16 C 120/2023

Plný text

Okresní soud v Příbrami rozhodl samosoudkyní JUDr. Alicí Kořínkovou v právní věci žalobce: právnická osoba ., IČO číslo adresa zastoupená advokátem jméno zástupce právnická osoba sídlem adresa proti žalovanému: právnická osoba , IČO číslo sídlem adresa o neoprávněnosti výpovědi smlouvy o nájmu

I. Určuje se, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené mezi účastníky řízení dne , datum, , učiněná žalovaným dne , datum, , je neoprávněná.

II. Žalovaný je povinen uhradit žalobci k rukám jeho právního zástupce náklady řízení ve výši 22 181,73 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalobci se vrací soudní poplatek ve výši 3 000 Kč.

1. Žalobce podal dne 9. 8. 2023 ke zdejšímu soudu žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu s tím, že mezi účastníky řízení byla dne , datum, uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor sloužících k podnikání, nacházejících se ve 2. nadzemním podlaží objektu , Anonymizováno, na adrese , adresa, . Dne , datum, byla žalobci doručena výpověď této smlouvy, kterou považuje za neoprávněnou, neurčitou a nesrozumitelnou, žádných tvrzených porušení se nedopustil, důvody, na které je ve výpovědi odkazováno, nejsou důvody podstatného porušení smlouvy, tedy nejde o takové důvody, pro něž by bylo možné od smlouvy platně odstoupit. Žalobce vznesl dne , datum, v souladu s § 2314 občanského zákoníku písemně námitky proti výpovědi z nájmu a vyzval žalovaného, aby ve lhůtě jednoho měsíce od jejich doručení vzal výpověď zpět, kdy předpokládá, že námitky byly žalovanému doručeny dne , datum, a lhůta pro zpětvzetí výpovědi uplynula , datum, . Od této doby běžela žalobci lhůta dvou měsíců k možnosti podat předmětnou žalobu. Pokud jde o první z uvedených výpovědních důvodů, kdy žalovaný odkázal na čl. 13 odstavec d) nájemní smlouvy, podle něhož změny a doplňky musí mít písemnou formu a musí být podepsány oběma stranami, jinak jsou neplatné, kdy bylo žalobci vytýkáno, že nehradil řádně smluvené nájemné ve výši 55 533 Kč měsíčně na základě vystavených faktur za období od 1. 9. 2021 do 31. 3. 2023 a namísto 1 055 127,40 Kč uhradil pouze 449 825,40 Kč, pak k tomu žalobce uvedl, že tento výpovědní důvod absolutně nechápe, neboť odkaz na článek nájemní smlouvy se týká jejich změn a doplňků a není patrné, jakým způsobem měl žalobce tento článek porušit. Je naprosto neurčitý a zmatečný, i když je možné jej vykládat tak, že pronajímatel měl na mysli neplacení nájemného ze strany nájemce, které sice bylo sjednáno v uvedené výši, zároveň však v článku 6 smlouvy byla výše nájemného upravena s ohledem na předpokládanou rekonstrukci pronajímaných prostor tak, že nájemce měl platit pouze 50 % ceny nájmu po dobu maximálně pěti let od , datum, , tedy částku 27 767 Kč měsíčně, což činil. I kdyby se dostal do prodlení s placením nájemného, nebyl by splněn předpoklad pro podání výpovědi, neboť žalobci nebyla stanovena dodatečná lhůta k nápravě sjednaná nájemní smlouvou a odkazuje-li v tomto směru žalovaný na údajné upozornění datované dnem , datum, , žalobce neví, o jaké upozornění se má jednat. Nadto by bylo irelevantní s ohledem na časovou spojitost, když k výpovědi došlo až v dubnu 2023. Žalobce měl dále porušit i článek 6 nájemní smlouvy, podle něhož měl oznámit nejpozději do , datum, žalovanému skutečnou cenu rekonstrukčních prací na základě reálných faktur, které však žalovanému nepředložil k odsouhlasení, pouze mu poskytl seznam prací a částky, které za ně vynaložil, k čemuž žalobce uvedl, že smlouvu neporušil, neboť žalovanému měl pouze oznámit skutečnou cenu rekonstrukčních prací podle reálných faktur, což učinil, to, že měl faktury žalovaný předem odsouhlasit, sjednáno nebylo. Třetím výpovědním důvodem mělo být neplacení záloh spojených s užíváním předmětu nájmu na energie a služby, které byly sjednány ve výši 63 978 Kč měsíčně, podle žalovaného nájemce uhradil zálohy z celkových 528 510,47 Kč pouze ve výši 144 844 Kč. K tomu žalobce uvedl, že nemá vůči žalovanému žádný dluh na zálohách na služby, které podle článku 6 nájemní smlouvy činily 36 211 Kč měsíčně. Navíc na případné prodlení nebyl upozorněn, takže žalovaný nemohl od smlouvy platně odstoupit. Čtvrtým výpovědním důvodem bylo porušení čl. 10 nájemní smlouvy, podle něhož měl nájemce provádět drobné opravy a běžnou údržbu do 5 000 Kč na své náklady, což podle výpovědi systematicky nedodržuje a místo zajištění oprav povolává odborníky, kteří dokládají, že pronajímatel se špatně stará o budovu, v němž je pronajímaný prostor. Podle žalobce nemůže tento výpovědní důvod obstát, neboť plní povinnost provádění drobných oprav a běžné úpravy na své náklady. To, že případně přizve odborníky, není v rozporu s uzavřenou smlouvou, a pokud ti upozorní na vady zásadnějšího charakteru, pak žalobce plní pouze svoji informační povinnost vůči žalovanému, jakožto vlastníku objektu. Posledním výpovědním důvodem bylo porušení čl. 13 nájemní smlouvy, podle něhož nájemce není oprávněn umisťovat bez předchozího souhlasu pronajímatele na předmětu pronájmu žádná označení, tabulky a reklamy, pouze mu dočasně bylo povoleno umístění náborového banner na čelní stěnu budovy. Podle žalovaného umístil žalobce bez souhlasu pronajímatele reklamní banner na čelo budovy a za reklamu mu neplatí. Podle žalobce si tento výpovědní důvod vzájemně odporuje, neboť podle citovaného článku nájemní smlouvy má možnost umístit banner na čelní stranu budovy a není pravdou, že by tak učinil bez souhlasu žalovaného. I kdyby tomu tak snad bylo, pak jde o povinnost sekundární, pro něž by nebylo možné nájem vypovědět. Žalobce v pronajatých prostorách provozuje , Anonymizováno, , nájem byl sjednán na dobu neurčitou, přičemž nájemní smlouvou byly vymezeny výpovědní důvody, které ze strany žalobce nebyly naplněny, žalovaný mu dal účelovou výpověď, jíž zjevně zneužil právo, které nemůže podle § 8 občanského zákoníku požívat právní ochrany. Navíc provozování , Anonymizováno, je ve veřejném zájmu a bylo by v rozporu s ochranou tohoto zájmu, aby došlo k ukončení nájemního vztahu a k uzavření této , Anonymizováno, . Žalobce proto navrhl, aby soud určil, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor je neoprávněná.

2. Žalobce pak skutková tvrzení doplnil v podání 24. 10. 2023 tak, že není patrné, jakým způsobem žalovaný dospěl k závěru, že na nájemném mělo být ke dni výpovědi nájmu zaplaceno celkem 1 055 127, 40 Kč, když k 21. 4. 2024 bylo splatné nájemné za čtyři měsíce roku 2021, celý rok 2022 a tři měsíce roku 2023. Celkem se tedy jednalo o 19 měsíců, což při částce 27 767 Kč představuje 527 573 Kč, neboť mezi stranami sporu bylo sjednáno ponížené nájemné po dobu maximálně pěti let, protože v době uzavírání nájemní smlouvy nebyla patrná cena rekonstrukčních prací. Pokud jde o hrazení záloh na služby a energii, které byly stanoveny částkou 36 211 Kč měsíčně, pak žalovaný se zavázal vystavit vyúčtování skutečné spotřeby vždy do konce února následujícího roku, což fakticky učinil prvně až dne 21. 4. 2023, kdy vyzval žalobce k úhradě nedoplatku ve výši 383 666, 47 Kč, s tím žalobce nesouhlasil, má za to, že se neocitl v prodlení s úhradou služeb, provedl vlastní výpočet spotřebovaných energií a služeb a s ohledem na již zaplacené zálohy dospěl k závěru, že nedoplatek za rok 2021 a 2022 činí 272 047, 47 Kč, což žalovanému dne 9. 5. 2023 zaplatil. I přesto, že mu nebylo předloženo vyúčtování služeb za rok 2021, na zálohách za ně uhradil 144 844 Kč dne 4. 1. 2022 a za rok 2022 částku 272 047, 47 Kč, kterou realizoval platbou z 9. 5. 2023. K těmto tvrzením pak žalobce předložil tabulky plateb, z nichž vyplynulo, že pokud jde o nájemné za období od září do prosince 2021, které mělo být uhrazeno ve výši 111 068 Kč, žalobce jej neuhradil, neboť ho kompenzoval proti nákladům na rekonstrukční práce. Za rok 2022 zaplatil nájemné v ponížené výši 27 767 Kč v některých případech opožděně, stejně jako za období od ledna do října 2023. Jde-li o služby spojené s předmětem nájmu, pak na nich za čtyři měsíce roku 2021 zaplatil 144 844 Kč dne 4. 1. 2022, v roce 2022 služby ve sjednané výši 36 211 Kč neplatil a až po vyúčtování služeb žalovaným dne 9. 5. 2023 na ně zaplatil 272 047 ,47 Kč a za rok 2023 zaplatil žalovanému 10x po 38 873, 80 Kč, i když v některých měsících platba provedena nebyla a v jiných byla provedena dvakrát s tím, že fakticky platil vyšší částku, než bylo sjednáno nájemní smlouvou. K první platbě služeb došlo až 4. 1. 2022 na základě dohody s žalovaným, protože žalobce podle dodatku číslo jedna k nájemní smlouvě financoval rekonstrukční práce, které se týkaly zejména odstranění azbestu, opravy střechy, poskytnutí reklamních ploch pod úroveň oken 2. nadzemního podlaží a další náklady, na kterých se dohodli. I po 31. 12. 2021 musel žalobce vynakládat další finanční prostředky na opravu prostor, které jsou předmětem nájmu a vznikly v důsledku jejich havarijního stavu, zejména šlo o opravu střechy, kdy v důsledku dešťů v srpnu roku 2023 došlo ke zničení stropů, zdí, podlah, záchodů, nábytku a dalšího vybavení školy. Na rekonstrukci předmětu nájmu vynaložil 6 321 400,11 Kč.

3. Žalovaný v písemném vyjádření k žalobě uvedl, že žalobce měl zájem otevřít , Anonymizováno, od , datum, , a proto žádal o maximální zkrácení doby rekonstrukce a požádal ho o uzavření nájemní smlouvy, i když v tu dobu nebyl zpracován projekt rekonstrukce ani celkový rozpočet, nebylo vydáno stavební povolení a ani stanoven termín kolaudace. Předpokládali, že žalobce bude jednat korektně, a proto s uzavřením smlouvy souhlasili. Smluvní strany se dohodly na hrazení nájemného od 1. 9. 2021 ve výši 55 533 Kč měsíčně. Jelikož v době uzavření smlouvy nebyla známa cena rekonstrukčních prací, bylo nájemné o 50 % sníženo maximálně na dobu pěti let s tím, že cenu rekonstrukce oznámí žalobce žalovanému nejpozději do 31. 12. 2021 podle vystavených faktur. Žalobce jim předložil pouze seznam vynaložených nákladů, který faktickou cenu rekonstrukčních prací neprokazuje, bez vzájemného odsouhlasení a doložení nákladů na rekonstrukci nelze žalobcem uplatněnou částku považovat za reálnou. Na nájemném a službách spojených s užíváním předmětu nájmu dluží žalobce ke dni 24. 10. 2023částku 364 023, 90 Kč, k čemuž je třeba připočítat smluvní úrok z prodlení. Žalobce doposud nepředložil žalovanému kompletní projektovou dokumentaci týkající se rekonstrukce, systematicky nedodržuje ujednání o provádění do drobných oprav do výše 5 000 Kč, k zajištění těchto oprav povolává odborníky, kteří dokládají, jak se žalovaný o budovu špatně stará. Například bylo připomínkováno nedostatečné vytápění budovy, ale topenář obstaraný žalovaným zjistil, že je pouze potřeba odvzdušnit topení, za což vyúčtoval částku 4 719 Kč. Žalovaný vypověděl nájemní smlouvu v souladu čl. 12. této smlouvy a pokud bude žalobce i nadále mít umístěn banner na čelní straně budovy, je třeba, aby za něj hradil 1 000 Kč měsíčně. Žalobce nevrátil pronajímateli jím veškerou mu zapůjčenou původní projektovou dokumentaci ke 2. nadzemnímu podlaží, využívá jeho nábytek, dlouhodobě mu odmítal vrátit klíče od dveří na střechu a znemožňoval neomezený přístup v případě mimořádné události, neodstranil závady po stavebních pracích v 1. nadzemním podlaží, kdy šlo o úklid učebny mechatroniky a bez souhlasu žalovaného vybudoval v 1. nadzemním podlaží prostor skladu, aniž by měl příslušnou plochu pronajatu.

4. První jednání ve věci samé proběhlo dne 30. 10. 2023. Při něm byla v rámci diskuse mezi stranami sporu otevřena možnost mediace za účelem vyřešení nejen předmětu řízení, ale i dalších sporných otázek, která byla účastníkům řízení posléze nařízena. Z průběhu mediace však vyplynulo, že se jí zúčastnili pouze v jednom termínu, poté se již chtěli domlouvat mimosoudně, fakticky o předmětu sporu spolu nejednali, neboť řešili jiné sporné záležitosti, k dohodě nedošlo.

5. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze , datum, soud zjistil a vzal za prokázané, že jí žalovaný pronajal žalobci místnosti nacházející se ve 2. nadzemním podlaží v objektu , Anonymizováno, za účelem provozování , Anonymizováno, žalobce, kdy podle článku 6 dané smlouvy se nájemce (žalobce) zavázal na své náklady rekonstruovat pronajaté prostory tak, aby mohly sloužit k provozování předmětu činnosti, neboť tehdejší stav těchto prostor to neumožňoval, hlavní část rekonstrukčních prací měla proběhnout do 1. 9. 2021. Od tohoto data měl žalobce hradit nájemné ponížené o 50 % z původně sjednané částky 55 533 Kč s tím, že skutečnou cenu rekonstrukčních prací oznámí nejpozději do 31. 12. 2021 a snížená platba nájemného je možná pouze po dobu pěti let. Zálohy na služby byly sjednány od stejného data částkou 36 211 Kč s tím, že nájemné i zálohy na služby budou hrazeny do 15. dne v měsíci na základě faktury vystavené pronajímatelem (žalovaným) a žalovaný vyúčtuje služby za každý rok vždy do konce února roku následujícího. Drobné opravy a běžnou údržbu podle čl. 10 smlouvy do částky 5 000 Kč měl zajišťovat nájemce. Čl. 12 sjednával způsob ukončení smlouvy, kdy jednak odkazoval na obsah platných právních předpisů a dále na možnost ukončit nájem v případě, že je nájemce v prodlení s úhradou nájemného nebo jeho části či jiného finančního závazku po dobu delší než dva týdny po obdržení písemné upomínky stanovující dodatečnou lhůtu plnění nebo užívá předmět nájmu pro jiné než smluvené účely, dostane se do úpadku a v případě, že pronajímatel neplní své povinnosti a je v prodlení s odstraňováním závažných závad po dobu delší než čtyři týdny po obdržení písemného upozornění ze strany nájemce. Podle čl. 13. smlouvy nebyl nájemce oprávněn umisťovat bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele na předmětu smlouvy žádná označení, tabulky ani reklamy, dočasně mu bylo povoleno umístění náborového banneru na čelní stěnu budovy. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou s účinností od podpisu smlouvy. Z dodatku k nájemní smlouvě z , datum, soud zjistil, že jím byla sjednána možnost kompenzace nákladů na rekonstrukci předmětu nájmu proti placení nájemného tak, že v důsledku toho, že pronajímatel nedisponuje dostatečnými finančními prostředky, souhlasil s tím, že uhradí následující a i jiné položky spojené s technickým stavem budovy na své náklady, které budou odečteny v plné výši od nájemného od 1. 9. 2021. Jednalo se o odstranění azbestu, opravu střechy, posunutí reklamních ploch pod úroveň oken 2. nadzemního podlaží a ostatní náklady, na kterých se obě strany domluví s tím, že nájemce ho bude informovat o nákladech a odhadech cen prací. K tomuto dodatku při jednání soudu konaném dne 17. 4. 2023 doložil žalovaný ještě další dodatek z , datum, , který byl totožný jako dodatek předchozí, jen do něj bylo ručně dopsáno „ s podmínkou, že předpokládané náklady budou oběma stranami odsouhlaseny“, tento dodatek však nebyl podepsán nikým za žalovanou stranu, ač dle čl. 13 písmeno d) nájemní smlouvy musely mít změny a doplňky nebo ukončení smlouvy písemnou formu a musely být podepsány oběma smluvními stranami, jinak byly považovány za neplatné. Změny a doplňky smlouvy měly být označovány jako její dodatky a pořadově číslovány.

6. Z písemného upozornění žalovaného z 25. 11. 2021 soud zjistil, že žalovaný žalobce upozornil na to, že za září až listopad 2021 nebylo zaplaceno měsíční nájemné ve výši 27 767 Kč a zálohy na služby ve výši 36 211 Kč, celkem částka 191 934 Kč, proto byl žalobce vyzván k úhradě této částky a také smluvní pokuty za prodlení ve výši 11 900 Kč.

7. Z výpovědi smlouvy o nájmu z , datum, soud zjistil a vzal za prokázané, že v uvedený den žalovaný vypověděl smlouvu o nájmu žalobci pro porušení čl. 13 odstavec d), čl. 6, čl. 10, čl. 13 a pro nehrazení záloh, kdy podrobněji jsou tyto důvody popsány již v bodě 1 tohoto odůvodnění.

8. Z námitek nájemce (žalobce) proti výpovědi smlouvy o nájmu z , datum, soud zjistil, že žalobce nesouhlasil s výpovědí z nájmu, podal proti ní podle § 2314 odstavec 1 občanského zákoníku námitky s tím, že nájemní smlouvu neporušil, náklady na rekonstrukci objektu mohl kompenzovat proti smluvenému nájmu, na němž tak nic nedluží, nebyl povinen předkládat faktury na rekonstrukční práce k odsouhlasení, žalovaný nebyl oprávněn bez souhlasu žalobce změnit výši záloh na energie a služby a ač žalobce žádal, aby toto bylo osvětleno, žádná odpověď mu nebyla zaslána, stejně jako nedošlo k řádnému vyúčtování služeb za roky 2021 a 2022, čímž byla porušena povinnost žalovaného sjednaná v čl. 8 nájemní smlouvy. Vyúčtování služeb bylo zasláno až 21. 4. 2023 bez předložení faktur dodavatelů, takže je nepřezkoumatelné a nejasné. Nebyla ani porušena povinnost žalobce provádět drobné opravy a běžnou údržbu. Žalobce na předmět pronájmu neumístil žádnou reklamu bez souhlasu žalovaného. Na základě těchto skutečností byl žalovaný vyzván, aby do jednoho měsíce od doručení námitek vzal výpověď zpět.

9. Z reakce žalovaného na námitky žalobce proti výpovědi z , datum, soud zjistil, že žalovaný námitky žalobce neuznal, výpověď nevzal zpět.

10. Z vyúčtování spotřeby energií z 21. 4. 2023 vystavené žalovaným žalobci za období od 1. 9. 2021 do 31. 3. 2023 soud zjistil, že žalovaný vyúčtoval služby celkovou částkou 528 510, 47 Kč s tím, že žalobce na nich uhradil 144 844 Kč a dluží tak 383 666, 47 Kč, s čímž žalobce v písemných námitkách z , datum, nesouhlasil. Poukazoval na to, že je mu vyúčtováno vytápění i prostor, kde nejsou žádné radiátory a díky tomu, že žalovaný neudržoval topný systém v řádném stavu, byl žalobce nucen v zimních měsících uzavřít 30 % , Anonymizováno, . Žalovaný na své straně uvedl minimální výtopné plochy, aniž by do nich započítal vstupní halu a další prostory, kde z plánu budovy a z běžného výpočtu je výtopná plocha pronajímatele více jak 600 m², nikoliv jím uváděných 254,58 m². Pokud jde o elektřinu, pak v rámci rekonstrukce byl v budově umístěn měřič, který určuje spotřebu elektřiny v prvním patře a nedává prostor pro volnou interpretaci spotřeby energie, takže výpočet žalovaného je naprosto v rozporu s logikou, a to se týká i plynu, kdy zatímco u elektřiny je spotřeba v prvním patře téměř o 30 % nižší, u plynu je to výrazně naopak. Za vyúčtované období uhradil žalobce celkem částku 261 463 Kč (144 844 Kč plus 3x 38 873 Kč), přičemž vyúčtování žalovaného uvádí teoretickou částku 528 510, 47 Kč, takže dlužná částka nečiní 388 666, 47 Kč, ale 272 047, 47 Kč, kterou žalobce žalovanému uhradí i přesto, že s jeho výpočtem nesouhlasí. Žalovaný byl vyzván, aby opravil výpočet energií a plynu a předložil žalobci faktury od dodavatelů těchto energií.

11. Z oznámení o započtení vzájemných pohledávek z 3. 1. 2022 soud zjistil, že žalobce si vůči žalovanému započetl pohledávku v celkové výši 6 121 289 Kč za náklady vynaložené na rekonstrukci pronajímaného objektu proti pohledávce nájemného ve výši 111 068 Kč za září až prosinec 2021 s tím, že žalovaný tak má vůči žalobci dluh ve výši 6 010 221 Kč. K tomuto oznámení byl pak přiložen seznam proplacených faktur, k němuž zaslal žalovaný tabulku, v níž jednotlivé faktury rozporoval s tím, že jde o nedostatečný popis rekonstrukčních prací. Při jednání před soudem statutární zástupce žalovaného k těmto důkazům uvedl, že předpokládali rekonstrukci na předmětu nájmu v hodnotě 4 – 5 milionů, neboť budova nikdy nesloužila , Anonymizováno, a vyžadovala splnění přísných hygienických podmínek pro pronajmutí k danému účelu, proto se s žalobcem domluvili, že nechá udělat projekt a zainvestuje rekonstrukci, což se bude postupně splácet snížením nájemného. Uznal, že v některých částech pronajatého prostoru byl zjištěn azbest, kdy žalobce okamžitě zajistil asanaci materiálu, náklady s tím spojené podle vyúčtování žalobce činily 213 258 Kč.

12. Z platební historie – přehledu plateb bylo zjištěno, že na účet žalovaného zaplatil žalobce dne 4. 1. 2022 částku 144 844 Kč a 9. 5. 2023 částku 272 047 Kč, šlo o zálohy na služby a energie. Pokud jde o platby nájemného ve výši 27 767 Kč, pak v roce 2022 zaplatil žalobce žalovanému uvedenou částku 2x dne 10. 2., 1x dne 17. 4., 2x dne 23. 5., 2x dne 26. 7., 11. 8., 2x dne 19. 9., 2x dne 1. 12. a 1x dne 22. 12. 2022. V roce 2023 byla uvedená platba provedena 2x dne 28. 4., 2x dne 2. 5., 2x dne 6. 6., 2x dne 7. 8. a 1x dne 5.

10. Zálohy na služby spojené s předmětem nájmu ve výši 38 873,80 Kč byla v roce 2023 na účet žalovaného zaslána dne 6. 2., 2x dne 23.3., 24. 4., 2x dne 6. 6., 2x dne 7. 8., 3. 10. a 4. 10.

13. Z faktur na úhradu nájemného a služeb za období od září 2021 do října 2023 vyplynulo, že na září až prosinec 2021 vystavil žalovaný žalobci v každém měsíci společnou fakturu na úhradu nájemného a služeb v celkové výši 63 978 Kč, kdy sjednanou lhůtu splatnosti do 15. dne v měsíci nedodržel u faktury za říjen, kde stanovil datum splatnosti na 11. 10., v listopadu na 11. 11., stejně jako v prosinci. Společnou fakturu na služby i nájem vystavoval i pro rok 2022. Ani zde v některých měsících nebyla splatnost faktur stanovena do 15. dne měsíce, ale dřívější. V roce 2023 vystavoval faktury na nájemné a služby zvlášť, přičemž pokud jde o nájem, pak faktury za období od ledna do srpna včetně a za říjen činily ohledně nájmu 55 533 Kč každý měsíc, v září byla vystavena faktura na 63 978 Kč a služby byly fakturovány za celé zmíněné období ve výši 86 910 Kč. K tomu statutární zástupce žalovaného uvedl, že turbulenci v cenách energií bylo obtížné promítnout do smlouvy, nemohli nájemce sponzorovat, a proto museli nějakým způsobem zálohy opravit, nájemce nesouhlasil s žádnou změnou, dokonce po nich požadoval faktury od dodavatelů. Sami nebyli schopni dostát závazku předložit vyúčtování vždy do konce února každého roku, neboť jej od dodavatelů neobdrželi.

14. Dopisy žalobce adresované žalovanému z 18. 8. 2023 a 29. 8. 2023 žalobce prokazoval, že v důsledku dešťů v srpnu 2023 došlo k protečení srážkové vody do pronajatých prostor. Žalovaný byl vyzýván, aby zajistil opravu střechy, do níž po celou dobu pronájmu zatéká stále na více místech, a i přesto, že tato vada byla oznámena opakovaně, nedošlo ke zjednání nápravy. Tím dochází k poškozování nových stropů i majetku žalobce, který byl v důsledku intenzivního deště na jaře nucen zastavit provoz školky, kdy voda protekla až do elektroinstalace, rovněž do nové šatny a poničila stropy a zdi. Statutární zástupce žalovaného přislíbil v přítomnosti pracovníků stavebního úřadu okamžitou opravu a rekonstrukci střechy, zároveň i jeho technik provedl inspekci toalet, na jejíž opravu je žalovaný upozorňován přes dva roky. I tehdy bylo přislíbeno zjednání nápravy. Střecha byla opravena pouze provizorně a došlo k jejímu opětovnému zatečení. V dopise z 29. 8. 2023 byla kromě uvedených vad zmiňována i porucha dveří, kde nefungovalo automatické otevírání hlavních dveří do budovy, což znamenalo, že při každém zazvonění do školy musí někdo sejít osobně dolů a otevřít. Žalovaný byl vyzván, aby zajistil opravu. K tomu byla přeložena fotodokumentace prokazující zatečení pronajatých prostor v důsledku dešťů. Z dalšího oznámení žalobce žalovanému ze 16. 12. 2022 bylo zjištěno, že žalobce upozorňoval na nezbytnost provedení údržby topného systému v pronajatých prostorách s tím, že v některých učebnách i tělocvičně je o 3–6 stupňů teplota pod normou, situaci nezlepšilo ani odvzdušnění topení. Následně dne , datum, byla provedena revize kotlů, zápis této revize přeposlal žalobce žalovanému i s návrhy řešení a s upozorněním, že je třeba provádět každý rok revizi elektřiny, revizi komínu a revizi kotlů. Za práce na odstranění závad na topení byla vyúčtována částka 4 719 Kč, za provozní revize částka 2 904 Kč.

15. Z fotografie pronajímaného objektu vyplynulo, že nad hlavním vstupem do budovy je umístěn panel s , Anonymizováno, kontaktu na žalobce.

16. Podle § 2314 odst. 1, 3 občanského zákoníku, vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky, které vyžadují písemnou formu. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy ji námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

17. V daném případě se soud nejprve zabýval otázkou, zda byl nárok žalobce uplatněn včas s ohledem na lhůty stanovené citovaným zákonným ustanovením, kdy vyšel z toho, že výpověď z nájmu byla učiněna dne 21. 4. 2023 a žalobce proti ní podal námitky dne 10. 5. 2023, tedy v zákonné lhůtě, přičemž žalovaný mohl do jednoho měsíce od jejich doručení vzít výpověď zpět. Tato lhůta uplynula dne 10. 6. 2023 (s ohledem na zásady pro počítání běhu lhůt plynoucích z § 605 odstavec 2 občanského zákoníku, kdy lhůta končí v den, který se označením shoduje se dnem, kdy začala) a jelikož žalovaný nevzal výpověď zpět, měl žalobce možnost do dvou měsíců od tohoto data podat k soudu žalobu, nejpozději se tak mělo stát dne 10. 8. 2023 a pokud byla žaloba podána dne 8. 8. 2023, byla podána včas.

18. Provedeným dokazováním bylo prokázáno, že mezi účastníky řízení byla dne , datum, uzavřena na dobu neurčitou smlouva o nájmu nebytových prostor k podnikatelskému účelu žalobce, konkrétně k , Anonymizováno, , přičemž způsob ukončení smlouvy si sjednali účastníci řízení speciálně předmětnou smlouvu, a to v jejím čl. 12. tak, že v případě, že se dostane nájemce do prodlení s úhradou nájemného nebo jakéhokoliv jiného finančního závazku a tento závadný stav neodstraní ani ve lhůtě dvou týdnů po obdržení písemné upomínky, může dojít k výpovědi nájmu. Ač samotná výpověď žalovaného odkazuje na jednotlivé články nájemní smlouvy, které měl žalobce porušit, nepřesně, z jejího obsahu lze dovodit, že k výpovědi došlo mimo jiné proto, že žalobce řádně nehradil nájemné a služby spojené s předmětem nájmu za období od 1. 9. 2021 do 31. 3. 2023. K tomu je však třeba říci, že výzva k odstranění závadného stavu spočívající v neplnění těchto finančních závazků, byla žalovaným učiněna pouze dne 25. 11. 2021, Anonymizováno, a mohla se tak vztahovat jen k neuhrazenému nájemnému a službám splatných do této doby, kdy ke dni výpovědi z nájmu však žalobce na nájemném ani službách spojených s užíváním předmětu nájmu za období září až listopadu 2021 ničeho nedlužil, neboť měl hradit na nájemném od 1. 9. 2021 pouze 50 % z původně sjednané částky 55 333 Kč, tedy 27 767 Kč, přičemž dodatek z , datum, mu umožňoval, aby náklady, které vynaložil na rekonstrukci objektu, na níž neměl žalovaný sám finanční prostředky, započítal proti placení nájemného, což se také v uvedených měsících stalo. Dané započtení žalobce žalovanému písemně oznámil, dluh na nájmu mu nemohl vzniknout, neboť hodnota rekonstrukčních prací, které provedl, mnohonásobně přesáhla nájemné, které by měl za dané období uhradit. Žalovaný sice rozporoval, že by rekonstrukční práce, respektive faktury na ně vystavené, byly přezkoumatelné, sám při jednání ve věci samé potvrdil minimálně náklady na odstranění azbestu, které činily 213 258 Kč a logicky tak přesáhly i nájemné, jež měl žalobce za období září až listopadu 2021 zaplatit (83 301 Kč). Pokud jde o služby spojené s předmětem nájmu za stejné období, pak ty byly sjednány částkou 36 211 Kč, kdy žalobce žalovanému za září až prosinec 2021 zaplatil celkovou částku 144 844 Kč, která byla na účet žalovaného připsána dne 4. 1. 2022, z čehož tedy vyplývá, že ke dni výpovědi nájmu ani za toto období žalobce na službách ničeho nedlužil. Pokud se snad dostal do prodlení v následujícím období, pak pro něj nemohl žalovaný vypovědět nájemní smlouvu, neboť nesplnil postup, který si účastníci řízení ve smlouvě sjednali, tedy nezaslal žalobci výzvu k odstranění závadného stavu. Nadto soud uvádí, že z doložených faktur a platební historie vyplývá, že za rok 2022 zaplatil žalobce žalovanému 13x částku 27 767 Kč, z čehož plyne, že za rok 2022 mu dluh na nájmu nevznikl, i když je třeba připustit, že v některých případech provedl platbu opožděně. Jedna z plateb byla soudem započítána na rok 2023 s tím, že v tomto roce bylo zaplaceno dalších 9 plateb ve stejné výši, tedy až do října 2023 bylo nájemné v ponížené výši v souladu se smlouvou řádně uhrazeno. Jde-li o služby spojené s užíváním předmětu nájmu, pak na ty žalobce v roce 2022 nezaplatil ničeho a až 9. 5. 2023, tedy poté, co mu žalovaný zaslal vyúčtování za celé smluvené období, zaplatil částku 272 047, 47 Kč na služby za rok 2022 a za období od ledna do října 2023 pak uhradil 10x 38 873, 80 Kč, tedy o něco vyšší zálohu, než byla sjednána smlouvou. Zde je nutno poukázat na to, že i když žalobce uhradil služby spojené s předmětem nájmu za rok 2022 opožděně a v některých případech provedl opožděnou platbu i v roce 2023, nemohlo to být důvodem pro výpověď nájmu, neboť jak soud již shora uvedl, nebyl dodržen účastníky řízení sjednaný postup, navíc soud poukazuje rovněž na pochybení na straně žalovaného, který neprováděl řádně vyúčtování služeb podle smlouvy a naprosto v rozporu se smluvním ujednáním začal od ledna 2023 fakturovat nájemné ve výši 55 533 Kč a služby ve výši 86 910 Kč, aniž by k tomu byl uzavřen dodatek ke smlouvě. Žalovaný tedy účtoval dvojnásobně vyšší nájemné a více než 2,5x vyšší zálohy spojené s užíváním předmětu nájmu naprosto v rozporu s uzavřenou nájemní smlouvu. Soud tyto skutečnosti sděluje spíše pro dokreslení vztahů mezi účastníky řízení, kdy žalovaný žalobci vytýká řadu jeho pochybení, sám však zásadním způsobem porušuje nájemní smlouvu. To, že v průběhu doby došlo k nárůstu cen energií, ho neopravňuje jednostranně měnit smluvní ujednání, neboť takový postup je neplatný, navíc způsob zvolený žalovaným přináší naprostý chaos do smluvních ujednání.

19. Dalším výpovědním důvodem mělo být porušení čl. 6 nájemní smlouvy, podle něhož měl nájemce pronajímateli předložit faktury na cenu rekonstrukčních prací a tyto předem nechat odsouhlasit, což však z nájemní smlouvy nevyplývá. Podle citovaného článku měl žalobce pouze oznámit cenu prováděných prací, což splnil a jestliže žalovaný argumentoval dodatkem, který měl být uzavřen , datum, , v němž bylo ručně dopsáno, že předpokládané náklady měly být odsouhlaseny oběma stranami, je třeba na tento dodatek pohlížet jako na neplatné ujednání, neboť nebyl žalovaným podepsán, ač nájemní smlouva podpis pro případnou změnu výslovně vyžaduje. Ani tento bod tedy pro výpověď nájmu naplněn nebyl. K tomu je třeba soudem zmínit i to, že sám statutární zástupce žalovaného potvrzoval, že si byl vědom, že pronajímá objekt k účelu, který bude vyžadovat značné rekonstrukční práce, kdy náklady odhadoval na 4 – 5 000 000 Kč, přesto ani do této výše tyto náklady uznat v současné době nechce, kdy lze předpokládat, že již pouhou prohlídkou daného objektu by sám žalovaný musel zjistit rozsah provedených prací a minimálně si provést odhad jejich ceny. Jestliže sám počítal s průměrnou výši 4,5 milionu Kč a nyní neuznává nic, chová se v rozporu se sjednanou nájemní smlouvou a takovému výkonu práva nelze poskytnout ochranu.

20. K výpovědi nájemní smlouvy došlo i proto, že žalobce měl porušit smluvní ujednání, podle něhož měl provádět běžnou údržbu a drobné opravy do 5 000 Kč sám, místo toho si zval na opravy těchto vad odborníky. Tento postup smlouva nevylučovala, náklady do 5 000 Kč měl hradit nájemce a pokud tak snad v jednom případě neučinil, nemá soud za to, že by šlo o podstatné porušení nájemní smlouvy, která by mohla vést k její výpovědi.

21. Konečně, pokud jde o umístění reklamního banneru, tedy označení , Anonymizováno, (žalobce) nad vstupními dveřmi do objektu, nájemní smlouvou bylo umístění tohoto označení žalobci povoleno, z předložené fotodokumentace plyne, že kromě označení žalobce s kontaktem není na budově žalovaného umístěna žádná jiná reklama, takže ani v tomto případě nebylo prokázáno porušení smluvních ujednání žalobcem.

22. Na základě shora uvedených skutečností dospěl soud k závěru, že výpověď nájemní smlouvy byla učiněna neoprávněně a jestliže ji nevzal žalovaný v zákonem stanovené lhůtě zpět, domáhal se žalobce důvodně ochrany svého práva nájmu.

23. Ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal soud úspěšnému žalobci právo na náhradu nákladů řízení, a to za pět úkonů právní služby po 2 500 Kč podle § 9 odst. 3 písm. e) a § 7 bod 5 vyhl. č. 177/96 Sb. spočívající v převzetí právního zastoupení, sepisu žaloby, vyjádření žalobce k výzvě soudu z 24. 10. 2023 a účast právního zástupce žalobce na dvou jednáních soudu dne 30. 10. 2023 a 17. 4. 2024. Dále pět režijních paušálů po 300 Kč, osm půl hodin po 100 Kč za ztrátu času na dvě jednání soudu z Prahy do Příbrami a zpět a jízdné při průměrné spotřebě 4,7 l na 100 km, ujetých 132 km (Praha - Příbram a zpět), kdy pro jízdné na jednání dne 30. 10. 2023 vyšel soud z vyhlášky č. 467/2022 Sb., podle níž činila cena pohonných hmot 34,40 Kč za 1 l a náhrada 5, 20 Kč za 1 km jízdy, takže cestovné na toto jednání činilo 899,82 Kč a pro účast na jednání dne 17. 4. 2024 soud vyšel z vyhlášky č. 398/2023 Sb., kdy byla cena pohonných hmot stanoven částkou 38,70 Kč/l a náhrada 5, 60 Kč/km jízdy, takže cestovné činí celkem 979,29 Kč. K tomu je třeba započítat 21 % DPH ve výši 3 502,61 Kč a soudní poplatek ve výši 2 000 Kč. Úhrnem tak náklady řízení činí 22 181, 73 Kč.

24. Ve smyslu § 10 odstavec 1 věty druhé zákona č. 549/1991 Sb. o soudních poplatcích, rozhodl soud o tom, že se žalobci vrací poměrná část soudního poplatku ve výši 3 000 Kč, neboť ten byl nesprávně vybrán podle položky 4 odst. 1 a) sazebníku soudních poplatků, ač správně měl být vybrán podle položky 4 odst. 1 c) ve výši toliko 2 000 Kč.