10 C 137/2019

Plný text

Okresní soud v Příbrami rozhodl samosoudkyní Mgr. Marií Jelínkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce bytem adresa žalobce zastoupeného advokátem anonymizováno jméno příjmení , sídlem anonymizována dvě slova . příjmení anonymizováno , PSČ obec proti žalovanému: osobní údaje žalovaného sídlem adresa žalovaného zastoupeného advokátem anonymizováno jméno příjmení , sídlem anonymizována dvě slova . příjmení anonymizováno , PSČ obec o zaplacení částky 52 400 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 52 400 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 52 400 Kč od 3. 11. 2019 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v plném rozsahu ve výši 38 480,70 Kč, k rukám právního zástupce žalobce do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Svou žalobou ze dne 12. 11. 2019 se žalobce domáhal zaplacení částky 52 400 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že si žalobce na internetu našel inzerát bytu, o který měl zájem. Byt byl prodáván prostřednictvím zprostředkovatele – žalovaného. Mezi žalobcem, jako zájemcem, a žalovaným, jako zprostředkovatelem, byla uzavřena smlouva o zprostředkování prodeje bytu [číslo] v k. ú. [obec] [obec] Smluvní stranou byl i prodávající [jméno] [příjmení]. Při podpisu smlouvy složil žalobce žalovanému rezervační zálohu 52 400 Kč. K uzavření kupní smlouvy nedošlo. Mezi účastníky je veden spor o to, z jakého důvodu, zda z důvodu na straně žalobce, či žalovaného, nebo převodce. Žalobce poukazuje, že je ve vztahu k žalovanému spotřebitelem a má se použít výklad pro spotřebitele nejpříznivější. Dále poukazuje na fakt, že je státním občanem [země] a neovládá češtinu na úrovni rodilého mluvčího. Smlouva byla uzavírána během letních prázdnin a lhůta k rezervaci byla krátká s tím, že žalovaný přislíbil, že nebude v případě potřeby problém lhůtu o jeden až dva týdny prodloužit. Již před uzavřením smlouvy kontaktoval žalobce finanční poradkyni [anonymizováno] [jméno] [jméno] [příjmení], která mu zprostředkovávala úvěr na koupi bytu. Proces vyřizování hypotéky byl během léta pomalejší, proto žalobce žádal o posečkání s uzavřením finálních kupních smluv, nicméně žalovaný trval na termínu 2. 9. 2019, což žalobce akceptoval a byl připraven na podpis smluv. Žalovaný neměl v termínu 2. 9. 2019 fyzicky zástavní smlouvu k dispozici, nicméně věděl, že úvěr dostane a vyřízení zástavních smluv je tak pouze formalita, navíc předložení zástavních smluv před podpisem kupních smluv nebyla podmínka k uzavření smlouvy. Žalovaný nechal zpracovat kupní smlouvu a úschovní smlouvu u [anonymizována dvě slova] [jméno] [příjmení], kde byl článek 3.1 kupní smlouvy, že v případě, že by žalobce včas nesložil peníze do úschovy, musel by prodávajícímu zaplatit smluvní pokutu ve výši 52 400 Kč. Žalovaný opakoval před osobním setkáním, že mu nebyly předloženy smlouvy od banky. Vznikl spor o výklad ustanovení článku II.1. rezervační smlouvy. Dne [datum] se účastníci smlouvy sešli za účelem podpisu kupní smlouvy, žalobce trval na podpisu, žalovaný uzavření smlouvy prodávajícímu rozmlouval. Žalobce sdělil, že úvěrová smlouva byla schválena, ale odmítl tuto předložit přítomným s ohledem na to, že obsahovala celou řadu ustanovení, na které neměli ostatní nárok„ údaje o [anonymizováno] stavu žalobce, výši jeho příjmu, rodinné poměry, osobní dotazník, apod.“. Zástavní smlouvy u sebe žalobce neměl, věděl, že budou připravené o dva dny později. Nic tedy nebránilo uzavření kupní smlouvy a dodržení závazku žalobce k úhradě kupní ceny. Prodávající nakonec kupní smlouvu uzavřít odmítl a strany sepsaly zápis, že se smlouva nepodepíše. Tento zápis prolomil lhůtu k uzavření kupní smlouvy a otázku nového termínu uzavření kupní smlouvy nechával nevyřešenou. Dne [datum] a [datum] žalobce doložil žalovanému zástavní smlouvy, následně urgoval uzavření kupní smlouvy. Následně [datum] žalovaný zaslal odpověď, že smlouvy neuzavřou a vyzval žalobce, ať sdělí číslo účtu, na který chce vrátit zaplacený rezervační poplatek v žalované výši. Žalovaný však peníze nezaslal a po osobní schůzce sdělil, že zaplacenou zálohu vyplatil jako smluvní pokutu prodávajícímu [jméno] [příjmení] a žádné peníze tedy na vrácení nemá. Následně prodávající oznámil, že proti žalobci uplatňuje nárok na smluvní pokutu v žalované výši a svůj nárok započítává proti složené záloze. Zároveň následně žalobce zjistil, že prodávající za účasti žalovaného už dne [datum] uzavřeli novou kupní smlouvu s novou kupující [jméno] [příjmení]. Žalobce dodržel svou povinnost k součinnosti, nelze však dovodit povinnost předložit interní úvěrovou smlouvu, kterou uzavírá banka a žalobce. Lze dovodit povinnost předložit zástavní smlouvu, avšak nelze dovodit, že ji žalobce měl předložit před podpisem kupní smlouvy, neboť takový výklad by nebyl pro žalobce spotřebitele nejvýhodnější. S ohledem na uvedené je zřejmé, že žalovaný zadržuje žalobci peníze bez právního důvodu a je jeho povinností je vrátit nejpozději do 2. 11. 2019. Protože tak neudělal, domáhá se zaplacení touto žalobou.

2. Žalovaný nárok odmítl, s tím, že se nejednalo o smlouvu o zprostředkování, ale o smlouvu, jejímž předmětem bylo mimo jiné zaplacení rezervační zálohy žalobcem, dále závazek žalovaného nenabízet byt k prodeji a závazek žalobce uzavřít do určitého data kupní smlouvu, kdy smluvní stranou byl i prodávající jako převodce. Prodávající na prodej bytu velmi spěchal, což žalobce věděl, proto byla z původní nabídky ceny bytu 1 649 500 Kč, jak byla inzerována, na základě ústní dohody poskytnuta sleva ve výši necelých 200 000 Kč na částku 1 452 400 Kč, která se hned druhý den po prohlídce písemně stvrdila rezervační smlouvou s tím, že majitel složí prodávajícímu první část kupní ceny jako rezervační poplatek ve výši žalované částky. Tato sleva byla podmíněna rychlým prodejem bytu, nejdéle do [datum], což bylo písemně stvrzeno. Popřel, že by v případě potřeby byla lhůta prodloužena o jeden až dva týdny. Částku 52 400 Kč, jako první část kupní ceny ve výši rezervačního poplatku, předal žalovaný prodávajícímu. Žalovaný touto částkou nedisponuje. Žalovaný i prodávající byli informováni, že nákup bytu bude financovat hypotékou, tedy se zástavou nemovitosti. Dle praxe hypotéčních bank uzavírá zástavní smlouvu na kupovanou nemovitost s bankou prodávající, jeho závazek přechází kupní smlouvou na nabyvatele. Prodávající čekal, až mu bude dodán návrh zástavní smlouvy, jejíž dodání včetně smlouvy úvěrové urgoval. Požadavek prodávajícího na předložení úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy před podpisem kupní smlouvy považuje za oprávněný, neboť je samozřejmé, že pokud podepisuje prodávající zástavní smlouvu k zajištění úvěru, přičemž na úvěrovou smlouvu je v zástavní smlouvě odkazováno, a v ní obsažen zástavou zajišťovaný závazek, je s touto smlouvou zástavce prodávající seznámen. Což v textu zástavní smlouvy musí prohlásit. [anonymizována dvě slova] není součástí zástavní smlouvy. Prodávající strana má právo znát podmínky čerpání úvěru, aby mohla zhodnotit, zda je to ve shodě s kupní smlouvou, což je běžný standard a nevybočuje z běžných jednání o převodu nemovitosti. Standardní postup je nejprve podpis zástavních smluv s prodávajícím, na což navazuje samotný podpis smlouvy o převodu nemovitostí a vklad do katastru nemovitostí. V tomto případě bylo dohodnuto, že veškeré dokumenty budou podepsány nejpozději do 2. 9. 2019. Do tohoto data žalovanému nebyly zmíněné dokumenty, nebo alespoň zástavní smlouva, předloženy. Žalovaný vyzval žalobce, aby mu předložil alespoň podepsané úvěrové smlouvy před podpisem kupních smluv jako ujištění prodávajícího, že žalobce má skutečně zajištěné financování kupní ceny a schválený úvěr. Šlo mu pouze o podpis smluv, i to žalobce odmítl. Prodávající ztratil důvěru v žalobce coby kupce a již mu byt prodat nechtěl. Podpis kupní smlouvy za situace, kdy kupující nedoloží financování, považoval za hazard. Je nerozhodné, z jaké viny nedošlo k uzavření smlouvy mezi žalobcem a zájemcem za účasti žalovaného, neboť propadnutí rezervační pokuty je smluvní pokutou, u které se nezkoumá zavinění, ale pouze, zda nastaly skutečnosti, se kterými je povinnost platit smluvní pokutu spojená. Dle žalovaného nebyla smlouva o převodu uzavřena z důvodů, které se jednoznačně vyskytovaly na straně žalobce. Článek II.1. smlouvy lze vykládat tak, že před uzavřením kupní smlouvy musí existovat zástavní smlouva, se kterou je nutné seznámit i stranu prodávající. Mezi požadované doklady k předložení žalovanému nebo prodejci byly též smlouvy o úvěru. Žalobce pouze slovně informoval, že vše má vyřízené, ale důkaz o tom žádný nepodal. U prodeje nemovitosti v této ceně se nelze spolehnout pouze na informace sdělené e-mailem, ale je nutné fyzicky doklady předložit, což žalovaný odmítl. Žalobce nesplnil povinnost součinnosti dle smlouvy. Z toho důvodu žalovaný odmítl vrátit žalobci částku ve výši rezervačního poplatku bez ohledu na to, že s ní v té době disponoval prodávající, neboť dle rezervační smlouvy si ji mohl započíst na smluvní pokutu. Žalovaný dále odkázal na článek III.3. smlouvy, podle kterého by rezervační zálohu musel vrátit převodce pan [příjmení] žalobci, pokud by šlo o důvody na straně převodce. Pokud by šlo o důvody na straně zájemce, pak je rezervační záloha započtena na smluvní pokutu. Ohledně spotřebitelského charakteru sporu žalovaný uvedl, že výklad nejpříznivější pro spotřebitele neznamená, že pokud spor vznikl v důsledku neposkytnutí nutné součinnosti spotřebitelem, pak za to může vždy automaticky druhá strana. Následně žalovaný namítl nedostatek pasivní legitimace s tím, že nevstoupil se žalobcem do žádného závazkového vztahu a odkázal na smlouvu o zprostředkování ze dne [datum], kterou uzavřel s původním vlastníkem nemovitosti panem [příjmení], a kterou byl pověřen, aby se zájemcem uzavřel jménem převodce smlouvu o rezervaci včetně přijetí zálohy na kupní cenu jako rezervačního poplatku. Odkázal na ustanovení § 2444 a násl. občanského zákoníku s tím, že užitek z prováděného příkazu, což bylo převzetí části kupní ceny rezervační zálohy, předal převodci. Rovněž odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 19. 8. 2010 sp. zn. 33 Cdo 563/2009. Jediným závazkem žalovaného tak bylo zprostředkovat uzavření smlouvy mezi žalobcem a převodcem, žalovaný sám sebe nezavazoval cokoliv vůči žalobci plnit. Ve vztahu k žalobci představoval pouze platební místo pro složení zálohy na kupní cenu.

3. Soud vyšel z těchto skutkových zjištění. Ze smlouvy o rezervaci vyplynulo, že žalobce, jakožto zájemce, žalovaný, jakožto zprostředkovatel, a [jméno] [příjmení], jakožto převodce, uzavřeli dne [datum] smlouvu, kterou se převodce zavázal uzavřít kupní smlouvu (dále též jen„ smlouva o převodu“), jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k bytové jednotce [číslo] včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a [adresa] a pozemku p.č. st. [číslo] v k.ú. [obec] [obec] a obci [obec] (dále jen„ byt“) na zájemce za kupní cenu 1 452 400 Kč do doby rezervace do [datum] za součinnosti zprostředkovatele. Zájemce se zavázal složit rezervační zálohu ve výši 52 400 Kč a dle čl. II.1. poskytnout zprostředkovateli součinnost potřebnou pro převod vlastnického práva k bytu, zejména k předložení požadovaných dokladů souvisejících s financováním kupní ceny. Stejně tak se v části I.3. převodce zavázal poskytnout potřebnou součinnost v souvislosti s uděleným souhlasem k financování kupní ceny prostřednictvím hypotečního úvěru. Dle čl. III.3. v případě, že převodce neuzavře z důvodu na straně převodce smlouvu o převodu ani do 2 měsíců po uplynutí doby rezervace, bude přijatá rezervační záloha vrácena zájemci bez zbytečného odkladu způsobem stanoveným dohodou stran. Dle čl. V. 1. je zájemce povinen zaplatit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku v případě, nedojde k uzavření smlouvy o převodu či smlouvy o budoucí smlouvě o převodu do doby rezervace z důvodu na straně zájemce.

4. Z příjmového pokladního dokladu ze dne [datum] vyplynulo přijetí částky 52 400 Kč žalovaným od žalobce s označením úhrada první části kupní ceny s odkazem na rezervační smlouvu [číslo].

5. Ze smlouvy o zprostředkování, datované [datum], vyplynulo, že žalovaný, jakožto zprostředkovatel a zájemce – [jméno] [příjmení], uzavřeli smlouvu, jejímž předmětem bylo zprostředkování příležitosti uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k bytu ve vlastnictví zájemce, a to za kupní cenu bez provize 1 400 000 Kč s tím, že provize zprostředkovatele je sjednána na částku ve výši rozdílu mezi dohodnutou kupní cenou a cenou uvedenou v rezervační smlouvě (minimálně 2 % z kupní ceny) s tím, že smlouva je sjednána na dobu určitou čtrnácti dnů.

6. Z kupní smlouvy, která neobsahuje podpis stran, vyplynul obsah smlouvy, na základě které měl prodávající [jméno] [příjmení] a kupující – žalobce převést vlastnictví k bytu, a to za kupní cenu 1 452 400 Kč s tím, že část kupní ceny ve výši 52 400 Kč měla být zaplacena před podpisem kupní smlouvy, zbývající část ve výši 1 400 000 Kč měl zaplatit kupující z úvěru poskytnutého [právnická osoba], s tím, že banka poukáže částku 323 989 Kč na bankovní účet zástavního věřitele, a to nejpozději k [datum] a zbývající částka ve výši 1 076 011 Kč měla být poukázána do advokátní úschovy [anonymizováno] [jméno] [příjmení] nejpozději do [datum]. V případě prodlení kupujícího s úhradou této částky do advokátní úschovy, měl být kupující povinen zaplatit smluvní pokutu v částce 52 400 Kč.

7. Ze svěřenecké smlouvy a smlouvy o úschově listin, která neobsahuje podpisy stran, vyplynulo, že [anonymizováno] [jméno] [příjmení], jako advokát, žalobce, jako složitel, a [jméno] [příjmení], jako oprávněný, se měli zavázat k tomu, že složitel nejpozději do [datum] složí do advokátní úschovy uschovatele částku 1 076 011 Kč z úvěru poskytnutého složiteli na úhradu části kupní ceny v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy, jejímiž stranami budou složitel, jako kupující, a oprávněný, jako prodávající, a jejímž předmětem je převod vlastnického práva k bytu. Uschovatel měl vyplatit oprávněnému uschovanou částku do sedmi pracovních dnů ode dne, kdy budou předloženy uvedené dokumenty, a to originál výpisu z katastru nemovitostí, na němž bude složitel zapsán jako výlučný vlastník bytu s tím, že částka bude vyplacena oprávněnému na jím sdělený bankovní účet. Dále byly sjednány podmínky vrácení uložené částky v úschově v případě zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva, či v případě zastavení řízení v téže věci a dále v případě, že nebudou předloženy dokumenty, které jsou podmínkou výplaty, nejpozději do 31. 12. 2019.

8. Z listiny označené datem [datum] a obsahující ručně psané podpisy označené [celé jméno žalobce] a [příjmení] bylo zjištěno rukou psané ujednání s tím, že dnešního dne bylo dohodnuto, že s ohledem na nejasnosti ohledně financování kupní ceny ze strany kupujícího nebudou dnešního dne podepsány návrhy kupních smluv a smluv o úschově, datováno v [obec] dne [datum].

9. Nesporné byly skutečnosti, že návrhy kupní smlouvy a svěřenecké smlouvy a smlouvy o úschově listin měly strany k dispozici nejpozději 13. 8. 2020. Dále skutečnost, že adresa označená [email] je adresa žalovaného a adresa označená [email] je adresou žalobce.

10. Z e-mailové komunikace mezi žalobcem a žalovaným ze dne [datum] vyplynulo, že žalovaný vyzval žalobce tak, aby alespoň poslední den lhůty 2. 9. 2019 byli připraveni k podpisu kupní smlouvy. Žalobce s odkazem na paní [příjmení] sdělil, že otázka hypotéky bude vyřešena a se schůzkou [datum] a podpisem smlouvy souhlasí s tím, že se smlouvou, kterou žalovaný zaslal, souhlasí. Obsahem bylo sdělení termínu [datum] ve [anonymizováno] hodin, kdy mělo dojít k podpisu smluvní dokumentace a ověření podpisu u notáře. Zároveň žalovaný sdělil, že souběžně s tím by žalobce měl mít před podpisem zástavní smlouvy od banky, kterou by měli zaslat k nahlédnutí. Zároveň žádal o doplnění, která banka bude financovat úvěr k finalizaci smluv.

11. Z e-mailové komunikace mezi žalobcem a žalovaným z [datum] vyplynulo, že žalovaný vyzval žalobce ke sdělení, pro kterou banku se žalobce rozhodl k financování úvěru na koupi bytu, zda [právnická osoba], uvedená v kupní smlouvě, nebo jiná banka. Vzhledem k tomu, že dosud neobdržel zástavní smlouvu, žádal o sdělení této informace. Následně dne [datum] vyzval žalovaný žalobce k doložení dokumentů, jako zástavní smlouvy a k nahlédnutí úvěrovou smlouvu jako potvrzení financování kupní ceny, a to nejpozději do termínu podpisu kupní a depozitní smlouvy. Dne [datum] sdělil žalobce, že jej informovala paní [příjmení], že žalobce žádá o informaci ohledně úvěrové smlouvy, která je podepsaná a nebude předložena vzhledem k osobním údajům a jiným informacím, které obsahuje. Na to dne [datum] žalovaný sdělil, že vzhledem k termínu podpisu kupní a depozitní smlouvy nemají doposud smlouvy od banky, které mají kupující i prodávající podepisovat s bankou. Odkazuje na standardní postup u všech realizovaných obchodů při koupi bytu na úvěr, který byl vždy v pořadí zaprvé podpis zástavní smlouvy s prodávajícím, vklad do katastru nemovitostí, zadruhé podpis smluv o převodu a vklad do katastru nemovitostí. Odkazuje na dohodu při jednání o podpisu rezervační smlouvy s majitelem bytu, kdy bylo dohodnuto, že veškeré dokumenty k převodu budou podepsány nejpozději do 2. 9. 2019. Vzhledem ke skutečnosti, že dosud nemají předložené ani zástavní smlouvy, vyzval žalobce alespoň k doložení podepsané úvěrové smlouvy, a to před podpisem kupní smlouvy, jako ujištění prodávajícího, že má skutečně zajištěné financování kupní ceny a schválený úvěr. Téhož dne [datum] sděluje žalobce, že žalovaný již minulý týden dostal informaci, že úvěrová smlouva je smlouva mezi jeho osobou a bankou a požadováním nahlédnutí do této smlouvy porušují zákon o ochraně osobních údajů. Ohledně zástavní smlouvy není uvedeno v rezervační smlouvě, ani nebylo ústně dohodnuto při podpisu rezervační smlouvy, že musí být doložena při podpisu kupní smlouvy. Jakmile budou vyhotovené zástavní smlouvy bankou, zajistí podpis s prodávajícím a vklad do katastru. Dále sdělil, že trvá na podpisu kupní smlouvy dnešního dne, jak bylo domluveno při podpisu rezervační smlouvy.

12. Z e-mailové komunikace mezi žalobcem a žalovaným z [datum] v [údaj o čase] hodin vyplynulo, že žalovaný sdělil žalobci, že nikdo nerušil schůzku u [anonymizováno] [příjmení] dle dohody ve 14 hodin, pouze jej žalovaný vyzval před podpisem o doložení dokladu, ze kterého je zřejmé, že má bankou schválený úvěr a jelikož žalobce ani jeho finanční poradkyně nedoložili zástavní smlouvu, nemohou si být jisti, že mají zajištěnou kupní cenu. Zároveň sdělují, že začínají mít oprávněné obavy vzhledem k tomu, že se žalobce snaží rozporovat původní ústní dohodu s majitelem a nejednají s obvyklými standardy. Nevidí důvod, proč smlouvy nepředložit, s žalobcem mají podepsaný souhlas s jeho osobními údaji a nezajímají jej podrobnosti smlouvy s bankou, ale fakt, že je smlouva podepsaná.

13. Z e-mailové komunikace odeslané z adresy žalovaného na adresu [email] z [datum] v [údaj o čase] hodin bylo zjištěno, že žalovaný žádal paní [příjmení] o sdělení, zda její klient žalobce má podepsanou úvěrovou smlouvu s financující hypotéční bankou. Žádal o tuto informaci vzhledem k tomu, že údajně nebudou mít připravené zástavní smlouvy od financující banky k podpisu kupní a depozitní smlouvy.

14. Z e-mailu ze dne [datum] v [údaj o čase] hodin zaslaného z adresy [email] žalovanému a na adresu [email] vyplynulo sdělení, že odesílatel [jméno] [příjmení] sděluje po dohodě s klientem, že má v hypotéční bance schválen úvěr v plné výši kupní ceny a zároveň přikládá zástavní smlouvy a upozorňuje, že je nezbytné zajistit souhlas [anonymizováno] se zcizením nemovitosti, což v doloženém souhlasu chybí. Přílohou e-mailu jsou soubory označené zástavní smlouva k nemovitosti a návrh na vklad [celé jméno žalobce].

15. Z e-mailové komunikace ze dne [datum] v [údaj o čase] hodin vyplynulo sdělení žalobce žalovanému, že žádá vyjádření ohledně možného termínu podpisu kupní smlouvy a příčinu, z jaké nebyla dodržena domluva ze dne [anonymizována dvě slova]. Na to dne [datum] reaguje e-mailem žalovaný tak, že žádný další termín podpisu kupní a depozitní smlouvy není za současného stavu možný a prodávající s ohledem na okolnosti ohledně financování nemovitosti a ztrátu důvěry v jeho osobu nemá zájem dále jednat o prodeji. S odkazem, že v příloze zasílá scan.

16. Z listiny, která byla přílohou e-mailu, což bylo učiněno stranami nesporným, označené záznam z jednání, vyplynulo, že prodávající [jméno] [příjmení] a zprostředkovatel – žalovaný, vyzývají ke sdělení čísla účtu, na který žádají vrátit rezervační zálohu, a to vzhledem na nejasnosti s financováním kupní ceny ke koupi nemovitosti a vzhledem k jeho nesoučinnosti v tomto směru, neboť prodávající nemá dle jeho výslovného sdělení zájem prodat jeho osobě předmětnou nemovitost. Datováno [datum], podpisy zprostředkovatele a klienta.

17. Z e-mailu ze dne [datum], odeslaného z adresy označené [jméno] [příjmení] žalovanému, vyplynulo, že děkuje za přeposlání informace a ve čtvrtek ani v pátek se do [obec] nemůže dostavit, bude k dispozici nejdříve o víkendu, popřípadě [datum]. Odesílatel byl připraven podepsat smlouvy v dohodnutý termín, [datum], kdy byl přítomen v advokátní kanceláři. Vzhledem k tomu, že žalobce nechtěl předložit, zda má vůbec zajištěné financování kupní ceny ke koupi bytu, ztratil důvěru, zda má opravdu schválené financování. Ani k datu [anonymizováno] nemá zaslané zástavní smlouvy, popřípadě potvrzení od banky, zda má úvěr podepsaný. [příjmení] [příjmení] z těchto důvodů ještě v pondělí před schůzkou kontaktoval v [údaj o čase] hodin, nezvedla však telefon, ani mu do této doby nezavolala zpět. Jedná se o skutečnost, která má rozhodný význam pro uzavření smluv o převodu nemovitosti.

18. Z e-mailové komunikace mezi žalobcem a žalovaným z [datum] v [údaj o čase] hodin vyplývá, že v reakci na e-mail z [datum] žalobce sděluje číslo účtu [bankovní účet].

19. Z kupní smlouvy uzavřené mezi žalovaným, jakožto prodávajícím a [jméno] [příjmení], jakožto kupující, vyplynulo ujednání o převodu vlastnického práva k bytu za kupní cenu 1 500 000 Kč s tím, že smlouva byla podepsána dne [datum] oběma stranami a to včetně legalizačních doložek z téhož dne. Z článku III vyplynulo, že část kupní ceny ve výši 75 000 Kč zaplatil kupující prodávajícímu v hotovosti před podpisem této smlouvy. Z dopisu ze dne [datum], adresovaného žalobci, podepsaného [jméno] [příjmení] vyplynulo sdělení, že s odkazem na smlouvu o rezervaci ze dne [datum], vzhledem k tomu, že nedošlo v době rezervace do [datum] k uzavření smlouvy o převodu či smlouvy o budoucí smlouvě o převodu z důvodu na straně zájemce, tedy žalobce, uplatňují tímto nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši rezervační zálohy dle článku V.1 uvedené smlouvy o rezervaci. V souladu s tímto započítávají na smluvní pokutu rezervační zálohu v částce 52 400 Kč, kterou žalobce složil zprostředkovateli dle uzavřené smlouvy o rezervaci.

20. Z kopie inzerátu vyplynulo označení bytu včetně uvedení ceny 1 649 500 Kč, číslo nabídky [číslo] bez bližšího označení webového či jiného zdroje.

21. Z e-mailu ze dne [datum] v [anonymizováno] vyplynulo, že žalobce zaslal na adresu [email] e-mail označený stížnost pan [celé jméno žalovaného] s tím, že dostal od pana [příjmení] [jméno] zprávu, že smlouvy se dnešního dne nebudou podepisovat bez uvedení důvodu. 2. 9. byla domluva, že zajistí zástavní smlouvy v průběhu několika dní, které byly připravené předevčírem a včerejšího dne zaslané žalovanému, který telefonicky řekl, že je pošle majiteli. Nato nepřišla žádná informace o tom, kdy bude podpis kupní smlouvy. Nato navazuje e-mail z [datum] odpověď s tím, že se jedná o prodej, kde je financování bankou se zástavou nemovitosti, zástavní smlouvy tedy musí být podepsány stranou prodávající, která má právo vidět, co bude podepisovat. [anonymizováno] dokumentace není součástí zástavní smlouvy a strana prodávající má právo znát podmínky čerpání úvěru s tím, že měl možnost nalistovat tuto stranu a předložit ji tak, aby se to shodovalo s kupní smlouvou a vše navazovalo, což je běžný standard s tím, že žalovaný byl vyzván k řešení celé situace. [příjmení] [jméno] [příjmení], asistentka [anonymizováno].

22. Z listiny označené souhlas s předčasným splácením úvěru ze dne [datum] vyplynulo sdělení [anonymizována dvě slova], že bude umožněno předčasné splácení úvěru [anonymizováno] hypotéka [číslo] uzavřené dne [anonymizováno] [číslo] (uvedeno s chybou v psaní), ke dni [datum]. Zůstatek úvěru k tomuto dni bude 323 989 Kč a tato částka musí být uhrazena nejpozději k [datum]. Zároveň [anonymizována dvě slova] uděluje souhlas se zřízením zástavního práva ve prospěch jiné finanční instituce ve druhém pořadí k nemovitosti – bytu. Dále [anonymizováno] prohlašuje, že pokud [datum] dojde i úhradě všech pohledávek spojených se smlouvou o úvěru, vyhotoví potvrzení o zániku zástavního práva za účelem provedení jeho výmazu, nejpozději do deseti pracovních dnů.

23. Z výpovědi svědkyně [jméno] [jméno] [příjmení] vyplynulo, že žalobce je její klient a setkala se s ním jako hypotéční zprostředkovatel. Se žalovaným se setkala při dvou hypotékách. Svědkyně měla povědomost, co je předmětem řízení s tím, že ví, že tento obchod nedopadl. Svědkyně porovnávala nabídky hypotéčních bank pro žalobce, vybrali [právnická osoba], a dne [datum] požádali o hypotéční úvěr. Následně se dělaly odhady obou nemovitostí, které měly zajišťovat hypotéku, což bylo hotové zhruba za jeden týden až deset dnů. Vyskytl se problém, který se týkal zatížení prodávané nemovitosti ze strany [anonymizováno], kdy žádali o vyčíslení stávajícího úvěru. V něm však chyběl souhlas se zcizením nemovitosti, když obsahoval pouze souhlas se zatížením nemovitosti. Svědkyně o tomto nedostatku vyrozuměla žalovaného i žalobce s tím, že byla odkázaná žalovaným, ať to řeší s panem [příjmení]. Úvěr byl schválen i bez tohoto souhlasu, ale tento nedostatek je zdržel minimálně o týden. Opětovně vyzvala k doložení potřebného souhlasu, a to e-mailem z [anonymizováno], kdy vyzývala žalovaného i pana [příjmení] k jeho doložení s tím, že bez něj nebude možné čerpání úvěru. Úvěr se nakonec nepodepsal. Svědkyně byla v kontaktu se stranami ohledně schůzky dne [datum], při které měly být podepsány smlouvy ohledně bytu. Svědkyně informovala, že do této schůzky nebude mít originál zástavní ani úvěrové smlouvy. Dne [anonymizováno] ji vyzval žalovaný, aby smlouvy zaslala a svědkyně to udělala. K datu [anonymizováno] je neměla k dispozici. Od [anonymizováno] byl však úvěr schválen a toto dávala na vědomí žalobci. Svědkyně si volala s panem [příjmení] ohledně toho, že souhlas ze dne [anonymizováno], nestačí. Svědkyně měla za to, že mohlo dojít k podpisu kupní smlouvy již dne [anonymizováno] a dodatečně k podepsání zástavní smlouvy, což se stává. Věděla, že dne [anonymizováno] nedošlo k podpisu kupní smlouvy z nějakého důvodu, bylo tam napjaté prostředí. I předchozí obchod se žalovaným, jakožto realitním zprostředkovatelem a jejím klientem dopadl obdobně. Bylo to v roce [rok] nebo [rok]. Svědkyně potvrdila odeslání e-mailu z [datum], kde sdělila, že úvěr je schválen a je zapotřebí doložit souhlas [anonymizováno]. Souhlas mohl zajistit pan [příjmení], který byl ve vztahu k [anonymizováno] dlužníkem. Žalobce splnil všechny náležitosti ve vztahu ke svědkyni obratem. Tím, že pan [příjmení] o souhlas nepožádal, se zdrželi. Svědkyně věděla, že pan [celé jméno žalovaného] pravděpodobně volal, možná také psal, aktivně se zajímal. Výpověď svědkyně [příjmení] soud považuje za věrohodnou a obsahově konzistentní, a to zejména s ohledem na shodu s obsahem dalších listin, e-mailem z [datum] a obsahem sdělení [anonymizováno] ze dne [datum].

24. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] vyplynulo, že se jedná o původního vlastníka bytu, žalobce viděl poprvé jakožto zájemce o koupi bytu. Žalovaný zprostředkovával prodej jeho bytu. Žalovaný přivedl žalobce jakožto zájemce, ten si prohlédl byt a domluvili se, že si vyřídí úvěr u paní [příjmení]. Než došlo k podpisu kupní smlouvy, žádali, aby žalobce prokázal, že má schválený úvěr, což bylo na schůzce u [anonymizováno] [příjmení]. [příjmení] slevu 200 000 Kč s tím, že je to při rychlém jednání. Žalobce řekl, že jim to neukáže, že tam má [anonymizováno] zprávy, následně svědek řekl, že žádné smlouvy nepodepíše, neboť prodává majetek a žalobce neprokázal ani, že má schválený úvěr. Kdyby jej neměl, trvalo by to další tři měsíce, navíc dávali slevu. Svědek prosil žalobce, aby ukázal alespoň [anonymizováno] [příjmení], že má úvěr schválený. Deset minut před schůzkou volal paní [příjmení], která nevzala telefon. Žalobci jej vzala za deset minut. Svědek byl v kontaktu s paní [příjmení] a volal, zda je úvěr schválený. Ona řekla, že je někdo na dovolené, že se to asi nestihne. S žalovaným se bavili a ten řekl, že je to asi na 60 %, že úvěr se schválí, protože žalobce je cizinec. Na to řekl svědek, že byt nebude prodávat, chtěl jednat rychle, potřeboval peníze, měl dalšího zájemce. K prodeji došlo za dalších deset až čtrnáct dní. Při schůzce byly nachystané kupní smlouvy k podepsání, byl tam přítomen žalobce, žalovaný, [anonymizováno] [příjmení] a svědek. Výsledkem schůzky bylo, že svědek řekl, že smlouvy nepodepíše. Řekli, že jim dávají čas do pátku, ať se ozve paní [příjmení], že počkají. Bylo to v úterý a čas jim dali do konce pátku. Svědek čekal, pak jim řekl, že ne. [příjmení] [příjmení] se ozvala asi až v pondělí, že byly podepsané smlouvy o úvěru a zástavní smlouva. Svědek uvedl, že dodával souhlas od [anonymizováno], že může předčasně zaplatit hypotéku a prodat byt. Měl souhlas k prodeji. [příjmení] [příjmení] chtěla doložit občanský průkaz, a to i od manželky. Svědek uvedl, že svědkyně [příjmení] sdělila, že listiny jsou dostatečné. Stačilo, aby žalobce ukázal, že má připravený úvěr. Dohoda zněla následně, že mu dávají čas do pátku, ať jsou připravené dokumenty, kdyby žalobce přišel a ukázal je [anonymizováno] [příjmení], stačilo by to. Následný další prodej trval asi 10 nebo 14 dní a poté zápis 30 dní. Svědek dal vědět žalovanému hned v pondělí po víkendu, že již nemá zájem prodat byt žalobci. Nový zájemce byla paní [jméno] [příjmení], která reagovala na jeho inzerát na facebooku. K prodeji došlo na základě kupní smlouvy ze dne [datum]. Pokud jde o rezervační poplatek, zůstal asi v kanceláři. Žalovaný z té zálohy půjčil svědkovi 30 000 Kč, které mu svědek vrátil zpět na účet, což bylo, než došlo k podpisu smluv. Další osud zálohy svědek neřešil. Následně svědek potvrdil, že podepsal listinu záznam z jednání. Nebyl si vědom toho, že podepsal, že převzal částku ve výši rezervačního poplatku. Svědek prodával byt nejprve za 1 700 000 Kč a nějaké drobné, potom slevil. Neví, jaká byla výše, když přivedl kupce. Žalovaný volal svědkovi, jakmile dal svůj inzerát na internet. Žalovaný nejprve sdělil, že má své zájemce a přivedl je na prohlídku bytu, následně mu dal byt k prodeji. Svědek uvedl, že mu žalovaný sdělil, ať se nestará o zálohu žalobce, že to je vyřešené. Následně prodal byt paní [příjmení] a nestaral se o zálohu. Nyní byl svědek překvapen, že převzal celou zálohu. Svědek převzal nejprve 30 000 Kč ze zálohy složené žalobcem, které následně vrátil žalovanému na účet. Následně požádal žalovaného o sepis té druhé smlouvy a dal za sepsání smluv 45 000 Kč. Žalovaný chtěl poté doplatit 20 000 Kč, které mu však svědek nedal. Zálohy se neposílaly rovnou jemu. Svědek navštívil v lednu právního zástupce žalobce v jeho kanceláři, kde uvedl, že neobdržel zálohu žalobce. Následně svědek potvrdil, že obdržel e-mail od svědkyně [příjmení] dne [datum] s tím, že si nepamatuje, zda si prohlédl, co dostal. Svědek jednal s paní [příjmení] o prodeji bytu dříve, přišla současně s žalobcem, jí řekl, že žalobce byl první. Svědek uvedl, že mezi ním a žalovaným vznikl konflikt kvůli penězům, neboť chtěl doplatit 50 000 Kč s tím, že 45 000 Kč dostal za paní [příjmení] a 55 000 Kč mu zbylo od pana [celé jméno žalobce]. Svědek uzavřel nejprve smlouvu o zprostředkování s žalovaným, který pak inzeroval byt a následně přišel pan [celé jméno žalobce] – žalobce. Výpověď svědka [příjmení] soud hodnotí jako částečně věrohodnou, a to zejména s ohledem na rozporné tvrzení svědka, že měl souhlas [anonymizováno] k prodeji bytu a svědkyně [příjmení] mu sdělila, že doložený souhlas je dostatečný a výpověď svědkyně [příjmení], která naopak korespondovala se-mailem ze dne [datum], adresovaném rovněž svědkovi [příjmení], kde upozorňovala na to, že v doloženém souhlasu od [anonymizováno] chybí souhlas se zcizením nemovitosti. Rovněž bylo rozporné tvrzení svědka [příjmení], že jednání o novém prodeji bytu trvalo asi 10 až 14 dní, avšak z jeho samotného tvrzení vyplynulo, že se dohodli se žalobcem na termínu do [datum], kdy může dodat požadované smlouvy a smlouva kupní může být uzavřena, avšak smlouva s novou zájemkyní byla uzavřena již dne [datum]. Soud tak považuje za nevěrohodné tvrzení svědka, že mu svědkyně [příjmení] měla sdělit, že se asi nestihne schválit úvěr do data [datum] s odkazem na to, že je někdo na dovolené, kdy z výpovědi svědkyně [příjmení] vyplynulo sdělení, že od [datum] byl úvěr schválen a toto dávala na vědomí žalovanému. Rovněž je vyvrácené tvrzení svědka [příjmení], že se svědkyně [příjmení] ozvala až v pondělí, že jsou podepsané smlouvy o úvěru a zástavní smlouva, když bylo prokázáno odeslání e-mailu již dne [datum], tedy ve čtvrtek.

25. Z výzvy ze dne [datum] vyplynula výzva před zahájením vymáhání soudní cestou adresována žalovanému k zaplacení částky 52 400 Kč, kterou složil žalobce v souvislosti se smlouvou o rezervaci [číslo] z [datum]. Její doručení bylo prokázáno výpisem z datové schránky, a to do datové schránky žalovaného, kam byla dodána [datum] a dne [datum] se přihlásila oprávněná osoba a tím byla zpráva doručena.

26. Soud vyšel ze skutkového závěru, kdy bylo prokázáno, že na základě smlouvy o rezervaci uzavřené dne [datum] předal žalobce žalovanému dne [datum] částku 52 400 Kč, jakožto úhradu první části kupní ceny dle rezervační smlouvy. Ke dni [datum] měl žalobce schválen úvěr na financování kupní ceny u [právnická osoba] Zástavní smlouva ani úvěrová smlouva nebyla ještě vyhotovena. Informaci o schválení úvěru měl žalobce a pan [příjmení] k dispozici od svědkyně [příjmení]. Dne [datum] při schůzce žalobce, žalovaného a zprostředkovatele bylo dohodnuto, že nebudou podepsány návrhy kupní smlouvy a smlouvy o úschově s ohledem na nejasnosti ohledně financování kupní ceny ze strany kupujícího. Následně se strany ústně dohodly, že dostanou čas do pátku k doložení požadovaných smluv (když [anonymizováno] bylo úterý). Dne [anonymizováno] sdělila svědkyně [příjmení] zprostředkovateli a převodci, že žalobce má v [právnická osoba], schválen úvěr v plné výši a přiložila zástavní smlouvu, zároveň vyzvala k doplnění souhlasu [anonymizováno] se zcizením nemovitosti, což v doloženém souhlasu chybělo, (schválení úvěru žalobci vyplynulo z výpovědi svědkyně [příjmení] souladně e-mailem odeslaným dne [datum], jehož přílohou byla zástavní smlouva k nemovitosti a návrh na vklad, vzhledem k časovému rozmezí tří dnů je vyloučeno, aby v době, kdy byla zaslána zástavní smlouva, nebyl schválen zároveň úvěr na zaplacení kupní ceny). Následně dne [datum] převodce uzavřel kupní smlouvu ohledně bytu s kupující [jméno] [příjmení] za kupní cenu o 48 000 Kč vyšší, než byla původně sjednaná cena s žalobcem, když rozdíl mezi částkou 1 400 000 Kč a kupní cenou tvořil provizi žalovaného dle smlouvy o zprostředkování uzavřenou mezi žalovaným a [jméno] [příjmení].

27. V řízení byl dán cizí prvek v podobě ukrajinské státní příslušnosti žalobce, soud se proto zabýval otázkou, zda je dána jeho mezinárodní příslušnost a případně dle jakého rozhodného práva je třeba nárok posuzovat. Při posuzování mezinárodní příslušnosti vycházel soud z dvoustranné smlouvy uzavřené mezi [anonymizována dvě slova] a [země] o právní pomoci v občanských věcech [číslo] Sb. m. s., (dále jen„ mezinárodní smlouva“) čl. 48 odst. 5, dle kterého k řízení o sporu ze smluvního závazku má justiční orgán té smluvní strany, na jejímž území má odpůrce bydliště. Vzhledem k bydlišti žalovaného v České republice v době zahájení řízení, je pravomoc zdejšího soudu dána. Dle čl. 48 odst. 1 mezinárodní smlouvy se smluvní závazkové vztahy se řídí právním řádem, na němž se účastníci shodli. S odkazem na souvislost žalovaného nároku se závazkem stran ze smlouvy o rezervaci, která výslovně odkazuje na zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dospěl soud k závěru, že vzájemná práva a povinnosti stran se řídí českým právem.

28. Při právním posouzení věci vycházel soud ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1. 1. 2014 (dále jen„ o.z.“).

29. Podle § 2991 o.z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

30. Ohledně příslušenství pohledávky soud aplikoval § 1970 o.z. ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb., ve znění účinném do 31. 1. 2021.

31. Mezi žalobcem a žalovaným byl nejprve založen právní vztah na základě smlouvy o rezervaci, která byla právně podřazena pod ustanovení § 1746 odst. 2 o.z., umožňující stranám uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena. Specifikem této smlouvy bylo, že se jednalo o smlouvu třístrannou. Povinnosti a práva žalobce a žalovaného vycházejí z této smlouvy. Pasivní legitimace žalovaného je tak dána skutečností, že to byl on, kdo na základě smlouvy o rezervaci žalovanou částku od žalobce převzal Právní vztah mezi žalovaným a převodcem založený smlouvou o zprostředkování ze dne [datum] neměl vůči žalobci žádné právní účinky, neboť šlo pouze o dvoustranné právní jednání a následné předávání peněz, původně zaplacených žalobcem jako rezervační záloha, nemělo pro žalobce žádné právní důsledky.

32. Soud vyšel ze závěru, že žalobce měl ke dni [datum] nepochybně schválen hypoteční úvěr určený na financování kupní ceny a téhož dne byl připraven uzavřít kupní smlouvu. Mezi žalobcem a převodcem však bylo za přítomnosti žalovaného dohodnuto, že žádnou smlouvu dne [datum] neuzavřou. Došlo k ústní dohodě, že žalobce může doložit zástavní smlouvu do pátku [datum], což se stalo, ale převodce následně odmítl kupní smlouvu s žalobcem uzavřít. K uzavření smlouvy nedošlo ve lhůtě do [datum] z důvodu na straně zájemce i převodce, neboť se dohodli, že smlouvu neuzavřou, následně se uzavřením nové kupní smlouvy s jinou zájemkyní dne [datum] stalo uzavření původní smlouvy nemožným dle § 2006 o. z.

33. Otázka vzniku nároku zprostředkovatele - žalovaného vůči žalobci na smluvní pokutu dle čl. V. 1. smlouvy o rezervaci byla podřazena pod ustanovení § 2048 o.z. Zásadní je tak zodpovězení otázky, zda žalobce porušil povinnost uzavřít smlouvu v době rezervace a zda to bylo zapříčiněno žalobcem. Při výkladu povinností žalobce uvedených ve smlouvě soud vyšel z úmyslu jednajících dle § 556 o.z. Jejich úmysl byl učinit právní jednání směřující k převodu bytu, tedy koupit byt a prodat byt. Ujednání o zajištění splnění závazku smluvní pokutou směřovala k tomu, aby strany svým jednáním převod nezmařily. Žalobce byl připraven smlouvu uzavřít k datu [datum], naopak převodce uzavření odmítl s odkazem na jeho nejistotu ohledně financování. Následně strany uzavření smlouvy oddálily po vzájemné dohodě, i když mohly danou situaci vyřešit např. uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí i v tomto termínu, neboť bylo známo, jakým způsobem bude zaplacení kupní ceny zajištěno. Svědkyně [příjmení] poskytla žalovanému i převodci informaci o tom, že zájemce má schválený úvěr, a u které banky. Navíc žalovaný k datu [datum] věděl, že je před podpisem zástavní smlouvy, (když [datum] byla smlouva doložena). Zároveň byl převodce v prodlení s předložením potvrzení týkající se již existujícího zástavního práva váznoucího na bytu o souhlasu původní banky se zcizením zástavy. Nelze tak dojít k závěru, že důvod, proč nebyla uzavřena kupní smlouva, či smlouva o budoucí smlouvě kupní do doby rezervace, byl pouze na straně kupujícího, neboť nebylo sjednáno, které doklady konkrétně měly být předloženy. Z úmyslu stran lze vyložit, že se mohlo jednat o doklady nutné ke schválení hypoteční smlouvy, pokud by ji žalovaný zprostředkovával, (což nebyl tento případ), nebo potvrzení o tom, že úvěr na financování kupní ceny bude bankou poskytnut. Ze samotného faktu, že žalobce nepředložil úvěrovou smlouvu či zástavní smlouvu dne [datum] tak nelze dovodit, že by uzavření smlouvy kupní či smlouvy o budoucí smlouvě kupní bylo znemožněno nedostatkem součinnosti žalobce. Otázka zajištění zaplacení kupní ceny byla předmětem ujednání stran v samotné kupní smlouvě. Úmyslem stran v okamžiku uzavření smlouvy o rezervaci bylo zajištění především toho, že strany nebudou vyvíjet činnost k uzavření smlouvy s dalšími zájemci, ostatně proto žalobce zaplatil„ rezervační poplatek“ a nepodepsal ihned kupní smlouvu. Mechanismus financování prostřednictvím hypotéky byl vymezen již ujednáním stran ve smlouvě o rezervaci. Pro uzavření převodních smluv tak bylo v zásadě zapotřebí zjištění, zda a u které banky je úvěr poskytován. Následné zajištění skutečného zaplacení celé kupní ceny bylo otázkou ujednání stran stanovených až v kupní smlouvě spolu se svěřenskou smlouvou a smlouvou o úschově listin, které se strany chystaly uzavřít. Pokud by převodce a zprostředkovatel chtěli vyšší míru jistoty ohledně financování kupní ceny, měli vymezit povinnost součinnosti zájemce zcela konkrétně s výslovným uvedením, jaké listiny je nutné v době rezervace předložit. Jedině v tomto případě by mohl zájemce předvídat, zda je v jeho možnostech dohodnutou dobu rezervace dodržet a své povinnosti splnit. Takový požadavek je v souladu se skutečností, že žalovaný vystupoval v daném případě jako podnikatel, který v daném oboru působí, smlouvu o rezervaci připravil jakožto smlouvu adhezní a situaci, kdy nejsou v rezervační době k dispozici související smlouvy, tak mohl předvídat, na rozdíl od žalobce, který v daném smluvním vztahu vystupoval jako spotřebitel. Z výše uvedeného vyplývá, že žalobce svou povinnost součinnosti neporušil a nárok na smluvní pokutu vůči žalobci nevznikl. Po následném odpadnutí možnosti uzavřít smlouvu o převodu v důsledku toho, že převodce uzavřel kupní smlouvu s jiným zájemcem se zaplacený rezervační poplatek stal plněním z právního důvodu, který odpadl dle ustanovení § 2991 odst. 1 a 2 o.z. Žalovanému vznikla povinnost žalovanou částku vrátit žalobci a po uplynutí lhůty (obratem) stanovené v předžalobní výzvě doručené žalovanému dne 18. 10. 2019 se žalovaný dostal nejpozději k požadovanému datu 3. 11. 2019 do prodlení.

34. Nad rámec soud dodává, že judikát, na nějž odkazoval žalobce, na daný případ nedopadá, neboť se týká zprostředkovatelské smlouvy jako dvoustranného právního vztahu. Judikát, na který odkazoval žalovaný, pod uvedenou sp. zn. 33 Cdo 1212/2015 neexistuje.

35. Soud tak žalobě vyhověl v plném rozsahu, včetně nároku na zákonný úrok z prodlení. Lhůta k plnění byla stanovena obecná tří denní v souladu s § 160 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen o. s. ř.).

36. O nákladech řízení pak soud rozhodl podle § 151 odst. 1 o. s. ř. za použití § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalobce měl ve věci plný úspěch. Žalobci přiznal právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši 38 480,70 Kč. Při rozhodování o nákladech řízení postupoval soud podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen„ advokátní tarif“). Žalobci náleží náhrada za zaplacený soudní poplatek 2 096 Kč a náhrada za odměnu za zastupovaní advokátem za 8 a půl úkonů právní služby (výzva k plnění, převzetí zastoupení, sepis žaloby, vyjádření ze dne [datum] a účast na soudním jednání dne [datum] přesahující 2 hodiny, dne [datum] přesahující 2 hodiny a dne [datum]) po 3 220 Kč podle § 7 bod 5, § 11 odst. 1 písm. a), b), d) a g) a § 11 odst. 2 písm. h) advokátního tarifu, a náhrada za 9 paušální náhrady hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a 21 % DPH podle § 137 odst. 3 o. s. ř. ze součtu shora uvedených částek 32 166 Kč (vyjma soudního poplatku), tj. ve výši 6 314,70 Kč. Žalovaný je povinen dle § 149 odst. 1 o. s. ř. uhradit náklady k rukám právního zástupce žalobce a to podle § 160 odst. 1 o. s. ř. ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku.