.p. , číslo, na základě kupní smlouvy uzavřené dne , datum, s původním vlastníkem , jméno FO, , příjmení, , nar. , datum, . Žalobce se o uzavření kupní smlouvy dozvěděl až ze sdělení starosty obce , adresa, , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalobci nebyla stavba nabídnuta ke koupi, přestože mu svědčí zákonné předkupní právo. Žalobce vyzval žalovaného výzvou ze dne , datum, , aby mu nabídl stavbu ke koupi za stejných podmínek, jaké byly sjednány v kupní smlouvě ze dne , datum, . Žalovaný na výzvu nereagoval.

2. Žalovaný se k podané žalobě nevyjádřil, ani se nedostavil k jednání, ač byl řádně předvolán.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí LV , číslo, soud zjistil, že žalobce je mimo jiné výlučným vlastníkem pozemku p. č. , číslo, zastavěná plocha a nádvoří v obci a k. ú. , adresa, , na kterém stojí stavba , adresa, , č.p. , číslo, , rod. dům, LV , číslo, .

4. Z výpisu z katastru nemovitostí LV , číslo, soud zjistil, že žalovaný je výlučným vlastníkem stavby , adresa, , č.p. , číslo, , rod. dům, který stojí na pozemku p.č. , číslo, 1, LV , číslo, , v obci a k. ú. , adresa, .

5. Z kupní smlouvy uzavřené dne , datum, mezi , jméno FO, jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím soud zjistil, že žalovaný nabyl vlastnické právo ke stavbě , adresa, , č.p. , číslo, rod. dům, který stojí na cizím pozemku p.č. , číslo, , LV , číslo, , v obci a k. ú. , adresa, za kupní cenu ve výši , částka, .

6. Z výzvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalobce prostřednictvím svého právního zástupce vyzval žalovaného, aby mu nabídl ke koupi stavbu , adresa, ke koupi za stejných podmínek jako v kupní smlouvě ze dne , datum, . Výzva byla žalovanému odeslána dne , datum, .

7. Soud má za prokázán následující skutkový stav. Žalobce je výlučným vlastníkem pozemku p. č. , číslo, zastavěná plocha a nádvoří v obci a k. ú. , adresa, , na kterém stojí stavba , adresa, , č.p. , číslo, , rod. dům, LV , číslo, a žalovaný je výlučným vlastníkem stavby , adresa, , č.p. , číslo, , rod. dům, který stojí na pozemku p.č. St. , číslo, , LV , číslo, , v obci a k. ú. , adresa, na základě kupní smlouvy uzavřené dne , datum, mezi , jméno FO, jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím za kupní cenu ve výši , částka, . Stavba , adresa, není součástí pozemku p. č. , číslo, . Žalobce prostřednictvím svého právního zástupce vyzval žalovaného, aby mu nabídl ke koupi stavbu , adresa, ke koupi za stejných podmínek jako v kupní smlouvě ze dne , datum, . Výzva byla žalovanému odeslána dne , datum, .

8. Podle ustanovení § 3056 odst. 1 o. z. vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.

9. Podle ustanovení § 2140 odst. 1 o. z. ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému).

10. Podle ustanovení § 2144 odst. 1 o. z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

11. Soud dospěl v projednávané věci k závěru, že žaloba byla podána důvodně.

12. Jedná se o věcné předkupní právo vznikající ex lege (§ 3056 odst. 1). Předkupní právo podle § 3056 se uplatní vždy bez jakékoli limitace okruhem osob blízkých a zůstává zachováno i pro případy dalších převodů, což odráží jeho věcněprávní povahu. Jinak řečeno, platí, že předkupní právo vlastníka pozemku a stavby na něm zřízené není podle § 3056 odst. 1 vyloučeno jen samotnou skutečností, že pozemek nebo stavba je převáděna na osoby převodci blízké (NS , spisová značka, ). Při absenci jakékoli podrobnější úpravy výkonu předkupního práva se judikatura přidržela tradičního konceptu s přiměřenou využitelností ustanovení o smluvním předkupním právu (NS , spisová značka, ), což akceptuje i komentářová literatura , příjmení, , číslo, § 3056 2). Povaha předkupního práva je kogentní. Zákon výslovně normuje, že k ujednáním, která by omezovala či vylučovala předkupní právo, se nepřihlíží. To znamená, že takové projevy vůle jsou mimo právo a nemají právní relevanci. Podstata je v tom, že dohodou vlastníků pozemku a stavby (a samozřejmě ani jiných třetích osob) nelze toto předkupní právo vyloučit ani omezit. Zákonodárce zakotvuje za podmínek zřízení předkupního práva jako práva věcného zachování předkupního práva předkupníkovi, i když věc nabyl třetí. Důvod nabytí není podstatný, neboť právo předkupníka existuje jak v případě, že tato třetí osoba nabyla věc koupí nebo způsobem, který je postavený na roveň ujednáním o předkupním právu. V tomto rámci tedy může předkupník vyžadovat na novém vlastníku, aby mu za příslušnou úplatu věc převedl. Tato skutková podstata předpokládá dvojí, buďto prodávající porušil smlouvu, resp. podmínky s předkupníkem a prodal věc koupěchtivému, anebo kupní smlouva s předkupníkem nebyla uzavřena proto, že nesplnil kritéria stanovená ve smlouvě s ním nebo v zákoně. Jinak řečeno, předkupník odmítl věc koupit za podmínek prodaných s rozvazovací podmínkou koupěchtivému. Nabytí věci jiným způsobem znamená, že vlastnické právo získala třetí osoba např. v aukci nebo jiným způsobem, pro který bylo předkupní právo sjednáno (viz § 2140 odst. 2 a výklad k němu, Věcná práva (§ 976–1474), , číslo, . vydání, , rok, , s. , číslo, : , příjmení13. Zákonné předkupní právo podle § 3056 o. z. je právem věcným. V případě nabytí vlastnického práva na základě kupní smlouvy vzniká předkupníkovi právo na převod věci vůči jejímu nabyvateli. Takové právo má předkupník i v případě, že účastníci kupní smlouvy následně uzavřou dohodu o zrušení této kupní smlouvy. V takovém případě své právo uplatňuje předkupník vůči převodci (viz rozsudek , právnická osoba, ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Podle § 2144 odst. 1 o. z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Citované ustanovení zakotvuje v právním řádu tzv. právo retraktu. Toto právo vznikne předkupníkovi, kterému svědčí věcné (zákonné) předkupní právo, tehdy, nesplní-li povinný z předkupního práva svoji povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, zakotvenou v § 2140 odst. 1 o. z. Ve španělském civilním právu, v němž má právo retraktu dlouhou tradici, je tzv. retracto legal (zákonný retrakt) chápán jako právo na subrogaci za stejných podmínek, jako byly sjednány ve smlouvě, namísto toho, kdo věc nabývá koupí [srov. čl. , číslo, , název, z roku , rok, (dostupný na http:/, e-mail, nebo , příjmení, : O zákonném předkupním právu spoluvlastníků, , název, č. , číslo, a násl.]. Ve starší české literatuře bylo popsáno jako „věcné právo k cizímu pozemku, podle něhož jistá osoba (retrahent, , název, ) při prodeji pozemku jest oprávněna vkročiti v trh, tj. žádati, aby prodávaný pozemek prodán byl jenom jí, ovšem za splnění podmínek nabízených třetím (jiným) kupcem“ (, název, slovník naučný: illustrovaná encyklopaedie obecných vědomostí, , číslo, . díl, , název, ) - , adresa, , , příjmení, , , adresa, , str. , číslo, ). Právo retraktu zanikne okamžikem dalšího převodu, neboť dospěje standardní povinnost učinit nabídku ke koupi (srov. např. , příjmení, . , adresa, a kol.: Občanský zákoník, komentář, , číslo, . vydání, , právnická osoba, . , příjmení, , , adresa, , str. , číslo, ).

14. V projednávaném případě bylo v řízení prokázáno, že žalobce je vlastníkem pozemku p.č. , číslo, , na kterém stojí samostatná stavba č.p. , číslo, ve vlastnictví žalovaného, která se nestala součástí pozemku. Žalobci tak svědčí k předmětné stavbě ve vlastnictví žalovaného zákonné předkupní právo podle ustanovení § 3056 odst. 1 o. z. Žalovaný nabyl vlastnické právo k předmětné stavbě od třetí osoby na základě kupní smlouvy uzavřené dne , datum, , aniž by stavba byla nabídnuta žalobci ke koupi. Tím došlo k porušení povinnosti upravené v ustanovení § 2140 odst. 1 o. z., tj. povinnosti nabídnout předmětnou stavbu žalobci ke koupi. V důsledku toho vzniklo žalobci oprávnění podle ustanovení § 2144 o. z. domáhat se vůči žalovanému, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl (tzv. právo retraktu). S ohledem na shora uvedené soud žalobě v plném rozsahu vyhověl a nahradil projev vůle žalovaného s uzavřením kupní smlouvy s žalobcem (výrok I.).

15. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, který byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši , částka, a nákladů právního zastoupení, při jejichž určení soud postupoval podle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., s tím, že sazba mimosmluvní odměny podle § 7 bodu 5 činí v daném případě , částka, . V řízení před soudem advokát žalobce učinil 4 úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, předžalobní výzva, účast u jednání) ve výši mimosmluvní odměny 4 x , částka, , tj. , částka, . K této odměně náleží i paušální náhrada hotových výdajů advokáta podle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů, po , částka, k těmto 4 úkonům právní služby, tj. , částka, . Dále mu náleží paušální náhrada dle § 151 odst. 3 o.s.ř. a vyhl. č. 254/2015 Sb. za 2 úkony (výzva k plnění a sepis žaloby), tj. , částka, . Advokátu dále náleží náhrada za ztrátu času za 3 započaté půlhodiny po , částka, cestou z , město, do , adresa, a zpět podle § 14 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů, v celkové výši , částka, . Součástí nákladů řízení je rovněž cestovné osobním vozidlem tovární značky , tovární značka automobilu, I , číslo, , RZ , SPZ, , město, do , adresa, a zpět (celkem ujeto 50 km) při paušální náhradě za 1 km ve výši , částka, ve smyslu § 1 písm. b) vyhlášky č. 475/2024 Sb., při kombinované spotřebě paliva dle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., § 158 odst. 4 zákoníku práce ve výši 4,9 litrů na 100 km a ceně benzinu , název, ve výši , částka, (§ 4 písm. a) cit. vyhlášky), tj. cestovné ve výši , částka, . Advokátovi náleží rovněž náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky , částka, , kterou je advokát povinen odvést z odměny za zastupování a náhrad podle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, a to ve výši , částka, (§ 137 odst. 3 o. s. ř.). Celkem tedy náklady řízení činí , částka, (výrok II.).