11 C 158/2021

Plný text

Okresní soud v Příbrami rozhodl samosoudcem JUDr. Štěpánem Slavíkem ve věci žalobců: anonymizováno ) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně anonymizováno ) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované bytem adresa žalované zastoupená advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 85 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům 85 000 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům k rukám jejich právního zástupce na náhradu nákladů řízení částku 67 775 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobci se žalobou podanou u Okresního soudu v Příbrami dne 25. 11. 2021 domáhali po žalované zaplacení částky 85 000 Kč s tím, že tato částka představuje smluvní pokutu, kterou je žalovaná povinna zaplatit žalobcům v souladu se smluvním ujednáním. Žalobci a žalovaná totiž uzavřeli dne 11. 5. 2021 tzv. rezervační smlouvu a to za účasti realitního zprostředkovatele [jméno] [příjmení], kterou se žalovaná zavázala převést ve prospěch žalobců vlastnictví bytové jednotky [číslo] v bytovém domě [adresa] v [anonymizováno] [číslo] včetně příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku parc. [číslo] o velikosti [číslo], zapsaných na listu vlastnictví [číslo] [číslo] vedených u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram pro obec a k. ú. [obec]. Podle rezervační smlouvy mělo dojít k uzavření kupní smlouvy do 31. 7. 2021. Na tu dobu byla tato rezervační smlouva uzavřena. V článku [anonymizováno] bod [anonymizováno] smlouvy bylo ujednáno, že pokud žalovaná neuzavře tuto kupní smlouvu ve sjednaném termínu, je povinna zaplatit žalobcům smluvní pokutu 170 000 Kč, když žalobcům náleží z této smluvní pokuty 85 000 Kč a dalších 85 000 Kč náleží realitnímu zprostředkovateli. Realitní zprostředkovatel sdělil e-mailem ze dne 4. 8. 2021, že svůj nárok na polovinu smluvní pokuty uplatňovat nebude. Žalovaná neposkytla potřebnou součinnost a k uzavření sjednané kupní smlouvy ve sjednaném termínu nedošlo, proto žalobci uplatňují nárok na smluvní pokutu a vyzvali žalovanou k jejímu zaplacení dopisem ze dne 6. 8. 2021 a dále předžalobní výzvou ze dne 29. 9. 2021. Žalovaná až dopisem ze dne 1. 11. 2021 vyjádřila vážné pochybnosti o platnosti předmětné rezervační smlouvy a i kdyby se jednalo o smlouvu platnou, k jejímuž plnění se zavázala, jednalo by se dle ní o plnění od počátku nemožné, protože závisí na vůli třetí osoby. Žalobcům tak nezbylo nic jiného, než uplatnit svůj nárok soudní cestou.

2. Soud ve věci rozhodl platebním rozkazem ze dne 21. 12. 2021, proti kterému podala žalovaná v zákonné lhůtě odpor. V něm učinila nesporným, že došlo mezi účastníky k uzavření rezervační smlouvy dne 11. 5. 2021 o převodu shora uvedené nemovitosti, která byla v té době rozestavěná, tedy bez kolaudačního rozhodnutí. Žalovaná uvádí, že žalobci však nechtěli koupit jednotku rozestavěnou a důsledně trvali na tom, aby k uzavření kupní smlouvy došlo v okamžiku, kdy už bude zkolaudována. Uzavření kupní smlouvy v termínu do 31. 7. 2021 tak bylo závislé na podmínce, kterou nebyla žalovaná schopna, a to ani žalobci, nikterak ovlivnit. Žalovaná nebránila správnímu orgánu a příslušnému stavebnímu úřadu, aby řízení dotáhl do fáze kolaudačního rozhodnutí. Ona sama poskytla nezbytnou součinnost a veškerou možnou aktivitu, kterou lze od ní očekávat. Žalovaná poukazuje na několik let trvající pandemii coronaviru, v níž úřady pracují ještě pomaleji, než jak je společnost zvyklá. Proto také ke konci července 2021 nebyla jednotka zkolaudována. Žalovaná se prostřednictvím zprostředkovatele [jméno] [příjmení] snažila věci vyřešit, navrhovala prodloužení lhůty k podpisu kupní smlouvy, ale žalobci o to neměli zájem. Odmítli jakékoli prodloužení lhůty k podpisu kupní smlouvy. V důsledku tohoto postoje nemohlo dojít k uzavření samotné kupní smlouvy k 31. 7. 2021. Nelze jí tak klást za vinu, že smlouva nebyla uzavřena a je objektivním faktem, že žádná ze stran nemohla smlouvu podepsat. Proto navrhla žalobu zamítnout.

3. Žalobci v replice k odporu ze dne 10. 3. 2022 setrvali na žalobě v celém rozsahu. Poukazovali na to, že vymlouvání se žalované na epidemii coronaviru a v důsledku toho pomalou práci úřadů je irelevantní. Ve smlouvě to byla žalovaná, kdo určil lhůtu 2,5 měsíce od podpisu k uzavření kupní smlouvy s tím, že je schopna v tomto termínu kolaudační rozhodnutí bytové jednotky zajistit. Podle jednání při uzavírání smlouvy podmínkou chybějící kolaudace bylo pouze přemístění požárního hydrantu. Také není pravda tvrzení žalované o tom, že žalobci nebyly ochotni prodloužit termín pro uzavření smlouvy či že nebyli ochotni koupit bytovou jednotku nezkolaudovanou, opak je pravdou. V tomto směru účastníci jednali i s advokátem realitní kanceláře, který připravoval podklady, které by reflektovaly vzniklou situaci, s tím, že podle připravované změny smlouvy ke kolaudaci mělo dojít do 31. 10. 2021 pod ujištěním smluvní pokutou ve výši 500 000 Kč. Nicméně žalovaná přišla s novými neakceptovatelnými požadavky 29. 7. 2021, na které žalobci přistoupit již nemohli (platba předem přímo prodávající nikoliv do úschovy). Žalobci také poukazují na to, že řízení o kolaudaci bylo zahájeno již dne 21. 9. 2020 s předpokládaným dokončením v září 2020, ale při závěrečné prohlídce stavby dne 27. 10. 2020 stavební úřad zjistil rozpory se závaznými stanovisky dotčených orgánů k užívání stavby, konkrétně HZS Středočeského kraje a KHS téhož kraje, a žalovaná měla rok na to, aby dotáhla věci do konce a kolaudaci získala, což neučinila. Není proto možné dovozovat objektivní nemožnost pro splnění jejího smluvního závazku uzavřít kupní smlouvu kritizováním nečinnosti správního orgánu. Nečinnou a neaktivní totiž byla sama žalovaná. To, že kolaudační souhlas bylo možné obstarat je vidět i z toho, že v září 2021 jej získala a okamžitě předmětnou nemovitost prodala jiným zájemcům za vyšší cenu.

4. Při jednání ve věci samé dne 17. 3. 2022 účastníci setrvali na svých názorech a stanoviscích a soud je seznámil s přípravou k tomuto prvnímu jednání. Soud konstatoval, že žalobci se domáhají zaplacení smluvní pokuty za neuzavření smlouvy o prodeji nemovitosti sjednané v rezervační smlouvě mezi účastníky dne 11. 5. 2021. Žalovaná nesouhlasí a tvrdí, že závazek uzavřít kupní smlouvu přijatý touto rezervační smlouvou byl od počátku neplatný, neboť se jednalo o závazek objektivně nesplnitelný, neboť závisel na podmínce, kterou nebyli účastníci schopni ovlivnit. Soud tak má za nesporné mezi účastníky, že uzavřeli v žalobě uvedenou rezervační smlouvu a v ní sjednali i podmínky pro vznik nároku na zaplacení smluvní pokuty pro obě strany budoucí smlouvy v případě, že ta která strana svůj závazek uzavřít ve sjednané době smlouvu nesplní. Sporné mezi nimi je, zda žalobcům vznikl nárok na sjednanou smluvní pokutu či zda se jednalo o závazek neplatný jako nesplnitelný od samého počátku. Soud uvedl, že provede dokazování navrženými důkazy k prokázání tvrzení obou stran sporu, včetně otázky objektivní nemožnosti uzavřít kupní smlouvu ve sjednané době, jak ve své obraně tvrdí žalovaná. V případě potřeby je poučí podle § 118a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen o. s. ř., o nutnosti doplnit skutková tvrzení či navrhnout k prokázání tvrzení další důkazy. Soud zároveň upozornil účastníky na to, že ke konci tohoto prvního jednání nastává zákonná koncentrace řízení dle ustanovení § 118b odst. 1 o. s. ř.

5. Soud provedl listinné důkazy účastníky navržené a z nich zjistil následující skutečnosti. Dne 11. 5. 2021 došlo mezi účastníky, a to mezi žalovanou na straně jedné jako prodávající a žalobci na straně druhé jako zájemci za účasti realitního zprostředkovatele [anonymizováno] [jméno] [příjmení] k uzavření smlouvy dle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen o. z., kterou nazvali smlouvou rezervační. Touto smlouvou se zavázala žalovaná převést do vlastnictví žalobců bytovou jednotku [číslo] ve [anonymizováno] nadzemním podlaží bytového domu [adresa], postaveného na pozemku parc. č. st. [číslo] na adrese [ulice a číslo] v [část obce] včetně spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemku. V článku [anonymizováno] prodávající prohlašuje, že nemovitosti jsou prosty jakýchkoli věcných práv, zatížení, omezení, dluhů či jiných závazků nebo práv třetích osob, vyjma na listu vlastnictví a v této smlouvě výslovně uvedených. Prodávající prohlašuje, že do podpisu kupní smlouvy zajistí řádnou kolaudaci nemovitosti a její zápis do příslušného katastru nemovitostí. Ve smlouvě se sjednávají náležitosti budoucí smlouvy a to kupní cena i způsob jejího uhrazení s tím, že žalobci se zavázali složit rezervační poplatek 170 000 Kč. V článku [anonymizováno] se sjednává, že zájemci i prodávající se vzájemně zavazují uzavřít realitní smlouvu a to nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy a také se sjednává, že si poskytnou nezbytnou součinnost, aby mohla být realitní smlouva uzavřena v době trvání této smlouvy. V článku [anonymizováno] se sjednává, že smlouva se uzavírá na dobu určitou do 31. 7. 2021. Podle [anonymizováno] tohoto článku smlouvy, neuzavře-li prodávající realitní smlouvu ve stanovené lhůtě nebo uvede-li v této smlouvě nepravdivé informace, je povinen zajistit vrácení rezervačního poplatku zpět zájemci. Sjednává se, že zároveň prodávající uhradí smluvní pokutu ve výši 170 000 Kč, splatnou ke dni uplynutí doby určité této smlouvy s tím, že z této smluvní pokuty má realitní zprostředkovatel nárok na částku ve výši 85 000 Kč jako paušální náhradu v souvislosti s danou transakcí. V [anonymizováno] se sjednává obdobná smluvní pokuta v případě porušení závazku zájemci. Nedílnou součástí smlouvy je příloha [číslo] tou je list vlastnictví [číslo] pro obec a k. ú. [obec]. Na tomto listu vlastnictví je žalovaná zapsána jako výlučný vlastník rozestavěné jednotky [číslo]. Dopisem ze dne 6. 8. 2021 žalobci rekapitulují historii uzavření smlouvy i jednání o její změně tak, jak následně uvádí jejich právní zástupce ve vyjádření k odporu. Uvádějí, že žalovaná prostřednictvím zprostředkovatele ke dni 31. 7. 2021 projevila neochotu uzavřít smlouvu a přesto, že jí ještě poté poskytli možnost k uzavření realitní smlouvy, toto využito nebylo, a proto uplatňují nárok na sjednanou smluvní pokutu a vyzývají jí, aby část jim náležející uhradila na účet v dopisu uvedený do 13. 8. 2021. Dopisem ze dne 11. 10. 2021 právní zástupce žalobců vyzývá žalovanou k dobrovolné úhradě tohoto nároku před podáním žaloby. Dopisem ze dne 1. 11. 2021 právní zástupkyně žalované reaguje na předžalobní výzvu s tím, že má značné výhrady k rezervační smlouvě a poukazuje na to, že žalovaná se v článku [anonymizováno] zavázala k nemožnému plnění, neboť na sebe převzala závazek do podpisu kupní smlouvy zajistit řádnou kolaudaci nemovitosti a její zápis do katastru nemovitostí. Splnění tohoto nezáviselo na ní, ale na rozhodování jiných orgánů, které nebyly účastny rezervační smlouvy, a přijala tak na sebe nemožné plnění. Žalobci pak podle právní zástupkyně žalované nevyhověli jejímu požadavku na prodloužení termínu k uzavření samotné kupní smlouvy, a proto odmítá, že by byla povinna smluvní pokutu zaplatit. Podle výpisu z listu vlastnictví [číslo] pro obec a k. ú. [obec] k datu 31. 7. 2021 byla žalovaná zapsána jako výlučný vlastník rozestavěné jednotky [číslo] se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku. Podle návrhu dohody o skončení rezervační smlouvy a o vrácení rezervační zálohy za účasti zprostředkovatele pana [příjmení] mělo dojít k tomu, že platnost smlouvy bude ukončena a rezervační poplatek ve výši 170 000 Kč vrácen. Dohoda podepsána nebyla žádným z účastníků. Rozhodnutím Městského úřadu v Příbrami, Stavebního úřadu a územního plánování [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] byl vydán kolaudační souhlas s užíváním stavby, stavební úpravy budovy [adresa] - vybudování bytové jednotky [číslo] pro žalovanou, kterou zastupoval v řízení [jméno] [příjmení]. V rozhodnutí se uvádí, že závěrečná prohlídka byla provedena 27. 10. 2020 a byly zjištěny závady a nedodělky, na základě kterých byla vydána nesouhlasná stanoviska dotčených orgánů KHS a HZS. Dne 21. 9. 2021 byla stavebnímu úřadu doložena souhlasná stanoviska dotčených orgánů a stavba je schopna užívání. Žádost o kolaudaci podal stavebník, tedy žalovaná, [datum] s předpokládaným dokončením v září 2020 Kupní smlouvou ze dne 14. 9. 2020 prodávající [jméno] [příjmení] prodává kupující [celé jméno žalované] rozestavěnou bytovou jednotku [číslo] se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku za dohodnutou kupní cenu. Kupní smlouvou ze dne 15. 10. 2021 prodává žalovaná kupujícím [jméno] a [jméno] [příjmení] předmětnou bytovou jednotku za vzájemně dohodnutou kupní cenu 5 690 000 Kč. Z elektronické komunikace e-mailem mezi žalobci, žalovanou, zprostředkovatelem a [anonymizováno] [příjmení] vyplývá, že účastníci jednali o možném prodloužení termínu uzavření realitní smlouvy před uplynutím původně sjednaného termínu pro její uzavření, tedy před 31. 7. 2021. Nicméně v e-mailu ze dne 30. 7. 2021 žalobci sdělují, že s podmínkami nastavenými v novém znění kupní smlouvy a zástavní smlouvy nesouhlasí a mají zájem na tom podepsat kupní smlouvu s původními podmínkami. Ještě v e-mailu z 2. 8. 2021, tedy po uplynutí původního termínu, žalobci sdělují, že přestože žalovaná projevila neochotu uzavřít realitní smlouvu za stanovených podmínek v termínu do 31. 7. 2021, čímž porušila podmínku rezervační smlouvy, jsou ochotni přistoupit na dodatečné podepsání realitní smlouvy, ale neakceptují změny, které do té doby byly navrženy. Také sdělují, že nesouhlasí s dohodou o skončení rezervační smlouvy a vrácení rezervační zálohy, neboť je v rozporu se sjednanými podmínkami. Zprostředkovatel v e-mailu z 3. 8. 2021 sdělil účastníkům, že žalovaná nemohla dostát coby prodávající svým závazkům z objektivních důvodů na straně HZS a proto navrhl smírné řešení, ukončení smlouvy jako takové. V ohlášení změny údajů o jednotce v zápisu do katastru nemovitostí sp. zn. Z [číslo] 2021 [číslo] ze dne 22. 9. 2021 je Katastrálnímu úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram oznamována změna, a to sice dosavadní způsob využití předmětné bytové jednotky [číslo] jako rozestavěné na byt. Oznámení podává žalovaná. V inzerátu ze dne 15. 4. 2021 zprostředkovatel nabízí předmětný byt k prodeji, mimo jiné se zde uvádí, že nastěhování je možné dle dohody během léta 2021. Dokladem o tom, že účastníci mezi sebou jednali o možné změně podmínek uzavření budoucí kupní smlouvy, je i návrh kupní smlouvy s vyznačenými připomínkami a smlouva zástavní, které zpracovával v té době pro účastníky a zprostředkovatele advokát [anonymizováno] Tyto dokumenty nebyly nikdy podepsány.

6. Svědek [jméno] [příjmení], který vystupoval v tomto případě jako realitní makléř, zprostředkovatel a účastník rezervační smlouvy potvrdil, že se na něj obrátila žalovaná, chtěla byt prodat, on jej inzeroval a žalobci projevili zájem byt koupit. Věděli, že se jedná o rozestavěnou nemovitost a všichni předpokládali, že do uzavření smlouvy bude kolaudace dokončena. Byly tam jenom nějaké drobnosti jako chybějící výlevka, průtokový ohřívač, ohnivzdorné dveře ve sklepě, hasičům se nezdála certifikace na požární hydrant. Pak byl problém ale sehnat řemeslníky, dostat zástupce hasičů na místo samé, odsouhlasit to se všemi vlastníky v domě. Týden před koncem lhůty se sešli u právníka, protože bylo potřeba věc dořešit, hledali způsoby, jak prodloužit stávající smlouvu do kolaudace bytu. Právník navrhoval uzavření kupní smlouvy s tím, že bude prodloužen termín předání bytu a doložení kolaudace pod smluvní pokutou 500 000 Kč. Vypadalo to, že se účastníci dohodnou, hledalo se řešení. Před podpisem rezervační smlouvy byli kupující informováni, že kolaudační řízení by mělo být už jen formalita a mělo by se to stihnout. Za žalovanou tehdy jednal [anonymizováno] [příjmení]. Svědek potvrdil, že se žalovanou měl uzavřenou smlouvu o zprostředkování prodeje a také následně zprostředkoval prodej poté, co jednání žalobců a žalované zkrachovalo, a dostal od ní provizi. Technicky přemístění hydrantu byla otázka 2 – 3 dnů a žalobci nakonec souhlasili při jednání, že by byt koupili i nezkolaudovaný pod smluvní pokutou 500 000 Kč, ale ztroskotalo to na tom, že byt chtěli předat hned a prodávající chtěla termín prodloužit do konce září. Při uzavírání smlouvy bylo jasné, že k předání bytu dojde do konce srpna 2021.

7. Soud poté usnesením podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. vyzval žalovanou, aby doplnila skutková tvrzení, případně označila důkazy k prokázání své obrany, že to nebyla žalovaná, kdo zavinil neuzavření kupní smlouvy, ale že se jednalo o plnění objektivně nemožné, když podle § 2006 odst. 1 občanského zákoníku plnění není nemožné či nesplnitelné, lze-li jej splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době. Podle odst. 2 nemožnost plnění prokazuje dlužník. Soud konstatoval, že v daném případě uzavření smlouvy bylo možné, byť k němu nedošlo do 31. 7. 2021, ale z jednání vyplývá, že ani k pozdějšímu sjednanému plnění nedošlo nikoli z důvodu tvrzených žalovanou. Soud poučil žalovanou, že nebude-li postupovat podle jeho poučení a neprokáže svoji obranu, žalobě vyhoví. Poté právní zástupce žalované uvedl, že z výpovědi svědka [příjmení] vyplynulo, že žalující nebyli ochotni k navrhovanému kompromisu a z tohoto důvodu nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Navrhl k doplnění důkazu stavební spis, ze kterého bude patrný průběh kolaudačního řízení, a výpověď svědka [příjmení], který ji zastupoval v kolaudačním řízení. Dále také navrhl výslech svědkyně [příjmení] [příjmení], pracovnice Stavebního úřadu [obec], která vyřizovala žádost o kolaudaci předmětné bytové jednotky. Soud proto jednání odročil za účelem doplnění navržených důkazů. Výpověď svědkyně [příjmení] [příjmení] nakonec realizována nebyla, neboť k nařízenému jednání se svědkyně omluvila z pracovních důvodů a zároveň soudci sdělila, že nic víc, než je uvedeno ve stavebním spise, k věci uvést nemůže. Neví, proč závady bránící kolaudaci byly odstraněny až v termínu zachyceném ve stavebním spisu. Nezná důvody stavebníka.Za této situace soud považoval její výslech za nadbytečný.

8. Při jednání dne 19. 5. 2022 soud sdělil k důkazu obsah z připojeného stavebního spisu sp. zn. [anonymizována dvě slova] [číslo] [rok] [spisová značka]. Z něj soud zjistil, že žalovaná podala ohlášení o dokončení stavby předmětné bytové jednotky dne 21. 9. 2020 a byla při tomto řízení zastoupena zmocněncem [jméno] [příjmení]. Stavebnímu úřadu byl předložen zápis o zkoušce nepropustnosti venkovního kanalizačního potrubí z 8. 10. 2019, potvrzení dodavatele rozvodů plynu [jméno] [příjmení] o provedení předepsaných zkoušek a taktéž protokol o tlakové zkoušce a těsnosti zdravotně technické instalace. Dne 24. 9. 2020 byli účastníci vyzváni k účasti na závěrečné kontrolní prohlídce. Podle protokolu z této závěrečné prohlídky z 26. 10. 2020 nebyly dodrženy podmínky územního a stavebního povolení, neboť nebyla provedena výlevka s teplou vodou a dveře do sklepa, nebyly předloženy prohlášení dodavatele k rozvodům pitné vody ohledně použitého materiálu ani protokol o předání a převzetí revize elektrorozvaděče a souhlasná stanoviska KHS a HZS. Šetřením bylo zjištěno, že stavba je téměř dokončená, kromě úklidové komory a osazení dveří do sklepa. Podle závazného stanoviska HZS Středočeského kraje z 27. 10. 2020 se vydává nesouhlasné stanovisko ke kolaudaci, neboť je nesprávně namontovaný vnitřní hydrant, musí být snadno přístupný, rukojeť ve středu ve výšce 1,5 m, nejsou instalovány přenosné hasicí přístroje a to 1x u rozvaděče a 1x pro bytový dům a v podkrovním bytě není nainstalován hlásič požáru a sklepní prostory, v nichž jsou sklady popř. kóje, nejsou požárně odděleně od únikových cest. Podle závazného stanoviska KHS Středočeského kraje ze dne 10. 12. 2020 nesouhlasí s kolaudací stavebních úprav budovy [adresa], neboť bylo zjištěno šetřením, že podmínky závazného stanoviska nebyly splněny. Dne 15. 9. 2021 HZS Středočeského kraje vydal souhlasné závazné stanovisko ke kolaudaci s tím, že provedení odpovídá z hlediska požární bezpečnosti podmínkám vyplývajícím z posouzených podkladů, včetně podmínek vyplývajících vydaných stanovisek k této stavbě. Taktéž KHS Středočeského kraje dne 20. 9. 2021 vydala souhlasné závazné stanovisko ke kolaudaci. Uvádí se v něm, že bylo doloženo prohlášení dodavatele stavby, že k rozvodu pitné vody byly použity materiály ve shodě s vyhláškou MZ ČR č. 409/2005 Sb. a v objektu byla zřízena úklidová komora s výlevkou s teplou a studenou vodou pro úklid společných částí domu. Tento dokument byl doručen Stavebnímu úřadu, Městskému úřadu v Příbrami dne 20. 9. 2021 a hned 22. 9. 2021 Stavební úřad a úřad územního plánování Městského úřadu v Příbrami vydává kolaudační souhlas s užíváním stavby.

9. Svědek [jméno] [příjmení] ve své svědecké výpovědi uvedl, že je přítelem žalované. Je seznámen s celou věcí i s dosavadním průběhem řízení, s ním se seznámil u žalované, neboť ji k jednotlivým soudním řízením vozí. Uzavření rezervační smlouvy se nezúčastnil, zastupoval žalovanou v kolaudačním řízení. Uváděl, že to všechno trvalo dlouho, hydrant se musel přesadit, pořád mu to vraceli z úřadu, opakovaně oslovoval [anonymizováno] [příjmení], ale buď se jí nemohl dovolat, nebo mu nezavolala zpátky, pak zase nemohli sehnat firmu, lidi, kteří by to udělali. Žalovanou zastupoval v kolaudačním řízení, nepamatuje si, kdy požádal o kolaudaci. Neumí určit časový úsek mezi zahájením kolaudace a uzavřením rezervační smlouvy. Práce na přemístění hydrantu byla asi tak na týden, výlevka včetně bojleru mohla trvat asi 2 dny. Na dotaz, zda žalobci byli ochotni koupit byt i nezkolaudovaný, uvedl nejdříve spontánně, že ano, pak změnil odpověď na ne. Neuměl vysvětlit rozpor mezi výpovědí zprostředkovatele svědka pana [příjmení], který potvrdil, že žalobci byli ochotni koupit byt i nezkolaudovaný, a svojí výpovědí. Na dotaz, zda v létě 2021 se měli s žalovanou kam přestěhovat, uvedl, že ano poté, co se spontánně do jeho výpovědi vložila žalovaná a toto sdělila. Proč nebyla uzavřená samotná kupní smlouva mezi žalovanou a žalobci, svědek neví. Když žalovaná kupovala byt od [anonymizováno] [příjmení], zkolaudovaný nebyl. [příjmení] se nabízel, že za 50 000 Kč to zařídí, s čímž svědek nesouhlasil a řekl, že to zkusí zařídit sám.

10. Soud poté konstatoval, že žalovaná neprokázala svoji obranu a poučil účastníky podle § 119a odst. 1 o. s. ř. Právní zástupce žalobce dále připomínal svůj návrh na účastnickou výpověď žalobkyně, soud tento návrh jako nadbytečný důkaz zamítl. V závěrečném návrhu účastníci setrvali na svých návrzích a na svých stanoviscích, když právní zástupce žalované změnil zdůvodnění návrhu na zamítnutí žaloby. Poukázal na ustanovení § 1786 o. z., podle kterého zavázaná strana je povinna uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu strana oprávněná vyzve. Podle § 1787 o. z. nevyzve-li oprávněná strana zavázanou k uzavření smlouvy včas, tj. v daném případě do 31. 7. 2021, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Dovozuje z provedeného dokazování, že žalobci nikdy nevyzvali žalovanou k uzavření kupní smlouvy do 31. 7. 2021 a proto smlouva zanikla, stejně jako povinnost uzavřít budoucí sjednanou kupní smlouvu. Proto také není namístě aplikovat ustanovení § 2006 o. z., jak poučoval soud, protože smlouva zanikla, když žádná ze zavázaných stran rezervační smlouvy druhou stranu k uzavření smlouvy nevyzvala.

11. Soud hodnotil důkazy jednotlivě i ve vzájemné souvislosti ve smyslu ustanovení § 132 o. s. ř. a dospěl k závěru, že žaloba je v celém rozsahu důvodná.

12. Podle § 2048 o. z. ve znění účinném ke dni uzavření smlouvy, ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

13. Podle ustanovení § 580 odst. 2 o. z., neplatné je právní jednání, pokud má být podle něho plněno něco nemožného.

14. Podle § 2006 odst. 1 o. z., stane-li se dluh po vzniku závazku nesplnitelným, zaniká závazek pro nemožnost plnění. Plnění není nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době. Podle odst. 2 nemožnost plnění prokazuje dlužník.

15. Soud provedeným dokazováním má za prokázanou nedůvodnou původní obranu žalované o tom, že ujednání smlouvy je neplatné či se stalo neplatným následně, neboť se zavázala k plnění nemožnému, nesplnitelnému ve sjednané době, neboť toto nezáviselo na ní, ale na třetí osobě, v tomto případě na Stavebním úřadu města Příbrami. Samotná realizace kolaudačního řízení ses získáním kolaudačního rozhodnutí rozhodně nebylo v daném případě nesplnitelnou podmínkou, jak je patrno i z toho, že když se žalovaná následně„ obula“ do tohoto problému, stavební úřad během dvou dnů poté, co doložila potřebné podklady, vydal souhlasné kolaudační rozhodnutí. Žalovaná také požádala o kolaudaci již v září 2020 s předpokladem, že kolaudační řízení proběhne do konce tohoto měsíce. O tom, co schází, nebo co není naplněno pro možnost souhlasného kolaudačního rozhodnutí, se dozvěděla již v říjnu 2020 při šetření na místě samém. Tvrzení právního zástupce žalované i výpověď svědka [příjmení] či tendenční výpověď svědka [příjmení], který se evidentně snažil žalované pomoci, na tomto závěru nemohou nic změnit. Rozhodně nebylo prokázáno, že by nevystavení kladného kolaudačního rozhodnutí bylo zaviněno stavebním úřadem. Naopak z připojeného stavebního spisu, jak už shora uvedeno, vyplývá, že stavební úřad jednal promptně a rychle a v okamžiku, kdy byly doloženy doklady o odstranění závad bránících kolaudaci, kladné kolaudační rozhodnutí vydal. Také tvrzení o tom, že žalovaná, resp. její zástupce pan [příjmení], nemohli sehnat nikoho, kdo by přemístil hydrant po dobu 1 roku, zůstalo pouze ve fázi jejich tvrzení a nebylo ničím prokázáno. Svědeckou výpověď svědka [příjmení] soud hodnotí jako neobjektivní a tendenční, jedná se o přítele žalované, který má zájem na výsledku řízení a také byl předem připraven na svoji svědeckou výpověď, když podle vlastních slov se s obsahem řízení a spisu seznamoval u žalované. Soud ostatně samu otázku kolaudace předmětné bytové jednotky, která byla předmětem závazku budoucí kupní smlouvy, nepovažuje za podstatnou pro otázku posouzení žalovaného nároku. V článku [anonymizováno] smlouvy prodávající prohlašuje, že do podpisu kupní smlouvy zajistí řádnou kolaudaci nemovitosti a její zápis do příslušného katastru nemovitostí. Smlouva sama nic neříká o tom, co se stane v případě, že tato kolaudace nebude k tomuto datu zajištěna. Účastníci nesjednávají, že bez kolaudace zaniká závazek uzavřít tzv. realitní, správně kupní smlouvu, kterou si sjednali v termínu do 31. 7. 2021. To ostatně vyplývá i ze svědecké výpovědi svědka [příjmení] a z obsahu listinných důkazů, zejména elektronické komunikace mezi účastníky a svědkem [příjmení] a [anonymizována dvě slova] [příjmení], ze které vyplývá, že žalobci byli ochotni uzavřít kupní smlouvu a koupit i nezkolaudovaný byt za určitých podmínek.

16. Za této situace se pak soud zabýval obranou žalované vznesenou až v závěrečném návrhu. Je sice pravdou, že tato skutková tvrzení byla vznesená až po koncentraci řízení, nicméně s ohledem na kogentnost ustanovení § 1788 odst. 1 o. z. je na místě se s touto obranou žalované vypořádat. V článku [anonymizováno] se obě strany, tedy žalovaná i žalobci vzájemně zavazují uzavřít budoucí realitní smlouvu nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy, tj. nejpozději 31. 7. 2021, s tím, že si poskytnou nezbytnou součinnost. Smlouva sama nehovoří o tom, jakým způsobem má dojít k výzvě k uzavření budoucí kupní smlouvy. Ani zákon sám formu výzvy nestanoví. Ustanovení § 1788 odst. 1 o. z. stanoví, že nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. V daném případě z písemného záznamu elektronické – mailové komunikace mezi účastníky, zprostředkovatelem a [anonymizováno] [příjmení] vyplývá, že ještě před 31. 7. 2021, tedy před konečným termínem, do kdy má být uzavřena budoucí kupní smlouva, účastníci mezi sebou jednali o jejím uzavření a jednali o změně podmínek smlouvy samotné, případně o posunutí termínu, do kterého by smlouva měla být uzavřena a za jakých podmínek. V e-mailu ze dne 30. 7. 2021 však žalobci sdělují, že s nově stanovenými podmínkami kupní smlouvy a zástavní smlouvy nesouhlasí a mají zájem podepsat kupní smlouvu s původními podmínkami, tzn., sdělují druhému účastníkovi i zprostředkovateli, že chtějí budoucí kupní smlouvu uzavřít a trvají na tom, aby byla uzavřena za stávajících stále platných podmínek. Podle ustanovení § 559 o z., každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem. I kdyby v daném případě pak byla předepsána či sjednána písemná forma tohoto úkonu, pak ve smyslu ustanovení § 562 odst. 1 o. z. by byla zachována, neboť jednání bylo učiněno elektronickými prostředky umožňujícími zachycení obsahu tohoto jednání a určení jednající osoby. Co se týká obsahu tohoto právního jednání, zmíněného e-mailu z 30. 7. 2021, pak je třeba ho posuzovat podle jeho obsahu (viz. § 555 odst. 1 o. z.). Z tohoto e-mailu jednoznačně vyplývá, že žalobci trvají na dodržení stávajících podmínek uzavřené realitní smlouvy a mají zájem, tedy požadují, aby byla uzavřena budoucí kupní smlouva s původními podmínkami. Žalovaná však nereflektovala na tuto výzvu a budoucí kupní smlouvu neuzavřela. Pak ovšem ve smyslu ujednání v článku [anonymizováno] smlouvy vznikla žalované povinnost zaplatit žalobcům smluvní pokutu ve výši 170 000 Kč, z níž polovina náležela zprostředkovateli, který se jí však vzdal. Soud proto žalobě vyhověl v celém rozsahu a žalované uložil povinnost zaplatit žalobcům částku 85 000 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

17. Podle § 142 odst. 1 o. s. ř. žalobci byli plně úspěšní v tomto řízení, proto jim soud také přiznal nárok na náhradu nákladů řízení. Náklady řízení soud určil částkou 67 775 Kč a uložil žalované povinnost zaplatit je k rukám právního zástupce žalobců (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku, stejně jako jistinu samotnou (§ 160 odst. 1 o. s. ř.) Náklady řízení spočívají v odměně advokáta dle § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. o advokátním tarifu, dále jen AT, za 1 hlavní úkon právní pomoci, tj. 4 500 Kč upravený ve smyslu § 12 odst. 4 tak, že při společném zastupování dvou nebo více osob náleží advokátovi za každou takto zastupovanou nebo obhajovanou osobu mimosmluvní odměna snížená o 20 %, čili za 1 úkon hlavní právní pomoci za každého z žalobců náleží právnímu zástupci odměna 3 600 Kč, tj. celkem 7 200 Kč. Soud přiznal odměnu za 7 hlavních úkonů právní služby (převzetí a příprava věci, sepis předžalobní výzvy, sepis žaloby, sepis písemného vyjádření k odporu žalované, zastoupení při jednání soudu dne 17. 3. 2022 za 2 úkony, neboť jednání trvalo déle jak 2 hodiny, zastoupení na jednání soudu dne 19. 5. 2022), k tomu 7 režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 odst. 3 AT, 21 % DPH v částce 11 025 Kč ve smyslu ustanovení § 151 odst. 2 o. s. ř. K nákladům řízení patří také náhrada zaplaceného soudního poplatku v částce 4 250 Kč.