12 C 79/2025

Plný text

Okresní soud v Příbrami rozhodl samosoudkyní JUDr. Monikou Hrmovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně A , narozená Datum narození žalobkyně A bytem Adresa žalobkyně A s adresou pro doručování: Anonymizováno Jméno žalobkyně B , Anonymizováno proti žalované: Anonymizováno zastoupené Jméno Zástupce , advokátem se sídlem Anonymizováno o zaplacení 28 320 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala zaplacení částky 28 320 Kč s příslušenstvím, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 9.837,30 Kč k rukám jejího právního zástupce, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala po žalované zaplacení částky 28 320 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že dne , datum, uzavřela s žalovanou rezervační smlouvu a následně téhož dne i nájemní smlouvu s pronajímatelem , jméno FO, ohledně bytové jednotky č. , hodnota, v budově č.p. , Anonymizováno, na drese , adresa, (dále i jen „byt“). Na základě těchto smluv uhradila částku 14 160 Kč jako rezervační poplatek a částku 14 160 Kč jako první nájemné, a to na účet žalované z účtu , jméno FO, . Následujícího dne se žalobkyně rozhodla od nájemní smlouvy odstoupit pro nevhodnost lokality, o čemž dne , datum, informovala Policii ČR a následně dne , datum, e-mailem i pronajímatele. Jelikož žalobkyně byt neužívala a klíče vrátila správci, domáhá se vrácení celé uhrazené částky po žalované. Výši provize vyplacené žalované navíc žalobkyně považuje za nepřiměřenou.

2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala, a to ani z části. Ve svém vyjádření žalovaná uvedla, že v předmětném právním vztahu vystupovala jako realitní zprostředkovatelka. Zdůraznila, že uzavřením nájemní smlouvy dne , datum, byl naplněn účel rezervační smlouvy, čímž žalované vznikl nárok na provizi ve výši 14 160 Kč, na kterou byla započtena složená rezervační záloha ve stejné výši. Pokud jde o zbývající částku ve výši 14 160 Kč odpovídající nájemnému, žalovaná namítla nedostatek své pasivní věcné legitimace, neboť tuto částku pouze přijala jako platební místo a obratem ji poukázala na účet pronajímatele. Dále žalovaná konstatovala, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy považuje za neplatné, neboť k němu absentoval zákonný i smluvní důvod.

3. Z listinných důkazů byl zjištěn následující skutkový stav:Ze smlouvy o rezervaci ze dne , datum, vyplývá, že toho dne byla uzavřena smlouva o rezervaci mezi žalovanou jakožto zprostředkovatelem a žalobkyní jakožto zájemcem o byt. Výše měsíčného nájemného na byt byla sjednána na částku 14.160 Kč včetně záloh. Rezervační záloha byla stanovena rovněž na částku 14.160 Kč. Dále bylo ve smlouvě ujednáno, že provize je hrazena zájemcem (žalobkyní). Žalovaná se jakožto realitní makléřka (zprostředkovatelka) zavázala, že po dobu rezervace, tj. do , datum, , bude vykonávat činnost směřující k uzavření smlouvy o nájmu bytu mezi žalobkyní a pronajímatelem, a to tím, že nebude k nemovitosti sjednávat další rezervační smlouvy a v případě požadavku stran zajistí vypracování návrhu smlouvy o nájmu. Žalobkyně jakožto zájemce se zavázala poskytnout žalované veškerou součinnost potřebnou pro uzavření smlouvy o nájmu, a to zejména účastnit se jednání s pronajímatelem a zprostředkovatelem ohledně podmínek smlouvy o nájmu a neprodleně reagovat na přípravy, návrhy a změny či doplnění smlouvy o nájmu. Žalobkyně jakožto zájemce se zavázala, že nebude nějak mařit uzavření smlouvy o nájmu. Žalobkyně jakožto zájemce se dále zavázala, že nejpozději do skončení doby rezervace uzavře za účasti zprostředkovatele s pronajímatelem smlouvu o nájmu. Žalobkyně jakožto zájemce v článku , Anonymizováno, ., Anonymizováno, . smlouvy o rezervaci výslovně prohlásila, že si nemovitost fyzicky prohlédla, seznámila se s jejím faktickým i právním stavem a po důkladné úvaze prohlašuje, že má vážný zájem a úmysl uzavřít smlouvu o nájmu za nájemné. Současně žalobkyně podpisem smlouvy akceptovala výši záloh a kauci. Z článku , Anonymizováno, ., Anonymizováno, smlouvy o rezervaci bylo zjištěno, že za účelem blokace bytu a jako vážný projev zájmu zájemce (žalobkyně) o uzavření smlouvy o nájmu se zájemce zavázal složit nebo převést rezervační zálohu na účet zprostředkovatele (žalované) uvedený v záhlaví smlouvy, a to nejpozději do 5 dnů počínaje dnem uzavření smlouvy. V článku , Anonymizováno, ., Anonymizováno, smlouvy o rezervaci si strany sjednaly, že v případě, kdy je provize hrazena zájemcem, je provize zprostředkovatele za činnost dle této smlouvy stanovena ve výši odpovídající rezervační záloze v případě uzavření smlouvy o nájmu. Mezi pronajímatelem a zájemcem bude částka ve výši rezervační zálohy v plné výši započtena na nárok zprostředkovatele na zaplacení provize.

4. Z nájemní smlouvy datované dnem , datum, bylo zjištěno, že tato byla uzavřená mezi žalobkyní a pronajímatelem , jméno FO, , v zastoupení , adresa, . Předmětem smlouvy byl nájem bytového prostoru číslo , hodnota, v domě č.p. , Anonymizováno, na adrese , adresa, . Nájem byl uzavřen na dobu určitou, a to od 1. 12. 2023 do 28. 2. 2024. V nájemní smlouvě bylo dále sjednáno, že v případě vážného porušení ujednaných podmínek v této smlouvě obě účastněné strany souhlasí s jednoměsíční výpovědní lhůtou, v ostatním případě je výpovědní lhůta 3 měsíce pro obě strany. Nájemné bylo sjednáno na částku 14.160 Kč včetně poplatků za energie. V článku , Anonymizováno, nájemní smlouvy bylo výslovně sjednáno že nájemné se hradí na bankovní účet pronajímatele, který je uveden v článku , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, nájemní smlouvy.

5. Z plné moci k zastupování pronajímatele ze dne , datum, bylo zjištěno, že zmocnitel (pronajímatel) , právnická osoba, udělil plnou moc k zastupování svojí osoby jakožto pronajímatele, a to zmocněnci , adresa, . Plná moc byla udělena na dobu neurčitou.

6. Z předávacího protokolu ze dne , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , Anonymizováno, vyplývá, že toho dne byl žalobkyni předán předmětný byt včetně 2 ks klíčů. Stav předávaných prostor byl označen jako výborný – po celkové rekonstrukci. Byt byl nově bíle vymalován, byla v něm nová kuchyňská linka a sporák. Jako zjištěné závady byly v předávacím protokolu uvedeny: v obývacím pokoji nutno přimontovat stropní svítidlo, v koupelně odtoková hadice umyvadla promáčklá, lino v kuchyni promáčklé, v obývacím pokoji lino protrhlé + lepené.

7. Z výpisu z běžného účtu u , Anonymizováno, , č. účtu, vedeného na jméno , jméno FO, bylo zjištěno, že dne 28. 11. 2023 bylo na účet číslo , č. účtu, odeslána částka , částka, s poznámkou „, Anonymizováno, “.

8. Z výpisů z účtů od , právnická osoba, bylo zjištěno, že dne , datum, byla učiněna transakce ve výši , částka, převodem uvnitř banky č. účtu , č. účtu, na protiúčet č. , č. účtu, s poznámkou „převod na , Anonymizováno, od p. , jméno FO, – nájemné za , Anonymizováno, .“ Dále bylo zjištěno, že dne , datum, byla z účtu č. , č. účtu, na účet č. , č. účtu, zaslána částka 14.160 Kč se zprávou pro příjemce „převod od p. , jméno FO, – pronájem za , Anonymizováno, – byt č. , hodnota, “ a s poznámkou „převod p. , jméno FO, – platba od p. , jméno FO, – pronájem za , Anonymizováno, – byt č. , hodnota, “.

9. Z emailu ze dne , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , Anonymizováno, s názvem odstoupení od nájemní smlouvy vyplývá, že tento email byl adresován žalobkyní na emailovou adresu , e-mail, a v kopii na emailovou adresu , e-mail, . V textu emailu je uvedeno: „Oznamuji, že odstupuji od nájemní smlouvy, která byla podepsána , datum, a vstupuje v platnost , datum, “. V emailu je dále identifikován nájemce (žalobkyně) a pronajímatel (, právnická osoba, , včetně adresy) a předmětný byt. V emailu je dále uváděno, že na účet pronajímatele , jméno FO, byla uhrazená částka 28.320 Kč s tím, že žalobkyně žádá o navrácení částky 14.160 Kč, a to bezhotovostním převodem na účet č. , č. účtu, .

10. Z emailu ze dne , datum, adresovaného žalobkyní na email , e-mail, bylo zjištěno, že žalobkyně v něm oznamuje pronajímateli, že dne , datum, odstoupila od nájemní smlouvy, která byla platná až od 1. , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, , Anonymizováno, a opětovně ho žádá o navrácení celé částky, která mu byla zaslána z bankovního účtu , jméno FO, , a to ve výši 28.320 Kč.

11. Z emailu ze dne , datum, adresovaného žalobkyní na email , e-mail, bylo zjištěno, že žalobkyně v něm žalované sděluje, že jí její advokát zašle předžalobní výzvu, jelikož nereaguje na její emaily a zprávy, a nereaguje ani pronajímatel, o kterém neví, jestli vůbec existuje a není to vše vymyšlené. Tudíž je žalobkyně nucená na žalovanou a pana , jméno FO, podat žalobu. Dále žalobkyně v emailu uvádí, že se dozvěděla, že před 2 lety tento stejný podvod žalovaná udělala na paní, kterou nebude jmenovat, a kterou použije u soudu jako svědka.

12. Z emailu ze dne , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , Anonymizováno, adresovaného žalovanou na email , e-mail, vyplývá, že žalovaná odpovídá žalobkyně na předchozí email s tím, že uvádí, že s jejím nájmem bylo vše v pořádku, vše může doložit smlouvami. Majitel bytu existuje a žalobkyni zasílala sken ověřené plné moci k podpisu nájemní smlouvy za majitele panem správcem. Dále se žalovaná vyjadřuje k obviněním ze strany žalobkyně uveřejněným na Facebooku.

13. Z emailu ze dne , datum, adresovaného žalobkyní na email , e-mail, bylo zjištěno, že žalobkyně v něm uvádí, že dne , Anonymizováno, . učinila o jednání žalované záznam u policie. Dále v něm žalobkyně uvádí, že žalovaná je směšná, jaká výpovědní doba, a že sama uvidí u soudu. Dále žalobkyně uvádí, že žalované napsala recenzi, aby si lidi dávali pozor, než s ní zahájí nějaké bydlení, je pravda, že si peníze přivlastnila a nevrátila je. Podle slov advokáta žalobkyně má žalovaná nárok maximálně na poměrnou část, a nikoliv na všechny peníze. Žalobkyně závěrem. dodává, že ona a její právník půjdou do krajnosti a úplně stejně to z ní dostanou jako kdysi z pana X, se kterým si v minulosti naběhla obdobným způsobem.

14. Z emailu ze dne , datum, adresovaného žalobkyní na email , e-mail, vyplývá, že žalobkyně se obrací na pronajímatele s tím, že její advokát mu taktéž zasílá předžalobní výzvu. Žalobkyně se opětovně dožaduje vrácení celé částky 28.320 Kč na účet , jméno FO, , neboť od nájemní smlouvy dne , datum, odstoupila, což má potvrzeno i od Policie ČR. Žádný pronájem s ním nezačala, neboť smlouva nabyla platnost až , datum, . , jméno FO, žalobkyně byt předala zpět , datum, i s klíčem od bytu. Dále žalobkyně uvádí, že se od paní, kterou nebude jmenovat, dozvěděla, že s žalovanou na ní udělali stejný podvod s bytem v Lochovicích a paní okradli o 70.000 Kč. Věc žalobkyně postoupí na příslušný soud a paní použije jako svědka u soudu.Z emailu ze dne , datum, adresovaného z emailu , e-mail, na email , e-mail, bylo zjištěno, že pan , jméno FO, vyzývá žalobkyni, aby mu nejprve uvedla jméno osoby, která ho napadá, že okrádá lidi a pak se začne věnovat odpovědi na její email.

15. Soud má ze shora uvedených listinných důkazů za prokázané, že dne , datum, byla mezi účastnicemi uzavřena smlouva o rezervaci, jejímž předmětem byl závazek žalované zprostředkovat uzavření nájemní smlouvy k předmětnému bytu. Žalobkyně se v této smlouvě zavázala složit rezervační zálohu ve výši 14 160 Kč, která se v případě uzavření nájemní smlouvy započítává na provizi zprostředkovatele. Žalobkyně v textu smlouvy výslovně potvrdila, že si nemovitost prohlédla a seznámila se s jejím stavem.

16. Dále bylo zjištěno, že dne , datum, (přestože na listině je uveden nesprávné datum , datum, ) byla mezi žalobkyní a pronajímatelem uzavřena nájemní smlouva. Téhož dne byl sepsán předávací protokol a žalobkyni byly předány klíče od bytu. Z výpisů z bankovních účtů soud ověřil, že žalobkyně poukázala celkovou částku 28 320 Kč na účet žalované. Žalovaná následně částku 14 160 Kč (nájemné) prokazatelně přeposlala na účet pronajímatele.

17. Soud rovněž vzal za prokázané, že žalobkyně zaslala dne , datum, e-mailové oznámení o odstoupení od nájemní smlouvy, v němž jako důvod uvedla nevyhovující lokalitu. Z následné e-mailové korespondence vyplynulo, že žalobkyně stupňovala své nároky a činila vůči žalované a pronajímateli nepodložená obvinění z podvodného jednání.

18. Zjištěný skutkový stav soud posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“):Podle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.Podle ustanovení § 2001 občanského zákoníku od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.Podle § 2002 odst. 1 občanského zákoníku poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.Podle § 2201 občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.Podle § 2202 odst. 1 občanského zákoníku lze pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou.Podle § 2237 občanského zákoníku (nájem bytu) smlouva vyžaduje písemnou formu.

19. Při aplikaci shora uvedených zákonných ustanovení, soud dospěl k následujícím právním závěrům:Ve vztahu k nároku žalobkyně na vrácení nájemného ve výši 14 160 Kč se soud nejprve zabýval otázkou pasivní věcné legitimace. Pasivní věcná legitimace vyjadřuje stav hmotného práva, podle kterého je žalovaná strana skutečným nositelem povinnosti, jež je předmětem řízení. V daném případě bylo prokázáno, že žalovaná v rámci úhrady nájemného figurovala pouze jako tzv. platební místo. Finanční prostředky spočívající v nájemném ve výši 14.160 Kč byly následně poukázány přímo pronajímateli, který je jako strana nájemní smlouvy jediným subjektem, vůči němuž by žalobkyně mohla uplatňovat nároky z této smlouvy plynoucí. Žalovaná není nositelkou příslušné povinnosti, a proto je v této části žaloba nedůvodná již z titulu nedostatku pasivní věcné legitimace.

20. Nad rámec výše uvedeného soud konstatuje, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy je neplatné. Podle § 2001 o. z. lze od smlouvy odstoupit pouze tehdy, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon (zejména při podstatném porušení smlouvy ve smyslu § 2002 odst. 1 občanského zákoníku). Žalobkyní tvrzený důvod „nevyhovující lokality“ nelze v žádném případě podřadit pod podstatné porušení smlouvy pronajímatelem, neboť lokalita byla žalobkyni známa již před podpisem smlouvy a nájemní vztah byl založen na základě její svobodné a vážné vůle. Nájemní smlouva tedy byla uzavřena platně a zaniknout by mohla pouze výpovědí či dohodou stran, nikoliv jednostranným neopodstatněným odstoupením formou emailu. Vzhledem k tomu, že nájemní smlouva byla uzavřena písemně, musí být i odstoupení v písemné formě (např. listinný dopis s podpisem nebo elektronický dokument s uznávaným elektronickým podpisem), tak aby se o něm pronajímatel řádně dozvěděl.

21. Pokud jde o nárok žalobkyně na vrácení rezervační zálohy (provize) ve výši 14 160 Kč, soud posoudil rezervační smlouvu jako smlouvu nepojmenovanou dle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku. Z dokazování vyplynulo, že žalovaná svůj závazek zprostředkovatele splnila, neboť k uzavření nájemní smlouvy mezi žalobkyní a pronajímatelem prokazatelně došlo. Okamžikem podpisu nájemní smlouvy byl naplněn účel rezervace a žalované vznikl smluvní nárok na odměnu (provizi). Žalobkyně od rezervační smlouvy neodstoupila a ani pro takový krok neměla zákonný podklad.

22. Soud se neztotožnil ani s námitkou žalobkyně ohledně nepřiměřenosti výše provize. S ohledem na tržní standardy a rozsah poskytnutých služeb (zajištění prohlídky, příprava dokumentace, předání bytu, a to vše ve velmi krátkém čase) odpovídá provize ve výši jednoho měsíčního nájemného obvyklým zvyklostem a není v rozporu s dobrými mravy.

23. Na základě všech shora uvedených skutečností soud uzavírá, že žalovaná strana postupovala v souladu se zákonem i smluvními ujednáními, zatímco žalobkyní uplatněný nárok postrádá právní základ. Soud se plně ztotožnil s argumentací žalované, a proto žalobu v celém rozsahu zamítl.

24. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 9.837,30 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 28 320 Kč sestávající z částky 2 260 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření ve věci, účast u soudního jednání) včetně tří paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 8 130 Kč ve výši 1 707,30 Kč.