11 C 118/2021

Plný text

Okresní soud v Přerově rozhodl samosoudcem Mgr. Petrem Andrýskem v právní věci žalobce: osobní údaje žalobce trvale bytem adresa žalobce zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované trvale bytem adresa žalované o zaplacení 96 900 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 35 700 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba, aby byla žalovaná povinna zaplatit žalobci částku 61 200 Kč, se zamítá.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 319 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce [celé jméno žalobce] se žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] domáhal, aby byla žalovaná [celé jméno žalované] zavázána k zaplacení částky 96 900 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnil tím, že žalovaná jako vlastník a pronajímatel uzavřela s žalobcem jako nájemcem dne [datum] smlouvu o nájmu bytu (dále též jen„ smlouva“), kterou žalobci pronajala byt č. jednotky [číslo] o velikosti 2+KK v 1. nadzemním podlaží domu [adresa] v [obec], ulice [ulice] (dále též jen„ předmětný byt“), a to na dobu určitou od [datum] do [datum] s automatickým prodloužením nájmu vždy o rok, ledaže by kterákoliv ze smluvních stran nejpozději 10 dnů před uplynutím doby nájmu oznámila druhé smluvní straně, že si obnovení nepřeje. Nájem by takto opakovaně prodloužen do [datum]. Žalobce se ve smlouvě zavázal ke hrazení nájemného (5 300 Kč měsíčně) a zálohy na služby v částce 4 200 Kč měsíčně. [příjmení] měsíční zálohy dle článku IV. odst. 4.2 smlouvy sestávala ze zálohy na teplou užitkovou vodu (400 Kč), studenou užitkovou vodu (300 Kč), vytápění bytu (800 Kč), elektrickou energii (900 Kč) a fondu oprav a správy domu včetně veškerých nákladů s tím spojených (1 800 Kč). Platba částky 1 800 Kč jako zálohy na fond oprav a správu domu včetně veškerých nákladů s tím spojených není službou spojenou s užíváním bytu, ale provozním nákladem žalované jako pronajímatele. Žalobce se v nájemní smlouvě nezavázal hradit žalované příspěvek do fondu oprav a správy domu, neboť se zavázal„ hradit pronajímateli zálohy na níže vymezené služby spojené s užíváním bytu a společných prostor v domě“. Žalobce tak platbou částky 1 800 Kč měsíčně poskytl žalované v době od [datum] do [datum] plnění, jež je bezdůvodným obohacením na straně žalované na úkor žalobce v rozsahu 61 200 Kč (34 x 1 800 Kč).

2. Žalobce uhradil žalované v období od [datum] do [datum] jako zálohy na dodávku tepla částku celkem 26 400 Kč, avšak žalovaná uhradila poskytovateli této služby pouze částku 10 200 Kč (v roce 2018 částku 3 000 Kč, v roce 2019 částku 3 600 Kč a v roce 2020 částku 3 600 Kč), jak plyne z každoročních vyúčtování, a zbývající částku 16 200 Kč si ponechala, čímž vzniklo bezdůvodné obohacení na straně žalované v této částce na úkor žalobce. Žalobce uhradil žalované v období od [datum] do [datum] jako zálohy na dodávku elektrické energie částku celkem 29 700 Kč, avšak žalovaná uhradila poskytovateli této služby pouze částku 10 200 Kč (v roce 2018 částku 3 000 Kč, v roce 2019 částku 3 600 Kč a v roce 2020 částku 3 600 Kč) jak plyne z každoročních vyúčtování, a zbývající částku 19 500 Kč si ponechala, čímž vzniklo bezdůvodné obohacení na straně žalované v této částce na úkor žalobce. Žalovaná dosud dluh vzniklý jejím bezdůvodným obohacením v celkové částce 96 900 Kč neuhradila, ač byla předžalobní výzvou ze dne [datum] k úhradě dluhu do sedmi dnů od jejího doručení vyzvána.

3. Žalovaná [celé jméno žalované] navrhla zamítnutí žaloby a namítla, že nájemní smlouva ze dne [datum] byla sjednána prostřednictvím [jméno] [příjmení] z realitní kanceláře [příjmení] [jméno] (dále též jen„ realitní kancelář“), přičemž znění smlouvy bylo vypracováno realitní kanceláří, kdy žalovaná jako pronajímatel požadovala měsíční platbu částky 9 500 Kč včetně veškerých služeb. Při uzavření smlouvy došlo k chybě na straně realitní kanceláře, neboť v článku IV. odst. 4.2 smlouvy byly mylně uvedeny částky záloh pro tříčlennou domácnost. Žalovaná na tuto chybu upozornila realitní kancelář, která vypracovala dodatek [číslo] k nájemní smlouvě s opravou chyby, kdy tabulka záloh je správně s údaji pro jednu osobu, jež odpovídá předpisu plateb, který stanoví správce domu. Žalovaná o tom informovala žalobce a po diskusi oba podepsali dodatek nájemní smlouvy na ulici [ulice] v přítomnosti svědka [jméno] [příjmení]. Vyúčtování záloh na dodávku tepla a elektrické energie tak odpovídá uzavřené smlouvě a žalobce po předložení vyúčtování záloh za roky 2018, 2019 a 2020 nevznesl proti nim žádné námitky. V článku IV. odst. 4.2 smlouvy je sjednána i platba položky fond oprav částce 1 800 Kč měsíčně, ke které se žalobce zavázal podpisem smlouvy, proto na straně žalované nevzniklo bezdůvodné obohacení. Žalovaná v lednu 2021 požádala žalobce o zapůjčení jeho vyhotovení dodatku [číslo] k nájemní smlouvě, kterým v té době nedisponovala, což žalobce odmítl s tím, že tuto listinu nemůže najít. Žalobce poté přerušil veškerou komunikaci s žalovanou a vznikl mu dluh na nájemném. Žalovaná nyní disponuje pouze kopií dodatku [číslo] k nájemní smlouvě. Dále žalovaná namítla, že nároky žalobce jsou promlčeny.

4. Žalobce k námitkám žalované uvedl, že nepodepsal dodatek [číslo] k nájemní smlouvě, ač je na listině kopie jeho podpisu.

5. Při provedeném dokazování smlouvou o nájmu bytu ze dne [datum] prokázáno, že žalovaná jako vlastník a pronajímatel pronajala žalovanému byt č. jednotky [číslo] v 1. nadzemním podlaží domu [adresa] v [obec], ulice [ulice], a to na dobu určitou od [datum] do [datum] s prodloužením nájmu o jeden rok, jestliže některá ze smluvních stran nejméně deset dnů před uplynutím doby nájmu písemně neoznámí druhé smluvní straně, že trvá na ukončení nájmu (článek I., II. a III. smlouvy) a žalobce se zavázal k měsíční úhradě nájemného 5 300 Kč dle článku IV. odst. 4.1 smlouvy a záloh na služby zahrnujících teplou užitkovou vodu (400 Kč), studenou užitkovou vodu (300 Kč), vytápění bytu (800 Kč), elektrickou energii (900 Kč) a fond oprav a správy domu včetně veškerých nákladů s tím spojených (1 800 Kč) dle článku IV. odst. 4.2 smlouvy.

6. Oznámením o výši úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu od [datum] bylo prokázáno, že správce domu stanovil žalované měsíční úhradu v částce 1 634 Kč pro předmětný byt, která zahrnovala mimo jiné teplou užitkovou vodu (260 Kč), studenou užitkovou vodu (100 Kč) a topení (300 Kč). Kopií dodatku [číslo] ze dne [datum] ke smlouvě o nájmu bytu ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalovaná disponuje kopií této listiny, dle které došlo k dohodě účastníků o změně znění článku IV. smlouvy tak, že žalobce se zavázal k měsíční úhradě nájemného 8 500 Kč dle článku IV. odst. 4.1 smlouvy a záloh na služby zahrnujících teplou užitkovou vodu (260 Kč), studenou užitkovou vodu (140 Kč), vytápění bytu (300 Kč), elektrickou energii (300 Kč) dle článku IV. odst. 4.2 smlouvy. Fakturami za dodávku elektřiny ze dne [datum] a [datum] byl prokázáno, že dodavatel elektřiny vyzval žalovanou k úhradě ceny za dodávku elektrické energie v předmětném bytě.

7. Předžalobní výzvou ze dne [datum] a odpovědí na ni ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalobce prostřednictvím svého právního zástupce vyzval žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení a žalovaná to odmítla.

8. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že provozuje realitní kancelář už asi 13 let, žalobce poznal jako zájemce o nájem bytu a s žalovanou dlouhodobě, 9 – 10 let, spolupracuje při poptávkách pronájmů bytů. Byl osobně přítomen při podpisu nájemní smlouvy mezi účastníky, u dalších jednání mezi nimi přítomen nebyl a není to ani jeho obvyklá praxe při řešení nějakých dodatků [příjmení] je taková, že žalovaná obdrží vyhotovení smlouvy, které připravuje svědek, a pak následně v horizontu týdne či deseti dnů kontroluje údaje ve smlouvě, zejména co se týče plateb a čísel účtů. V tomto konkrétním případě nájemní smlouvu připravil svědek nebo jeho asistentka a předložil ji žalobci a žalované k podpisu, následně se mu ozvala asi do týdne žalovaná s tím, že ve smlouvě jsou špatně nastavené platby pro domácnost s více osobami a dostal pokyn k opravě. Při jejich spolupráci s žalovanou se nějaké chyby staly už opakovaně. [příjmení] osobně vypracoval dodatek [číslo] ze dne [datum], neboť takovýto typ dodatku vytvářím pouze on a poznává typ tabulek i způsob barevného zvýraznění částky nájemného, který používá, ale nyní už si není jistý, zda ho pouze zaslal e-mailem žalované nebo ho vytiskl a předal při osobním setkání, která jsou mezi nimi s ohledem na množství pronajímaných bytů poměrně častá. O tom, co se stalo s takto připraveným dodatkem ke smlouvě, se pak dále s nikým nebavil. Pokud se týká výše záloh v tabulce, která je uvedena v dodatku [číslo] pak se jedná o obvyklou výši záloh pro domácnost s jedním členem, která byla běžná v roce 2018. Svědek v letech 2018 – 2021 u jiných pronajímatelů zaznamenal navýšení položek záloh u pronajímaných bytů, což ale neplatí u bytů, které pronajímá žalovaná. Svědek po ukončení nájmu na základě plné moci žalované převzal od žalobce pronajatý byt na adrese [adresa žalobce]. Při této příležitosti od žalobce převzal klíče od bytu a předložil mu k podpisu předávací protokol, který připravil svědek na žádost žalobkyně. V tomto předávacím protokolu doplnil zjištěné stavy spotřeby u dodávek elektřiny, plynu a dalších služeb a jsou v něm uvedeny i případné přeplatky či nedoplatky za jednotlivé dodávky, které mu sdělila žalovaná. Žalobce s údaji u některých přeplatků či nedoplatků nesouhlasil a proto odmítl protokol podepsat. Svědek poté protokol vrátil žalované s tím, aby tuto otázku vyřešili účastníci přímo mezi sebou.

9. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že žalobce osobně nezná a viděl ho jen jednou v životě. Žalovaná je jeho známá a dá se říci kamarádka již od dětství. Někdy v roce 2018 požádal žalovanou o odvoz, protože měl své vozidlo mimo bydliště. Ta mu vyhověla, ale upozornila ho na to, že se musí cestou zastavit na ulici [ulice] kvůli podpisu smlouvy či nějakého dodatku. Svědkovi to nevadilo a žalovaná pro něj přijela svým vozem a pak zastavili kvůli podepsání dodatku či smlouvy. Jednání mezi žalovanou a žalobcem na ulici [ulice] v [obec] probíhalo tak, že auto zastavilo v ulici, svědek a žalovaná vystoupili z auta a on si odešel zakouřit, zatímco žalovaná s žalobcem před domem jednali. Tehdy viděl žalobce osobně. Obsah jednání se svědka netýkal, takže nenahlížel na předložené papíry ani se s nikým z účastníků o tom nebavil. Slyšel ale, že se žalobce opakovaně ptal žalované, proč se mění výše záloh a ptal se, o co se jedná. Žalovaná hovořila o tom, že vznikla chyba v rozpisu záloh v původní smlouvě, když tam byly uvedeny dvě osoby, což nebyla pravda. Říkala, že se tak nemění celková cena nájmu, pouze částka záloh. Žalobce se opakovaně ptal žalované, proč má podepisovat ten dodatek a ona mu opakovaně vysvětlovala změnu záloh s tím, že se celková měsíční cena nájemného nemění. Vypadalo to, že žalobce tohle nedokáže pochopit. Viděl, že žalobce podepsal nějaké papíry, jednalo se o dva listy, ale nenahlížel na ně a ví jen to, že jednu kopii si vzala žalovaná. Svědkovi je známo, že celková cena činila asi 9 500 Kč měsíčně, když v daném období poptával pro známou pronájem byt pro jejího syna a žalovaná mu řekla, že byt o velikosti 2 + 1 v [obec] pronajímá za 9 000 až 10 000 Kč měsíčně. Syn jeho známé získal nájem bytu také na ulici [ulice] za 11 000 Kč měsíčně. Svědek do roku 2017 pronajímal rovněž byty v restituované nemovitosti a ze své zkušenosti může říci, že měsíční cena do 10 000 Kč byla v daném období velmi příznivá.

10. Soud provedl rovněž důkaz podnájemní smlouvou na družstevní byt ze dne [datum] uzavřenou mezi žalovanou a [jméno] [příjmení] a poštovní zásilkou žalované ze dne [datum] adresovanou žalobci, avšak z obsahu těchto listin nečinil žádné skutkové či právní závěry.

11. Podle ust. § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

12. Podle ust. § 2246 o. z. při nájmu bytu si strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Podle ust. § 2217 odst. 1 o. z. se nájemné platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.

13. Podle ust. § 2991 odst. 1 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat. Podle ust. § 2991 odst. 2 o. z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

14. Soud dospěl k závěru, že žalovaná jako pronajímatel s žalobcem jako nájemcem uzavřeli dne [datum] písemnou nájemní smlouvu podle § 2201 a násl. o. z. k předmětnému bytu, přičemž nájem byl sjednán na dobu určitou a trval po opakovaném automatickém prodloužení do od [datum] do [datum]. Žalovaná v řízení neprokázala své tvrzení o sjednání písemného dodatku [číslo] ze dne [datum] k nájemní smlouvě ze dne [datum], neboť z provedených důkazů listinou, která obsahu kopii dodatku s údajným podpisem žalobce, a výpovědí svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], nelze učinit závěr o tom, že žalobce podepsal dodatek [číslo] k nájemní smlouvě. Žalobce popřel, že by tuto listinu podepsal, svědek [jméno] [příjmení] tuto listinu sice vyhotovil (nejméně v elektronické podobě), avšak není mu nic známo o případném podpisu účastníků na listině, a svědek [jméno] [příjmení] byl přítomen při jednání mezi účastníky na ulici [ulice] v [obec], avšak neviděl, jakou listinu tam podepsal žalobce. Jelikož žalovaná nedisponuje originálem dodatku [číslo] k nájemní smlouvě s podpisem žalobce a z jiných provedených důkazů nelze učinit závěr o tom, že ke sjednání písemného dodatku ke smlouvě došlo, považuje soud za závazné právní jednání účastníků pouze obsah písemné nájemní smlouvy uzavřené mezi nimi dne [datum]. Žalobce se ve smlouvě zavázal (článek IV. odst. 4.1, odst. 4.2 smlouvy) k úhradě nájemného v částce 5 300 Kč měsíčně a zálohy na teplou užitkovou vodu (400 Kč), studenou užitkovou vodu (300 Kč), vytápění bytu (800 Kč), elektrickou energii (900 Kč) a fondu oprav a správy domu včetně veškerých nákladů s tím spojených (1 800 Kč). Jelikož žalovaný uhradil na zálohách za dodávku tepla v letech 2018, 2019 a 2020 částku 26 400 Kč a žalovaná uhradila částku 10 200 Kč, jež odpovídá provedenému vyúčtování, je žalobkyně nadále povinna vrátit žalobci částku 16 200 Kč. Jelikož žalovaný uhradil na zálohách za dodávku elektrické energie v letech 2018, 2019 a 2020 částku 29 700 Kč a žalovaná uhradila částku 10 200 Kč, jež odpovídá provedenému vyúčtování, je žalobkyně nadále povinna vrátit žalobci částku 19 500 Kč Tyto nároky žalobce splatné dle § 7 zákona č. 67/2013 Sb. nebyly ke dni podání žaloby promlčeny v promlčecí lhůtě tři roky ve smyslu § 629 odst. 1 o. z. Soud proto žalobě v tomto rozsahu vyhověl a uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 35 700 Kč (16 200 + 19 500) jako bezdůvodného obohacení vzniklé žalované na úkor žalobce ve smyslu § 2991 o. z. (rozhodnutí v bodě I. výroku rozsudku).

15. Pokud žalobce uplatnil nárok rovněž na zaplacení částky 61 200 Kč (34 x 1 800 Kč) jako bezdůvodného obohacení, jež vzniklo žalované na úkor žalobce měsíční platbou označenou fond oprav a správa domu včetně veškerých nákladů s tím spojených v částce 1 800 Kč za dobu od [datum] do [datum], dospěl soud k závěru, že ujednání článku IV. odst. 4.1, odst. 4.2 nájemní smlouvy založilo smluvní povinnost žalobce platit žalované měsíčně tuto částku, jež eventuálně podléhá vyúčtování, avšak jejím přijetím nevzniklo na straně žalované ke vzniku bezdůvodného obohacení ve smyslu § 2991 o. z., neboť s ohledem na zásadu smluvní volnosti mohli účastníci zahrnout do peněžitých povinností žalobce jako účastníka smlouvy i tuto platbu. Soud proto žalobu v této části zamítl (rozhodnutí v bodě II. výroku rozsudku).

16. O nákladech řízení soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 2 o. s. ř. Žalovaná byla v řízení převážně úspěšná (rozdíl mezi jejím úspěchem ve věci v rozsahu 63,2 % a neúspěchem ve věci v rozsahu 36,8 % činí 26,4 %) a náleží jí proto rozsahu 26,4 % náhrada nákladů řízení, jež vyčíslila na částku 2 500 Kč za právní porady, konzultace a cestovní výlohy, avšak blíže nedoložila. Náklady žalované tak tvoří paušální náhrada hotových výdajů v částce 1 200 Kč za čtyři úkony v řízení (vyjádření k žalobě, účast při jednání dne [datum], dne [datum] a dne [datum]) po 300 Kč podle § 1 odst. 1, odst. 3, § 2 odst. 3 vyhl. č. 254/2015 Sb., kdy náhrada dalších nákladů nebyla požadována. Celková výše nákladů řízení žalované tak činí 1 200 Kč a poměrná část 26, 4 % z této částky přiznaná žalované činí 319 Kč.