14 C 87/2023

Plný text

Okresní soud v Příbrami rozhodl samosoudcem JUDr. Josefem Pelcnerem ve věci žalobce: Anonymizováno , sídlem Anonymizováno zastoupený Anonymizováno , sídlem Anonymizováno , proti žalovanému:

1. Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 , 2. Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 , oba Adresa zainteresované osoby 1/0 , o určení výše nájemného I. Určuje se, že výše nájemného, které jsou žalovaní povinni hradit žalobci za nájem bytu č. , hodnota, ve 3. NP budovy č.p. , Anonymizováno, , bytový dům, který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, v části obce , adresa, , obci a k. ú. , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, pro k. ú. a obec , adresa, , na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, , ve znění dodatku č. 1 ze dne , datum, , činí měsíčně 2 648 Kč od 22. 5. 2023.II. Žalovaní jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalobci na náhradu nákladů řízení 7 751,80 Kč k rukám , tituly před jménem, , jméno FO, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce podal dne 22. 5. 2023 ke zdejšímu soudu shora uvedenou žalobu s doplněním ze dne 29. 10. 2023, mj. s tím, že je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, v , Anonymizováno, , jehož součástí je i budova č. p. , Anonymizováno, , bytový dům, v níž se ve 3. nadzemním podlaží nachází byt č. , hodnota, o podlahové ploše 65,21 m², který byl na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, ve znění dodatku č. 1 ze dne , datum, pronajat žalovaným, kteří hradí nájemné ve výši 1 690 Kč měsíčně (bez nájemného za movité vybavení), tj. 25,92 Kč/m². Předmětný bytový dům byl postavený v 60. - 70. letech 20. století, kdy nebyly kladeny požadavky na energetickou hospodárnost budov, byl postaven z příčně děrovaných cihel tloušťky 37,5 mm s dřevěnými okny, omítnutý břízolitovou fasádou, kdy žalobce musel opakovaně vynakládat vysoké náklady na opravy budovy, a to odstranění zatékání do střechy, havarijní stav omítek, opravy děravých svodů a okapů, odstraňoval rozpadlé zdivo ve štítu, většinou za využití výškové plošiny. Opadávala fasáda, čímž docházelo k zatékání do půdy a bytů pod půdními prostory, opadávající omítkou a zdivem hrozilo zranění osob pohybujících se po chodníku na velice frekventovaném místě. Skrze původní staré hliníkové výkladce u nebytových prostor docházelo k významným únikům tepla. Nájemci bytů si rovněž opakovaně stěžovali na vysoké náklady za dodávky tepla, na výskyt plísní v bytech pod půdními prostory. Došlo rovněž k výměně většiny původních dřevěných oken v bytové části za okna plastová. Již v roce 2017 byla zpracována studie na realizaci stavebních úprav a zateplení bytového domu , právnická osoba, , Anonymizováno, , z níž vyplynulo doporučení na zateplení kontaktním atestovaným zateplovacím systémem, zateplení nevyužívaných půdních prostorů, zateplení pochozích částí podlah půdy a na celkovou sanaci stávající střešní krytiny a klempířských prvků. Z průkazu energetické náročnosti budovy, který byl v roce 2017 zpracován, vyplynula energetická náročnost jako E – nehospodárná, přičemž bylo odhadováno, že po zateplení dojde ke snížení energetické náročnosti až o 66 %, kdy doporučením zpracovatele , tituly před jménem, , Anonymizováno, bylo vyměnit okna i dveře, které doposud výměnou neprošly, zateplit obvodové zdivo, podlahy v prostoru sklepa a střechy a střechu zrekonstruovat. Na tomto podkladě, který byl v roce 2018 aktualizován, byla zpracována projektová dokumentace pro provádění stavby, dle níž byly realizovány stavební úpravy spočívající ve výměně stávající střešní krytiny za novou včetně laťování, sanace a opravy stávajících konstrukcí vzduchotechniky nad střešní rovinou (vyústění plechových komponentů původní nefunkční vzduchotechniky, nátěry ocelových konstrukcí a podobně), k výměně starých oken za nová plastová na střeše, k výměně výkladců a vstupních dveří v nebytových prostorách v přízemí za nové z hliníku, výměně stávajících vstupních dveří do společných prostor bytových částí domu za nové, k výměně klempířských prvků střechy (její oplechování, výměna okapních žlabů a dešťových svodů), k výměně okenních parapetů, opravě lodžií (nové podlahové konstrukce a nová zábradlí), k demontáži a opětovné montáži stávajících mříží v oknech v 1. nadzemním podlaží po revitalizaci, k zateplení fasády, podlah půdy a stropu v suterénech a k aplikování kabřincového obkladu soklu v původním rozsahu. Po dokončení stavebních prací poskytl energetický specialista , tituly před jménem, , Anonymizováno, dne 3. 4. 2023 stanovisko, z něhož vyplývá, že provedenými stavebními pracemi došlo ke zlepšení tepelně technických vlastností budovy a k úspoře dodávané energie přibližně v hodnotě 60 %. Náklady vynaložené na stavební úpravy tak byly dle tohoto stanoviska vynaloženy účelně. Nájemci byli o rozsahu stavebních prací před jejich započetím písemně informováni a byli vyzváni k vyklizení půdních i dalších společných prostor chodeb v suterénech, neboť v některých se nacházely jejich věci, a to z důvodu vyklizení staveniště a také z důvodu požární bezpečnosti. Jelikož tyto prostory sami nevyklidili, zajistil toto vyklizení žalobce na své náklady ve výši 25 000 Kč. Dodavatel, který provedl stavební úpravy, byl vybrán na základě zadávacího řízení o veřejné zakázce, jednalo se o společnost , právnická osoba, ., kdy hlavním kritériem výběru byla nejnižší nabídková cena. S uvedenou korporací byla uzavřena dne , datum, smlouva o dílo ve znění dodatku č. 1 ze dne , datum, na částku 11 002 053,36 Kč bez DPH, kdy spolu s DPH činily celkové náklady stavebních prací a ostatní související náklady částku 13 019 888,22 Kč. Ostatní náklady, které nebyly technickým zhodnocením budovy, vyčíslil žalobce na podkladě projektové a související dokumentace díla na 254 995,22 Kč. Tuto částku odečetl od celkových nákladů a dospěl k závěru, že účelně vynaložené náklady činí 12 764 893 Kč. Rada města , adresa, přijala dne 31. 10. 2022 usnesení č. , Anonymizováno, , kterým schválila navýšení nájemného v budově o 10 % z účelně vynaložených nákladů dle § 2250 odst. 1 občanského zákoníku a pro případ, že by nedošlo k dohodě s nájemci, schválila zvýšení nájemného o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů ročně dle § 2250 odst. 2 občanského zákoníku. Na podkladě usnesení rady města zveřejnil žalobce záměr navýšení nájemného na úřední desce po dobu patnácti dnů do 18. 11. 2022. Žalované byl současně zaslán návrh na zvýšení nájemného o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně s žádostí o zaujetí stanoviska do 23. 12. 2022, přičemž žalovaná žalobci sdělila, že s návrhem nesouhlasí, proto jí dne 23. 12. 2022 žalobce zaslal návrh na zvýšení nájemného o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů ročně s tím, aby své stanovisko sdělil do 13. 1. 2023. Na základě písemné žádosti nájemců bytů o osobní jednání proběhlo dne 19. 1. 2023 jednání za účasti žalobce se zástupci nájemců bytů, na kterém zástupci nájemců návrh na zvýšení nájemného odmítli. Proto byli žalobcem vyzváni k podání vlastního protinávrhu nejpozději do 15. 2. 2023 tak, aby mohl být předložen radě města, přičemž poslední den lhůty předložila , tituly před jménem, , jméno FO, jménem ostatních nájemců, aniž by doložila plné moci k zastupování, žádost o další jednání s vedením města. Plné moci doložila dne 27. 2. 2023 a vyjádřila nesouhlas s jakýmkoli zvýšením nájemného na základě provedené rekonstrukce v budovách , právnická osoba, . Jelikož do nového jednání rady města, které proběhlo dne 6. 3. 2023, nebylo mezi stranami sporu ani ostatními nájemci dosaženo dohody, byla věc předložena radě města k dalšímu postupu, rada usnesením ze dne 6. 3. 2023 rozhodla o zvýšení nájmu o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů s tím, že pokud nebude tento návrh do dvou měsíců od jeho doručení nájemci akceptován, schválila rada podání žaloby k soudu. Ke shodě mezi účastníky řízení nedošlo. Celková částka účelně vynaložených nákladů ve výši 12 764 893 Kč byla rozpočtena podle počtu subjektů v jednotlivých domech a následně pak vypočtené účelně vynaložené náklady pro jednotlivá čísla popisná dle velikosti bytů a nebytových prostor v každém domě, přičemž budovy č. p. , Anonymizováno, byly vzhledem k vzájemnému propojení posuzovány jako jedna. U budovy , právnická osoba, bylo počítáno se šesti byty a jedním nebytovým prostorem, u budovy č. p. , Anonymizováno, s osmi byty a jedním nebytovým prostorem a u budov č. p. , Anonymizováno, s třinácti byty a dvěma nebytovými prostory. Celkem tak bylo počítáno s 31 byty a nebytovými prostorami, přičemž na dům č. p. , Anonymizováno, připadlo z účelně vynaložených nákladů 6 176 561,10 Kč, tato částka byla rozpočtena podle podlahové plochy bytů a nebytových prostor, přičemž 3,5 % na předmětný byt pronajatý žalovaným představuje částku 958 Kč měsíčně. Spolu se stávajícím nájemným ve výši 1 690 Kč měsíčně by žalovaní měli dle žaloby hradit částku 2 648 Kč měsíčně. Kromě toho hradí ještě 132 Kč měsíčně za movité vybavení bytu, k dohodě mezi účastníky nedošlo.

2. Žalovaní s podanou žalobou nesouhlasili a navrhli její zamítnutí mimo jiné s tím, že provedeným zákrokem došlo k výraznému zhoršení podmínek bydlení v domě, užitná hodnota bytů se snížila, v domě se zvýšila vlhkost a v některých bytech se rozšířila plíseň, v některých případech byly zaměněny projektem předepsané materiály za jiné, a tím byly porušeny požárně-bezpečnostní předpisy. Z domu a přilehlého pozemku byly odstraněny obvyklé způsoby sušení prádla, úmyslně bylo zamezeno užívání společných prostor, tvrzené náklady na opravu původní fasády jsou nepodloženou fabulací, zateplení nebylo nutné, dům je postaven z tepelně izolačních cihel, nikdo z nájemníků si nikdy nestěžoval na chladno či úniky tepla. Část žalovaných vyžádala znalecké posouzení, zda byla rekonstrukce vhodná a jak byla provedena, zda náklady na ni byly vynaloženy účelně a zda tato akce nebyla účelově předražena, zda nebyly porušeny požární a hygienické předpisy, z podnětu žalovaných pak bylo zahájeno vyšetřování ze strany PČR, v řízení by mělo být pokračováno až po uzavření policejního šetření a dokončení znaleckých posudků. Podle jejich názoru není zateplení na požadované úrovni, oprava střechy neměla být vůbec zahrnuta do nákladů, ze kterých je prováděn výpočet, zohledněny by měly být pouze přímé náklady z levnějších prvků, žalobu považují za podanou v rozporu s dobrými mravy, neboť převážná část díla byla zfušována, zároveň odkázali na nález Ústavního soudu I. ÚS 2310/2023. Rovněž uvedli, že dle projektu tam musela být skelná vata a ne polystyren, přičemž hasiči to obešli, ignorovali. Žalovaný pak uvedl, že pan , Anonymizováno, za stavební dozor porušil požárně-bezpečnostní řešení bez vědomí projektanta, a to včetně autorského práva , tituly před jménem, , jméno FO, , zároveň poukázal na nevhodně realizovanou vzduchotechniku ve vchodech č. p. , Anonymizováno, , stejně tak zhotovení velkých parapetů, od kterých se při dešti odráží voda a špiní je, při nedovření oken zatéká do bytu, velká vlhkost a plíseň je i na stropě schodiště. Oba žalovaní jsou starobní důchodci s důchodem necelých 18 000 Kč měsíčně u žalovaného a 20 000 Kč měsíčně u žalované, jsou nemajetní, náklady na bydlení mají necelých 6 000 Kč měsíčně.

3. Z informativního výpisu z katastru nemovitostí, dodatku č. 1 k nájemní smlouvě ze dne , datum, a evidenčního listu soud zjistil, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. a obci , adresa, , na němž stojí dům č. p. , Anonymizováno, , bytový dům, v němž se nachází 13 bytů a 2 nebytové prostory, žalovaní obývají byt č. , hodnota, o velikosti 2+1 s příslušenstvím, který se nachází ve 3. nadzemním podlaží o rozloze 65,21 m², nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou od 2. 10. 2000 s posledním dohodnutým nájemným ve výši 1 690 Kč měsíčně bez nájemného za movité vybavení.

4. Z průkazu energetické náročnosti budovy vypracovaného , tituly před jménem, , Anonymizováno, dne 2. 10. 2018 bylo zjištěno, že průkaz byl vydán na objekt bytového domu sestávající z budov , právnická osoba, , Anonymizováno, , přičemž energetický specialista navrhl energeticky úsporná opatření, a to jednak ve vztahu k obvodovým stěnám bytového domu, které posoudil z hlediska stávajících tepelně technických norem za nevyhovující a navrhl obvodový plášť domu dodatečně zateplit zateplovacím systémem na bázi minerální vlny o tloušťce 160 mm. Jde-li o stropy pod půdou, i ty byly v době vypracování průkazu energetické náročnosti již nevyhovující technickým normám, a proto bylo navrženo zateplit strop v 5. nadzemním podlaží opět zateplovacím systémem na bázi minerální vlny o celkové tloušťce 280 mm, jde-li o betonové podlahy nad sklepem, doporučil , Anonymizováno, . , Anonymizováno, zateplit dodatečně podlahy v prostoru sklepa zateplovacím systémem na bázi expandovaného polystyrenu tl. 100 mm, zrekonstruovat střechu jím uvedenou tepelnou izolací, doporučil dokončit výměnu oken a dveří v 1. nadzemním podlaží (v bytech a na schodišti byla osazena nová , právnická osoba, ) s tím, že po zateplení obálky budovy dosáhne budova klasifikační třídy C (úsporná) celkové dodané energie, neboť doposud dosahoval klasifikační třídy E, tedy nehospodárné.

5. Ze smlouvy o dílo uzavřené mezi žalobcem a společností , právnická osoba, . ze dne 25. 11. 2020 včetně dodatku ze dne , datum, bylo zjištěno, že zhotovitel měl provést dílo spočívající ve stavebních pracích na akci „Stavební úpravy – zateplení řadových bytových domů , právnická osoba, “ dle vypracované projektové dokumentace, přičemž podle sdělení žalobce byl zhotovitel vybrán v rámci zadané veřejné zakázky a rozhodujícím kritériem byla nejnižší cena díla. Ta byla sjednána na 10 855 258 Kč bez DPH, přičemž dodatkem č. 1 z , datum, došlo ke změně ceny díla na částku 11 002 053,36 Kč bez DPH s ohledem na nutné vícepráce a méněpráce. Zhotovitel účtoval provedené práce dílčími fakturami, jimiž žalobce výši účelně vynaložených nákladů prokazoval. Fakturou z 31. 1. 2021 vyúčtoval zhotovitel práce za 1 087 522 Kč, fakturou vystavenou dne 31. 3. 2021 práce za 2 562 513 Kč včetně DPH, fakturou z 30. 4. 2021 práce v hodnotě 1 878 353 Kč, dne 31. 5. 2021 práce za 1 391 555 Kč, dne 12. 7. 2021 práce za 2 739 023 Kč, dne 12. 8. 2021 práce za 997 436 Kč a dne 14. 3. 2022 práce za 2 015 961 Kč. Dne 6. 12. 2019 vyúčtoval , tituly před jménem, , jméno FO, žalobci částku 94 380 Kč včetně DPH za práce na projektové dokumentaci týkající se oprav na bytovém domě, v němž má žalovaná předmětný byt a dne 23. 11. 2020 částku 18 150 Kč za aktualizaci dokumentace a rozpočtu a konzultaci při výběrovém řízení na dodavatele stavebních prací. Celkově vyfakturovaná suma činí částku 12 764 893 Kč, přičemž k jednotlivým fakturám byly doloženy žalobcem i krycí listy, položkové rozpočty a zjišťovací protokoly.

6. Z usnesení Rady města , adresa, ze dne , datum, , ze dne , datum, a ze dne , datum, , výzev žalobce na uzavření dodatku ohledně zvýšení nájmu ze dne 23. 12. 2022, ze dne 23. 1. 2023 a ze dne 8. 3. 2023 včetně dodejek a reakce žalovaného bylo zjištěno, že rada města přijala dne , datum, usnesení, jimž schválila zvýšení nájemného v bytech a nebytových prostorách v budovách , právnická osoba, , Anonymizováno, v Příbrami I o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně a pro případ, že by nedošlo k dohodě s nájemci dle § 2250 odst. 1 občanského zákoníku, schválila navýšení nájemného o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů. Žalovaní byli písemnou výzvou ze dne 23. 12. 2022 vyzváni, aby sdělili své stanovisko ke zvýšení nájemného o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů, které byly v této výzvě specifikovány včetně výpočtu, k výzvě byly přiloženy i kopie faktur. Žalovaní ji převzali dne 23. 12. 2022, nájemci návrh žalobce odmítli. Další výzvu učinil žalobce vůči žalovaným dne 23. 1. 2023, v níž rekapituloval jednání mezi ním a nájemci, kteří byli společně zastoupeni zvolenými zástupci, jakož i navrhované možnosti řešení s tím, že má zájem na smírném vyřešení věci a vyzval žalované, aby do 15. 2. 2023 sdělili své stanovisko, popřípadě navrhli způsob řešení dané situace tak, aby tento návrh mohl být předložen na jednání rady města, k uzavření dohody nedošlo, dne 27. 2. 2023 byl ze strany nájemců doručen přípis, kterým paní , jméno FO, doložila zplnomocnění od nájemců včetně žalovaných k jednání se žalobcem o zvýšení nájmů v domech , právnická osoba, , Anonymizováno, a vyjádřila nesouhlas s jakýmkoli zvýšením nájemného na základě provedené rekonstrukce v budovách. Při zasedání rady města dne , datum, bylo konstatováno, že i přes veškerá jednání s nájemci bytů a nebytových prostor v předmětném bytovém domě nedošlo k dohodě o zvýšení nájmu, a proto rada schválila podání žalob. Na základě toho dne 8. 3. 2023 navrhl žalobce žalované zvýšení nájmu dle § 2250 odst. 2 občanského zákoníku o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů, součástí tohoto oznámení byl i způsob výpočtu daného zvýšení, popis průběhu dosavadních jednání mezi žalobcem a nájemci bytů a nebytových prostor s tím, že žalovaným byla poskytnuta lhůta dvou měsíců od doručení nového návrhu na zaujetí stanoviska, současně jí byly zaslány i přílohy, a to rozúčtování nákladů a jednotlivé faktury. Oznámení žalovaní převzala dne 9. 3. 2023, a jelikož k dohodě mezi účastníky nedošlo, podal žalobce dne 22. 5. 2023 předmětnou žalobu, což vzala rada města na svém zasedání dne 30. 10. 2023 na vědomí.

7. Z průkazu energetické náročnosti vystaveného dne 9. 3. 2023 energetickým specialistou , tituly před jménem, , Anonymizováno, a jeho stanoviska z 3. 4. 2023, stanoviska zhotovitele díla , právnická osoba, ., jeho vyjádření z 13. 4. 2023 a z vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, z téhož data bylo zjištěno, že v důsledku zateplení objektu došlo ke zlepšení jeho tepelně technických vlastností a k úspoře dodané energie přibližně v hodnotě 60 %. Z tohoto pohledu byly investiční náklady na rekonstrukci objektu (zateplení) vynaloženy účelně. Podle energetického štítku má předmětná budova klasifikační třídu A (hodnota mimořádně úsporná). Z vyjádření zhotovitele vyplynulo, že stavbu prováděl v souladu s projektovou dokumentací a použil předepsané materiály včetně výplní otvorů dle PENB, což potvrdil i projektant, , tituly před jménem, , jméno FO, s tím, že problematika zvýšené vzdušné vlhkosti, která se objevila v půdním prostoru, je řešena s investorem stavby a budou provedena opatření pro vyřešení problému s tím, že je nutné prostor nad difuzní fólií odvětrat, kdy navrhl, aby do každého pásmu dvojic krokví byla vložena jedna odvětrávací taška, čímž bude zajištěno odvětrávání tzv. komínovým efektem, kdy u římsy bude vzduch nasáván a větracími taškami v horní části střechy bude prostor opouštět. Dalším opatřením by bylo zabránění možnosti vniku teplého vzduchu z vnitřních prostor domu do půdního prostoru, kdy dalším zdrojem projevené vlhkosti na půdách může být srážení vodní páry na procházejících potrubích VZT a kanalizace. Nápravou by byla kontrola spojů, jejich vytěsnění, oprava prorezivění a následné obalení tepelnou izolací. Potvrdil, že podlaha půdy byla zateplena vrstvou minerální vaty v souladu se zpracovaným průkazem energetické náročnosti budovy a požárně bezpečnostním řešením s tím, že stávající vedení VZT v půdním prostoru nebylo součástí projektové dokumentace, kdy bylo počítáno, že potrubí bude zachováno a bude opětovně napojeno na původní místa vyústění. Příčina zápachu linoucího se ze sklepních prostor, podle projektanta nesouvisí s prováděcími pracemi, nicméně navrhl, aby, pokud jsou v průchodech potrubí stěnami otvory, byly tyto utěsněny.

8. Z přeúčtování dokončené investiční akce ze dne 17. 8. 2022, rozpisu účelně vynaložených nákladů a rozpisu podílu těchto nákladů na jednotlivé byty žalobce prokazoval, že celkové náklady díla činily 13 019 888,22 Kč, od nichž byla odečtena částka 254 995,22 Kč, která nebyla technickým zhodnocením budovy, kdy se jednalo například o náklady spojené s BOZP, autorským dohledem a podobně, takže částka, která byla rozúčtována na jednotlivé budovy a následně byty a nebytové prostory, činila 12 764 893 Kč. V bytovém domě , právnická osoba, se nachází celkem 31 bytů a nebytových prostor a na dům č. p. , Anonymizováno, vyšla poměrná částka 6 176 561,10 Kč, 3,5 % z ní činilo 216 179,63 Kč. Celková podlahová plocha bytů a nebytových prostor v daném domě činí 1 226,83 m², byt v nájmu žalovaných pak 65,21 m². Měsíční zvýšení u nich propočítal žalobce na částku 958 Kč.

9. Na základě podrobně provedeného dokazování soud zjistil a vzal za prokázaný následující skutkový stav věci: Žalobce je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova č. p. , Anonymizováno, , bytový dům, v , adresa, , v části obce , adresa, , zapsaného pro obec a katastrální území , adresa, na LV č. , hodnota, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , přičemž ve 3. nadzemním podlaží budovy se nachází byt č. , hodnota, o podlahové ploše 65,21 m², který užívají žalovaní na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, ve znění dodatku č. 1 ze dne , datum, , nájem byl uzavřen na dobu neurčitou od , datum, s posledním nájemným ve výši 1 690 Kč měsíčně bez nájemného za movité vybavení bytu. Předmětná budova byla postavena v 60. - 70. letech minulého století, z průkazu energetické náročnosti budovy, aktualizovaného ke dni 2. 10. 2018, vyplynula energetická náročnost budovy jako „E“ – nehospodárná, zpracovatel , tituly před jménem, , Anonymizováno, doporučil zateplení obvodového zdiva, podlah v prostoru sklepa a střechy, včetně rekonstrukce střechy s dokončením výměny oken a dveří. Dne , datum, uzavřel žalobce jako investor se společností , právnická osoba, . smlouvu o dílo s dodatkem ze dne , datum, , spočívající ve stavebních pracích na akci „, právnická osoba, “ dle vypracované projektové dokumentace, přičemž podle sdělení žalobce byl zhotovitel vybrán v rámci zadané veřejné zakázky a rozhodujícím kritériem byla nejnižší cena díla. Ta byla sjednána na 10 855 258 Kč bez DPH, přičemž dodatkem č. 1 z , datum, došlo ke změně ceny díla na částku , částka, bez DPH s ohledem na nutné vícepráce a méněpráce. Zhotovitel účtoval provedené práce dílčími fakturami, jimiž žalobce výši účelně vynaložených nákladů prokazoval. Fakturou z 31. 1. 2021 vyúčtoval zhotovitel práce za 1 087 522 Kč, fakturou vystavenou dne 31. 3. 2021 práce za 2 562 513 Kč včetně DPH, fakturou z 30. 4. 2021 práce v hodnotě 1 878 353 Kč, dne 31. 5. 2021 práce za 1 391 555 Kč, dne 12. 7. 2021 práce za 2 739 023 Kč, dne 12. 8. 2021 práce za 997 436 Kč a dne 14. 3. 2022 práce za 2 015 961 Kč. Dne 6. 12. 2019 vyúčtoval , tituly před jménem, , jméno FO, žalobci částku 94 380 Kč včetně DPH za práce na projektové dokumentaci týkající se oprav na bytovém domě, v němž mají žalovaní předmětný byt a dne , datum, částku , částka, za aktualizaci dokumentace a rozpočtu a konzultaci při výběrovém řízení na dodavatele stavebních prací. Celkově vyfakturovaná suma činí částku 12 764 893 Kč, přičemž k jednotlivým fakturám byly doloženy žalobcem i krycí listy, položkové rozpočty a zjišťovací protokoly. Žalobce se se žalovanými nedohodl na zvýšení nájemného o 10% z účelně vynaložených nákladů ročně, proto rada města nakonec schválila navýšení nájemného o 3,5% ročně z účelně vynaložených nákladů, žalovaní byli vyzváni výzvou z 23. 12. 2022 k zaujetí stanoviska, výzvu převzali téhož dne, s postupem žalobce nesouhlasili, k dohodě mezi účastníky nedošlo, Rada města , adresa, schválila na svém zasedání dne 6. 3. 2023 podání žalob, předmětná žaloba byla podána dne 22. 5. 2023.

10. Podle § 2250 odst. 1, 2 občanského zákoníku, provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci 2/3 bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce. Nedojde-li k dohodě podle odst. 1, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o 3,5 % z vynaložených nákladů; má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně.

11. S ohledem na shora popsaný skutkový stav věci dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána po právu, a proto rozhodl tak, jak je ve výroku uvedeno, neboť žalobce prokázal vlastnické právo k předmětnému bytu, tudíž je ve sporu aktivně věcně legitimován, žalovaní pak jako nájemci nepřistoupili na návrh žalobce se zvýšením nájemného o 3,5 z účelně vynaložených nákladů, tudíž jsou pasivně věcně legitimováni. Žalobce listinnými důkazy prokázal, že v rámci energetické úspory na bytový dům , právnická osoba, vynaložil celkem 13 019 888,22 Kč vč. DPH, z toho účelně vynaložené náklady činily 12 764 893 Kč, přičemž s jednotlivými nájemci bytových a nebytových prostor se snažil od listopadu 2022 dohodnout na zvýšení nájemného postupem podle odstavce 1, popřípadě odstavce 2 shora citovaného zákonného ustanovení, k uzavření dohody ale nedošlo. Proto se pak domáhal zvýšení nájemného podle § 2250 odst. 2 občanského zákoníku o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů, kdy zákon předpokládá fikci, že náklady byly vynaloženy účelně, což ve svém důsledku vede k tomu, že pokud žalobce prokáže výši nákladů, má se za to, že tyto náklady jsou účelně vynaloženými a opak musí prokázat žalovaná strana. Pokud tedy žalobce listinnými důkazy prokázal, že na základě smlouvy o dílo uhradil za jeho provedení shora uvedenou částku, přičemž dílo bylo provedeno dle projektové dokumentace a vedlo ke zlepšení tepelně technických vlastností budovy a k úspoře dodané energie (dle , tituly před jménem, , Anonymizováno, až o 60%), považoval soud dané náklady za účelně vynaložené a nezbylo mu, než žalobě vyhovět, v žádném případě se nejednalo v řadě stavebních činností o běžnou údržbu ve smyslu § 2257 občanského zákoníku, jak bylo případně namítáno. Jde-li o samotný výpočet zvýšeného nájmu, soud vycházel z celkové sumy účelně vynaložených nákladů ve výši 12 764 893 Kč, když budova , právnická osoba, čítá 31 bytů a nebytových prostor, tedy na jeden byt, popřípadě nebytový prostor připadá částka 411 770,74 Kč, přičemž v domě č. p. , Anonymizováno, je 13 bytů a dva nebytové prostory, takže tuto částku vynásobil soud číslem 15 a dospěl k celkové sumě ve výši 6 176 561,10 Kč, která na daný dům připadla, když 3,5 % z této částky pak představuje částka 216 179,63 Kč. Celková podlahová plocha bytů a nebytových prostor v daném domě je 1 226,83 m², kdy soud částku 216 179,63 Kč vydělil celkovou podlahovou plochou a vynásobil podlahovou plochou bytu, který užívá žalovaní, tedy 65,21 m² a dospěl tak k částce 11 496 Kč/ročně, měsíčně tedy 958 Kč, takže zvýšené nájemné činí celkem 2 648 Kč (stávající činí 1 690 Kč a zvýšené o 3,5% dalších 958 Kč). Za této situace považuje prvostupňový soud za nezbytné uvést, že žalobce se žalovanými jako nájemci dostatečně komunikoval, nabízel jim různá řešení, jeho jednání tak nelze případně považovat za jednání v rozporu s dobrými mravy ve smyslu § 580 odst. 1 občanského zákoníku, spíše naopak, když žalovaní užívají předmětný byt za nájemné násobně nižší, než obvyklé. V tomto konkrétním případě jsou splněny požadavky ustanovení § 2250 občanského zákoníku, kdy prokazatelně došlo ke zlepšení tepelně-izolačních vlastností budovy, a to až o 60% oproti původnímu stavu (viz odborné vyjádření , tituly před jménem, , Anonymizováno, ), přičemž předmětem tohoto sporu není revitalizace budovy a kvalita provedených prací, pouze a jenom pak účelně vynaložené náklady, ke kterým došlo, neboť převážná většina z nich vedla k trvalým úsporám energie. Podle názoru prvostupňového soudu není v tomto sporu podstatné, zda dílo má případně nějaké vady, nýbrž že bylo provedeno za přiměřenou částku, kterou žalobce na účelně vynaložené náklady ještě použil (zaokrouhlil) směrem dolů (celkové investiční náklady činily 13 019 888,22 Kč vč. DPH, účelně vynaložené náklady pak 12 764 893 Kč vč. DPH).

12. S ohledem na soudem zaujatý právní názor a zjištěný skutkový stav věci pak soud neprováděl důkaz výsledky šetření PČR ani znaleckým posudkem k účelně vynaloženým nákladům, neboť provedení těchto důkazů by nemohlo mít bezprostřední vliv na již dostatečně zjištěný skutkový stav věci, pouze by se jednalo o neodůvodněné prodlužování tohoto řízení. V tomto sporu se totiž neřeší případná sleva z nájmu, nýbrž určení výše nájmu, a díky zvolenému způsobu výpočtu žalobcem (pronajímatelem) pak pouze účelně vynaložené náklady spojené s příslušnou stavební činností.

13. Z dalších provedených důkazů (zejména domovního řádu, sdělení Hasičského záchranného sboru Středočeského kraje, ÚO , adresa, , ze 4. 8. 2023, sdělení společnosti , právnická osoba, . ze 7. 12. 2021, situačního plánku či vyúčtování služeb za období od 31. 12. 2021 do 31. 12. 2023) nebylo zjištěno žádných podstatných skutečností.

14. Pro úplnost soud uvádí, že pokud jde o lhůtu pro podání žaloby, pak ustanovení § 2250 občanského zákoníku ji nestanoví, analogicky je možno vycházet z § 2249 odst. 3 téhož zákona, podle něhož, pokud nájemce ve lhůtě dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemného nesdělí, že s ním souhlasí, může pronajímatel ve lhůtě dalších tří měsíců podat žalobu k soudu. V daném případě návrh na zvýšení nájemného o 3,5 % učiněný výzvou žalobce z 23. 12. 2022 byl žalované doručen v uvedený den a celková lhůta pěti měsíců by uplynula dne 23. 5. 2023. Žaloba byla k soudu podána dne 22. 5. 2023, tedy včas. Návrh na zvýšení nájemného přitom obsahoval náležitosti stanovené § 2250 odst. 2 věty druhé, tedy specifikaci výše nájemného i splnění podmínek pro tento postup, kdy kromě jednotlivých faktur byl žalovaným spolu s výzvou k vyjádření zaslán i rozpis celkových účelně vynaložených nákladů a z výzvy vyplývá i způsob výpočtu zvýšeného nájmu, ze strany žalobce se jednalo o předvídatelné kroky, s přihlédnutím na veškerá předchozí jednání se žalovanými jako nájemci. K tíži žalobce pak nemůže jít jeho „nečinnost“ do doby, než se rozhodl pro provedení generální opravy předmětného objektu k bydlení, protože z toho měli prospěch nepochybně pouze nájemci ve formě značně podhodnoceného nájemného.

15. Ve smyslu § 150 o. s. ř. rozhodl soud o nákladech řízení a uložil povinnost procesně neúspěšným žalovaným zaplatit společně a nerozdílně procesně úspěšnému žalobci k rukám jeho právní zástupkyně celkem 7 751,80 Kč (3 úkony právní služby po 3 420 Kč, když soud vycházel z pětinásobku ročního plnění, o které mělo dojít ke zvýšení nájmu, tedy o částku 958 Kč, celkem tedy tarifní hodnota činila 57 480 Kč a z ní pak odměna 3 420 Kč za jeden úkon právní služby dle § 7 bod 5 vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů, tři režijní paušály po 300 Kč dle § 13 odst. 3 citované vyhlášky, 2 343,60 Kč DPH ve výši 21% z uvedených částek a 2 000 Kč soudní poplatek), tedy ve výši 50% z celkové částky 15 503,60 Kč, když důvody zvláštního zřetele hodné shledal soud především na straně žalovaných, kteří jsou starobními důchodci, nemajetní, přičemž v majetkové sféře žalobce by se toto rozhodnutí nemělo podstatnějším negativním způsobem odrazit.