12 C 50/2020

Plný text

Okresní soud v Příbrami rozhodl samosoudkyní JUDr. Lenkou Melmukovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa žalobkyně , zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení , sídlem adresa , proti žalovaným: 1) celé jméno žalovaného , datum narození , bytem adresa žalované a žalovaného , 2) celé jméno žalované , datum narození , bytem adresa žalované a žalovaného , společně zastoupeni advokátkou anonymizováno jméno příjmení , sídlem adresa , o zaplacení 724 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částku 524 992 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10% od 1. 4. 2020 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba na zaplacení částky 199 006 Kč s příslušenstvím se zamítá.

III. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalobkyni náklady řízení na účet právního zástupce žalobkyně ve výši, která bude vyčíslena v písemném vyhotovení rozsudku, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalobkyně je povinna nahradit České republice na účet Okresního soudu v Příbrami náklady řízení, jejichž výše bude vyčíslena v písemném vyhotovení rozsudku, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně nahradit České republice na účet Okresního soudu v Příbrami náklady řízení, jejichž výše bude vyčíslena v písemném vyhotovení rozsudku, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

VI. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalobkyni náklady řízení na účet původní právní zástupkyně žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] ve výši 77 432 Kč a na účet právního zástupce žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], [anonymizováno] ve výši 23 348 Kč, a do tří dnů od právní moci rozsudku.

VII. Žalobkyně je povinna nahradit České republice na účet Okresního soudu v Příbrami náklady řízení ve výši 11 638,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

VIII. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně nahradit České republice na účet Okresního soudu v Příbrami náklady řízení ve výši 30 683,30 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu domáhala zaplacení částky 724 000 Kč s tím, že uzavřela se žalovanými dne 13. 11. 2018 kupní smlouvu, jejímž předmětem se stala koupě pozemku č. parc. st. 650 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] v [obec] – rodinný dům, dále pozemky parc. [číslo] – trvalý travní porost, parc. [číslo] – zahrada a parc. [číslo] – zahrada, vše zapsané na [list vlastnictví] pro k. ú. a obec Obecnice. Kupní cena byla sjednána ve výši 4 110 000 Kč a v plné výši žalobkyní uhrazena. Vklad práva vlastnictví do katastru nemovitostí byl povolen dne 7. 12. 2018 s právními účinky ke dni 15. 11. 2018. K tomuto dni se žalobkyně stala výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí. Začátkem roku 2019 žalobkyně zjistila, že v ložnici zakoupeného rodinného domu odkapává voda ze stropu. O této skutečnosti žalobkyně okamžitě informovala prodávající. Žalovaný, [celé jméno žalovaného], žalobkyni vysvětloval, že na rodinném domě patrně došlo k zafouknutí sněhu větrem, který posléze roztál. Závada v ložnici skutečně za jeden týden zmizela, místo vyschlo. Další závada se objevila někdy na přelomu roku 2019 2020, kdy voda stékala po zdi v ložnici a kapala ze stropu. Žalobkyně tuto skutečnost opět oznámila prodávajícímu. Po zjištění závady pozvala žalobkyně do domu pokrývače, kdy u šetření byl přítomen i žalovaný. Ke schůzce došlo počátkem ledna 2020. Na místě samém dospěl pokrývač k závěru, že střecha z břidlice je nesprávně položena. Žalovaný odmítl tento závěr akceptovat a trval na tom, že střecha nemá žádnou vadu. Žalobkyně potom oslovila [jméno] [příjmení], [anonymizováno], který vypracoval na základě důkladné prohlídky nemovitosti technický průkaz nemovitosti (nemopas), který žalobkyně přikládá k žalobě. Při šetření odborníkem byly zjištěny závažné vady předmětného rodinného domu. Nejzásadnější zjištěnou vadou je vada spočívající v pronikání velkého množství vody pod krytinu střechy. Po detailní prohlídce nemovitosti zpracovatel technického průkazu budovy dospěl k závěru, že vzhledem ke sklonu střechy, cca 25 stupňů, není použití menší šablony než 30 x 30 cm na střešní krytině v ploše možné. Ve střešní krytině je použita česká břidlice velmi malého rozměru, který není přípustný. Při sklonu 25 – 30 stupňů je možné použití pouze rozměrů 30 x 30 a větší s překrytím horním a bočním. Zde je použita malá šablona, přičemž se snahou vykrýt jedním typem šablony bylo položeno kladení proti vodě, díky čemuž dochází k zatékání pod střešní krytinu. Střešní krytina dále je v úžlabí provedena nedostatečně. Nároží střešní konstrukce je provedeno nedostatečně, jsou použity nevhodně dlouhé břidlicové desky s nedostatečným bočním překrytím. Tyto desky jsou bez zkosených hran, které jsou typické pro střešní břidlici. Dvě desky jsou navzájem přichyceny skrz pouze jedním vrutem, jehož hlavička je zatmelena tmelem. Pod takto vzniklé nároží lze podstrčit ruku a hrozí zafoukání hnaných srážkových vod nebo sněhu. Materiál střešní krytiny je nekvalitní bez potřebné trvanlivosti, rezivějící a rychle degradující. Zateplený střešní plášť není dostatečně provětrán, je nedostatečný průřez větrané mezery u okapové hrany, absence větracích mřížek. Plocha krytá moravskou břidlicí je provedena naprosto špatně. Krytí plochy je navíc kladeno příčně do sklonu, přičemž dvojité krytí se kryje ve vodorovných řadách souběžně s okapní hranou. Při tomto způsobu provedení musí docházet k zatékání vody v celé ploše střechy. Střešní plášť je tak proveden naprosto nekvalitně a nefunkčně, bez potřebné odborné znalosti dané problematiky a práce se střešní krytinou. Nemůže plnit dostatečně svoji funkci. Rovněž je nevhodné obložení komínového tělesa střešní krytinou. Byly konstatovány popraskané prvky střešní krytiny, nedostatečné kotvení prvků, odlupující se části břidlice a jejich splavování. Jako sanační opatření vedoucí k odstranění příčin tohoto rizika a následků poruch je nutno kompletně rekonstruovat střešní plášť, což znamená demontovat střešní plášť do úrovně doplňkové hydroizolační vrstvy ve skladbě střešního pláště, provést novou skladbu střešního pláště z kvalitativně odpovídající břidlicové krytiny včetně odborného návrhu jednotlivých detailů při daném sklonu střešních rovin. Tato závada je hodnocena jako rizikový faktor, což je nejvyšší stupeň rizika pro nemovitosti. Další závadou je absence prvků bezpečnosti a požární bezpečnosti, a nedobrý stav povrchů. Celkem inspektor, pan [jméno] [příjmení], [anonymizováno], vyčíslil náklady na sanaci stavby ve výši 1 238 000 Kč. Všechny výše uvedené vady žalobkyně reklamovala u žalovaných přípisem ze dne 16. 3. 2020. Žalobkyně s ohledem na závažnost vad uplatnila vůči žalovaným nárok v podobě slevy z kupní ceny ve výši 700 000 Kč. Žalobkyně poskytla žalovaným lhůtu k zaplacení do 31. 3. 2020. Odpovědí žalovaných byl přípis právní zástupkyně žalovaných, [anonymizováno] [jméno] [příjmení], ze dne 31. 3. 2020, kdy žalovaný vznik práv z odpovědnosti za vady odmítli a argumentují tím, že se žalobkyně vzdala práv z vadného plnění z kupní smlouvy. Poukázali na ujednání v článku VIII kupní smlouvy. Náklady za předmětný průkaz [jméno] [příjmení] činily 24 000 Kč. Žalobkyně požaduje po žalovaných zaplatit rovněž tyto náklady, neboť vznikly v příčinné souvislosti s existencí předmětných vad. Jedná se o náklady, které musely být žalobkyní vynaloženy, aby byla přesná příčina vad zjištěna a specifikována. Žalovaná a žalovaný navrhovali vrácení kupní ceny za cenu vrácení nemovitosti. Žalobkyně toto odmítla. Podle názoru žalovaných je žaloba neprojednatelná, a to z toho důvodu, že zde nejsou konkrétně specifikované vady, ani výše slevy u jednotlivých vytýkaných vad. Je zde například absence konkretizace prvků protipožární bezpečnosti. Poukazují rovněž na kupní smlouvu o nemovitosti a také zpochybňují technický průkaz a jeho zpracovatele, který nemá ani vysokoškolské vzdělání. Stav střechy zmiňovaný v technickém průkazu se mohl změnit v důsledku orkánu, který prošel obcí. V jeho důsledku mohla být poškozena pojistná izolace pod střechou. Mohlo také dojít k posunutí břidlic a následně je nikdo nedal na své místo. Orkán měl Obecnicí projít v únoru 2019. V únoru 2020 tam byli zmiňovaní klempíři, kteří žalovaného hrubě uráželi. S paní [celé jméno žalobkyně] se dohodli, že klempíři vypracují nabídku oprav a žalovaní se pokusí dát to na pojišťovnu. Pak už žádné další jednání neměli a přišla rovnou žaloba. Chtěl se na opravě případně podílet v rámci dobrých sousedských vztahů. Sám má vlastní objekt vedle nemovitosti žalobkyně. Nemovitost pronajímá a chodí tam dost často. Právní zástupkyně žalobkyně, tehdy [anonymizováno] [jméno] [příjmení], odmítla tvrzení žalovaného, že po schůzce s klempíři přišla hned žaloba. To není pravda. Následovala nejdříve předžalobní výzva v březnu 2020 a následně po vyjádření žalovaných, které přišlo v březnu 2020, a nerýsovala se mimosoudní dohoda, teprve byla podána žaloba.

2. Z kupní smlouvy ze dne 13. 11. 2018 bylo zjištěno, že žalobkyně je vlastnicí nemovitostí, a to pozemku parc. č. st. 650 a jeho součástí je stavba [adresa] v [obec]. Žalobkyně nemovitost koupila od žalovaných za 4 190 000 Kč. Dne 16. 3. 2020 v zastoupení právní zástupkyně žalobkyně vytkla žalovaným vady nemovitosti s tím, že začátkem roku 2019 zjistila, že jí ze stropu ložnice začala kapat voda, a oznámila to ihned [anonymizováno] [celé jméno žalovaného]. Obdobná závada se projevila v zimě na přelomu let 2019 2020, kdy voda v domě č. p 468 stékala po zdi a kapala ze stropu. Tuto skutečnost žalobkyně opět oznámila žalovanému, přičemž žalovaný nevěděl, v čem je problém, proto žalobkyně pozvala pokrývače z firmy [příjmení] a u schůzky na místě byl přítomen i žalovaný. Ke schůzce došlo počátkem ledna 2020. Přezkoumali terén a pokrývači zjistili, že střecha je špatně položena, přičemž bylo konstatováno, že je v podstatě neopravitelná. Na střeše je položena krytina z břidlice. Žalovaný zaujímal stanovisko, že střecha je dobře položena. Pokrývačská firma zastávala názor, že je nutno střechu celou opravit a vyměnit. Z toho důvodu žalobkyně požádala o inspekci [právnická osoba], která zpracovala technický průkaz nemovitosti. Dospěli k závěru, že materiál střešní krytiny je nekvalitní, bez potřebné trvanlivosti, rezivějící a rychle degradující. Zateplený střešní plášť není dostatečně provětrán, je nedostatečný průřez větrané mezery u okapové hrany a absence větrací mříže. Plocha krytá moravskou břidlicí je provedena naprosto špatně. Krytí plochy je navíc kladeno příčně do sklonu, přičemž dvojité krytí se kryje ve vodorovných řadách souběžně s okapní hranou. Při tomto způsobu provedení musí docházet k zatékání vody v celé ploše střechy. Střešní plášť je proveden naprosto nekvalitně a nefunkčně. Okapové žlaby jsou špatně natřené. Žalobkyně tímto reklamovala závady na nemovitosti, přičemž požadovala slevu z kupní ceny ve výši 700 000 Kč, což je méně, což stanovil technický průkaz nemovitosti, a to z toho důvodu, že se domnívala, že tímto způsobem je možno dosáhnout mimosoudního vyřešení věci. Vyzvala žalované, aby nejpozději do 31. 3. 2020 částku 700 000 Kč uhradili s tím, že pokud by žalovaní tuto částku zaplatili, tak je ochotna nepožadovat náklady vynaložené na vypracování technického průkazu nemovitosti a upozornila žalované, že náklady stanovené na sanaci reklamovaných vad činí 1 238 000 Kč.

3. Z reakce na oznámení vad nemovitosti ze strany žalovaných ze dne 31. 3. 2020 bylo zjištěno, že žalovaní vznik práv z odpovědnosti za vady v současné době odmítají s tím, že žalobkyni žádná práva z vadného plnění ani nemohla vzniknout, neboť se ve smlouvě těchto práv vzdala, když prohlásila, že nemovitost kupuje ve stavu, v jakém se nachází, jak stojí a leží ke dni uzavření této smlouvy. Žalovaní se nedomnívají, že by nemovitosti ke dni jejich předání vykazovaly jakékoli vady, přičemž jim nebyly předloženy dostatečné podklady.

4. Z technického průkazu nemovitosti, vypracovaného [jméno] [příjmení], [anonymizováno] dne 17. 2. 2020, byly vyčísleny celkové náklady na sanaci střechy žalobkyně na 1 238 000 Kč, z toho statika 15 000 Kč, izolace proti vodě 696 500 Kč, povrchy 423 800 Kč, bezpečnost a požární bezpečnost 66 700 Kč, dále zdravotní nezávadnost 14 000 Kč a technické zařízení 22 000 Kč, s tím, že v tomto technickém průkazu byl zjištěn takový technický stav, který vykazuje větší množství méně podstatných závad a rizik a několik rizik závažnějšího charakteru s tím, že objekt byl postavený v lokalitě bez hydrogeologického posouzení. V oblasti hydroizolace se jedná především o rizika: nevhodné řešení parapetů francouzských oken, nedostatečné provedení střešní krytiny, nevyhovující materiál použitý jako střešní krytiny, nedostatečné provětrání skladby střešního pláště, absence oplechování okapové hrany, nadměrná koroze odvodňovacích žlabů střešní konstrukce a nedostatečné provedení spojů okapového systému, zatékání do stavebních konstrukcí vlivem nedostatečné funkce střešního pláště, netěsnost v oblasti vany, lokální absence hydroizolační stěrky u vany. V oblasti povrchu se jedná především o rizika, kdy objekt vykazuje trhliny v omítkách, v nenosných konstrukcích, trhliny v místě styku komínového tělesa, absence systémových lišt ve styku vnitřních omítek a okenních výplní, vnější výplňové prvky jsou různorodého barevného řešení, jsou provedeny z různých dřevin a odlišných systémů, kolize vnitřních dveří u WC, trhliny či úplná absence silikonování ve styku keramické dlažby a navazujícího keramického obkladu či keramického soklu, trhliny v dřevěném podbití krovu v interiéru a nevyhovující dřevěná podlahová krytina v objektu. V oblasti bezpečnost a požár se jedná především o rizika: Nevyhovující provedení zábradlí u schodišť a na galerii, stupnice u vřetenového schodiště nejsou ve vodorovné poloze, absence hasicího přístroje, dřevěné prvky v blízkosti komínového tělesa, absence pravidelných kontrol a revizí, riziko zahoření v objektu. V oblasti úniku tepla se jedná především o rizika: riziko nedostatečné vzduchotěsnosti obálky budovy, riziko nedostatečně zatepleného soklu objektu či úplná absence zateplení soklové části, riziko tepelných mostů v konstrukci (zatékání přes střešní konstrukci. Dále bylo zjištěno riziko tvorby kondenzátu na okenních rámech a zasklení, riziko tvorby plísní na povrchu starobních konstrukcí, riziko kondenzace vodní páry uvnitř skladby střešní konstrukce, dále identifikováno riziko tepelné mosty, riziko zvýšené koncentrace radonu v obytném prostoru, objekt bez odvětraného podloží s podlahovým vytápěním, riziko zvýšené koncentrace CO2 v obytném prostoru, objekt s krbovou vložkou na pevná paliva. Jako doporučení je zde uvedeno kompletně rekonstruovat střešní plášť včetně kangických prvků, vyměnit nášlapné vrstvy z dřevěných podlahových krytin, vyměnit obložení podhledu krovu v objektu, praskliny v nenosných konstrukcích vyztužit a zapravit, vyměnit vybrané okenní výplně, zajistit jednotný vzhled, zajistit příslušné revize a periodické kontroly, odstranit vady technického zařízení budovy, zajistit provedení doporučených sond do konstrukcí a provést doporučení diagnostika měření, zajistit odborný dozor nad prováděnými sanačními pracemi. V seznamu rizik jsou mimo jiné trhliny v konstrukcích domu od promrzání zeminy pod základy, nadměrné průhyby trámových stropů, uhnilá zhlaví trámů dřevěných stropů, trhliny ve stěnách vlivem nedostatečného vodorovného ztužení, nadměrná deformace krovu, odpadnutí kontaktního zateplovacího systému vlivem nedostatečného přichycení, zatékání vody do konstrukcí a interiérů netěsnostmi hydroizolace spodní stavby po obvodu objektu, zatékání do fasád s omítkou nebo se zateplovacím systémem vadnými krycími konstrukcemi (oplechování), prohýbání podlahy, kondenzace vodní páry na okenních rámech a zasklení, riziko růstu plísní v rozích a koutech místností, na stěnách za nábytkem, riziko přehřívání prostor v domě v letním období. Dále bylo konstatováno, že vzhledem ke sklonu střechy cca 25 stupňů není použití menší šablony než 30 x 30 cm v ploše možné. Ve střešní ploše je použita česká břidlice velmi malého rozměru, který není přípustný. V úžlabí je střešní krytina provedena nedostatečně (absence úžlabnicových segmentů či klempířské provedení úžlabí). Nároží střešní konstrukce je provedeno nedostatečně, jsou použity nevhodně dlouhé břidlicové desky s nedostatečným bočním překrytím. Materiál střešní krytiny je nekvalitní, bez potřebné trvanlivosti, rezivějící a rychle degradující. Materiál pravděpodobně pochází z Vítkovska na Moravě. Zateplený střešní plášť není dostatečně provětrán, nedostatečný průřez větrané mezery u okapové hrany, absence větracích mřížek. Plocha krytá moravskou břidlicí je provedena naprosto špatně z několika důvodů. Jednak je použita tzv. moravská šupina, která se kryje jednoduchým krytím ve stoupajících řadách. Na objektu je tato šupina kladena naprosto nepochopitelně na způsob krytí vodorovného dvojitého (jako bobrovkou), přičemž tímto tvarem šupiny nelze absolutně docílit potřebného dvojitého překrytí. Krytí plochy je navíc kladeno příčně do sklonu, přičemž dvojité krytí (které je na objektu simulováno) se kryje ve vodorovných řadách souběžně s okapní hranou. Při tomto způsobu provedení musí docházet k zatékání vody v celé ploše střechy. Dále se zde konstatuje, že střešní plášť je proveden naprosto nekvalitně a nefunkčně, bez potřebné odborné znalosti dané problematiky a práce se střešní břidlicovou krytinou. Takto provedený střešní plášť nemůže dostatečně plnit svou funkci, čemuž nasvědčují již současné projevy zatékání do skladby střešního pláště a podhledu, či navazujících stavebních konstrukcí. Životnost střešní konstrukce jako celku je tak výrazně omezena. Nevhodné je dále obložení komínového tělesa střešní krytinou formátu cca 30 x 30 cm. Popraskané prvky střešní krytiny, nedostatečné kotvení prvků, odlupující se části břidlice a jejich splavování. Jako sanační opatření vedoucí k odstranění příčin tohoto rizika a následků poruch doporučena kompletní rekonstrukce střešního pláště, demontáž skladby střešního pláště do úrovně doplňkové hydroizolační vrstvy ve skladbě střešního pláště a provedení nové skladby střešního pláště s kvalitativně odpovídající břidlicové krytiny včetně odborného návrhu jednotlivých detailů při daném sklonu střešních rovin za cca 580 000 Kč (orientační cena).

5. Žalobkyně před soudem uvedla, že do nemovitosti se nastěhovala v listopadu 2018 a zatékání zjistila v únoru 2019, kdy kontaktovala žalovaného, a ten jí řekl, že zřejmě do střechy zafoukl sníh a že to vyschne. To se také stalo. Za dalších 5 měsíců, někdy v létě 2019, jí začala kapat voda v obýváku, který je společný s kuchyní. Když zaprší, teče po zdi proud vody. Teče tam na třech místech a v úžlabí ze stropu, takže má na zemi v období dešťů hadry. Během druhého pololetí 2019 jí tam zatékalo několikrát, řešila to se žalovaným a on říkal, že tam bude problém někde v úžlabí, slíbil jí, že tam foukne nějakou pěnu, ale ona není odborník. Na střechu nelezl, nedíval se tam přímo. Stále jí říkal, že neví, kde je problém a že má domluvit nějaké odborníky, které se na to podívají. Proto si v lednu 2020 pozvala [právnická osoba], zabývající se střechami. Přišli tam dva pokrývači, střechu prohlédli a zjistili, že je břidlice špatně položená, tzv.„ proti vodě“, a proto tam zatéká. Říkali, že nějaké trámy tam jsou nižší. Předtím se žalovaným uvažovala, že to dá na pojišťovnu, ale když se zjistila tato závada, tak od toho upustila. Ti pokrývači ze svého hlediska viděli špatně položenou střechu, žalovaný to viděl jinak. Proto ta jednání byla emotivní. Ptali se ho, kdo to stavěl a on říkal, že jeho stavební firma a nějací Ukrajinci. Vyhledala si proto firmu na internetu, která se zabývá odborným posouzením, a nechala si vypracovat technický průkaz nemovitosti. S tímto šla za paní právničkou a poslaly žalovaným v březnu 2020 vytýkací dopis týkající se vad. Nato přišla odpověď žalovaných. V obýváku má dlažbu, takže naštěstí to tam voda nijak moc neničí. Pokud je velký prudký déšť, tak do obýváku zatéká. Pokrývači říkali, že sice nemají zkušenost s břidlicovou střechou, ale pokrývačinu dělají 30 let. V technickém průkazu byly zjištěny ještě drobnosti, například, že zábradlí je širší. Tyto drobnosti ale neřeší, pro ni je důležitá střecha, aby do nemovitosti nezatékalo.

6. Žalovaný ve své výpovědi uvedl, že je toho názoru, že střechu, resp. pojistnou izolaci, poničil orkán, který byl v Obecnici v únoru 2019, a další potom přišel v únoru 2020, takže ta pojistná izolace má jistit břidlicovou střechu. Pojistná izolace je igelit, fólie. Pak je tam ještě asfaltová lepenka, půl centimetru. Pod břidlicí je pojistná izolace z fólie. První je asfaltová lepenka a druhá je fólie. Myslí si, že orkán poničil pojistnou izolaci. Ta střecha tam byla několik měsíců bez střešní krytiny, když se to stavělo. Bylo to přes léto. Střecha byla dostavěna asi čtyři roky předtím, než se tam paní [celé jméno žalobkyně] nastěhovala, někdy v roce 2015, a nikdy tam neteklo. Sám dům postavil a potom ho prodal. Dům stavěl on a jeho stavební firma mu pomáhala. Byl zkolaudovaný na poslední chvíli, ale postavený byl už dávno předtím. Nikdo tam nebydlel, jen tam prolézaly kočky. Ví, že orkán v roce 2019 a 2020 vyvracel celé střechy. Neví, jestli tomu tak bylo i v jiných případech v Obecnici.

7. Svědek [jméno] [příjmení], [anonymizováno] před soudem uvedl, že prohlídku předmětného domu prováděl někdy v lednu 2020 a zjistil, že střešní konstrukce na domě je špatná, celý plášť je neodborně udělaný, vadný. Nebyla dodržena pravidla pokládky a spousta střešních prvků je dávána do protispádu, takže tam zatéká voda, místo aby stékala. To je dáno malým formátem těch prvků a špatnou pokládkou. Tyto vady jsou vidět na první pohled, ale laik to asi pravděpodobně nepozná, pokud není stavař. Kontaktoval i soudního znalce z oboru, aby to zkonzultoval a aby ho utvrdil v jeho poznatcích, zejména znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], specialistu na pokrývačské břidlice. Plášť střechy není funkční, protože zjistil, že voda vytéká ze skladby střešní konstrukce. Určitě to má vliv na to, že zatéká dovnitř domu. Fólie nejsou stavěny na to, aby tam docházelo k masivní vlhkosti. V tomto případě tam určitě takovýto tlak na fólie je. V důsledku špatné střechy může docházet časem k degradaci dřevěných prvků. U okapové hrany je vidět, že voda se dostává do míst, kam nemá, a v interiéru je to vidět jako vlhkostní mapa na podhledu. Zjistil úplnou absenci okapnice (lem na okapové hraně střechy) a dodatečné tmelení okapových žlabů, nedostatečné spádování okapových žlabů. Musela by se dělat minimálně celková rekonstrukce střešního pláště, a pokud by byly napadeny hnilobou nosné prvky konstrukce, tak by se musely vyměnit. Břidlice není kvalitativně přijatelná, pochází z nekvalitního lomu z Vítkova na Moravě, na tom se shodl se soudním znalcem [příjmení] [příjmení], i s [anonymizováno] Tito pánové to posuzovali z fotografií. Jeho oborem je celé pozemní stavitelství, a toto je dost specifická otázka, tak se jenom chtěl utvrdit ve svých závěrech, proto kontaktoval shora uvedené osoby. S břidlicovou střechou se samozřejmě už setkal, je autorizovaný stavitel v oboru pozemní stavby na České komoře autorizovaných inženýrů. Posuzuje desítky nemovitostí ročně. Soudního znalce dělat v tomto oboru nemůže, ale jeho vzdělání je dostatečné pro to, aby dělal technické průkazy a projekty, což vyplývá z autorizačního zákona. Dále uvedl, že doplňková hydroizolace na střeše je nadměrně zatěžovaná a není tam dostatečně odvodněná, myšleno tou okapnicí mimo půdorys objektu. Do této střešní konstrukce bude asi vždy zatékat. Břidlice není dostatečně přibitá, na několika místech tu břidlici prostě ze střechy vyndal a některé ty dílce se rozlamují, odpadávají, jsou tam vidět praskliny. Podle něj se stav střešní konstrukce v daném případě za pár let přiblíží k tzv. havarijnímu stavu.

8. Žalovaní navrhli k důkazu výňatky z Příbramského deníku ze dne 11. 3. 2019, kdy je popisován silný vítr na Příbramsku s tím, že nejvíce škod orkán napáchal v lesích a na další zeleni. Byly zjištěny utržené střechy na tělocvičně Základní školy na Dobříši. Vítr se prohnal Čenkovem, Rožmitálem, Dobříšskem, Háji, Jelenci, Kamýkem nad Vltavou, i samotnou Příbrami. Z článku z 10. 2. 2020 bylo zjištěno, že od 9. 2. 2020 22. hodiny do rána 10. 2. 2020 evidují hasiči ve Středních Čechách 114 události v souvislosti se silným větrem. Vítr dosáhl na Příbramsku rychlosti 100 km/h.

9. Právní zástupce žalobkyně k těmto důkazům uvedl, že jsou bezpředmětné, bez vztahu k věci, a poukázal na to, že pan [příjmení] vyloučil, že by vady na střeše mohly být způsobeny větrem.

10. Právní zástupkyně žalovaných zase rozporovala věrohodnost průkazu a vůbec odbornost svědka k jeho vypracování, neboť se nejedná o osobu vysokoškolsky vzdělanou a o znalce. Žalobkyně tak navrhla vypracování znaleckého posudku.

11. Soud tak zadal [celé jméno znalce], znalci z oboru ekonomika, stavebnictví, odvětví ceny a odhady, stavby obytné, specifikace nemovitostí, vady a poruchy staveb, vypracování znaleckého posudku Znalecký posudek vypracovala společnost [právnická osoba] Podle odpovědí na jednotlivé otázky ve znaleckém posudku je konstatováno: Zatečení do interiéru je nyní na dvou místech, a jelikož nebylo od počátku, jde spíše o důsledek nějakého silného vichru a lokálního poškození krytiny střechy. Jde tedy o lokální, nikoli systémový problém střechy. Podle znalce, pro daný sklon střechy cca 25 stupňů, je možno danou střešní krytinu použít. Samotná krytina jej položena ve formě tzv. moravské šupiny, a tento typ položení není vodorovně, ale šikmo, tedy zdánlivě, jakoby chybně„ proti vodě“. Nikde v odborné literatuře nenašli, že by se pro daný typ střechy vyžadoval nějaký minimální rozměr šablony. Čím větší taška, tím méně spár k zatečení. Velikost tašek je spíše vázána na velikost střechy a na malé střechy se doporučují malé tašky. Vyskládání úžlabí střechy domu taškami nepovažují za vadu, podle nich to ale nejde esteticky k danému typu domu. Samotný materiál tašek je spíše nižší jakosti, lokálně se odlupují části tašek, a na druhé straně patří kamenná/břidlicová krytina k nejdražším používaným. Nátěr okapů je místy dožilý a plech zde rezaví. Okapy jsou dokonce na určitých místech zcela prorezavělé skrze celou tloušťku plechu. Navázání dvou sousedních okapových dílců je místy takového charakteru, že zde dochází k protékání dešťové vody. Krytina střechy sama o sobě není vadná, je poškozena zřejmě silným vichrem po koupi nemovitosti – jde o běžnou pojistnou událost a krytinu je potřeba průběžně opravovat. K tíži žalovaných by se dala brát absence doložení původu materiálu střešní krytiny. Nedostatečné je provětrání uvnitř střechy pod bedněním s krytinou. Kvůli absenci tohoto správného provětrávání střechy dosud nedochází k větší kondenzaci vzdušné vlhkosti, která by zatížila paropropustnou fólii nad tepelnou izolací natolik, že by ji protrhla a voda potom stékala do interiéru, kde by tvořila vlhké fleky na podhledech či zdech. Vada se spíše projevuje vytékáním takto zkondenzované vody na konec lemu střechy. Pokud jde o náklady na opravy, tak tyto navrhuje v celkové výši 26 800 Kč. Okapový žlab je vadný z důvodu na straně jeho instalace. Tato vada nemusela být zřejmá už při převzetí nemovitosti. Chybí rovněž okapnička na konci doplňkové hydroizolační vrstvy. Náklady na opravy v tomto případě včetně demontáže 58 000 Kč. V daném případě jde u zatékání do interiéru v důsledku poškození krytiny střechy spíše o důsledek nikoli zanedbané údržby, ale živelné události (silného vichru). Pod podobnou krytinu se kladu tzv. doplňková hydroizolační vrstva, resp. pojistná hydroizolace, která takovou vlhkost zadrží. U posuzované střechy je dokonce tato hydroizolace dvakrát, a sice jednou přímo pod krytinou a podruhé nad tepelnou izolací. Drolení či rozlomení střešní tašky z jakéhokoli materiálu není žádoucím jevem, jde o vadu. Na druhé straně se to běžně stává, typicky po velkém namáhání větrem či extrémními teplotami okolního vzduchu. Nevšiml si, že přímo pod střešní krytinou je asfaltový pás (jak u tohoto typu krytiny běžně bývá) pomocné hydroizolace, který zabraňuje zatékání do interiéru i v případě porušení samotné střešní krytiny, a proto předpovídá plošné zatékání do interiéru, které se ale nekoná. A dále zatékáním pod střešní krytinu předpovídá neúměrné namáhání ovzdušnými srážkami pojistné hydroizolace nad tepelnou izolaci střechy, která je ale ve skutečnosti až druhou pojistnou hydroizolací střechy a je tedy namáhána minimálně. Průměrná cena rodinného domu s pozemkem je v dané lokalitě 4 845 000 Kč, takž se dá konstatovat, že předmětná kupní smlouva je spíše mírně pod touto hladinou. Cena střechy včetně krytiny tvoří cca 10% z ceny výstavby celého domu.

12. Žalobkyně k tomuto znaleckému posudku namítala, že znalec při prohlídce neprovedl jakékoli sondy do střechy, nezabýval se nikterak skladbou střešní krytiny. Znalec provedl zcela nekvalitně místní šetření na místě samém, které spočívalo pouze v tom, že obešel dům z vnější strany a prohlédl si jeho interiér. Na střechu vůbec nevstoupil, což ústně vysvětlil, že se bojí, aby střechu nepoškodil. Nezabýval se nikterak skladbou střešní krytiny, žalobkyně jej musela upozornit na vady klempířských prvků, které původním ohledáním ze země vůbec nezaznamenal. Otázku rychlé degradace krytiny znalec opět ponechává zcela stranou. Dále znalec opomíjí otázku, zda jsou břidličné šablony položeny správně či nikoli. Pomíjí, že do objektu zatéká zcela pravidelně, nejedná se tedy o náhodný projev větru. Nijak blíže nespecifikuje vadu položení střešní krytiny spočívající v tom, že kameny krytiny jsou upevněny střešním tmelem, nejsou upevněny vruty. Skutečnost, že tato vada není vytčena v posudku, neznamená, že tato vada neexistuje. Znalec neprovedl žádné sondy v místě zatékání. Jak tedy dospěl k závěru, že k zatékání došlo meteorologickou události? Proto žalobkyně navrhla výslech znalce.

13. Žalovaní neměli výrazné připomínky ke znaleckému posudku.

14. Soud dále provedl k důkazu znalecký posudek [anonymizováno] [příjmení], znalce z oboru těžba, odvětví geologie, mechanické a petrografické vlastnosti pokrývačských břidlic, kdy znalec došel k závěru, že vzhledem k pokročilému procesu zvětrávání mnohých šablon na předmětné střeše, bez ohledu na to, zda při montáži před několika lety šlo o krytinu zcela novou, nebo již dříve použitou, lze konstatovat, že tato pokrývačská břidlice není kvalitní a není vhodná na zastřešení novostavby rodinného domu. Podle tohoto znalce, plochy celé střechy jsou pokryty přírodní břidlicí tuzemského původu a projevují se na ní problémové defekty typické pro tento typ břidlice. Tyto defekty krytiny se vyskytují na všech plochách střechy rodinného domu zcela náhodně. Proces degradace mnohých kusů je značný a bude dál pokračovat. Podle znalce jde o krytinu starší, která byla již někde použita, ale i tak proces degradace kamene byl již započat. Na okapní hraně, nároží a hřebeni byl použit jiný typ břidlice fylitického původu, proces zvětrávání zde není vůbec patrný.

15. Soud provedl dále důkaz znaleckým posudkem znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], znalce z oboru stavebnictví, stavby obytné, průmyslové. Znalec, [anonymizováno] [jméno] [příjmení], dospěl k závěru, na základě prohlídky předmětného domu a průzkumu střechy, že se jedná o nefunkční břidlicovou krytinu v důsledku vadného provedení. Je zde vadná parozábrana, nefunkční doplňková hydroizolační vrstva z mikroperforované fólie, nefunkční větrání ze skladby střechy, riziko ohrožení dřevěných prvků biologickým napadením, riziko nadměrných energetických ztrát objektu. Dále byl zjištěn havarijní stav podstřešních žlabů a vyčerpaná životnost pokrývačské břidlice. Střecha není schopna plnit svoji funkci, při atmosférických srážkách dochází k zatékání do interiéru. Je třeba neprodleně provést alespoň provizorní zakrytí střechy pro vyloučení dalšího zatékání do konstrukce. Dokud nebude vyloučeno zatékání, hrozí vysoké riziko poškození dřevěných prvků (bednění, krov), znehodnocení tepelné izolace a poškozování interiérových povrchů. Střecha vyžaduje provedení nové krytiny včetně doplňkové hydroizolace, přidání tepelné izolace, zajištění funkční parozábrany a v závislosti na zvoleném konstrukčním principu opravy, případně také doplnění větrané vzduchové vrstvy. Náklady na odstranění zjištěných vad střechy byly odhadnuty ve výši 778 183,38 Kč. [anonymizováno] [příjmení] zhodnotil stav střechy jako havarijní stav.

16. Žalobkyně i při jednání dne 14. 12. 2021 uvedla, že do ložnice stále teče, musí mít na podlaze kbelík, a v obývacím pokoji teče po stěně malý proud vody. Musí tam mít hadry, které když prší, nebo taje sníh, jsou mokré. Dále objevila ještě v jednom pokoji podélnou vlhkou čáru. V nemovitosti chce bydlet, nepřistupuje nadále na nabídku žalovaných na vrácení kupní ceny a předání nemovitosti. 17. [anonymizováno] [jméno] [celé jméno znalce], zpracovatel posudku znalecké [právnická osoba] [anonymizováno], před soudem uvedl, že nikde nenašel normu, jaké rozměry by břidlice měla mít, a dále uvedl, že z posudku nevyplývá, že by se měla celá střecha sundat a položit znovu. Nesouhlasí se znaleckým posudkem [anonymizováno] [příjmení], že skladba krytiny není dobře provedena. Fotodokumentaci ve znaleckém posudku sám nezhotovoval. [anonymizováno] [příjmení] viděl pokládku z lepšího úhlu, neboť udělal k prohlídce střechy lešení. Navíc střechu rozebral a dělali zkoušku zatékání, což on nedělal. Přiznává, že střecha, resp. její segmenty z břidlice, není dobře položena. Jednotlivé šablony jsou na sebe naskládané tak, že dochází k zatékání po celé ploše střechy. Pod tou břidlicí je asfaltový pás, ten ale neviděl. Pokud by nefungoval, tak by destruktivní sonda ukázala, že střecha je uvnitř mokrá, což zjištěno sondou nebylo. Minimálně sonda [anonymizováno] [příjmení] neukázala, že by střecha byla natolik špatná, že by se musela vyhodit. Sám osobně by nechal tu břidlici dožít. Pokud jde o náhradu škody, tak by to koncipoval tak, že by dal žalobkyni polovinu nákladů na sejmutí krytiny a udělání nové krytiny, což by představovalo včetně DPH 451 480 Kč + položky za odvětrání, celkem tedy 478 280 Kč, a viděl by to tak, že by žalobkyně dostala polovinu z této částky, tzn. necelých 250 000 Kč, neboť podle něj střecha není v havarijním stavu. Opravil by pouze dvě místa, kudy zatéká. Na střeše nad interiérem, kde je uvedeno zatékání, by vyměnil krytinu. Pokud se znalec dívá na rozpočet, který je přílohou posudku [anonymizováno] [příjmení], tak by na opravu střechy vynaložil zhruba 478 280 Kč. Osobně by dal žalobkyni celou částku, pokud by sonda [anonymizováno] [příjmení], ukázala, že vlhkost proniká zvenku do skladby střechy. Střecha má několik vrstev, a pokud by docházelo k masivnímu zatékání, jak tvrdí žalobkyně, tak uvnitř té střechy by musela být patrná nadměrná vlhkost či úplné promáčení. To sonda [anonymizováno] [příjmení] nezjistila. Proto by žalobkyni nedal celých 478 280 Kč, ale polovinu, necelých 240 000 Kč. Hovoří jako stavař, ale nevylučuje, že právně se to může posoudit tak, že by žalobkyně mohla dostat celou částku, tj. cca 478 280 Kč. Sonda [anonymizováno] [příjmení] neuvádí, že by uvnitř střechy byla zvýšená vlhkost. Tento znalec jako další příčinu vlhkosti kromě zatékání uvádí nekontaktní fólii v bodě 6, to je vlastně druhá pojistková hydroizolační fólie, která by správně měla být provětrávána, což není. V tomto směru se shoduje s posudkem [anonymizováno] [příjmení], že je to uvedeno v těch nákladech, které shora popisoval na odstranění závady. [anonymizováno] [příjmení] navrhuje defakto sundat celou střechu, a to až na podhledy interiéru, a to odůvodňuje tím, že nedochází k provětrávání té druhé pojistné hydroizolace, proto došel k částce téměř 800 000 Kč. Asfaltový pás, který plní funkci pojistné hydroizolace, je sám o sobě udělaný dobře. Špatně je ta druhá hydroizolace, která je uprostřed té struktury střechy, má malou vzduchovou mezeru nad sebou, aby docházelo k provětrávání, mezera je jen na výšku latě, asi 2 cm, a to je málo. To s deštěm vůbec nesouvisí, tato vada může způsobovat právě to, že tam může kondenzovat voda, která se tam dostane z interiéru, ale toto [anonymizováno] [příjmení] v té sondě nezjistil. Sám asfaltový pás nekontroloval, to by musel sundat krytinu. Pokud by žalobkyně měla pravdu, že zatékání zjistila záhy po nastěhování a reklamovala to, tak by se to dalo brát jako vadu, nikoli zanedbanou údržbu, ale to se pořád bavíme o těch dvou místech, kde zatéká. Znalec uvedl, že plíseň v interiéru neviděl, ale žalobkyně to mohla průběžně odstraňovat savem.

18. Žalobkyně k tomu uvedla, že to přesně dělala, protože se plíseň rozšiřovala.

19. Znalec dále uvedl, že pokud je špatně položená břidlice tak, jako v tomto případě, znamená to zvýšené náklady na údržbu, protože voda zatéká za tašky a může způsobit destrukci. Tím se sníží celková životnost té krytiny. Tím, že se sníží hodnota části domu, tak se sníží i hodnota domu celkově. Náklady na údržbu domu se nezvýší, jen na údržbu střechy. Na dvou místech je tzv. minihavarijní stav, který je potřeba opravit, a pouze se dohadují, kdo za to může. Problém vidí v položení tašek, které povede ke zvýšenému opotřebení. Krytina je špatná, má menší životnost, a žalobkyně by za to měla dostat nějakou kompenzaci. Dožilých tašek je několik. Pokud by se to na dvou místech, kde zatéká, opravilo, tak dovnitř zatékat nebude, ale bude docházet k zatékání za ty tašky, asfaltová krytina to však nepustí dál. Jasné je, že v tomto případě špatné položení břidlice vede ke zvýšené údržbě a snížení životnosti.

20. Soud provedl i výslech znalců [příjmení] [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. [anonymizováno] [jméno] [příjmení] před soudem uvedl, že při prohlídce střechy dne 5. 10. 2021 zjistili, že vlastně na nemovitosti žalobkyně defakto není žádná střešní krytina. Ta vrchní vrstva se skládá z uložené břidlice a nemůže plnit funkci střechy. Byl tam společně s panem [příjmení], bývalým cechmistrem Cechu klempířů, a ten, když na lešení vlezl, tak se nestačil divit, v jakém stavu je střecha. Průzkum střechy prováděli z lešení, odstranili kousek břidlice, aby viděli do skladby střechy. Znovu to pak uzavřeli. Břidlice nebyla kvalitní, ani když byla nová. Místo střešní krytiny je tam hromada kamení. Ve střeše nenašli vlhkost a plíseň. Pokud by ale v nemovitosti bydlelo více lidí, pralo se a sušilo například více prádla, tak by se ta vlhkost kondenzovala. Podle znalce je střecha v havarijním stavu a hrozí, že spadne. Nedokáže říci časový horizont. Neví, jestli má majitelka čekat, až to bude skoro na spadnutí. Domnívá se, že v úžlabí, kdyby se to rozebralo, tak tam určitě najdou poškozené dřevo, alespoň v kontaktu se střechou. Břidlici znalec hodnotí jako s vyčerpanou životností, neměla by se už používat. Myslí si, že [anonymizováno] [celé jméno znalce] je specialista spíše na vnitřky budov, ale není specialista na břidlici. Fleky v interiéru zjistili v říjnu 2021 a i dnes, tj. 23. 3. 2022, kdy byl v nemovitosti. Ve dvou pokojích za kuchyní, na dřevěném podhledu, jsou stopy po zatékání. Je přesvědčen, že už dochází ke hnilobě dřevěné konstrukce střechy. Tam, kde zatím nezatéká, časem tam bude vlhnout dřevo a bude ohroženo ve své životnosti. Pokud je dřevo vlhčí nad 18%, tak dochází k jeho degradaci. Podle jeho názoru je nejlepším řešením komplexní výměna střešní krytiny, oprava parozábrany, výměna doplňkového hydroizolační vrstvy, zřízení větrání vrstev doplňkovou hydroizolační vrstvou a novou krytinou. Počítal plechovou, protože břidlice by vyšla moc draho. V tomto případě provedl výpočet na opravu na 778 183,38 Kč. Pokud by bylo provedeno pouze nové odvětrání, nová hydroizolační vrstva a nová krytina, tak došel k částce 660 000 Kč. Pokud by došlo pouze k výměně krytiny, ale pod to by se nikdy jako projektant nepodepsal, protože ta původní sestava zůstala riziková, tak by to vyšlo na 550 000 Kč. Nechápe závěry [anonymizováno] [celé jméno znalce], který uvádí náklady na zvýšenou průběžnou údržbu střechy, neví, co na ní chce udržovat, když se na tu střechu ani nedá vlézt. Ta břidlice je zkrátka špatná, a ani neví, jak by ta údržba měla probíhat. Není, co opravovat, protože ty kameny jsou položeny tak špatně, jak uvádí v posudku. Zkrátka je potřeba břidlici odstranit a dát tam novou krytinu. Břidlice je za životností. Ukazuje to na jednom příkladu, který přinesl a založil do spisu. Břidlice se loupe a kousků té břidlice je plný žlab.

21. Z výpovědi svědka, [anonymizováno] [jméno] [příjmení], bylo zjištěno, že pokud jde o krytinu, tak ta se rozpadá, štěpí, drolí, je to typický znak sedimentární horniny, která po několika letech jeví takové známky. Podle něj se jedná o břidlici staršího data a není nově použita. Tento typ břidlice není vhodný na zastřešení novostavby. Z jeho pohledu, i když není znalec na pokrývky, tak střecha je položena špatně. Je znalcem přímo na pokrývačské břidlice. V ploše je zvolena strašně malá velikost šupiny. Čím menší sklon, tím se používá větší šablona. Je kladena zvláštním, nestandardním, způsobem, takto se šupina nikdy nepokládá. Břidlice je špatná, drolí se a každoročně by se musela opravovat. Střecha je od toho, aby vydržela, a ne, aby se každým rokem opravovala. Degradace střechy se může trochu pozastavit, ale bude pokračovat. Nejlepší variantou je krytinu sejmout a podle pravidel krytí položit novou. Může tam být zpátky břidlice, ale ve větším formátu a podle pravidel krytí. Kdyby tam ta střecha zůstala, tak by se to drolilo, štěpilo, a pokud by se to postupně neopravovalo, což podle znalce není logické, ani možné, tak destrukce bude pokračovat dál. Sám to vidí na kompletní demontáž střechy. 22. [právnická osoba] podala Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku, ve kterém znalec vyčíslil částky na zvýšenou údržbu a snížení životnosti střechy domu, tak znalec se dostal na částku cca 500 000 Kč s tím, že za tuto částku by bylo možné kompletně vyměnit střešní krytinu včetně klempířských prvků (oplechování jako například okapy a svody) a rovněž udělat další drobné opravy s tím související. Pokud vyjde z názoru, že střecha není v havarijním stavu a není tedy nutná její okamžitá kompletní oprava v částce 500 000 Kč, pak by považoval za relevantní uznat z částky polovinu, tj. 250 000 Kč, kdy tato částka vyjadřuje okamžité nutné opravy (prorezivělé oplechování, instalace ventilační turbíny Lomanco, lokální opravy střechy a interiéru + pokles jakosti střešní krytiny. Znalec dále uvedl, že bude častěji docházet k uvolňování jednotlivých tašek ze střechy, či k jejich drolení, k čemuž už dochází. Sníženou životnost má krytina střechy a doplňková hydroizolace (asfaltové pásy) pod ní. Odhaduje, že životnost krytiny v důsledku vadného položení je v tomto případě snížena na 20 – 30 roků, zatímco správně položená krytina dobré kvality by měla životnost minimálně dvojnásobnou, podobně jako doplňkové hydroizolace. Krytina střechy tvoří cca 3,4% a klempířské prvky 0,9% z ceny výstavby domu, celkem tedy 4,3%, čemuž odpovídá částka 208 335 Kč, nicméně oprava vyžaduje sanační projekt za cca 58 544 Kč a mnohé činnosti se dělají 2x, takže se pak dostáváme na dvojnásobek této částky.

23. Soud dále provedl k důkazu fotografie střechy a vnitřku nemovitosti, ze kterých je patrno uvolňování částí rozdrolené břidlice a zatékání do interiéru domu.

24. Podle § 2106 odst. 1 písm. c) občanského zákoníku, je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

25. Podle § 2104 občanského zákoníku, kupující věc podle možností prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech.

26. Na základě shora zjištěného skutkového stavu provedeným dokazováním, a to výslechy účastníků, znaleckými posudky jednak [anonymizováno] [příjmení] a [anonymizováno] [příjmení], které soud s odkazem na ustanovení § 127a o. s. ř., i když se jedná o znaleckého posudky předložené žalobkyní, hodnotil jako znalecké posudky vyžádané soudem, neboť mají předepsanou doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku, dále znaleckými posudky zpracovanými [právnická osoba] [anonymizováno], jednak na zjištění nedostatků střešní krytiny a vypočtení částky na zvýšenou údržbu a sníženou životnost střechy předmětného domu v [adresa], jakož i výslechem zpracovatele těchto posudku [anonymizováno] [celé jméno znalce]. Dále soud vycházel z fotografií střechy předmětného domu, jakož i interiéru, kde jsou patrny mapy po zatékání do nemovitosti. Soud tak dospěl k závěru, že žaloba žalobkyně na uplatnění přiměřené slevy z kupní ceny je důvodná.

27. Žalobkyně předmětnou nemovitost od žalovaných zakoupila kupní smlouvou uzavřenou dne 13. 11. 2018, kdy se do nemovitosti hned na podzim 2018 nastěhovala. Záhy nato, již začátkem roku 2019, zjistila, že do nemovitosti zatéká, o čemž ihned informovala žalovaného. První zatékání do nemovitosti bylo v místnosti ložnice. Žalovaný se k tomu postavil tak, že zřejmě došlo k zafouknutí sněhu větrem a že to vyschne.

28. Na přelomu roku 2019 a 2020 došlo již k intenzivnějšímu zatékání do nemovitosti, proto žalobkyně dne 16. 3. 2020 uplatnila u žalovaných reklamaci a žádala po nich zaplacení částky 700 000 Kč, a to na základě zpracovaného technického průkazu nemovitosti [jméno] [příjmení], [anonymizováno], který zjistil nespočet závad na nemovitosti a příčin zatékání do interiéru. Znalec vyčíslil náklady na sanaci stavby na 1 238 000 Kč, přičemž žalobkyně po žalovaných požadovala slevu z kupní ceny ve výši 700 000 Kč. Žalovaní odmítali žalobkyni částku vyplatit s tím, že se vzdala práva z vadného plnění. Odkazovali na ustanovení § 1918 občanského zákoníku.

29. V kupní smlouvě ale není zmínka o tom, že by se žalobkyně vzdala jakéhokoli práva z vadného plnění, přičemž to ani není možné. Prohlášení, že nemovitost kupuje za stavu, v jakém se nachází, jak stojí a leží, není samo o sobě vzdáním se práv z vadného plnění.

30. Žalobkyně oznámila prodávajícímu ve lhůtě uvedené v § 2129 odst. 2 občanského zákoníku včas vady na nemovitosti, a to v pětileté lhůtě.

31. Vada nemovitosti spočívá v nekvalitně položené střešní krytině tak, jak to hodnotí znalci [příjmení] [příjmení] a [anonymizováno] [příjmení] ve svých znaleckých posudcích, jakož i [anonymizováno] [celé jméno znalce], který zpracoval znalecký posudek za [právnická osoba] [anonymizováno]. Soud odkazuje na zjištěné závady v posudcích [anonymizováno] [příjmení] a [anonymizováno] [příjmení], které popisují závady v položení střešní krytiny, jakož i její kvalitě, a vhodnost tento materiál na střechu položit. [anonymizováno] [příjmení] dokonce hovoří o tom, že stavba jako by vůbec neměla střechu a označil stav střechy za havarijní. Ve svém posudku popisuje průzkum střechy, stav břidlice, opačné položení, zatékání, vlhkost, vadná parozábrana, apod. [anonymizováno] [příjmení] si závěry znaleckého posudku přesvědčivě obhájil i při své výpovědi. Zrovna tak ze znaleckého posudku [anonymizováno] [příjmení], který je odborníkem na pokrývačské práce, a to z oboru těžba, odvětví geologie, vlastnosti pokrývačských břidlic. Z tohoto posudku vyplývá, že položená břidlice je jednak nekvalitní, je nesprávně položená a daná břidlice není vhodná na zastřešení novostavby rodinného domu. [anonymizováno] [příjmení] rovněž obhájil závěry svého znaleckého posudku, kdy uvedl, že krytina se rozpadá, štěpí, drolí. Z obou těchto posudků vyplývá, že je skoro až nesmyslné střechu při každém větším větru či dešti opravovat nahrazením špatných kusů břidlice jinými. Bylo by to nesmyslné řešení a jediným řešením tak vidí kompletní výměnu střechy včetně okapů.

32. Není pochyb o tom, že v daném případě se jedná o skryté vady, neboť žalobkyně při uzavírání kupní smlouvy nemohla pouhým okem zjistit stav střechy. Vady se začaly projevovat až po nastěhování žalobkyně, a to postupným zatékáním do interiéru nemovitosti. Pokud jde o znalecký posudek, který zpracoval [anonymizováno] [jméno] [celé jméno znalce], soud mu nepřikládal větší váhu, než posudkům [anonymizováno] [příjmení] a [anonymizováno] [příjmení], neboť v posudku jsou určité nepřesnosti, nejasnosti, kdy znalec [celé jméno znalce] v posudku uvedl, že břidlice je správně poskládána, ale při své výpovědi měnil názory a jeho výpověď nebyla tak přesvědčivá, jako byly přesvědčivé výpovědi znalců [příjmení] [příjmení] a [anonymizována dvě slova], kdy [anonymizováno] [příjmení] prováděl sondy a střechu ohledával důkladněji, než [anonymizováno] [jméno] [celé jméno znalce], který přiznal i to, že neměl dobrý výhled na celou střechu.

33. Soud tedy uzavřel, že skutečně stav střechy na předmětné nemovitosti lze považovat za havarijní a jediným spravedlivým řešením je, aby žalovaní nahradili žalobkyni náklady na kompletní výměnu střechy a okapů. Pokud jde o částku, tak soud přihlédl k ocenění znalce [příjmení] [celé jméno znalce], který je znalcem z oboru ekonomika, oceňování nemovitostí, znalec [příjmení] [příjmení] nemá na toto oprávnění, i když jako projektant provádí rozpočty a vypočetl náklady na nutnou výměnu střechy na částku necelých 800 000 Kč. Soud v tomto případě vycházel z ocenění [anonymizováno] [celé jméno znalce], který dospěl k závěru, že náklady na zvýšenou údržbu a snížení životnosti střechy čítají částku zhruba 500 000 Kč. Jedná se o náklady na kompletní výměnu střechy včetně stropu.

34. Znalec [celé jméno znalce] sice v posudku uvedl, že by žalobkyni přiznal polovinu, neboť podle jeho názoru se nejedná o havarijní stav. Soud k tomuto názoru ale nepřihlížel, neboť znalecké posudky [anonymizováno] [příjmení] a [anonymizováno] [příjmení] hovoří o havarijním stavu střechy, nevhodné střešní krytině a špatné pokládce krytiny, v důsledku čehož má krytina menší životnost. Vše povede ke zvýšenému opotřebení, zatékání, apod. Soud poukazuje i na závěry v posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení], který uvedl, že zatékání může způsobit skutečně degradaci celé nosné konstrukce, která je ze dřeva, a způsobit tak v neurčené době zborcení celé střechy, proto hrazení nákladů na postupnou údržbu střechy soud považuje za absolutně nevhodné a ztotožňuje se se závěry posudku [anonymizováno] [příjmení] a [anonymizováno] [příjmení], že je nutná celková výměna střechy, a to včetně okapů.

35. Soud přiznal žalobkyni částku 500 000 Kč, tj. částku spočítanou na kompletní výměnu střechy znalcem k tomu oprávněným, a to [anonymizováno] [celé jméno znalce], a dále soud přiznal k tomuto náklady na vypracování technického průkazu, a to 24 992 Kč, to vše s úrokem z prodlení od 1. 4. 2020, tj. od doby, do které žalobkyně požadovala zaplacení slevy z kupní ceny, a to ve výši 700 000 Kč, jako nárok – slevu z kupní ceny.

36. Protože žalobkyně požadovala zaplatit částku 724 000 Kč, nezbylo soudu, než co do částky 199 006 Kč žalobu zamítnout.

37. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky rozhodl soud podle § 151 odst. 1 a § 142 odst. 2 o. s. ř. a přiznal částečně úspěšné žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení v rozsahu 45 % z celkových nákladů řízení (z požadované částky 724 000 Kč bylo přiznáno 524 992 Kč, tj. žalobkyně byla ve věci úspěšná ze 72,5 %, žalovaná byla ve věci úspěšná z 27,5 %). Při rozhodování o nákladech zastoupení advokátem postupoval soud podle § 7 bod 6., § 11 odst. 1 a 2, § 13 odst. 1 a 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, v účinném znění (dále jen„ AT“). Náklady řízení sestávají z odměny advokátky [anonymizováno] [jméno] [příjmení] za 10 a půl úkonu právní služby po 10 420 Kč, tj. 109 410 Kč, dále z 10 a půl paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč, tj. 3 150 Kč, z DPH 21 % z částky 112 290 Kč, tj. 23 581 Kč a ze zaplaceného soudního poplatku 36 200 Kč, tj. celkem 172 071 Kč, přičemž 45 % z této částky činí 77 432 Kč Náklady řízení dále sestávají z odměny advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno] za 4 úkony právní služby po 10 420 Kč, tj. 41 680 Kč, dále ze 4 paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč, tj. 1 200 Kč, z DPH 21 % z částky 42 880 Kč, tj. 9 005 Kč, tj. celkem 51 885 Kč, přičemž 45 % z této částky činí 23 348 Kč Lhůta k plnění náhrady nákladů řízení byla podle § 160 odst. 1 o. s. ř. určena třídenní s povinností plnit k rukám advokáta v souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř.

38. Podle § 148 odst. 1 o. s. ř. soud uložil účastníkům řízení, aby tyto náklady řízení nahradili v poměru svého úspěchu ve věci, když žalobkyně měla 72,5 % úspěch ve věci a žalovaní měli ve věci úspěch z 27,5 % České republice přitom vznikly náklady řízení na znalečném v celkové výši 42 321,80 Kč, proto soud rozhodl o povinnosti žalobkyně nahradit státu náklady řízení v poměru jejího neúspěchu ve věci ve výši 11 638,50 Kč a o téže povinnosti žalovaných ve výši 30 683,30 Kč. Soud při určení výše nákladů řízení vycházel z příslušných ustanovení zákona. Lhůta k plnění byla podle § 160 odst. l o. s. ř. určena třídenní s povinností plnit k rukám právní zástupkyně žalobkyně.