14 C 14/2022

Plný text

Okresní soud v Příbrami rozhodl samosoudcem JUDr. Josefem Pelcnerem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalovaným: 1) celé jméno žalované , datum narození bytem datum , PSČ část obce 2) celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalované a žalovaného 3) celé jméno žalované , datum narození bytem datum , PSČ část obce zastoupeni advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa žalované a žalované o nahrazení projevu vůle I. Žaloba na prohlášení nahrazení projevu vůle žalovaných přijmout návrh žalobce na uzavření kupní smlouvy následujícího znění: I. 1) [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [datum], [PSČ] [část obce] 2) [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalované a žalovaného] 3) [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [datum], [PSČ] [část obce] jako prodávající <i>a</i> [celé jméno žalobce], dat. [datum narození] bytem [adresa] jako kupující II.

1. Předmětem této kupní smlouvy jsou následující nemovitosti: pozemek parc č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p./č.ev., garáž; pozemek parc č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, rodinný dům; pozemek parc. [číslo] ostatní plocha; pozemek parc [číslo] zahrada; vše zapsáno na [list vlastnictví] pro obec Příbram, [katastrální uzemí] u [anonymizováno] úřado pro [územní celek], [stát. instituce] (dále jen jako„ Nemovitosti“).

2. Kupní cena za Nemovitosti je 6.300.000 Kč (slovy: šest milionů tři sta tisíc korun českých).

3. Kupní cena bude uhrazena ve lhůtě 15 dnů ode dne nabytí právní moci rozsudku, a to ze soudní úschovy. III.

1. Tato smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem nabytí právní moci rozsudku. IV.

1. Ustanovení neupravené touto smlouvu se řídí obecně platnými právními předpisy České republiky.

2. Změny a doplnění této smlouvy jsou možné pouze v písemné podobě a na základě vzájemné dohody obou smluvních stran, se zamítá. II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným na náhradu nákladů řízení 14 157 Kč k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení] do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce podal dne 17. 1. 2022 ke zdejšímu soudu shora uvedenou žalobu zejména s tím, že žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] pro k.ú. [obec] [obec], obec Příbram, přičemž dne [datum] uzavřel s [celé jméno žalovaného], nar. [rok], zastoupeným na základě plné moci první žalovanou rezervační smlouvu, dle níž se [celé jméno žalovaného] st. zavázal prodat předmětné nemovitosti žalobci, který se smlouvou zavázal tyto koupit, tedy uzavřít kupní smlouvu, přičemž zálohu ve výši 500 000 Kč uhradil dne [datum], kupní cena byla stranami sjednána ve výši 6 300 000 Kč. Uvedenou smlouvou předal [celé jméno žalovaného] st. nemovitosti k udržování žalobci, jenž je po řadu měsíců udržoval a v souvislosti s touto činností vynaložil nemalé finanční prostředky ve výši 436 512 Kč, v legitimním očekávání přechodu vlastnického práva na svou osobu poptal po uzavření rezervační smlouvy rozsáhlou projektovou dokumentaci. Dne [datum] žalobce zjistil, že v rozporu s řádně uzavřenou a planou rezervační smlouvou daroval [celé jméno žalovaného] st. předmětné nemovitosti žalovaným, všichni účastníci darovací smlouvy měli vědomost o existenci rezervační smlouvy a její závaznosti pro [celé jméno žalovaného] st., žalovaní měli také vědomost o zhoršujícím se zdravotním stavu [celé jméno žalovaného] st., který dne [datum] zemřel. Žalobce se výzvou ze dne 6. 10. 2021 v souladu s rezervační smlouvou domáhal realizace prodeje nemovitostí po žalovaných, třetí žalovaná na výzvu nereagovala, první dva žalovaní závazek pro ně plynoucí z rezervační smlouvy odmítli. V rozporu s rezervační smlouvou pak byla následně uzavřena mezi [celé jméno žalovaného] st. a žalovanými darovací smlouva, bylo to již v době zhoršení zdravotního stavu dárce, žalovaní nechtěli, aby se nemovitosti staly součástí pozůstalosti, dle názoru žalobce využili aktuálního zdravotního stavu dárce, který v okamžiku podpisu darovací smlouvy již nebyl způsobilý k právním úkonům. Skutečnost, že obdarovaní věděli o existenci rezervační smlouvy a její závaznosti pro [celé jméno žalovaného] st. je nesporná, když smlouvu uzavírala v jeho zastoupená sama první žalovaná. Postup žalovaných a [celé jméno žalovaného] st. zakládá neplatnost darovací smlouvy pro její rozpor s dobrými mravy ve smyslu § 580 obč. zák., dále odkázal na ustanovení § 2009 obč. zák., kdy smrtí dlužníka či věřitele nezaniká jeho závazek, práva a povinnosti přecházejí na právní nástupce. Charakter rezervační smlouvy neodpovídá osobnímu závazku, tudíž práva a závazky z ní plynoucí přechází na právní nástupce. Žalobce je přesvědčen, že pokud přešla práva i závazky plynoucí z rezervační smlouvy na právní nástupce [celé jméno žalovaného] st., tedy žalované, není otázka platnosti darovací smlouvy podstatnou otázkou pro tento spor, v případě jiného právního názoru soudu nechť je v rámci předběžné otázky posouzena platnost či neplatnost darovací smlouvy, a pokud by tato byla shledána neplatnou, nemovitosti se stanou součástí pozůstalosti a dědického řízení. Závěrem uvedl, že darovací smlouva je stižena neplatností pro její rozpor s dobrými mravy, který spočívá v tom, že účelem jejího uzavření bylo, aby nemovitosti, které byly na základě této darovací smlouvy převedeny na žalované, se nestaly součástí pozůstalosti po panu [celé jméno žalovaného] starším a nebylo tak nutné plnit právní povinnosti s tímto související (22 Cdo 797/2000). Žalovaní měli vědomost o existenci rezervační smlouvy a z ní plynoucích závazků a využili skutečnosti, že pan [celé jméno žalovaného] st. byl již zdravotně značně indisponován (či dokonce nezpůsobilý k právním úkonům). Závazky plynoucí z platné rezervační smlouvy v kontextu zákona a komentářové literatury přecházejí na právní nástupce, tedy žalované. Žalovaná 1) a žalovaný 2) však odmítli závazku pro ně plynoucích z rezervační smlouvy dostát, žalovaná 3) na výzvu žalobce k uzavření kupní smlouvy vůbec nereagovala, proto žalobci nezbývá, než domáhat se nahrazení projevu vůle prostřednictvím nadepsaného soudu.

2. Žalovaní s podanou žalobou nesouhlasili a navrhli její zamítnutí mimo jiné s tím, že pan [celé jméno žalovaného] st. s nimi uzavřel dne [datum] darovací smlouvu na předmětné nemovitosti v k.ú. [obec] [obec], každý ze žalovaných nabyl podíl o velikosti 1/3 vzhledem k celku, právní účinky vkladu byly ke dni [datum], darovací smlouva byla pravou vůlí všech zúčastněných stran, byla platně uzavřena, pan [celé jméno žalovaného] st. dne [datum] zemřel. Na základě rezervační smlouvy se žalobce zavázal zaplatit rezervační zálohu ve výši 500 000 Kč s úhradou 250 000 Kč na účet první žalované a zbývajících 250 000 Kč na účet realitní kanceláře zprostředkovávající předmětný budoucí prodej nemovitostí, rezervační doba byla sjednána na dobu určitou do 15. 7. 2021, žalobce složil rezervační zálohu ve výši 250 000 Kč, zda stejnou částku složil i na účet zprostředkovatelské kanceláře žalovaní neví. Žalovaní mají pochybnosti o platnosti předmětné rezervační smlouvy z [datum], neboť ta obsahovala v čl. IV. zcela nepřípustné ujednání o složení části rezervačního poplatku do úschovy realitní kanceláře, takové ujednání je v rozporu s § 4 zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, námitku neplatnosti rezervační smlouvy uplatnili žalovaní přípisem ze dne 31. 8. 2021 a z opatrnosti vznesli i tuto námitku tímto podáním. Rovněž bylo poukázáno na to, že žádný ze žalovaných neuzavřel se žalobcem rezervační smlouvu na nákup předmětných nemovitostí, ze strany pana [celé jméno žalovaného] st. se jednalo o osobní závazek, který jeho smrtí zanikl. I kdyby soud dospěl k závěru, že práva a povinnosti pana [celé jméno žalovaného] st. zavazují i jeho právní nástupce, předmětný smluvní vztah by zanikl nejpozději k 15. 7. 2021, neboť rezervační smlouva byla sjednána na dobu určitou. Žalovaní jsou přesvědčeni, že není možno domáhat se proti nim nahrazení projevu vůle z dohody, které nebyly nikdy účastníky a která, pokud se vůbec jednalo o platnou smlouvu, navíc již zanikla. Pokud žalobce zmiňoval zdravotní stav [celé jméno žalovaného] st. v době podpisu rezervační smlouvy ([datum]) a v době podpisu darovací smlouvy ([datum]), byl by s ohledem na malý časový rozestup nepochybně totožný, pokud tedy nebyl zdravotně způsobilý uzavřít darovací smlouvu se žalovanými, nepochybně by obdobný závěr platil i pro rezervační smlouvu. Samotná rezervační smlouva koneckonců předvídá situaci, kdy nedojde k uzavření kupní smlouvy v rezervační době a kdy mají nastat smluvně předvídané následky, jedním z nich pak bylo vrácení rezervačního poplatku žalobci, což žalovaní považovali za samozřejmost, žalobce písemně vyzvali k označení bankovního spojení pro vrácení předmětné rezervační zálohy dopisem z 31. 8. 2021, žalobce však na dopis nereagoval, proto předmětnou částku složili k návrhu první žalované do soudní úschovy.

3. Právní zástupce žalobce kromě tvrzení v žalobě uvedených k vyjádření žalovaných uvedl, že je v praxi zcela obvyklé, že při sjednání rezervační smlouvy se nesjednává provize jako taková, nýbrž zájemce skládá realitnímu zprostředkovateli tzv. rezervační poplatek, k uzavření kupní smlouvy nakonec nedošlo, tudíž nemohlo dojít ani k porušení ustanovení § 4 zákona o realitním zprostředkování. Pokud by i k takovému porušení došlo, pak toto může být maximálně základem pro vznik odpovědnosti za přestupek ve smyslu § 21 odst. 1 písm. a) zákona o realitním zprostředkování, avšak rozhodně nezpůsobuje neplatnost samotné rezervační smlouvy (§ 574 obč. zák.). Ohledně přechodu práv či závazků plynoucích z rezervační smlouvy pak odkázal na usnesení NS ČR sp. zn. 33 Cdo 1691/2008. Žalobci nebylo známo, že došlo k darování nemovitostí panem [celé jméno žalovaného] st. na žalované, ani to, že zemřel, proto se přípisem z 12. 7. 2021 domáhal uzavření kupní smlouvy. Žalobce dodržel veškeré povinnosti pro něj z rezervační smlouvy plynoucí, dokonce mu první žalovaná předala nemovitosti k užívání a ke správě, žalobce provedl počáteční investice k realizaci projektu. Uplynutím doby trvání rezervační smlouvy nezanikl závazek žalovaných uzavřít kupní smlouvu, který na ně přešel smrtí [celé jméno žalovaného] st. (§ 634 obč. zák.). Žalovaní vykládají celou věc zcela účelově a jednají v rozporu s dobrými mravy (nejprve tvrdí, že je rezervační smlouva neplatná, následně, že se jednalo o osobní závazek p. [celé jméno žalovaného] st., aby spekulovali, kdy měla rezervační smlouva zaniknout). Žalobce se zcela oprávněně domáhá splnění závazku po právních nástupcích svého smluvního partnera, kterým byla existence závazku známa, a to v zákonné lhůtě, žalovaní jako obdarovaní věděli o existenci rezervační smlouvy a její závaznosti pro p. [celé jméno žalovaného] st., nechtěli však, aby se nemovitosti staly součástí pozůstalosti, v rozporu s dobrými mravy považuje žalobce právě jednání žalovaných a p. [celé jméno žalovaného] st. Žalobce je názoru, že žalovaní jsou povinni v souladu s platným právem dostátá všem závazkům z rezervační smlouvy plynoucích, nikoliv pouze vypořádat to, co je jim po vůli. V závěrečném návrhu pak uvedl, že soudem sdělený právní názor nepovažuje za správný, byl zaujat před tím, než byly provedeny jednotlivé důkazy a zejména přezkoumána vůle účastníků smlouvy, zamítnutím navržených důkazů pak soud i znemožnil přezkoumání této vůle. Dle názoru žalobce je dohoda o rezervaci nemovité věci jednoznačně smlouvou o smlouvě budoucí, jelikož zcela naplňuje dikci její zákonné úpravy, jednoznačně specifikuje předmětné nemovitosti a obsahuje závazek obou stran uzavřít v rezervační době kupní smlouvu na předmětné nemovitosti, smlouva obsahuje i výši kupní ceny a způsob její splatnosti, právní názor soudu by případně obstát před přijetím právní úpravy nového občanského zákoníku, kdy požadavky na obsahové náležitosti smlouvy budoucí byly náročnější, současná úprava v § 1785 obč. zák. stanovuje, že smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem, což jednoznačně dohoda o rezervaci nemovité věci obsahuje.

4. Právní zástupkyně žalovaných v závěrečném návrhu mimo jiné uvedla, že námitky a připomínky vznesené právním zástupce žalobce považuje za nedůvodné, považovala je pouze za reakci na to, že právní názor soudu nebyl totožný s právním posouzením věci stranou žalující, dohodu o rezervaci nemovité věci nelze považovat za smlouvu o smlouvě budoucí ve smyslu § 1785 a násl. obč. zák. Nelze pominout, že žalobce hodlal dle rezervační smlouvy a své účastnické výpovědi převést práva z ní na v rezervační smlouvě neuvedený subjekt, realitní kancelář, která byla účastníkem smlouvy, neměla v době jejího uzavírání oprávnění k provádění realitní činnosti, žalovaní nejsou předmětnou rezervační smlouvou vázáni, pokud by tomu tak mělo být, znamenalo by to, právně nepřípustný zásah do jejich vlastnického práva k nemovitostem, které podléhá ústavní ochraně.

5. Z účastnické výpovědi žalobce bylo zjištěno, že celou dobu považoval rezervační smlouvu za platnou, protože již na již na počátku dostal klíče o nemovitosti, kterou mohl užívat, nakonec také užíval, starali se o zeleň, sháněli finance, zajišťovali příslušné projekty, a když měl vše k dispozici, tak vyzval první žalovanou k uzavření řádné kupní smlouvy, k čemuž ale již nedošlo. Nemovitosti našel přes inzerát, oslovil realitní kancelář za účelem jejich prohlídky nemovitostí, což mu bylo umožněno, byl tam realitní makléř, on a první žalovaná, dohodli se na podmínkách a dne [datum] uzavřeli rezervační smlouvu, následujícího dne učinil dohodnuté platby o rezervačním poplatku, následně pak požádal první žalovanou o klíče, aby mohl pracovat s pozemkem a přípravou projekčních a geodetických prací, rezervační dohodu připravila realitní kancelář. Ze strany první žalované nepadla jediná zmínka, že by nechtěli nemovitosti prodat, dohodu považoval po celou dobu za závaznou, o úmrtí pana [celé jméno žalovaného] st. se dozvěděl až z jednoho z dopisů právní zástupkyně žalovaných, z celé situace byl velmi překvapen, nechtěl tomu uvěřit. Realitní kancelář mu dosud uhrazený rezervační poplatek nevrátila, jako vlastník obchodní společnosti měl v úmyslu převést práva a povinnosti na svoji společnost.

6. Z dohody o rezervaci nemovité věci bylo zjištěno, že [celé jméno žalovaného] st., zastoupený první žalovanou, jako vlastník a žalobce jako zájemce, za účasti realitní kanceláře [právnická osoba] bylo zjištěno, že dne 12. 1.2 021 účastníci uzavřeli předmětnou dohodu, jejímž předmětem byl pozemek parc. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p./č.ev., garáž; pozemek parc č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, rodinný dům; pozemek parc. [číslo] ostatní plocha; pozemek parc [číslo] zahrada; to vše zapsáno na [list vlastnictví] a vedeno Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, [stát. instituce], pro [územní celek], [katastrální uzemí] za dohodnutých podmínek s tím, že vlastník se zavázal rezervovat pro zájemce předmětné nemovitosti do [datum], za rezervaci byla povinnost uhradit rezervační zálohu ve výši 500 000 Kč se splatností 250 000 Kč na účet vlastníka a 250 000 Kč na účet realitní kanceláře.

7. Z plné moci [celé jméno žalovaného] st. jako zmocnitele a první žalované jako zmocněnce bylo zjištěno, že zmocnitel zmocnil zmocněnkyni k veškerým právním jednáním spojených s uzavřením kupní smlouvy (včetně uzavření zprostředkovatelské smlouvy s realitní kanceláří a rezervační smlouvy) na převod vlastnického práva k nemovitostem, konkrétně pozemku parc. č. st. 336, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p./č.ev., garáž; pozemek parc č. st. 337, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, rodinný dům; pozemek parc. [číslo] ostatní plocha; pozemek parc [číslo] zahrada; to vše zapsáno na [list vlastnictví] a vedeno Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, pro [územní celek], [katastrální uzemí], za minimální kupní cenu 5 000 000 Kč, zmocnitel ověřil svůj podpis [datum], zmocněnkyně pak přijala zmocnění s ověřením podpisu dne [datum].

8. Z darovací smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že [celé jméno žalovaného] st. jako dárce a žalovaní 1), 2), 3) jako obdarovaní uzavřeli darovací smlouvu na pozemek parc. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p./č.ev., garáž; pozemek parc č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, rodinný dům; pozemek parc. [číslo] ostatní plocha; pozemek parc [číslo] zahrada; to vše zapsáno na [list vlastnictví] a vedeno Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, [stát. instituce], pro [územní celek], [katastrální uzemí], každý z obdarovaných ideální jednu třetinu, k ověření podpisů účastníků na smlouvě došlo téhož dne.

9. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky, každý z nich ideální jedné třetiny, nemovitostí v k.ú. [obec] [obec], [územní celek], zapsaných na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, [stát. instituce], konkrétně pozemku parc. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p./č.ev., garáž; pozemek parc č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, rodinný dům; pozemek parc. [číslo] ostatní plocha; pozemek parc [číslo] zahrada.

10. Z dopisu žalobce ze dne [datum] adresovaného první žalované bylo zjištěno, že tento se jejím prostřednictvím obrátil na [celé jméno žalovaného] st., v jehož zastoupení učinila právní jednání spočívající v uzavření dohody o rezervaci nemovitosti z [datum] na nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] v k.ú. [obec] [obec], do [datum] měly být nemovitosti rezervovány pro jeho osobu, dohodnutou povinnost uhradit rezervační zálohu ve výši 500 000 Kč splnil dne [datum], má zajištěno i financování zbytku kupní ceny ve výši 6 300 000 Kč, zároveň vyzval o doplnění čísla bankovního účtu pana [celé jméno žalovaného] st. pro účely úhrady zbytku kupní ceny a nechť tento opatří všechna vyhotovení kupní smlouvy svým podpisem.

11. Z dopisu právní zástupkyně žalovaných z [datum] bylo zjištěno, že již přípisem z [datum] se na něho obrátila v právním zastoupení druhého žalovaného s tím, že [celé jméno žalovaného] st. zemřel dne [datum], druhý žalovaný nemá zájem předmětnou kupní smlouvu, která byla ve třech vyhotoveních zaslána první žalované, uzavřít.

12. Z dopisu právní zástupkyně žalovaných z [datum] bylo zjištěno, že žalovaní nikdy nebyli účastníky rezervační smlouvy z [datum], jednalo se pouze o osobní závazek p. [celé jméno žalovaného] st., který smrtí zanikl. Právní zástupce žalobce byl zároveň vyzván ve lhůtě nejpozději do 10. 9. 2021 sdělit bankovní spojení žalobce k vrácení částky 250 000 Kč složené na účet první žalované s tím, že pokud se tak nestane, bude předmětná částka složena do soudní úschovy.

13. Z předžalobní upomínky ze dne 6. 10. 2021 bylo zjištěno, že právní zástupce žalobce vyzval žalované k uzavření kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitostem za podmínek původně sjednaných v rezervační smlouvě, pokud ve lhůtě 7 dnů od doručení dopisu nedojde k uzavření kupní smlouvy, obrátí se žalobce k příslušnému soudu se žalobou na nahrazení projevu vůle.

14. Z dopisu právní zástupkyně žalovaných 1), 2) z 8. 10. 2021 bylo zjištěno, že její klienti nesdílí názor právního zástupce žalobce o neplatnosti darovací smlouvy pro rozpor s dobrými mravy, či že by byli povinni uzavřít se žalobcem kupní smlouvu.

15. Z předžalobní upomínky právního zástupce žalobce z 11. 11. 2021 bylo mimo jiné zjištěno, že žalobce je přesvědčen o tom, že darovací smlouva je neplatná, neboť všichni její účastníci, zejména první žalovaná, která ji v zastoupení pana [celé jméno žalovaného] st. uzavírala, měli vědomost o existenci této rezervační smlouvy a chystaném převodu vlastnického práva k nemovitostem na žalobce, nelze pominout, že paní [celé jméno žalované] předala po uzavření rezervační smlouva nemovitosti k užívání a udržování žalobci, který tak po řadu měsíců konal a v souvislosti s tím vynaložil i nemalé finanční prostředky. Zároveň byli žalovaní vyzváni k uzavření kupní smlouvy v poskytnuté lhůtě s tím, že porušením rezervační smlouvy vznikl žalobci také nárok na náhradu škody, což je připraven řešit.

16. Z usnesení Okresního soudu v Příbrami ze dne 5. 1. 2022, č.j. 9 Sd 18/2021-35 bylo zjištěno, že soud vyzval první žalovanou jako složitelku, aby ve lhůtě 15 dnů složila částku 250 000 Kč na účet Okresního soudu v Příbrami ve prospěch žalobce jako příjemce.

17. Z potvrzení [právnická osoba] o provedení platby ze dne 10. 1. 2022 bylo zjištěno, že uvedeného dne odešla z účtu první žalované na účet soudu částka 250 000 Kč.

18. Na základě provedeného dokazování soud zjistil a vzal za prokázané, že žalovaní jsou na základě darovací smlouvy ze dne [datum] podílovými spoluvlastníky (každý z nich ideální jednou třetinou) nemovitostí, a to pozemku parc. č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p./č.ev., garáž, pozemku parc č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, rodinný dům, pozemku parc. [číslo] ostatní plocha, pozemku parc [číslo] zahrada, vše zapsáné na [list vlastnictví] pro [územní celek], k.ú. [obec] [obec], u Katastrálního úřadeu pro Středočeský kraj, [stát. instituce]. Žalobce vyzval první žalovanou, která na základě plné moci zastupovala původního vlastníka předmětných nemovitostí [celé jméno žalovaného] st., k uzavření řádné kupní smlouvy z titulu uzavřené písemné dohody o rezervaci ze dne [datum] ([celé jméno žalovaného] st., zastoupený první žalovanou jako vlastník a žalobce jako zájemce, za účasti realitní kanceláře [právnická osoba]) s účinností do [datum], žalovaní odmítli uzavření kupní smlouvy, přičemž [celé jméno žalovaného] st. dne [datum] zemřel. K dohodě mezi účastníky nedošlo.

19. Podle § 161 odst. 3 o.s.ř. pravomocné rozsudky ukládající prohlášení vůle nahrazují toto prohlášení.

20. Podle § 1746 odst. 1 občanského zákoníku, zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv. Podle odst. 2 strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

21. S ohledem na shora popsaný skutkový stav věci dospěl soud k závěru, že žaloba nebyla podána po právu, a proto rozhodl tak, jak je ve výroku uvedeno, neboť předmětem sporu je vlastnické právo k nemovitostem, kdy strana žalující opírá svůj nárok na prohlášení nahrazení projevu vůle o rezervační smlouvu uzavřenou s právním předchůdcem žalovaných dne [datum] (jejich otcem, resp. manželem třetí žalované), i když původní vlastník se nakonec rozhodl dne [datum] darovat předmětné nemovitosti žalovaným do jejich podílového spoluvlastnictví. I když prvostupňový soud posuzoval uzavřenou rezervační smlouvu jako platnou, tak bez dalšího nelze dovodit, že by měli být žalovaní zavázáni k uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti, uzavřením rezervační smlouvy nevznikl právnímu předchůdci žalovaných žádný věcněprávní následek, bylo dohodnuto, že řádná kupní smlouva by měla být případně uzavřena do 15. 7. 2021, práva a povinnosti z rezervační smlouvy nepřešly na žalované. Uzavření samotné darovací smlouvy pak nelze považovat za jednání v rozporu s dobrými mravy a tím neplatné ve smyslu § 580 obč. zák., byť krátce předtím uzavřel právní předchůdce žalovaných zmíněnou rezervační smlouvu, obdarovanými však byli jeho manželka a zletilé děti, původní výlučný vlastník jako dárce byl oprávněn nakládat se svými nemovitostmi, samozřejmě s případnými negativními následky vyplývajícími z dohody o rezervaci, kterou považoval soud za platnou (§ 574 občanského zákoníku), nikoliv však se závěrem o naplnění znaku budoucí kupní smlouvy. Žalovaní nabyli předmětné nemovitosti od jejich výlučného vlastníka, který byl mohla nic změnit ani uzavřená rezervační smlouva, k jejímuž naplnění nedošlo, a přestože stávající zákonná úprava konkrétně tuto neupravuje (§ 1746 odst. 2 – nepojmenovaná smlouva), nejblíže je této úpravě smlouva o zprostředkování dle § 2445 a následující obč. zák., v žádném případě pak smlouva o smlouvě budoucí ve smyslu § 1785 a násl. obč. zák., což ale žalobce ani netvrdil. Ustanovení § 1746 odst. 2 obč. zák., se aplikuje v případě, kdy uzavřená smlouva nespadá pod některý typ smlouvy, který je samostatně v občanském zákoníku upraven. Smlouva, která naplňuje definiční znaky konkrétního typu smlouvy, je smlouvou daného typu, ať si strany o tom prohlašují, co chtějí. Naopak obsahuje-li smlouva některou z podstatných náležitostí, o smlouvu daného typu z povahy věci nejde. Smlouva uzavřená [datum] jednoznačně naplňuje definiční znaky smlouvy o zprostředkování (§ 2445 a násl. obč. zák.). Prvostupňový soud nesdílí názor právního zástupce žalobce, že by dohoda o rezervaci jednoznačně obsahovala ujednání odpovídající smlouvě o smlouvě budoucí. Za nepřiléhavý pak považuje i judikát 33 Cdo 1691/2008 uvedený právním zástupcem žalobce, neboť v posuzovaném řízení o nahrazení prohlášení vůle účastníka smlouvy o budoucí kupní smlouvě zemřel právní předchůdce žalované po podání žaloby, tudíž nadále bylo jednáno s jeho dědicem, což ale není tento případ, kdy se výlučný vlastník nemovitostí rozhodl, oproti původnímu závazku tyto darovat manželce a dvěma již zletilým dětem. Dle názoru soudu žalovaní nejednali v rozporu s dobrými mravy, jak namítal právní zástupce žalobce, jenom proto, že odmítli uzavřít jím navrhovanou kupní smlouvu, protože nebyli přímými účastníky dohody o rezervaci (první žalovaná pouze původního vlastníka zastupovala na základě plné moci, nakonec předmětná smlouva předvídá situaci, pro případ, že nedojde k uzavření kupní smlouvy v rezervační době do 15. 7. 2021, kdy měly nastat smluvně předvídané následky, přičemž jedním z nich pak bylo i vrácení rezervačního poplatku žalobci. Proto ani nemohly přejít práva a povinnosti z [celé jméno žalovaného] st. na jeho právní nástupce.

22. S přihlédnutím ke zjištěnému skutkovému stavu a právnímu názoru prvostupňového soudu pak tento již neprováděl k návrhu žalobce důkaz výslechem svědka [jméno] [jméno], který považoval za nadbytečný, neboť projev vůle uzavřít kupní smlouvu ze strany žalobce je nezpochybnitelný a samotný výslech může prokázat pouze to, co nepovažuje prvostupňový soud za ještě neprokázané. Z dalších provedených listinných důkazů, zejména potvrzení [anonymizováno] z [datum], faktur na projekční práce a geodetické služby, stavební rozpočet či řešení pozemku, výpisů z OR a ŽR, usnesení Okresního soudu v Příbrami ze dne 5. 1. 2022, návrhu na složení peněz do soudní úschovy, nebyly ke skutkovému stavu zjištěny žádné relevantní skutečnosti.

23. V tomto konkrétním případě pak nelze vyloučit odpovědnost žalovaných, jako případných dědiců po jejich právním předchůdci, k náhradě účelně vynaložených nákladů žalobcem z titulu uzavřené rezervační smlouvy.

24. Ve smyslu § 142 odst. 1 o.s.ř. rozhodl soud o nákladech řízení a uložil povinnost procesně neúspěšnému žalobci zaplatit procesně úspěšným žalovaným k rukám jejich právní zástupkyně celkem 14 157 Kč (tři úkony právní služby po 3 600 Kč za zastupování tří osob za převzetí právního zastoupení, písemné vyjádření k žalobě a účast právní zástupkyně u jednání, tři režijní paušály po 300 Kč a 2 457 Kč DPH ve výši 21 % z uvedených částek), když právní zástupkyně žalovaných se práva na další náklady výslovným prohlášením před soudem vzdala.