16 C 194/2023

Plný text

Okresní soud v Příbrami rozhodl samosoudkyní JUDr. Alicí Kořínkovou v právní věci žalobce: Anonymizováno , narozený dne Anonymizováno bytem Anonymizováno zastoupený advokátem Anonymizováno sídlem Anonymizováno proti žalovaným:

1. Anonymizováno 2. Anonymizováno oba trvale bytem Anonymizováno o vyklizení nemovitosti a zaplacení částky 122 745 Kč s příslušenstvím I. Žalovaní jsou povinni vyklidit a vyklizenou odevzdat žalobci bytovou jednotku číslo , Anonymizováno, , která se nachází v budově č. p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, , postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro katastrální území a obec , adresa, na LV č. , hodnota, , a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.II. Žalovaní jsou povinni uhradit společně a nerozdílně žalobci částku 122 745 Kč s 15 % úrokem z prodlení ročně- z částky 8 183 Kč od 21. 10. 2022 do zaplacení- z částky 8 183 Kč od 21. 11. 2022 do zaplacení- z částky 8 183 Kč od 21. 12. 2022 do zaplacení- z částky 8 183 Kč od 21. 1. 2023 do zaplacení- z částky 8 183 Kč od 21. 2. 2023 do zaplacení- z částky 8 183 Kč od 21. 3. 2023 do zaplacení- z částky 8 183 Kč od 21. 4. 2023 do zaplacení- z částky 8 183 Kč od 21. 5. 2023 do zaplacení- z částky 8 183 Kč od 21. 6. 2023 do zaplacení- z částky 8 183 Kč od 21. 7. 2023 do zaplacení- z částky 8 183 Kč od 21. 8. 2023 do zaplacení- z částky 8 183 Kč od 21. 9. 2023 do zaplacení- z částky 8 183 Kč od 21. 10. 2023 do zaplacení- z částky 8 183 Kč od 21. 11. 2023 do zaplacení- z částky 8 183 Kč od 21. 12. 2023 do zaplacenía to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.III. Žalovaní jsou povinni uhradit společně a nerozdílně žalobci k rukám jeho právního zástupce náklady řízení ve výši 42 631 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce podal ke zdejšímu soudu žalobu na vyklizení žalovaných z bytu číslo , Anonymizováno, v , Anonymizováno, s tím, že tuto bytovou jednotku nabyl na základě kupní smlouvy uzavřené dne , datum, , což bylo žalovaným oznámeno dne 15. 11. 2022, toto oznámení jim bylo doručeno dne 6. 12. 2022. Žalovaní předmětný byt užívali na základě nájemní smlouvy z , datum, uzavřené s právním předchůdcem žalobce, přičemž podle této smlouvy měli hradit nájemné ve výši 4 090 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 4 093 Kč měsíčně, a to vždy do 20. dne příslušného měsíce. Jelikož na nájemném ani službách spojených s užíváním bytu od října 2022 do září 2023 ničeho neuhradili, vyzval je dne 29. 9. 2023 žalobce dle § 2291 odst. 3 občanského zákoníku k odstranění závadného chování a k uhrazení dluhu v poskytnuté lhůtě, což neučinili, a proto žalobce dne 6. 11. 2023 nájemní smlouvu vypověděl bez výpovědní doby, v důsledku čehož byli žalovaní povinni bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu, předmětný byt vyklidit. Lhůta k vyklizení uplynula dnem 21. 12. 2023. Žalovaní i přesto daný byt užívají a od října 2022 do prosince 2023 dluží žalobci celkovou částku 122 745 Kč (8 183 Kč měsíčně). Žalobce se tedy domáhal kromě vyklizení předmětné nemovitosti i uložení povinnosti žalovaným zaplatit mu dluh v plné výši.

2. Okresní soud v Příbrami usnesením z 18. 1. 2024, č. j. 16 C 194/2023-26 vyzval žalované, aby se k žalobě písemné vyjádřili, žaloba byla žalovanému doručena dne 8. 2. 2024 a žalované dne 30. 1. 2024. Lhůta 15 dnů stanovená soudem uplynula marně, proto soud nařídil na 18. 4. 2024 jednání, z něhož se dne 17. 4. 2024 v 18.39 hodin omluvila žalovaná s tím, že se jednání z psychických důvodů nezúčastní, denně pečuje o manžela a je pod velkým tlakem zejména ze strany policie. Se žalobcem nemají uzavřenu žádnou nájemní smlouvu, z jeho strany se jedná o kupčení s bytem pro nejvyšší zisky podvodníků a nemravné chování chamtivých lidí s tím, že pokud jim bude vrácen jejich domov, tedy byt, v němž půl století žijí, budou platit služby za užívání bytu i zpětně. Podmínkou je, aby se ti, co s bytem kupčili, mezi sebou srovnali a žalovaným byl byt vrácen zápisem do katastru. Pak poctivě zaplatí služby, které nyní za ně zřejmě hradí žalobce, jehož osobně neznají. K omluvě doložila stížnost adresovanou Krajskému ředitelství policie Středočeského kraje ze 13. 3. 2024 proti rozhodnutí policejního orgánu, který odložil trestní stíhání pro oznámení žalované podané dne 8. 11. 2022 pro nepoctivé jednání pana , jméno FO, , s nímž měla domluven zpětný odkup bytu, který jim neumožnil. Proto mu přestala hradit nájem, neboť se jako pronajímatel o byt vůbec nestaral a tento nikterak neudržoval. Po jejím odporu proti praktikám , jméno FO, ten byl prodal firmě , právnická osoba, , která se ho během jednoho měsíce zbavila a prodala ho žalobci. Ten stále posílá k soudu žaloby na vystěhování z bytu a zaplacení dlužných částek, přičemž soud již jednu žalobu zastavil po jejím písemném vyjádření. Je ochotna se s ním domluvit, pokud bude byt přepsán zpět na ně a nároky si vypořádají mezi sebou jednotliví kupci.

3. Žalovaný se k žalobě písemně nevyjádřil, z jednání se neomluvil, nicméně z vyjádření žalované vyplývá, že je na invalidním vozíku.

4. Vzhledem k tomu, že k jednání nařízenému na 18. 4. 2024 se ani jeden ze žalovaných nedostavil, o odročení jednání nežádali, žalovaná se pouze krátce před jednáním písemně omluvila, jednal soud podle § 101 odst. 3 o. s. ř. v jejich nepřítomnosti.

5. Z kupní smlouvy z , datum, , výpisu z katastru nemovitostí a oznámení o změně vlastníka z 15. 11. 2022 včetně dodejky soud zjistil a vzal za prokázané, že žalobce nabyl bytovou jednotku číslo , Anonymizováno, v budově čp. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, včetně podílu na společných částech domu a pozemku do výlučného vlastnictví předmětnou kupní smlouvou za částku 2 350 000 Kč a v katastru nemovitostí je evidován jako její výlučný vlastník. O změně vlastníka byli žalovaní informováni písemně dne 15. 11. 2022, písemnost jim byla doručena do vlastních rukou dne 6. 12. 2022.

6. Z nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, , výzev k odstranění závadného chování z 29. 9. 2023 včetně podacích lístků, výpovědí nájemní smlouvy bez výpovědní doby a předžalobních výzev ze 6. 11. 2023 včetně nedoručených zásilek soud zjistil a vzal za prokázané, že právní předchůdce žalobce pan , jméno FO, uzavřel se žalovanými dne , datum, nájemní smlouvu na předmětný byt se sjednaným nájemným ve výši 4 090 Kč měsíčně a sjednanými zálohami na služby spojené s užíváním bytu ve výši 4 093 Kč měsíčně. Žalovaní měli celkem hradit 8 183 Kč měsíčně, a to vždy do 20. dne příslušného měsíce. Vzhledem k tomu, že od října 2022 žalobci nájemné ani zálohy na služby spojené s užíváním bytu nehradili, vyzval je žalobce písemně dne 29. 9. 2023 k odstranění závadového stavu, výzva byla každému ze žalovaných zaslána doporučeně a byla v ní stanovena lhůta do 12. 10. 2023 k úhradě dluhu ve výši 49 080 Kč na nájemném a 49 116 Kč na službách spojených s užíváním bytu. Dne 6. 11. 2023 pak došlo k písemné výpovědi nájemní smlouvy bez výpovědní doby dle § 2291 odst. 1, 2 občanského zákoníku pro neuhrazení dluhu ve sjednané lhůtě s tím, že okamžikem dojití výpovědi žalovaným jim nájem bytu končí a tito jsou povinni bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce byt vyklidit. Součástí výpovědi bylo i poučení žalovaných o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout její přezkoumání soudem a současně jim byla zaslána předžalobní výzva k úhradě dluhu na nájmu a službách v celkové výši 106 379 Kč s příslušenstvím. Výpověď jim byla odeslána každému do vlastních rukou, k jejímu vyzvednutí na poště nedošlo, přičemž pošta je doručovala dne 8. 11. 2023, poté zásilky uložila a úložní doba uplynula dne 20. 11. 2023. Podle údajů v soudní evidenci ISAS nepodali žalovaní k soudu žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi.

7. Ze spisu zdejšího soudu spisová značka 16 C 70/2023 soud zjistil a vzal za prokázané, že mezi týmiž účastníky byl na základě žaloby z 5. 5. 2023 veden spor o vyklizení žalovaných ze sporného bytu a uložení povinnosti uhradit žalobci částku 64 666 Kč na dlužném nájemném a službách spojených s užíváním bytu, kdy řízení bylo zastaveno poté, co soud žalobce poučil, že před výpovědí bez výpovědní lhůty dle § 2291 odst. 2 občanského zákoníku nebyla učiněna výzva k odstranění závadného stavu, a v důsledku toho byla výpověď z nájmu neplatná (viz. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4249/2016 a 26 Cdo 941/2020). V důsledku toho pak vzal žalobce žalobu zpět a soud řízení usnesením z 27. 9. 2023, č. j. 16 C 70/2023-150 zastavil, toto rozhodnutí nabylo právní moci dne 20. 10. 2023. Z listinných důkazů založených v tomto spise plyne, že žalovaní získali byt na základě kupní smlouvy uzavřené s , adresa, dne , datum, za 42 320 Kč a dne 3. 5. 2012 jej prodali panu , jméno FO, , bytem , adresa, , za , částka, , v té době měla žalovaná dluhy ve výši asi 400 000 Kč, které nebyla schopna splácet, mezi smluvními stranami mělo být sjednáno právo zpětného odkupu, což při šetření policie potvrdila jak žalovaná, tak i pan , jméno FO, , nicméně ani jedna z těchto stran smlouvu o zprávu zpětného odkupu nedoložila, v katastru nemovitostí toto právo zaznamenáno nebylo. Z výslechu obou jmenovaných vyplynulo, že žalovaní mohli do pěti let po prodeji bytu požádat o jeho zpětný odkup, v tu dobu však neměli finanční prostředky na zaplacení kupní ceny, za níž byt prodali, kdy žalovaná měla za to, že platby nájemného jsou fakticky splátkami kupní ceny, která však ani po pěti letech uhrazena nebyla. Žalovaná uplatnila právo zpětného odkupu až dne 24. 6. 2020, v korespondenci s panem , jméno FO, popisuje dobré vztahy mezi nimi i jeho čestné chování s tím, že jí pomohl, aby mohla být oddlužena v insolvenci, v té době již vlastník bytu neměl zájem o jeho odprodej. Mezi žalovanými a panem , jméno FO, byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva na předmětný byt, nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 8. 2012 do 31. 7. 2017, přičemž dne 21. 8. 2017 sděloval pan , jméno FO, , Anonymizováno, , adresa, , že nájem i nadále trvá, a následně byla dne , datum, uzavřena nová nájemní smlouva, která je předmětem dokazování v řízení vedeném pod sp. zn. 16 C 194/2023. , jméno FO, uzavřel dne , datum, s obchodní společností , právnická osoba, kupní smlouvu, jíž za 1 600 000 Kč převedl vlastnictví ke sporné nemovitosti na prodávajícího, a ten ji dne 19. 9. 2022 prodal žalobci za 2 350 000 Kč. Okolnosti prodeje bytu panu , jméno FO, i následných opakovaných prodejů byly předmětem šetření policie, jež nebylo ke dni pravomocného skončení řízení vedeného pod sp. zn. 16 C 70/2023 ukončeno, nicméně z vyjádření žalované v nově probíhajícím sporu vyplývá, že bylo odloženo.

8. Podle § 2291 odst. 1, 2 občanského zákoníku, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců.

9. Podle § 2295 téhož zákona, pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu, až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

10. S ohledem na shora popsaný skutkový stav věci dospěl soud k závěru, že žaloba jak o uložení povinnosti žalovaných vyklidit předmětný byt, tak i o jejich povinnosti zaplatit žalobci dluh na nájmu a službách spojených s užíváním bytu, byla podána důvodně, neboť bylo prokázáno, že žalovaní užívají předmětný byt na základě nájemní smlouvy uzavřené s právním předchůdcem žalobce dne , datum, , podle níž měli hradit nájemné ve výši 4 090 Kč a zálohy na služby ve výši 4 093 Kč měsíčně, celkem ve výši 8 183 Kč měsíčně, a to vždy do 20. dne příslušného měsíce. Fakticky však od října 2022 nájemné ani služby spojené s užíváním bytu nehradí, což vyplývá i písemných vyjádření žalované s tím, že se k tomu rozhodli proto, že po prodeji bytu panu , jméno FO, jim tento neumožnil realizovat právo zpětné koupě, byt následně prodal, nový kupec postupoval stejně, v čemž spatřují kupčení s bytem. K tomu je třeba říci, že z obsahu provedeného dokazování vyplývá, že žalovaní předmětný byt zakoupili v roce 2007 za 42 320 Kč, který o pět let později prodali za 396 000 Kč, tedy rovněž za podstatně vyšší cenu, než za jakou sami danou nemovitost získali, k prodeji bytu panu , jméno FO, došlo zejména proto, aby si tím žalovaná vyřešila svou značnou zadluženost s tím, že do pěti let od uzavření kupní smlouvy mohli využít právo zpětné koupě. Proto, že v dané lhůtě tohoto práva nevyužili, došlo k jeho zániku, a pokud snad žalovaná chtěla využít právo zpětné koupě až v roce 2020 a tehdejší nabyvatel s tím nesouhlasil, byla to jeho volba, o níž nelze říci, že vykonával právo v rozporu s dobrými mravy, neboť žalované ve sjednané lhůtě toto právo neupřel, odmítl ho v podstatě až osm let po uzavření kupní smlouvy. Nutné také říci, že pokud žalovaná tvrdí, že nájemným splácela kupní cenu, pak fakticky placením částky 4 090 Kč po dobu 12 měsíců a pěti let zaplatila pouze 245 400 Kč, rozhodně nikoliv částku 396 000 Kč, která byla sjednána jako kupní cena při prodeji bytu panu , jméno FO, . Z uvedeného tedy vyplývá, že ač žalovaní nezaplatili ani poskytnutou kupní cenu, marně jim uplynula lhůta k využití práva zpětné koupě, mají nyní za to, že výkon práva současného vlastníka bytu je v rozporu s jejich zájmy, aniž by však připustili, že to byli právě oni, kdo porušili smluvní ujednání, v současné době byt užívají, aniž by hradili nájemné i zálohy na služby spojené s užíváním bytu, tedy na úkor vlastníka (žalobce) se bezdůvodně obohacují, přičemž takovému výkonu práva není možné poskytnout ochranu. V důsledku toho, že bylo prokázáno, že žalovaní nehradili nájemné ani služby spojené s užíváním bytu po dobu více než tří měsíců, dal jim žalobce oprávněně výpověď z nájmu bez výpovědní doby, žalovaní nepožádali o přezkoumání této výpovědi, která je tak platná, a jsou tedy povinni předmětný byt vyklidit ve lhůtě 15 dnů od právní moci daného rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.). Aktivní legitimace žalobce vyplývá z nabývacího titulu, kterým je kupní smlouva uzavřená s firmou , právnická osoba, , na jejímž základě získal předmětný byt včetně podílu na společných částech domu a pozemku do svého výlučného vlastnictví, a je tak oprávněn domáhat se ochrany svého vlastnického práva.

11. Pokud jde o žalobu o uložení povinnosti žalovaným uhradit žalobci společně a nerozdílně částku 122 745 Kč se zákonnými úroky z prodlení, pak ze shora popsaného dokazování vyplývá, že na základě nájemní smlouvy měli žalovaní hradit celkem částku 8 183 Kč měsíčně na nájemném a službách spojených s užíváním bytu, a to vždy do 20. dne příslušného měsíce, což nečinili, a za 15 měsíců, tedy od října 2022 do prosince 2023, dluží žalobci předmětnou částku, kdy soud vychází z toho, že 20. 11. 2023 došlo k doručení výpovědi z nájmu žalovaným fikcí, neboť v ten den skončila úložní doba doručované výpovědi, přičemž žalovaní byli povinni se do jednoho měsíce od tohoto data z bytu vyklidit, což fakticky neučinili a nyní byt užívají bez právního důvodu. Dle § 2295 občanského zákoníku jsou povinni hradit platby podle původní nájemní smlouvy až do vyklizení bytu. Jelikož se dostali do prodlení s plněním peněžitého dluhu, jsou vždy od 21. dne příslušného měsíce povinni hradit také úroky z prodlení ve výši 15 % z jednotlivých měsíčních úhrad dle § 1968, § 1970 občanského zákoníku.

12. Ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal soud plně úspěšnému žalobci právo na náhradu nákladů řízení, kdy tarifní hodnota byla stanovena podle § 8 odst. 3 vyhlášky číslo 177/1996 Sb. tak, že za žalobu o vyklizení nemovitosti činí tarifní hodnota podle § 9 odst. 1 částku 10 000 Kč, k čemuž bylo připočteno žalovaných 122 745 Kč na dlužném nájemném a službách spojených s užíváním bytu a ze součtu ve výši 132 745 Kč byla stanovena sazba mimosmluvní odměny podle § 7 bod 5 vyhlášky na 6 420 Kč za jeden úkon právní služby. Právnímu zástupci žalobce byly přiznány celkem čtyři úkony, a to za převzetí právního zastoupení, sepis žaloby, sepis předžalobní výzvy a účast na jednání soudu dne 18. 4. 2024, dále čtyři režijní paušály po 300 Kč, osm půlhodin po 100 Kč za ztrátu času jízdou právního zástupce žalobce k jednání soudu ze , adresa, do , Anonymizováno, a zpět, jízdné za použití osobního automobilu s průměrnou spotřebou 9,8 litrů/100 km, v ceně motorové nafty 38,70 Kč za jeden litr, náhradě 5,60 Kč/km jízdy a ujetých 406 kilometrů ze , adresa, do , Anonymizováno, a zpět v celkové výši 3 813 Kč a zaplacený soudní poplatek ve výši 11 138 Kč.